槟城房地产投资

cmdrun

jeffanb 发表于 24-3-2014 09:29 AM
这篇光华日报的报道似乎有点“偏见”， 或者是切不进主题。 据我所知，反对的内容是针对高密度，交通，环境 ...

星洲的报道比较中肯吧。

過度開發、交通擁堵……峇央灣6公寓居民抗議填海

（檳城）峇央灣（Bayan Bay）再現填海發展風波！

• 居民手持自制海報抗議。（圖：星洲日報）
  
  

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該區6所公寓居民曾在2011年聯合抗議莫實得控股公司的填海工程，數年後的今天，再次在同個地點抗議另一家發展商的填海發展工程，并高舉“反對過度開發”，“反對填土，給人民一個休閒公園”等標語來表達心聲。

峇央灣居民行動聯合會周日（23日）于黃金海岸公寓舉行新聞發布會。

黃美儀填海破壞生態
26層高樓遮蔽海景

聯合會代表黃美儀指出，發展商將在峇央灣沿海一帶填土，并興建26層樓高的SOHO（居家辦公室）和豪華公寓，這些高樓公寓不止將原本公寓居民享有的海景遮蔽，發展商為牟利而一直填海發展的舉動，也破壞海岸線的環境和沿海生物，這與檳首長強調的綠意檳城根本不符。

她說，這些計劃中的高樓發展共有1900個單位，屬于高密度發展計劃，她和當地居民都質疑，一旦這項計劃落實，劇增的人口將使當地交通愈發擁擠，當地的路況根本就無法負荷翻倍的人口。

黃美儀說，發展商目前已經在等待市政局的圖測批准，而他們在二月時，也已與檳島市政局代表洽談過，也向後者清楚表明他們反對發展商在當地興建高密度房屋的意願，雖然訊息已向後者完整傳達，但決定權還是在市政局手上。

常有飛機低空飛過

黃美儀也指出，峇央灣的海岸上空經常有飛機低空飛過，屬於飛行航道，可民航局卻同意讓發展商在沿海興建一座幾十層高的建築物，她希望當局可針對此事做出解釋。

參與新聞發布會的公寓包括太子灣（Putra Marine Resort）、黃金海岸休閑公寓（Gold Coast Resort）、太子坊公寓（Putra Place）、Bay Star、Bay Garden和Villa Emas。

黃蓮音應發展休閒公園
發展商填海破壞景觀

發展商的填海發展計劃就在Bay Star公寓正後方的沿海地段上，公寓居民黃蓮音認為，政府應該將那片土地發展成休閒公園，而不是讓發展商填海興建高樓，破坏沿海景觀。

她強調，雖然她是該公寓居民，但她卻是以客觀的角度來看待此事件，“那片沿海地段擁有迷人的景色，還可同時看見兩座大橋，如果將之打造成休閒公園，將惠及檳城人民。

SuperDanbo

lich 发表于 24-3-2014 02:18 PM
个人觉得投资Balik Pulau不如投资Bt Kawan／Simpang Ampat。

也是有在看着,有什么好project介绍吗?

SuperDanbo

jeffanb 发表于 24-3-2014 03:27 PM
The Maven 是townhouse，要和另一人分享楼层的。设计还不错。如果喜欢这个地点，也不介意townhouse，那就 ...

谢谢宝贵意见,我是在考虑适合不适合在那边投资,因为是头一次涉足房地产。哈哈,有点犹豫

jeffanb

SuperDanbo 发表于 25-3-2014 09:22 AM
谢谢宝贵意见,我是在考虑适合不适合在那边投资,因为是头一次涉足房地产。哈哈,有点犹豫

如果是第一次涉足房产投资，我会建议选择在成熟地区，较低价的可出租房产下手。 风险较低，有租金回酬，伸缩性较大。The Spring， N-Park， Villa Emas等等都可以考虑。

jeffanb

什么是SOHO， 基本上定义并不明显。commercial title，小面积（《=800sf），可以转做办公室用途，有装修等等。不过如果单单是指居家单位但拥有commercial title的话，那真的是很多。最近的One World， Elit height,Maritime Piazza，118@Island Plaza是一些例子，新的如One Mansion， The Wave也是，未来还有更多。SOHO是不是受HDA的限制，也没有一概的说法。SOHO是不是可以用Residential的bank Rate， 也并不统一。如The Wave， 据知有些银行给commercial rate （85%）， 有些residential （90%， 》2 房产70%）等等。而在水电费，门牌税上是用residential或commercial rate也一概不统一。总之， 的确就是没有一个准则，这只有在马来西亚才可以看到的乱象。

为什有SOHO呢？ 因为这是发展商钻漏洞的一种方式，commercial title的房产不需要服从一些方针如密度，车位，休闲/绿地，回教堂等等。建SOHO可以获取更大的回报。


基本准则仍未证实 槟市局暂冻结居家办公申请

二零一四年三月二十四日 晚上十时五十五分
  

（槟城24日讯）槟城第一副首长莫哈末拉昔透露，槟岛市政局现已下令暂时冻结所有建造居家办公室大楼（SOHO）的申请程序，皆因其基本准则仍未被证实敲定。

他说，现阶段有关当局的确有收到关于州内建造居家办公室大楼的申请，但基于该计划的基本准则还未被证实敲定，目前为止申请仍没被批准。然而，他也坦言，较早前该局的确已批准了其中的一两项申请。

他表示，发展商在提出建造居家办公室大楼的申请时，必须考量商业与居家用途的不同之处，包括商业用途的发展计划未必需要过多停车位，而居家用途的则需要更多停车位等。

百安湾居民反对发展 绘测师将降26楼建筑

针对百安湾居民强烈反对新发展计划一事，莫哈末拉昔于周一早上在主持一项活动后告诉记者，在3个星期前，自己与市政局的一站式中心已在接获居民投诉后，依据正常程序，与投诉者展开对话。

“该计划的绘测师已承诺会将其26层楼高的建筑物降低，我仍不清楚会降低多少，但现阶段发展商始终有权利再提出申请。”

他说，曾接获一些民众要求不允许政府在那地区进行建设工程。他认为，民众须知建筑物所得税收，其实是州政府的收入来源之一。

jeffanb

未提呈發展計劃‧雙威2.6億收購壟尾膠廠

雙威集團於去年年杪以2.6億令吉收購壟尾區南益樹膠廠。（圖：光明日報）

（檳城24日訊）佔地24英畝的壟尾南益樹膠廠關閉將近800天，雙威集團去年杪以2.6億令吉成功競標，但集團尚未提呈發展計劃。

壟尾區州議員楊順興認為，雙威集團信譽良好，相信可以善用有關土地並作出發展，讓該區成為綜合發展區域。

“除了房屋計劃和商業發展，我認為教育、醫療和公共休閒等也是一個綜合社區不可或缺的元素。我會嚴格監督有關發展計劃，並且希望雙威集團提呈發展計劃之前可安排交流會，屆時我將把收集到的民意向有關單位反映。”

他說，壟尾區多年來也因為交通系統規劃不完善而出現交通阻塞問題。他將透過有關交流會向雙威集團負責人提出此問題，希望該集團在發展益樹膠廠土也的同時，也能提昇臨近的道路系統。

hanz1999

Just booked Pearl Avenue Shoplot, and my friend got another one next to my unit....wish me good luck!

Cheers!

雨化田

hanz1999 发表于 25-3-2014 08:05 PM
Just booked Pearl Avenue Shoplot, and my friend got another one next to my unit....wish me good luck ...

卖了将久还有剩。。？ 什么价位了呀。。？

SuperDanbo

jeffanb 发表于 25-3-2014 09:29 AM
如果是第一次涉足房产投资，我会建议选择在成熟地区，较低价的可出租房产下手。 风险较低，有租金回酬，伸 ...

谢谢jeff兄的讲解,我大约了解了,the spring和villa emas现在的价位和租金如何?jeff兄有关注?

jeffanb

很好的计划。一个单纯的居家式房产计划很多时候并不能提高便利和舒适度，但如果放入一个综合的主题如“大学城”， “主题乐园”， “商场”等等，最会非常的吸引。槟岛和北海在这方面做得不好，因为一开始没有对的规划，和土地权限的问题。BATU KAWAN在这方面有很好的条件，我对这个地区的未来充满着期待。


百乐园檳打造大学城


财经 2014年3月25日
（乔治市25日讯）大马房產发展商--百乐园（PARAMON，1724，主板產业股）週二宣布，將在峇都加湾一片面积12.14公顷的永久业权土地，打造大学城综合发展项目。

百乐园执行副主席拿督张昌炯指出，百乐园以6556万令吉，向檳州发展机构（PDC）购得这片土地，以便在发展迅速的峇都加湾打造其第一个大学城。这將包含KDU大学学院院校和一系列的综合发展计划。」

他指出，该计划对百乐园非常重要，因为这是集团旗下两家子公司--Paramount Properties私人有限公司和KDU大学学院私人有限公司首次合作的综合发展计划。

张昌炯和檳州发展机构于週二签署收购协议后，如此指出。

在场见证的是檳州首席部长林冠英。

张昌炯预计，在12.14公顷的土地中，將会拨出4公顷的土地作为KDU大学学院建设项目，並预料將在未来五年內完成。

另外，他也表示，剩余的8.1公顷土地將会打造一个围绕著KDU大学学院的城镇项目，並计划在未来10內完成。

他指出，该集团在檳城建立新的KDU校园，主要是KDU升格为大学，因此，该公司希望在促进开发人力资本，为大马年轻人提供更多优质教育的机会方面，做出更大的贡献。

至於峇都加湾的新KDU大学学院，他表示，「它將是一个绿色校园，拥有全面的学术专业课程、体育和娱乐设施，以打造一个生活与学习，工作和娱乐的读书环境。」

他预测，这所新校园在未来8年的入学率，预计將比檳城KDU原有的入学人士增加1倍，目前檳城KDU的入学率为2500人。

他也指出，该发展计划的概念將类似与百乐园去年在莎阿南打造的Utropolis大学城发展计划。

jeffanb

SuperDanbo 发表于 26-3-2014 08:29 AM
谢谢jeff兄的讲解,我大约了解了,the spring和villa emas现在的价位和租金如何?jeff兄有关注?

Villa Emas 现在要价450k以上。最近的一宗交易，全修，面对大道方向的单位以460k售出。The Spring 面积单位。要价550k以上，实际交易价不清楚。租金RM2000以下，依单位的状况而定。

jeffanb

一年一度的报税期又来了，分享减免的项目。 留意F12， 有很多人都忽略了，白白减少了一万块的扣税款项：

個人所得稅可以減免項目（Pelepasan Cukai）

2014-03-20 14:24

相信很多人都不太瞭解有關個人所得稅可以減免項目（Pelepasan Cukai）有包含什麼，本頁將為您解析有關BE表格F的部分：

F1、Individual and dependent relatives 9,000
個人負擔　自動減免9千

國家給予納稅人包括配偶及合於規定扶養親屬的負擔費用自動可減免9千令吉。

F2、Medical treatment, special needs and carer expenses for parents (certified by medical practitioner) RESTRICTED TO 5,000
父母親的醫療費、特殊需求、特別護理和特別看護費用　最多5千

i.）由療養院提供醫療護理和治療。

ii.）牙科治療僅限於拔牙、補牙、洗牙可以扣稅，但不包括牙科整形如假牙、種牙、綁牙、牙齒根管治療等。

以上的護理需通過大馬MMC註冊的醫生，以證明父母的需要治療、特殊需求、特別護理和特別看護。

父母親需是大馬居民。

倘若父母親的健康狀態需要特別護理和看護，照顧者需書面證明、收據、工作證。

“照顧者”不包括個人、妻子或丈夫、孩子等親屬關係。

F3、Basic supporting equipment for disabled self, spouse, child or parent. RESTRICTED TO 5,000
基礎輔助用具　最多5千

適用於納稅人、丈夫、妻子、子女或父母使用購買的任何基礎輔助用具，可減免最高達5000令吉。基礎輔助用具包括醫療儀器－血液透析機、輪椅、義肢和助聽器，但不包括光學鏡片和眼鏡。

F4、Disabled individual. 6,000
殘障人士　6千

若納稅人是殘障人士，可多扣稅6千。

F5、Education fees (self) RESTRICTED TO 5,000
本身的教育費　最多5千

納稅人在國內任何受認可高等教育機構報讀任何課程，有關學費可獲最高5千令吉的扣稅。有關學院必須是大馬高等教育局所批准的。

這些課程範圍包括：

（i）最高達大學水平（除了碩士或博士等級）－法律、會計、回教金融、技術、工藝、工業或資訊技能領域。

（ii）碩士或博士等級－任何領域或研究課程。

F6、Medical expenses on serious diseases for self, spouse or child
嚴重疾病的醫療費用

納稅人、丈夫、妻子、子女的嚴重疾病的醫療費用，最多可扣稅5千。

嚴重疾病包括：愛滋病、帕金森、癌症、腎衰竭、白血病、心臟病、肺動脈高壓、慢性肝病、急性重症型肝炎、頭部創傷導致神經功能缺損、腦腫瘤或血管畸形、嚴重燒傷、器官移植手術。

F7、Complete medical examination for self, spouse or child (restricted to 500)
體檢　最多5百

完整的體檢所指的是徹底全身檢查。納稅人、丈夫、妻子、子女是可減免最多500令吉，但第6項和第7項總和最多可減免5千令吉。

F8、Purchase of books/magazines/journals/similar publications (except newspapers and banned reading materials) for self, spouse or child. RESTRICTED TO 1,000
購買書籍／雜誌　最多1千

納稅人、丈夫、妻子、子女所購買書籍、雜誌、期刊或其他類似的出版刊物可減免，最多為1千令吉。（紙質或電子產品，但不包括報紙或禁書）

F9、Purchase of personal computer for individual (deduction allowed once in every 3 years) RESTRICTED TO 3,000
購買個人電腦（每3年一次）

購買個人電腦可減免3千令吉，3年扣一次。若電腦是用於商業用途，則無法減免。

F10、Net deposit in Skim Simpanan Pendidikan Nasional RESTRICTED TO 6,000
國家教育儲蓄計劃（SSPN）淨存款

父母爲孩子開的國家教育儲蓄計劃戶口（SSPN），可享有最高6千令吉減免。這項減免只限該年存入國民教育儲蓄戶頭的淨存款。

例：

對於2013年

年度結餘金額累計4千500令吉

存款總額2千令吉

提款總額1千500令吉

允許扣除額是500令吉（2千令吉-1千500令吉）。結餘金額4千500令吉是不包括在內的。

F11、Purchase of sports equipment for any sports activity as defined under the Sports Development Act 1997. RESTRICTED TO 300
購買體育器材　最多300令吉

根據1997年體育發展法令，納稅人進行任何體育活動所購買的運動器材費用最多可減免3百令吉。體育器材包括高爾夫球和羽毛球，但不包括運動服裝，如泳衣和運動鞋。

F12、Interest on housing loan (Conditions for eligibility to claim must be fulfilled) The Sale and Purchase Agreement has been executed within 10/03/09 - 31/12/10. RESTRICTED TO 10,000
房貸利息

銀行房貸利息一年最高可獲1萬減免。從繳付首次利息的日期算起，可以連扣三年。　

資格：

（i）納稅人須是大馬公民或居民；

（ii）僅限購置一個住宅單位；

（iii）買賣合約須於10/3/2009至1/12/2010期間簽定；

（iv）該產業未用作出租。

其中：

（a）同一產業擁有2名或以上業主有權申請減免時，各自可申請扣稅，唯所有聯名業主扣稅總額不可超過1萬。如果合拼報稅也是最高減免1萬。

（b）所有聯名者支付的房貸利息總額，超過年度所允許的減免額度。

則個別業主可依照以下公式，申請個人減免金額：

A x B/C

A=該年度所允許最高減免金額；

B=個人該年已付房貸利息總額；

C=所有聯名者該年已付房貸利息總額。

F13、Husband/Wife/Payment of alimony to former wife. RESTRICTED TO 3,000
丈夫／妻子／支付贍養費給前妻　最多3千

同住的丈夫／妻子只要只要他／她沒有收入／總收入，可減免3千令吉。

支付給前妻也是扣稅規定，前妻的贍養費可減免3千令吉。根據雙方協議，但沒有任何正式的協議，不適用於此減免項目。

F14、Disabled husband/wife. 3,500
丈夫／妻子殘疾　最多3千

納稅人與殘疾丈夫／妻子共同生活，可減免3千令吉。

F15、孩子養育金

F15a、Child - Under the age of 18 years
18歲以下子女可減免1千令吉。

F15b、Child - 18 years & above and studying
年齡在18歲及以上還在受教育的子女

18歲以上，未婚且接受全日職教育的子女，每名可扣稅1千令吉。在以下情況，18歲以上的未婚子女，每名可獲扣稅4千令吉：

（i）在國內大學或學院就讀（不包括大學預備課程）

（ii）在國外接受學士或同等的教育課程（包括碩士或博士）

（iii）有關教育機構必須獲得相關政府單位的批准

F15c、Child - Disabled child
殘疾子女

納稅人若有殘障孩子，可扣稅5千令吉。

每名18歲及以上的殘障孩子，在以下情況下可獲6千令吉額外減免：

（i）在國內外大學或學院就讀的殘障子女（不包括大學預備課程）；

（ii）在國外接受學士或同等的教育課程（包括碩士或博士）．

（iii）有關教育機構必須獲得相關政府單位的批准。

F16、Life insurance and provident fund. RESTRICTED TO 6,000
人壽保險和公積金　最多6千

（i）丈夫或妻子的壽險費是允許減免稅務，小孩的壽險費不符合。

（ii）僱員公積金、其他公積金或由稅務局批准的退休金計劃。

（iii）壽險保費、公積金繳納及私人退休金計劃，可獲最高6千令吉個人稅務減免。

F17、Private Retirement Scheme and Deferred Annuity. RESTRICTED TO 3,000
私人退休金計劃或年金　最多3千

根據現有1967年所得稅法令，私人退休金計劃或年金的3千令吉稅務減免。

F18、Education and medical insurance. RESTRICTED TO 3,000
教育和醫療保險　最多3千

納稅人、丈夫、妻子、子女的教育或醫療保險可獲3千令吉稅務減免。

捐款免稅政策：

自2011年首相宣佈宗教捐款免稅政策後，Nalanda佛教會於2008年向內陸稅收局申請捐款免稅，該會在事隔5年後，在今年才獲得批准。馬佛青則於去年8月獲得內陸稅收局批准為可享有捐款免稅的宗教團體，較後也在今年1月28日獲取免稅收據的認證與批准信件。

alesi616

谢谢 LZ 分享，好详细哦。。。。

F2、Medical treatment, special needs and carer expenses for parents (certified by medical practitioner) RESTRICTED TO 5,000
父母親的醫療費、特殊需求、特別護理和特別看護費用　最多5千

i.）由療養院提供醫療護理和治療。

ii.）牙科治療僅限於拔牙、補牙、洗牙可以扣稅，但不包括牙科整形如假牙、種牙、綁牙、牙齒根管治療等。

自己个人的牙科治疗费用，好像没有得扣税是吗？

SuperDanbo

jeffanb 发表于 25-3-2014 09:29 AM
如果是第一次涉足房产投资，我会建议选择在成熟地区，较低价的可出租房产下手。 风险较低，有租金回酬，伸 ...

The spring 还有升值空间?价钱靠近600k了,月租1500-1800。

Ggaryk

请问400-500k由那里好介绍吗？
the peak...oasis...BLVD...BL avenue...halaman kristal...那里一会较为理想？

jeffanb

One-Sky 和 One-World的居民还是难逃需要根據商業收費率繳納門牌稅的事实。One-world 和One-Sky(当年叫one-World 2）刚推介的时候我也有去询问过，sales assistant的确有明确的指出这是commercial title的单位，而水电费和門牌稅将会比residential title的来的高。不过在水电费方面，他们有提议说完成后可以尝试appeal用residential rate。

如果买卖时发展商已经清楚言明門牌稅这一点，现在居民的确是很难要找驳斥的理由。不过房价近年来上升，也带动了門牌稅的评估，难免有些买家低估了門牌稅的费用， 这也是事实。



One-Sky和One-World公寓 繳商業門牌稅不變

北馬
   2014-03-27 18:04  

（檳城27日訊）針對峇六拜One-Sky和One-World公寓居民要求降低門牌稅一事，檳島市政局在週四的例常會議上，通過兩座公寓的門牌稅保持不變，即業主仍須根據商業收費率繳納門牌稅。
市政局財務管理小組交替主席黃順祥說，根據今年2月22日技術委員會會議上的決定，One-Sky和One-World公寓門牌稅不會削減。他說，技術委員會此決定，是因為業主在購買上述公寓時，應該清楚知道它是商業單位。
“雖然居民只是要求減低門牌稅，但基於市政局沒有相關政策，且商業單位和住宅單位收費是有區別的，因此委員會才作出此決定。”
檳州地方政府委員會主席曹觀友月前指出，One-Sky和One-World是檳州首個在SOHO（居家辦公室）指引下完成的發展計劃，該公寓可作為住宅，也可用作辦公室，但這計劃是在商業用途下獲批准，因此市政局必須以商業收費率向業主徵收門牌稅。

jeffanb

Ggaryk 发表于 27-3-2014 11:59 PM
请问400-500k由那里好介绍吗？
the peak...oasis...BLVD...BL avenue...halaman kristal...那里一会较为理 ...

The Peak 现在要价600psf左右了， Oasis低楼的还找得到500k以下的。Air Itam的我个人并不推荐，私人理由。我个人看好的地点还是沿海或沿着大道的房产，500k的预算可以考虑Villa Emas, PWC studio， Ocean view， Symphony Park等等。 新的可以考虑Urban Suites， The Altus等等，毕竟jelutong在敦林大道第三期提升计划建好后会更方便。

Mr.Business

jeffanb 发表于 28-3-2014 09:57 AM
One-Sky 和 One-World的居民还是难逃需要根據商業收費率繳納門牌稅的事实。One-world 和One-Sky(当年叫one- ...

這事件間接導致IDEAL的Queensbay Soho拿不到批准，看來這Soho要拖一陣子了。。

jeffanb

有人问我Ivory的The Central，1000psf的高价位，买的过吗， 我觉得是值得考虑的。 理由如下：

1） 地点处于中心点，很有策略性。再说Georgetown 中心已经没有地皮来进行综合型计划了， 尤其是如此大规模的。所以我觉得需求是有的。
2） Freehold的计划；不过是Commercial title 所以这点要考虑在内。
3） 预期2019年才会建好。不过现在州政府冻结了SOHO的计划，还有的拖，假设2020年完成吧。对中长期投资者来说，拖个六年不是坏事，这也许是个机会，因为你只需要用10%的订金，就可以期待未来六年内屋价的capital appreciation。现在卖价是1000psf， 比如你买的价钱是650k：
       （a) 头期65k。
       （b）六年后价钱起了30% （半保守的算法）， 房价现在是845k。
       （c）因为过了六年， 不需要RPGT. 银行拿没lock-in，或lock-in五年从sign agreement时候算起的，也不需要给penalty。
       （d）银行利息从开始建筑后才算，算六年内给两万吧。 律师费六千，经纪费8450.
       （e）所以845k-650k-20000-6000-8450，账面上赚了160k。不过因为当初只给65k的头期，投资回酬是246%。 这等于是一年15%compound interest. 肯定比银行定存高很多。

风险当然大，如市场的波动，建筑期延长或剪短，计划取消，利息上升等等，这点投资者就要靠自己的智慧衡量了。

jeffanb

jeffanb 发表于 28-3-2014 10:25 AM
有人问我Ivory的The Central，1000psf的高价位，买的过吗， 我觉得是值得考虑的。 理由如下：

1） 地点处 ...

不过这个策略要确保在好的地点，好的计划才可以考虑，Teluk Kumbar， Relau， Air Itam就不行了。 好的地点如Georgetown， pulau Tikus， Southbay到Tg Bungah的沿海一带，高杆的计划， 没有发展商会象Ivory用这种先sign S&P，然后在慢慢拖的。不过不能否认的事，很多买家也真的因为Ivory的这种策略赚了一笔，如Times Square， Island  Resort， City Residence， The Wave等等。