槟城房地产投资

jeffanb

condomx 发表于 29-12-2013 11:28 AM
Penang times square的密度太高了,那里的道路更本支持不来,不喜欢ivory,他们就是以前pernas吴小丑的那一班 ...

对Ivory这个发展商来说，我个人的评估（十分为满分）：

１）品质。有偷工减料吗？
七分。整体素质还好，没什么偷工减料的问题。Defect的问题也有跟进和解决。设施如泳池，landscaping， 健身房都不错。不过材料方面如地砖，门，浴室设备等等都普通啦，所以只能给七分。

２）卖屋程序透明度。如有售后货不对办的问题吗？有营司inhouse gangster contractor吗？收pre-booking吗？Launch之前bulk卖给investors/speculators;暗中收些好的units来垫高价钱 等等。
四分。透明度非常差，很多人都懂的，就不需要再说明了。

３）交屋准时度。
四分。S&P STAMP 迟几年做，或取消的都有。也有听说延期但拒绝赔偿的个案 （IslandResort，有待证实）

４）设计。
八分。Ivory至少在设计方面肯下工夫。排除实际性，早期的Tanjung Park, Moonlightbay，TheView， 到近期的CityResidence，PenangWorldCity,TheWave整体设计都不错。

５）屋价升值趋势和潜能。
八分。

６）售前／后服务
六分。服务人员专业度可以改进，而律师行ChowTattSeng一向行动慢。

整体我打个六点五分。不过对于那些有connection的投资者，我觉得他们会打八分以上。因为如果不是自住，不介意建筑期限，Ivory的计划往往能以较低的价钱得到高的回报。

jeffanb

槟城发展商的标准方面我会把IJM Land设为标杆：

１）品质。有偷工减料吗？
八点五分。

２）卖屋程序透明度。如有售后货不对办的问题吗？有营司inhouse gangster contractor吗？收pre-booking吗？Launch之前bulk卖给investors/speculators;暗中收些好的units来垫高价钱 等等。
八分。有bulkbuyer，own staff reserve 的问题，不过还是有足够的单位来让买家排队购买。价钱透明，也很难在下订后立刻转手赚钱 （bulk buyer除外）

３）交屋准时度。
九分。

４）设计。
七分。四四方方够实际，不过牺牲了美感与时代感。不过近期的The Light Waterfront算是挣会一点面子（The Light Linear除外）。

５）屋价升值趋势和潜能。
九分。

６）售前／后服务
八分。员工专业。

整体我打个八点五分。

sem

jeffanb 发表于 30-12-2013 02:00 PM
槟城发展商的标准方面我会把IJM Land设为标杆：

１）品质。有偷工减料吗？

gsd 呢？     谢谢分享

lich

jeffanb 发表于 30-12-2013 02:00 PM
槟城发展商的标准方面我会把IJM Land设为标杆：

１）品质。有偷工减料吗？

那宏升（Ideal）有的多少分？槟城有两个＂I＂，一个Ivory，一个Ideal。。。。。都是。。。。

jeffanb

lich 发表于 30-12-2013 02:23 PM
那宏升（Ideal）有的多少分？槟城有两个＂I＂，一个Ivory，一个Ideal。。。。。都是。。。。

别小看这些地头蛇。今年来槟城土地价钱飞涨，而这些本土的发展商因为拥有了地皮（尤其槟岛），身价也水涨船高。Ideal有进步啦，One，Two,Three residence 算是不错的计划。其他的高楼计划还没有完工，很难下评论。别忘了Ideal连Queensbay前的填海地都买了， 这可是黄金地段， Ideal再也不是专注SgAra,Relau， kucing kurap 的发展商了。

jeffanb

sem 发表于 30-12-2013 02:16 PM
gsd 呢？     谢谢分享

都没有track record， 怎么评？

lich

jeffanb 发表于 30-12-2013 03:20 PM
别小看这些地头蛇。今年来槟城土地价钱飞涨，而这些本土的发展商因为拥有了地皮（尤其槟岛），身价也水涨 ...

他们完成的project，有。。。。I－Avenue， I－Suria， I－Regency， CEO，One World等等。

darienong

lich 发表于 30-12-2013 03:29 PM
他们完成的project，有。。。。I－Avenue， I－Suria， I－Regency， CEO，One World等等。

楼主应该是问GSD  Land的 track record吧！这家是近年来才选型进入发展商业务的公司，公司是靠进口中国货起家的，大本营在大山脚。。财力应该没问题！这家公司跟Ideal有很亲密合作关系哦！传说是Ideal近年来发大来干的背后金主哦。。

lich

darienong 发表于 31-12-2013 04:46 PM
楼主应该是问GSD  Land的 track record吧！这家是近年来才选型进入发展商业务的公司，公司是靠进口中国货 ...

我是回复Jeff给我的回复。他说Ideal高楼没完工，不能给分，我就列出他们的projects咯，包裹商业。

GSD和Ideal有关系？那为什么自己打自己啊？One Imperial launching后很多客户被后来才launch的Garden Ville抢去，搞到Ideal又extra rebate又给１００％DIBS。

jeffanb

Happy New Year 2014 to all! 有房产的朋友们，置产投资快乐。而还在寻找产业的朋友们，祝一切一帆风顺，早点有个窝！

ILV

Jeff兄和各位大大，新年快乐。马年行好运。
想请问买了mrta后是不是不能surrender的？
如没lockin period,是否可以马上停止mrta?
现在mrta是加在贷款里。
可能会是一个很笨的问题，不过还是谢谢你和各位这些年的分享。

seoklikee

jeffanb 发表于 30-12-2013 01:02 PM
preview tomorrow, builtup around 665 to 1100sf, 1 car park, early bird 10% discount. Freehold, c ...

smallest units how much? still available?

condomx

祝jeff大和檳城的大大们新年快乐,新的一年发大财

alesi616

seoklikee 发表于 1-1-2014 07:21 AM
smallest units how much? still available?

去看了， 8xx psf, 最小 6xx sqft 起 （一房）， starting price rm600k+… 问完这几个问题我就闲了，直接走开了。。。

seoklikee

alesi616 发表于 2-1-2014 01:38 PM
去看了， 8xx psf, 最小 6xx sqft 起 （一房）， starting price rm600k+… 问完这几个问题我就闲了，直接 ...

谢谢,真的ki siao. 买不起啊

caoyun

alesi616 发表于 2-1-2014 01:38 PM
去看了， 8xx psf, 最小 6xx sqft 起 （一房）， starting price rm600k+… 问完这几个问题我就闲了，直接 ...

價錢傻了。真的找到買家嗎？到現在還看不到什麽超級大賣點呢。。。
以前還說有　lrt ...

Owenks

买了一套房子，准备装修一下。大家有没有好的装修公司介绍的？

jeffanb

alesi616 发表于 2-1-2014 01:38 PM
去看了， 8xx psf, 最小 6xx sqft 起 （一房）， starting price rm600k+… 问完这几个问题我就闲了，直接 ...

从850psf起跳（after 8+5%discount), 而且只开放有夕照的单位。反应一般，还有至少超过一半的单位没被下定。ivory看来不急，慢慢来，新春时期再来个roadshow，可能也会开放对另一方向的单位。

jeffanb

红毛路有一个新的office building refurbish project。 地点很好，低密度，就不知道会不会对外销售。

jeffanb

City of dream @ Seri Tanjung Pinang 是一个很玄的东西。1000sf @1000psf, freehold,2 car parks,还有一系列奢侈的服务或设施如私人游艇，电梯，戏院，保龄球场，和 rolls royle  limousine 等等。甚至听说有抽奖活动，大奖是ferrari（有待证实)。发展商不明，交由ZEON property 为中介来收取订金。

说实在的，1000psf 在这个区域算是中规中矩，和e@o 或katana 比的话，尤其有semi furnish 和奢侈的服务和设施。"玄"的是，发展商是谁？有能力在这个地点承建如此高阶级的发展，却采用如此低级的销售手法？难道masmeyer 的millsrow 取消了，这是替代方案？UDA 这个半政府发展商也不可能这么做。猜不透，等着看答案吧。