槟城房地产投资

chengcheewei

jeffanb 发表于 8-10-2013 11:21 AM
预测预算案推出4措施　政府或打压房地产炒风
二零一三年十月七日 晚上十时三十九分

Hi Jeff,

现在700sqf房子价格提高到300K到400K. 仍然有提高的潜力mah？因为没有多少人能买得起leh......政府打压房地产炒风有效mah?

cmdrun

提高DIBS 是否行得通吗？静观其变吧。

（吉隆坡16日讯）黄氏星展唯高达研究分析员不主张政府提高產业盈利税（RPGT）和印花税，因为这样会造成屋价走高；因此，他提出3项能够提振「购屋自住」的建议，（一）遏制首级市场的优惠机制如发展商承担利息计划（DIBS）；（二）推出可负担房屋计划的速度要加快；（三）细分市场来保护大眾房產，创造世界级的公寓计划，以吸引外资。

该分析员认为，在前景更具挑战的情况下，城镇发展商、財团和產业投资商，如柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）、KLCC產业信託（KLCC，5089，主板房產信託组）、永泰大马（WINGTM，2976，主板產业股）和依恩奥（E&O，3417，主板產业股）將会是產业领域的「避险股」。

他表示，政府积极地控制国內產业投机活动，不过以调高產业盈利税与印花税方式，反而会造成屋价走高。

推高屋价

「在过去调高產业盈利税所產生的影响，只是短暂的，而且会造成屋价进一步上涨，因为卖方会將额外的成本转嫁给买方。同时，也会导致卖方延迟卖房计划，而发展商也会因为市场情绪转弱，而展延新盘，这都会使到市场的供应变得紧缩。」

目前，在购买房產的首两年內就脱售，卖方必须缴交15%的產业盈利税；至于在3至5年內脱售，必须缴交的產业盈利税则是10%。

他补充说，提高印花税可能会有更大的影响，因为卖方也会尝试將额外增加的成本转嫁给买方。

「印花税调涨不仅会影响新的產业项目，正在建设中的產业项目也会受到影响（特別是尚未转让的分层地契与主要地契產业项目）。」

此外，他认为，首次购屋者与第二项產业购买者应免于任何紧缩措施，以便符合政府鼓励购屋自住的目標。至于降低第二项產业的贷款与价值比率（LTV）將衝击小屋换大屋的购屋者，因为他们还未脱售首项產业的当儿，要拿出更多钱作为第二项產业的头期，是相当不容易的。

「在如此的情况下，次级与首级房產的供应將会吃紧，因为发展商也基于疲软的认购率，而延迟推出新盘。」

房市调整

无论如何，分析员认为，市场力量將会使到屋价在面临新供应与需求疲软的情况下有所调整。市场需求转弱的预期是基于通胀上升將会衝击消费者的可支配收入。

因此，该分析员提出了3项针对性的措施：

第一、遏制首级市场的优惠机制，特別是发展商承担利息计划、不合理的高折扣/赠品，以及保证回酬等。银行应该更严格地评估新盘的价值，所提供的贷款应该按相关產业的净售价（折扣后的价格）。

买方比较倾向于直接向发展商购屋，而非通过次级市场，因为可以更容易取得融资。一些发展商甚至大方地给予折扣（高达20%），以便购买第三项以上產业的买家可以「通过」国行限制的70%贷款与价值比率（银行评估贷款是按折扣前的毛销售价，这样买方只需给10%定期，而非30%）。

其实，提供DIBS的新盘售价比市场贵出10至20%，但买方依然会倾向于向发展商购买，因为只需支付低头期，而且可以期待更高的回酬。

举例说，假设新盘价格在竣工后涨30%，以5至10%的头期计算，买方的投资回酬高达300至600%；相反的，若在次级市场购买同类型產业，买方必须缴付25至45%的头期，其投资回酬相对只有67至120%，所以箇中隱藏的投机因素较少。

第二、加快推出更多的可负担房屋，並且实施一个屋主只能拥有一个单位可负担房屋的措施。政府早前推行的一个大马人民房屋计划（PR1MA）和「我的第一房屋计划」，虽然获得讚许，但是推行力度缺乏紧迫性。自2011年宣布以来，在相关计划下所推出的新盘极少数，而且地点不太理想。

第三、细分市场以保护大眾房產（每单位100万令吉以下），同时开放高档住宅与商业房產，以吸引超级富裕的消费者和外资。

政府应该鼓励发展商建造更多国际级別的高档公寓，以吸引更多的外资。每单位超过100万令吉的住宅房產占2012年销售总值的45%，儘管只占总销售量的4%。

房產领域挑战艰巨

黄氏星展唯高达研究分析员指出，產业销售与价格成长预料將会放缓，因为通胀上升將会衝击消费者的可支配收入。

此外，建筑活动（基建与房產领域）增加，导致建材与劳工供应吃紧，这將会使到建筑成本提高，甚至造成误期竣工。

分析员称，这將促使发展商展延新盘的推出，不过，它们的盈利能见度保持良好，主要是由目前强大的未入帐销售支撑。

隨著產业领域的前景更具挑战，投资者应该採取什么策略呢？

4类產业股风险高

分析员表示，有四种类型的產业股將面临较高的风险：第一、现金流吃紧，如华阳有限公司（HUAYANG，5062，主板產业股）、玛拿第一（MAGNA，7617，主板產业股）和丽阳机构（TROP，5401，主板產业股）。

第二、正在进行不少发展项目的股项，面临建材与外劳供应吃紧的风险。它们分別是马星集团（MAHSING，8583，主板產业股）和实达集团（SPSETIA，8664，主板產业股）。

拥有建筑臂膀或相关连繫的发展商所遭受的影响相对较微，例如双威（SUNWAY，5211，主板產业股）和IJM置地（IJMLAND，5215，主板產业股）。

第三、產业项目吸引较多投机与投资者的发展商，特別是高楼与综合商业发展项目。这些发展商包括马星集团、UOA发展（UOADEV，5200，主板產业股）和杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板產业股）。

第四、拥有较多办公楼项目的发展商，如以办公楼为主的房地產信託和UOA发展。因此，分析员比较看好专注可负担房屋的城镇发展商、財团、以投资產业为主的公司，它们分別是柏威年房產信託、KLCC產业信託、怡保花园（IGB，1597，主板產业股）、永泰大马、依恩奥、双威、美景控股（MKH，6114，主板產业股）和新协利（SHL，6017，主板產业股）。

Mr.Business

州政府要在Idaman Iris Sg Ara附近兴建Sekolah Islam Antarabangsa Pulau Pinang。

KERAJAAN Negeri melalui Yayasan Islam Pulau Pinang (YIPP) akan bekerjasama dengan Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad (Tunas Muda) bagi merancang pembinaan Sekolah Islam Antarabangsa Pulau Pinang di atas sebidang tanah berkeluasan 4.863 ekar dekat Sungai Ara, Bayan Lepas.

Tapak projek yang dicadangkan itu di Jalan Persiaran Relau berhampiran Sekolah Kebangsaan Relau, Sungai Ara.

Ketua Menteri, Y.A.B. Tuan Lim Guan Eng membuat pengumuman sedemikian selepas menyaksikan Pengerusi Pemaju Ideal Property Group, Datuk Alex Ooi menyerahkan geran tanah kepada Kerajaan Negeri, melalui Pengerusi YIPP, Datuk Mansor Othman.

“Projek ini dijangka akan bermula pada tahun hadapan dengan kos pembinaan sebanyak RM6 juta yang akan ditanggung oleh pihak Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad.

“Sama ada, ada perubahan (mengenai status pihak yang menanggung kos pembinaan), saya serah kepada Datuk Mansor dan Datuk Abdul Malik lah,” ujar Guan Eng di sini baru-baru ini.

Timbalan Ketua Menteri I, Datuk Mohd. Rashid Hasnon dan Datuk Abdul Malik Abul Kassim (Exco Hal Ehwal Agama, Perdagangan Dalam Negeri dan Hal Ehwal Pengguna) dan Yap Soo Huey (ADUN Pulau Tikus) turut hadir pada sidang media tersebut.

Guan Eng yang juga Ahli Dewan Undangan Negeri (ADUN) Air Putih berkata, perancangan terbaru itu sekaligus membuktikan komitmen Kerajaan Negeri dalam memartabatkan syiar Islam di negeri ini.

“Projek ini juga nanti akan dapat mempromosi Pulau Pinang sebagai hub pendidikan di rantau ini memandangkan inilah satu-satunya sekolah Islam bertaraf antarabangsa di kawasan Utara (Semenanjung) Malaysia,” ujar Guan Eng yang juga Ahli Parlimen Bagan.

Sementara itu, Mansor berkata, YIPP masih dalam proses menyusun modul akademik bagi Sekolah Islam Antarabangsa Pulau Pinang dengan mengkaji beberapa modul pendidikan dari negara Singapura, Thailand (Patani) dan terbaru, dari Pakistan.

“Di bawah bahagian pendidikan dan dakwah (YIPP), tanah ini kita perolehi hasil usaha Kerajaan Negeri juga untuk kita membangunkan kompleks ini (Sekolah Islam Antarabangsa Pulau Pinang).

“Saya juga ingin mengucapkan terima kasih kepada Datuk Alex kerana bekerjasama dengan Koperasi Tunas Muda Sungai Ara Berhad untuk membangunkan sekolah ini.

“Selepas itu, perjalanan (akademik) sekolah ini akan kita (YIPP tetapkan) di bawah pengawasan Kerajaan Negeri,” ujar Mansor yang juga Ahli Parlimen Nibong Tebal.

Nada yang sama turut diperjelaskan oleh Abdul Malik.

“Ini merupakan antara sebahagian usaha kita (Kerajaan Negeri) untuk pendidikan Islam di Pulau Pinang, dari peringkat tadika (pra-sekolah) sehinggalah peringkat universiti,” ujar Abdul Malik yang juga ADUN Batu Maung.

Manakala, Mohd. Rashid pula berkata, projek terbaru itu diharap dapat melonjak perkembangan dakwah Islamiah di negeri ini.

“Saya harap, ini menjadi satu lagi langkah kemajuan untuk perkembangan dakwah Islam di Pulau Pinang,” ujar Mohd. Rashid yang juga ADUN Pantai Jerejak.

Idea penubuhan Sekolah Islam Antarabangsa Pulau Pinang sebenarnya dicetuskan oleh Mansor sendiri semasa masih menjadi timbalan ketua menteri I, pada penggal pentadbiran Kerajaan Negeri lepas.

http://faqar.blogspot.com/2013/1 ... m-bina-sekolah.html


Menurut beliau seperti dilaporkan Malay Mail Online, kerja-kerja pembinaan akan bermula tahun depan.

Projek berkenaan akan melibatkan blok akademik, sebuah dewan serba guna, kompleks sukan dan asrama pelajar.

“Projek berkenaan dijangka akan disiapkan menjelang tahun 2017,” katanya.

Pada masa ini, terdapat lapan sekolah antarabangsa di Pulau Pinang menawarkan pembelajaran mengikut silibus British dan Amerika Syarikat.

http://mynewshub.my/2013/10/16/p ... islam/#.Ul9RN3hXhjo

安孩

房屋价值是不是每一年大概会升5%。。。。 你们觉得呢？
油价起。transport起。 柴料起。。。

童年真好

請問 eden seaview 和 eden fairway seaview (~850sqft 開价大慨380k) 值得買嗎？哪一間比較值得？future appreciation 如何？謝謝！

darienong

童年真好 发表于 18-10-2013 06:13 PM
請問 eden seaview 和 eden fairway seaview (~850sqft 開价大慨380k) 值得買嗎？哪一間比較值得？future a ...

如果让我选择的话，一定选Eden Seaview。ES的设施肯定比EF好很多。两个公寓的价格现在差不多同价是因为EF已经油漆过了，看来比较新。。ES现在已经开始油漆了，应该明年就会油好，到时肯定要小涨价了。。

童年真好

謝謝你的囘復。我是打算買來自住3-5年然后再decide要賣還是出租。。。再請問有沒有比seaview condo 更加好的condo可以介紹? 我的burget <RM380k. 謝謝！

darienong

童年真好 发表于 19-10-2013 07:09 PM
謝謝你的囘復。我是打算買來自住3-5年然后再decide要賣還是出租。。。再請問有沒有比seaview condo 更加好的 ...

你有整380千的预算，有很多选择啦，是要看你个人喜好罢了。既然你打算住个三五年才决定卖或租，Eden Seaview是不错的选择。2018年，新的路直通Batu Ferringhi肯定会带旺那一区的。一个小贴士，买那儿六楼以上的比较少漏水的问题。。第一批的承包商用次货，手工差，所以很多单位都有漏水问题，六楼以上换了承包商，比较好一些。

童年真好

哇真的很感謝你，你不說我也不知道eden seaview有漏水問題.你的意識是說6樓以上不會有漏水問題對嗎？

alesi616

漏水不漏水， 真的看运气的。如果是地板漏水， 还可以敲破地砖， 从新做防水层。 如果是水 paip 用次货， 就真的阿弥托佛了， 水管这么多，你根本不知道哪里破，几时会破

童年真好

你說的有道理。真怕倒楣買到漏水的房子。。。頭痛啊！！！agent 剛call 我說她已幫我找到好幾間eden seaview的房子讓我選。。。打算這個weekend去看

jeffanb

The Sandilands 也是绿色建筑， 这点我倒有点惊讶。 Grace Residence还没有在这个list里面。还有点纳憾的就是The Light Waterfront 是唯一一个沿海的综合型发展， 其他如Seri tanjung Pinang, Queensbay, Penang World City, southbay 等等都不再里面。 照现今趋势来看， 我觉得高价位的沿海发展应该要有Green Certified.

Green projects in Penang recognised
Posted on October 16, 2013 - Property News.

THE Penang Green Corporation has awarded accolades to 16 Penang-based projects for achieving Green Building Index (GBI) certifications.

Twelve of them were residential developments, one commercial development, one hotel and two warehouses and factories that achieved GBI Provisional Gold, Silver and Certified ratings.

Hotel Penaga have achieved its GBI Final Certifications.
Of these, Hotel Penaga, Lam Soon Warehouse and Osram factory are already in operation, having achieved their GBI Final Certifications.

Jelutong Development Sdn Bhd, a subsidiary of IJM Land Bhd, achieved four certifications for their projects The Light Point, The Light Linear, The Light Collection 1 and The Light Collection 2.

Kewira Jaya Sdn Bhd, a subsidiary of SP Setia Bhd, also scored four accolades – a gold and three certifications for the projects 11 Brook Residences, Setia Greens (Phase 1), Setia Pinnacle and Setia Greens (Phase 2) Landed Parcel.

The other project winners were G-Home (20000BJ), G-Home (20001BJ) and G-Home (20002BJ), Kao Penang Office (Fatty Chemical Land M Sdn Bhd), Sandilands (BHL Waterfront), 1 Tanjong (Province Valley Sdn Bhd) and Marinox Sky Villas (Masmeyer Development Sdn Bhd).

Chief Minister Lim Guan Eng, who presented the certificates recently said that Penang was the first state to acknowledge and appreciate the effort put in by the companies to make their buildings green and in the process promote sustainability in the state.

“Back in 2009 when GBI was first launched, the concept of green buildings was very new.

“As of Oct 8 this year, 38 Penang-based projects were registered with the GBI, making up 8% of the national total.

“Out of these 38 projects, 16 have received GBI certification and the remaining 22 are pending the submission of their design to GBI. The 16 projects represent 11% of the total projects certified by GBI nationwide,” he said.

keatsmon

槟城现在是胡乱发展吗？

槟州首席土地销售员为何不抓紧机会？

ewejin

Hi all Intan Delima house owner,

Please feel free to like INTAN DELIMA community page stated below.
https://www.facebook.com/pages/I ... wan/518902598200069

Thanks.

小nic

jeffanb 发表于 22-10-2013 06:23 PM
The Sandilands 也是绿色建筑， 这点我倒有点惊讶。 Grace Residence还没有在这个list里面。还有点纳憾的就 ...

The pavilion resort在公芭的， 具有投资潜力吗？

darienong

alesi616 发表于 21-10-2013 09:29 PM
漏水不漏水， 真的看运气的。如果是地板漏水， 还可以敲破地砖， 从新做防水层。 如果是水 paip 用次货， 就 ...

Eden  Seaview 那儿漏水问题大多数是廁所的地面防水做得差罢了，如果换了地砖就没有问题了。。。也大多数发生在六楼及以下的单位为多。

babytaro

Jeff 大哥，有一件事想请教您。
如果发产商建议要把现有公寓拆掉重建更高的公寓 （除了赔住户一间和重建期间的rental），什么项目是我们要留意的吗？有什么利与弊？
谢谢啦！

jeffanb

babytaro 发表于 24-10-2013 10:03 AM
Jeff 大哥，有一件事想请教您。
如果发产商建议要把现有公寓拆掉重建更高的公寓 （除了赔住户一间和重建期 ...

你是指政府屋吗？ 很难想象私人屋业会有这样的建议， 毕竟可能单单赔偿和工程的复杂性就没有什么赚头了。 我并没有类似的经验或资料， 很难建议什么， 但除了一对一赔偿和建筑其间的租金外， 可能也可以要求一笔装修和家具费用吧。

jeffanb

小nic 发表于 23-10-2013 06:10 PM
The pavilion resort在公芭的， 具有投资潜力吗？

不在意地点，自住， 然后价钱合理的话就可以考虑。 想买来投资如资本或租金回酬的话就不是那么吸引了。

jeffanb

keatsmon 发表于 22-10-2013 09:42 PM
槟城现在是胡乱发展吗？

槟州首席土地销售员为何不抓紧机会？

槟岛急切需要的是公共交通的提升， 如MRT, LRT, TRAM 之类的，而不是额外的道路与隧道。 但槟城的问题大家都知道， 公交需要中央点头而在反对党的州属这是不可能发生的。与其坐着等死， 州政府很明显的是想做点能力内能办到的事， 而这些隧道和道路就是替代方案吧。卖地来换基建并非什么坏事， 也不是在反对党执政后才有。许子根年代就把The Light Waterfront 的填海权和地皮交给IJM Land 来换取Jelutong Highway. 而Seri tanjung Pinang 也是以部分地皮拥有权来作为条件的。 不合理的是槟城人民缴税率全马五名内， 但大型工程还需要州政府买单， 顾名思义是不平等待遇
。
我本身倒对隧道和道路计划不反对， 至少长远的功效和需要是有的。 如果程序透明话， 工程进展满意， 何乐而不为呢？