2011大马房地产最好又最糟 郑水兴：投资者不是大赚就是大亏（转文）

谷成

『我看到2011年房地产市场出现危机，很多人会在今年亏大本，但我也看到投资的黄金机会，肯定的会有一些人也会在今年从房地产投资中发达！』这是我在很多人征询今年房地产市场预测时的直接回答，让听者满头雾水，而2011年份房地产的确会让投资者满头雾水！

我国房地产市场即将面临非比寻常的现象。泡沫危机充斥于耳，大马房地产市场经历了3年的峰回路转，今年出现了出来没有过的新格局—-最好，最糟全在2011年。成功失败的投资将会在今年互相交错，最好和最坏的产业也都会在2011年里涌现。

首相纳吉在2011年财政预算案宣布的一系列大计划中的一些特区，特别是经济发展重区以及外资进场的全球化发展区将会有重头好戏。马来西亚很大机会将正式的步上房地产全球化的舞台。

马来西亚的房地产市场在2007年开始迈入全球化，但在2009年却被世界金融危机打回原形，所以，严格来说，2011年才是马来西亚房地产市场正式全球化的一年，之前或许只能说出“全球化的彩排”。

因此，2011年将会是“Super Cycle”市场大跃进的开端，也就是投资房地产的好时机！因为我认为2012到2014将会是市区房地产的Super Cycle.

政府日前极力推行经济转型计划，一项项重大设施如大吉隆坡计划等，都将会为我国的房产产生重大的影响和改变。一些非常有潜能的项目如100层摩天楼，MRT地铁计划，吉隆坡世界金融区等计划将能提升我国在国际间的良好形象，又能带动城镇周边的发展，这类型新款的办公楼与基建工程肯定的会带动了一个趋势并具有开创另一片新天地的潜能。

但事实上很多投资者都认为2011年的市场将呈现泡沫化，一些房产价格被“炒”高了，一些区域也离谱的供过于求，是的，他们讲的也没有错，这就是我所说的“最糟糕的现象”，很多人会在这零星的泡沫中被“烧”到了！

会买的没什么了不起，会跑到才是最成功的投资者！因此若您能在年初卖掉不应该留下来的产业（因此之前的错误投资），你还有可能从最糟的转到今年最好的产业投资。                       

一些没有“足够人口”支持下的商铺将会是最糟糕的产业，最主要的是因为之前的入场价位太高，而在今年完成的时候才发觉无法获取应得的租金，因此在众多的店屋同时完成的情况下，出现大出血的情况，这些店屋主要遍布在新兴的城镇以及房产新区，特别是店铺大批完成交货，而住宅屋却还没完成或不多人搬入的情况会更加的糟糕。

高档公寓将会继续处在低潮中，但在年尾若有外国投资者的进场扶持，一些新完成的特优计划将会出现翻一翻的涨风。

中价公寓出现两端化，一些地点优越的公寓虽然在去年暴涨，但涨风还会在继续，但一些搭顺风车大涨但没有实质的租金市场，特别是地点不适中的公寓，比如一些SOHO房产将会面对问题。

围篱式的洋房或半独立洋房将会继续受到投资者的追捧，这种情形不但出现在今年，接下来的几年一样的继续往上爬！

二手市场，特别是中低价房子将会在今年大涨，除了政府以印花税折扣及100%贷款鼓励年轻或新兵外，一些资深的房地产玩家也将“降低身份”，加入战围，抢购便宜屋，导致十多年来不曾上涨的二手市场，特别是中价公寓被“硬硬”的推出上。

然而，大投资家应该注意的产业是创新产业，包括一些新概念的主题零售购物中心，餐饮业美容中心等商用产业，教育建筑屋，旅游或休闲产业等，若加上专业管理，其涨幅度将非常可观。这一些可能性是因为我相信将会有更多的外国专业概念与品质的产业打入市场，并吸引外国投资者的参与，从而将其价格推高！如果您不相信的话，我只能说等着瞧！

另外一个可能的现象是大多数的投资热点将会从过去几年来独占鳌头的住宅产业移向商用产业，这主要是因为住宅产业的融资比例限制在70%而商业产业贷款没有受到限制，加上一般的商用产业没有出现供过于求的现象，相信投资者会因此将今年的重点放在商用产业。

我们的Swhengtee房地产投资俱乐部的理念是投资组合化的进行，我们相信任何一个时候都有可能出现买或卖某类型房产的机会，这主要是配合市场的变动来降低投资风险及赚取更高盈利的策略，而一点可以肯定的是，今年房地产的变动将会更加的激烈，我们的工作会更加的繁忙，但我们的机会也会更多，当然，我们希望大家也能加入我们的队伍，因为投资队伍就是应付今年市场的最佳策略！

最后，很多人都在猜测今年可能会举行全国大选，我不能很肯定的说是否，但我肯定的是大选将会对房地产市场造成很大的影响，特别是反对党执政党州属，如雪兰莪，槟城等。我认为今年下半年举行大选的可能性比较高！

y2ksaw18

『我看到2011年房地产市场出现危机，很多人会在今年亏大本，但我也看到投资的黄金机会，肯定的会有一些人也 ...
谷成 发表于 15-8-2011 05:35 PM

   基本上，他在讲废话，市场每天都是有人赚钱，有人亏钱。

雨林城

回复 2# y2ksaw18

赞同！ 废帖！

loosv

谢谢你用心的分享。

kitkatlow

不会，他的说法很实际，不笼统。好过其他很多不熟悉房产的评论者。

singching

谢谢分享.....

Mr.Business

回复 1# 谷成

去年我看过他的演讲。印象是个没自信的人，讲话很虚，可能是还不习惯上台说话吧。他说他的钱并不是从地产投资获得的，而是从他的real estate agency赚到的。哈。。。又是个很想红的人。。。

kitkatlow

[quote]回复  谷成

去年我看过他的演讲。印象是个没自信的人，讲话很虚，可能是还不习惯上台说话吧。他说他的 ...
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jasonhanjk

回复 7# Mr.Business


    因为他是买卖房子赚钱，他的话我会自动打折扣。

谷成

基本上，他在讲废话，市场每天都是有人赚钱，有人亏钱。
y2ksaw18 发表于 15-8-2011 07:04 PM

你说得没错，所以一心想去购屋赚钱时，是否也该衡量一下亏钱的风险有多大？

Mr.Business

回复  Mr.Business


    因为他是买卖房子赚钱，他的话我会自动打折扣。
jasonhanjk 发表于 17-8-2011 10:34 AM

这一行业有很多这种人，例如Michael Tan。。。不过还是有人上钩。很好做的。。。

darkwalker

谢谢分享，我觉得拿来参考无妨，反正又不会吃亏的。

FLY2010

回复 2# y2ksaw18

不会，他的说法很实际~~~~

bigmac5

他的书， 是看了封面+看了价钱，以后都不会再拿起来看第二次。。。

askii

有钱，有得投资。。。
没钱的，只能看。。。

jasonhanjk

这一行业有很多这种人，例如Michael Tan。。。不过还是有人上钩。很好做的。。。
Mr.Business 发表于 2011/8/17 12:06 PM

    有上课后成功的人是有的。
他毕竟是在销售，多少%成功就不得而知了。

也有Trainer上钩：
http://www.facebook.com/groups/docbobarrest/