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发表于 19-5-2007 10:01 AM
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都市人向來都是這裡的典範。
我想問問你,如何解決租戶忽然搬出,然後又還沒有人搬進來的日子,你有儲備金來付銀行貸款?
以及你處理租客的種種問題。。。。 |
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发表于 19-5-2007 07:32 PM
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回复 #21 kitkatlow 的帖子
谢谢版主。
最近比较幸运,租户都是租约完了才搬,让我有时间找到租户。
也有公司租我的公寓,和我谈租约的都是行政人员如:HR的经理,account/分行经理,在签约的时候就注明如果提早解约会没收deposit,如果公司临时要解约,他们的deposit就能帮我支付贷款。
公司的GM当然会叫经理问问是否能退回一部分的deposit,答案当然是不能。
他们也不会再多问,因为一切都已经在事前说清楚。而且都是公司的钱。
但是如果租户是自己租用的,而且有提早通知,我会心软,屋子情况良好,还是会退回一个月的deposit,因为一般打工族都会为了两个月deposit心疼。
万一不能找到长期的租户,因为靠近各大广场,还是能租到短期的租户,如:信用卡销售人员,旅客。虽然不如长期方便,但是有邻居帮忙打理,还是能获得如长期的租金。 |
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发表于 19-5-2007 07:55 PM
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原帖由 cikgulee 于 19-5-2007 02:17 AM 发表
请阁下阅读ROBERT T. KIYOSAKI 的"穷爸爸,富爸爸".
很多人以为购置产业就是投资.KIYOSAKI 则认为如果没有后备经济来源,所有的所谓"投资"就变为负债.
例如,你在经济好的时候购置 ...
这本书应该说是我的启蒙书。 我也曾经经历过失业的窘境。 因为不是用自己的薪水来供屋, 所以问题不大。 以人养屋, 以屋养屋, 我养自己。
我觉得应该还有更好的办法, 这里很多高手, 可能手上拥有4间或更多间以上的房产, 而花费的时间可能更短。 我还差得远。 我是来抛砖引玉的。
想请教都市人大哥, 可否分享从1间变4间的过程呢? |
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楼主 |
发表于 19-5-2007 08:00 PM
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回复 #18 怪你过分美丽 的帖子
也想同时请教怪你过分美丽, 可否分享从0到4间房产的过程呢? |
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发表于 19-5-2007 08:04 PM
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怪你过分美丽, 都市人大哥提出了2点蛮重要的因素。 而且也是房产投资的回酬关键。 |
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发表于 20-5-2007 01:43 AM
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回复 #25 6k.2b 的帖子
谢谢都市人的帖。我万分的羡慕您的眼光。
我这里是新村住宅区,相当辛苦租给散客或者过路客。
由于这里的人口结构比较倾向成熟发展,所以只能租给家庭式的租客.自然的租金就不会比起行政人员乐观.
我是在1997,2002, 2004 & 2007 买下两间公寓(KL), 一间角头排屋及一间二手半独立式(与父联名).
其实买下这些屋子乃是因为需要,而非为了出租.
在公寓住了若干年,是时候回乡了...
基本上,只要你符合以下的条件(1-5 IS A MUST!!!),银行贷款是绝对没有问题的:
1. 每个月有固定收入
2. 每年有交所得税
3. 有银行定期 (越多越好)
4. 没有"臭底"- 没欠银行,没欠信用卡,没欠车期.
5. 越少信用卡越好~证明你的负债不多
6. 最好有大专毕业证书~有些银行已将这项为贷款条件之一(尤其是华X银行)
7. 如以上都没有,别担心,只要你有CASH...
给大家一个贴士: 要容易得到贷款,最好向外资银行如CIXXBANK, STXN-CHXXT... |
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发表于 20-5-2007 09:52 AM
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我在1996年在市区先买一间walk-up公寓,租金不高,但是管理费很便宜。2000年,在附近的公寓减价,我在朋友的帮助下连续买了另外两间。
我找到一间二手家具复新店,发现里面的家具品质很好,就逐渐添购。租户未必会觉得我的摆设很好,但是他们看房子,有时甚至只看图片就已经付了定金。如果屋子空荡荡,他们不会在看房子之前就决定的。
7年以来,租金来源稳定,知道朋友以很低的价钱买到一间launching时180千的condo,我就开始物色,通知几个经纪,放出消息,看了几间condo后,在半年以80千买到了。
目前这4间公寓都出租,租金也够支付贷款和管理费,门牌税。
选择租户不容易,我也曾经遇到不好的租户,最主要是因为才创业的他们生意不好,被逼停止营业,虽然迟付,但是扣了deposit后,并没有拖欠我的租金。别为了要把屋子租出去而少收deposit。除非是来实习的老师、医生等。
我们必须定时追讨租金,不要让租户觉得我们不积极。一般租户在1-5日内交租金,公司的租户则比较慢,因为要经过几个部门如:account,还要等老板签名。视公司的内政。 |
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发表于 20-5-2007 11:02 AM
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谢谢你们的分享,小弟可以在这里提出重点吗?
1.都市人->城市condo收租、租金稳定、屋子设备齐全、寻求Agent帮忙购入廉宜房屋、定金一定要给足以保持现金流流通
2。6k.2b->以人养屋、以屋养屋,还有就是以钱滚钱,这里的钱就是银行的钱,而银行的钱和自己的钱又有关系 |
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发表于 20-5-2007 11:05 AM
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有道理。
有budget 的租戶都希望是家具全包的。
都市人,我不了解甲州。
請問你買入的公寓,在你們地方,算是什麽等級?
廉價 flat?
低价?中价,中高,還是high end?
很有興趣你怎麽個個租戶都是好租戶? |
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发表于 20-5-2007 05:44 PM
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回复 #29 kitkatlow 的帖子
谢谢版主加分奖励。
我的公寓是中价公寓,第一间没有保安和电梯,所以租金不高。
第2和3间虽然和第一间价钱一样,但是有电梯,保安,所以租金回酬很好。
第4间是condo,虽然目前价钱跌了100K,但是保安、管理素质还保持在gred A。
我目前的租户都不错,可能是比较幸运。大家都希望找到好租户,租给外国行政人员更好。但是他们的要求很高,要投资太多钱,我觉得不划算。所以我把目标放低,锁定本地的行政人员。
我们也要知道公司的budget,根据他们的budget提供电器,家具。他们住得舒服,我们也袋袋平安。一般上公司都不会刻薄自己的员工,只要不超支就OK。
我比较喜欢有稳定工作的租户,他们不会因为收不到账,业绩不好而不交房租。我也不想一支竹竿打翻一船人,总之要把房子租给人,真的要看清楚。
[ 本帖最后由 都市人 于 20-5-2007 10:46 PM 编辑 ] |
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发表于 21-5-2007 10:26 AM
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都市人的投资都是主要在公寓哦。。
我发现公寓的买价便宜但租价比较好,但问题是卖价并不能很高。。
尤其很多中价的公寓,住久了,很多问题就出来了,尤其管理层做得不好的话,
而排屋就相反。。 |
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发表于 21-5-2007 11:59 AM
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公寓的玩法跟有地產業的玩法不一樣。
有地的靠炒價格,玩者非要有足夠的備用金來還利息不可。
公寓靠的是cash flow,都市人大可買多兩三間,反正每個月都囘本。但需要三五七年以上才看得到真正的利益。 |
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发表于 21-5-2007 02:05 PM
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回复 #32 kitkatlow 的帖子
如果月入不到RM3000,买了一间排屋就元气大伤了,供RM1000,租RM450,已经没有多余的钱去做另外的投资了。万一经济一出问题,又租不出,就没有办法支撑下去了。
投资前先了解自己的能力。我的薪金不多,也没有足够的存款供排屋,用公寓的租金来投资才是最适合我的。 |
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发表于 21-5-2007 04:11 PM
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原帖由 kitkatlow 于 21-5-2007 11:59 AM 发表
公寓的玩法跟有地產業的玩法不一樣。
有地的靠炒價格,玩者非要有足夠的備用金來還利息不可。
公寓靠的是cash flow,都市人大可買多兩三間,反正每個月都囘本。但需要三五七年以上才看得到真正的利益。
大约明白了。。。
以前就奇怪,这么会买公寓来投资。。 |
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发表于 21-5-2007 09:55 PM
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原帖由 kitkatlow 于 21-5-2007 11:59 AM 发表
公寓的玩法跟有地產業的玩法不一樣。
有地的靠炒價格,玩者非要有足夠的備用金來還利息不可。
公寓靠的是cash flow,都市人大可買多兩三間,反正每個月都囘本。但需要三五七年以上才看得到真正的利益。
为什么每個月都囘本,但需要三五七年以上才看得到真正的利益呢?
每个月拿到租金都进自己的口袋啊? |
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发表于 21-5-2007 10:10 PM
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发表于 21-5-2007 10:27 PM
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每個月的租金幾乎全部都拿去還貸款,首幾年的利息比例很重,加上公寓增值較慢,要過了五年才能真正感覺得到投資的效益。 |
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发表于 22-5-2007 06:23 AM
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回复 #36 DRAGONISM 的帖子
我不介意银行的利息,我介意的是我的租金是否能够偿还我每个月的贷款。只要我的租金能够偿还贷款,门牌税和管理费。银行提供的便利已经让我获得利益。
供了几年后利息和capital的比率渐渐接近,再多几年利息的比率就会不断地下降。
当朋友不断把储蓄的钱用来尽早供完房贷时,我却用我的储蓄开始寻找下一个目标。 |
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发表于 22-5-2007 07:48 AM
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你的方式是傾向資金流動的方面,有好有坏。
但看來你操作得蠻不錯!!! |
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发表于 22-5-2007 07:59 AM
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