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利息又在起,大家买房要量力而为,不然真的会面临破产

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发表于 2-10-2022 02:23 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
今日美国加息,导致全世界的Bank 不得不一起加息,最吃亏的就是借贷者,因为要给更多的利息。

大家买房记得要量力而为,我有一个朋友,因为买了3套房子

第一套月供+maintenance fee Rm 1650 租出去Rm 1200 (明年2月租约到期了,到时又要一笔Touch up 费用和空窗期)
第二套月供+maintenance fee Rm 2500 自住
第三套月供+maintenance fee Rm 1900 之前租出去Rm 1400,现在空了3个月还没租出去

而且他还有车贷,保险,教育贷款要给每个月生活费包括吃喝拉撒大概在Rm 7000这样,让他喘不过气来。

所以大家在买房投资的时候,记得自己是否有足够的现金去Hold 你的房产以应付你的屋子租不出的空窗期或者要Touch up 的费用。

我个人小小建议就是一间屋子你最少要有50千的Cash 放进Fix Deposit 也好,或者放进Flexi loan 里的Capital Repayment 到时有急用可以拿出Cash 来。这样就比较放心不至于会破产,如果像我朋友这样有3套房,最好有150千的后备金,这样才比较宽松一点。

记得记得,不要被Facebook 的各大卖房广告洗脑,比如靠近市中心便宜价格,剩下最后几间而冲动下决定去买,再买房前,你必须要看看你自身的3个条件

第一:工作是否稳定,如果是新工作或者工作不如意,你还是先别买
第二:你的后被金是否有我所说的50千如果没有,那你还差多少,如果差15千以内,你自己决定,如果完全没有还是别买了
第三:你是买来自住还是投资,如果是自住第一和第二条件肯定要有,如果是投资你必须算出你每个月要真正倒贴多少钱才来决定。

如果你还没有做好买房的准备,那你就先租着房,毕竟现在KL, JB, Penang 很多屋子每天都在Lelong, 每天都有几百人破产,买房真的会让你亚历山大。

最最最后的建议,买房自住者尽量买在450千以下的房产,不要假厉害买500 - 700千的房产,每个月真的会供到你吐血,尤其是Maintenance Fee 和Bank 的利息,完全就是在供这2个。。。


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发表于 2-10-2022 03:18 PM 来自手机 | 显示全部楼层
第四:千万不要学人装逼
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发表于 2-10-2022 06:56 PM | 显示全部楼层
买屋应该不会破产,屋价一直升,银行拍卖后还有多余的钱,除非那个屋子很偏僻
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发表于 3-10-2022 08:08 AM | 显示全部楼层
为人民服务 发表于 2-10-2022 06:56 PM
买屋应该不会破产,屋价一直升,银行拍卖后还有多余的钱,除非那个屋子很偏僻 ...

楼主说的重点不是买,而是供和维护
买房容易,养房难...就像买车
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发表于 3-10-2022 11:35 AM | 显示全部楼层
我的一位女性朋友10多年前买了开始买房子,现在有2间排屋(市价30万和40万),1个Selangorku apartment 30万(原本不符合资格,但透过关系买入),和2间公寓(各值市价 50万)。原本一间排屋已经赚了接近翻倍(30万买入后来市场价最高接近60万),不过那时候房子价格一直攀升他不愿意放手之余还入手买入公寓。自从2016年开始房价开始下滑,他本来打算放掉一间价格低的排屋和一间公寓,但二手市场慢而当时她需要补贴银行几万,他不愿意亏损去卖。虽然每间房子都租了出去,除了一间排屋自住但每个月还是得倒贴几千供房子毕竟租金抵不过供期。那间原本赚了接近翻倍的房子价格也掉了很多,市场慢加上周边很多排屋新建价格也不贵。原本还有60万的市场现在要卖40万也很难。两间公寓现在的市场价不到40万,各亏至少10万。


她月入8千现在每个月供房子和车子就用去6千,到现在不敢拍拖因为怕男方害怕她有很高的负担。她最害怕的是没有租客的空窗期。疫情期间能提KWSP她也尽量提完,也暂缓还贷款因为工资被扣一半。她非常后悔听那些guru说买买买,现在房子要卖也得倒贴银行十多万才行。


她之所以能买入多个产业是因为那时候贷款资料很容易造假,mortgage agent为了做sales帮忙做假资料,而branch manager又要做target也很容易批贷款。她申请的贷款全是同一个mortgage和branch。其实那几年风光时她蛮爱炫的,现在是真可怜。
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 楼主| 发表于 3-10-2022 11:54 AM | 显示全部楼层
AttitudeLearner 发表于 3-10-2022 11:35 AM
我的一位女性朋友10多年前买了开始买房子,现在有2间排屋(市价30万和40万),1个Selangorku apartment 30 ...

真的很可怜,现在她赚到的钱全部都给银行了,这种人很难有存款,也很怕失业,只要一失业,她就等死了。

如果她没有那么多房产,可能她还有一笔存款,拿存款去做生意更加容易发达。
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 楼主| 发表于 3-10-2022 11:55 AM | 显示全部楼层
为人民服务 发表于 2-10-2022 06:56 PM
买屋应该不会破产,屋价一直升,银行拍卖后还有多余的钱,除非那个屋子很偏僻 ...

有70%的屋子房价是不升的,也有可能掉。房子不是每个都会起价的。
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发表于 3-10-2022 11:57 AM | 显示全部楼层
只能怪自己沒眼光,明知道買了是為了出租, 當然要選好租客族群集中的區域,這樣好出租

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发表于 3-10-2022 08:26 PM | 显示全部楼层
通常排屋起了很少会跌多,好奇是在哪里,
公寓就比较危险,时间久了可能贬值。
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发表于 3-10-2022 08:57 PM | 显示全部楼层
为人民服务 发表于 2-10-2022 06:56 PM
买屋应该不会破产,屋价一直升,银行拍卖后还有多余的钱,除非那个屋子很偏僻 ...

除非是现金或供期短的买房,又有眼光找到真正有价值和升值得快和稳的屋子,这样才能真正的意义上算赚。不然其实很多都是滞涨和不上不下,你说吧地点不错有升值,500k 二三十年后有1m,不少人会认为赚了500k,但不知道的是利息其实都给了银行400k,再加以前装修费+一路来的维修费其实是赚条毛。
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发表于 4-10-2022 06:18 AM | 显示全部楼层
AttitudeLearner 发表于 3-10-2022 11:35 AM
我的一位女性朋友10多年前买了开始买房子,现在有2间排屋(市价30万和40万),1个Selangorku apartment 30 ...

你的朋友是一個好女子,
很多人遇到問題,反而想拖人下水,找一個人幫她分擔。

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发表于 4-10-2022 06:22 AM | 显示全部楼层
为人民服务 发表于 2-10-2022 06:56 PM
买屋应该不会破产,屋价一直升,银行拍卖后还有多余的钱,除非那个屋子很偏僻 ...

這個也不一定,屋子不是說你想賣,便宜賣就賣得出,
尤其是公寓很難賣出的。


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发表于 4-10-2022 06:25 AM | 显示全部楼层
hoo82 发表于 3-10-2022 08:26 PM
通常排屋起了很少会跌多,好奇是在哪里,
公寓就比较危险,时间久了可能贬值。 ...


90-00年代屋價便宜,後來漲到一個極限,
就沒有什麼漲了。

其實如果你比較現在很多排屋低價格和十年前相差無幾,

如果沒有漲,算不算跌?
我也不知道怎麼算。。

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发表于 4-10-2022 08:47 AM | 显示全部楼层
Thx2012 发表于 3-10-2022 11:54 AM
真的很可怜,现在她赚到的钱全部都给银行了,这种人很难有存款,也很怕失业,只要一失业,她就等死了。

...

当初她只有一个10万块的apartment租出去可以拿到400块租金,自己贴一点给银行就够供房贷。她自己每年会约朋友一起去旅行,从国内自驾游到后来去国外旅行。也是我们这般朋友里第一位去日本和韩国旅行的。后来听到一些guru说市道好就每年买一间房子,第一间apartment卖掉拿到10多万就开始投资房产。刚开始尝到甜头低价买到排屋就越陷越深,最后同时间买入两间公寓后遇上地产开始低迷。如果没有买入那两间公寓她负担也许不会那么重。我们朋友都知道她蛮吝啬存了蛮多钱,但这个房产真的把她拖垮。


疫情前她从吉隆坡换工到东海岸因为那里提供高工资。40岁不到只有LCCI文凭,但有10多年会计经验和能耐长时间工作工资8千。在那里她没有任何亲朋戚友只有同事。这两年多疫前她大部分时间留在公司宿舍里度过。我在想如果她只是有两个产业一个自住另一间出租,她的日子应该很好过也能留在家人身边。
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发表于 4-10-2022 10:54 AM | 显示全部楼层
我有个算法。把多余的钱投资在房产还是投在KWSP里。



房产赚钱但也有亏钱的可能。投资在有地房产还说的过去,卖出去一般上是赚钱的。但赚的幅度是多是少也是个值得思考的问题。近10年来在Selangor外围新的排屋房价一般在50万左右。30年后如果卖100万道理上是赚了100%,可是我们供给银行的贷款也差不多是100万左右。别忘了现在不少排屋是需要给maintenance fee,还有地税和门牌税等等的。况且我们肯定会遇上没有租客的空窗期,35年里的空窗期加上来也有3-5年是租不出去的。这样算下来我们至少也要承担50-60万的总贷款,租客只是负担了40-50万的数额。


那要是公寓呢?公寓是好租不好卖。很多时候头一批租客比较高因为房子还很新容易出租和价格较好,5年后也许每隔几年需要维修房子。10年后房子开始老旧租金停滞不前,15年后公寓的也许会开始注入外劳拉低层次。10多年前公寓还算便宜setapak PV3 1200sqf价格还不到20万,二手价格曾经触碰过50万。但现在跌回到35-40万的水平。第一期买的人算是赚了翻倍,可是2012年还是setapak新公寓的房价就已经在50万左右,其实很难有上声的空间。有些投资者一拿到房子就马上以购房价出售,也有的因为compress loan关系低价抛售只求减低自己负担。PV18当初开卖最便宜单位价格47万,2021年交钥匙现在二手价大概在48-52万左右。这一带有太多太多40-50万的二手公寓,这些新建的公寓几乎没有多大的涨幅空间。


贷款35年刚开始的15年里超过一半的每月供期是给银行利息,很多人买了房子10年以为自己供了很多钱扣了很多母金。如50万的房子每个月供2000,供了10年付给银行24万。不少人以为供了很多,其实只是还了母金大概10万左右而已。


那如果每个月把2000块放入KWSP户口,给20年后不在放钱。KWSP每年平均给5%下

20年后 - 自己一共给了48万,加上利息存款大概83万。净赚利息35万。
25年后 - 存款大概106万。净赚利息58万。
30年后 - 存款大概135万。净赚利息87万。
*注,这20年来KWSP平均给的利息是5.83%。我拿较低的利率做例子。


这30年里不需要烦恼没有租客,地税,maintenance fee,漏水问题等等的。而且只是投20年的钱在KWSP,25年后存款就来到100万而且是保证的。有哪个房产能保证5,15或25年后翻倍?而且贷款需要还足35年后才属于在自己的。试想想多少人愿意付100万住在35年楼龄的公寓,35年后还能买到原价还不错了?排屋还好至少还可以敲烂重起。


好了,很多人说KWSP没钱了随时会倒。说这个的人必定是做property agent, broker, 保险之类的。他们希望我们把KWSP的钱拿出来做他们的commission。KWSP最多的member是土著,你们觉得土著会给KWSP倒吗?政府肯定会保着KWSP,他们要土著的选票。KWSP已经成立超过半个世纪,倒不了的。有些人说35年后100万很小,再小也等于现在的30-40万吧。而且KWSP给的利息一般上跑赢通货膨胀。

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发表于 4-10-2022 11:04 AM | 显示全部楼层
blackcat1 发表于 4-10-2022 06:25 AM
90-00年代屋價便宜,後來漲到一個極限,
就沒有什麼漲了。

没有涨就算是跌,因为我们供贷款是有付银行利息的。50万的房子35年后还只是值50万,那我们至少亏了40-50的利息钱。一般上50万的贷款银行利息大概在40-50万,也就是说我们35年里需要付90-100万的贷款。而且还未算上通膨,35年前1杯咖啡价值2块而35年后也许是10块一杯。房价如果没有跟着起那算是跌价了。
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 楼主| 发表于 4-10-2022 01:25 PM | 显示全部楼层
AttitudeLearner 发表于 4-10-2022 11:04 AM
没有涨就算是跌,因为我们供贷款是有付银行利息的。50万的房子35年后还只是值50万,那我们至少亏了40-50 ...

说得非常好,如果不涨真的就是亏。

你亏的是利息

比如说你拱了20年的利息是500千,如果你没有买这间屋子,你这个500千投资在其他产品,你的赚副更大。
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发表于 4-10-2022 04:47 PM | 显示全部楼层
賺的永遠是銀行。。。
如果自己不是買斷的,肯定不會賺。。
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发表于 4-10-2022 10:44 PM | 显示全部楼层
墮天地獄闇 发表于 4-10-2022 04:47 PM
賺的永遠是銀行。。。
如果自己不是買斷的,肯定不會賺。。

屋子是買來住的,

也沒說什麼賺不賺,都是需要買一間來住。
如果不供屋子,也是要給租金,幫人供屋。。。

投資的話,選擇其他的會比較好。


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发表于 4-10-2022 10:44 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 莫名其其妙 于 4-10-2022 10:47 PM 编辑

目前我找到offer最低的housing loan 利息的银行是 3.50%,以目前的形式来看,利息一定会逐步升回到疫情前 (大约 4.25%左右),甚至会比疫情前高出一个 0.5% - 1.0%
预计 2025年,housing loan 利息会稳定在 4.7% - 5.0% 这范围
所以奉劝现在想买屋子的人,最好先评估下自己的能力,算下利息升去 5%是否还有能力供,不然就别轻易买入
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