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有多少报酬率才会投资房地产?

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发表于 21-4-2022 10:53 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
除了自用,投资用途的房地产要有多少报酬率才值得买?
我把投资用途简单分为4类来讨论,有地住宅,高楼住宅,店屋,办公大楼
这4种的租金报酬率都不一样,是否有一个参考标准?
以现在的利率,多少%以上才值得投资?
如果有实际的例子来说明,就更好了!

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发表于 21-4-2022 05:49 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 地产经纪.约翰 于 21-4-2022 05:55 PM 编辑

行情好的时候,很多人都要5%~6%。现在的行情有的人还是要5%以上。其实只要能够跑赢房贷供期的,就可以去了。

如果是二手的,除非屋主要套现,不管应急或者重整资金去投资下一套,不然很少人是会在回酬那么漂亮的情况下放手的。

楼主,听说在Bangsar South有一个新的办公楼楼盘可以去到5.5%~5.6%。你会心动吗?

补充一下,贷款的玩法和现金的玩法又不一样。现金的话,只要利息可以高过定存,就可以转过去另一个户口了——房产户口。

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 楼主| 发表于 21-4-2022 08:45 PM | 显示全部楼层
地产经纪.约翰 发表于 21-4-2022 05:49 PM
行情好的时候,很多人都要5%~6%。现在的行情有的人还是要5%以上。其实只要能够跑赢房贷供期的,就可以去了 ...

哇!
5%是非常高的报酬率了,这几年买的公寓,很多租金都盖不完贷款利息,除了还本金,还要贴管理费,门牌税

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发表于 22-4-2022 10:08 AM | 显示全部楼层
Sardine01 发表于 21-4-2022 08:45 PM
哇!
5%是非常高的报酬率了,这几年买的公寓,很多租金都盖不完贷款利息,除了还本金,还要贴管理费,门 ...

很多公寓现在没有这样的歌仔唱了。能够cover loan 70%~80%算不错了。六七百千进场的,根本不用想可以fully cover loan,因为一拿锁匙大把人丢价——租金和售价。

高租金回酬的只能够在商业产业找到,一般上都是成熟地段的二手商业产业。
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发表于 22-4-2022 11:19 AM | 显示全部楼层
地产经纪.约翰 发表于 22-4-2022 10:08 AM
很多公寓现在没有这样的歌仔唱了。能够cover loan 70%~80%算不错了。六七百千进场的,根本不用想可以full ...

我觉得high rise目前前景还是不好, 就算是政府新建的affordable high rise house都不容易销售, 我看fb一直打广告

投资新high rise还是很难, 除非是那种在成熟商业区的旧high rise
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发表于 22-4-2022 11:24 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 地产经纪.约翰 于 22-4-2022 11:25 AM 编辑
超笨无比 发表于 22-4-2022 11:19 AM
我觉得high rise目前前景还是不好, 就算是政府新建的affordable high rise house都不容易销售, 我看fb一 ...

供过于求的结果。可负担公寓还要看地点,而且针对的客户群也未必100%都有足够资料去贷款。那些偏远一些的更不用说想要卖完。

成熟地段的公寓,除非有非常优质的刺激因素导致租金市场大好,否则高昂的进场价要打平都是一个问题,除非进场非常非常早。
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发表于 22-4-2022 11:41 AM | 显示全部楼层
地产经纪.约翰 发表于 22-4-2022 11:24 AM
供过于求的结果。可负担公寓还要看地点,而且针对的客户群也未必100%都有足够资料去贷款。那些偏远一些的 ...

由于很多affordable house销量不好, developer偷偷放低门槛了. 一般人都可以买

现在market确实供大于求
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发表于 22-4-2022 03:24 PM | 显示全部楼层
至少roi要比银行fd高吧。
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发表于 23-4-2022 11:06 AM | 显示全部楼层
超笨无比 发表于 22-4-2022 11:41 AM
由于很多affordable house销量不好, developer偷偷放低门槛了. 一般人都可以买

现在market确实供大于求

老板,你现在看什么类型房产有前景?
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 楼主| 发表于 23-4-2022 09:33 PM | 显示全部楼层
2021年MCO时,Kota Kemuning这里有间面大马路的3层店屋要卖2.6M,面马路的店屋是很少挂卖的,问银行估价是2.8M,现有三层租金是9K/月,因为MCO的不确定性,我们也不敢下手。几个买家因为贷款不过一直没有成交,现在挂卖2.9M,底价是2.8M,想听听你们的意见。
BIZPARK 1 KOTA KEMUNING
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发表于 23-4-2022 10:14 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 科学就是未来 于 23-4-2022 10:20 PM 编辑
Sardine01 发表于 23-4-2022 09:33 PM
2021年MCO时,Kota Kemuning这里有间面大马路的3层店屋要卖2.6M,面马路的店屋是很少挂卖的,问银行估价是2 ...

美国升息循环刚刚启动,除非你是钱多到没地方花,或者主要是现金购买,不然这种高价的房地产只会让你供期更多,反而需要补贴更多。再来这个高价店屋本来就是流动性低,毕竟kota kemuning 不是超级旺的商业区,虽然投资多年后可能paper capital gain 不错,问题在于能不能脱手。

大致上5月份美国了利息会议后就会知道他们这次是不是真的鹰派,如何激进升息,所以建议你再观察多一下子,很快就可以看到利息带来的影响,估计美国会在一年半内升息1.5%, 马来西亚因为不升息和没有升息意愿和迹象,已经开始贬值了,相信5月份后国行会在利息作出动作,毕竟今年大选,马币大贬值对现任政府不利,所以马来西亚也可能进入升息循环。

而且估计现在高房价的房地产,银行在这个时候在批贷款时更谨慎,要求更高的首付,和更强大的经济背景或者抵押。

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发表于 23-4-2022 10:17 PM | 显示全部楼层
地产经纪.约翰 发表于 21-4-2022 05:49 PM
行情好的时候,很多人都要5%~6%。现在的行情有的人还是要5%以上。其实只要能够跑赢房贷供期的,就可以去了 ...

FD 的好处是流动性高,安全性高,在升息循环时反而有利
房地产是流动性低,安全性中,在升息循环时很大不确定性

分散投资比较好
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 楼主| 发表于 24-4-2022 08:34 PM | 显示全部楼层
科学就是未来 发表于 23-4-2022 10:14 PM
美国升息循环刚刚启动,除非你是钱多到没地方花,或者主要是现金购买,不然这种高价的房地产只会让你供期 ...


谢谢回覆,难怪Ong大称赞你有料,

想再买店屋是有原因的,我有3间KLCC的商办单位,想在疫情期间再融资出来周转,问银行都没有兴趣,所以我卖掉其中1个单位。
而房地产买卖费用太高,拿到钱的时间又长,变数也多。

我在2012买的店屋1.25M,贷款875K,头期30%+费用4%=425K,贷款6700,租金5500,每个月贴1200
去年跟渣打融资125万,还掉原来贷款350K,等于Cash Out  900K
现在租金6K/月,贷款6.35K/月

得到的结论是,要买有地房产,方便再融资,再融资免费用又快速拿到钱,而且保留原有房地产

印象中,美国存款几乎是零利率,为什么贷款利率这样高?
美国抵押贷款利率 飙至5%

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发表于 25-4-2022 12:22 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 科学就是未来 于 25-4-2022 12:24 AM 编辑
Sardine01 发表于 24-4-2022 08:34 PM
谢谢回覆,难怪Ong大称赞你有料,

想再买店屋是有原因的,我有3间KLCC的商办单位,想在疫情期间再融资 ...

基本上美国银行在利息的自由度非常高,央行没有强制,所以他们存款利息极低,基本上他们不是个鼓励储蓄的国家,所以最后现金全部流入股市债市房市。也因为这样,才会有存款利息和房贷利息差距大的情况。

店屋租金已经很难再高,在这个被电商打得实体商店半伤的时代,还被高租金压垮,租金很难上涨。其实不止商业地产,住宅地产的租金这几年也是很难上涨,甚至学生住宅租金都涨不动,归根到底大马人的薪水收入追不上通胀或者只能刚好追上,在租金方面比较难应付高租金,这个值得考虑进去,不然一直贴钱供房地产,虽然多年后可能账面capital gain 非常可观,但是能不能成功卖出是问题。一些成熟地区应该不难,但是kota kemuning 半天吊,非常考验接下来10年发展规划,算是一种长期中低风险投资,但是回筹有不确定性。

refinance 也是一个值得考虑的问题,为什么银行那么喜欢refinance ? 最大原因就是可以赚取你的利息。一般人要去跟银行贷款一百万非常困难,但是有房地产抵押的refinance  就可以轻易借出一大笔钱,那笔钱如果你会利用去投资得到更大的回报是不错,基本上对于以前那些买下低价房地产的人是非常不错,因为还可以找到可以cover 你instalment 的租户,算是先预支未来钱来做一笔大投资。如果买入高价,那么就比较辛苦。总之你的做法已经让你比较轻松了,何必又来烦Kota kemuning 的不确定性商业投资?就因为你住kota kemuning 方便管理?可以考虑其他更有潜力的商业地区,应该很快会进入买方市场,可以再观察看看。

我看中一间双层排屋也是迟迟不敢下手,就看美联储接下来的发展,就怕自己买贵了。

房地产长期看涨,但是没有人愿意买在其中一个高点。

根据我看的财经节目,现在股汇债在3杀,很快就股汇债房4杀。经济周期循环,中华风水9运来到市场洗牌,这个都可以作为参考。虽然我很大几率会买错时机

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发表于 25-4-2022 12:03 PM | 显示全部楼层
科学就是未来 发表于 23-4-2022 10:17 PM
FD 的好处是流动性高,安全性高,在升息循环时反而有利
房地产是流动性低,安全性中,在升息循环时很大不 ...

的确是需要规划自己的portfolio,多少%定存,多少%房产等。但如果预了要收租金收入,肯定是要长远的。而且一些房产是会增值的,就像股票投资中的“价值投资”法,增值和股息一起赚。
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发表于 26-4-2022 10:50 PM | 显示全部楼层
地产经纪.约翰 发表于 22-4-2022 10:08 AM
很多公寓现在没有这样的歌仔唱了。能够cover loan 70%~80%算不错了。六七百千进场的,根本不用想可以full ...

想请教老板,我看到有些人租金扣除供期和杂费后每个月亏1-2k都要去买整百万的公寓。为什么他们会这样做?
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发表于 26-4-2022 11:07 PM | 显示全部楼层
科学就是未来 发表于 25-4-2022 12:22 AM
基本上美国银行在利息的自由度非常高,央行没有强制,所以他们存款利息极低,基本上他们不是个鼓励储蓄的 ...

能不能透露老板你看中的这间双层排屋的地点?
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发表于 26-4-2022 11:22 PM | 显示全部楼层
人生如苦 发表于 26-4-2022 11:07 PM
能不能透露老板你看中的这间双层排屋的地点?

puchong 地区,自住的。
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发表于 27-4-2022 12:10 AM | 显示全部楼层

请问是二手的还是新屋?
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发表于 27-4-2022 01:19 AM | 显示全部楼层
人生如苦 发表于 27-4-2022 12:10 AM
请问是二手的还是新屋?

2手。新屋已经没有好的地点了

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