卖家的贷款不被批准，买家需要退钱吗？

ckpendrive

我几个月前卖了一个单位，双方S&P签了盖印了，10%订金也收了。
之前他是说申请government loan，然后今天律师告诉我说他的government loan不批准，现在申请着其它银行，看来凶多吉少。
我是想问如果其它银行也不批准他的贷款,我需要退回订金给他吗？因为在agent那份offer to purchase有注明如果贷款不成卖家将退回订金。
不过现在问题是已经去到S&P后的阶段了，他还能要求退会订金吗？

ckpendrive

对不起，此帖的主题应该是“买家的贷款不被批准，卖家需要退钱吗？“

龙沟鱼

只要买家在offer to purchase有注明如果贷款不成卖家将退回订金，交易没有完成自然必须退还，除非你想硬吞

ckpendrive

Offer to Purchase是注明退回订金如果买家贷款不被批准，不过签s&p的10%算是订金还是头期？
小弟并非想吞下这笔钱，只是要搞清楚。

NormanChew

您好，

根据您的情况，
签SPA的10%是属于头期，
但是根据这种情况，
多数都是卖家退回的。

但是您可以question一下帮您卖屋子的agent
为什么贷款还没肯定下来他就让买家去签了SNP？？

希望我的解答可以帮助到您解决您的疑问。
如有任何关于贷款的问题可以inbox我以获得解答

Regards,
Norman Chew
Mortgage Loan Executive

ckpendrive

退钱没关系，那律师费如何?

ckpendrive

其实是我要买家快点去签S&P的，因为听说他要借government loan怕会拖太久。

NormanChew

律师费就是出了的
只能认倒霉。。。
买家哪里人？
我看我帮得到他没有
如果做得到贷款就解决得到

free32

你的问题比较少见，大多是买家确定贷款或者钱方面没问题才签s&p,因为签了s&p买卖就生效了，任何一方要中断交易都要赔，所以现在不批贷款或者钱没有，你都可以要求赔赏，除非s&p里面有附加条件买家才不需要赔你然后拿回所有给你的钱。。。。当然你要不要买家赔你是你的选择

草根一名

我觉得是不需要赔他了，买方的律师叫你签 S＆P，
那代表所有条件已经通过，现在不通过，等他律师解决，
拖时间，算利息，8％ 一年。

就算有注明买方贷款不通过卖主要退订，也只限于签 offer letter 那2%，
S＆P 签了代表交易已经完成，贷款出问题，就是买方的责任，
LZ 不需要担心。

如果律师帮买方，你觉得不公，可以去律师公会投诉。

kitkatlow

法律上，除非买卖合约，文件有注明。

否则10% 是你的了。

alicekang88

ckpendrive 发表于 16-1-2016 09:36 PM
Offer to Purchase是注明退回订金如果买家贷款不被批准，不过签s&p的10%算是订金还是头期？
小弟并非想吞 ...

正常的买卖程序如下：

1. 买家给2%定金，签offer to purchase,然后有注明14个工作天去拿银行贷款和律师楼签买卖合同。

（14天内若是银行贷款拿不到，2%是forfeit给卖家的，然后卖家拿1%，agency company 拿1%，这其实也是保障property agent 做白工，因为这么辛苦follow up 了然后deal call off，请体谅一下property agent的辛劳）
（但是也有很好的 property agent，就好像楼主这样，担心买家拿不到银行贷款，然后再offer to purchase letter 里注明，如果贷款拿不到，2%就全额退款）

2. 为了安全起见，通常是贷款拿到了，才去律师楼签买卖合同。
（不论银行贷款贷到多少%, 当签买卖合同时，一定要至少准备10%的头期，所以这时只需要再付8%，因为之前已付了2%。然后之后再补上差额，比如你借到85%，之后再补上一个5%，这个time period 会比较难解释，有兴趣了解更多可以pm 我，alicekang88 (wechat)

（现在楼主的问题，就是贷款还没拿到就去签买卖合同，其实这对property agent 来说是比较保险的，因为分分钟买家找到更便宜的屋子，或卖家找到更高价钱的买家，他们只需要赔偿２％，就是offer letter  付的2%而已，如果买卖合同签下去了，就是要赔偿10%，这个钱的数目就会比较大，买卖双方也不敢轻举妄动。

3. 买卖合同签后，就开始算 3+1了，3个月里面一定要把欠款付清，土地局割名之类的，如果超过3个月，最多多1个月就要还利息，看是谁的错。

楼主，现在的解决方案就是跟卖家谈，因为买家拿不到贷款，看可不可以全额退款给买家，但在法律上来说，这是卖家的权利，可以不要退款的。
另一方面，律师费只需要支付几百块， for drafting SPA　的费用，因为通常律师费很多条费用，要细读，才会发现到底律师楼收费是如何的。这笔费用是肯定买家要自付的。

以上就这么多啦，有什么要问的，可以　ｗｅｃｈａｔ　微信我，alicekang88

haryewkun

在法律上来说是不用退回。

但现实中除非对方是恶意不配合，或者造成了损失，否则往往不会做到这样绝。毕竟现在屋子都是几百千的，10%就几十千了，一下子就吃掉别人几十千，小心对方红了眼直接走极端。

路人假

小弟最近对房产有兴趣，所以有点小知识。通常loan Agreement 签了，才签S&P。不然就会出现以上情况。小弟的见解是，买家的agent不专业。
不过奇怪，S&P应该是买方律师做的吧，干嘛卖方做的呢?

ckpendrive

如果我卖房子都会要求买方用我的律师，因为这样不用两头跑手续比较快。
现在矛盾的是人家的也是辛苦钱，依法可以不用还，依情我还是会退的，只是这一两个月都有人出价多10%都被我拒绝了啊！！！

kyuu89

ckpendrive 发表于 18-1-2016 11:11 PM
如果我卖房子都会要求买方用我的律师，因为这样不用两头跑手续比较快。
现在矛盾的是人家的也是辛苦钱，依 ...

有时这些手续的东西勉强不来的 ，要是真出事情，律师都不懂要站哪一边。。。 如果spa 签了和 stamp 了，那么买卖交易就生效，你可以询问律师spa 上的term。
个人经验，多数我遇到的spa term 都有写明的，交易时间是否开始跑了，除非任何一方call off deal ,那么call off 的那方就要赔偿损失 。

不过我个人认为，不dim 的谈到 dim....倘若对方loan 过不到，就谈谈又对方bay 律师费和杂费之类的

alicekang88

ckpendrive 发表于 18-1-2016 11:11 PM
如果我卖房子都会要求买方用我的律师，因为这样不用两头跑手续比较快。
现在矛盾的是人家的也是辛苦钱，依 ...

1. 买家和卖家都是你自己掌握的吗？现在你能够做的，就是跟卖家说，这也是人家的辛苦钱，请他退还给买家，同时告诉他你会再帮他找新的买家。2. 跟买家说你尽量要求退还那个10%定金，但在法律上其实是不能退的，然后说律师楼drafting 买卖合同的费用，大概几百块而已，用几百块换回10%定金，相信他能够理解的。
3. 律师楼如果你熟悉的话，他们通常都会给到你很好的advise，我合作的律师楼都很给力的，什么好处，什么坏处，什么后果好坏都会全部告诉我，因为买卖双方立场不一样，只有律师是中立的，知道法律上的程序。

*其实我觉得更应该去了解的是，为什么买方贷款拿不到，是CCRIS或CTOS问题，还是他工资不够？全马来西亚有14间银行，还有其他的fixed rate loan provider 像 AIA 之类，还有一个是MBSB，利率会稍高，但都可以贷款到的。这些都要去尝试，帮买家借得到钱，这才是重点，只有这样才能secure deal 啊！

如果是买家钱不够，就帮他找钱，有几个方法可行的，（内行消息，不可透露太多！）
你卖屋子的地区是哪里的，KL还是JB？　

alicekang88

kyuu89 发表于 19-1-2016 12:02 AM
有时这些手续的东西勉强不来的 ，要是真出事情，律师都不懂要站哪一边。。。 如果spa 签了和 stamp 了， ...

律师是不会不懂站那边的，律师就是照着程序来跑，很简单明了的，很多东西只是我们不懂，如果懂我们就有立场去要求合理的对待～

ckpendrive

刚刚和agent确认了，买家已经借到loan了，谢谢大家的意见！