產業投資

kitkatlow

周末夜深人靜，獨自胡思亂想

近來產業出現兩極化，這頭廉價屋越賣越廉價，那頭高價屋越賣價越高。

我大概也進入了所謂高價，或高檔地產界幾年了。這幾年來，越做越慚愧。以前是建房者住不起房子，現在是賣屋者買不起房子。隨著屋價越來越高，買得起的卻人越來越多，我的心就越來越冷。

可以說是我思想負面，或是我不求上進。只是到了我這個年頭，身邊的人個個人都比我大有來頭，總是影射得我越渺小。爲了將來，不斷地提升自己，錢也開始賺多了，可是屋价更高了，距離我的目標幾乎越來越遠。偶爾也該想想，到底我要的是什麽。

迷路了麽？


ok 好！ 廣告時間。

在下目前集中在以下產業買賣。

1.Sri Hartamas, Mont Kiara 的高尚公寓。售價馬幣33至45万之間
Mont Kiara 是Sunrise的寶貝，巴生河流域裏高尚住宅的代名詞，許多外國住客的首選地點。該區市價約400馬幣一方尺左右，以一間1200平方的公寓大概是45至55万之間。我有一些只需馬幣33至45万之間的Mont Kiara 公寓出售。目前租金可獲3000以上，囘籌卓越。注：是Mont Kiara 裏，不是其他那些所謂“靠近”Mont Kiara 的哦！

2.Cyber Jaya 公寓，Multimedia University對面的高尚公寓。售價馬幣29至35万之間
Multimedia University目前有約7000個學生，包括約2600個外國學生。大都家境很不錯，8成的學生來自外地，需要在當地租房子居住。大學校園内有約3000個宿舍，但只提供給第一年的學生。臨近有著名的Lim Kok Weng學院，學生人數約3500-4000名，學院並沒有提供宿舍。臨近也有多間國際公司的大樓，PutraJaya等提供良好的住客供應。在未來5年内Multimedia University的學生將會增加到11000人，Lim Kok Weng學院的學生也會增加到5000人。目前租金可獲1200以上，未來發展潛能高。

3.Bukit Antarabangsa 的半獨立式洋房。售價馬幣120至150万之間
Bukit Antarabangsa 是過去外國住客的天下，多間領事館要員，外國公司分派員的集中地。這裡的清幽，寧靜的環境吸引了許多富商及政要來居住。1995年以後，由於高速公路直通城中城，也成爲了其中一個靠近KLCC的高尚住宅區。半獨立式的洋房裏包括了精明無綫保安系統，太陽能熱水器，噴水池及内建吸塵機等設備。過去2年裏已經漲價了約20万。

4.Palm Spring Damansara 公寓，售價馬幣18至25万之間
這個算是較便宜的了。臨近4個高速公路，6個高級商場，内設7個泳池，4個網球場，近3000個停車位，無綫寬頻網絡。多個名牌地點如 Ikea, 1 Utama, The Curve,Tesco,KDU College都在附近。南北大道就在後面。地點卻是卓越非常。過去3年裏已經漲價了約6万，目前租金可獲馬幣1000左右。

[ Last edited by kitkatlow on 21-5-2005 at 03:34 PM ]

LuckyStorm

WTK75 大大 ，
你住柔佛吗？
UTM 附近有一个花园叫 TAMAN DESA SKUDAI 对吗？
那边是单层排屋的 ， 你懂那边的屋子现在值多少钱吗？
RM 115，000 会太贵吗？

wtk75

LuckyStorm大大，我知道Desa Skudai。现在那里的单层屋价大约是RM100k-120k。
大学城一带也是这个价钱；或者你可以考虑问一问涉及房地产买卖的朋友，
他们的意见会比较专业。

kitkatlow大大的标题是“高檔產業”投資，哎呀~进错楼台，发错帖子了，对不起。
（删除掉了~）

[ Last edited by wtk75 on 21-5-2005 at 01:41 PM ]

DRAGONISM

楼主大大，借用您的贴问个问题。

请问当我要借贷买一间屋子时，如果我有另外一间产业的租金收入，可以用来加进
我的salary，以得到更多的贷款吗？谢谢。

kitkatlow

可以。
当你必须有完整的文件来证明。

馬幣升值之呼声高漲,一旦落實將影响熱錢流入.
产業在外資眼中變得昂貴了,升值水位少了.
要是這樣的話,高檔产業會滞售.留心屋價有下調的餘地.

借問楼主, Casa Tropicana 的潛值如何?是否屬一線產業?

flyingfish

kitkatlow 于 20-5-2005 23:32  说 :
周末夜深人靜，獨自胡思亂想

近來產業出現兩極化，這頭廉價屋越賣越廉價，那頭高價屋越賣價越高。

我大概也進入了所謂高價，或高檔地產界幾年了。這幾年來，越做越慚愧。以前是建房者住不起房子，現在是賣屋 ...

kitkatlow网友，你好。
谢谢你“广告时间”里的资讯。。很好的资讯。。

一些问题请教你：
1。根据个人收入，银行如何决定个人能借多少钱？
例子，RM5000的月收入能借多少钱？
2。你的看法，现在KL一带高档屋价一直在起，是因为外国热钱吗？
3。为什么国人现在都能买得起/租得起高价屋子，是收入多了，还是大家都over commit了？
是泡沫吗？

1百万的屋子，头期就要10万了，售屋时还是能大排长龙，太夸张了。。

kitkatlow

樓上的兩位，

1.Casa Tropicana 絕對是屬於一線產業，潛值嘛，其趨勢應該會跟其他高檔產業一樣，目前受看好。

2.要以總收入扣除任何貸款，再除于3。
以5000來講，比如扣了汽車貸款500， 那麽剩下4500。銀行會以每月供款1500來作標準。至於能借多少，則以償還期以及利率來決定。以目前大概6-6.5%利率及30年貸款計算，你大概能借 240 000 左右。

3.不完全是。實際上我國該類型產業的買家大部分都是大馬人。
KLCC 的我不清楚，但据了解，檳城一座60間價值兩百萬的公寓，95% 的買家都是當地的檳城人。
不信？去問問我們的北馬投機王吧！

3.是錢賺多了。
在kl，只要去多些所謂的高尚場所，就會發覺其實我國有錢的人還蠻多的。只是我本身還未到達那個階段，所以還體會不到他們的生活，不明白爲何他們會買得起。

4.你大概沒看過人以刷卡來付整整80千的booking fees吧。

[ Last edited by kitkatlow on 22-5-2005 at 10:24 AM ]

flyingfish

kitkatlow 于 22-5-2005 10:23  说 :
樓上的兩位，

1.Casa Tropicana 絕對是屬於一線產業，潛值嘛，其趨勢應該會跟其他高檔產業一樣，目前受看好。

2.要以總收入扣除任何貸款，再除于3。
以5000來講，比如扣了汽車貸款500， 那麽剩下4500。銀行 ...

谢谢kitkatlow网友的资讯。。

每月供款1500能借240，000。
每月供款6000能借960，000。
天啊，能借贷买百万房屋的，月入可要18，000以上(假设没其他贷款)。

”刷卡来付整整80千的booking fees“，大马刷卡credit limit是月收入的几倍？

天啊，大马高收入人士还真多。。。太可怕了。

据我所知的做法，信用卡可以刷比你的信用限额度更高的款项。

比如信用限额度是RM10k，给银行打电话通知你要刷RM30k，银行会要求先存入RM30k进信用卡的户口（或相当于还钱还多了），然后就能刷RM30k的款项了。

酱的做法，主要是为了拿信用卡的分数。我的朋友试过了，他是Citibank的。

k_c_chan

kitkatlow 于 20-5-2005 11:32 PM  说 :
周末夜深人靜，獨自胡思亂想

近來產業出現兩極化，這頭廉價屋越賣越廉價，那頭高價屋越賣價越高。

我大概也進入了所謂高價，或高檔地產界幾年了。這幾年來，越做越慚愧。以前是建房者住不起房子，現在是賣屋 ...

我在cyberjaya也蛮熟的。。。。 的确我觉得蛮有潜能。。。
但据我所知。。。 MMU旁边的cyberria租金臭鬼高（＞１。２k）
而糟的是。。。 整个apartment的出租率也不高啊！ （６０－７０％）吧。。。
原因很多学生都宁愿住在puchong，serdang。。。

所以我觉的puchong，serdang 和kajang的潜能更高吧。。。
puchong的屋价已被抬高了。。。

k_c_chan

LuckyStorm 于 21-5-2005 01:05 PM  说 :
WTK75 大大 ，
你住柔佛吗？
UTM 附近有一个花园叫 TAMAN DESA SKUDAI 对吗？
那边是单层排屋的 ， 你懂那边的屋子现在值多少钱吗？
RM 115，000 会太贵吗？

DesaSkudai已过气了吧。。。
UTM学生都宁愿选择TamanU。 或TamanSriPutri。。。
而最重要的是：UTM开始规定学生住宿舍里面。。。

但若要投资。。。 TamanU。还不错。。。 还有很多人住JB在SG打工吧。。。。

k_c_chan 于 23-5-2005 09:06 AM  说 :

DesaSkudai已过气了吧。。。
UTM学生都宁愿选择TamanU。 或TamanSriPutri。。。
而最重要的是：UTM开始规定学生住宿舍里面。。。

但若要投资。。。 TamanU。还不错。。。 还有很多人住JB在SG打工吧。。。。

我也是UTM毕业生。
最近TMN U 的租金跌价了，因为大学生都规定住在宿舍。
如果考虑到在SG打工的大马人，可能JJ附近的房子也不错哦。

flyingfish

papaya 于 22-5-2005 22:52  说 :
据我所知的做法，信用卡可以刷比你的信用限额度更高的款项。

比如信用限额度是RM10k，给银行打电话通知你要刷RM30k，银行会要求先存入RM30k进信用卡的户口（或相当于还钱还多了），然后就能刷RM30k的款项了。
...

谢谢papaya兄。。
明白了，主要是为了拿信用卡的分数，其实还是用现金付的。。

现在的人不同了，会enjoy.
很多人爱冲。

不用心越來越冷，你看人好，人看你好。

Jalan Ipoh, Kepong 產業投資 not bad.

mictiong85

我从工商世界读到的文章。
http://mag.sinchew-i.com/bw/cont ... ;artid=200504271016
支柱經濟不能搖


再譜新經

破建築業魔咒
updated:2005-04-27 15:46:42 MYT


根據2004年的國家銀行全年經濟報告顯示，建築業在2004年第四季的成長率是負成長3.3%。可見，建築業目前是處於淒風苦雨中，欲振乏力。政府正積極尋求對策，以刺激日益疲軟的建築業，以免它進一步惡化。

建築業還有春天嗎？這是一個許多人想知道的答案。

回首過去，建築業從1980年代始至90年中期，在我國經濟發展中扮演一個相當吃重的角色。透過它在國內經濟發展過程中的多元化推動效果，建築領域成為固定資本項目中重要的直接投資。

催化全面經濟活動

建築業除了含有不動產業的性質之外，還提供各種不同生產，創造收入與就業機會及所有促進經濟成長之元素，進而催化了全面經濟活動。

但是，經濟波動對產業領域的影響最大，它的價格將跟隨經濟起飛而飆升，也會隨著經濟萎縮而暴跌。當經濟一片大好時，產業價格也有可能因為產業過剩問題，而呈現周期性之升跌現象。
建築業之成長趨勢差不多與國內生產總值表現一致，雖然之前的表現顯得起伏不定。

在1997年亞洲金融風暴之前，建築業取得了驕人之成長，特別是在1990年以後。

從1987年始，我國的經濟發展突飛猛進，但是好景不常，終於在1997年結束，當時，產業過剩問題已浮現。

從1990年始至1997年之間建築業的年成長率高達13.4%，涵蓋產業市場及各式基建工程在內；到了1998年，因受金融風暴拖累，建築業的成長率一度暴跌至負成長23%。

但是從1998年始，由於得到政府及私人界的通力合作，例如利率的降低、居者有其屋運動及幾項大型基建工程重新啟動，使得建築業從1999年後慢慢恢復元氣；1999年第3季，建築業取得了4.6%的不錯成長率。

儘管如此，建築業在國內生產總值中所佔的巴仙率一直以來都很小。根據國家銀行報告，從1998年到2001年，建築業在國內生產總值中順序只佔了4%、3.6%、3.4%及3.3%。該現象主要是因為建築業還是受到金融危機所影響。在1996年，整體產業領域佔了銀行貸款額的31.4%。從1995年至1996年之間，產業領域的貸款成長率高達29.7%。

貸款增加救市無力

金融危機發生後，整體產業領域的銀行貸款額並沒有因此而下降。其實，據馬來西亞國家銀行報告，該貸款額反而從 1997年的33.2%提高到2002年的37.8%。銀行不按牌理繼續地增加產業領域之貸款，並沒有有效地解決產業滯銷的問題。主要原因是產業市場屬於綜合性市場，其中包括了工業、商用及住宅三大領域，各有各的供需因素。

儘管建築業在國內生產總值佔的比例相當小，但是此領域還是扮演著國家主要的經濟溫度表，由於其與國內廣泛的經濟活動息息相關，並且具有催化作用。

根據2001年的各項建築工程的成本比例顯示，非住宅工程佔總成本額之最高，大約195億令吉(40%)，隨著是基建工程大約183億令吉(37%)，第3是住宅工程，大約91.2億令吉(17%)，第4是裝修業，大約9億令吉(2%)，最後為綜合發展，大約9億令吉(2%)。

顯而易見的，基建工程在大馬經濟發展中的表現可圈可點。有鑒於此，建築業在2002年第一季就達致2.9%的成長率，並在第二季增加到3.4%，同時期的國內生產總值則分別為1.1%及3.8%。

滯銷情況保持平穩

住宅產業在各別領域中，反彈力最好及表現最標青，從2001年始便逐漸恢復元氣，它的快速成長也可抵消相當大部份商用及工業產業領域的衰退。

住宅領域的標青表現主要是平穩及偏低的利率所造成的，政府對房屋貸款法令的放寬及允許利用公積金購屋計劃等，導致人民擁有更多金錢來購買房屋。同時，政府從2002年1月起至6月間實行豁免購屋者印花稅，也對刺激市場需求起到一定的作用。此外，政府也放鬆了外國購屋者的限制條件。

截至2002年3月，賣不出去的住宅有4萬3千541個單位，與2001年的4萬零977個單位及2000年的5萬1千348個所剩單位比較，數目相當接近，意味著住宅滯銷情況保持平穩狀態。

由於發展商一窩蜂式進行發展計劃，在未來3年內（2008年），吉隆坡市區與市郊將擁有高達1萬零70個單位的服務公寓，比起現有的3千964個單位劇增6千736個單位（增加169.9%）。

根據一項產業研究報告指出，2005年及2006年服務公寓整體市場的表現應還不錯，但是2006年過後的服務公寓供應量必須密切注意。
辦公空間大量過剩

從2006年起，吉隆坡市區與市郊地區的服務公寓每年會增加超過1千個單位，這可能會造成產業過剩，佔用率低的風險。
鑒於疲弱的市場需求與工業產業使用率也遭受外來直接投資的銳減及毫無起色的製造業所影響，整個工業產業一片慘淡，了無生氣。

雖然外資進入我國在2002年已有升高趨勢，但是它的總額從2000年的144億令吉滑跌至2001年的21億令吉，跌幅極大。

另一方面，商用產業的佔用率，特別是辦公室空間，也面對大量過剩現象，主要原因是許多龐大的空間是特別為dotcom公司與跨國公司所建，受到我國經濟衰退所影響，而致使這些空間被空置。
截至2003年3月，在商用產業領域，滯銷的產業總值就高達185億3千萬令吉，其中的辦公室單位總值佔100億8千萬令吉，零售單位總值為84億5千萬令吉。

前景不樂觀

滯銷情況在專用辦公室領域最為嚴重，除了高達100億2千萬令吉的滯銷總值外，隨著將有更多的政府部門搬遷到布特拉再也新行政中心，吉隆坡市內空置的辦公室空間將會增高，致使辦公室滯銷情況更加嚴重。

除此之外，假設我國每年可消耗的空置空間為60萬至80萬平方公尺，那麼，在2003年空置的272萬平方公尺空間必須最少4至5年(2007或2008年)的時間來消化。該數字突顯辦公室領域的過剩問題已達到非常嚴重的地步。

在2002年，建築業顯得一片寂靜。在2003年，建築業也沒有什麼起色。在2004年，建築業更是慘淡經營，其第四季的成長率是負成長3.3%。

根據過去的我國經濟(包括建築領域)每10年便會達致一次頂峰的成長周期經驗，預料在2005年國內經濟將逐漸攀向頂峰，建築業也將會在2005年取得不俗的成長表現。但是，預料2005年的全球經濟成長率(包括馬來西亞)普遍將下降，我國建築業的前景也蒙受陰影，不是那麼樂觀。


陳耀星撰文

[ Last edited by mictiong85 on 24-5-2005 at 08:54 AM ]

flyingfish

一些问题，希望网友们指点：
leasehold的产业会比freehold的便宜。。
但是便宜多少才是合理的？如何估价？

网友们会买leasehold的产业吗？
假设99年leasehold,到了99年后，产业是不是就不值钱了？
那产业会怎样？被政府收回吗？

哈哈，不好意思，太多问题了。。

kitkatlow

这是个常问的问题。
基本上，99年leasehold,到了99年后，政府有权收回该地。但通常如果顺从民意的话，都会让该借约展延。当然，要给钱的。

基于上述原因，很多人都以为买freehold就一定好过leasehold。当他们忘了，即使人有这么长命，一座建筑物根本就没法耐这么久。通常40-60年就要从新估量该建筑构造是否依然安全，或是快要列为危楼，或从建。如果一座公寓列为危楼的话，那么一大堆业主就只能看不能住，freehold或
leasehold 根本没两样。

但总的来说，以投资为目的的话，freehold产业还是比leasehold 有价值。

[ Last edited by kitkatlow on 25-5-2005 at 11:22 AM ]

flyingfish

谢谢kitkatlow网友。。
更多的问题，还有补充：
1。让借约展延要给多少钱？
2。很同意你的说法：“要重新估量该建筑构造是否依然安全”，
但freehold至少还有地，可以重建(可以吗？)或卖出让人重建，leasehold好像就血
本无归了(？)。。
3。leasehold的产业会比freehold的便宜。。
但是便宜多少才是合理的？如何估价？
虚构的例子：
假设同样的屋子，freehold的卖100万，leasehold的卖50万，那个较划算？

希望网友们指点一二。

kitkatlow

1.不一定。看地方政府要收多少。有時是該地價的30%，有時是5%也不一定。
2.實際上，但某產業，地方經過了幾十年的風雨，很難想象你的孫子們還要住在該地點。你願不願意住在你爺爺舊屋子？我想連你自己本身都不懂30年后你會在什麽地方落地生根吧。
如果是公寓就更頭痛了。任何計劃都必須通過所有業主的同意后才能進行。通常遇見這種情形都是什麽都干不成的。
3.如果leasehold還剩70年以上，當然是買leasehold啦。
很難估價的，都要看產業種類而定。
一座一百萬的freehold房子，地價可能只是值10万。那麽leasehold的大概會便宜幾万罷了。
一座一百萬的leasehold商店，即使還剩10年，可是該地點卻是3間學院，5家酒店及10間大公司的中心點。價錢可能還會越來越高，因爲單單一年的生意就可以囘本了。
不能一概而論。

[ Last edited by kitkatlow on 26-5-2005 at 10:24 AM ]