【KASSETS 6653 交流专区】科技资产

tan81

本来，我们是在讨论IGB的投资机会。 不过，我却误打误撞，认为KASSETS的投资会更好。
希望股友放上一些关于MIdvalley 房产和租金的资料。那是他的本行。先谢谢他带来了这个好机会。

先了解一些背景。股友应该懂更多，也欢迎他补充。
IGB和Tan ＡＮＤ　ＴＡＮ　Ｄｅｖ　是老牌的房产公司。它们属于同一批股东和管理层。
几年前，他们合并了。保留ＩＧＢ为控股公司。
ＭＩｄｖａｌｌｅｙ是ＩＧＢ　旗下的其中一个资产。
Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ　在１１月１９９９年开张营业。整个计划是在金融风暴之前开始进行的。
这一点，要特别注意。因为，这个过渡期，显示了ＩＧＢ管理层的优越能力。

整个金融风暴前后，ＩＧＢ都没有面临亏损。不过盈利则很明显的大幅下滑，近几年，才再度回升。
ＩＧＢ旗下，有几项资产。ＩＧＢ本身的核心业务是房地产或发展商。Ｔａｎ　ＡＮｄ　Ｔａｎ则握有许多地库。（数据靠股友了）
除了Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ，就是酒店（Ｒｅｎａｉｓａｉｎｃｅ　Ｈｏｔｅｌ）和Pangkor Beach Resorts ，澳洲的Ipoh Limited （上市的Supermarket），22% 的IJM，和英国的旅店。
早几年， IGB脱售了IpohLimited 和IJM （近3年）的股权。获得了一些一次性的盈利。

这些盈利，很明显的，没有帮助IGB提升业绩。原因应该是在金融风暴后，为了庞大的Midvalley计划，
而负担了很大的债务。翻看2004-2007年的财务报告，可以看到IGB的现金持续增加，而债务成功减少。不过，依然是净负债。

2004年，IGB通过脱售Midvalley 给KrisAssets，过后收购KrissAssets的74%股权，替Midvalley倒置上市。并且持有至今。
上市计划，也发行了债卷。
因此，上市的主要目的，还是为了还债。这几年业绩的改善，可以归功于Midvalley的成功。Midvalley替IGB集团赚的盈利，接近整个集团的一半。
2007年的业绩飚青，因为地产和酒店（旅游年）的业务都很好。

所以目前IGB 旗下的资产是房产业务，酒店和Pangkor Beach Resorts, 上市的KrisAssets (74%) ,以及英国的资产。
而Midvalley 则100% 属于KrisAssets。

对我个人而言， 我会认为IGB的业务很多元化，而且很复杂（有许多Internal Revenue）。我还是比较喜欢业务简单的Midvalley。
Midvalley的业务就是收取租金和Carpark 的钱。

[ 本帖最后由 tan81 于 27-5-2008 11:54 PM 编辑 ]

tan81

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2008 03:56 PM 编辑 ]

tan81

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2008 03:48 PM 编辑 ]

tan81

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2008 03:57 PM 编辑 ]

tan81

看了以上三年的报告。我想在这里分享几个重点。2007年的ＥＰＳ在最后一个季度大幅度增加。因为１２月的估值，Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ在一年里增加了ＲＭ７０Ｍ。大约４＋＋％。　所以，真实的盈利是要扣除这些增值的。

我认为，看Ｃａｓｈｆｌｏｗ的变化，才更容易看出Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ真正的收入。大家可以看到每年的净收入，大约是ＲＭ１００Ｍ。
每年一亿的净现金收入。　
如果一年一亿的净现金收入，每股可获得ＲＭ０．２８４。我认为，ＥＰＳ以ＲＭ０．２８４　来算是比较准确的数字。

它的长期债务已经从２００５年的６５０Ｍ，减少到２００７年的５５０Ｍ。　大家可以做个简单的数学。去年的１００Ｍ，还了７０Ｍ（６２０Ｍ变成５５０Ｍ）的长期债务，另外的ＲＭ３０Ｍ正好是股息。所以，我有理由相信，管理层是以７：３来分配净收入。

２００７年的Ａｓｓｅｔｓ注明，Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ市值１７亿５千万。

目前的长期债务扣除所有现金后，是一年盈利的４倍。

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2008 04:09 PM 编辑 ]

tan81

根据管理层的报告，他们正在向政府当局申请，要求Putra LRT或Monorail增建一个站在TheGardens。

关于MidValley的优势，我总结以下几点：

1。优秀的管理层 （ＩＧＢ）
２。简单的业务
３。强劲的现金流
４。品牌和护城河　（要投资这么多，而且需要维持稳定的盈利，不是那么容易）
５。良好的地理位置　（可以升值）
６。属于多数人消费的品牌

其他的，欢迎你们补充。

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2008 11:39 PM 编辑 ]

tan81

投资Midvalley的回报，我的个人看法是这样的。如果每年RM1亿的净收入是估计正确的，它需要5年左右，才可以还清债务。根据每年的70%*1亿来算。
这五年，享有的股息是每年RM0.284*30%=RM0.085。

不过，五年后，就会有RM0.284 的净现金。怎么使用，就要观察管理层的计划。对我们最好的，当然是资本回退。到时才是丰收的时候。

对Midvalley 的好事，除了租金上涨之外，就要看Thegardens 对它的盈利影响。
The Gardens 在9月07年开张。2008年，才能正式带来收入。根据我在上个周末的亲身考察，The Gardens属于高尚的市场，强调Lifestyle。这种业务在M型社会，会发展得非常好。我估计，TheGardens 将会推升Midvalley的盈利接近10% 。长期而言，也许可以增长到20-25% 之间。

就是说，今年Midvalley的收入，应该可以轻易超越RM1亿1千万。以现在的市价买进，绝对是在单位数本益比，接近10。值不值得投资，因人而异。

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2008 11:24 PM 编辑 ]

股友

爱死你啦！给我kiss 一下。

scsiang82

贡献一篇新闻。。。

零售商場與酒店貢獻‧怡保花園收入穩定
大馬財經  2008-04-14 18:27

（吉隆坡）雖然怡保花園（IGB，1597；主板產業組）今年股價大幅下滑，目前產業市場也似乎邁入疲弱週期，不過安聯研究看好其擁有零售商場與酒店的強勁循環盈利，不排除進行資本管理，因此推薦該公司為產業抗跌股。

至於市場較早前盛傳持有谷中城發展計劃的75%子公司科技資產（KASSETS，6653；主板產業組）可能將旗下資產以產業投資信託方式上市，分析員認為這項計劃對公司好處不多，預料暫時不會考慮該計劃。

安聯研究表示，儘管目前產業股表現黯淡及面臨賣壓，不過怡保花園產業發展領域貢獻不多，反而專注在產業投資與酒店業務，料可擁有穩健的循環收入。

該公司今年股價已下滑31%，不僅有超賣跡象，連外國持股權也從45%下滑至40%。不過從該公司匯報會的訊息，可知道其基本面仍維持穩固。

怡保花園最大優勢是擁有強勁及穩定流動資金的谷中城購物商場，目前每年貢獻淨利達9000萬令吉。一旦該商場擴展計劃完成，預料每年可提高流動資金1億5000萬令吉。

更高的流動資金可能提高公司派息率，從5%提高至7.5%至10%，而週息率也可從1.5提高至3%。該公司去年大筆斥資在拓展谷中城，因此導致週息率下滑。

如果怡保花園進一步脫售萬麗酒店（Renaissance Hotel），甚至可進一步提高派息率。”

由於該公司透露有買家計劃以7億5000萬令吉購買該酒店，不過該公司計劃抬高價格至8億令吉，目前仍在洽談階段。

該酒店擁有910間房間，每年營運利潤為2800萬令吉，如果以8億令吉脫售，料每間房間脫售額為87萬9000令吉。其怡保花園持有50%股權與酒店持有成本6億4000萬令吉來看，預料脫售獲得一次過盈利達8000萬令吉。不過，料這項脫售不會在這一兩年完成。

至於新建的5星級Gardens店，430房間已經營運，另外200間公寓式房間料將會在今年杪完全營運，預料每個月每平方尺可貢獻5至6令吉。

積極拓展旅遊酒店聯鎖店

此外，該公司將積極拓展旅遊酒店聯鎖店，目前除了在檳城與亞庇新建的龍城酒店（Cititel）外，在菲律賓的St Giles酒店也在建設，甚至不排除進軍越南、曼谷與悉尼。

積極收購地皮

在產業發展領域方面，該公司透露將積極收購地皮，因為目前地皮只能夠未來2至3年使用。該公司今年也計劃推出發展總值達3億令吉的Stonor及發展總值達2億令吉的MiCasa Hotel Residence。

另一方面，安聯研究調整該公司淨利預測，主要是許多成本上漲釀成通膨壓力，料將衝擊部分產業發展、產業投資及酒店賺幅，因此下調今年淨利14%至1億7700萬令吉，明年則下調12%至2億1300萬令吉。

安聯把該公司評為“跑贏大市”，目標價維持在2令吉30仙。主要是看好循環淨利強勁，而目前股價為其淨資產值的53%，因此股價顯得非常誘人。

星洲日報／財經‧2008.04.14

爱上双鱼座

谢谢分享
楼主的功课一向都很捧!!

四伯爽

建议LZ可以拿它和KLCCP来比较...
两间公司的业务差不多是一样的
这样就可以分出强弱了

8years

表面看起来很好，但是。。。。。。。。。。。。。

[ 本帖最后由 8years 于 15-4-2008 08:56 PM 编辑 ]

弹煮

我非常不爽midvalley没有wifi :@ :@
Sunway Pyramid虽然有，但是一直断线！（Time dotCom的杰作）

8years

听说下次要有wimax，更厉害，不过这股是不值得买进，因为我们不是大股东，就这么简单，如果是大股东，那么就有多少买多少。

tan81

你是指IGB利用Midvalley 来举债的事情？ 还是不符合股权分散的条例？ KLCCP没有研究。希望那位可以帮忙分享一下。
Midvalley的Net Profit Margin 在50%， 应该属于非常优秀。这个数据持续了3年。
我还没有持有这只股。欢迎各种看法。我怕自己现在插手，就好像Notion、SRII、 Evergreen一样， 股价一去不回头。。。。
嘿嘿。。。。

蚂蚁小弟

到底Pavillion是属于谁的
之前看到是Malton
过后又有人讲不是
我都乱水了

goodluck88

我的....

8years

不不，是指小股东完全没有任何好处，问题不在业务，在管理层。

tan81

ＩＧＢ的管理层不好？　可以麻烦你解散一下吗？　知道你经过笔战，可能累了
如果还ＯＫ，希望你多点讨论。

我以为ＩＧＢ的名声不错？　股友怎么认为呢？　

如果身为小股东，只是期望股息，就应该当成ＲＭ０．０８５　到　ＲＭ０．１０之间。股息的回报率，要看买入的股价了。

tan81

忘记分享为何采用这样的标题。因为我认为，Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ就是有持久竞争力的公司。欢迎各位关于这点的任何看法。我认为，它的生意是可以轻易的估计１０年维持不变。现在的经济环境，随时出现经济衰退。不过，我认为不管怎么程度的衰退，都无法影响Ｍｉｄｖａｌｌｅｙ　的生意模式，导致它亏损。赚少钱，是可能的，不是亏损。

所以，在经济循环后，它的盈利能力又会被展现。它属于可以长期持有的股票，尤其是在清还债务后。