槟城房地产投资

jeffanb

Jack7683 发表于 20-12-2012 11:31 PM
Hi Jeff,

The block near The Landmark named Block B as printed at Ivory invitation card. The sof ...

这么说就是block B 还没卖完， 还有剩下的单位。 Block A 可能会分开来推售

jeffanb

babytaro 发表于 20-12-2012 06:11 PM
Jeff 大哥，The Light vs Penang World City, 你觉的那一个比较有潜力？

The Light Waterfront 这个计划已经筹备很久了，IJM Land 资金准备充足，也看得出非常有决心把整个计划搞好。整体蓝图很出色，phase I 的 residential 已经初具雏形， 而phase II 的商场和会展中心也快要开始，前景是很正面的。

而Penang World City 是ivory 和 Dijaya 搭台合资的计划。 没话说，地点是一流，但有隐忧：
1） 地的买价很高，240psf, 分五年还期，表示还没开始建已经要还州政府钱了。成本高而为了提高利润，整个计划“可能”难免会有"cut-corner"的问题。第一期的residential 已经看到非常高密度，小面积单位的发展， 很明显的是发展商想用高密度，和最快的速度来赚取更高的利润，和抽取现金流。但这样一来怎么维持整体计划的奢华与隐私性，实在是未知数。
2） 整体蓝图还没出来，知道是项综合性发展，会有residential, commercial, 医药中心等等。网上约略的蓝图看来会有点仓促的感觉， 也有太多不确定因素。别忘了商场竞争非常大，到时候就有Queensbay 和 The LightWaterfront 就在近距离打对台。要这么包装，生存是一向挑战。唯一能确定的是residential 可以卖的好，但未来的升值潜能很大程度上取决与整体计划的成功。
3） 整个计划还包括填土工程。工程很大，几时可以开始，完成，充满了未知数。而动工期间的填土，打桩之类的动作都非常嘈杂和污染，到时的residential会有问题， 因为非常近。

综合各项理由，我觉得投资的话The Light Waterfront 比较有保障。

jeffanb

caoyun 发表于 21-12-2012 09:21 AM
如果 price per sf 是一样的, 在一个值得投资的地方, eg: the light, pwc or along qb
买两间400 sf (tot ...

外国人本地工作的，公司不会租studio给他们，这是肯定的，至少都要两间房以上。 studio 可以瞄准的是本地人，或外地人holiday house 的市场。别忘了租酒店也差不多大，很多外国定期游客不介意买studio, 尤其是新家坡和印尼人。本地较有金钱基础的单身或情侣／夫妇会考虑买或租studio, 因为不需要太大的空间，而又可以享受到各种设施。前提是studio 一定要是好的计划和在很好的地点才行得通，如Gurney, Tg Tokong, STP, The Light Waterfront, PWC 等等，有奢侈感， 设施好又方便，这样才有吸引力。如Straits Garden 的studio,我本身是抗拒的.
只要是在prime 的地点， prime 的计划，我觉得Studio 是有前景的。

jeffanb

City Residence Block A 今天已经接受booking 了，1250sf 的单位都要～百万起跳，但有给5+5%discount,。基本价是~720psf 起跳，加上每楼价钱调高RM3k, 如此类推，高楼如>30flr 的要>950k以上。非常惊人，但听说反应非常好，剩下的单位已经不多。我之前的消息还不算太迟， 希望有兴趣的人没有错过。

jeffanb

网上发现的资料， nusmetro 在bukit gambier 的新计划。 设计非常前卫与大胆，有点漫画中的宇宙基地感觉。

http://www.archello.com/en/project/4...-towers-penang

草包

jeffanb 发表于 21-12-2012 01:44 PM
网上发现的资料， nusmetro 在bukit gambier 的新计划。 设计非常前卫与大胆，有点漫画中的宇宙基地感觉。
...

我好喜欢gambier... >,<
jeff大哥，link不能view >.<

jeffanb

草包 发表于 21-12-2012 02:56 PM
我好喜欢gambier... >,<
jeff大哥，link不能view >.<

http://www.archello.com/en/project/49-storey-residential-towers-penang

Jack7683

jeffanb 发表于 21-12-2012 10:32 AM
这么说就是block B 还没卖完， 还有剩下的单位。 Block A 可能会分开来推售

Hi Jeff,

After visiting Ivory office, I was informed that an invitation card was wrongly printed. The Block A is near The Landmark. Block B was fully sold out due to reserve for initial buyers.

Jack7683

jeffanb 发表于 21-12-2012 01:41 PM
City Residence Block A 今天已经接受booking 了，1250sf 的单位都要～百万起跳，但有给5+5%discount,。基本 ...

Respond really good. Few units we considered was taken by others during our visit as we forgot to bring cheque book for booking fee. One concern that I worry is Block B buyers were paid much more lower sf (~500sf) as compared to Block A buyers (~750sf), thus come to sub-sales, it could be a risk of unable to release it.

Hi Jeff, what's your thought?

FYI, on 27 Dec Ivory Gurney Property Fair will offer 3+5% only, now 5+5%.

jeffanb

Jack7683 发表于 21-12-2012 11:02 PM
Respond really good. Few units we considered was taken by others during our visit as we forgot to  ...

你认为Block B 的买家在建好后就会以比较低的价钱出售吗？不可能的，和block A 买家一样，他们会以Block A 的卖价加个20-30%来卖。只要这个房产现今值750psf, 而未来还有潜力，block B 不是一个威胁。至于这个房产能不能在建好后卖个>=900psf 的价值呢？谁也说不上，因为有太多潜在因素，所以只能靠个人智慧来评估和定夺。
考虑好就现在买，没可能做2nd tier buyer, 等价钱调高时才买，不明智。

rapalazai

The Lexis Suite, teluk kumbar. 这样的hotel suits 能吸引到租客吗？好像很远进去，路又塞车一下。周围除了海边，也没有什么娱乐了

tcs78

刚刚看到有发展商要在TELUK KUMBAR起８０间BUNGALOW
每间售价是from RM2.58m
http://mrproperty.me/baymont-residence

herrhughie

（檳城）浮羅山背首座霸級市場將出現在新路頭港口！

新路頭港口與浮羅山城有一段長距離，浮羅首座霸級市場有幸出現在那裡，而非目前正在發展中的浮羅市鎮，或其他新區，是令人意想不到的事。

涉及的發展商國雲置地執行董事王聲儕，與新路頭港口洛465地段居民協會主席林錦水，和2名副主席陳錦順，與謝振加簽署發展計劃賠償協議書，前者過後向報界透露這項消息。

王聲儕沒透露哪家霸市入駐

國雲置地計劃在新路頭港口一段約50依格地段推出Central Park City。有關預期於2014年4月完成的房屋發展計劃，其中組成部份的商業建築物，將邀請霸級市場入駐。

王聲儕並沒有透露是哪一家霸級市場入駐，不過，有霸級市場助陣，這項發展計劃勢必如它的名字，成為浮羅的“中央花園城市”。

尤斯馬尼：打造美好家園
新路頭港口放眼成景點

計劃中，國雲置地將在當地興建40單位雙層半獨立式洋房、224單位雙層排屋、198單位單層排屋、208單位廉價組屋、1座大禮堂、1座清真寺，和商業單位。

發展商會保留兩片土地作為公共消閑草場，1片面積3依格，另1片4分之3依格。

發展商計劃把發展地段附近的稻田運河的河岸，發展為河濱風景區。

當地國會議員尤斯馬尼希望，這項發展計劃將把新路頭港口打造為一個美好家園的同時，也使當地成為吸引遊客的旅遊區。

根據村民反映，計劃中的雙層半獨立式洋樓估計售價達80萬令吉，顯示這個小漁港將出現一個高尚住宅區。

國雲置地賠償豐厚
逾200受影響居民獲屋地

計劃中的208單位廉價組屋，使檳州政府能夠提供人民更多廉價屋。

出席簽署協議書的議長拿督阿都哈林說，當局不再允許發展商把房屋發展計劃規定的廉價，搬遷出發展區到類似浮羅山背的偏遠地區興建。

國雲置地給予受影響居民的賠償豐厚，受影響兩百多名居民獲得逾千平方呎的屋地，其中28戶獲得建築面積700平方呎的單層屋子，另2戶無門牌屋子居民獲得面積600平方呎的單層半獨立式屋子。（星洲日報／大北馬）

Jack7683

jeffanb 发表于 22-12-2012 12:58 AM
你认为Block B 的买家在建好后就会以比较低的价钱出售吗？不可能的，和block A 买家一样，他们会以Block  ...

Thanks for your advise.

babytaro

jeffanb 发表于 21-12-2012 11:21 AM
The Light Waterfront 这个计划已经筹备很久了，IJM Land 资金准备充足，也看得出非常有决心把整个计划搞 ...

thank you....我认为不同的填土时间,也许不同的效果.
对于未来的发展趋势,买大的单位更合适? 多少sf?

babytaro

Jack7683 发表于 22-12-2012 11:45 PM
Thanks for your advise.

我同意Jeff大哥这种说法...尤其是材料的成本也增加...

jeffanb

这么说如果是基本1000sf的单位的话，发展商就需要多给RM12000。很简单，转嫁给买家就是了，发展商肯定不会因为这个原因而减少单位数量。不过万多块的起幅对槟岛几十万的屋价根本影响不大，只是希望发展商别拿这个为借口来抬高价钱就是了。


基建费涨4倍 槟新屋恐贵上加贵
头条全国 2012-12-24 07:24
（槟城23日讯）槟岛市议会向发展商征收的发展计划基建费（Bayaran Infrastruktur）调高4倍，槟岛新建房屋恐贵上加贵！

槟岛市议会12月19日召开的常月会议通过修改这项政策，住宅（Kediaman）发展计划的每单位基建费将从每方尺3令吉调高至15令吉（不包括基本建设，如走廊等）。

调高收费后，市议会个别批准发展图测和建筑图测前，发展商必须先各缴20%基建费予市议会。

动工准证发放前，发展商必须缴付其余60%基建费予市议会，缴完基建费后，才可动工。

政策修改前，发展商在市议会批准建筑图测前，必须缴100%基建费给市议会。

每亩建15单位免缴费

在新政策下，如果发展商遵从市议会建议的容积率，即每英亩兴建15间单位，便可申请豁免缴交基建费。不过，在目前的情况下，为了获取更多利益，大部分发展商都兴建超过15单位的房屋。

在过去，一些特定个案可豁免缴交基建费，但不包括混合型发展计划。

如果发展商要在原有排屋区兴建额外单位、楼高4层的传统式商业单位，包括地下层，无需缴交基建费。

发展商不减建屋数量

另一方面，商业单位目前的发展计划基建费也难逃一涨，每方尺从5令吉调高至21令吉，涨幅3.2倍。

槟岛市议会从1998年起从未调高发展计划基建费。这笔费用，以供日后用于兴建或加强槟岛基本设施。

在市议会条例下，发展商要缴交的费用，包括基建费和发展金。

在槟州，发展计划容积率放宽后，每英亩地可建15单位变成87个单位，让更多购屋者受惠，基建费也调高。

发展商究竟会不会因为基建费调涨而调高屋价，暂时没有定案，但肯定的是发展商绝不会为了避缴费用而减少建屋数量。

jeffanb

“目前他們正與馬電訊商討徵用屬於聯邦政府的土地，以解決法律上的問題”。很多人都在期待这项计划，希望不要雷声大，雨点小就是了。

鄧章耀：與馬電訊商徵地 一馬房屋勢在必行
北馬 2012-12-23 15:06
  
獎勵金顧問汪天福（右一）頒發獎勵金給小學組的會員子女，龔郁堂（右二）陪同。
（檳城23日訊）檳州國陣主席鄧章耀指出，國陣政府在檳城興建的2萬間“一馬房屋”肯定勢在必行；目前他們正與馬電訊商討徵用屬於聯邦政府的土地，以解決法律上的問題；未來兩週會在報章上推出檳州國陣的房屋政策。
他週五晚出席北馬六桂堂73週年暨冬至祭祖聯歡宴上說，檳城房價不斷上漲，不少無殼一族根本很難實現居者有其屋的夢；為此，國陣政府也積極在屬聯邦政府管轄的相關土地興建價格在30萬令吉以下的人民可負擔房屋單位，讓年輕人有能力購買房子。
他補充，馬電訊和國能雖然已私營化，但他們在檳島和威省一帶不少的土地仍屬於聯邦政府管轄，只要法律上的問題獲得解決，就可以逐步興建一馬房屋。
他說，檳城首批的一個大馬人民房屋計劃是位於武吉牛汝莪關稅村（Kampung Kastam）興建2000個單位。
他指出，他們近來也在報章上刊登檳州國陣的政綱，以白紙黑字列明，接下來則會推出房屋政策。

jeffanb

祝大家圣诞节快乐！

Jack7683

jeffanb 发表于 24-12-2012 05:14 PM
祝大家圣诞节快乐！

Hi Jeff,

Same 2 u. Have a warm & wonderful Christmas celebration. Merry Christmas!