槟城房地产投资

power_pg

最近看上Pearl Residence @ Pearl City Simpang Ampat的Semi-D, completely gated compound的.要RM610k.
RM45k debate, nett = RM565k
这价钱值得买吗?

jeffanb

开始了，预料中的事。接下来只有更多的山坡计划将会受影响，应该也会大选后才有转机了。

（槟城30日讯）知名跨国公司IOI集团在槟城的一项高楼计划触礁，面对地方政府否决其拟在新港山坡地进行的22层楼高豪华公寓计划。继双威集团（Sunway Group）在新港“双威城”（Sunway City）计划，遭槟州首长林冠英援引槟州策划委员会（SPC）主席权力喊停后，槟岛市政局也已否决由知名富商丹斯里李深静领导的IOI集团在新港的一项22层楼高小山坡发展计划。
5年前曾被否决
市政局在6月19日的会议上，否决IOI集团下子公司Palmex工业在新港的Palmex计划，据了解该计划的规划图早在2008年即5年前被否决，并在今年6月再次遭市政局以多个条文否定，造成计划上路难关重重。上述计划也是新港蒂莎迪雅（Desa Ria）居民发动反对双溪城山坡地发展计划下，同一个面对反对的山坡地计划。
虽然不同双溪威计划的庞大，不过Palmex计划也因地处山坡地，而面对居民的抗议行动。蒂莎迪雅居民即在今年与林冠英会面时，在获首长承诺否决双溪城计划时，同时提出反对Palmex计划，造成计划面对过关争议。据悉，Palmex计划是市政局援引数个违规因素下否定，在市政局规划部主管罗斯兰致给Palmex发展公司负责人吴亚秀（译音，Goh Ah Siew）的公文中，即列出5大否决因素。
不符环境评估
有关否决的因素，包括有关计划不符合d 2007年6月28日宪报上公布的2020年槟州结构大蓝图（RSN），未持有槟州高风险土地发展委员会所批准的地质报告书、未持没有地势图报告、无建筑适当性计划以及工地调查报告，同时不符2008年山坡地发民指南。此外，它也不符合1992年环境评估报告书的规定。而早在2008年8月6日、市政局在否决有关计划列出的理由，同样包括不符合结构大蓝图、未获得高风险土地委员会的批准公文、槟州环境局不支持、未能迎合分层地地契第6条款、不符合多个政府机构如公共工程机构等的批文条件

jeffanb

jayff 发表于 26-7-2012 11:17 PM
大大, 请问在tanjong Tokong /  Tanjong Bungah 有哪些值得投资的Condominium 吗?
The Breeza ??
Surin  ...

Tg Bunga 来说，Taman Ratu的一系列公寓都有点陈旧了，不会建议。Surin的确是不错的选择，freehold, residential title, 两个车位，设施方面都不错，<500psf也还找得到。随着山坡计划越来越难批，Surin 的前景是不错的。Mnt fees是有点高，但JMB设立后可以检讨。Sp Setia, Hunza, Plenitude 接下来也会有新的发展计划，但地点和价钱方面肯定不容易消化。
Tg Tokong The Brezza 是可以考虑，地点很有策略性，但是leasehold, 如果高楼，价钱方面少过480psf。接下来有很多新的，或在建筑中的计划，118@island plaza, Jazz residence, sky marinox, city residence, UDA's Darra, Landmark， E&O STP 等等。听说中的还有OHM 在the peak 对面地的新公寓发展，还有Airmas 在Naza hotel 隔壁的混合发展计划。总之很多选择，但如果要真正要方便，Freehold, residential title, <800psf, 而有好的建筑设计与概念的话，我只看到Ivory's City Mall.

jeffanb

Sp Setia 在tg bunga的计划将会有88间三层排屋，和两栋32层高的公寓。地点在Lorong lembah Perma 3, 接近学院。已经提出发展申请了，还没批准。这个地点最近也上报了，是治安黑区之一。如果着个计划不是围篱式的话，还真的需要三思。

山贼横行山边豪宅　谢宽泰建议警上山打贼

（槟城21日讯）丹绒武雅山贼横行山边豪宅，治安响警报，前副内安部长建议警方在必要下动用警力上山打贼。也是升旗山区国阵主席的拿督斯里谢宽泰硕士，在出席第13届拿督斯里谢宽泰锦标羽球赛开球礼仪式上，如是向记者表示。针对丹绒武雅山边治安不靖，山贼出没引起民心不安，他认为，警方必须重拾人民的信心，在必要情况下，可上山展开搜山行动。

曾是副内安部长的他认为，警方可结合警力，甚至联合志愿警卫团（Rela）等上山展开搜山行动，而他认为这项行动不须等候来自武吉阿曼警察总部指示下即可执行。他也说，丹绒武雅治安已引起人民关注，他也从互联网上接获各方转寄有关区内治安不靖讯息，此外他发现贼徒越来越大胆，警方必须联合各相关防止罪案的民间组织，包括睦邻原则中心及志愿警卫团等一起寻求方案，来共同防治罪案。
此外，他认为，民众也不能只是依靠警方来防治罪案，反之当地的居民协会可同样结合地方上的睦邻原则中心及防治单位如志愿治安队、志愿巡逻队及志愿警卫团等来共同建立一个互通系统。
他也说，在此系统下可安装紧急警报按键（Panic Button），即是在发生任何状况情况下，可通过一键按纽来立即通报各单位来共同防止罪案生。他提及，匪徒为外国人，警方必须提高关注来解决问题。

jayff

谢谢.
Ivory's City Mall 的luxury condominium价钱是多少? 它的建筑设计与概念很不错.

kaitong

想找槟城bayan lepas, relau,FTZ 一帯的新发展condominium /apartment.谁有知料请ＰＭ我。。多 谢多谢。

Jack7683

jeffanb 发表于 31-7-2012 03:39 PM
Tg Bunga 来说，Taman Ratu的一系列公寓都有点陈旧了，不会建议。Surin的确是不错的选择，freehold, resi ...

I received info from Ivory staff, they claimed that City Resisdence & Penang World City will be launch early next year. Is the City Resisdence will be priced ~800psf?

yang15

jeffanb 发表于 31-7-2012 03:39 PM
Tg Bunga 来说，Taman Ratu的一系列公寓都有点陈旧了，不会建议。Surin的确是不错的选择，freehold, resi ...

请问以你本身的投资经验，
1.当我们买property 的时候，应该向银行贷款（property purchasing price) 的多少%, LHDN 才不会追查个人所得税？
2. 假如手头上有资金，想要在短期内(3 年？ 5年？）还清房屋贷款，最快可以在多少年内settle loan?(才可以避免LHDN 追查个人所得税）

谢谢你的分享.

jeffanb

yang15 发表于 1-8-2012 05:43 PM
请问以你本身的投资经验，
1.当我们买property 的时候，应该向银行贷款（property purchasing price) 的 ...

不太清楚你的问题。你是想知道贷款方面的策略，还是怎样不让税收局找上门？

jeffanb

Jack7683 发表于 1-8-2012 09:36 AM
I received info from Ivory staff, they claimed that City Resisdence & Penang World City will be la ...

根据Ivory对媒体的说法，现今的情况，700-750psf. 但到时候是不是还是着个价钱，就很难说了。新的两栋楼计划申请还没批，建筑图也还没提呈，所以一切言之过早。别忘了根据之前的建筑计划，只有一栋楼，也没有studio单位。就算真的批准了，studio单位往往psf价钱会比较高，也不太可能还保持在<=800psf. 如The Light collection II 的studio, ~700psf， 但其他大型单位是从560psf 起跳。
总而言之，继续跟进消息， 看到时候怎么样吧。

jeffanb

Jelutong 一带的发展消息。看来不少，但看来都需要应付squatters, 蛮敏感的，不一定可以进行：

http://pasns.blogspot.sg/2005/10/pemuda-umno-jelutong-rayu-pm-bela.html
http://www.archtyau.com/mixeddevelopme/kobay-jelutong/

jeffanb

关于槟岛房产租金和卖价不同步提升的问题，我感觉是越来越严重了。我本身没有在一年内购买到任何二手房产，因为rental yield 太低的关系。

在这里我想询问大家， 有谁在近一年内买了二手住宅式房产，而能够得到超过5%rental yield 的. *rental yield = (monthly rental x 12)/purchase price.

请分享一下是那个房产，交流一下。。

yang15

jeffanb 发表于 2-8-2012 05:24 PM
不太清楚你的问题。你是想知道贷款方面的策略，还是怎样不让税收局找上门？

我是想了解贷款的策略，同时希望税收局可以不找上门.

简单来说，我想知道应该要借多少%，税收局就不会来找我麻烦.

Jack7683

jeffanb 发表于 2-8-2012 05:33 PM
根据Ivory对媒体的说法，现今的情况，700-750psf. 但到时候是不是还是着个价钱，就很难说了。新的两栋楼计 ...

Thank you for sharing. Appreciate it if u could post sharing if u have any updates on this project.

Jack7683

jeffanb 发表于 2-8-2012 05:33 PM
根据Ivory对媒体的说法，现今的情况，700-750psf. 但到时候是不是还是着个价钱，就很难说了。新的两栋楼计 ...

Hi Jeff, did u manage to crab a studio unit from Light Collection II? I missed the boat.

yang15

jeffanb 发表于 2-8-2012 05:47 PM
关于槟岛房产租金和卖价不同步提升的问题，我感觉是越来越严重了。我本身没有在一年内购买到任何二手房产， ...

我本身认同你的说法。

举个例子吧， 留意了你之前推荐的 N Park, 结果发现近几个月，房价从 280k 左右一直涨到现在300k 以上都有。
房价是涨了，可是租金还是最高停留在1.2 k. Rental yield 连5% 都很难了。

新的或二手的产业Rental yield 都很难有6%了。

不知道你认为在什么情况下，这种问题才会获得改善？

jspang

jeffanb 发表于 2-8-2012 05:47 PM
关于槟岛房产租金和卖价不同步提升的问题，我感觉是越来越严重了。我本身没有在一年内购买到任何二手房产， ...

Yes. I agreed that it is not easy to get the high rental yield. In Penang island, i think bj court can get >5%..but it does not have title and it is not easy to get loan, only cimb bank and public back are offering home loan for this property.

jspang

jspang 发表于 3-8-2012 09:26 AM
Yes. I agreed that it is not easy to get the high rental yield. In Penang island, i think bj court ...

May be mainland can get reasonable rental yield also...Personally i am moving my focus to mainland..island is way too expensive.

andy_pg

Jeff 大哥，

最近teluk kumbar 有很多发展，The Qbees-sp setia,pavillion resort ,Platinum III - TPPT Sdn. Bhd.,
D'ZONE- Palmex Industries ...

最新的有 （The Lexis Suites-KL Metro Group ）五星酒店，www.klmetropolitan.com
RM 770,000 – RM 940,000
Average size : 875 sf ( Type A ) and 968 sf ( Type B )
Investment in Penang Beachfront Hotel Suites. 5 star furnishing. Fully furnished with private pool and sauna. GRR 21% for 3 years + DIBS.
Jeff 大哥 ，这可计划你觉的可以投资吗？

jeffanb

yang15 发表于 2-8-2012 05:52 PM
我是想了解贷款的策略，同时希望税收局可以不找上门.

简单来说，我想知道应该要借多少%，税收局就不会 ...

以投资立场来看，现金就是“王道”， 所以能"maximise"手上的现金,投资在最多的房产是最好的选择，这也是杆规法则的重点。比如说你有一百万现金的话，与其用所有现金来购买一间值百万的房产，不如通过90% loan-value-ratio来投资在十间能带给你每月现金回酬的百万房产。回酬会更高，而且也分薄了风险，一句老话，"dun put all eggs into one basket".

参考以下的报导（Peter Yee的书浅白易懂，推荐给大家）：

http://www.starproperty.my/PropertyGuide/Finance/23770/0/0

而贷款方面，看个人需要而定。我各人会较喜欢Semi Flexi Loan－当有多余的现金时，我会放到户口去抵消部分利息。当我需要时，又可以立刻拿出来，很方便。虽然提出钱时需要给行政费（RM25-50)，但因为规划的对，长远这么多年来通过Semi flexi loan, 我省了很多的利息。
flexi loan 通常需要拿cheque book, 每月给行政费，加上利息较高，我通常不会考虑。non-flexi 我觉得不好，当你有一笔大现金而不能帮你抵消利息的话，那就是浪费，别忘了房屋贷款利息是>4%, 怎么都比定期存款高。
能够用现金抵消部分利息是一项我非常喜欢地产投资的原因，但这也是很多人都没用到的策略。