槟城房地产投资

rei-

房产对多数华人家庭来说是＂必需品＂，成家后就想买，而不想租（外国人就不同, 槟岛恰恰是华人集中的 ...
jeffanb 发表于 18-6-2012 12:04 PM

    你很了解，很有道理！
看来确切的知道几时launch然后早点去排对还是最重要的。。。
难怪有人一个星期前就去排，实在夸张。。。

我因为有工作并不能时常到developer处与销售员熟腻，只能用电话询问launch date和register.因此错过了不少project。
可能的话，能找agent帮忙拿到early bird package吗？佣金怎么算？

我知道很多developer其实并不是把所有的单位出售。。。会留一部分，那部分是给他们自己迟点以高价出售，还是给于外面的房屋代理商迟些以高价出售？bumi lot多数在什么时候release?
还有launch 了之后，几时会把被reject loan的顾客名单开放出来？

在PG买房子真不容易。。。

jeffanb

槟城Bumi Lots release的guidelines如下。大概是两年后吧，以高楼建筑来看。考经济，发展商都好，总之要快和准，这是基本。我有个朋友想买The Vertiq, 拖拖拉拉，说贵啦，这个价位不需要排队等等，结果吃白粥后又后悔。

Penang
Quota, 30%
Discount, 5%
Title, Not endorsed, Bumi units indicated by local authority

Release
Construction at 65% - 85% (95% in some cases).
Advertised three times in the newspaper within six months from  the date of the first advertisement.
Obtained release letter from the State Housing Department to procure CF (Certificate of Fitness).
Contribution paid to Bendahari Negeri Pulau Pinang, fixed at 30% of the 5% discount due on any unsold Bumiputera units.

怕水的魚

請問jeffand，你如何看待和分析未來四年tangjung bunga 和batu frringgi一帶公寓的行情，會再漲一輪嗎?
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城市发展控股未来4年 18亿元发展槟丹绒道光
全国  2012-06-18 18:44
（新山18日讯）城市发展控股公司（UDA Holdings Berhad）将在未来4年，在槟城的丹绒道光（TanjungTokong）注资18亿令吉，兴建公寓及世界级的购物广场。

该控股主席拿督鲁嘉兹南告诉马新社，该公司取得发展准证（DO）后，便会在占地22英亩的土地进行这项发展计划。

他日前为一项竞走比赛主持挥旗礼后，向记者说：“公司将注资1亿6500万令吉兴建公寓，为1200名甘榜丹绒道光的居民提供居家便利。”

他说，该公司已经和这些居民签署安居条约，解决居民40年以来居无定所的问题。

也是柔州蒲莱区国会议员的鲁嘉兹南重申，每一户居民将获得价值12万令吉的公寓。签署仪式进行后，证明政府已经兑现承诺。

他说，首相拿督斯里纳吉会在下个月为这项公寓计划，主持动土礼。

另一方面，他补充，该公司也参与新山城市转型计划，在柔州政府及联营公司包括柔佛机构的配合下，发展相关土地。

他认为，积极让新山市转型是必要的，以便把新山提升至世界级的大都会。

他说，有很多人已经把努沙再也的新州行政中心视为首府，而不再是新山。

jeffanb

Batu Ferringhi 和 Tg Bunga 这地区其实有槟岛最美的海景，山景，除了未炱成熟的西／西南海岸线。需求还是有的，因为是很好的休闲地点，大多是外国人，本地人的周末屋或投资。问题是发展地皮已经趋向饱满，而山坡建筑又面对附近居民，非政府组织，反对党，甚至州议员的强烈抗议／反对，使到未来的新房产发展很有阻碍。而要在这个区域发展而不影响山坡几乎是接近不可能的，这也就会造成供应的短缺。有需求而减少供应，这就会带动房价。

基本看来Batu Ferringhi 和 Tg Bunga未来四年的前景是乐观的，但也要看单一的计划和到时后整体房产市场的趋势与表现。

jeffanb

槟岛新发展计划的阻力真的越来越大：

１）山坡发展。有没有正确方针看来已经不这么重要，反对的人如居民，非政府团体，反对党等等根本不理会这些。总之"object for the sake of object", 就是不同意你建。虽然很多当中的人都可能有私心，或有政治议程，不过看来州政府现时都只是在妥协状况中。受影响的计划多在sg ara, bukit gambier, tg bungah, batu ferringi 一带。短期看来都要搁置了，取消应该不会，但更改plan可能就难于避免。单位数目可能需要减少来尽量避开山坡。

２）填海计划。一样受到居民，非政府团体，和反对党的反对。Boustead的填海赔偿方案已经被否定了，而Seri Tanjung Pinang phase II和Penang World city 虽然已经原则上同意，未来也难逃被抨击的命运。

３）Squatter. Kampung Tg Tokong 需要建一个传统古迹村来保存，和一对一的赔偿才可以发展，The curve现有的甘榜也有一样的诉求。接下来新的谈判只会越来越困难，因为居民知道只要通过种种的政治诉求，他们往往能得到较好的赔偿。

４）绿地保留。砍伐树木，开发绿地也引起了很多环保份子的非议。这些地区在Balik Teluk Bahang, Batu Ferringhi, Tg Bunga 一带。Teluk bahang的Eco theme park要开跑了，但之前也引起了很多抨击。

槟岛现有可供私人发展的空地和平地已经非常稀少了，如果以上四种的开发或发展方式都不能进行的话，那还可以在那里建屋子呢？ 而槟岛未来又如何能够持续发展和供应居所给这或下一带呢？希望槟岛人可以以用较理智和平衡的思维来解决这个问题。

jeffanb

Penang World City 的消息：


（乔治市19日讯）玮力产业（IVORY，5175，主要板房产）目前和数家海内外公司商谈合作，携手发展槟城峇央珍珠（Bayan Mutiara）综合发展计划。

　玮力产业总营运长玛诺卡然指出，除了本地公司，来自新加坡和日本的房地产公司也对这项计划表示兴趣，预计在未来3个月将会达成一项联营合作协议。

　他今天在公司股东大会后的记者会上，发表谈话。

　峇央珍珠发展计划占地41.5公顷，其中27.3公顷为现有地段，14.2公顷则为填土地。

工程料年底开跑

　发展项目包括高档公寓、中价公寓、商业套房单位、服务式公寓、精品办公楼、海滨娱乐城、商业和零售单位、海滨别墅及医疗设施。

　玛诺卡然说，峇央珍珠首期住宅房产发展计划将在今年底或明年首季开跑，预计发展总值介于7亿至8亿令吉。

　这项计划由联营公司TROPICANA IVORY负责，发展项目包括1500间面积介于500至600平方呎的可负担房屋。

　讯及玮力产业会否将峇央珍珠部分地段脱售，他对此未置可否。

　“我并不否认这个可能性，但公开脱售一词并不恰当，公司希望能找到可为土地带来附加价值，为该地段注入商业、医院和办公单位发展项目。”

　他指出，类似玮力产业和Dijaya集团的联营合作方式将是最佳模式，可为发展计划增值也可让公司晋升成为国际房产发展商。

alesi616

Penang World City 的消息：


（乔治市19日讯）玮力产业（IVORY，5175，主要板房产）目前和数家海内外公 ...
jeffanb 发表于 20-6-2012 02:41 PM

    "1500间面积介于500至600平方呎的可负担房屋" ?

这是 low-mid cost 吗？ 还是昂贵的 studio unit? 1500 呢，还真多！

jeffanb

1500间500-600sf的单位，应该都是studio, 听起来的确很惊人。也不可能所有phaseII, phase III...单位都是这个面积的，这么说如果囊括全部不同面积的单位的话，算整个计划有3000间吧，这是差不多五个putra place 的数目。这么高密度的计划要如何包装成舒适，高格调的世界级计划的确很有挑战性。

而高psf，但小面积的单位是否也算是可负担房产呢，我觉得这个说词不合理。如以这个例子来说，600sf, 卖600psf, 价钱360k, 是符合槟岛可负担的范围，但这么小的面积能容纳一个家庭吗？连一个小家庭都不能容纳的单位卖360k还算可负担吗？这么说的话连The Light collection II 的studio卖了~700psf都是可负担房产了，不成理由吧？

怕水的魚

Batu Ferringhi 和 Tg Bunga 这地区其实有槟岛最美的海景，山景，除了未炱成熟的西／西南海岸线。需求还是有 ...
jeffanb 发表于 20-6-2012 11:47 AM

受教~~謝謝^^

caoyun

槟岛新发展计划的阻力真的越来越大：

１）山坡发展。有没有正确方针看来已经不这么重要，反对的人如居民 ...
jeffanb 发表于 20-6-2012 02:39 PM

不管议程是什么.. 发展过度的确不是好事.. 尤其是当那些风景优美的豪华公寓以后不再是我们能住进去的...
而且反对, 把该做的保护先做好.. 好过未来太城市化的风险出现.. 水灾山滑都要注意..

caoyun

1500间500-600sf的单位，应该都是studio, 听起来的确很惊人。也不可能所有phaseII, phase III...单位都是这 ...
jeffanb 发表于 20-6-2012 06:12 PM

很赞成... 我想.. 我们快到香港的标准了....
能买算偷笑的标准..

看到他说会和外国合作..计划设计更上一层楼.. 心都寒了一半..

jeffanb

Penang World City 如其命名，本来就有类似＂地球村＂的概念， 如中国，韩国，中东，欧州村等等，而且还有打算整栋一起出售（sale en bloc)，比如说类似韩国村只会开放给韩国人。我会建议它们参考一下IJM's Pearl Regency 失败的例子，其中一栋楼还改了plan（The Vertiq), 最后还是要靠本地人来拯救。外国月亮比较圆吧，但外国人会不会介意给几千间的高密度的本地人＂可负担＂房产给围绕倒是个未知数。


http://biz.thestar.com.my/news/story.asp?file=/2012/3/24/business/10936253&sec=business

＂“For example, we will create Chinese, Korean, Middle Eastern and European villages in PWC, so that the properties can be marketed in that particular country through an appointed real estate agent.

“We want to create a world culture to attract tourism and foreign investors and to differentiate PWC from the other mega-development projects on the island.

“These parcels will be solely for en-bloc sales to expatriates,” he says＂

jeffanb

接下来五年内Tg Tokong 将会有多少商店街，商场或购物中心呢（现有＋新计划）：

1) Prima Tanjung
2) Island Plaza refurbishment
3) The Landmark by Katana (底楼商场）
4) Ivory City Mall
5) Precinct 10
6) Vantage Desiran
7) Straits Quay
8) Tesco
9) New shoplots opposite Prima Tanjung
10) UDA new development

这些都在圆径五公里之内，这个区绝对称得上是发展最快和最集中的地区之一。但有这样大的需求吗？还有交通能负担吗？都是息息相关的问题。

jeffanb

遇到这种租户－"Tenant from hell"真的是欲哭无泪。马来西亚对于出租屋主的保护法令真的是非常不足。就重要的就是要保护自己。严格的审核租户，工作和背景等等。确定要有Tenancy Agreement, 然后给land office stamp, 这钱不能省的。我也不考虑买中廉价屋来出租，就是因为租户的背景有时候很难筛选。


警员陪同搬走租户物品 房东追租反被控行窃
全国 2012-06-21 12:18

洪美兰（左起）、廖伟伦在林立迎陪同下召开记者会讲述本身遭遇，提醒公众租屋必须立约。
（吉隆坡20日讯）屋主未立租约出租屋子给黑人惹上官非，不只追讨房租不成，还落得被控破门行窃，引发无妄之灾！

两天前获法庭宣判无罪的屋主廖伟伦（26岁）指出，本身以1100令吉租金，出租峇都急一间公寓给一名黑人租户，但对方从2010年11月起至去年2月都没有缴付房租，他要求对方搬迁不果，决定报警开锁。

“租户至2月没缴房租，我于2月27日前往鹅麦警区报案。

“之后，租户居然换锁，我也无法进入住家，遂要求警方及运输公司员工随同前往公寓开锁。”

申请查封住家

廖伟伦指出，他早前有申请查封住家，运输工人在警方指示下开锁，而他也在搬动公寓的物品前先联络租户，以便前来领回物品。

他说，他把屋内物品搬到文良港住家，没想到3月初竟接获警方来电，表示黑人女友针对此事报案，指他破门行窃。

廖伟伦今天在妻子洪美兰陪同下召开记者会讲述本身遭遇，出席者有其代表律师兼泗岩沫区国会议员林立迎。

记者尝试联络助理查案官奥马沙迪克安警曹，不过在电话接通讲了身分后，通话即被中断，之后多次尝试均未能联络上。

记者只好联络鹅麦警区主任阿都拉欣要求回应此事，惟后者以本身正出席一项活动，稍后再回应为由，但至截稿为止却一直未获回复。

送还家具反被拘留4天

廖伟伦说，对方的诬陷让他蒙受精神困扰，而在过程中也遭警方人员刁难。

他声称，本身只将房间出租给黑人租户，并非对方的女友，而且对方甚至伪造租约。

“我曾见过该妇女，我也向警方提到会归还对方物品，因为我主要是催促对方缴租。”

警员暗示付钱了事

他指出，在报案后，本身也应邀前往一家食店，警员及黑人女友也在场，对方要求他缴付数千令吉解决问题，而他也给付给对方500令吉，此外有关警方人员也暗示要他付钱了事。

“不过，第二天该名妇女发短讯给我，指本身要取回物品。我把对方的家具从文良港，送还到鹅麦警局，但却在当天被拘留，在警局共4天3夜。”

他声称，期间有关警员要求廖氏接受调查，向他要求3万令吉并威胁及打他。

他表示本身有针对上述情况，于3月9日向八打灵再也警局报案。

被控上庭 房东被判无罪

廖伟伦指出，他是在去年3月14日被控上法庭，由担保人缴付3000令吉保外候审。

控状指他于2011年2月28日上午9时至晚上10时30分，在位于峇都喼的公寓单位破门行窃，取走属于该名妇女的物品，损失2万2000令吉。

一旦罪名成立，可判最高不超过14年监禁。

他说，本身自这起案件首日上庭面控，直至两天前才终获判无罪释放。

换了两名律师

“在过程中我共耗费2万至3万令吉，中途也更换了两名律师。”

廖伟伦指出，期间巫裔妇女曾展示本身有租约文件，廖氏表示他是出租房间给黑人租户，而非该名妇女。

他说，他不排除报警，要求警方针对有关妇女冒充他签名签署租约文件，展开调查。

公众应循法律途径追讨租金

廖氏代表律师林立迎指出，许多人认为租户没有给租金，可报警开锁，搬走家具。

“从廖氏遭遇可以看到，既便屋主有警方陪同指示开锁，公众应该循求法律途径向法庭申请追讨租金。”

他也劝请屋主，出租房子前应立好租约，指定每月缴付租金日期，若租户没缴付租金，租约则宣告无效。

“租户若没有给租金，屋主可申请查封令（distress order），循法律协助展开拍卖。”

仍有权追讨损失

他说，廖氏仍有权利对该名妇女提出民事诉讼，追讨时间、金钱及名誉上的损失。

林立迎指出，廖氏在两天前在士拉央法庭获判无罪释放，主控官在此案传召9名证人。

“事主针对有警员威胁对待，已报案3次。”

案件了结后，我将与事主要求执法机构廉正委员会（EAIC），针对有关警员展开调查。

ck@cari

槟城房地产讯息：居民vs供应 (英文)
Property ‘oversupply’ in Penang – but not for middle-income group.
http://anilnetto.com/economy/dev ... iddle-income-group/

ck@cari

槟城房地产讯息：UDA Projects (英文)
http://www.penangpropertytalk.co ... leasehold-projects/

qiqiDi

请问Jeff, sg ara的Garden Ville和龙尾的Pine Residence, 那间值得买呢？
谢谢！

jeffanb

UDA 在tg tokong的消息。价钱要从570psf 起跳，是leasehold 的计划。H还有一些在北赖的计划


＂UDA Land chief operating officer Kamarudzaman Mohd Zain says in an interview that the project, Darra, located by the sea will comprise condominiums with built-up areas ranging between 1,400 sq ft and 1,800 sq ft and are priced above RM800,000＂

http://biz.thestar.com.my/news/story.asp?file=/2012/6/23/business/11528333&sec=business

jeffanb

有消息指出Boon Siew将在Tg Bunga (lrg Lembah Permai 3), TAR college 附近起两个block的公寓。留意一下吧。另外sp setia也将会在附近进行新住宅式计划。

肯定会破坏那里的环境吧，看看环保人士和附近居民这么说。当然也要看市局敢不敢批。

jeffanb

檳城有地房產售價全马最贵：



綜觀各州去年房地產價格表現，吉隆坡和檳城繼續成為國內兩大“貴都”，其中，檳城有地房產售價更超越隆市，成為全國最貴。

　另外，東馬的亞庇和古晉房價亦走揚，價格甚至高于西馬部分州屬，未來價格走勢不容小覷。

　在充滿多變的去年，除了以往的熱門地點高檔房產成長放緩，一些地點繼續的新發展計劃依然活躍，住宅房產認購率亦超越2010年。

　房地產服務公司威廉氏達哈和王（CH William Talhar & Wong，簡稱WTW）報告指出，檳城去年的排屋平均售價為18萬令吉，半獨立排屋平均售價達120萬令吉，相較吉隆坡的50萬令吉和140萬令吉。

　該公司認為，今年的價格、入住和銷售將微揚，但高檔公寓則如市場預期，今年需求和租金回酬將因供應充沛，使得成長放緩。

　報告指出，今年較值得期待的是住宅和工業類型房產，住宅房產因需求強勁加上捷運計劃利好消息，前景持續看俏，工業類房產如貨倉和工廠，則因供應短缺，租金回酬前景佳。

　儘管巴生谷公寓缺乏吸引力，但在其他地區如檳城、北海、柔州新山、瓜拉登嘉樓、哥打峇魯（KOTA BHARU）和亞庇，因房產組合較欠缺此項目，當地購屋者對公寓需求明顯增加。

整體發展走揚

　尤其新山和亞庇，隨著大型計劃開跑，加上逐漸成為旅遊景點，日愈增加的人口，有利于公寓住宅單位的發展。

　在零售單位方面，去年檳城和民都魯的零售單位均表現不俗，邁入今年，該公司看好吉隆坡、新山和馬六甲，將成為大贏家，多個購物商場和商區的開設，將改變許多地區的面貌。

　該公司研究報告總結，綜觀去年各州表現，除了人口較少的州屬發展不過不失外，整體各州房市發展均走揚。

　今年將是許多二線城市大展拳腳的一年，包括北海、亞羅士打和民都魯在內的城市，將會成為另一投資焦點。

公寓議價空間大

分析員雖認為高檔公寓需求和價格增速將放緩，但不意味隆市豪華公寓乏人問津，事實上，外國投資者和本地高收入戶依然對高檔公寓感興趣，今年可以擁有更大的議價空間。

　報告指出，滿家樂和城中城社區發展成熟，加上基礎設施完善，是許多外國專才心儀的居住地點，隨著供應充沛，他們可有更長的時間比較價格，物色最符合預算的房產。

　同樣的在租賃市場，預計業主為了留住租客或提高優勢，將提升房屋內部裝潢，在不壓低租金的情況下，吸引新租客。

　此情況也發生在辦公單位房產，預計巴生谷今年將新增額外的800萬平方呎辦公單位，舊辦公樓將面臨競爭壓力。

　該公司指出，辦公大樓管理公司可考慮進行設備和外觀翻新，藉此挽留租戶。

　報告指出，人們環保意識增加，擁有綠能科技的辦公大樓也將成為市場新寵，尤其跨國公司更會將這些擁有綠能特色的辦公大樓列為首選。