槟城房地产投资

yapma66

梹城jelutong maritime square

请问这商场如何？建得很快，前景好吗？周围产业值得投资嗎？

jeffanb

4年涨150% 向外围发展 槟州新城镇崛起
封面故事产业周刊 2012-06-08 13:41

北海的鸟瞰图，显见整个地区屋业密集程度已趋饱和。
龙凤置地在阿儿玛新城镇推介发展总值超过8亿令吉的 综合发展计划，带动大山脚经济起飞。

陈福星

陈国璋：购屋者要求商业、娱乐及教育于一身的居住环境。

王嵣荃：阿儿玛未来发展是指日可待。

1 of 5槟岛黄金地价4年暴涨150%，加上大型基本建设的启动及完工，让州内发展商的争夺战一触即发。

发展商竞相将发展据点外移到乔治市以外的周边二线城市布局，带动 一个接一个新城镇的崛起！

第二大桥及工业园的设立，让购屋者信心大增，走出槟岛一窝蜂拥往组织美满家园及寻找新就业机会。

这股热潮造就了更多发展商争相推介更多房屋发展计划，刺激当地的房屋及土地价格在近3年内倍增2倍。

外围城市物色地段

槟城目前的发展趋势是朝向综合商业与住宅的城镇发展计划，而在槟岛已找不到庞大地库施工，使到发展商必须出走到外围二、三线城市物色适合地段。

槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出，州内的二三线城市发力直追，主要受到土地价格暴涨、大型基本建设启动、及就业机会增加的三大主因牵引。

他说，槟州房屋发展计划外移的现象存在已久，早在30多年前槟城人已外移至武吉牛汝莪敏登岭及青草巷一带，十多二十年前转向峇都丁宜、丹绒武雅 及丹绒道光。

“近十年随着槟城人口剧增及槟州工业及经济迅速增长，峇央峇鲁及峇六拜对槟城人来说已不算远，浮罗山背的房屋价格更从5至8年前的20多万飙涨至如今的超过50万令吉。”

陈福星指出，寸土如今的槟岛土地买少见少，即使是有，也是规模非常小的地段，只能进行底密度的高楼发展计划，使到近年内在东北区房屋发展计划活动逐步放缓。

他说，槟岛土地买少见少，而土地价格高涨让地主要求更高价不急于脱售。

“这逼使槟城地价从2008年的全球金融危机迄今短短4年内暴涨，涨幅介于惊人的100至150%。”

北海拉惹乌达豪宅多

北海房地产市场以拉惹乌达为中心，近年不断扩张版图。

2011年上半年数据显示，威北是威省三县中，拥有最多公寓和豪华公寓单位的地区，即达4097个单位，威中只有930单位。

过去5年来，以北海拉惹乌达为中心的新房产，几乎都走豪华住宅路线，双层排屋选择不多，发展商专攻豪华围篱住宅，或三层排屋等。

即使是公寓，发展商也摒弃了过去每单位800至1000平方尺的公寓单位，而豪华公寓面积则多是介于1200平方尺至1600平方尺不等。

住宅交易增147.54%

原本因为州级政府机构办事处在前首相敦阿都拉当权时期大量迁离，一度失去活力和生命力的峇眼赖，也随着拉惹乌达房产的火红而展现新生机。

峇眼赖甘榜孟加里如今更成了多家本地发展商，力推高级公寓计划的黄金地。

北海拉惹乌达位居峇眼国会选区内，槟州首长林冠英高度重视北海发展。

民联在2008年执政后，至今已经落实了2条新路，而这些新辟路段除了有助纾缓交通，也带动了周边屋业的发展。

在2011年和2010年上半年同比，去年威北住宅房屋交易达2408宗，比2010年的929宗增加了1.59倍，为全槟最高。

这里的住宅交易总值也从1亿5868万增加至3亿9280万令吉，增长率达147.54%。

大山脚最早发展区域

大山脚是整个威中县发展最早的区域，当时的发展模式就是商店在市区中央地段，在市中央旁就是住宅区，好像当时的丽山花园、石山花园及后期的南美园。

当时，市区商业地带再加上周边住宅区，就是一般人眼中的“ 大山脚”。

阿儿玛最受瞩目

经过岁月洗礼，昔日成为重点发展区的大山脚，也因为地皮价格高涨，再加上没有太多可发展的空间，也促了二线城镇的出现，就好像柏达镇、阿儿玛等，而最受注目的二线城市就要属阿儿玛（ALMA）了。

阿儿玛是在“2007年结构大蓝图”中获得宪报通过拥有“城镇”地位的发展区。

今日阿儿玛区内的商业中心、房屋计划或者小型工业区如雨后春笋般林立，这与当初拥有城镇地位是息息相关的。

一般大企业如果要设立分公司、分行、连锁店等，都会参考结构大蓝图所提及的地点，这些企业通常都会选择拥有城镇地位的地区，因为有较高的商机。

不只是企业，甚至警察局，也要有城镇地区才能增设分局。

阿儿玛房地产价翻倍

当年致力争取阿儿玛为城镇地位的前任威省市议员王嵣荃说，当年由于他发现阿儿玛的人口是远远超越市中心，可是由于阿儿玛被归类为“大山脚区”，所以这地区的发展缓慢，当地人民如果要办理重要事务，都必须到5公里外的大山脚市区。

他过后向城市及乡区发展局陈书，要求在“2007年结构大蓝图”中把阿儿玛列入“城镇地位”，过后在官员召见他汇报后，正式宪报通过阿儿玛为城镇。

财团进驻带动发展

在城镇地位确认后，先是警方在阿儿玛开了一间警察局，多间快餐店陆续在阿儿玛开分店，在2010年底特易购更在此开分行，这些财团的投资也引领了阿儿玛往更蓬勃的发展。

当时阿儿玛只有一家银行，可是今天在阿儿玛已有多间银行分行。

王嵣荃透露，阿儿玛的地价及屋价在近几年更是水涨船高。

“就以双层排屋为例，早期2000年，阿儿玛一间双层排屋约12万令吉，2002年约18万令吉，有了城镇地位后，屋价开始涨至30万令吉，2010年，阿儿玛双层排屋售价超过40万令吉。”

他说，在地价方面也是一直高涨，在2007年之前，阿儿玛的屋地价格，一般上每平方尺不会超过8令吉，今时今日的行情是25令吉。

龙凤置地打造新城镇 集商业娱乐教育住宅

资金雄厚的发展商龙凤置地有限公司，早在10年前已看好位于策略性地理位置的大山脚经济将随着工业发展起飞。

于是，该公司在当地规划推介发展总值（GDV）超过8亿令吉的综合发展计划，以将大山脚阿儿玛打造成一个集商业、娱乐与住宅区的新城镇。

龙凤置地近期推介的3项全新发展计划，即是在超过260英亩地段打造大山脚万达花园（BM Utama）及Jesselton Hills高档房屋计划，同时也精心呈献物超所值的Impiana Square商业中心，未来5年还有得忙碌。

龙凤置地北马区总经理陈国璋指出，现代购屋者的要求已越来越高，除了要幸福家园之外，还要求具商业、娱乐、及教育于一身，如今只有威省才具备这个条件。

地库充足屋价诱人

他说，威省除了地库充足外，还有密度比槟岛来得低，距离虽然只有一海之隔，不过屋价却更诱人，二三十万令吉就可坐拥一间有地房屋。

随着龙凤置地之外，近内竞相涌往威省发展的发展商还包括IJM置地（IJM Land）、双威集团（Sunway Group）及玮力产业集团（Ivory Property Group）等， 而槟岛西南区则包括实达集团（SP Setia）及马星集团（Mahsing）。

jeffanb

槟岛房屋计划 10万火急
封面故事产业周刊 2012-06-08 13:54


槟州政府拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金，应付未来10万房屋庞大需求。

1 of 2人口激增，加速可负担房屋的需求，尤其是槟城这个外资重地。根据2005至2020年槟州大蓝图，槟城到了2020年会有200万人口，需要额外的10万间房屋；这对一个岛屿是一大挑战。

到底槟州政府有何锦囊妙计与时间赛跑，缩短州内房屋供应和人口激增的鸿沟？

卖地盈利拨5亿元设基金 槟城建1.8万可负担房屋

可负担住屋课题随着楼价上扬成了城中热门话题，中央政府也关注这课题，通过各种计划，协助低收入者购买自居房屋，例如“我的首间房屋计划”、“可负担房屋计划”和“亲民房屋计划”等等。

但在州属层次，槟城展现了令人期待的一面。州政府通过拨出卖地部分盈利，兴建可负担房屋，以解决槟州未来8年急需另10万间房屋的需求。

根据2005至2020年槟州结构大蓝图，槟州未来8年急需另10万间房屋。

每年建12500房屋

报告估计，槟州人口在2020年将创下200万人，比较目前的160万人口剧增40万人，以每4人共住一屋计算，8年后急需10万间房屋，意味着在未来8年每年需兴建1万2500间房屋。

以槟州政府过去4年仅批准兴建1万1596间中廉价屋的速度，看来再过10年也追不上州内庞大房屋的需求。

我们约访掌管槟州房屋发展委员会的行政议员黄汉伟时，他对于眼前艰巨的挑战，他似乎有泰山崩于眼前面不改色之势泰然处之。

到底槟州政府有何锦囊妙计因应这重大考验？

他接受《南洋商报》记者访问时指出，上台执政槟城4年多的民联政府，通过脱售峇央珍珠102英亩地段的盈利，拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金。

这项基金将注资，以在未来10至15年，由槟州发展机构在槟威两地，兴建1万8000间可负担房屋，成为城中热门话题。

在首期计划下，槟州发展机构会先在威南峇都加湾200英亩地段，兴建1万2000间全马最有素质可负担房屋，第二期则在槟威两地被鉴定的77英亩地段发展6000单位民房。

首阶段2000单位 年杪动工3年后交屋

威南峇都加湾桂花城首阶段的2000单位可负担房屋，预料将在近期内取得图测批准后，于今年杪动工并在3年后交屋。

黄汉伟说，这项发展总值4亿5000万令吉的可负担房屋计划，计划在200英亩地段兴建16座包含1万2000间。这项计划的房屋价格介于7万2500令吉（800平方尺）至22万令吉（1000平方尺）。

他说，整个计划预计耗时10至15年内完成，由槟州发展机构执行，发展图测已提呈威省市议会一站式统办中心等待被批准。

现有产业单位逾35万

根据2011年槟州产业报告，槟州现有的各类产业单位达到35万4428，比2010年的35万154单位增加了4174间或1.19%。

黄汉伟说，过去两年建竣取得入住证房屋有1万3519间，分别是2011年4174间，2010年9345间。

他说，去年施工中的产业发展，则有高达4万8029单位，已批准发展图测但未动工的更有4万1905单位，让槟州有信心可在未来8年达到10万间房屋需求。

“请不要忘记我们（槟州政府）将在未来第三期可负担房屋计划下，在5个县署将被鉴定的167英亩地段兴建更多房屋，对应付10万间的需求量。 ”

须履行30%廉价中廉价屋责任

虽然槟州政府承诺会兴建更多可负担房屋，但黄汉伟也提醒发展商，必须履行在发展计划中兴建30%廉价与中廉价房屋的责任。

他说，州政府通过于2011年12月21日修改发展指南提高建筑容积率（Plot Ratio），允许发展商在每英亩地段兴建87至120单位的房屋。

近3万人申请

不过，发展商必须在高密度地点兴建的发展计划时，保留25%作为定价50万令吉以下的房屋单位，这包括20万令吉以下5%、20万至30万令吉15%以及5%为30万至50万令吉的房屋。

他说，根据州房屋局截至3月31日更新资料运动，共有2万9000人申请廉价及中廉价屋，其中以东北区以1万4000人高居榜首，可见该区对房屋需求的压力。

槟州政府希望通过1万8000间可负担房屋计划及发展商兴建的30%约1万间中廉价屋，填补这个数目。



避免过剩现象 按部就班建屋

黄汉伟说，尽管槟州急需10万间房屋，不过，政府并不能拼命兴建房屋，而必须按部就班，配合人口与工业的增长取得平衡发展，以免出现过剩现象。

槟城土地和屋价在过去4年，平均暴涨150至200%，为了纾缓这压力，房屋发展有必要通过配合基本建设的开发。

黄汉伟说，这包括医院、学校及交通，以开发到外围新地区，吸引工业制造就业机会以带动人口的提升。

他以威中作为实例，当年要槟岛人到威中买房，还要考虑。

“今天威中屋业蓬勃发展，大型商场相续涌入，吸引槟岛购屋者过海抢房。”

据威南一家信誉卓越发展商指出，根据该公司屋业销售业绩，其中28%购 屋者来自槟岛，印证新市区成长的威力。威南日新国民型中学的即将崛起，也是人口迅速增长的其中一大因素。

中产阶级家庭 难获中廉价屋

槟州政府发展22万令吉可负担房屋，是否与中廉价房屋政策背道而驰？

黄汉伟说，随着槟州经济迅速成长及迈向国际大都会发展，槟州人民收入稳健提升，一个家庭的收入普遍都会超过申请中廉价房屋3500令吉家庭收入的条件，这使申请中廉价屋时面对阻力。

因此，州政府顺势推出可负担房屋，以迎合中产阶级收入家庭的房屋需求。

邀新狮城发展局规划

而被喻为全马最具水准的桂花城可负担房屋，更邀请新加坡房屋发展局规划，同时设有绿肺、足球场、篮球场、闭路电视、智能卡及其他休闲设施等。

他说，有关申请指南仍由槟州发展机构拟定中，而确定房屋售价也将根据届时的发展成本而调整。

修改外籍人士购屋限制

根据槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出，槟州服务及工业欣欣向荣。

“而且，乔治市入遗带动旅游业发展，吸引国内外游客涌入，成为槟州产业在过去数年来亮眼成长的推手。”

为了保护本地人购买可负担房屋的机会，避免面对外国人的竞争，槟州政府也修改了外籍人士购屋的限制。

从7月1日起，外国人购屋下限，从50万令吉提高至100万令吉。

至于在槟岛的有地房屋，外籍人士的入场门槛是200万令吉，这也有助避免乔治市古迹建筑屋被外国人抢购一空。

槟城高居大马吸资榜首

槟城在外资眼中是一块瑰宝，2010年吸引122亿外来直接投资，去年则有97亿外资前来投资，高居大马吸资榜首。

在房地产业界眼中，这不仅仅是数字那么简单，更是带动就业机会和经济活动的动力。

根据槟州投资发展机构预测，2010年到槟城来投资的122亿令吉外资，未来数年将制造2万个工作机会，超越槟州人口成长率。

据悉，槟州，尤其是受到威中及威南工业园的带动，使到槟州制造业蓬勃，

近年来，厂商除了到邻近州属招聘之外，更被逼到吉隆坡各大高等学府招聘毕业生。

jeffanb

梹城jelutong maritime square

请问这商场如何？建得很快，前景好吗？周围产业值得投资嗎？
yapma66 发表于 9-6-2012 01:03 AM

Maritime Piazza 不算是一个大型的商场，都是些中小型办公楼和店铺：
Single storey shops :
Level 1 : 20 shops ( 1,140 – 2,088 sq.ft )*
Level 2 : 9 shops ( 753 sq.ft – 2,045 sq.ft )*
2 storey piazza :
Level 3 : 12 shops ( 1,873 sq.ft – 2,939 sq.ft )*
3 storey shop office :
9 shop office ( 3,616 sq.ft – 6,394 sq.ft )*

整体会和E-gate比较相似，应该会走餐饮／零售路线。也听说会有豪华车展销厅，有待确定。至于这商场会＂旺＂起来吗，难说。地点是很不错，近大道，近大桥，对正海和promenade,其实很轻松写意的休闲所在，绝对有潜力。问题是从大道上看不到，这就比e-gate差。还有现时的neighbourhood 较杂与差，很多不遵守交通规则的摩多骑士到哪里溜，常常开到promenade行人／脚车走道上。加上很多人随手丢垃圾，污染了美景与环境。当然到时候也需要看IJM 如何规划，管理和审核租户. 非常希望看到Maritime Piazza能够引来人潮，和带起这一带的素质。

Maritime Piazza 建好后，可以肯定的是对这一带的房产有正面的影响。前景是蛮乐观的。可以留意的房产我推荐Summer Place, 这是会直接受益的公寓。The Spring, Ocean View 有个别的问题，不建议。

rei-

回复  jeffanb
那如果说The Peak的话, 你的评语应该也是一样咯?其实我现在在考虑着几个地方置产, The Pea ...
evilhunter 发表于 8-6-2012 10:48 PM

    the peak不是在很早前就已经卖完了吗？

yapma66

回复 1344# jeffanb


    除了SUMMER PLACE,那么隔邻的的店屋LOT 28可投資嗎？從agent口中知道巿價最低要賣二百萬以上，有升值潛能嗎？現在和將來租金如何？

jeffanb

谁知道这个计划？ BSG的，在红毛路，Jalan Sultan Ahmad Shah, 不简单，超过五十楼，地点来说肯定高级发展：

http://www.epbt.gov.my/osc/Proj_Info.cfm?Name=320020&S=S

jeffanb

回复  jeffanb


    除了SUMMER PLACE,那么隔邻的的店屋LOT 28可投資嗎？從agent口中知道巿價最低要賣 ...
yapma66 发表于 14-6-2012 01:20 AM

Lot-28 建好后，这一年半来成绩可以说不是很理想。除了Burger King还算撑得起场面，其他的如Strawbery forever, pub, 电脑店，和新开设的家庭式餐馆感觉都不这么理想。Lot-28 从设计外观方面就是应该是设定给较高格调餐饮业的生意，但现在并不为然。你可以说这个区没有人潮，也可以说这些店铺不能引来人潮，摩凌两可，但没人潮就是商场／商店最大和最基本的问题。E-Gate的最大好处就是处在大道旁，地点很策略性，也非常显眼，非常方便，所以生意带动得特别好。而Lot-28/Maritime Square因为处在近海边，被外边的建筑阻挡了，所以不那么显眼。再说从大桥方向过来，还要做个大U转，很多人都不知道这么弯进去。
转折点就在于希望Maritime Square建好后，能够有些路牌引人们进来，打些广告，然后有够"班数＂的连锁餐馆来,pub或零售店来营业，如old town, starbucks, coffee bean, kentucky, mcdonald, watson, guardian, 7 evelen，SOHO, Overtime 等等， 这样才有可能带动整个区的活力和吸引力，进而引来人潮。
而Lot-28能投资吗，我觉得和Maritime Square的成功与否息息相关吧。难说，我也不敢断言什么，毕竟是非常高位数的投资。

jeffanb

Ivory PTS Phase IV 的酒店没了？

http://www.epbt.gov.my/osc/Proj_Info.cfm?Name=373453&S=S

ahfi85

jeffanb 嗒嗒，怎样看Permatang Sanctuary?地点不错，但很靠近鸡场。自住对健康不好，头痛着该不该买～

cmdrun

这个Bayan Baru 的 The Promenade 好象不错哦。地点在d'Piazza 旁边而已。d'Piazza都差不多翻倍了。

http://mrproperty.me/the-promenade

raysim88

回复 1351# cmdrun


   假如拿type G,一个月的maintenance fees就要RM400!

qiqiDi

这个Bayan Baru 的  好象不错哦。地点在d'Piazza 旁边而已。d'Piazza都差不多翻倍了。
cmdrun 发表于 15-6-2012 09:29 AM

我对The Promenade也很有兴趣，不过是commercial title的。
其实commercial title除了水电费比较贵以外，还有什么缺点呢？

qiqiDi

各位大大，还有什么project是1200-1300sqf, 然后又不超过RM500k的吗？
我是要买来自己住的…

谢谢大家！

jeffanb

檳城中環廣場計劃拖延了很久，现在又重新提起，希望不是大选的糖果之一。总而言之， 这是对北海一带非常重大的计划，对附近的房产会有很正面的影响。如根据KL Sentral 的方式，除了交通樞紐，还会有酒店，商场，公寓，办公楼等等的综合型发展。直接受益的可能是PJD的harbourfront 计划，如seaview, welesley residence, ocean view 等等，可以关注一下。



檳中環廣場總車站
兩週內呈圖測

位于北海的檳城中環廣場總車站圖測，將在兩週內呈上地方政府，動工后預計在2014年竣工。

　北馬經濟走廊執行單位總執行長拿督禮查拉菲指出，該總車站計劃耗資2億2400萬令吉，該單位目前正與各機構、公司接洽有關車站的各種事宜。

　他說，一旦檳城中環廣場計劃完成，北海將重新發展成如吉隆坡中環廣場的交通樞紐，成為一個大都會。

　“整個計劃耗資逾20億令吉，預計在2022年完成。”

jeffanb

各位大大，还有什么project是1200-1300sqf, 然后又不超过RM500k的吗？
我是要买来自己住的…

谢谢大家！ ...
qiqiDi 发表于 15-6-2012 11:32 AM

这个面积还有价位（＜420psf)有点难度，不是commercial, leasehold, 就是有点旧。可以想到的有D'Piazza, One World, One world II, Pearl Garden, Regency Height, Alpine Tower 等等。D＇Piazza还算比较中肯，可以考虑。新的这个The promenade也可以考虑，不如就要找Air Itam 的了。

qiqiDi

这个面积还有价位（＜420psf)有点难度，不是commercial, leasehold, 就是有点旧。可以想到的有D'Pia ...
jeffanb 发表于 15-6-2012 02:11 PM

谢谢！
那新的project, 价位都不低吗？
sg ara那一带好像有不少新project哦…

yapma66

回复 1348# jeffanb


    lot 28 既然不是很旺，为什么要賣价位这么高，是否物有所值？或是另有潜力存在？

rei-

jeffanb,最近看见PG不管什么 new project launch都很抢手。。。甚至有人几天前就去排对。。。很多project都是一launch就说卖完了。。。我不明白，现在屋价那么贵，为何还那么抢手？而且还没launch就已经被booking完了？建的楼层那么高unit也不少，怎么可能会那么快就卖完？当中是什么原因？

如果要买新launch的project。。。除了到developer那里register。。。等developer inform之外，还有什么方法能确定的在launch之前能买到屋子呢？如需要under table 又要怎么做？找谁？

jeffanb

Tg Tokong 的重点计划要开跑了. 政府津贴式的组屋？听起来好象只供应给那里原住的居民，不过这个地点值得留意。：

http://www.malaysiapropertynews.net/2012/06/uda-set-tg-tokong-job.html