槟城房地产投资

jeffanb

梹城jelutong maritime square

请问这商场如何？建得很快，前景好吗？周围产业值得投资嗎？
yapma66 发表于 9-6-2012 01:03 AM

Maritime Piazza 不算是一个大型的商场，都是些中小型办公楼和店铺：
Single storey shops :
Level 1 : 20 shops ( 1,140 – 2,088 sq.ft )*
Level 2 : 9 shops ( 753 sq.ft – 2,045 sq.ft )*
2 storey piazza :
Level 3 : 12 shops ( 1,873 sq.ft – 2,939 sq.ft )*
3 storey shop office :
9 shop office ( 3,616 sq.ft – 6,394 sq.ft )*

整体会和E-gate比较相似，应该会走餐饮／零售路线。也听说会有豪华车展销厅，有待确定。至于这商场会＂旺＂起来吗，难说。地点是很不错，近大道，近大桥，对正海和promenade,其实很轻松写意的休闲所在，绝对有潜力。问题是从大道上看不到，这就比e-gate差。还有现时的neighbourhood 较杂与差，很多不遵守交通规则的摩多骑士到哪里溜，常常开到promenade行人／脚车走道上。加上很多人随手丢垃圾，污染了美景与环境。当然到时候也需要看IJM 如何规划，管理和审核租户. 非常希望看到Maritime Piazza能够引来人潮，和带起这一带的素质。

Maritime Piazza 建好后，可以肯定的是对这一带的房产有正面的影响。前景是蛮乐观的。可以留意的房产我推荐Summer Place, 这是会直接受益的公寓。The Spring, Ocean View 有个别的问题，不建议。

rei-

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那如果说The Peak的话, 你的评语应该也是一样咯?其实我现在在考虑着几个地方置产, The Pea ...
evilhunter 发表于 8-6-2012 10:48 PM

    the peak不是在很早前就已经卖完了吗？

yapma66

回复 1344# jeffanb


    除了SUMMER PLACE,那么隔邻的的店屋LOT 28可投資嗎？從agent口中知道巿價最低要賣二百萬以上，有升值潛能嗎？現在和將來租金如何？

jeffanb

谁知道这个计划？ BSG的，在红毛路，Jalan Sultan Ahmad Shah, 不简单，超过五十楼，地点来说肯定高级发展：

http://www.epbt.gov.my/osc/Proj_Info.cfm?Name=320020&S=S

jeffanb

回复  jeffanb


    除了SUMMER PLACE,那么隔邻的的店屋LOT 28可投資嗎？從agent口中知道巿價最低要賣 ...
yapma66 发表于 14-6-2012 01:20 AM

Lot-28 建好后，这一年半来成绩可以说不是很理想。除了Burger King还算撑得起场面，其他的如Strawbery forever, pub, 电脑店，和新开设的家庭式餐馆感觉都不这么理想。Lot-28 从设计外观方面就是应该是设定给较高格调餐饮业的生意，但现在并不为然。你可以说这个区没有人潮，也可以说这些店铺不能引来人潮，摩凌两可，但没人潮就是商场／商店最大和最基本的问题。E-Gate的最大好处就是处在大道旁，地点很策略性，也非常显眼，非常方便，所以生意带动得特别好。而Lot-28/Maritime Square因为处在近海边，被外边的建筑阻挡了，所以不那么显眼。再说从大桥方向过来，还要做个大U转，很多人都不知道这么弯进去。
转折点就在于希望Maritime Square建好后，能够有些路牌引人们进来，打些广告，然后有够"班数＂的连锁餐馆来,pub或零售店来营业，如old town, starbucks, coffee bean, kentucky, mcdonald, watson, guardian, 7 evelen，SOHO, Overtime 等等， 这样才有可能带动整个区的活力和吸引力，进而引来人潮。
而Lot-28能投资吗，我觉得和Maritime Square的成功与否息息相关吧。难说，我也不敢断言什么，毕竟是非常高位数的投资。

jeffanb

Ivory PTS Phase IV 的酒店没了？

http://www.epbt.gov.my/osc/Proj_Info.cfm?Name=373453&S=S

ahfi85

jeffanb 嗒嗒，怎样看Permatang Sanctuary?地点不错，但很靠近鸡场。自住对健康不好，头痛着该不该买～

cmdrun

这个Bayan Baru 的 The Promenade 好象不错哦。地点在d'Piazza 旁边而已。d'Piazza都差不多翻倍了。

http://mrproperty.me/the-promenade

raysim88

回复 1351# cmdrun


   假如拿type G,一个月的maintenance fees就要RM400!

qiqiDi

这个Bayan Baru 的  好象不错哦。地点在d'Piazza 旁边而已。d'Piazza都差不多翻倍了。
cmdrun 发表于 15-6-2012 09:29 AM

我对The Promenade也很有兴趣，不过是commercial title的。
其实commercial title除了水电费比较贵以外，还有什么缺点呢？

qiqiDi

各位大大，还有什么project是1200-1300sqf, 然后又不超过RM500k的吗？
我是要买来自己住的…

谢谢大家！

jeffanb

檳城中環廣場計劃拖延了很久，现在又重新提起，希望不是大选的糖果之一。总而言之， 这是对北海一带非常重大的计划，对附近的房产会有很正面的影响。如根据KL Sentral 的方式，除了交通樞紐，还会有酒店，商场，公寓，办公楼等等的综合型发展。直接受益的可能是PJD的harbourfront 计划，如seaview, welesley residence, ocean view 等等，可以关注一下。



檳中環廣場總車站
兩週內呈圖測

位于北海的檳城中環廣場總車站圖測，將在兩週內呈上地方政府，動工后預計在2014年竣工。

　北馬經濟走廊執行單位總執行長拿督禮查拉菲指出，該總車站計劃耗資2億2400萬令吉，該單位目前正與各機構、公司接洽有關車站的各種事宜。

　他說，一旦檳城中環廣場計劃完成，北海將重新發展成如吉隆坡中環廣場的交通樞紐，成為一個大都會。

　“整個計劃耗資逾20億令吉，預計在2022年完成。”

jeffanb

各位大大，还有什么project是1200-1300sqf, 然后又不超过RM500k的吗？
我是要买来自己住的…

谢谢大家！ ...
qiqiDi 发表于 15-6-2012 11:32 AM

这个面积还有价位（＜420psf)有点难度，不是commercial, leasehold, 就是有点旧。可以想到的有D'Piazza, One World, One world II, Pearl Garden, Regency Height, Alpine Tower 等等。D＇Piazza还算比较中肯，可以考虑。新的这个The promenade也可以考虑，不如就要找Air Itam 的了。

qiqiDi

这个面积还有价位（＜420psf)有点难度，不是commercial, leasehold, 就是有点旧。可以想到的有D'Pia ...
jeffanb 发表于 15-6-2012 02:11 PM

谢谢！
那新的project, 价位都不低吗？
sg ara那一带好像有不少新project哦…

yapma66

回复 1348# jeffanb


    lot 28 既然不是很旺，为什么要賣价位这么高，是否物有所值？或是另有潜力存在？

rei-

jeffanb,最近看见PG不管什么 new project launch都很抢手。。。甚至有人几天前就去排对。。。很多project都是一launch就说卖完了。。。我不明白，现在屋价那么贵，为何还那么抢手？而且还没launch就已经被booking完了？建的楼层那么高unit也不少，怎么可能会那么快就卖完？当中是什么原因？

如果要买新launch的project。。。除了到developer那里register。。。等developer inform之外，还有什么方法能确定的在launch之前能买到屋子呢？如需要under table 又要怎么做？找谁？

jeffanb

Tg Tokong 的重点计划要开跑了. 政府津贴式的组屋？听起来好象只供应给那里原住的居民，不过这个地点值得留意。：

http://www.malaysiapropertynews.net/2012/06/uda-set-tg-tokong-job.html

jeffanb

回复  jeffanb


    lot 28 既然不是很旺，为什么要賣价位这么高，是否物有所值？或是另有潜力存在？
yapma66 发表于 16-6-2012 11:21 PM

卖得贵不一定就是好，卖得便宜也不一定就是差，需要有个自的评估与考量。Lot-28的面积其实很大，两楼的差不多有~3600sf， 卖两百万也是预期的。是leasehold, 不过面海，相互平衡吧。
现时lot-28的成绩的确不是很好，而潜力就是Maritime Square，完成后能否带旺这个区。

jeffanb

jeffanb,最近看见PG不管什么 new project launch都很抢手。。。甚至有人几天前就去排对。。。很多project都 ...
rei- 发表于 17-6-2012 11:27 PM

房产对多数华人家庭来说是＂必需品＂，成家后就想买，而不想租（外国人就不同, 槟岛恰恰是华人集中的地区。而槟岛的个别优势，也造成很多人想在此小岛上置产。槟城的中高收入群其实很大，加上夫妻两人都是上班一族的话，负担性还是有的，需求也大。而价钱400-600k，>=1000sf的房产最符合需求，也非常抢手。近几年发展商都集中在这个价位的房产，多数造成排队的也是这类型的计划。
可以说在2006年之前这类中上型的房产真的很少，二手市场上选择真的不多（这也是为什么bayswater 这么成功），只能向新的下手。新的计划概念／设计好不说，通常发展商会吸收律师费，甚至免利息等等，较吸引人。而且给了10%后，还有三年的缓冲期，不需要立刻承诺高费用，对自住或投资都较有伸缩性。

另一方面，对很多人来说，房产是风险较低，而长远回酬稳定的投资，买几间来抗通货膨胀或防老是很不错的选择。当然投机的也不少。

经济方面虽说全球表现还不明朗，但单与槟城来看，它可是连续两年全马吸引到最高外来投资的州属。有就业机会就有人潮，不管是本地，外州，甚至外国人都会来居住或置产，这也造就了需求的增加。

至于竞争大要怎样才能确保买得到新产业，而不会失望而归呢：
１）要明确的知道自己要什么样的产业。地点，价位等等。
２）留意这方面的发展计划。这个论坛，或其他的blog如apartment penang, penangpropertytalk 等等都提供不错的讯息。
３）立刻到发展商的办公室登记和了解。和销售员熟腻起来，不时跟他们跟进发展 － 尤其是推介日。
４）到了推介日，早点排队。明确知道自己要的是那一些单位，也准备好款项。
５）Under-table 的我不懂，但倒是有很多发展商会"pre-launch", 先拿定金之类的，如Ivory, 这点也需要你跟销售员有定时的跟进。

jeffanb

UDA 的tg tokong计划，觉得以下的连接会比较正确：

http://www.theedgeproperty.com/news-a-views/10162-uda-tg-tokong-project-has-a-gdv-of-rm18b.html

将会有高级商场，还有condo, apartment算是半赔偿的吧。