|
发表于 9-6-2012 01:03 AM
|
显示全部楼层
梹城jelutong maritime square
请问这商场如何?建得很快,前景好吗?周围产业值得投资嗎? |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 13-6-2012 12:03 PM
|
显示全部楼层
4年涨150% 向外围发展 槟州新城镇崛起
封面故事产业周刊 2012-06-08 13:41
北海的鸟瞰图,显见整个地区屋业密集程度已趋饱和。
龙凤置地在阿儿玛新城镇推介发展总值超过8亿令吉的 综合发展计划,带动大山脚经济起飞。
陈福星
陈国璋:购屋者要求商业、娱乐及教育于一身的居住环境。
王嵣荃:阿儿玛未来发展是指日可待。
1 of 5槟岛黄金地价4年暴涨150%,加上大型基本建设的启动及完工,让州内发展商的争夺战一触即发。
发展商竞相将发展据点外移到乔治市以外的周边二线城市布局,带动 一个接一个新城镇的崛起!
第二大桥及工业园的设立,让购屋者信心大增,走出槟岛一窝蜂拥往组织美满家园及寻找新就业机会。
这股热潮造就了更多发展商争相推介更多房屋发展计划,刺激当地的房屋及土地价格在近3年内倍增2倍。
外围城市物色地段
槟城目前的发展趋势是朝向综合商业与住宅的城镇发展计划,而在槟岛已找不到庞大地库施工,使到发展商必须出走到外围二、三线城市物色适合地段。
槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出,州内的二三线城市发力直追,主要受到土地价格暴涨、大型基本建设启动、及就业机会增加的三大主因牵引。
他说,槟州房屋发展计划外移的现象存在已久,早在30多年前槟城人已外移至武吉牛汝莪敏登岭及青草巷一带,十多二十年前转向峇都丁宜、丹绒武雅 及丹绒道光。
“近十年随着槟城人口剧增及槟州工业及经济迅速增长,峇央峇鲁及峇六拜对槟城人来说已不算远,浮罗山背的房屋价格更从5至8年前的20多万飙涨至如今的超过50万令吉。”
陈福星指出,寸土如今的槟岛土地买少见少,即使是有,也是规模非常小的地段,只能进行底密度的高楼发展计划,使到近年内在东北区房屋发展计划活动逐步放缓。
他说,槟岛土地买少见少,而土地价格高涨让地主要求更高价不急于脱售。
“这逼使槟城地价从2008年的全球金融危机迄今短短4年内暴涨,涨幅介于惊人的100至150%。”
北海拉惹乌达豪宅多
北海房地产市场以拉惹乌达为中心,近年不断扩张版图。
2011年上半年数据显示,威北是威省三县中,拥有最多公寓和豪华公寓单位的地区,即达4097个单位,威中只有930单位。
过去5年来,以北海拉惹乌达为中心的新房产,几乎都走豪华住宅路线,双层排屋选择不多,发展商专攻豪华围篱住宅,或三层排屋等。
即使是公寓,发展商也摒弃了过去每单位800至1000平方尺的公寓单位,而豪华公寓面积则多是介于1200平方尺至1600平方尺不等。
住宅交易增147.54%
原本因为州级政府机构办事处在前首相敦阿都拉当权时期大量迁离,一度失去活力和生命力的峇眼赖,也随着拉惹乌达房产的火红而展现新生机。
峇眼赖甘榜孟加里如今更成了多家本地发展商,力推高级公寓计划的黄金地。
北海拉惹乌达位居峇眼国会选区内,槟州首长林冠英高度重视北海发展。
民联在2008年执政后,至今已经落实了2条新路,而这些新辟路段除了有助纾缓交通,也带动了周边屋业的发展。
在2011年和2010年上半年同比,去年威北住宅房屋交易达2408宗,比2010年的929宗增加了1.59倍,为全槟最高。
这里的住宅交易总值也从1亿5868万增加至3亿9280万令吉,增长率达147.54%。
大山脚最早发展区域
大山脚是整个威中县发展最早的区域,当时的发展模式就是商店在市区中央地段,在市中央旁就是住宅区,好像当时的丽山花园、石山花园及后期的南美园。
当时,市区商业地带再加上周边住宅区,就是一般人眼中的“ 大山脚”。
阿儿玛最受瞩目
经过岁月洗礼,昔日成为重点发展区的大山脚,也因为地皮价格高涨,再加上没有太多可发展的空间,也促了二线城镇的出现,就好像柏达镇、阿儿玛等,而最受注目的二线城市就要属阿儿玛(ALMA)了。
阿儿玛是在“2007年结构大蓝图”中获得宪报通过拥有“城镇”地位的发展区。
今日阿儿玛区内的商业中心、房屋计划或者小型工业区如雨后春笋般林立,这与当初拥有城镇地位是息息相关的。
一般大企业如果要设立分公司、分行、连锁店等,都会参考结构大蓝图所提及的地点,这些企业通常都会选择拥有城镇地位的地区,因为有较高的商机。
不只是企业,甚至警察局,也要有城镇地区才能增设分局。
阿儿玛房地产价翻倍
当年致力争取阿儿玛为城镇地位的前任威省市议员王嵣荃说,当年由于他发现阿儿玛的人口是远远超越市中心,可是由于阿儿玛被归类为“大山脚区”,所以这地区的发展缓慢,当地人民如果要办理重要事务,都必须到5公里外的大山脚市区。
他过后向城市及乡区发展局陈书,要求在“2007年结构大蓝图”中把阿儿玛列入“城镇地位”,过后在官员召见他汇报后,正式宪报通过阿儿玛为城镇。
财团进驻带动发展
在城镇地位确认后,先是警方在阿儿玛开了一间警察局,多间快餐店陆续在阿儿玛开分店,在2010年底特易购更在此开分行,这些财团的投资也引领了阿儿玛往更蓬勃的发展。
当时阿儿玛只有一家银行,可是今天在阿儿玛已有多间银行分行。
王嵣荃透露,阿儿玛的地价及屋价在近几年更是水涨船高。
“就以双层排屋为例,早期2000年,阿儿玛一间双层排屋约12万令吉,2002年约18万令吉,有了城镇地位后,屋价开始涨至30万令吉,2010年,阿儿玛双层排屋售价超过40万令吉。”
他说,在地价方面也是一直高涨,在2007年之前,阿儿玛的屋地价格,一般上每平方尺不会超过8令吉,今时今日的行情是25令吉。
龙凤置地打造新城镇 集商业娱乐教育住宅
资金雄厚的发展商龙凤置地有限公司,早在10年前已看好位于策略性地理位置的大山脚经济将随着工业发展起飞。
于是,该公司在当地规划推介发展总值(GDV)超过8亿令吉的综合发展计划,以将大山脚阿儿玛打造成一个集商业、娱乐与住宅区的新城镇。
龙凤置地近期推介的3项全新发展计划,即是在超过260英亩地段打造大山脚万达花园(BM Utama)及Jesselton Hills高档房屋计划,同时也精心呈献物超所值的Impiana Square商业中心,未来5年还有得忙碌。
龙凤置地北马区总经理陈国璋指出,现代购屋者的要求已越来越高,除了要幸福家园之外,还要求具商业、娱乐、及教育于一身,如今只有威省才具备这个条件。
地库充足屋价诱人
他说,威省除了地库充足外,还有密度比槟岛来得低,距离虽然只有一海之隔,不过屋价却更诱人,二三十万令吉就可坐拥一间有地房屋。
随着龙凤置地之外,近内竞相涌往威省发展的发展商还包括IJM置地(IJM Land)、双威集团(Sunway Group)及玮力产业集团(Ivory Property Group)等, 而槟岛西南区则包括实达集团(SP Setia)及马星集团(Mahsing)。 |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 13-6-2012 12:03 PM
|
显示全部楼层
槟岛房屋计划 10万火急
封面故事产业周刊 2012-06-08 13:54
槟州政府拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金,应付未来10万房屋庞大需求。
1 of 2人口激增,加速可负担房屋的需求,尤其是槟城这个外资重地。根据2005至2020年槟州大蓝图,槟城到了2020年会有200万人口,需要额外的10万间房屋;这对一个岛屿是一大挑战。
到底槟州政府有何锦囊妙计与时间赛跑,缩短州内房屋供应和人口激增的鸿沟?
卖地盈利拨5亿元设基金 槟城建1.8万可负担房屋
可负担住屋课题随着楼价上扬成了城中热门话题,中央政府也关注这课题,通过各种计划,协助低收入者购买自居房屋,例如“我的首间房屋计划”、“可负担房屋计划”和“亲民房屋计划”等等。
但在州属层次,槟城展现了令人期待的一面。州政府通过拨出卖地部分盈利,兴建可负担房屋,以解决槟州未来8年急需另10万间房屋的需求。
根据2005至2020年槟州结构大蓝图,槟州未来8年急需另10万间房屋。
每年建12500房屋
报告估计,槟州人口在2020年将创下200万人,比较目前的160万人口剧增40万人,以每4人共住一屋计算,8年后急需10万间房屋,意味着在未来8年每年需兴建1万2500间房屋。
以槟州政府过去4年仅批准兴建1万1596间中廉价屋的速度,看来再过10年也追不上州内庞大房屋的需求。
我们约访掌管槟州房屋发展委员会的行政议员黄汉伟时,他对于眼前艰巨的挑战,他似乎有泰山崩于眼前面不改色之势泰然处之。
到底槟州政府有何锦囊妙计因应这重大考验?
他接受《南洋商报》记者访问时指出,上台执政槟城4年多的民联政府,通过脱售峇央珍珠102英亩地段的盈利,拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金。
这项基金将注资,以在未来10至15年,由槟州发展机构在槟威两地,兴建1万8000间可负担房屋,成为城中热门话题。
在首期计划下,槟州发展机构会先在威南峇都加湾200英亩地段,兴建1万2000间全马最有素质可负担房屋,第二期则在槟威两地被鉴定的77英亩地段发展6000单位民房。
首阶段2000单位 年杪动工3年后交屋
威南峇都加湾桂花城首阶段的2000单位可负担房屋,预料将在近期内取得图测批准后,于今年杪动工并在3年后交屋。
黄汉伟说,这项发展总值4亿5000万令吉的可负担房屋计划,计划在200英亩地段兴建16座包含1万2000间。这项计划的房屋价格介于7万2500令吉(800平方尺)至22万令吉(1000平方尺)。
他说,整个计划预计耗时10至15年内完成,由槟州发展机构执行,发展图测已提呈威省市议会一站式统办中心等待被批准。
现有产业单位逾35万
根据2011年槟州产业报告,槟州现有的各类产业单位达到35万4428,比2010年的35万154单位增加了4174间或1.19%。
黄汉伟说,过去两年建竣取得入住证房屋有1万3519间,分别是2011年4174间,2010年9345间。
他说,去年施工中的产业发展,则有高达4万8029单位,已批准发展图测但未动工的更有4万1905单位,让槟州有信心可在未来8年达到10万间房屋需求。
“请不要忘记我们(槟州政府)将在未来第三期可负担房屋计划下,在5个县署将被鉴定的167英亩地段兴建更多房屋,对应付10万间的需求量。 ”
须履行30%廉价中廉价屋责任
虽然槟州政府承诺会兴建更多可负担房屋,但黄汉伟也提醒发展商,必须履行在发展计划中兴建30%廉价与中廉价房屋的责任。
他说,州政府通过于2011年12月21日修改发展指南提高建筑容积率(Plot Ratio),允许发展商在每英亩地段兴建87至120单位的房屋。
近3万人申请
不过,发展商必须在高密度地点兴建的发展计划时,保留25%作为定价50万令吉以下的房屋单位,这包括20万令吉以下5%、20万至30万令吉15%以及5%为30万至50万令吉的房屋。
他说,根据州房屋局截至3月31日更新资料运动,共有2万9000人申请廉价及中廉价屋,其中以东北区以1万4000人高居榜首,可见该区对房屋需求的压力。
槟州政府希望通过1万8000间可负担房屋计划及发展商兴建的30%约1万间中廉价屋,填补这个数目。
避免过剩现象 按部就班建屋
黄汉伟说,尽管槟州急需10万间房屋,不过,政府并不能拼命兴建房屋,而必须按部就班,配合人口与工业的增长取得平衡发展,以免出现过剩现象。
槟城土地和屋价在过去4年,平均暴涨150至200%,为了纾缓这压力,房屋发展有必要通过配合基本建设的开发。
黄汉伟说,这包括医院、学校及交通,以开发到外围新地区,吸引工业制造就业机会以带动人口的提升。
他以威中作为实例,当年要槟岛人到威中买房,还要考虑。
“今天威中屋业蓬勃发展,大型商场相续涌入,吸引槟岛购屋者过海抢房。”
据威南一家信誉卓越发展商指出,根据该公司屋业销售业绩,其中28%购 屋者来自槟岛,印证新市区成长的威力。威南日新国民型中学的即将崛起,也是人口迅速增长的其中一大因素。
中产阶级家庭 难获中廉价屋
槟州政府发展22万令吉可负担房屋,是否与中廉价房屋政策背道而驰?
黄汉伟说,随着槟州经济迅速成长及迈向国际大都会发展,槟州人民收入稳健提升,一个家庭的收入普遍都会超过申请中廉价房屋3500令吉家庭收入的条件,这使申请中廉价屋时面对阻力。
因此,州政府顺势推出可负担房屋,以迎合中产阶级收入家庭的房屋需求。
邀新狮城发展局规划
而被喻为全马最具水准的桂花城可负担房屋,更邀请新加坡房屋发展局规划,同时设有绿肺、足球场、篮球场、闭路电视、智能卡及其他休闲设施等。
他说,有关申请指南仍由槟州发展机构拟定中,而确定房屋售价也将根据届时的发展成本而调整。
修改外籍人士购屋限制
根据槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出,槟州服务及工业欣欣向荣。
“而且,乔治市入遗带动旅游业发展,吸引国内外游客涌入,成为槟州产业在过去数年来亮眼成长的推手。”
为了保护本地人购买可负担房屋的机会,避免面对外国人的竞争,槟州政府也修改了外籍人士购屋的限制。
从7月1日起,外国人购屋下限,从50万令吉提高至100万令吉。
至于在槟岛的有地房屋,外籍人士的入场门槛是200万令吉,这也有助避免乔治市古迹建筑屋被外国人抢购一空。
槟城高居大马吸资榜首
槟城在外资眼中是一块瑰宝,2010年吸引122亿外来直接投资,去年则有97亿外资前来投资,高居大马吸资榜首。
在房地产业界眼中,这不仅仅是数字那么简单,更是带动就业机会和经济活动的动力。
根据槟州投资发展机构预测,2010年到槟城来投资的122亿令吉外资,未来数年将制造2万个工作机会,超越槟州人口成长率。
据悉,槟州,尤其是受到威中及威南工业园的带动,使到槟州制造业蓬勃,
近年来,厂商除了到邻近州属招聘之外,更被逼到吉隆坡各大高等学府招聘毕业生。 |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 13-6-2012 06:04 PM
|
显示全部楼层
本帖最后由 jeffanb 于 13-6-2012 06:07 PM 编辑
梹城jelutong maritime square
请问这商场如何?建得很快,前景好吗?周围产业值得投资嗎?
yapma66 发表于 9-6-2012 01:03 AM 
Maritime Piazza 不算是一个大型的商场,都是些中小型办公楼和店铺:
Single storey shops :
Level 1 : 20 shops ( 1,140 – 2,088 sq.ft )*
Level 2 : 9 shops ( 753 sq.ft – 2,045 sq.ft )*
2 storey piazza :
Level 3 : 12 shops ( 1,873 sq.ft – 2,939 sq.ft )*
3 storey shop office :
9 shop office ( 3,616 sq.ft – 6,394 sq.ft )*
整体会和E-gate比较相似,应该会走餐饮/零售路线。也听说会有豪华车展销厅,有待确定。至于这商场会"旺"起来吗,难说。地点是很不错,近大道,近大桥,对正海和promenade,其实很轻松写意的休闲所在,绝对有潜力。问题是从大道上看不到,这就比e-gate差。还有现时的neighbourhood 较杂与差,很多不遵守交通规则的摩多骑士到哪里溜,常常开到promenade行人/脚车走道上。加上很多人随手丢垃圾,污染了美景与环境。当然到时候也需要看IJM 如何规划,管理和审核租户. 非常希望看到Maritime Piazza能够引来人潮,和带起这一带的素质。
Maritime Piazza 建好后,可以肯定的是对这一带的房产有正面的影响。前景是蛮乐观的。可以留意的房产我推荐Summer Place, 这是会直接受益的公寓。The Spring, Ocean View 有个别的问题,不建议。 |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 13-6-2012 11:26 PM
|
显示全部楼层
回复 jeffanb
那如果说The Peak的话, 你的评语应该也是一样咯?其实我现在在考虑着几个地方置产, The Pea ...
evilhunter 发表于 8-6-2012 10:48 PM 
the peak不是在很早前就已经卖完了吗? |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 14-6-2012 01:20 AM
|
显示全部楼层
回复 1344# jeffanb
除了SUMMER PLACE,那么隔邻的的店屋LOT 28可投資嗎?從agent口中知道巿價最低要賣二百萬以上,有升值潛能嗎?現在和將來租金如何? |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 14-6-2012 04:24 PM
|
显示全部楼层
谁知道这个计划? BSG的,在红毛路,Jalan Sultan Ahmad Shah, 不简单,超过五十楼,地点来说肯定高级发展:
http://www.epbt.gov.my/osc/Proj_Info.cfm?Name=320020&S=S |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 14-6-2012 05:00 PM
|
显示全部楼层
回复 jeffanb
除了SUMMER PLACE,那么隔邻的的店屋LOT 28可投資嗎?從agent口中知道巿價最低要賣 ...
yapma66 发表于 14-6-2012 01:20 AM 
Lot-28 建好后,这一年半来成绩可以说不是很理想。除了Burger King还算撑得起场面,其他的如Strawbery forever, pub, 电脑店,和新开设的家庭式餐馆感觉都不这么理想。Lot-28 从设计外观方面就是应该是设定给较高格调餐饮业的生意,但现在并不为然。你可以说这个区没有人潮,也可以说这些店铺不能引来人潮,摩凌两可,但没人潮就是商场/商店最大和最基本的问题。E-Gate的最大好处就是处在大道旁,地点很策略性,也非常显眼,非常方便,所以生意带动得特别好。而Lot-28/Maritime Square因为处在近海边,被外边的建筑阻挡了,所以不那么显眼。再说从大桥方向过来,还要做个大U转,很多人都不知道这么弯进去。
转折点就在于希望Maritime Square建好后,能够有些路牌引人们进来,打些广告,然后有够"班数"的连锁餐馆来,pub或零售店来营业,如old town, starbucks, coffee bean, kentucky, mcdonald, watson, guardian, 7 evelen,SOHO, Overtime 等等, 这样才有可能带动整个区的活力和吸引力,进而引来人潮。
而Lot-28能投资吗,我觉得和Maritime Square的成功与否息息相关吧。难说,我也不敢断言什么,毕竟是非常高位数的投资。 |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 14-6-2012 06:13 PM
|
显示全部楼层
Ivory PTS Phase IV 的酒店没了?
http://www.epbt.gov.my/osc/Proj_Info.cfm?Name=373453&S=S |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 14-6-2012 06:19 PM
|
显示全部楼层
jeffanb 嗒嗒,怎样看Permatang Sanctuary?地点不错,但很靠近鸡场。自住对健康不好,头痛着该不该买~ |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 15-6-2012 09:29 AM
|
显示全部楼层
|
|
|
|
|
|
|
发表于 15-6-2012 11:27 AM
|
显示全部楼层
回复 1351# cmdrun
假如拿type G,一个月的maintenance fees就要RM400! |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 15-6-2012 11:30 AM
|
显示全部楼层
这个Bayan Baru 的 好象不错哦。地点在d'Piazza 旁边而已。d'Piazza都差不多翻倍了。
cmdrun 发表于 15-6-2012 09:29 AM 
我对The Promenade也很有兴趣,不过是commercial title的。
其实commercial title除了水电费比较贵以外,还有什么缺点呢? |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 15-6-2012 11:32 AM
|
显示全部楼层
各位大大,还有什么project是1200-1300sqf, 然后又不超过RM500k的吗?
我是要买来自己住的…
谢谢大家! |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 15-6-2012 01:52 PM
|
显示全部楼层
檳城中環廣場計劃拖延了很久,现在又重新提起,希望不是大选的糖果之一。总而言之, 这是对北海一带非常重大的计划,对附近的房产会有很正面的影响。如根据KL Sentral 的方式,除了交通樞紐,还会有酒店,商场,公寓,办公楼等等的综合型发展。直接受益的可能是PJD的harbourfront 计划,如seaview, welesley residence, ocean view 等等,可以关注一下。
檳中環廣場總車站
兩週內呈圖測
位于北海的檳城中環廣場總車站圖測,將在兩週內呈上地方政府,動工后預計在2014年竣工。
北馬經濟走廊執行單位總執行長拿督禮查拉菲指出,該總車站計劃耗資2億2400萬令吉,該單位目前正與各機構、公司接洽有關車站的各種事宜。
他說,一旦檳城中環廣場計劃完成,北海將重新發展成如吉隆坡中環廣場的交通樞紐,成為一個大都會。
“整個計劃耗資逾20億令吉,預計在2022年完成。” |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 15-6-2012 02:11 PM
|
显示全部楼层
各位大大,还有什么project是1200-1300sqf, 然后又不超过RM500k的吗?
我是要买来自己住的…
谢谢大家! ...
qiqiDi 发表于 15-6-2012 11:32 AM 
这个面积还有价位(<420psf)有点难度,不是commercial, leasehold, 就是有点旧。可以想到的有D'Piazza, One World, One world II, Pearl Garden, Regency Height, Alpine Tower 等等。D'Piazza还算比较中肯,可以考虑。新的这个The promenade也可以考虑,不如就要找Air Itam 的了。 |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 15-6-2012 03:36 PM
|
显示全部楼层
这个面积还有价位(<420psf)有点难度,不是commercial, leasehold, 就是有点旧。可以想到的有D'Pia ...
jeffanb 发表于 15-6-2012 02:11 PM 
谢谢!
那新的project, 价位都不低吗?
sg ara那一带好像有不少新project哦… |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 16-6-2012 11:21 PM
|
显示全部楼层
回复 1348# jeffanb
lot 28 既然不是很旺,为什么要賣价位这么高,是否物有所值?或是另有潜力存在? |
|
|
|
|
|
|
|
发表于 17-6-2012 11:27 PM
|
显示全部楼层
jeffanb,最近看见PG不管什么 new project launch都很抢手。。。甚至有人几天前就去排对。。。很多project都是一launch就说卖完了。。。我不明白,现在屋价那么贵,为何还那么抢手?而且还没launch就已经被booking完了?建的楼层那么高unit也不少,怎么可能会那么快就卖完?当中是什么原因?
如果要买新launch的project。。。除了到developer那里register。。。等developer inform之外,还有什么方法能确定的在launch之前能买到屋子呢?如需要under table 又要怎么做?找谁? |
|
|
|
|
|
|
|

楼主 |
发表于 18-6-2012 11:15 AM
|
显示全部楼层
|
|
|
|
|
|
| |
本周最热论坛帖子
|