槟城房地产投资

jeffanb

对The Promenade有兴趣的朋友也要问清楚"rebate"的扣法。如果只是单单从卖价直接扣，然后贷款用扣掉后的价钱，就简单多了。但如果有别种办法的话，就要小心了－听说Golden Triangle的买家就面对这样的问题。

jeffanb

之前题过的课题： 日落洞垃圾場真的是一个定时炸弹，附近居民就需要面对这样的干扰。希望能有一个一劳永逸的方法来解决问题吧。


日落洞垃圾場 連日濃煙滾滾
北馬地方03/06/2012 22:10 Share   轉寄 列印 字体:.Send to friend
（檳城3日訊）檳日落洞垃圾場連日濃煙滾滾燃燒，消拯員撲滅后數度死灰復燃，檳州消拯局被逼出聲疾呼，希望管理層執行更嚴厲的監督與保安工作。

　檳日落洞垃圾場是自星期一開始，被發現斷斷續續冒出滾滾濃煙。

　檳州消拯局主任阿斯敏達末認為，失火肇因可能是出自疏忽管理造成。

消拯員24小時駐守

　他透露，8名消拯人員自上週開始，即24小時不間斷在該垃圾場駐守，一直忙著撲滅此起彼落的垃圾場火患。

　他說，消拯人員因擔心堆集如山的垃圾堆隨時坍塌，不敢踏上頂峰處灌救，同時也不敢太過于接近垃圾堆，因擔心垃圾丘陷下遭活埋，因火勢是不斷地從垃圾山底部燒起。

　不過，他相信，在消拯員努力下，這場延續多天的火患在近日將可被撲滅。

　他說，當局目前是動用兩輛挖泥機協助展開灌救，不過，若能再添加4輛，將更能加速滅火工作。

　檳島市政局秘書洪永泰受詢時指出，該垃圾場是由市政局管理，日間有保安人員巡邏，晚間則會被上鎖。

　他認為，垃圾場失火很平常，因垃圾堆底下沼氣多，一遇天氣炎熱，即會燃燒起來。

　掌管環境委員會的州行政議員彭文寶則說，他週一曾前往巡視，並獲保安人員告知，有人潛入垃圾場燒電線，以取出內裡銅線，但在火勢蔓延后，逃離現場。

　據他所知，火勢在同一天已被撲滅，但因垃圾堆底部蘊藏著沼氣，死灰復燃。

　他披露，市政局從週一開始，也有派出20名市政局員工及出動兩輛水槽車蒞場協助灌救至今，慶幸風勢是將煙火吹向大海，非附近民宅。

国会菜鸟

回复 1325# jeffanb


   是 the spring 隔壁的那座吗？

pokok86

The Surin 近期价钱似乎有趋软的迹象。1307sf, 高楼，海景， 要价650k以下。单位多，市场需要时间消化，而卖 ...
jeffanb 发表于 30-5-2012 03:47 PM

Main-con 好像是 Wa**** 手工很差的哦！前几天遇到 subcon 聊到说工很粗

pokok86

The light linear 就快oc 了。外观老实说差了点，很像新加坡的hdb.但强在是绿色建筑，有高纤上网设施，和整 ...
jeffanb 发表于 30-5-2012 04:14 PM

希望 TNB 尽快拉完电线和供电，那么就可以更早拿到OC了不然拖到7月中就惨了，靠近马来Puasa 什么都慢

pokok86

SP Setia 的消息，看来它们有在槟岛大肆扩充的打算。 IJM Land 就不是那么积极了，The Light Waterfront 之 ...
jeffanb 发表于 24-5-2012 01:11 PM

IJM 先launch Phase 1，现在在 planning for Phase 2 (Commercial)应该最快也要大选后的了

jeffanb

槟城近年来外资丰愈，加上世遗光环的加持，越来越多本地人，甚至外国人都来置产。这也间接造成已经土地匮乏的槟岛房产价值水涨船高。还有个现象就是在2008年之前，槟岛并没有很多高素质的中上价位的发展计划－当时不是沿海的高级公寓，就是较旧的中下型公寓。所以当高速冒起的中上收入一族开始找房产的时候，发现原来选择也不是那么多。小的，旧点的如不适合，沿海高级公寓又太贵，而如Bayswater, gold coast，Alila 等有好地点，有素质的中上公寓开始受到追捧，价钱也飞涨。发展商，尤其是一些外地发展商如Mahsing, SP Setia 等，也开始积极发展这类型有素质的中上型计划，来填补这个市场。现今的问题是没地皮了，往山坡发展又引起一系列抗议，长久下去房产可能还是填补不了需求，价钱只会持续升高，没有人是赢家。


土地匮乏外国人抢购 槟房价5年飚高25%
头条即时新闻 2012-06-07 15:07
（槟城7日讯）土地匮乏、第二家园计划下外国退休人士不断涌进，导致槟城的房屋价格在过去5年来提高了25%，成为全国房价最高的其中一州。

《星报》报道，根据估价师指出， 槟城的房屋价格目前已经是全国其中最高的一州，槟州消费人协会甚至形容，只有富有人士才能够在这个世遗城市购屋居住。

调查显示，拥有无敌海景，位于新关仔角、丹绒武雅和峇都丁宜一带的豪华公寓，甚至被炒高到每1000方尺200万令吉。

乔治市区内的战前房屋，比如新街一带的旧屋，有些经被改建成为古迹酒店或旅馆，屋主甚至以其古迹的外形而不舍得售卖。

有关的房屋，2007年是50万令吉，目前已经飙升到80万令吉，涨幅高达30%。

Raine &Horne董事倪川鹏说，目前槟岛房屋涨幅最高的是丹绒武雅、丹绒道光、新关仔角和浮罗池滑一带的公寓和有地房产，高达25%。

其他地区，如峇央峇鲁、新港、明嶝岭、峇都茅的住宅价格也涨了25%，而大路后、霹雳路、车水路、五条路填土区、日落洞和双溪槟榔的房屋一样是高企不下。

“这些地区的公寓，2007年卖18万令吉， 目前就要25万令吉才可以买得到。”

他说，这造成许多打工一族转而向威省和北海一带寻求房屋梦， 不过， 有关地区的房屋价格也于近年开始上升。

北海，2007年卖18万令吉的公寓， 目前是25万令吉，30万令吉的排屋，目前是50万令吉。

槟城房产价格高涨也引伸了另一个问题，即发展商向山坡进行房屋发展计划，这引起了槟州消费人协会和环境组织和政党的关注，其中国阵槟州主席邓章耀和槟州消费人协会不断的抨击州政府允许山坡发展计划，为环境和土崩危机埋下了伏线。

与此同时，首席部长林冠英却为其房屋计划辩解，表示市议会所批准的房屋计划，全在地方政府条例下，并无触犯山坡发展条例，并受环境条例的约束和监督。

caoyun

第二家园计划下外国退休人士不断涌进   
jeffanb 发表于 7-6-2012 06:20 PM

到底是真是假.. 有时候又看到说实际上人数根本不多.. 住在这里的外国脸孔看起来也还真不多..

caoyun

IJM 先launch Phase 1，现在在 planning for Phase 2 (Commercial)应该最快也要大选后的了
pokok86 发表于 7-6-2012 02:03 AM

有听说 world city 的计划成本也要等大选后... 等呀等...

包拯

现在买屋真的是半死啊。。。

Jack7683

回复 1330# jeffanb


Hi Jeff,  

Recently I visited Ivory booth at Queensbay mall, the project "The Latitude" looks impressive. Do you think that it worth for investment if price ~450 psf? Is the location strategic?

pokok86

有听说 world city 的计划成本也要等大选后... 等呀等...
caoyun 发表于 7-6-2012 08:19 PM

是的，全部发展商都要看大选后的趋势

pokok86

回复  jeffanb


Hi Jeff,  

Recently I visited Ivory booth at Queensbay mall, the project "The ...
Jack7683 发表于 7-6-2012 11:06 PM

看到大大个广告牌写着70% sold, 1500sqft from 700K++到时那边肯定超塞车因为还有The Peak

herrhughie

槟城近年来外资丰愈，加上世遗光环的加持，越来越多本地人，甚至外国人都来置产。这也间接造成已经土地匮乏 ...
jeffanb 发表于 7-6-2012 06:20 PM

   

jeffanb

回复  jeffanb


Hi Jeff,  

Recently I visited Ivory booth at Queensbay mall, the project "The ...
Jack7683 发表于 7-6-2012 11:06 PM

The Latitude, 我之前有评论过了。其实最大的强处和坏处都在地点。 处于mt erskine, Tg Tokong隔壁，其实非常接近所有"happening"的所在，如precinct 10, Island plaza, Tesco, E&O 等等。但最大坏处是接近坟厂，然后进出道路很狭窄。 在设计和设施方面大致上是不错的公寓计划。

Jack7683

回复 1338# jeffanb


Hi Jeff,

Thanks for your sharing.

evilhunter

回复 1338# jeffanb
那如果说The Peak的话, 你的评语应该也是一样咯?其实我现在在考虑着几个地方置产, The Peak是其中一个我看到的...
你觉得在那个地区如果要出租会困难吗? 毕竟比较深入...
价钱有机会攀升吗?
如果Latitude也完工的话, 相信情况会改善一些吧?

yapma66

梹城jelutong maritime square

请问这商场如何？建得很快，前景好吗？周围产业值得投资嗎？

jeffanb

4年涨150% 向外围发展 槟州新城镇崛起
封面故事产业周刊 2012-06-08 13:41

北海的鸟瞰图，显见整个地区屋业密集程度已趋饱和。
龙凤置地在阿儿玛新城镇推介发展总值超过8亿令吉的 综合发展计划，带动大山脚经济起飞。

陈福星

陈国璋：购屋者要求商业、娱乐及教育于一身的居住环境。

王嵣荃：阿儿玛未来发展是指日可待。

1 of 5槟岛黄金地价4年暴涨150%，加上大型基本建设的启动及完工，让州内发展商的争夺战一触即发。

发展商竞相将发展据点外移到乔治市以外的周边二线城市布局，带动 一个接一个新城镇的崛起！

第二大桥及工业园的设立，让购屋者信心大增，走出槟岛一窝蜂拥往组织美满家园及寻找新就业机会。

这股热潮造就了更多发展商争相推介更多房屋发展计划，刺激当地的房屋及土地价格在近3年内倍增2倍。

外围城市物色地段

槟城目前的发展趋势是朝向综合商业与住宅的城镇发展计划，而在槟岛已找不到庞大地库施工，使到发展商必须出走到外围二、三线城市物色适合地段。

槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出，州内的二三线城市发力直追，主要受到土地价格暴涨、大型基本建设启动、及就业机会增加的三大主因牵引。

他说，槟州房屋发展计划外移的现象存在已久，早在30多年前槟城人已外移至武吉牛汝莪敏登岭及青草巷一带，十多二十年前转向峇都丁宜、丹绒武雅 及丹绒道光。

“近十年随着槟城人口剧增及槟州工业及经济迅速增长，峇央峇鲁及峇六拜对槟城人来说已不算远，浮罗山背的房屋价格更从5至8年前的20多万飙涨至如今的超过50万令吉。”

陈福星指出，寸土如今的槟岛土地买少见少，即使是有，也是规模非常小的地段，只能进行底密度的高楼发展计划，使到近年内在东北区房屋发展计划活动逐步放缓。

他说，槟岛土地买少见少，而土地价格高涨让地主要求更高价不急于脱售。

“这逼使槟城地价从2008年的全球金融危机迄今短短4年内暴涨，涨幅介于惊人的100至150%。”

北海拉惹乌达豪宅多

北海房地产市场以拉惹乌达为中心，近年不断扩张版图。

2011年上半年数据显示，威北是威省三县中，拥有最多公寓和豪华公寓单位的地区，即达4097个单位，威中只有930单位。

过去5年来，以北海拉惹乌达为中心的新房产，几乎都走豪华住宅路线，双层排屋选择不多，发展商专攻豪华围篱住宅，或三层排屋等。

即使是公寓，发展商也摒弃了过去每单位800至1000平方尺的公寓单位，而豪华公寓面积则多是介于1200平方尺至1600平方尺不等。

住宅交易增147.54%

原本因为州级政府机构办事处在前首相敦阿都拉当权时期大量迁离，一度失去活力和生命力的峇眼赖，也随着拉惹乌达房产的火红而展现新生机。

峇眼赖甘榜孟加里如今更成了多家本地发展商，力推高级公寓计划的黄金地。

北海拉惹乌达位居峇眼国会选区内，槟州首长林冠英高度重视北海发展。

民联在2008年执政后，至今已经落实了2条新路，而这些新辟路段除了有助纾缓交通，也带动了周边屋业的发展。

在2011年和2010年上半年同比，去年威北住宅房屋交易达2408宗，比2010年的929宗增加了1.59倍，为全槟最高。

这里的住宅交易总值也从1亿5868万增加至3亿9280万令吉，增长率达147.54%。

大山脚最早发展区域

大山脚是整个威中县发展最早的区域，当时的发展模式就是商店在市区中央地段，在市中央旁就是住宅区，好像当时的丽山花园、石山花园及后期的南美园。

当时，市区商业地带再加上周边住宅区，就是一般人眼中的“ 大山脚”。

阿儿玛最受瞩目

经过岁月洗礼，昔日成为重点发展区的大山脚，也因为地皮价格高涨，再加上没有太多可发展的空间，也促了二线城镇的出现，就好像柏达镇、阿儿玛等，而最受注目的二线城市就要属阿儿玛（ALMA）了。

阿儿玛是在“2007年结构大蓝图”中获得宪报通过拥有“城镇”地位的发展区。

今日阿儿玛区内的商业中心、房屋计划或者小型工业区如雨后春笋般林立，这与当初拥有城镇地位是息息相关的。

一般大企业如果要设立分公司、分行、连锁店等，都会参考结构大蓝图所提及的地点，这些企业通常都会选择拥有城镇地位的地区，因为有较高的商机。

不只是企业，甚至警察局，也要有城镇地区才能增设分局。

阿儿玛房地产价翻倍

当年致力争取阿儿玛为城镇地位的前任威省市议员王嵣荃说，当年由于他发现阿儿玛的人口是远远超越市中心，可是由于阿儿玛被归类为“大山脚区”，所以这地区的发展缓慢，当地人民如果要办理重要事务，都必须到5公里外的大山脚市区。

他过后向城市及乡区发展局陈书，要求在“2007年结构大蓝图”中把阿儿玛列入“城镇地位”，过后在官员召见他汇报后，正式宪报通过阿儿玛为城镇。

财团进驻带动发展

在城镇地位确认后，先是警方在阿儿玛开了一间警察局，多间快餐店陆续在阿儿玛开分店，在2010年底特易购更在此开分行，这些财团的投资也引领了阿儿玛往更蓬勃的发展。

当时阿儿玛只有一家银行，可是今天在阿儿玛已有多间银行分行。

王嵣荃透露，阿儿玛的地价及屋价在近几年更是水涨船高。

“就以双层排屋为例，早期2000年，阿儿玛一间双层排屋约12万令吉，2002年约18万令吉，有了城镇地位后，屋价开始涨至30万令吉，2010年，阿儿玛双层排屋售价超过40万令吉。”

他说，在地价方面也是一直高涨，在2007年之前，阿儿玛的屋地价格，一般上每平方尺不会超过8令吉，今时今日的行情是25令吉。

龙凤置地打造新城镇 集商业娱乐教育住宅

资金雄厚的发展商龙凤置地有限公司，早在10年前已看好位于策略性地理位置的大山脚经济将随着工业发展起飞。

于是，该公司在当地规划推介发展总值（GDV）超过8亿令吉的综合发展计划，以将大山脚阿儿玛打造成一个集商业、娱乐与住宅区的新城镇。

龙凤置地近期推介的3项全新发展计划，即是在超过260英亩地段打造大山脚万达花园（BM Utama）及Jesselton Hills高档房屋计划，同时也精心呈献物超所值的Impiana Square商业中心，未来5年还有得忙碌。

龙凤置地北马区总经理陈国璋指出，现代购屋者的要求已越来越高，除了要幸福家园之外，还要求具商业、娱乐、及教育于一身，如今只有威省才具备这个条件。

地库充足屋价诱人

他说，威省除了地库充足外，还有密度比槟岛来得低，距离虽然只有一海之隔，不过屋价却更诱人，二三十万令吉就可坐拥一间有地房屋。

随着龙凤置地之外，近内竞相涌往威省发展的发展商还包括IJM置地（IJM Land）、双威集团（Sunway Group）及玮力产业集团（Ivory Property Group）等， 而槟岛西南区则包括实达集团（SP Setia）及马星集团（Mahsing）。

jeffanb

槟岛房屋计划 10万火急
封面故事产业周刊 2012-06-08 13:54


槟州政府拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金，应付未来10万房屋庞大需求。

1 of 2人口激增，加速可负担房屋的需求，尤其是槟城这个外资重地。根据2005至2020年槟州大蓝图，槟城到了2020年会有200万人口，需要额外的10万间房屋；这对一个岛屿是一大挑战。

到底槟州政府有何锦囊妙计与时间赛跑，缩短州内房屋供应和人口激增的鸿沟？

卖地盈利拨5亿元设基金 槟城建1.8万可负担房屋

可负担住屋课题随着楼价上扬成了城中热门话题，中央政府也关注这课题，通过各种计划，协助低收入者购买自居房屋，例如“我的首间房屋计划”、“可负担房屋计划”和“亲民房屋计划”等等。

但在州属层次，槟城展现了令人期待的一面。州政府通过拨出卖地部分盈利，兴建可负担房屋，以解决槟州未来8年急需另10万间房屋的需求。

根据2005至2020年槟州结构大蓝图，槟州未来8年急需另10万间房屋。

每年建12500房屋

报告估计，槟州人口在2020年将创下200万人，比较目前的160万人口剧增40万人，以每4人共住一屋计算，8年后急需10万间房屋，意味着在未来8年每年需兴建1万2500间房屋。

以槟州政府过去4年仅批准兴建1万1596间中廉价屋的速度，看来再过10年也追不上州内庞大房屋的需求。

我们约访掌管槟州房屋发展委员会的行政议员黄汉伟时，他对于眼前艰巨的挑战，他似乎有泰山崩于眼前面不改色之势泰然处之。

到底槟州政府有何锦囊妙计因应这重大考验？

他接受《南洋商报》记者访问时指出，上台执政槟城4年多的民联政府，通过脱售峇央珍珠102英亩地段的盈利，拨出5亿令吉设立兴建槟州可负担房屋基金。

这项基金将注资，以在未来10至15年，由槟州发展机构在槟威两地，兴建1万8000间可负担房屋，成为城中热门话题。

在首期计划下，槟州发展机构会先在威南峇都加湾200英亩地段，兴建1万2000间全马最有素质可负担房屋，第二期则在槟威两地被鉴定的77英亩地段发展6000单位民房。

首阶段2000单位 年杪动工3年后交屋

威南峇都加湾桂花城首阶段的2000单位可负担房屋，预料将在近期内取得图测批准后，于今年杪动工并在3年后交屋。

黄汉伟说，这项发展总值4亿5000万令吉的可负担房屋计划，计划在200英亩地段兴建16座包含1万2000间。这项计划的房屋价格介于7万2500令吉（800平方尺）至22万令吉（1000平方尺）。

他说，整个计划预计耗时10至15年内完成，由槟州发展机构执行，发展图测已提呈威省市议会一站式统办中心等待被批准。

现有产业单位逾35万

根据2011年槟州产业报告，槟州现有的各类产业单位达到35万4428，比2010年的35万154单位增加了4174间或1.19%。

黄汉伟说，过去两年建竣取得入住证房屋有1万3519间，分别是2011年4174间，2010年9345间。

他说，去年施工中的产业发展，则有高达4万8029单位，已批准发展图测但未动工的更有4万1905单位，让槟州有信心可在未来8年达到10万间房屋需求。

“请不要忘记我们（槟州政府）将在未来第三期可负担房屋计划下，在5个县署将被鉴定的167英亩地段兴建更多房屋，对应付10万间的需求量。 ”

须履行30%廉价中廉价屋责任

虽然槟州政府承诺会兴建更多可负担房屋，但黄汉伟也提醒发展商，必须履行在发展计划中兴建30%廉价与中廉价房屋的责任。

他说，州政府通过于2011年12月21日修改发展指南提高建筑容积率（Plot Ratio），允许发展商在每英亩地段兴建87至120单位的房屋。

近3万人申请

不过，发展商必须在高密度地点兴建的发展计划时，保留25%作为定价50万令吉以下的房屋单位，这包括20万令吉以下5%、20万至30万令吉15%以及5%为30万至50万令吉的房屋。

他说，根据州房屋局截至3月31日更新资料运动，共有2万9000人申请廉价及中廉价屋，其中以东北区以1万4000人高居榜首，可见该区对房屋需求的压力。

槟州政府希望通过1万8000间可负担房屋计划及发展商兴建的30%约1万间中廉价屋，填补这个数目。



避免过剩现象 按部就班建屋

黄汉伟说，尽管槟州急需10万间房屋，不过，政府并不能拼命兴建房屋，而必须按部就班，配合人口与工业的增长取得平衡发展，以免出现过剩现象。

槟城土地和屋价在过去4年，平均暴涨150至200%，为了纾缓这压力，房屋发展有必要通过配合基本建设的开发。

黄汉伟说，这包括医院、学校及交通，以开发到外围新地区，吸引工业制造就业机会以带动人口的提升。

他以威中作为实例，当年要槟岛人到威中买房，还要考虑。

“今天威中屋业蓬勃发展，大型商场相续涌入，吸引槟岛购屋者过海抢房。”

据威南一家信誉卓越发展商指出，根据该公司屋业销售业绩，其中28%购 屋者来自槟岛，印证新市区成长的威力。威南日新国民型中学的即将崛起，也是人口迅速增长的其中一大因素。

中产阶级家庭 难获中廉价屋

槟州政府发展22万令吉可负担房屋，是否与中廉价房屋政策背道而驰？

黄汉伟说，随着槟州经济迅速成长及迈向国际大都会发展，槟州人民收入稳健提升，一个家庭的收入普遍都会超过申请中廉价房屋3500令吉家庭收入的条件，这使申请中廉价屋时面对阻力。

因此，州政府顺势推出可负担房屋，以迎合中产阶级收入家庭的房屋需求。

邀新狮城发展局规划

而被喻为全马最具水准的桂花城可负担房屋，更邀请新加坡房屋发展局规划，同时设有绿肺、足球场、篮球场、闭路电视、智能卡及其他休闲设施等。

他说，有关申请指南仍由槟州发展机构拟定中，而确定房屋售价也将根据届时的发展成本而调整。

修改外籍人士购屋限制

根据槟州房地产发展商会主席拿督陈福星指出，槟州服务及工业欣欣向荣。

“而且，乔治市入遗带动旅游业发展，吸引国内外游客涌入，成为槟州产业在过去数年来亮眼成长的推手。”

为了保护本地人购买可负担房屋的机会，避免面对外国人的竞争，槟州政府也修改了外籍人士购屋的限制。

从7月1日起，外国人购屋下限，从50万令吉提高至100万令吉。

至于在槟岛的有地房屋，外籍人士的入场门槛是200万令吉，这也有助避免乔治市古迹建筑屋被外国人抢购一空。

槟城高居大马吸资榜首

槟城在外资眼中是一块瑰宝，2010年吸引122亿外来直接投资，去年则有97亿外资前来投资，高居大马吸资榜首。

在房地产业界眼中，这不仅仅是数字那么简单，更是带动就业机会和经济活动的动力。

根据槟州投资发展机构预测，2010年到槟城来投资的122亿令吉外资，未来数年将制造2万个工作机会，超越槟州人口成长率。

据悉，槟州，尤其是受到威中及威南工业园的带动，使到槟州制造业蓬勃，

近年来，厂商除了到邻近州属招聘之外，更被逼到吉隆坡各大高等学府招聘毕业生。