tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

tan81

猜测利率高低，会不会和猜测股市上下一样。
不管结果如何，都是落得一手现金的下场。

这是我的意见。

老散一名

原帖由 heamq 于 31-5-2009 11:35 PM 发表
因为这个国家的人买房产十之八九是靠银行贷款，
所以一般上，
利率高的时候，房产的价格是偏低的，
利率低的时候，房产的价格是偏高的，

如果大家认为利率还会下降的话，就去买来投资吧，
如果大家认为利率将 ...

哈哈，大哥你還沒有考慮是什麼因素影響 blr 高或底。

[ 本帖最后由 老散一名 于 31-5-2009 11:44 PM 编辑 ]

8years

哈哈哈，你的想法我在第一次回帖时就想到了。所以我一开始就用ＲＯＩ来做计算，这就是说假如你暂时完全给完ｌｏａｎ可以得到的回报率。以这种回报率，懂股票投资的人在现在的市场是不太可能买进的。没有理由为了短期６个月的等待期跑去负担一个危险投资。

“一就是对股票完全不熟悉的人，一就是不懂投资之道的人。”

tan81

明白了。

谢谢你的劝告。
我们也是有一样的想法。
尽量把现金存放在房贷户口。
这样才能更快的把资金滚大。

Over 借贷，另外一个 Saver 是不肯的。


今天带鱼大来实地考察，他竟然喜欢我Target 的对面Condo。
给他渣到。看来他会去对面扫几间和我竞争。

heamq

自己算一算就可以了。

再用你的例子，借200000，利率3.55％，月供RM780.79，
还了1期后，BAL＝200000.00*(1+0.0355/12)-780.79＝199810.88，
还了2期后，BAL＝199810.88*(1+0.0355/12)-780.79＝199621.19，
还了3期后，BAL＝199621.19*(1+0.0355/12)-780.79＝199430.95，
还了4期后，BAL＝199430.95*(1+0.0355/12)-780.79＝199240.14，

用EXCEL算，简单直接。

[ 本帖最后由 heamq 于 1-6-2009 12:08 AM 编辑 ]

ThermoFisher

喜欢归喜欢啦，喜欢又不一定会买，房产业我还只是个菜鸟，所以暂时还不会出手。。。

goodluck88

经济低迷的时候投资股票，经济好的时候投资房地产？

老散一名

明白就好。
但，1296 不是老散我的帖哦。
那是你自己的帖哦。

p/s 會收，都要識放。
   花無百日紅，人無千日好。

tan81

谢谢分享。算好了。

10年，供了RM 93694.8。
29% 是Capital Repayment，接近RM 27197.54。

老散一名

原帖由 ThermoFisher 于 31-5-2009 11:56 PM 发表
喜欢归喜欢啦，喜欢又不一定会买，房产业我还只是个菜鸟，所以暂时还不会出手。。。

為何你醬有米，為何老散我兜兜轉轉了醬久還是得個吉。

尔齐

原帖由 8years 于 31-5-2009 11:45 PM 发表
哈哈哈，你的想法我在第一次回帖时就想到了。所以我一开始就用ＲＯＩ来做计算，这就是说假如你暂时完全给完ｌｏａｎ可以得到的回报率。以这种回报率，懂股票投资的人在现在的市场是不太可能买进的。没有理由为了短期６个月的等待期跑去负担一个危险投资。

“一就是对股票完全不熟悉的人，一就是不懂投资之道的人。”

对， 你说得对。

不过也有不对的观点，如果有很多的＂６个月＂或者是有很多批的资金（正/倒金字塔法）呢？

当银行只是担保６万per户头，你会如何处理？

当你有超过１M保障在一间保险公司，如果考虑加保， 你会如何处理？

tan81

因为你和我一样，不肯Buy And Hold 。

tan81

做个记录，如果不用那10K，一开始就还RM 780.79。

10年后， Outstanding Loan 是RM 158 600。

8years

我完全了解你已经心意已决，没有东西可以改变，那是好事，你看完了全部负面因素依然心意已决，那么我做朋友的也已经到位了。

最后我公开为什么屋主卖了高价。（ｈｅａｍｑ答对了大部份）

房价和银行利率息息相关。高利息会降低租金回报率，所以房地产价格会跌。所以银行利率高涨时就是现金为王的时候。这时候就是房价最低的时候，同样的也是股票低价时候，因为股票的波动和股息也是有关联的。

马来西亚地产和美国其实一样充满泡沫，经济危及的出现，政府逼使银行降低利率以便马来西亚房地产不会出现问题，一方面就可以援冲房屋价格，也可以让发展商继续手上的ｐｒｏｊｅｃｔ。然而这些做法是有ｂａｄ　ｅｆｆｅｃｔ，那就是当ｉｎｆｌａｔｉｏｎ出现的时候就必需增加ＢＬＲ．但是这做法是会危害经济的，所以政府不会这样做，所以我估计利率短期不会升，要等几年后才能，除非ｉｎｆｌａｔｉｏｎ很高。

问题在这里，现在的利率是最低，供期最长，差不多人人买的起，所以，发展商会乘这机会起更多房屋。这里将会制造更多ｓｕｐｐｌｙ，当然这阶段依然人人买得起，只要你想买屋子住，现在是最佳时机，这相信是人人知道的事实。发展商不会错过这个机会。

几年后，经济稳定，利率开始必需上升以平衡经济，房地产泡沫开始爆炸，买屋的人开始少，利率上升制造供款变多。问题出现了，以前的多ｓｕｐｐｌｙ将会变成现在的低房价，但是银行供款却必需增加。这是问题之一。

高利率时代，要卖出房子非常困难，因为高利率代表高回报的时代，当人们买房子要收租，他们会要求更高的ＲＯＩ，这样才能有现金流或ｊｕｓｔｉｆｉｅｄ投资回报率。

马来西亚的房地产从以前的２０年到，２５，３０，３５，直到现在的４０年供期，利息从以前的８％到今天的３＋＋％。这些证据表明马来西亚地产根本没有任何升值能力。不相信，尝试将供期和利率调回以前那样看看屋价会如何。所以，马来西亚的地产价格大部份是靠金融政策的放松来得到的。

严重的是，今天的金融政策已经来到了极点。利率已经没有下降的空间。我曾经想过一个还能ｅｘｔｅｎｄ的方法，那就是证券化房屋贷款（如美国那样）。但是，我知道这不能，因为３＋＋％已经将证券化的盈利吃完了，完全没有可能证券化。

另外，如果有人认为房屋贷款证券化是错误的话，那么你必需再进修金融学和投资市场。房屋贷款证券化是很伟大的发明，缺少的部分美国正在完美化，未来贷款证券化是一种新的金融趋势。

全文完毕，以朋友的身份，我已经做到最好，任何决定在自己的手。

老散一名

原帖由 tan81 于 1-6-2009 12:19 AM 发表
做个记录，如果不用那10K，一开始就还RM 780.79。

10年后， Outstanding Loan 是RM 158 600。

哈哈，這些就是租戶每個月都和你在賺錢了。

奇怪，為何老散我會醬想。
我也不明白。

8years

你的讲法对于不懂股票投资界的人来说是非常棒的，股票市场可以吸收任何再大的资金。如果要保值，事实上可以购买更多的稳定公司，以保短期资金问题，长期问题更多很多稳定高股息公司，不需要买进一个只有５％ＲＯＩ的房子承担各种风险。

就算你有１０亿，现在这种情况要这类股票也通街都是。

[ 本帖最后由 8years 于 1-6-2009 12:38 AM 编辑 ]

tan81

不要一直强调朋友啦，好像我买了，就没有朋友做一样。

谢谢你的细心指导。
我还会考虑。
什么钱都还没有付，卖主也还没有答应。
我还有时间慢慢算。



问一个问题，如果钞票印多了，BLR应该低，还是高？
你们了解这些关系吗？

老散一名

哈哈，想想現在為何是會底利率。
又想想以後是什麼理由變成高利率。

p/s 哎呀，老散我又喝醉鳥，都係時候閃閃囉。

尔齐

原帖由 8years 于 1-6-2009 12:37 AM 发表
你的讲法对于不懂股票投资界的人来说是非常棒的，股票市场可以吸收任何再大的资金。如果要保值，事实上可以购买更多的稳定公司，以保短期资金问题，长期问题更多很多稳定高股息公司，不需要买进一个只有５％ＲＯＩ的 ...

谢谢你的观点！尤其是１３１０＃， 好分享！

tan81

还有一个疑惑。
如果低利率时代，有人买不起房子，而要租房子，
高利率时代，不是更多人买不起房子，而要租房子吗？