tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

8years

你的解释正确，但是你漏了一点，

“把很多年的盈利先签了给银行，用来换取目前不必付一分钱，还有10千入袋的状况”

如果经营不善或市场状况出现问题，今天的10千和不必付一分钱就会是恶梦。另外，已经先将大部分盈利先签了给银行，那么投资来还有什么意思呢？还有什么盈利可言呢？不是白白帮银行打工，劳动一堆却完全没有正确的回报率。

无花

建议陈总开个 "Condo收租VS股票收息" 的楼
这样就不会把原来开楼的目的打乱

tan81

先谢谢8年兄和各位网友的热烈讨论。
这样的观点，让我看到了许多不一样的角度。

我认同蚂蚁和8年兄的意见，我的工作（打理租客），盈利给了银行。
某种程度上，这是合理的。因为本钱不是我出的。如果银行没有盈利，为何要借钱给我？ 借用银行钱的朋友，总不可能希望银行没有收获。
只是自己所得，和银行所得，是否是个合理的比例，既是对比回酬率。

借贷Rm200K，以目前的利息计算，3.55%，40年，每个月还款RM780。
40年就是要还RM374，400。借了RM200，000， 银行赚取的总利息是RM174，400。占了46.58%。

为了简化计算，我们就把这个比例固定在46.58%。

假设我出租了10年，租户帮我付还的Installment 是 RM780X10X12= RM93，600。银行利息占了RM43，600。我的Capital Repayment 占了RM50，000。就是说我的Outstanding Loan还剩RM150，000。

要拿出RM50，000， 有2种方法，就是根据当时的市价Refinance 或者出售。假设10年后，还是卖RM200，000， 我就得RM50，000。假如有资产增值，我就得到RM50，000 + 资产增值。

这里，还不包括收到的净现金流。

要收到这样的回报，只需每年找一个租户。

楼上有些网友讨论了ROI。我也认同。
不过，我建议大家以Balance Sheet 的方式来看待这项投资。

先看Liability，我欠银行RM200K。
再看Asset，我拥有RM10K 的现金，和每个月的净现金流。

那个ROI 应该是银行的ROI。我的Asset 表，拥有的是无形的现金流。
怎么计算ROI？ 屋子不是我的Asset，因为地契在银行那里。

tan81

这个计算，没有包括赚到的Capital Repayment。
所以你才觉得白做了。

tan81

已经写过了。
欢迎浏览。

为何要投资房产？



没有乱。这一楼的主题，本来就是在找金鹅。
请回到第一楼。

[ 本帖最后由 tan81 于 31-5-2009 10:26 AM 编辑 ]

tan81

发现到主要的分歧点。

回报率的计算，是要建立在有租户的假设上。
举个例子，我和银行借钱做一笔生意。
如果顾客是0， 这笔生意的回报率肯定是0。
要计算回报率，就必须假设我有顾客，而且按照我计划的利润率成交，
这样才可以计算回报率。当然这个利润率必须是市价，而不可以自己订制。

回到这个房子的回报率，必须假设有租户的前提，才可以讨论。
如果租户是 0，再好的回报率也是空谈。

当然谢谢8年兄提醒了没有租户的风险。
所以，地点还是成为了关键。

heamq

我觉得最大的问题是：

既然租户已经租了5年，
也有能力付每个月RM1000的租金，
他应该有能力向银行贷款，把公寓买过来。

应该知道，
租户向屋主买，过程是比较顺畅的，
不论对屋主或租户来说，都是有优势的，
再说，当租户买过来之后，
就形成了＂自己租给自己＂的局面，
更是省掉很多＂管理＂的问题。

dreamer55

我不懂房屋与投资，只是多事发表一些看法。

其实你的屋子的的确确是你的 Asset ，只是因为你向银行借钱，所以你也有同等的 Liability。以陈总你的计算来看，你好象是说，因为 Asset 和 Liability 同等价值，所以可以先忽略不看，重要的是你手上有多余的 10k Cash Flow。

可是， Asset 是不能抵消 Liability 的。如八年所说，你的风险在于，若一个月找不到租户，你 Liability 的利息就会开始侵蚀你的 Cash Flow。从风险管理的角度来看，你的 10k 可以顶上几个月的无房客呢？这是个你一定要回答的问题，以让你自己清楚你的风险何在。 很粗略的来算，若你每个月付银行 750，只要在这40年间你的房子有3%的时间是无房客的，你的10k 就不见了。

所以租户的永续性，是一个相当的关键。另一方面，目前经济走势很不明朗，到底未来房价有没有可能会往下掉？这是另一个风险。呵呵，这个风险或许草根兄是可以分享他的看法的。

虽然我并不同意八年以 ROI 的角度来计算你的投资，但某种程度上，我相当同意八年的看法：这个投资，是存在相当的风险和不确定性。当然，风险是可以靠管理来减低的。呵呵，我想大家旨在提供你不同的角度和看法，让你更清楚自己的风险，而不是在于阻吓你吧。

goodluck88

我要来问一个低能的问题鸟
请问7% rental yield 是什么意思？？

edit: 是不是要拿 (一年租金所得) / 屋子买价？

[ 本帖最后由 goodluck88 于 31-5-2009 12:52 PM 编辑 ]

蚂蚁小弟

个人认为每个月只有RM20的盈利是非常低
因为你一年才拿到RM240的盈利
这么一来，要整三年才有RM720
也就是接近一个月的供期
只要三年有一个月没租户，那你就白做了
当然这是忽略卖出condo的看法

另外BLR这段时期既然是历史新低，那很自然的会在5-10年起回？
那供期的压力就增大了

个人认为这一单，最好是能够确保可以以200k卖出，直接赚个10k价差
不然放一世不卖的那种，40年也拿不到10k（RM20×40年）

蚂蚁小弟

你的balancesheet应该换成
asset
现金10k
屋子180k

liability
贷款200k

你的cashflowstatement则是
+RM20

马可冒险家

以陈总的计算来说， 旧屋主实际上是以RM341,000 卖给了陈总。。。。。

老散一名

原帖由 8years 于 31-5-2009 12:08 PM 发表

哇哈哈哈哈，放心放心，我们绝对没有主要的分歧点。很伤心cari没有人看到问题所在。

先告诉你，你的计算方法我N年前就会了，这才是你计算的盲点。 这是没有经验的人的简单计算法。哈哈哈哈，不相信，打电话问银行，假如你每月定期还银行供款，10年后你还欠银行多少。

再问问，假如BLR明年加1，你的每月供款是多少，然后你供了10年后，你还欠银行多少。



最重要的问题还是没有人回答。
“屋主rm180,000是以最好的价格卖出”？？？

哈哈，倒不如醬說好了。
如果 blr 三年內起了 5％ 那代表什麼呢？
那時屋主是否便宜賣了呢，陳總是否買到便宜貨呢？

qqtanlin

其实我觉得投资股票比投资房产业好，有几个原因股票买卖容易灵活，可以本小利大，没有象屋子有很多烦人的事情要处理，而且买屋子有时赚的还少过买股票，另外还有一些不可预见的事情发生如火灾水灾等等，我觉得投资房产业是个本大利小的一项投资。。。现在楼主的情形除了要考虑银行利息，屋子租不出去，门牌税等外，还要考虑到时间成本，不可预见的事情和维修保养。  先说时间成本。处理屋子的事，办一些事，请假，申请东西，去签名，屋子租不去的一段时间里等等这些花你多少的时间金钱？这往往让很多人忽略的成本。。接着是不可预见的事情，太多了。 如火灾水灾，地陷，进贼弄坏铁门窗等等那一件不需要花钱？ 另外一个维修和保养屋子也会花不少钱，每隔一段时候要维修和保养，到时租户会提出。如果你满足不了他，他搬走，你到时候也要维修保养到美美才能租出去。。

Wynnes

从去年我就开始想要投资房产了，但到现在都一直没有去进行。其中最重要的因素就是8年兄所说的投资回报率与风险不对称。风险计算本来就应该以最坏情况来计算，然后衡量自己可以接受最坏的亏损程度，制定止损机制。

陈兄以[有住客]为前提计算投资回报率只是看到了投资的前半部，而且容易让人盲目于其乐观而忽略了很多细小的事项。风险计算是投资的另一半重要部分。而风险计算最可怕的就是看不到的风险。所以往往计算风险时我会夸大我现在看到的风险，希望能够把看不到的风险一起计算。

用现金流来降低风险，反而容易让我们忘记了现金流背后隐藏的风险。如果说用[就算找不到住客，我还有足够的现金支付贷款]，或者[两个月找不到住客，只是8年的投资变10年罢了]这样的心态投资，我只能说这是一种慢性自我麻痹，渐渐的会让自己迷失投资方向。

世界上没有无本投资，看美国次贷危机就知道了。问题只是危机爆发的时候，你是当事人，还是已经成功逃走了。但这样的心态，是投资，还是投机？

8年问的问题很值得深思。为什么180k已经是高估了？我想不到答案。如果以公寓前景而言，我认为除非公寓本身的管理非常出色，地点绝佳，不然其价值只有可能会随时间而贬值（这么多年所看到的结论，公寓价值鲜有在10年后还可以增值的）。我唯一看到的是旧屋主如果再持有这间公寓5年，或10年，他才以180k，甚至200k卖掉，他也绝对赚不到什么钱，甚至可能亏本。10年前的今天以180k的卖掉，所得的钱（扣除贷款后），在10年里绝对可以找到投资回报率更高的投资。

当然，我对房产的周期不熟，不确定以后的走势。如果几年内楼价飞起，那么就真的很值得了。

qqtanlin

长期来说买进屋子的成本将会高过获利，因为成本会上升，屋子的获利还有他的不确定性。。。原屋主现在如果有赚是止赢，有亏则是止损。。。

King28

想问楼主，在这买卖上，你的morgage是多少？怎样算。。。想学习。谢谢

klse33

原帖由 老散一名 于 31-5-2009 01:13 AM 发表

哈哈，這算不算是你要的答案。

哈哈，這算不算是你要的答案。
[quote]原帖由 bloodyyhell 于 31-5-2009 12:51 AM 发表
我认为前屋主以7%的rental yield卖给你。
一个好的产业至少要有7% rental yield 才算是 ...

如果前屋主没有卖, 他只有
3.99% rental yield(800*12/180000*.75<tax rate>).如果他卖RM180k,而买Reit,e.g. Stareit,他能获得>7%(tax exempt).

Mr.Business

对我来说，买公寓有几点很重要。
1. 地点；
2. 公寓管理和维修；
3. 屋价升值的能力；
4. 好的发展商。

地点我就不用多说了。我看过很多公寓，其管理和维修做的并不好。特别是好几年过去，电梯，电线和水管都旧了，却没有维修，自己都不敢住。就算你现在以便宜的价钱买了，过了几年要卖却卖不出。那你多高的rental yield都没有意思。而且，还常有不良发展商，将maintentance fund 和sinking fund都花完的事件发生。

所以，经过思考过后，我决定利用现在经纪不好的时候，拿发展商的配套，只需给5％的downpayment，所有的利息和stamp duty都由发展商吸收，等3年后，拿到OC后再卖出去。

估计：
买价＝RM380K
5％＝RM19K
估计3年后净赚最少RM60K，回报率315％ （60K／19K）

或者有网友说发展商卖贵一点，所以才能承担利息和stamp duty。这有可能，但我相信她的增值能力，而且RM60K只是我保守估计而已。

Mr.Business

我相信这次我们不会看到像1998年时屋价大跌了。

现在利息这么底，overnight policy rate才3％，大部分BLR是5.55％，你拿的BLR-2%,有效利息才3.55％，哪会有什么便宜货可以买呢？

美国的底利息应该会持续一段时期，趁现在银行竞争厉害，又offer很好的配套，应该是买产业的时候，苏州过后没船搭。