tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

大板艮

收不到租，又赶不走， 五年又过了， 啊丫

弹煮

收不到租又赖死不走，唯有告上法庭鸟。这是最伤的lose-lose 局面！

大板艮

原帖由 弹煮 于 30-5-2009 03:22 AM 发表
收不到租又赖死不走，唯有告上法庭鸟。这是最伤的lose-lose 局面！

法庭鸟?  原来是鸟法庭鸟下的莆莆也

[ 本帖最后由 大板艮 于 30-5-2009 03:49 AM 编辑 ]

tan81

根据国家银行最新公布的经济成长数据，2009年的第一个季度，经济是-6.2%，创下金融风暴以来，最严重的经济衰退状况。美国的经济情况还没有复苏，相信大马的经济会持续的低迷。
许多公司的业务开始大受影响。

在这6家公司当中，业绩最飚青的就是Nestle。它不只维持了良好的盈利状况，还出乎意料的持续在成长。甚至超越了我当初估计的成长幅度。目前的Nestle正在进行成本控制和提升出口市场。
总公司会在10月搬离PJ。希望成本可以进一步节约。今年的Nestle 增加了资本开销，主要是投资在Shah Alam的新工厂。销售的中心，开始转向Halal 食品。目前大马出口的Halal食品，Nestle 只占了6-7%。我认为Nestle在这个市场还有1000%的成长空间。如果真的做到，那时候的盈利就是当前的2倍。因为目前的出口占了营业额的20% 左右。


全文请看这里

tan81

原帖由 蚂蚁小弟 于 29-5-2009 05:19 PM 发表
明了，是指明白大家的杠杆操作
不明了，是不明白自己的杠杆到底要怎么操作

其实，杠杆在自己熟悉的事情，才是最安全的。
我建议你的杠杆用在股市。
我的股市杠杆，已经建立起来了。
老散，鱼大和8年都知道经过。

也许可以成为你参考的方式。

tan81

原帖由 8years 于 30-5-2009 01:41 AM 发表
基本的错误：ROI 的问题。买进房屋来出租也是一门生意，不同与其他生意是这门生意gearing可以很高，从10倍到30倍。但是每门生意都有共同点，那就是ROI的考量。

总本钱，190000。一年盈利，800x12月。在这里我们必需扣除门牌税，quit rent，房屋保险（如果是pbbank这个就要加倍，pbbank出名杀人不见血）。大概是500。

所以，我们得到的ROI是
（（12x800）-500)/190000=4.78%一年

好了，一年4。78%的ROI是极度有问题，这还没有考量假设有3个月租不出去情况会如何呢？

另外最重要的是4。78%一年的ROI是不是能cover回银行的利息呢？银行利息在两年后是不是会提高还是降低呢?

谢谢你的大量。很感激。

继续这项投资的讨论。
认同你的ROI 观点。
请你思考一下我的计算方式，和你有分别。
我的ROI 是Infinity。因为我没有投入任何资金。
关于额外的门牌税，quit rent，房屋保险，已经计算了。
每个月的Maintainance 是RM134。我计算成RM200。
每年会有RM66X12= RM 792 的预算来支付这些费用。
再吃人的银行，应该也可以应付。
我申请的贷款是BLR-2。40年。

tan81

原帖由 老散一名 于 30-5-2009 02:40 AM 发表
所以說地點是很重要囉。
現在我大約知道地點在那裡，應該是沒有什麼問題。

p/s 有問題只是為何肯底價賣。

你果然是老人精。
不过暂时我不可以分享。
等到交易完成了，我自然会分享为何。
请耐心的等。

tan81

原帖由 8years 于 30-5-2009 02:35 AM 发表
这里就要谈的是condominium的房屋价格变动和租金的变动，是比较深入的房地产投资知识和经验，我在这方面不强，不过也有所闻。

原文是 “已经租了5年”
是的，租了5年，现在这样的情况如果要加租就非常困难。这是因为我估计过去的5年（经济最棒的时候），前任屋主也没有加过任何租金。所以，未来的5年要加租金是非常困难的。

一当谈判不妥，要找新租户时就会非常头疼。上面有5年租户不代表未来5年新的租户也会那么长久。一当旧租户搬走，那么一堆费用如清洁费，装修费，agent fee等等都要再给过，又是亏本生意。所以考量到这点，前任屋主不会加租。而我也相信现任屋主也明白这道理，应该也不会加租。

不过，当地的竞争情况才是最重要的考量。如有没有新建屋子计划，地区发展是不是饱和等等问题。这些才是杀人事件。

外表看起来是无本生意，这才是最厉害的杀人武器，这让人立刻乐观而完全忘记了存在的风险。因为这让人认为房屋价格“便宜”。。。。。
事实上买屋出租也是一门生意，不管你有没有出本，生意出现问题时都是要还的。当然如果生意不出现问题自然就没有问题啦。不过，几年前全世界的银行界都不认为prime loan会有那么高的default rate。

8年之书-“价值投资注意事项“说真正最好的投资就是低风险加高盈利。但是这投资却是低盈利加高风险。所以是一项错误的投资。

认同你的见解。地点很关键。这一点的功课，我做了很多。
关于租户，我不是很在乎一定要留住他。因为这个价格是市价，不难找租户。
目前的选择有3项：

1）保持原状，不需投入资金，每个月有净现金流RM20，银行还提供Rm10K现钱。
即使租户要离开，银行的RM10K可以提供10个月的房子开销。

2）看看租户需要添置任何电器或家私，提高租金，增加现金流。

3）赶走现有的租户，把空屋子变为Fully Furnished。 需要投入大约Rm10K。租金可以调到至少RM1200。
每个月现金流大约是RM200。

[ 本帖最后由 tan81 于 30-5-2009 11:49 PM 编辑 ]

goodluck88

原帖由 tan81 于 30-5-2009 11:45 AM 发表


其实，杠杆在自己熟悉的事情，才是最安全的。
我建议你的杠杆用在股市。
我的股市杠杆，已经建立起来了。
老散，鱼大和8年都知道经过。

也许可以成为你参考的方式。

可是我不知道
可以分享吗？
如果不方便就没关系罗。。。

无花

如果陈总你租给我, 可能你平均的现金流就变成-20元了

chengyk

原帖由 8years 于 30-5-2009 01:41 AM 发表
你是好朋友，帮我很多忙，我希望你还没有买进这间房间，如果买进了我也帮不到了。这是一笔非常滥的投资。如果计算进现在市场状况，那么更加糟糕。

我是很认真的，这投资是真的非常有问题，其他人看不出是因为他们 ...

虽然我不是很懂房地产，可是我也觉得 8 年的概念有问题，因为你完全不理会资产增值能力和卖出时的赚利。据我所知，房地产最重要的是增值能力，所以地点很重要，如果地点一年以 20% 的增值能力，那你觉得应该考量这个数据吗?

当我们投资地产业时，我们都会算一算地皮的价值，可是 tan 兄这个投资你完全不理会这些事情。

[ 本帖最后由 chengyk 于 30-5-2009 04:18 PM 编辑 ]

高明

原帖由 8years 于 30-5-2009 03:01 AM 发表
好了，是时间睡觉了。今天8年丢下了一个问题。

老散说低价买进了可以高价卖出现赚取差价。8年说这是不可能的，因为事实上屋主高价卖了，而不是低价卖了

到底是怎么回事呢？真正的情况是如何呢？下回请大家继续 ...

虽然小的不知道那地产在哪里。。。但还是猜猜看。

想问陈兄，那间家已经几年了？转过几多手了？

8年兄提出的问题是不是有关那产业的寿命？

随着时间的流逝，秋去春来，不是全部地产的价值都会起，除非是将会发展的地方或人流会不断增加的地点......??

8年兄说的ROI是投资的一个重点。

请允许我再一次：随着时间的流逝，秋去春来，您的ROI能overcome通膨吗？一些预算不到的风险与maintenance fees 等等。最后就两手空空，做了水鱼，益了银行。

纯粹路过，胡说吹水，冒犯了的，请见谅。

[ 本帖最后由 高明 于 30-5-2009 05:38 PM 编辑 ]

高明

除非我有很大笔的现金，就把借贷额减低，加上收入稳定，我跟本就不用理会太多，只需要收上20多30年，甚至留给儿女。。。等其增值。人口增加，空间、地方减少，要求增加，价值升高。

titep_shin

我也不太赞成8年的话，并没有把房屋增值考量进去。我觉得散叔一直在强调的地点 才是重点，如果地点好，只要几年后可以卖200K, 那么衡量租户有没有继续这些问题的风险其实没有那么大。
当然关于这一点我相信陈总已经考虑清楚了。

这桩生意不太适合用ROI来评估，如果真的要用ROI的话，也应该是用陈总的方法比较对。

5605566

地点这东西我认为............
十年河东,十年河西

tan81

不可以分享。不是因为你。而是会害死很多人。
他们喜欢看东西，看到走火入魔。



下了田回来，几乎要累死了。

tan81

祝福你一切安好。
我也经历了一段不开心的日子。

希望你可以走过去。明天会更好。
请代我问候一声。

老散一名

哈哈，除了地點。
永久地，和99年地。
開始時是沒有什麼分別，但，99年地到了剩下60年時就會有分別了。
有地的產業增值能力高，現在的公condo增值是不能太快的。
如果遇到管理不當是減值的，發展商一直都發展condo，以後老散我並不是很看好condo的投資。

但，我相信陳總會是有賺時就會賣出的。

p/s 一樣好像是買股票，爛股好股也好，買到的股不能賺錢就是爛股。
      就算你買進名牌股都不能賺到錢，好股又如何，還不是一樣爛股一樣。
      都不能把你的資本增值。

tan81

我认为增值能力，源自于租户的 Supply And Demand。
如果Condo 成长高于租户的人口增加，房产会贬值，相反的会增值。
银行的估价，自然可以成为房产价值的考量点。
不过不可以当成标准，我把它当成分析员的Target Price 来看。

蚂蚁说得好，我只是利用了银行的估价。

tan81

大家都不约而同的讨论地点。

什么才是好地点？
有一位本地作者给了一个定义，虽然笼统，不过又很贴切。

千千万万人都希望自己搬到那里居住的，就是好地点。
不是只有学生想住那里，不是只有上班族想住那里，也不是只有富豪想住那里而已。而是所有人都认为理想的居住环境，就是好地点。