tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

老散一名

原帖由 弹煮 于 30-5-2009 02:19 AM 发表
如果blr提高，但是租金订死了，屋主会亏大。
解约要赔钱的。

哈哈，租金那有訂死。
只是租戶已經租了五年而已啦。
blr 提高會飛天的嗎？
不對路馬上出 200k 還是有賺。

p/s 問題現在180k 是否真的有折扣很多。
      這個問題就要靠陳總自己做正課了。

弹煮

如果不是订死，莫非可以做到好像南北大盗酱每隔三年可以“调整”过路费？

8years

这里就要谈的是condominium的房屋价格变动和租金的变动，是比较深入的房地产投资知识和经验，我在这方面不强，不过也有所闻。

原文是 “已经租了5年”
是的，租了5年，现在这样的情况如果要加租就非常困难。这是因为我估计过去的5年（经济最棒的时候），前任屋主也没有加过任何租金。所以，未来的5年要加租金是非常困难的。

一当谈判不妥，要找新租户时就会非常头疼。上面有5年租户不代表未来5年新的租户也会那么长久。一当旧租户搬走，那么一堆费用如清洁费，装修费，agent fee等等都要再给过，又是亏本生意。所以考量到这点，前任屋主不会加租。而我也相信现任屋主也明白这道理，应该也不会加租。

不过，当地的竞争情况才是最重要的考量。如有没有新建屋子计划，地区发展是不是饱和等等问题。这些才是杀人事件。

外表看起来是无本生意，这才是最厉害的杀人武器，这让人立刻乐观而完全忘记了存在的风险。因为这让人认为房屋价格“便宜”。。。。。
事实上买屋出租也是一门生意，不管你有没有出本，生意出现问题时都是要还的。当然如果生意不出现问题自然就没有问题啦。不过，几年前全世界的银行界都不认为prime loan会有那么高的default rate。

8年之书-“价值投资注意事项“说真正最好的投资就是低风险加高盈利。但是这投资却是低盈利加高风险。所以是一项错误的投资。

老散一名

原帖由 弹煮 于 30-5-2009 02:30 AM 发表
如果不是订死，莫非可以做到好像南北大盗酱每隔三年可以“调整”过路费？

新東主，新作風。
如果不怕租戶 tmd 走路都可以學下南北大盗 ge。

老散一名

所以說地點是很重要囉。
現在我大約知道地點在那裡，應該是沒有什麼問題。

p/s 有問題只是為何肯底價賣。

弹煮

在学院附近买廉价排屋出租给学院生这笔投资跟陈总那笔相比您认为哪个好？

8years

你错了，事实上屋主高价卖了，而不是低价卖了。哈哈哈哈，这才是最大的率漏洞，有谁知道吗？这次我不开估，除非有人猜到接近的答案。

老散一名

原帖由 老散一名 于 30-5-2009 02:40 AM 发表
所以說地點是很重要囉。
現在我大約知道地點在那裡，應該是沒有什麼問題。

p/s 有問題只是為何肯底價賣。

還有如果我們現在不去找租戶的麻煩，搬走的機會不高。

p/s 那就可以有時間找高價而售了。

弹煮

原帖由 老散一名 于 30-5-2009 02:35 AM 发表

新東主，新作風。
如果不怕租戶 tmd 走路都可以學下南北大盗 ge。

每个月加租都不成问题！
但是根据条约，偶也要住在里面

8years

各有千秋，市场竞争和管理能力依然是最大决定因素，各有各市场。

投资房屋和投资股票都一样，买进的价格和投资回报率决定一切。

尔齐

原帖由 8years 于 30-5-2009 01:41 AM 发表

你是好朋友，帮我很多忙，我希望你还没有买进这间房间，如果买进了我也帮不到了。这是一笔非常滥的投资。如果计算进现在市场状况，那么更加糟糕。

我是很认真的，这投资是真的非常有问题，其他人看不出是因为他们看不倒。如果要讲这笔投资的问题，从不论那里一个角度来看都有问题，其他的我也不想在这里多谈。

我现在就告诉你一个最基本的错误。其他的错误你可以再细心观察寻找，这也是你人生投资的一大进步。

基本的错误：ROI 的问题。买进房屋来出租也是一门生意，不同与其他生意是这门生意gearing可以很高，从10倍到30倍。但是每门生意都有共同点，那就是ROI的考量。

总本钱，190000。一年盈利，800x12月。在这里我们必需扣除门牌税，quit rent，房屋保险（如果是pbbank这个就要加倍，pbbank出名杀人不见血）。大概是500。

所以，我们得到的ROI是
（（12x800）-500)/190000=4.78%一年

好了，一年4。78%的ROI是极度有问题，这还没有考量假设有3个月租不出去情况会如何呢？

另外最重要的是4。78%一年的ROI是不是能cover回银行的利息呢？银行利息在两年后是不是会提高还是降低呢?
好了，再说就正本书那么长，还有很多考量上的错误点，你尝试放开“现金流”的观点，你大概也就能发觉到很多问题所在。robert害死人了。这是一个严重错误，希望你只是给列子，而不是已经买进。你应该一早就给这个列子我，那么我就可以出声。

看了这个回贴，就发现问题

“一就是对财房产完全不熟悉的人，一就是不懂投资之道的人。”

8years

好了，是时间睡觉了。今天8年丢下了一个问题。

老散说低价买进了可以高价卖出现赚取差价。8年说这是不可能的，因为事实上屋主高价卖了，而不是低价卖了

到底是怎么回事呢？真正的情况是如何呢？下回请大家继续收看。不过如果没有人讲出解决的答案，那么我不会公布答案。我相信有买卖房地产出租的人应该看到问题。

弹煮

等偶问姐姐看她能给什么答案偶
如果她看不出问题所在，偶劝她趁早离开房市

大板艮

收不到租，又赶不走， 五年又过了， 啊丫

弹煮

收不到租又赖死不走，唯有告上法庭鸟。这是最伤的lose-lose 局面！

大板艮

原帖由 弹煮 于 30-5-2009 03:22 AM 发表
收不到租又赖死不走，唯有告上法庭鸟。这是最伤的lose-lose 局面！

法庭鸟?  原来是鸟法庭鸟下的莆莆也

[ 本帖最后由 大板艮 于 30-5-2009 03:49 AM 编辑 ]

tan81

根据国家银行最新公布的经济成长数据，2009年的第一个季度，经济是-6.2%，创下金融风暴以来，最严重的经济衰退状况。美国的经济情况还没有复苏，相信大马的经济会持续的低迷。
许多公司的业务开始大受影响。

在这6家公司当中，业绩最飚青的就是Nestle。它不只维持了良好的盈利状况，还出乎意料的持续在成长。甚至超越了我当初估计的成长幅度。目前的Nestle正在进行成本控制和提升出口市场。
总公司会在10月搬离PJ。希望成本可以进一步节约。今年的Nestle 增加了资本开销，主要是投资在Shah Alam的新工厂。销售的中心，开始转向Halal 食品。目前大马出口的Halal食品，Nestle 只占了6-7%。我认为Nestle在这个市场还有1000%的成长空间。如果真的做到，那时候的盈利就是当前的2倍。因为目前的出口占了营业额的20% 左右。


全文请看这里

tan81

很感谢大家的意见。会详细的看。
现在在忙着。迟点和大家讨论。

你们比冷清清的房产区，热情得多了。

goodluck88

在忙着下田吗？？
如果有了答案麻烦陈总在这楼分享一下。。
谢谢

tan81

原帖由 蚂蚁小弟 于 29-5-2009 05:19 PM 发表
明了，是指明白大家的杠杆操作
不明了，是不明白自己的杠杆到底要怎么操作

其实，杠杆在自己熟悉的事情，才是最安全的。
我建议你的杠杆用在股市。
我的股市杠杆，已经建立起来了。
老散，鱼大和8年都知道经过。

也许可以成为你参考的方式。