谁认为房地产是一很好的投资项目？

hancom

原帖由 都市人 于 18-7-2008 10:14 PM 发表


我的首两间产业每月租金并没有那么多，每个月还要补贴R每RM100,但是已经很满足。后来认识了几个投资产业的朋友，发现这里一些产业的回酬很好，才开始买入。

接触的人多了，有了自己的网络人脉, 找租户就容易多了。

请问你的“这里”是哪里？

都市人

原帖由 hancom 于 18-7-2008 22:27 发表



请问你的“这里”是哪里？  

马六甲市。

heamq

你这种以现金买房产收租金的方法，
是正确的，是稳定的，回酬是高过定期存款的。

你将会使到那些向银行贷款，靠收租金还银行贷款的人陷入困境，
当你和他们抢租户时，你是占上风的，因为你没有还贷款的压力，
你可以压低租金把他们击倒，这是残酷但是正常的商业竞争。

他们的克星除了是你之外，还有的就是那些在政府，私人大机构工作的人。
这些人有低利率的员工房屋贷款，如果两公婆各有各的房屋，
其中一间就可以租出去，也是比那些靠收租金还银行贷款的人更有竞争力的。

我之前已经解释房产投资的回酬是在存款利率和贷款利率之间，
那么，如果你想以贷款去投资房产的话，请三思。

jasonhanjk

原帖由 heamq 于 18-7-2008 11:11 PM 发表
你这种以现金买房产收租金的方法，
是正确的，是稳定的，回酬是高过定期存款的。

对愿意留在中产阶级的人，这的确是好方法。
但是富人并不会这样做。

如果你用$100k买房子，出租$1k。
ROI 是 12%。

我用$10k买$100k房子，一样出租$1k。
跟银行借$90k，30年 @ 7%。每月还$598.77.
Cashflow +$401.23
ROI 48.1%
两年后拿回本钱，在找多一间。

再来，我们两间房子都一样起到$110k。
你成本起了10%。
而我是100%。

木嘴

pj 一带的公寓价格相当高已经来到200k以上，但是租金还是停留在rm900--,看起来并不适合买来投资。可是还是很抢手，价钱还不回下。。有那位大大有赚到钱？

木嘴

Ikea, 1 Utama, The Curve,Tesco..那一带的公寓会不会供过于求？还有很多还在起着，价钱还是很高。。不知该如何下手。。

kitkatlow

原帖由 heamq 于 18-7-2008 11:11 PM 发表
你这种以现金买房产收租金的方法，
是正确的，是稳定的，回酬是高过定期存款的。

你将会使到那些向银行贷款，靠收租金还银行贷款的人陷入困境，
当你和他们抢租户时，你是占上风的，因为你没有还贷款的压力，
...

对不起，直接一句，毫不认同。
质问一句，你对房产投资有些什么实际经验？
不然的话，还是一句，你自以为是。

kitkatlow

忍不住，逐一讲。

你这种以现金买房产收租金的方法，
是正确的，是稳定的，回酬是高过定期存款的。

朋友，以上述的方式，你的回筹很大可能会低于银行定期利率。

你将会使到那些向银行贷款，靠收租金还银行贷款的人陷入困境，
当你和他们抢租户时，你是占上风的，因为你没有还贷款的压力，
你可以压低租金把他们击倒，这是残酷但是正常的商业竞争。

坦白说，笑死我了。

他们的克星除了是你之外，还有的就是那些在政府，私人大机构工作的人。
这些人有低利率的员工房屋贷款，如果两公婆各有各的房屋，
其中一间就可以租出去，也是比那些靠收租金还银行贷款的人更有竞争力的。

你这句话，任何买过房子的人也会发笑。

我之前已经解释房产投资的回酬是在存款利率和贷款利率之间，
那么，如果你想以贷款去投资房产的话，请三思。

如果你月入还是马币几千块的话，可以考虑储蓄十年来去买房子。
如果十年后该房子的价格没起到话。

kitkatlow

回 pipi，以及其他投资失败的人。

任何投资都有风险，每个人都知道。
上等人面对风险，下等人抗拒风险，这就是成功与失败的不同。
聪明人担心下雨所以出门带伞，笨蛋担心下雨结果不出门。
这就是每个人面对风险的方法。

买一间房子，以上述例子，买100k， 出租 850 供 530 一个月，你的风险在哪里呢？
风险就是没有人租。
好，850 没有人租，那么800呢？
行情不好？ ok， 那 700呢？
行情真的很不好，那600呢？

只要租金能在550 以上，都能cover 一切。
即使租金低于550，最多也不过帖一百几十块，这就是很多人数的后备金，以防万一。
如果你买的房子，预算租金 850，但后来连550 都租不出，只能说一句: 你眼光有很大的问题，或者你选择投资的国家有问题。
所以，当你买一间房子，你问问自己到眼光：现在能租850，未来三年内租金会跌到550 以下的机会会有多高。

你买 tarc 附近的 三房，一般可以租1500。
就算万一tarc 搬走了，以该靠近lrt 到底点，最少也可以租1200。
就算lrt 也倒闭了，相信也有900 块。
如果连900 块也没有，那就是眼光的问题：为什么买之前没有做好调查，为什么tarc 搬走你不知道，为什么lrt 倒闭你不知道。

但如果tarc lrt 是在你买入5 年后才倒闭，租金马上从1500 跌到 1000 块，你还是没有亏。
200k 贷款，五年后欠余 180k，refinance 180k 30 年，供款会从1150 减到 900多。
那时，就自动cover 了所有的loss。
你把一个频临亏损的投资转换成盈余，这就是风险应对。

如果你认为你的眼光看不到未来三五年的事情，别投资。
你不知道你现在值200k 到房子未来三五年会不会忽然跌价到 120k，别投资。
你担心你买的公寓租金会不会五年内忽然由1000块 跌倒500 一个月，别投资。
因为你眼光很有问题，要不就是你怕死怕到出门可能会被抢劫而拒绝出门。

我国不是香港，房价很少会一两年内从 200k 涨到 400k。所以也很少会一两年内从 400k 跌到 200k。
就算跌，也是因为你买一栋刚刚从 200k 涨到 400k 的房子。
你买的房子过去一年内大涨了一倍吗？如果没有，一年后大跌一倍的机会也很渺茫。

就跟很多阿公阿婆怕银行倒闭，选择把毕生储蓄放在枕头低一样。你劝他们的话，他们会回答一句：信不过银行，今天不知明天事。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 19-7-2008 03:42 PM 编辑 ]

kitkatlow

还有，关于问 damansara ikea 一带的，

除非资金很多，不然我向来不推崇买新房子，意思就是不跟发展商买楼花。什么是楼花，自己找。

买新房子有很大的赌性，可以大赚，也可以大亏。
很多买新房子的，都是手上有几百万现金，玩爽买一辆栋两三百千多公寓，就算亏了几十千，也没有感觉。反正他们钱多。
但如果该两三百千的付出是你资金的大半，那我并不建议。

并不是每一个产业都可以买来当租金投资的，很多人都是买来等涨价。
有钱人可以贷款50 % 买入，你就必须贷款 90%，吃了亏。
所以，没什么资金，别碰新房子。

不知如何下手，就别下手。很简单。
找些你知道如何下手的来下手。

都市人不是不知道如何下手，而是知道什么地方该下手，什么地方别下手。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 19-7-2008 09:45 AM 编辑 ]

lizz_ck

原帖由 jasonhanjk 于 18-7-2008 11:49 PM 发表


对愿意留在中产阶级的人，这的确是好方法。
但是富人并不会这样做。

如果你用$100k买房子，出租$1k。
ROI 是 12%。

我用$10k买$100k房子，一样出租$1k。
跟银行借$90k，30年 @ 7%。每月还$598.77.
Cas ...

对,会投资的人回用别人的钱为自己赚钱

heamq

看看以下的方程式：
P = A1/(1+i)+ A2/(1+i)^2+ A3/(1+i)^3+ A4/(1+i)^4+ A5/(1+i)^5+。。。。

P = 房产的市价，
A1，A2，A3。。。= 1年后，2年后，3年后。。。的年净收入，
i = 年回酬率，
注明：不要误以为年净收入除于买价就是回酬啦，那是不正确的。

你也许要拿100K（P）的房产，贷款利率5％(i)，租金850(A1)做例子，
这种的情况不容易遇到吧，就算遇到，更加要小心，便宜多数没好货的，

为什么会有100K市价的房产，能租到850的情况呢？
请相信市场是聪明的，很大可能850只是A1和A2，而A3，A4，A5，A6，A7。。。就是个大问号了，其中原因如下：

1〕那地区还有很多空地，几年后房屋供应预计会大量增加，到时需求没相对成长，当然租金就将会大减，可是目前还是有人要住在那里，需求高于供应，就可能造成100K房产能租到850的短暂情况。

2〕又如在有大量工厂的地区，市场预测未来几年他们将会搬去工资便宜的地区或国家，就算目前短暂还是有很多人要租在那里上班，但是业主已经看淡前景，乘现在脱手。

当然，借用某楼上的例子，如果在某地点的房产市价200K，租金市价900，但是有人急着要卖，等钱动手术救命，所以愿意以180K卖给你，那么你乘人之危，乘机压价，成功以150K买过来的话，你向银行贷款买来出租，是有利可图的。但是你倒不如贷款买来之后快快想办法以市价200K卖出，结束贷款，马上赚取几万块。

kitkatlow

完全错误。
在kl 能有上述回筹的公寓，大部分都是维持了很多年，过半甚至超过十年，并不是你所说的首一两年。

你对相关产业市场没有实际认知，请停止自以为是发表缺乏论据的见解。

租金回筹高的原因很多，不想在这里阐述，但你只说了两个都很片面，而且是负面的。

便宜有没有好货？你没卖过，甚至没有实际认真研究过，怎知道没好货！

heamq

本来我不想回应，但是怕有很多人被误导，所以只好再次回应。

我现在住的房子，是在1997年建好的，
前屋主是以190K向发展商买入新屋，
我估计前屋主又花了20K至30K在装修费。

2000年底，法庭公开投标（TENDER），
底价是153K，我标价155K多，
箱子打开时，只有我唯一的信封，我中标了，
当时我的钱都压在股票，所以我向银行贷款147K，贷款期10年，
利率是第1年4.50％，第2年6.50％，第3年起7.75％，
（2年多后我成功要求银行减利率至7.50％）

我从2000年底一直住在该房子到现在，
现在房子的市价是320K。

如果一个人以为自己很本事，而实际上真的很本事，他会很成功。
如果一个人以为自己很本事，而实际上却没有本事，他会很惨。

这种利用贷款买房子赚取租金的事，就留给那些很有本事的人做吧，
我只会贷款买房子自己住，或以后不投资股票，就以现金买房产收租！

kitkatlow

原帖由 heamq 于 19-7-2008 06:09 PM 发表
本来我不想回应，但是怕有很多人被误导，所以只好再次回应。

我现在住的房子，是在1997年建好的，
前屋主是以190K向发展商买入新屋，
我估计前屋主又花了20K至30K在装修费。

2000年底，法庭公开投标（TENDER ...

谢谢你的回应，但你的回应似乎只是在告知大家你有多本事多厉害买的房子多赚钱而已，并没有解除任何人对任何事的误导认知。

heamq

原帖由 coolguy88 于 16-7-2008 10:17 PM 发表


我们来这里是讨论不是看谁利害说话。
KITKATLOW，就请你帮帮忙说清楚一点。不要每次都模糊带过。

KITKATLOW老兄，
看看coolguy88如何向你放话！

而我呢？已经清楚解释我所说的东西了。

我觉得你在120楼怀疑我没有实际买卖经验，
所以我才说出我买房子的经过，
你接下来的回应却令我觉得你是在说我SHOW－OFF。

我那么一点点的房子投资，不是拿来出租，而是买来自己住，
其实根本就不应该提起，是因为你的怀疑，我才提出来的。

生意佬在楼上称呼你“老板”，
之前我也在别的帖子看到有人说你买店屋是百万，百万声的，
我那里比得起你呢？

kitkatlow

原帖由 heamq 于 19-7-2008 07:46 PM 发表


KITKATLOW老兄，
看看coolguy88如何向你放话！

而我呢？已经清楚解释我所说的东西了。

我觉得你在120楼怀疑我没有实际买卖经验，
所以我才说出我买房子的经过，
你接下来的回应却令我觉得你是在说我SHO ...

主题要求讨论房产投资，不是买房子自住。
我是针对你房产投资的经验，不要求你真的有进行过或实际经验，但如果要发表意见，好歹也进行一些实地的研究或考察。
拥有房子自己住不代表有房产投资的认识，每个经济许可的人都有能力买房子自住，但不是每个都有房产投资的经验。
我拥有车子也难道我就有资格对汽车改装大发伟伦？
由你之前在sxpex 帖子不断多方面疑神疑鬼怀疑银行，到你认为用现金买房子是贷款买房子的克星，以及房产首一两年才会有高租金回筹之后就很少有等论点，完全不符合当今事实。

很多观点是很个人，比如房产值不值得投资，很个人，你认为不值得，我并无意反驳，楼主认为不值得，我无意发表。
我要不要发表要不要分享是我个人的权利，说话汗不含糊是我的选择。
但你说房产投资回筹低于银行利率，说贷款买房子出租不划算，说真的好赚的话发展商不会卖银行会自己买，说房子只有首两年租金回筹高，说银行心存不轨，恕我看不下去。

我之前不同意你的意见而反驳，如果你不认同的话也欢迎你在我反驳你的每一个论点上面纠正我。可以的话，请用实际的论证，而不是你个人的看法判断。

jasonhanjk

原帖由 木嘴 于 19-7-2008 07:25 AM 发表
pj 一带的公寓价格相当高已经来到200k以上，但是租金还是停留在rm900--,看起来并不适合买来投资。可是还是很抢手，价钱还不回下。。有那位大大有赚到钱？

一个租金RM900的房子，在我心里，只值RM90k。
找其他的吧！

jasonhanjk

原帖由 kitkatlow 于 19-7-2008 09:44 AM 发表
不知如何下手，就别下手。很简单。
找些你知道如何下手的来下手。

我的建议是：

不要想投资外国，投资在离家近的地方。如果步行5分钟以内，更好！
多看书，最好有 Rich Dad's 6 steps to becoming a succesful real estate investor。
记住100 10 3 1 法则。
看100房地产, Offer 10, got 3, invest 1。

新手必须找少过Rm100k的房子。
因为是新手，肯定会出错。
错的话，赔比较少，然后学习，改正。
坦然面对错误，再向前进！

jasonhanjk

原帖由 lizz_ck 于 19-7-2008 09:44 AM 发表


对,会投资的人回用别人的钱为自己赚钱

对对。
OPM = Other People Money
OPT = Other People Time

可惜我大妹不了解投资。
当我讲有Good Debt 跟 Bad debt 时，她只讲全部的debt 是 bad。