槟城房地产投资

davidbill

Jeff,

谢谢你的分享。

Lot 28 靠近 Summer Place 有一间店是拍卖公司的办公室，不是被拍卖。

另，请问 The Brezza 看海的units 前面会不会建高楼，挡了海景？

caoyun

刚在槟版看到的.. 不懂是真否..纯粹分享...

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友人告诉我银行今早接到通知，  Sierra Residences 正式借不到贷款了 。。。 因为友人在银行是位高层 ， 所以消息是很准确的 。 那我们是否可以到发展商哪儿要会订金呢 ？ 这次真的有难了 ， 这么多人给了订金却借不到贷款 ， 看来 Sierra Residences 只能做现金交易而已 。

"

max4936

jeff 好，大家好，

小弟对地产很有兴趣，想做点投资。有什麽好建议？ 本人自己想投资在queenbay 一代。summerton bayan indah phase 2 , Queenbay seefront 和 penang world city 即将launch soon, 如要投资，请问应该投资在哪儿好？ 请给点意见。。。。

jeffanb

jeff 好，大家好，

小弟对地产很有兴趣，想做点投资。有什麽好建议？ 本人自己想投资在queenbay 一代。s ...
max4936 发表于 26-4-2012 08:30 PM

那要看你的budget是多少，还有你想找二手或新的房产。500k到800k的话，二手我会推荐Gold Coast, 还有Baystar. 新的Penang World City 和 Asia green Seafront, 但这两个具体的计划还没出来。Summerton是GSD land的计划，据说这个发展商有些财务问题，还是不要承担这个风险。有财务问题就算建得成，也要担心它们会不会"Cut corner", 但价钱可能比较有伸缩性，要靠个人智慧了。

max4936

小弟是希望找新的房产，budget below 800k。请问cut coner 是什麽意思？

jeffanb

Jeff,

谢谢你的分享。

Lot 28 靠近 Summer Place 有一间店是拍卖公司的办公室，不是被拍卖。

另， ...
davidbill 发表于 26-4-2012 09:18 AM

The Brezza 前面会不会有高楼？难说，三年前当The Brezza还在卖的时候，根据UDA销售员的说法是不会。但三年后的今天，没有人可以保证。如果你觉得海景是必要的，就不需要冒这个风险。

jeffanb

小弟是希望找新的房产，budget below 800k。请问cut coner 是什麽意思？
max4936 发表于 27-4-2012 07:52 PM

"Cut-Corner"就是说发展商可能会偷工减料的意思。对资金出现问题的发展商，不要期望它们还会注重品质。800k的budget可以有很多不同的选择。你可以单单买间baystar, 或投资两三间较低价的，如villas emas, putra place 之类的。我会建议你等penang world city或asia green 的seafront. 虽然价钱不会便宜，但你可以买到新，而且高品质，有设计格调的高级综合式产业，800k也的确是足够的。

jeffanb

今天到queensbay mall 走了趟，参观了小型的产业展。大致上没什么惊喜，Tambun Indah, Airmas, asia Green, BM City Mall, Wolley, Ivory, 都是些知道的产业。

唯一一个新的产业是Airmas 的commercial suites, 地点在jelutong, Caltex 斜对面，蛮接近Straits garden 的。 看来tambun Indah 和Airmas这两个mainland的发展商的格调和策略都差不多，也想到槟岛来捞一笔。Airmas的Vista Bukit Jambul launch了整一年竟然还有50%的单位剩下，看来槟岛人也不是什么都啃的，尤其价钱超不值的产业。

Straits garden 都还在挣扎着，未来又多一个airmas来竞争，前景不是那么乐观。jalan Jelutong, Cy Choy, magazine已经塞的不象话了，这个地点我不推荐。对这个地带有兴趣的人不如买Summer Place, 品质好，设施也好，交通问题，海景美，未来maritime square还有潜力。Neighbourhood 也比Jalan Jelutong差不了多少。虽然是leasehold, 但我觉的整体好得多。

jeffanb

买廉价屋需要给＂台底钱＂，或通过关系疏通几乎已经是每个人都知道的现象。之前没有透明的系统来监督和审核，百万富翁都可以买几间廉价屋来炒房。希望现在情况会改善。


（槟城27日讯）一名坐拥8间房屋者，竟然也敢与低收入人民“抢”廉价屋！这是槟州政府房屋局在提升电脑系统后，在申请廉价屋名单中，“查获”众多的申请者，不少已拥有房屋，这包括有地的房产，而且有者更坐拥多达8间的房屋。随槟州政府房屋局的电脑系统在提升后，已与槟州两个市政局，即槟岛市及威省市政局及土地局连线，所以通过缴交门牌税及地税的名单，能够“查获”申请廉价屋者是否已拥有房屋。

槟州房屋委员会黄汉伟透露，槟州政府房屋局的电脑系统在提升后，“查获”在2万5527名“活跃”（于2008年后更新申请填报资料）的廉价屋申请者当中，竟有多达2411名或近10%申请已拥有房屋，而且不少拥有2至3间房屋，以及有者更拥有8间房屋。

他说，槟州政府房屋局将于1个月内发信要求已拥有房屋的廉价屋申请者解释，而如果有关申请者在接获信件的1个月内不能给予满意的答复，并且附上证明文件，他们将会从申请廉价屋者名单中被“除名”。他强调，通过电脑系统的提升，槟州政府房屋局在接受新的廉价屋申请时，也将能立刻获知申请者是否已拥有房屋。他指出，但木屋区居民则例外，因为虽然他们居住的房屋，地主是另有他人，可是他们也有缴交门牌税。

他说，在条例下，已拥有房屋者不可申请廉价屋，但或许一些人士也有不为人知的理由，所以他们将给予机会，要求解释。他劝告已拥有房屋者不要再“混水摸鱼”，申请廉价屋，因为目前只要槟州房屋局官员一按电脑，他们的资料将全部呈现在电脑屏幕上。他是于周五在一项新闻发布会上，如此揭露。

jeffanb

708 正在播映有关马来西亚房地产的节目，可以看一下。大致上是集中与房价上涨，与可以负担性的问题。

jeffanb

Ivory 筹资来应付Penang World City 的发展，意料之内。DIJAYA最近也刚刚通过了内部认购的协议。看来Penang World City 是绝对不容许失败的重点发展计划。E&O Phase I, The Light waterfront, 和Southbay Plaza 其实计划概念已经推出蛮久了(2008 以前），整体是可观的，但设计方面已经不算新颖和如时。Penang World City 就不同，它们绝对可以搞的有时代感和新颖。我个人很期待。

不过也别看低了Ivory, 至少City Mall + Residence还没有正式推介，这可是另一个生金蛋的计划。据说对面的The Landmark 将会从1000psf起跳，虽然级数可能有差，但稍微价钱调整一下，City Residence 卖个＞700psf几乎是可预见的事。


瑋力產业集团（IVORY，5175，主板產业股）在4月9日宣布，將其位於霹雳州巴登峇当（Batang Padang）497.6英亩的地皮，以总值3800万令吉脱售给Maamor Yuna棕油私人有限公司。

在地皮价格持续走高，以及產业项目售价飆涨下，產业发展商脱售旗下拥有的地皮是相对罕有与奇怪的事情。

瑋力產业选择在当前脱售地皮，背后的根源究竟是什么？

若回顾该公司自2010年7月28日上市以来的各项宣布，脱售该地皮的最大动机，无疑將是筹集资金来偿还该公司去年的最大收购项目--「檳城世界城」峇央珍珠（Bayan Mutiara）的昂贵地皮。先看瑋力產业脱售巴登峇当的事项。

根据4月9日的文告与隨后4月13日的补充文告，这项脱售预计將在签署协议的3个月后完成。而脱售该地皮可获得的3800万令吉，其中1000万令吉將用来支付银行贷款与利息，其余2800万令吉將作为该公司的营运资金。

地皮脱售价格合理

上述地皮在2007年的投资成本为2500万令吉，而在2010年的估值为2630万令吉。因此，以3800万令吉脱售该地皮，取得接近50%的溢价，属於合理的售价。

同时，就地理位置而言，该地皮位於打巴（Tapah），靠近金马伦山脚，以目前全马產业发展的趋势来看，中短期內这个地点相信还旺不起来。

虽然说该公司有脱售该地皮的理由，但为何在这个时候脱售该地皮，则需对该公司近期的发展做进一步的分析。

用1000万令吉来降低银行贷款，以2800万令吉作为营运资金，这是意味著什么？不妨看看瑋力產业2011財政年（12月31日结帐）的財务状况。

根据该公司在今年2月29日发布的业绩报告，其2011年的现金流为1939万令吉，较2010年的446万令吉已高出许多。

然而，在现金流增加的同时，该公司的借贷水平却也呈现上升的现象。该公司的长期借贷高达1亿2455万令吉，较2010年的6745万令吉，高出接近50%。而短期借贷亦多达5526万令吉，也比2010年的3768万令吉来得多。

与2011財政年2亿1625万令吉的股东基金相比，公司的净负债率达到0.83倍，这就產业发展商而言，仍是一个中和的水平。回到脱售上述地皮的事项。一旦上述地皮在3个月后完成脱售，这將意味著，该公司的现金流將会上升至4700万令吉（不计其他的变化），而在银行借贷降低1000万令吉下，其净负债率也將下滑至0.78倍。

急於加大现金流，並降低负债比例，足以反映出，瑋力產业目前急于筹钱。而筹集资金的最大原因，就是为了应对峇央珍珠「檳城世界城」的昂贵地皮成本。

max4936

谢谢你的意见。 那我就等penang world city 。 奇怪，summerton 还是那么多人买，不怕吗?  如果有好的新房产值得投资，可以分享。谢咯。

October-K

southbay plaza的S&P 说明需要4年才完工，第一次听到4年的project !!

jeffanb

如果是建在商场上面的公寓，如southbay,的确是可能需要四到五年时间的。Ivory 的City Residence 可能也要超过三年来建。

cmdrun

Sungai Ara 又有新project 了。那里现在已经够塞了，以后不敢想象。

Orchardville
The Clovers
Gardens Ville
Setia Tri-Angle
The Wave
Meridien Residence
等等。。。

Jeff有什么看法？那一个会有赚的机会？

caoyun

Ivory 筹资来应付Penang World City 的发展，意料之内。DIJAYA最近也刚刚通过了内部认购的协议。看来Penang ...
jeffanb 发表于 29-4-2012 12:34 PM

Penang World City 的地也是 99 年地契吗?

jeffanb

Penang World City 的地也是 99 年地契吗?
caoyun 发表于 30-4-2012 11:09 PM

（檳城15日訊）檳州首席部長林冠英出示由財政部喬治市產業估價及服務局2009年對峇央珍珠地段的估價表，證明檳州政府沒賤賣土地。

　他說，該估價表顯示，峇央珍珠A地段18.10英畝及B地段88.01英畝有分永久地契及99年地契，住家及商業綜合用途土地價值。

2010年公開招標

　根據估價表，地段A（永久地契）每平方尺價值83令吉61仙；地段B（永久地契）則為每平方尺65令吉。

　他促請巫統停止散播檳州政府以低于市場價值50%，賤賣土地的說法。

　“我們訂下每平方尺200令吉的底价，這比估價高出許多倍。”

　他重申，上述地段在2010年進行公開招標，價高者得，並不是通過洽淡決定購地的發展商。

　林冠英今日回應巫統領袖有關峇央珍珠地段售價一事，在記者會上這么說。

　“我們得到的最高競標价為每平方尺240令吉，分5年償還，總价值為10億7000萬令吉。”

　他挑戰巫統，若認為每平方公尺的脫售价太低，政府應該還可以再賣更高价格，那巫統的朋黨公司應參與競標。

jeffanb

Sungai Ara 又有新project 了。那里现在已经够塞了，以后不敢想象。







等等。。。

Jeff有什 ...
cmdrun 发表于 30-4-2012 09:43 AM

我没有考虑过Sg Ara，理由也说过很多次了，不是投资的好地点。找沿海的吧，价钱硬，出租容易，subsale也行。槟岛沿海屋是买少见少了。十年后可能会几乎没有新发展，除非填海地或Teluk Kumbar到balik pulau 一带。

cmdrun

回复 1118# jeffanb


    很好的理由和建议。我也有同感，谢谢分享。

jeffanb

槟岛沿海600k以下的房产可以是重点的投资目标。哪个地点应该考虑呢？ 看现在的沿海地区吧：

１）Gurney 和E&O就别提了，价钱非常高，不符合投资经济规模。但我推荐过Gurney Park, 可能有点迟，但价钱从三年前~400k 到现在>600k, 地点真的很重要。Bt Ferringhi 交通不太方便，距离市区太远，我个人不是很热衷，私人理由，除非计划很吸引人（如MRCB新计划）。Tg Tokong 是热点，还找得到<600k的产业绝对可以投资，如The Brezza, Tg Park (长期），未来的City Residence, brezza2, kampung tg tokong 等等。 tg Tokong 是我长期来大力推荐的地点，事实证明也没看错，未来还有很大潜能。

２） Tg Bunga 当地的居民非常抗拒山坡计划，不过如果不起在山坡上就几乎没有什么土地库有发展潜能了。加上很多发展都是高级公寓，~600k左右难找了。Alila2是一个新的，但不算是沿海区。二手的来看，Taman Ratu的系列公寓有点旧，我之前建议The Surin, 当时有人私下放~550k, 现在没650k都没不到海景单位了。这点证明Tg Bunga 有机会和潜能，因为600k以下的公寓，未来或现在，好的，很少选择。有兴趣可以专注二手市场。

3) 红毛路到渡轮一带已经很拥挤了，没什么发展空间。YTL The Shorefront 的价位超惊人。红毛路可以注意Asia Green 在时中分校的计划，但我觉得没可能<=600k. 渡轮一带有Rice Miller, 又是>1000psf的产业。所以大致上这个地点没什么机会。

4) Georgetown/Jalan Perak 一带。旧公寓较多，新计划非常少，因为旧建筑林立的关系。可以关注的是Penang Times Square, 还有The Silverdale. PTS很多人有负面的看法，但大致上经营得还可以，也有Jusco 和cinema进驻的可能。如果单轨列车计划，因为任何原因得以进行的话，这里价钱可会飞涨。听起来有点长远，但投资就是要看长远，不是吗？

５）Jelutong一带。新兴的沿海一带，有很美的海／桥景，价钱也可以找到比较中肯的。对海的The Light Waterfront 价位太高，不过可以留意The Light collection II studio 的bumi release. 另外Phase II, Phase III 都会有residential 的发展，IJM 还不会这么快被遗忘的。Metro East 如bayswater, platino, pearl regency, vertiq价位也高， 但还有潜力的，如果找到好价钱的话，可以考虑。Jalan Jelutong 一带太拥挤，复杂，Tambun indah 和airmas 的commercial suies/condo 就在着地点上。我会推荐Summer Place, 我觉得很有条件可以继续升值－海边屋，promenade旁边, 设施和品质好，两个车位，交通方便等等都会带起它。leasehold 还有＞95年，不是大问题。我觉得未来的maritime square 商业计划完成后，这个区会更火热，请留意。The Spring 没泳池，差了点，不推荐。

６）Bayan Indah/Mutiara是除了Tg Tokong 外另一个我个人大力推荐的地区。如果一年前有读我的帖子而投资这一带的话，你应该不会后悔的。Villas Emas, Putra Place, Gold Coast都水涨船高。尤其gold coast, 最近有消息说1200sf的单位卖了>600k, 非常厉害。已经在油漆了，非常少人要放手，看mudah.com，比较下以前就知道了。可惜投资的好时机已经过了，需要buy and hold. Penang World City 就别多说了，这个计划绝对值得你现在省点子弹然后重点投资的。以其怕输的投资在sg ara, bayan baru, relau 的较低价产业，干脆投资在这里较高价，但小面积的单位,局消息将会有studio.

7) Queensbay. 现在公寓只有Baystar, 非常的成功 有点遗憾的是最多和最小的单位(~1500sf)是没有海景的。这个地点小但非常旺，未来Cp Land 和Asia green 的计划会是全城焦点，不过这也表示竞争大，价钱高，相信我绝对是很难买到的产业。

8) Batu Maung. 被Mah Sing Southbay 占领了，硬硬要把产业卖个超高价，但对这个地点来说，有点勉强了。Teluk Kumbar 太hulu了，Sp Setia 的QBees不知道要如何包装成super condo? 看着吧。