【YTLREIT 5109 交流专区】杨忠礼酒店产托（前名STAREIT）

糊涂

原帖由 dreamer55 于 20-12-2008 08:58 PM 发表
嗯，卖压很大还有个可能。目前大熊当道，很多股票都跌至非常吸引人的地步。长期来看，这些股成长应该会比REIT好，所以不排除有人卖出 STAREIT 以套现持有现金，以待好时机买入更有上升潜能的股项。

呵呵，我的看法 ...

dreamer55兄，
REIT必须派发90%获以上的盈利才能够豁免税务，所以糊涂认为REIT上市公司的管理员并没有“不派息”的选择。

糊涂虽然不是Stareit的拥护者，但我认为在经济不明朗之际买入REIT绝对是一个投资的可行之道，利率下滑除了会提高REIT的购兴外，也同时减低了REIT债务成本。

dreamer55

呵呵，了解。谢谢糊涂兄的解释。

我的问题重点比较在于，STAREIT会不会（应不应该）趁着熊市的机会，贷款来扩充它所持的产业呢？若然如此，再加上出租率因经济低潮而（可能）降低，短期内STAREIT的净派息应该会有所减少。投资者若以过去派息来计算回酬，应该要打个折扣。

糊涂

原帖由 dreamer55 于 20-12-2008 10:01 PM 发表
呵呵，了解。谢谢糊涂兄的解释。

我的问题重点比较在于，STAREIT会不会（应不应该）趁着熊市的机会，贷款来扩充它所持的产业呢？若然如此，再加上出租率因经济低潮而（可能）降低，短期内STAREIT的净派息应该会有所减少。投资者若以过去派息来计算回酬，应该要打个折扣。

杨总裁是个机会主义者，我相信他会趁市场低迷之际寻找良好的投资目标。(当然其它的REIT公司管理人都会有一样的想法)
根据REIT的条例，公司是容许融资不超过50%来收购拥有稳定租户的产业，Stareit比别家REIT好的地方就是它还有极大的举债空间，至于是否能够买到好的产业可就要看我们杨总的造化了。即使我们小股东反对也无效，不过我想买入Stareit的朋友自然会支持杨总的做法。。。

经济衰退对Stareit的广场、酒店都会带来一定的冲击，我想这也是许多小股东套现的原因之一。(广场、酒店生意不好，租金自然也就无法提高了，如果再加上潜在的租户流失风险，stareit股价下跌是可以理解的。)

相较起来，糊涂还是较为喜欢出租办公室的TWRREIT。

[ 本帖最后由 糊涂 于 20-12-2008 10:33 PM 编辑 ]

Carimampus

終于把帖從第一業看到最後一頁。

有幾個問題是沒有搞清楚的。  我來說一下幾個探討的問題。

第一個： 關於為何公司要上市？
有人問， 如果公司那麼會賺錢， 那公司上市不就是很苯？  比如YTL如果擁有很多好資產， 他捨得跟大家分享？ 我個人覺得， 這個看法是對的，  如果一間公司是很會賺錢的， 實在沒有理由它要上市。  那麼換句話說， 上市公司都是有目的的，  目的都只有一個， 上市公司就是要錢。  普通來講， 它分機種類型。

第一類，  也就是上市就是為了跟投資者拿錢。  為何要跟投資者拿錢？ 理由很簡單， 融資方面有問題，  又或者融資方面利息太高。  那就上市吧，  跟投資者拿了錢， 如果計劃失敗， 沒有說一定要給股息的阿。  如果發展途中， 錢不夠， 又再來new issue。 反正的directors fees， 每年還是照樣拿，  比起自己省吃省用來融資好多了。   何樂而不為呢？ 所以， 投資者一定要明白，  天下沒有白白給你錢的美事。

第二類，  就是市場飽和了。  是時候退出行業。 要知道， 如果以私人公司來退出， 就是賣掉， 或者清盤， 這兩者都不會讓大老闆賺到錢。  上市絕對可以賺到很多很多錢。 本來資產一快錢， 來一個IPO,  突然變20快是非常容易的。  這先賺一筆， 然後撤出有兩個方法。 第一個， 就是上市後悄悄的賣掉所有的股票。  第二個就是， 長期吃董事費。 吃到沒有錢為止。

第三類，  最毒的類型。  公司有問題了。 沒有錢，  就做假帳之類的，  最容易就是放帳提高營業額。 這就是所謂的高度成長。 （很多投資者踩到的地雷股）。  為了達到這些目的，  開始時一定是給以信心，  給一點股息， 然後很多的大型計劃。  然後就跟銀行借很多。  到最後又跟股東拿錢。  都最後除牌。  

也就是說，  上市公司其實都有企圖。  有些公司成功了賺到錢了， 就忘記投資者當初的資金援助，  然後出價比市價高一點， 把它全面私有化。  


第二個： REITs 的概念問題。
REITs  它是投資信托。  既然它的資金那來投資地產，  以它賺來的錢大部分（90％）回饋給股東。  這就說明了兩點：

第一點： 假如， 這個REITs 擁有很多現金， 那麼它其實沒有做到最大的投資，  因為收著現金是會貶值的， 更何況如果沒有其他融資， 它不會增加現金， 因為賺到錢都還給股東了。

第二點， 所有的錢都還給股東。 如果有更好的資產要投資， 那麼REITs 就得借錢， 那還可以。 如果借不到錢， 就得new issue shares。  這樣的運作方式，  是否真的值得投資？ 因為新的產業投資， 也未必一定賺錢。  

總的來說，  這說明了， 這種運作方式是比較rigid的。  是比較穩定型的投資。  那麼， 我本身看到，  REITs 的投資方式也許需要策略。 暫時想到的是當REITs 超低估才進行買入， 在超高估賣出， 因為如果價格在其中，  可以說回酬也只有一般而已。 我還在思考著， 希望有人指點。

曼联小子

REIT应该都会把90巴仙以上的盈利当成收入分配派发出去，因为每一个REIT的投资者（包括我在内）最大的心愿就是长期收到钱，而不是股票方面的价差。

c56733

其实，REIT的买入价格是一个回酬率关键。
这次爆发的次贷危机，已使到很多国家的REIT的股价跌超过六成。
而大马的REIT相对的跌幅小了很多，所有和其他国家相比，很难获得外资的青睐。
近来欧美利率低迷，造成热钱涌到亚洲地区寻找投资机会，
REIT会是暂时的避风港之一。

纸鹤

之前YTL购入新加坡的Macquaire,
业绩是算进哪里?
看了STAREIT的业绩报告, 保持在这各业绩已经一段时间了,
不懂还有什么成长的空间

釜头帮

如果LV 不在跟STARHILL租地方。STAREIT就真的吃蕉了
要小心！ LV 对他很有力！

有目标的大头

0.70还等不到。。。

amigoamigo80

原帖由 有目标的大头 于 23-12-2008 02:15 AM 发表
0.70还等不到。。。

很快就有了......  不担心 ...  (可能)有 0.68 的惊喜

[ 本帖最后由 amigoamigo80 于 23-12-2008 08:39 AM 编辑 ]

tyk

为什么0.68有惊喜呢？
股价下到0.68就会宣布派股息吗？

amigoamigo80

1089# 楼的在等 0.70 .... 下到 0.68 不是bonus 0.02 吗

有目标的大头

原帖由 amigoamigo80 于 23-12-2008 08:19 AM 发表 很快就有了......  不担心 ...  (可能)有 0.68 的惊喜

对，很快就会有。。。

釜头帮

来来来！ 大家一起上船吧！

有目标的大头

原帖由 釜头帮 于 23-12-2008 05:16 PM 发表 来来来！ 大家一起上船吧！

今天还是没到，但volume很高啊。。。

c56733

如果和国外的REIT比较，Stareit最低价或许会跌破RM0.50。
原因是大马的经济环境一直以来都是慢人半拍。。

糊涂

Starhill 与Lot 10租户有难了，Stareit的严冬还会远吗?

更新: December 23, 2008 18:04

寒流來襲逼改消費模式 高收入群也減開銷

報導：顏曉淇
（吉隆坡23日訊）經濟寒流來襲，貫徹精打細算消費的不僅僅是中低收入群，就連高收入族群也得緊縮開銷，坦承低迷經濟確實影響生活方式和消費模式。根據僑豐投資研究調查，面對嚴峻經濟前景，77%受訪者透露將緊縮消費。

90%月入超過7000令吉的高收入族群，及65%月入少于7000令吉的中低收入群承認，被迫改變一貫生活方式和消費習性。數據清楚顯示，經濟疲軟對高收入群的影響，比邊際消費傾向（marginal propensity to consume）高的中低收入群消費者來得大。中低收入群的消費模式一般遠離奢侈品，消費重心圍繞在生活基本所需，節省空間相對小。

但對于高收入族群而言，來勢洶洶的經濟寒流不可小覷，惟暫時忍痛捨棄高消費度寒冬。

迫捨奢侈品
因此，高檔或奢侈品零售業者可得當心了，因風險較非奢侈品零售業者高出許多。
僑豐投資研究在人流集中的巴生谷一帶，向224名受訪者展開調查，以了解當前消費意願和習性，評估經濟不景對未來消費市場的影響。當中80%受訪者月入低于5000令吉，為國民平均收入水平。59%受訪者認為，明年經濟將進一步惡化，40%仍持相反意見，指經濟將改善。另一方面，該研究也訪問50來自必需品、非必需品（服飾和化妝品）銷售和服務業相關的零售業者，當中逾半認為明年經濟將惡化。

油價跌增可支配收入
油價下調有助提高可支配收入，但效益不大。調查顯示，油價每降低10仙，僅額外釋放個人可支配收入的0.3%到0.9%。以月入2000到3000令吉族群為例，粗略估計平均可支配收入為1800令吉，每月平均用油量為300公升，因此零售油價每滑落10仙，將增加可支配收入0.8%。

今年6月5日，政府宣佈RON 97汽油每公升售價從1.92令吉，漲至2.70令吉，漲幅78仙。隨著政府在本月16日第7度調低油價至1.80令吉后，從今年6月至今，我國RON 97汽油每公升售價共降90仙。

克制購物慾
克制購物慾望，是消費者求安然過寒冬的對策。為與經濟寒冬抗衡，逾半受訪者選擇減少購物，其次為降低汽油使用（41%），其他如兼職（39%）、減少出遊（37%）和轉向廉價品牌（23%），都是消費者的對策。調查顯示，消費者因習性使然，不太願意大砍“伸縮性”不大的消費，如香煙、酒和彩票等。僑豐投資研究因此預測，專攻中低階層市場的巴迪尼（PADINI，7052，主板消費）、Cheetah控股（CHEETAH，7209，二板貿易）、啟順造紙業（NTPM，5066，主板消費）和永旺（AEON，6599，主板貿易）等，經濟不振時銷售衝擊相對小。

有目标的大头

原帖由 糊涂 于 23-12-2008 08:53 PM 发表 Starhill 与Lot 10租户有难了，Stareit的严冬还会远吗?更新: December 23, 2008 18:04寒流來襲逼改消費模式 高收入群也減開銷報導：顏曉淇（吉隆坡23日訊）經濟寒流來襲，貫徹精打細算消費的不僅僅是中 ...

这个时候难免的，美国Christmas都很冷淡了。。。

釜头帮

月入7000千的人大多数是没有看过大蛇小便得人。
一般上他们都不是STARHILL的顾客。LOT10就有一点可能。
他们比较喜欢MIDVALLEY，THE GARDEN，PAVILION，1U。

看过大蛇小便得人同常都是二世祖，富太, 不犹米饭的人，非常富有的上流社会。。。。。。。
有多少个真真有钱人被这次风暴影响？？
如果STARHILL，LOT10 目标是7000以上的打工族。那就真的完蛋了。

糊涂

原帖由 釜头帮 于 23-12-2008 10:17 PM 发表
月入7000千的人大多数是没有看过大蛇小便得人。
一般上他们都不是STARHILL的顾客。LOT10就有一点可能。
他们比较喜欢MIDVALLEY，THE GARDEN，PAVILION，1U。

看过大蛇小便得人同常都是二世祖，富太, 不犹米饭的 ...

哈，说得倒是，7、8千在KL一带并不算太高，还消费不起Starhill高档次的奢侈品。

December 23, 2008 01:09
降息有利回酬
產託吸引力擴大

報導：陳玉燕
（吉隆坡22日訊）國內產業投資信托（REIT，簡稱產托）表現比大盤佳，單位價格下滑使回酬率擴大至9%至15%，國家銀行或再降息，更添產托回酬吸引力。豐隆研究指出，產托11%高回酬具抗跌力，今年迄今，產托平均價格下跌25%，比隆綜指的40%跌幅輕。

價格下滑更使產托回酬率提高至9%至15%，該領域資產著重在具彈性的國內經濟，因此表現獲看好。此外，豐隆研究認為，未來12個月產托將迎來利好消息，估計國行將再下調利率0.25%至0.5%，這除了增添產托回酬吸引力，更減輕債務成本10%至15%。報告指出，儘管今年產托並非是股市全然的避風港，但明年股價料持穩。

除了特定資產領域，產托即使在明年首半年的預測衰退中，仍可在高租用率情況下，維持現有約7%租賃回酬。豐隆研究指出，儘管現在是房地產下行週期，惟籌資困難將使產托房地產交易有限。該行認為，最活躍于產業交易的產托將是愛可思產托（AXREIT，5106，主板產業投資）、ALAQAR產托（ALAQAR，5116，主板產業）及桂嘉資本信托（QCAPITA，5123，主板產業投資）。

紀錄優秀
豐隆研究的產托首選為愛可思產托，主要是該行過往紀錄優秀，可處理較高風險的單一租戶工業資產。該產托強勁收購計劃，也使派息回酬率達致現有的15%水平。“最近該產托重新分類為回教產托，或在隆綜指觸底后提升流動率。”

愛可思產托獲“買進”評級，目標價達2.30令吉。
該產托今早以1.06令吉平盤報開，休市時下滑2仙，掛1.04令吉。閉市時，愛可思產托平盤報1.06令吉，成交量報65萬4900股。

淡市轉換策略 適時脫售抗跌股
馬股市或在明年下半年開始恢復，券商建議投資者逐步脫售抗跌股，轉向價格顯著走低、流通量強及基本面佳的股項（liquid fundamental stocks）。興業研究指出，投資者或在明年中才為經濟復甦部署投資組合，因此退出抗跌股、趁低累積具流通量高的基本面股，將享有長期利益。

該行認為，投資者開始為復甦部署時，傾向到最后才脫售抗跌股，因此抗跌股遭出售只是時機問題。報告指出，預測明年經濟增長將放緩至1.5%，這意味著企業存有盈利風險，但是馬股估值已接近賬面值，股價淨值比僅為1.3倍，顯示市場或已納入大部分負面消息。

首半年波動大
“2009年市場或分為兩半，首半年波動較大，下半年則是復甦期。”
該行指出，隨全球去槓桿化壓力減緩、本地信貸情況穩定及經濟下行風險消散后，可能在明年次季底，股市會開始改善。“我們預期隆綜指會在明年底走高至1000至1100點間，比過去7年的平均15.4倍本益比低5%至15%。”

興業研究給予電力、銀行及博彩業“增持”評級，惟該行指出，選擇個股是較佳的投資策略。
該行首選的5個股項，包括國家能源（TENAGA，5347，主板貿易）、土著聯昌（COMMERZ，1023，主板金融）、名勝世界（RESORTS，4715，主板貿易）、AMMB控股（AMMB，1015，主板金融）及丹絨（TANJONG，2267，主板貿易）。

電力：丹絨楊忠禮能源俏
興業研究指出，國內獨立發電廠（IPP）股價已對負面消息反應過度，政府將暴利稅改為一次過，加上需推出更親民政策重建信心，發電廠前景將相對穩定。該行指出，無論如何，丹絨及楊忠禮能源（YTLPOWR，6742，主板基建）有多元化及海外業務，協助抵銷本地電力政策改變，兩者也探討海外市場的成長商機。

目前，西亞、北非、印度次大陸、南非及東南亞都有龐大電力需求。

銀行：看好聯昌AMMB控股
興業研究預計，明年銀行業預期錄得較低盈利，惟盈利將在2010年反彈。
目前，銀行業估值低至亞洲金融風暴后水平，並從保本股轉向可提供資本增值的股項，適合長期投資者。
該行預測，高市值、流通量及基本面強的銀行股可領先復元，並看好土著聯昌，以及AMMB控股。
另外，表現比同儕出色的抗跌股，則因股價跌幅較輕，估計吸引較低購興。
報告也指出，做為經濟關鍵領域，銀行業料在股價復甦方面扮演領導角色。

博彩：雲頂名勝仍獲青睞
全球經濟放緩不會影響大馬賭場，主要因為85%賭場客戶為本地人，使盈利相對彈性大。
興業研究指出，博彩股估值已跌至吸引水平，近期雲頂（GENTING，3182，主板貿易）及名勝世界（RESORTS，4715，主板貿易）已遭過度拋售。
該行給予雲頂及名勝世界“跑贏大市”評級，目標價格各達5.10令吉及2.90令吉。
名勝世界或成為雲頂下一個海外擴張的臂膀、加上盈利前景更佳，並持有高達45億令吉現金可派發更高股息，使名勝世界比母公司雲頂更受青睞。
此外，興業研究也給予成功多多（BJTOTO，1562，主板貿易）“跑贏大市”評級，目標價為5.05令吉，主要看好該公司的強勁市佔率及股息回酬。