槟城房地产投资

October-K

新的计划，The Clovers By Asia Green, Sg Ara, 参考一下：

http://www.asiagreengroup.com/asiagreende ...
jeffanb 发表于 14-4-2012 04:30 PM

谢谢分享，知道多少钱psf吗 ？

Seiko03

请问Putra Place 如何， 如果想要买来投资， 风险会高吗 ？

jeffanb

价钱还不清楚，只知道freehold, residential title, 一个车位，~1300sf的每楼只有一间，其他的都是较大的单位。地点在desaria 隔壁，瞒近sp setia 和ideal 的，还好吧。不过我喜欢它有的绿地，很exlusive. 价钱我预测>=450psf 吧。

Asia Green 是一个很低调的发展商，这个计划几乎没有在任何一个论坛提起，我也是今天才知道。不过这个发展商看来可不是small fry, 除了The clovers, 还有queensbay买的天价地的综合发展，还有在Jalan Sultan Azlan Shah（红毛路），传说中鬼屋的时中分校的地皮。这个地皮我注意了很久，终于知道地主了。这可是沿海黄金地，旧时的百万富豪街，很期待它的计划。

还有单单它们在36-A (mansion 32 毗邻）的sales galery 就是天价地皮了，拆掉随便起个什么高楼计划都可以卖个满堂红吧。

jeffanb

Putra Place 的最大好处就是地点. 近queensbay, 也只在未来penang world city 的正隔壁.还有就在高速大道旁，连接第一，第二大桥，机场，FTZ, southbay, the light, metro east, 甚至georgetown都不远，也没有塞车问题，总之地点非常的有策略性。

建筑素质还好吧。1000sf, 客厅有点小，厨房和房间还算中规中矩。Landscape ，泳池，设施个方面都不错。neighbourhood 也不会很杂，很多在ftz, industrail park, Kulim high tech-park 的白领阶级都住那里。

缺点是leasehold, 这是最主要的，其它如建筑漆的颜色，近大路／水沟等都不是大问题。

刚launch 时卖价~170k, 三年前到>=270k, 到现在的>400k, 上幅非常快。所以说freehold/leasehold 有时候问题不大，地点才是王道。租紧从1500 到2000之间吧。

价钱还没有见底的，因为地点，还有penang world city 的正面影响。但最高峰已经过了，接下来的appreciation会比较moderate. 长久投资还是可以的。如果找得到~400k的，可以考虑。不过同一个range, 也可以考虑gold coast 低楼，~1100sf 的单位。现在在油漆，好的时候价钱肯定会上调的。以设计，景色，landscape来说，gold coast 好过putra place, 虽然比较旧。

jeffanb

Maritime Square的建筑进展的非常快，两个高楼，还有底下的商业单位已見雛型。中间后面的高楼被整栋购买了，听说是会经营酒店。旁边的高楼当初公开卖的时候也有很多单位被预订了，剩下的被有些人排了几天队当天扫购了。价钱～450psf, 不过有建筑其间免利息的配套。而商业单位方面根本没有对外销售就被私低下预购了，有点不公平。奇怪的是maritime square的超好销售和lot-28的表现是两个极端，lot-28到现在除了burger king, strawberry forever, 一间pub, 一间电脑店之外，其他还租不出去。有一间还被拍卖，惨。

其实这个地点是不错的，我很喜欢到那里跑步，非常好的靠海环境，唯一的问题就是neighbourhood吧。希望Maritime Square 能带起这个地点。我希望看到new new promenade 能旺起来，毕竟类似的沿海promenade并不多，尤其在东／南部，这是唯一的一个。

Seiko03

回复 1044# jeffanb


    谢谢你的分析哦， 好厉害 !
    不晓得500k左右的接下来还有哪些project 呢 ？

jeffanb

straits garden 的studio suites 据知反应一般，还没有售出一半的单位。unit3a 最吃香，其它的都还有很多剩下来。这证明了槟岛投资者还不是盲目的，不是什么计划都一窝蜂的跟去排队。这是我希望看到的，成熟的投资心态。

jeffanb

回复  jeffanb


    谢谢你的分析哦， 好厉害 !
    不晓得500k左右的接下来还有哪些project 呢 ？
Seiko03 发表于 15-4-2012 01:00 AM

投资还是自住？投资的话要flip还是收租？你想找什么地点？ 二手还是新产业？

seoklikee

straits garden 的studio suites 据知反应一般，还没有售出一半的单位。unit3a 最吃香，其它的都还有很多剩 ...
jeffanb 发表于 15-4-2012 12:54 PM

700psf 的studio 太over了，害我也不敢买，想象以后卖要800psf 以上才行，买symphony park好过！希望这次的市场反应能点醒他们检讨condo的价钱。

Seiko03

回复 1048# jeffanb


   小妹我是想投资， 出租或flip 都可以，所以地点无所谓。   可是现在槟城有很多单位都是空的， 感觉会不会有价无市阿？ flip 的话有风险吗 ？

jeffanb

类似的配套在槟岛是少见的，毕竟要取得6%的rental yield 是不容易，尤其还要给保证。但通常发展商如果有提供这个配套，通常都把价钱转嫁到卖价里去了。普通residential的单位是几乎很少这样的配套的，通常局限于服务式公寓或商业单位。槟岛我知道有做的是Anson Cube, 新加坡的AZEA. JB 我知道KSL City 的suites也有这个配套。

（吉隆坡15日讯）房屋及地方部长拿督斯里曹智雄促购屋者，勿轻信保证在短期内能获得6%或两年租金回酬的发展商。

“这个月房屋部共接获2至4宗有关投诉事件，发展商向购屋者作出保证后，不久又以其他借口推搪。”

他今天在梳邦出席亲民活动后，向记者这么说。

曹智雄也是马华副总会长。他说，发展商让购屋者签署协议后却无法兑现诺言，购屋者签署协议前须三思，慎防遇上这种发展商。

“负责任的发展商不需要给予购屋者任何承诺，只需按照规定，完整的交出房子。”

他建议购屋者在购屋前，先浏览房屋部网站，查询有关发展商是否拥有合法执照及准证，以免被不负责任的发展商欺骗。

Jin83

在今年里槟城的屋价会稍微下滑吗？毕竟银行在贷款方面已经开始严格了~

pokok86

投资还是自住？投资的话要flip还是收租？你想找什么地点？ 二手还是新产业？
jeffanb 发表于 15-4-2012 12:57 PM

请问 flip 是什么意思？小弟我是在槟华对面那一代打工的，打算买屋子。新货二手没问题
最主要是自主和把房间租出去
有什么好介绍？

jeffanb

请问 flip 是什么意思？小弟我是在槟华对面那一代打工的，打算买屋子。新货二手没问题
最主要是自主和 ...
pokok86 发表于 16-4-2012 02:51 AM

＂FLIP＂ 是当房产买卖完成，拿到琐匙后，就立刻卖出去的投资策略。有时候甚至屋子还在建筑其间都可以卖，只是程序上的问题。
投资建议很难说，因为每个产业都有可能找到好的单位，比如那些价钱低过估价的。但要容易出租的话，我建议沿海或接近USM一带。

jeffanb

在今年里槟城的屋价会稍微下滑吗？毕竟银行在贷款方面已经开始严格了~
Jin83 发表于 16-4-2012 12:30 AM

要看下滑的定义是什么。2011年的时候很多要出售的产业要价都比银行估价还高。2012年国家银行缩紧借贷条规后，市场进入买家市场（buyer's market), 买家有了选择，不太可能会买比估价高的屋子。这样我觉得要价会调整到和估价同一个水平。至于银行估价会不会跟着下调，这要依产业而定。
觉得短期整体价钱会平稳，但不会溢价。

jeffanb

打房
光明專欄 2012-04-15 19:37
還記得前些年金融海嘯時，各國為了救經濟，實施了寬鬆的貨幣政策及擴張的財政政策，雖然它強而有力地帶動經濟復甦，然而，亦帶來房地產價格節節上升的後遺症。

房地產成了投資客與投機客的最愛，而民怨亦舖天蓋地而來。

為了抑制房地產價格高飆，中國、台灣及香港的打房政策，毫不猶豫的對準投機客及投資客開炮，課徵重稅，讓這台因為經濟復甦而開的快車，被迫緊急煞車。

香港是於2010年11月底推出房產調控新政，它在既有最高4.25%的印花稅基礎上，向6個月內、6至12個月及12至24個月內轉售住宅開徵額外印花稅，稅率分別為15%、10%和5%。

中國則是採取了嚴格的二手房屋交易稅收政策，來抑制房地產市場的投機需求和價格泡沫，它要求各地政府制訂地區上合理的房價控制目標，這道限購令擴及所有省會級別城市及房價上漲過快地區。

為免投機客遊走法律縫隙或漏洞，房地產限購令採取與戶籍、納稅證明掛鉤來落實，例如非上海戶籍家庭，必須連續5年以上，在上海市繳納社會保險、或個人所得稅繳納證明，才能在上海購屋。

去年，台灣推出的奢侈稅打房政策，是將打房的稅包裝在“特定貨物及勞務稅”中，課徵對象包括非自用住宅、可供建築空地、商業大樓。課稅之多寡乃依持有時間在1年以下課徵15%，持有1至2年課徵10%。

簡而言之，奢侈稅是指房地產每一次在短期內移轉時，不論賺或虧，都要課徵的稅金，藉嚇低投資來降低價格，而房產稅及利息負擔會加重持有成本，與此同時，移轉的印花稅及銷售稅亦會增加交易成本，這些做法都會大幅降低炒房者的利潤，嚇退投機客，讓房地產降回合理範圍，或避免有價無市之窘境。

檳城房價近幾年高飆，動輒百萬令吉，對於月入少於3000令吉者而言，置產已是伸手不可及的夢想。雖被投機客炒作的房價，已因地區的搶手性，開始出現有價無市之疲軟局勢，然依舊不符合理價格範疇，有心置產者依舊得觀望，或被逼延後實現心願。

政府該做的沒有做，小恩小惠的幾百元，早已因通貨膨脹顯得微不足道，何不向上述國家打房政策看齊，至少也像新加坡一樣；凡在1年內轉售者，印花稅從原本的3%大幅拉高到16%，打擊投機投資，讓人民省更多，也有機會實現置產願望，這才實際。（光明日報／好評‧文：張清菁）

jeffanb

华人怕事的心理是很难改变的。再说，真的出了什么事也没有人能保得了我们，这点我们的友族就安乐多了。


黑社會經濟轉型
光明專欄 2012-04-15 19:13
以前的地痞流氓窮兇極惡吃霸王餐，向商家鳩收保護費，過年送帖帶柑要紅包，這類手法已逐漸不時興。

黑幫既然是私會黨，這個“黨”意味著有組織，有組織就有動員能力，互相呼應，結起伙來就是有策劃的行動。過去，非法跑馬機盛行時代，撈偏門的就羅致年輕人看場，但跑馬機一度給警方掃蕩得沒有立足餘地，他們又得重新組織起來發展其他“事業”；有的轉型干大耳窿，培訓心腹放賬，招攬打手“收數”。受人錢財與人消災，馬仔偶爾要潑潑紅漆，或是對屢收不還的債仔動武，都是份內的事。

但是，各旗頭相互競爭，生意利潤就分薄，所以就得摸索“窿路”。黑社會經濟轉型比政府早十年八載，黑幫受到社會動態的改變，為了擺脫經濟瓶頸，他們都不斷尋求契機轉型，以便繼續維持幫派人馬的生計。

近年來，一些有商業頭腦的、具有黑幫背景的大哥，自我轉型到新建竣的住宅區，以承包新宅裝潢為撈財之道。基本上，黑幫都得到屋業發展商隻眼開隻眼閉的祝福，在有入伙紙之後及交屋給業主這段時間，展開促銷。

早在十年前就存在

由固定的裝修公司負責壟斷業務，一般叫做“包場”。這一“包”，就是嚴以阻截“閒雜”的公司向屋主招攬裝修生意，唯我獨尊。如果外來者拿到合約，也由包場的轉包運作或是從中抽傭。這種規矩早在十年前就存在，起初不懂行規的裝修商還跟包場的理論生意各有各做，直到給人搞破壞或頭破血流才知道世途險惡。

多數業主都把包場的標準裝潢看得很專業，因為他們確實有專業人才按照業主的需要而辦，只是價錢抓得夠硬。由於包場的在鄰近有臨時辦公室，屋主也不管他們甚麼背景，反正要在此處出入平安，也就認了。

但是，這種不成文的規矩也只能在華人社會中獲得認可，其他族群的業主根本不瞭解黑幫規矩和文化，也就不會屈服於包場的勢力。

最近，檳城峇都蘭樟中央花園的中廉價組屋，一名59歲巫裔男子不堪駐守該處的34歲華裔男子的阻擾，強制他裝修而報警，警方成立特工隊逮捕了這名私會黨。

當大馬建築商公會受詢，承包商憑藉惡勢力做生意時，會長關和貴表示從未接獲投訴，這純屬是獨立個案。

息事寧人助長歪風

但大馬房地產商會檳城分會主席陳福星卻不排除這種類似收取保安服務費用的行業。只是，房屋發展商和裝修並沒有直接掛鉤，他們也沒有適當的地位處理這種糾紛，只能交由警方法辦。

新建竣屋業的包場，其實存在多時，但總是因為屋主為了息事寧人而使這行業根深蒂固，橫行霸道。

一些“斯文人”嘗過惡勢力的刁難之後才明白黑幫的轉型，已深入到住宅區找吃。檳城警方向裝修包場開了第一鎗響，但這只能鎮懾一時，沉寂之後，黑幫又會捲土重來。也許，他們今後會眉精眼企，不輕易向其他族群屋主施壓，但還是會以華制華，做這壟斷生意。（光明日報／好評‧文：林放）

jeffanb

小公寓成檳島新趨勢? 短期内我觉的槟岛人还是难以接受的。除非地点和整个计划非常吸引人，如The Light, E&O, 那可能另当别论。Straits Garden 的销售成绩已经证明这一点。


地價高漲 建商轉型 小公寓成檳島新趨勢
北馬 2012-04-13 17:16

■面積介於404至612平方呎的小型套房計劃Straits Garden反應非常熱烈，目前已有1500多人登記。
（檳城13日訊）隨著地價高漲，可負擔價格的房子又供不應求，房產發展商開始轉攻屋價較有吸引力的小面積房屋單位市場，讓人民可以較容易置業。這種“小巧”的公寓單位，預料未來將成為檳城屋業的發展新趨勢。
馬來西亞房地產發展商會檳城分會主席拿督陳福星接受光明日報訪問時說，過去數年檳州房產業價格飆升，引起不少議論，包括中低收入者無能力購屋置業。因此，可負擔房屋計劃一直是市場的發展焦點。
不過，基於檳島地皮短缺，而且地價、工資、洋灰等建材成本逐年提高，他認為產業價格即使不會大漲，也不可能下跌。
“加上州政府在新的房屋發展指南，即建築物容積率中，允許每1依格地段可興建面積達2.8依格即多達87個單位；而且政府也允許發展商在同一棟建築內建有不同面積的單位，即20萬令吉的單位5%、30萬令吉10%及50萬令吉5%等。因此現在發展商已可興建更高密度房屋，自然無需再建更大，而是更小和更多、相對更廉宜的中價房屋。”
他表示，其實吉隆坡一帶早在幾年前就已陸續推出單位面積傾向於較小及中型款式的房屋，面積小了，價格自然是有能力負擔的水平。

陳福星：順應市場需求

他說，目前檳城面積不超過1000平方呎，價格也少於70萬令吉的產業計劃最受歡迎，而未來的趨勢，則是發展商推出400多至600平方呎的一房、兩房，價格又不會超過50萬令吉的小單位。
他指出，這類房產將成為城市年輕家庭或單身上班族的首選，例如一般年輕剛出來社會工作的上班族或年輕夫婦等，無法承擔50萬令吉以上房產，但又講究生活品味，所以會選擇比較可負擔的小公寓。
“這個新崛起的發展趨勢，主要是順應市場需求，因此相信未來建築面積較小的單位如服務公寓、套房將日趨普遍。”

鄭婷婷：小單位易負擔

恆大置地執行董事鄭婷婷也說，檳島可發展的地皮有限，造成地價越來越高，肯定的比較小型的單位將越來越普遍，也讓比較嚮往住在城市的島民或小家庭負擔得起。她相信將來檳城的產業將趨向較小型及高密度發展，房產高度需求也將使產業價格越來越高。
她說，檳島的地價與吉隆坡相差無幾，如今也慢慢朝向國際大城市發展，加上是世界文化遺產城，在政府積極招商下，外來投資與工作機會也增加，地價會不斷攀升，未來房產將隨新加坡與香港步伐，越來越小型的房產才能讓人負擔得起。購屋者目標包括小家庭的島民、工作或投資者（外州或外國人），蘇活族（SOHO）、馬來西亞第二家園計劃者（多為退休者）。
她說，他們就是看中這個趨勢，所以也在檳島日落洞推出首個小型套房計劃Straits Garden。這個計劃共有230單位，面積介於404至612平方呎，共有7款設計，價格從28萬8000令吉起跳。
“這個預料在本月尾推介的計劃雖然在檳城還算是新產品，但反應非常熱烈，目前已有1500多人登記。”
為增加吸引力，套房特點包含室內裝修、家具與電器，並可享用多種休閒設施如游泳池、健身室、景觀花園等。預早購買者也將享有在施工期間免付銀行利息，以及高達2萬令吉折扣。
“依目前的趨勢來看，如有機會我們還會興建類似的小單位套房，相信不久的將來也會逐漸普遍，讓更多人有能力買房子。” （）

jeffanb

＂炒楼花＂，很有趣，80年代在香港风行一时的炒房方式。马来西亚的新房产买卖也是变相的＂楼花＂， 因为我们是以先卖后建的方式来交易的。买的时候很多时候就只看个图，就成交了。地产商接下来建不建得成，或有没有阅现部分承诺，这就看运气了。这就是为什么会有接下来一大堆的问题存在。

但这种炒做方式，其实马来西亚的某些发展商和特定有关系人物，和那些所谓的地产投资俱乐部都在做的。屋子还没建，有时候已经转手几次了。最后签S＆P是受害者，可怜的是很多时候还不知道发生什么事。

炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。炒楼花，属于舶来品，原为香港楼市用语，因为香港施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。期房制度在上世纪80年代末传到了深圳，炒楼花也跟着传进来。是指买家在楼盘没落成之前，只用花费数量很少的订金，同开发商签订预售合同，订下一套或多套单元，之后转手卖给他人，从中赚取差价。

http://www.hudong.com/wiki/%E7%82%92%E6%A5%BC%E8%8A%B1

jeffanb

最近有间在Tg Bunga 新建成的公寓的问题真的是对买家非常不公平的。拖延了整两年，终于建好后，赔了利息也就算了。但发展商对车位与及foyer的处理方式非常不透明及非专业，一开始就有对买家特意隐瞒及误导的嫌疑。中间还有些增加电插头，装修的方案也不很妥当，虽然并没有强迫兴致。

这个KL发展商当槟岛人没见过世面好骗，好欺负？希望买家能够以法律的程序来对付它。这个发展商好象还说未来要在槟岛购地进行新计划， 算了吧。希望大家能做个借鉴，小心这个发展商，