本帖最后由 AK- 于 2-1-2012 09:55 PM 编辑
《財务教育》特辑5篇：（五）不可不知的买屋资讯
投资致富 2012-01-01 19:55
买屋，可能是许多人一生中所做的最大笔交易，也可能是你迈入成年人阶段后，其中一项最需要深思的財务决定。
这虽然是件让人兴奋的事，尤其是购买第一间房子，但许多相关的繁文縟节，却是你千万不能忽视的，甚至必须比买车来得更为谨慎。
为此，本期《买屋篇》將为读者提供关於买屋及相关融资的一些资讯，希望你在迎来首间房屋的同时，也省去许多不必要的麻烦，一劳永逸。
买或租？
当然，若你拥有足够而稳定的收入，买间属於自己的房子当然是最佳选择；但若你的收入仅仅能勉强支付分期付款，又没有足够储蓄来应付突发状况，那么，你可要好好想想“买或租”的问题了。
而且，自行拥有一所房子的负担，除了“金钱”开销之外，还得牺牲一定程度的“时间”及“自由”，这点你是否考虑过？
当你拥有一所房子，意味你必须打理一般维修及保养工作，包括许多微小的房屋提昇活动，如粉刷、更新必须设备及保养等工作，都会
增加你的金钱及时间负担。若房子是租来的，维持工作及费用一般皆由屋主承担，你也因此省去许多麻烦。
此外，由於房子流动性较低，买屋也同时意味你將被房子束缚在某个定点，不像租户那样能隨意搬迁，而且，若你对新邻居有所不满，可能会发现自己被“卡”在房子里，一直到相关房子价格上涨，让你能脱售为止。
最后，许多意外因素都可能让你的房屋价值下跌，也是身为屋主必须承受的风险，你最好评估自身需要及財务情况后，才来决定“买或租”答案，这样能助你更接近自己的生活情况及財务目標。
甚么时候该租房？
●当你不能承担分期付款或贷款头期时
●当你预测產业市场將放缓时
●当你找不到合適的地点来购买房子时
●当你不想为维持及维修费用伤脑筋时
房產投资须知
投资產业能成为建立財富的有力工具，但自然也具备特定风险，下列是一些买屋最常见的一些问题：
●甚么样的產业才能增加投资价值？
●该期待多少租金收入？
●能不能处理长期拥有產业所带来的负担，包括维修开销，尤其是在现金流不稳定、產业未能成功出租的时期？
●由於房子属於非流动资產，不能快速脱售，这是否会在急需现金时造成问题？
为了投资用途而购买產业，相关住宅地点必须是首要考量因素，坐落在优秀地点的產业，如具备交通方便、基本设施、安全等特点，让你更容易寻获租户，並取得良好增值回酬。
不过，若是计划藉脱售房產来获利，你必须意识自己可能为此被徵收產业盈利税（RPGT）；根据2012年財政预算案，2年內脱售房屋，业主需缴纳10%產业盈利税；2至5年內间產业盈利税为5%，超过5年则可避开这笔税务。
承担身为屋主的责任，可不是项简单的工作，你可能面对租户迟缴租金，或对他们有所不满等问题，此外，你还得同时处理维修、租赁合约、或报税等工作。当然，你可以雇聘专业人员为你打理这些琐碎事务，但这自然也变相加重你的財务负担。
財务及非財务考量
一般来说，购买房屋前的主要考量，可分成財务及非財务2种，包括：
非財务考量
1）產业地点
你必须决定你要住在哪里，及適合甚么样的邻居，当中可能有许多影响你选择地点的因素，包括：基本设备如商店、银行、邮局、学校、医院、休閒公园等；公共交通设施；与工作地点的距离；交通情况；治安。
2）產业种类
產业大致上可分成有地及高档2种；有地產业通常价格较高，尤其是那些靠近城市地区的有地產业，高档產业的財务负担则一般较轻，不过，有地產业的升值速度常比高档產业来得要快。
3）拥有权种类
当你购买永久地契產业，你能无限长时间拥有相关產业；至於租赁產业，则只能让你在特定时间內持有產业，一般来说最长期限为99年，在租赁期届满后，租赁產业被有关单位回收，除非租赁权被更新，为此，永久地契產业通常比租赁產业更高价值。
4）地契
地契是你拥有房子的证明书，买房时，你必须注意发展商会否同时將地契转到你名下。
购买有地產业將获得个人地契，而公寓则会提供分层地契。强烈建议你在购买房子前问清相关房子的转移权限，或是否设有其他限制。这些可能影响房子的日后转移或销售能力。
因此，在预付任何订金前，最好先徵询律师或其他熟知详情的人士意见。
5）发展商的信誉
大多数发展商都会为新產业计划採用“先售后建”策略，因此，相关发展商的过往发展纪录非常重要。
可以的话，最好先彻查相关发展商过往运送纪录是否准时、做工的素质、是否提供事先承诺的设备、过往买家的满意度，还有最重要的一点，若发展计划半途腰斩，买家是否仍需要背负银行已派给发展商的贷款责任？具备良好信誉的发展商，一般都会为自身產业徵收溢价。
財务考量
1）个人財务面
记得评估你的现金流和个人净值，確认財务地位，因为，个人財务情况是买房最基本，也是最重要的考量因素，相关结果將成为你是否適合实践买房大计的指標。
2）首期付款及其他相关成本
假设10到20%的首期付款是比较合理的推测，你也必须预备另外5至10%资金作为相关费用，比如手续费及印花税等。
你可以透过储蓄或投资户头，甚至是公积金的第二户口中提出资金来缴付首期付款；欲从公积金户头中提款，可以向邻近的公积金办事处提出申请。首期付款额越高，贷款成本也就越低，这是你在缴付首期付款及制定摊还期时，必须慎重考虑的因素之一。
3）贷款配套適用度
大多数人都会透过贷款来融资买屋余额，但在进行贷款前，最好事先评估你的债务／收入比率，尝试將你的每月份期付款总数，维持在总收入的40%以下水平。
若你目前正缴付车贷，则更需要进一步评估是否有能力借取其他贷款，若高教贷款、车贷及其他贷款总数已触及“舒適摊还”顶线，那你可能需要挪后买屋计划了！
屋价＝RM250,000
首期付款（10%）＝RM25,000
贷款（90%）＝RM225,000
利率＝每年7%
贷款期限＝25年
就上述情况计算，你的每月份期付款为1千590令吉，而根据40%法则来说，你的每月收入必须至少要有3千975令吉，才能负担得起这间房子，诸以类推，你就能对自己能买些甚么房子，有个概念了。
此外，上述假设情况是以你没有其他贷款为基础。因此，若你肩负其他贷款，则必须自行作出衡量及调整，並將所有债务纳入考量。
比如说，若你目前每月车贷付款为938令吉，外加房贷1千590令吉，总额为2千528令吉。同样地，根据40%贷款法则，你须要有至少6千320令吉收入，才能同时负担2项贷款。
4）贷款种类
评估完贷款能力后，你可以开始查询市场上的贷款配套，然后根据需求及自身情况选出最合適的配套。
这听起来好像有点复杂，毕竟各种贷款配套实际上大同小异，大多数人可能还真不明白当中到底有甚么差异，但只要多花点心思逐步瞭解，人人都能明白的。
你可以比较不同银行甚至贷款配套所提供贷利率，也可以打听银行是否提供任何优惠，包括准时偿还贷款奖励或其他形式的回馈？
值得留意的是，根据国家银行出台的《负责任的贷款指南》，银行將在2012年7月1日起，降低提前付清贷款的门槛，即提前解约费（Early Termination Fee）仅能反映金融服务產品带来的成本，相信这项条例有助於购房者加快清还房贷。
至於投资用途的產业，则最好儘量压低房屋贷款比（LTV），这是由於当房价大幅下挫时，银行可能要求你减少贷款余额或提供额外保障，让房屋贷款比符合银行设定的水平。
结语：终於！长达5期的《財务教育》系列圆满落幕了！不知道读者是否从中领悟了些甚么？理財可是一辈子的事，绝不是看几篇文章就能轻易搞定的，只有持续性加入“努力”成份，理財任务才能功德圆满。加油！
| 你知道吗？
房屋贷款保险（MRTA）
这是一项一次性贷款保险，能在贷款人死亡或终生残废时，自动替贷款人缴付贷款余额。
房屋贷款比（LTV）
房屋贷款比能被詮释为贷款总额；一般来说，银行愿意融资相等於90%房屋价格贷款额，但也可能因產业种类、现有贷款及贷款者的还债能力而有所差异，而贷款额及房价之间的差价，你必须用现金缴付。
基本贷款利率（BLR）
基贷率是银行在考量资金成本及其他內部开销后，按照固公式所算出的利率，每当基贷率出现变动，偿还额度也將隨著增加或下滑，贷款期也可能被延长或缩短。
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（星洲日报／投资致富‧理债教室）
http://biz.sinchew-i.com/node/55515
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楼主
发表于 3-1-2012 08:50 AM
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。。。。。 我的名字被玷污了。。
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你的答案，你可以看这个新闻内容，.gif)
先不考虑是否是大选将至所为，不过如果家庭收入低过3k 的话，可以去买这档基金。但它的风险性在哪里，我就不清楚了。
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KL区的网友们真好。。。好多学习课程在KL都有得上。。。羡慕。。
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黄金投资，每月给付利息1～2%。。已经传到新加坡了。。
发表于 23-2-2012 01:36 AM
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