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ken77

做什么 这样恐怖的啦。。。 吓死人。。
cellowei 发表于 30-11-2010 01:48 PM

    是真的。。我是来自小地方。。。我很pure 的。。。毕业过后， 我遇见的事情一单比一单令我傻眼。。。一路上遇见不少的牛蛇鬼神。。。。我也是希望可以象你们一样走一条平坦的路。。。但是， 我没机会。。。
以前我不信命运， 我觉得是迷信。。。今天我绝对非常相信命运。。。。不由的我不信。。算命说，我还要挨到２０１２年五月才会开始好转。。。

cellowei

是真的。。我是来自小地方。。。我很pure 的。。。毕业过后， 我遇见的事情一单比一单令我傻眼。 ...
ken77 发表于 30-11-2010 02:05 PM

某种程度上， 我们蛮像的啦， 我一毕业就到KL半工读（我还记得毕业典礼是在10号，13号电话应征， 我14号就飞到KL， 15号开始做工。）
眼看我的朋友一个个“路过”KL（出国念书）， 有一些在临走前， 都要来我做工的地方（mid valley）来酸我。。。 刻意讲我这样可怜， 做sales girl卖笑， 还要做cleaning job（眼镜行)， 跟外劳一样。。那时的我， 真的是很伤心又觉得很委屈， 很多时候都躲起来哭到半死。 一路走来， 在KL那里遇到很多好人， 也遇到很多贱人。。 也学了很多东西。
虽然现在我离开KL了， 不过我在Kl的经历， 是改变我一辈子的事情。当年那个Pure pure的我已经不见了咯。。。
时间过得很快的， 希望你的日子一天比一天过得更好～

ken77

某种程度上， 我们蛮像的啦， 我一毕业就到KL半工读（我还记得毕业典礼是在10号，13号电话应征 ...
cellowei 发表于 30-11-2010 02:22 PM

    我也想哭。。。 but 我已经没泪可以流了。。。我已经失去快乐或者伤悲的感觉

ken77

主题：如何当一个聪明的房奴

source：
http://forum.xitek.com/showthread.php?threadid=414478

最近几年国内房地产业非常兴旺，越来越多人第一次拥有自己的房子，房价也以惊人的速度高涨，一个专有名词出现了：房奴。

综观这些现象，以我过去二十多年在国外国内购房的经验，我发现其实这当中有不少问题是由于部分购房者在个人理财和购置物业上经验不足和一些错误理解所致。在此我愿意分享我的一些痛苦和快乐经验，希望对准备购置尤其是第一次购置物业的提供参考。

1）如何不成为房奴？

与其说这是房地产价格的问题还不如说这是一个个人理财问题。以我最近几年在国内购置物业的经验和观察，我发现国内的朋友缺乏一个正确的负债概念。最简单的一个问题就是到底贷款占收入多少才合适，我没有发现国内一个统一和公认的标准，无论银行还是在国内刚刚开始的个人理财咨询业务。

我们不妨借用一下美国经验，美国联邦储备委员会（Federal Reserve Board）给银行和个人提供了一个个人房屋贷款统一标准，就是所谓的28－36准则。其中的28是指个人房屋贷款月支出最多占税前总收入的28％，这里的支出部分包括房屋贷款利息、本金、贷款保险和房地财产地税（每年交付）；而36是指所有个人负债月支出最多占税前总收入的36％，个人负债包括房屋贷款和其他如汽车贷款和信用卡等的总和。这个28－36标准被所有银行严格执行，否则银行自己会增加它在个人房屋贷款的风险。部分银行还增加了一个33％准则，就是如果申请人信用好而又没有其他房屋贷款的话，房屋贷款比例可以提高到33％，但还是要遵守36％的比例。

在这样一个大前提下，理财专家还建议所有的房屋相关开支不应该超过40％，包括贷款、保险、水电煤气等开支。

国内银行的房屋贷款业务还在新兴开始阶段，对控制贷款风险还不够重视。此外对个人收入证明也是非常随意，这导致很多消费者先考虑要买什么房子而不是先考虑自己能买多贵的房子。很显然对所有人来说房子越大越贵越好，在缺乏一个客观限制（银行贷款限度）机制下，部分消费者很容易超过自己的承担能力。如果你不想当房奴，首先你要约束自己，不要超过自己能够承担的能力，严格遵守1/3（33％）的贷款比例。

当然这个非常松懈的贷款环境给予一些房地产投资者一个非常大的空子，这是话外题了。

问题是，如何抵挡那些超过你承担能力房子的诱惑？

2）一步到位害人不浅！

我发现一些初次购买房子的都有这个一步到位的错误想法，工作没几年的小两口还没有孩子的家庭就在考虑购买100平米的三居，为自己未来的孩子和退休的父母准备。他们以为买房子如同结婚一样一生只有一次，或者看着天天在涨的房价担心未来买不起所需要的房子。

除非有特别的社会性事件如战争，个人收入通常要经历一个反扣碗形状的曲线：刚开始比较低，随后的10年高速增长，然后进入一个平稳阶段，最后退休后减少。对于还在收入不断增加的年轻购买者来说，他们应该选择适合自己3－5年计划的房子，等将来收入增加家庭结构改变以后再升级到更大更好的社区。在国内还没有推出永久性房地产增值税之前，每隔3－5年换一间更贵的房子不需要交多少税，因此这种升级（trade up）行为应该是年轻收入增长型家庭所采取的模式。

我毕业半年后买的房子的价格是我工作10多年后购买房子价格的1/6，在此之间我换了三次，每次都是越来越贵，越来越大。当然其中有一间我也当了两年房奴，也是错误认为要为小孩和父母准备，痛苦的教训。

3）为别人装修

了解到买房子不是一辈子才干一次的事情以后（如果你已经退休本文不适合你），我想讨论一下装修。国内出售大部分的房子都是毛坯房，因此全国的房奴都要经历一个痛苦的装修过程，而装修成本可占房价10％以上。正因为自己要参与装修设计过程，因此一些人在装修时过分强调个人化而浪费钱财。要记住一点，若干年后当你卖房子时别人不一定会欣赏你自以为很得意的餐厅吊顶，或者那些大红大绿的墙纸。如果仅仅从经济角度出发，越简单越大众化的装修风格越合适。你后面的卖家不会为你的个性化多付一分钱。

我不是绝对反对个性化，你只要明白了为自己的装修风格所付出未必能够收回成本就可以。而且什么是“大众口味”也是一个与时代相关的概念。美国70年代经历了石油危机，因此那个年代修建的房子室内高度很低，窗口也不大，室内色彩也倾向于深颜色。而到了80－90年代以后走另外一个极端：落地窗跃层和5－6米高的客厅，浅颜色为主流的室内装修风格。

4）地段地段还是地段

初次购买者比较容易被开发商的样板间所诱惑，往往容易犯走进森林只看见树木的错误，看见一个设计很好的房子就轻易动心。记得网上看到有人问为何房子旧了以后价值还会增加，这是典型对房子价格的误解：按照建筑成本来判断价格。全世界房地产业里面被崇拜的一个真理就是“地段、地段、还是地段（location, location, and location）”，也就是说房地产价格，尤其是未来的价格和房子（社区）所在的地段有非常紧密的关系，这对二手房尤其重要。

我记得很多年前我买了自己第一间房子后去美国加州出差，同学带我去硅谷的一个小镇：Palo Alto。他指着路边的一些小房子说这是硅谷第二贵的小区（第一贵是Saratoga，一个半山区），我看到那些小房子至少有20年的年龄，外表普通，而且房子结构太低太小，还不如我自己在美国东部刚买的共有公寓。结果同学告诉我这些小屋子的价格后把我吓一大跳，比我的贵10倍。他解释其实原因很简单，这个小镇就是著名的Stanford University（斯坦佛大学）所在地，也是一些美国著名高科技公司总部所在地如惠普，因为地段好所以就有这样的价格。多年后我重访斯坦佛大学，那些小屋子仍在，外表还是那个老样子，院子收拾得干干净净，车库门口停的全是昂贵的豪华车，最低价格100万美元。

看官也许要问，什么是好地段？这个没有什么硬性的统一标准，好地段就是大家喜欢的地方。在美国通常和中小学校区相关，成绩越好的地段房价越高，因为和国内相似学生就近录取上学。当然自然风光也是一个重要因素，上海的汤臣一品敢卖15万一平米固然和大量使用高档装修材料有关，但更重要的是它号称有黄浦江第一景的位置。在国内我发现地段和周边配套设施有关系，学校、医院、商店、交通等。

那么对于普通百姓来说如何判断一个新开发的地段能否以后成为一个受欢迎的地段？除了听销售人员吹嘘以外，更加重要的是自己去调查研究，把精力集中在几个方面：由政府控制的周边设施规划，如道路、医院、学校、商业区等。不仅仅是已经建好和正在修建的学校医院商店，而是未来规划中的。我们在深圳购买的一个楼盘当时也没有关注周边环境，结果去年附近修建了一个实验高中，号称是全深圳前十名。中学开学后我们所在的小区整体价格三年内翻了一番，尽管深圳整体房价才增加了30％。当然这是运气了，之前我们买的另外一个就没有这么好。

关注周边未来规划还有一个重要目的：减少负面影响所致的风险。我看见太多业主与开发商或者当地政府发生纠纷，就是因为他们没有被告知附近10年前已经被市政府规划了要修变电站或者立交等负面消息。当然主要责任还是开发商，因为作为一个普通消费者很难得到这些规划信息。可喜的是经历过太多纠纷和官司后我开始看见一些开发商在出售楼盘时也同时公布所谓的风险，包括周边未来计划。

我在美国购买最不成功的一个房子就是这样，当时我选择了一个邻街角落的房子，因为它只有两个邻居而不像其他有三个邻居。结果3年后社区附近一个新修了一个很大的社区，我家前面的路被拓宽成为了一条通往那个社区的主干道。到后来我因为工作原因搬家去另外一个州时那个房子卖了6个多月才成交，因为大部分人虽然喜欢所有一切，就是因为房子太靠近主干道这个原因放弃了，连价格他们不愿意砍。顺便说一下，这也是我前面说当过短期房奴的那个房子，犯错误没有问题，犯一次就够。

5）宁当龙尾不当鸡头

这个规则原文是买贵社区里面最便宜而不买便宜社区里面最贵的。这个规则在国内是否适用我自己还没有亲身体会，它的道理很简单，做龙尾你房子价格会被龙头所带起，做鸡头你房价会被鸡屁股所拖累。

6）70年土地使用权担忧

还有一个一直被反对拥有房地产派鼓吹的误点：70年土地使用权。他们的观点是，国内百姓买下的房子会贬值，因为使用权只有70年，而随着时间房子会变旧其价值降低。

这个观点有几个错误，房价不仅仅是构造的物理成本，使用权本身也是价值之一。不同地段的使用权价值显然是不同的，越多人喜欢住的地方其使用权价值越高。全世界都一样，房子会增值不是构成房子的物理部分，砖头、水泥、钢筋等只会贬值。

至于70年使用权以前大家还有担忧，在2007年通过的《物权法》中的第一百四十九条对此作出特别说明：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

尽管物权法中并没有对续期的土地使用费支付标准和续期年限，以及如何续期等细节问题予以规定，但“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被强行收回。

7）房价泡沫？

这是当今最热闹的话题，我相信没有任何一个专家能够准确判断多少钱一平米以上是泡沫，多少钱以下不是泡沫。这是一个非常复杂的宏观问题，而且任何泡沫都是在泡沫穿破以后才是泡沫，没有破之前都不算。作为消费者我们都担心中国的房地产市场是否会和当年日本东京和香港一样，几年内跌了40％甚至更多。

先从宏观角度发表我个人的肤浅看法，我认为只要你买的是给自己住的房子而不是从事房地产投资你大可不必担心泡沫。人总是要住房子的，总不能因为担心未来就住山洞。

有人会反驳如果泡沫即将穿破我们应该租房子啊？

在回答这个问题之前我倒是想讨论房租与房价的关系。我个人认为一个地区的房价是否有泡沫成分可以看房价与房租的关系。简单地说，如果一个单元按照正常按揭比例购买后每月总支出为2000元，如果房租也在这个范围上下的话我认为房价合理。从投资角度的行内术语是正资金流（positive cash flow），就是房租高于按揭付款。这是最合算的事情，因为租客帮你付贷款后你还有钱剩。但如果房租只有按揭的几分之一，这说明这个地段对这个规格房子的需求和其价格有比较大的差别，房东每月要亏钱，这就是泡沫。在这种情形下租当然比买合算。

租比买合算的另外一种情形就是你有回报更高的投资方式，你把本来应该首付房子的钱拿去投资，若干年后的回报远远高于房子的增值。这里我不想太深入讨论，因为还要牵涉到房地产投资的一个技巧：杠杆原理。我建议大家还是把个人房屋贷款和房地产投资分开，前者是给自己住，后者纯粹是一个投资行为。

是否有泡沫成分另外一个参考就是看入住率，但对于购买新楼盘的就不容易判断，而且房地产商公布的购买率数据水分太大。比较保险的就是那些进入二期、三期的楼盘，你可以看前面的入住率。当然如果一期卖得好入住率高二三期价格一定也会起来。这和股票市场一样，风险越高回报越高。

罗罗嗦嗦写了这些，希望对大家有参考价值

ken77

[经验交流]房价涨到买不起，就该房租涨了。别操心房价了，该担心房租了。

转贴一个吧，天涯的一个帖子：
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/213171.shtml

用几句话说说，所谓城市化下房市的发展轨迹：

　　1、每年有大量人口涌入城市，大家去买房，地方有限，房子不够住的，房价就涨了。
　　2、房价高到买不起了，房价就涨不动了。
　　3、买不起房，涌入的人口都去租房，房租就贵了。
　　4、房子贵到租也租不起了，人就不往里面挤了。
　　5、人不往里面挤了，房价和房租就都不涨了。就消停了。
　　
　　 这样，经过几次循环折腾，城市人口房价房租达到平衡，房价就主要和通胀率以及经济形势有关了，和现在的欧美差不多。
　　
　　 现实会复杂一点，可能会有几个循环，但总体来看就这么回事儿。
　　
　　 现在，房价涨得差不多了，如果再涨个30－50％（这个幅度可以商榷），估计一时半会大家就买不起了。买不起就不涨了。买不起，所以就新来的都该去租房了。所以房租就快要涨了。
　　 该操心一下房租问题了。
　　
　　 从前我就讲过，要当心所谓“租售比”将来以“涨房租”而不是“涨房价”的形式变得正常。当时懒得分析这事，所以有些同学觉得这事不太可能，或不够重视。
　　　　房价涨到买不起，是房租上涨的重要条件。现在条件已经接近“成熟”。所以详细说说这事。
　　
　　 这是我在别的帖子里面的回复，贴来看看。　　
　　　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　
　　　　 如果你目前租房住，就一点不担心将来租售比变得“正常”？
　　　　 如果所谓租售比正常，不是以降房价而是以房租增加的形式实现的，那会怎么样？
　　　　 万一房价没降，租金逐步提高到和现在租售比相匹配的程度，那会怎么样？
　　　　 这个可能我在这帖子最初就提出来过。有些同学偏偏不信。
　　　　　　
　　　　 大城市的房价上涨的主要推动力，不只是收入的提高，还有外来人口的增加。盖房子的速度跟不上人口增加的速度，所以供需矛盾紧张，所以房价上涨。
　　　　 房价为什么会继续涨，是因为人们还买得起，等买不起了，自然就涨不动了。
　　　　 如果房价涨到绝大部分外来人口都买不起的时候（这日子已经快到了），新来的人口，包括大学毕业生会怎么样？
　　　　 租房是唯一选择。租房的人越来越多会怎么样？房租上涨。直到上涨到租房未必比买房合算多少的地步。
　　　　　有没有这种可能呢？
　　　　　　
　　　　有些同学不太了解房地产的特点。这玩意也叫不动产，它有个特点是，它是完全差异化的商品。即使增加供给，有些东西也是不能被替代的。比如，你在十环外盖多少房子，也不能完全缓解对二环房子的需求。
　　　　在城市人口不断增加的情况下，zf即使把土地敞开供应，也只能部分缓解房价上涨的速度。而不能完全降低房价。
　　　　因为市中心的地是有限的，在十环盖的房子，不能替代二环的房子。正如在长沙多盖房子，不能解决北京的房子需求一样。所谓不动产，就是这个意思。这和汽车不一样，市场有需求，可以无限生产。每辆都一样。更何况，现在zf连在郊区敞开供地的意思都没有。
　　　　　　
　　　　　不同地方的房子，会给房子带来不同的收益。这玩意叫地租。请注意，这不是房租。比如，在中心区的商业和公司会带来更高的经营利润，你在王府井开店，和在燕郊开店挣钱水平差别是很大的。我指的是这种收益，当然也包括你可以方便去天安门逛逛，孩子上个好学校之类的。
　　　　　这种收益，不止是商业房产。也包括住宅。比如，你想在王府井开店，跑到十环外去住，你这店是开不成的。你想要在什么中心区的所谓五百强公司上班，工资很高，但你告诉人家，你住在河北，人家恐怕是不敢要你的。
　　 能不能在王府井开店，能不能在五百强上班，这就是房产的地租收益。如果没房，但想得到这种收益或便利，你就只好租房。花钱去购买你在王府井开店或者在cbd上班的机会。
　　　　　　
　　　　由此产生了所谓的极差地租和垄断地租。越是中心区，越是不可替代的地方，其地租的垄断性越突出。寸土寸金，寸土必争，就是这个意思。完全不能以盖那房子用了多少水泥钢筋衡量。所以，不要看着它物业价格很高愤愤不平。
　　　　这种垄断性的地租收益，是以所有权确定的。谁有物权，谁得到收益。租房的，是用钱去临时购买这种收益或者便利。
　　　　城市化进程，是个人口涌入城市的过程，也是个不断提高级差地租，强化垄断地租的过程，租房，看似当前成本低，但最大的问题就是，你没有所有权，不能把这种地租收益固定到自己手里，将来很可能被迫以更高的价格去购买。
　　　　 通俗点说，即使当前看起来租房更合算，但是谁也不能给你保证房租不涨。自己说了不算。
　　　　　　
　　　　 为什么房价会涨？除了租售比，人们更看重的是这种垄断性收益的所有权。去年，我在另一个帖子里面讲，目前的买房，就是城市化进程中的资源争夺战，城市卡位战。也是这个意思。

cellowei

我也想哭。。。 but 我已经没泪可以流了。。。我已经失去快乐或者伤悲的感觉
ken77 发表于 30-11-2010 02:27 PM

    不要这样啦， 做人最重要还是要乐观一点。 要学会把生活中的小快乐放大， 把大问题缩小。
   有时很小很小的一件事情， 也可以让自己微笑一下的. 你不对这个世界微笑， 那它怎么会善待你呢？
   就像镜子中的自己， 你怎么看它， 它就怎样看你的哦。
     人生要有低潮才能迎来高潮哦～

TheLamer99

希望将来可以象你那么成功咯。

你吃鸡蛋配面包， 比我还好一点。

我最（撩导）的时候比你 ...
ken77 发表于 30-11-2010 12:52 PM

    ㄇ的有機會當鴨你還不去 ?? 至少你還有這個條件.. 我連做鴨的條件都沒有... >_<

ken77

ㄇ的有機會當鴨你還不去 ?? 至少你還有這個條件.. 我連做鴨的條件都沒有... >_
TheLamer99 发表于 30-11-2010 03:51 PM

    那时年轻咯。。。其实你应该还记得我写过被人offer 包养的故事。。被骗去他的banglo。。。
结果， 他要求我这样。。我说不能接受，他又说那样，我也是不能接受。。。
后来，他生气了。。。
结果第二天， 我离开时。。。他给我一笔钱叫我自己搭taxi 回去。。
过后，我觉得自己象鸭。。。

过后，他有sms 问我考虑到如何？我没回。
不过，后来我以为还是可以当朋友。他完全不接我电话。

TheLamer99

那时年轻咯。。。其实你应该还记得我写过被人offer 包养的故事。。被骗去他的banglo。。。
结果 ...
ken77 发表于 30-11-2010 03:56 PM

    我知道這個故事.. 我也知道是他.. 哈哈..

ken77

我知道這個故事.. 我也知道是他.. 哈哈..
TheLamer99 发表于 30-11-2010 04:02 PM

他性无能了。。。
他要求我服务他。。。

TheLamer99

他性无能了。。。
他要求我服务他。。。
ken77 发表于 30-11-2010 04:09 PM

    你軋ㄇ不趁機 tiak 他的 ku ku ??

ken77

你軋ㄇ不趁機 tiak 他的 ku ku ??
TheLamer99 发表于 30-11-2010 04:21 PM

    转回正题吧。。。housing loan

hlpang

我的意思是.. 根本不必去還啊...等到真的不行的時候.. 讓銀行去拍賣囉..
反正你買的是 100萬 x 10間.. ...
TheLamer99 发表于 29/11/2010 14:16

    欣赏lamer有颗像“敢死队”的心。。。。

TheLamer99

欣赏lamer有颗像“敢死队”的心。。。。
hlpang 发表于 30-11-2010 04:40 PM

最勇敢的是不怕死的人.. 雖然我很怕死啦..

hlpang

转回正题吧。。。housing loan
ken77 发表于 30/11/2010 16:24

    可以借个位讲下地皮投资吗？先谢了。

1.如可/不可买卖的地皮种类。。。

2.地皮买卖流程与房产的区别。。。

3.买了地皮后，会有什么的可预测的maintenance cost， 除了地税。

周星星同学

會啦.. 步驟要對而已
當然不是要你一次過10間8間啦...積少成多嘛...  
你別忘了我 ...
TheLamer99 发表于 29-11-2010 03:00 PM

节省到那样么？？=..=

周星星同学

可以借个位讲下地皮投资吗？先谢了。

1.如可/不可买卖的地皮种类。。。

2.地皮买卖流程与房 ...
hlpang 发表于 30-11-2010 05:01 PM

希望版主会保留此帖在办公。。。好让刚工作的年轻人可以引以为鉴。。。

TheLamer99

节省到那样么？？=..=
周星星同学 发表于 30-11-2010 05:37 PM

很省那種就是了.. 幾乎免利 =.=

mingshi

转回正题吧。。。housing loan
ken77 发表于 30-11-2010 04:24 PM

    比较有兴趣听那个

mingshi

很省那種就是了.. 幾乎免利 =.=
TheLamer99 发表于 30-11-2010 06:17 PM

    到现在我还是想不通那个算月的