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有一天，你一覺醒來，家附近冒出一座新都市...... 有一天，你翻開報紙，家旁邊的房子標了天價...... 薪水原地踏步，房價節節攀升，無殼蝸牛猶如正要上演中國電視劇《蝸居》的情節，買不起一個窩，很痛，卻不知該向誰發怒。 房價狂飆，真是一句“供給與需求”就能解釋的嗎？究竟誰是高房價的幕後黑手？ 天還未亮，阿錢爬起床，清晨5時抵達市郊已人潮洶湧，轎車一輛接一輛，人一個接一個，一眼望不到盡頭。 樓盤開售，每平方尺平均叫價650令吉，有些買家出手就好幾戶，抽到200多號的阿錢苦等老半天，號碼才喊到100出，工作人員就說：“已全面售空！”。 阿錢抱著一線希望，繼續等下去，希望一些人的交易臨時凸搥，讓他能夠“趁虛而入”，惟左盼右盼，沒人放棄。他不甘心，特向工作人員交待，如有人有意轉售單位，麻煩通知。 阿錢三不五時拜訪工作人員，果真盼到一通電話，買家因貸款出問題被迫轉手，只是，工作人員聯絡了好幾名潛在買家，遲了一步，注定空手而歸。 之後工作人員又來電，指一名拿汀當初以280萬令吉購入房子，現要以300萬令吉轉售，阿錢終順利買下那位於山頂上的房子。 阿錢說，無意長期持有此房子，但相信此產業的投資前景，3年後有望衝破380萬令吉，而計算員工“台底錢”9萬令吉、貸款利率成本後，前後只花340萬令吉，還是有利可圖。 回憶當天，高達99%的華人在排隊，有人還請外勞來排，之後再來補名……這排隊搶屋的熱潮令他非常驚訝。 金融危機餘波盪漾的此時，大馬房地產最近突然從南到北，從一線到二線、三線城市，正上演瘋狂的房價追趕熱潮。 房價衝上歷史高峰，“無瓦遮頭”、平均月薪不到3千令吉的小市民，望著高高在上的產業價，心中難免充滿疑問：“誰讓我們買不起房子？” 中價公寓也出現炒作投機 此時，很多發展商以“進步”與“供需”來搪塞民眾，但也有人不諱言，今天，連中低收入者熱購的中價公寓，近月也出現炒作投機的活動。 以炒股方式炒產業！市場傳言，一些發展商試圖塑造熱購錯覺，把部份單位交由“炒家”處理，製造“僧多粥少”的假像，順水推舟把房價炒高5萬至10萬令吉。 隨這些房屋單位由“炒家”控制，真正購屋者若欲購得有關單位，反而被迫付出額外“款項”，以高價購得房屋單位，造成相關產業價比市價高。 一名產業估價師坦承，有時候，確實是發展商製造出來的假像，叫職員、家人來排隊買氣氛，誰知道？ 他也不否認，最近很多新產業出現炒作現象，以100萬令吉買下房子後，再以120至130萬令吉轉手，儘管如此，一些對經濟有信心的投資者，若認為再過半年，產業會上探到150萬令吉，也會不惜一切買下來。 最佳投資
低風險高賺幅 外國炒家？本地炒家？發展商？ 供應不及需求？究竟誰才是房價突然涼不下來的“罪魁禍首”？ 金融風暴時期，多國為鼓勵貸款，從“適度寬鬆”貨幣政策，演變成“極度寬鬆”政策，大量資金流向房地產。 從中國到新加坡，再從香港到台灣，產業不斷延燒，房價被推向歷史高峰，促使當地政府急忙祭出打房政策，壓制炒房活動。 最近，市場普遍有個說法，指中國暴發戶轉移炒房陣地至大馬，因大馬房市是具有投機價值，較熱門的地區是孟沙、白沙羅、武吉加拉、八打靈再也和甲洞城市園等。 然而根據房地產同業，房屋“炒家”其實不止外資，不少本地人也加入“炒房”行列，使特定地區的房屋價格飆升。 前身為大馬產業經紀公會（MIEA）總裁的Reapfield產業計劃行銷主管蘇瑪表示，產業的投機問題其實長期存在，只是最近較明顯，數量也節節上升，尤其新產業領域。 少數買屋自住 他認為，“投機”可能不適用於產業領域，若將投機分為長短期來看，短期投機者希望在產業完成之際轉手獲利，長期投資者期望享有資本增值，並在一段時期後出售，只是最後買屋自住者為投機成份最低的人。 “產業投資被視為國內最佳投資品、產業市場成長穩健、低利率與高融資賺幅、發展商促銷配套創新、產業投資教育與訓練日益成風，自然增添產業投機者進軍產業市場的動力。” 他指出，當產業標價超過150萬令吉，發展商的目標對象一般是外國人，事實上，外國人在產業市場上扮演舉足輕重角色，他們始終是“高水平”投資者，尋求迅速收益或可觀的租金，只要市場成長蓬勃，這些投資者都會存在，一般集中在城中城與中心商業區。 供應需求關係相互 “當然以個人銷售而言，大馬人依然不少，但外資團體可能購買整棟產業作為投資。” 他強調，供應與需求必定具相互關係，否則產業價不會莫名其妙走高。 Pakatan Juruharta產業估價師鄭元偉也認為，產業價在過去一年已飆升，通常不視之為投機交易，反而是因經濟情況好轉，加上海外投資資金流入，不同層次與更高水平的供需因素所致。 本地產業顧問公司Zerin產業首席執行員辛赫則表示，大馬的產業投機情況不嚴重，主要是大部份產業投資者仍視產業為中長期投資，進而支撐產業價值。確實產業市場出現一些投機份子，但不足以影響整體市場。 “融資容易與進入門檻低促進產業需求，為投機份子出現的主要因素，不認為發展商是幕後人士，畢竟這是公開市場，投資者須自己留意市場走勢。” 精彩情節1：《蝸居》說出了一個房地產的真相，原來正是丈母娘推高了房價…… 合理價？
產業價值需時衡量 房價，真的是“供需”兩個字就能解釋嗎？當產業價受到種種假像吹捧的“自我膨脹”後，究竟對消費者而言，甚麼價格才叫“公平”或“合理”？ 鄭元偉直言，所謂的“公平”或“合理”價其實難以定奪，即使認為發展商的定價有問題，估價師與銀行一般會保持緘默，因為這可能是彼此考量的主客觀因素不一。 他解釋，產業估價一般依之前買賣過的產業價而定，發展商通常會參考周圍產業的買賣價或其他發展商的標價，並讓估價師為產業標價。 他坦言，本身曾因覺得某發展商產業價格離譜，拒絕估價。 “所以，價格是否合理？其實根本沒人能給予答案，因為，產業價值始終需時間衡量，即使找來估價師，也不可能掌握100%的公平性！” 儘管如此，他認為，投資者若對欲購買的產業價格持疑，不妨自己找估價師來衡量，再作決策。 他強調，當買方認為目前價格不公平，當然可以先抱持觀望態度，只是必須清楚，價格往往不由自主，而是依整體市場的需求與供應來決定與調整。 問題是，按照正常市場供需法則，價格高、買主少，消費者此時應有較大的議價空間，矛盾的是，議價空間卻降至低點，會否又代表了發展商確定房價不可能跌，寧可養著，也不降價求售？到頭來，不過是肥了發展商的口袋。 精彩情節2：為實現購屋夢，籌足首期付款，《蝸居》裡的主人公不惜借錢，甚至走進地下錢莊。 目標對象
打工族買屋難 一套普普通通的住房，甚至可掏空全家三代人的積蓄，讓原本充滿激情的年輕人不敢離職，用一生的謹小慎微去還貸。 以目前國人收入而言，一般大學生月薪只介於2千至3千令吉之間，最多只能買20萬令吉的產業，而且還非常吃力，再說，物價步步高升，究竟有多少人買得起過百萬令吉以上的有地產業呢？ 若保守估計，一名購買者若要買100萬令吉的產業，以銀行現提供的一般房貸配套，4.5%利率、攤還期長達30年和借貸90萬令吉來看，每月需供4千560令吉，月薪最少要1萬2千令吉才能應付。 言下之意，想要買得起百萬令吉有地豪宅，月薪至少要超過1萬2千令吉，連一般產業經理也負擔不起，何況打工一族！ 對象放眼投資者 對此，蘇瑪直言，大馬人的薪水高低其實與發展的目標對象是兩回事，當相關產業計劃放眼的對象是商人或外國投資者，國人薪水已不在他們考量範圍內，“薪水是首次購屋者的問題，但他們一般上不是投機者或產業投資者，也不是百萬令吉產業放眼的對象。” 辛赫表示，大馬確實出現薪資無法趕上產業價節節上升的趨勢，所以，這意味國人更應視產業為投資品，尤其產業可作為通貨膨脹的“護盤”。 大馬現象
房地產泡沫不足慮 房價是市場，有人認為，沒能力也不該打壓，因為房地產是火車頭工業，現在好不容易有點火苗，要是打下去，經濟心情恐怕會受壓。然而，也有產業界人士提醒，若控制不當將形成房產業的泡沫化，重演上世紀90年代的房產業泡沫破滅，重創房產業的歷史。 辛赫直言，大馬不太可能出現產業泡沫現象，但2011年次季可能出現“小漲潮”；蘇瑪則表示，產業泡沫化未來可能發生，但只要經濟在成長，這不是問題，民眾目前無須為此擔憂。 鄭元偉坦言，若經濟低迷再現，產業過度膨脹難免帶來負面的漣漪效應，但不同產業市場的表現不同，不同地點與價格的產業也因情況而異。 投機為市場注入活水 他說，有時候，“投機”反而有助於為市場注入活水，否則產業市場變得死氣沉沉，自住的產業十年如一日，價值裹足不前。 他也強調，大馬產業市場比中國更受控制，市場無須過份擔憂產業泡沫化問題。 | 
发表于 6-8-2010 05:15 PM
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