tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水

tan81

如果同样的一句话，是无花留下的，我会认为是在润我。

8years

哦，这么说我就放心，看来是我多心了。 我还以为曾经济低迷一下买4间。

8years

不过不要讲我什么，我认为你买到第二间就会停止了。应该不会有第三间。

欧贝亚

每个人拥有四间房子放租所带来的“生意“好处你很明白了，你这门“生意“的最大关键还是银行贷款，这个相信你很清楚。

银行经理在还没处理你的贷款的时候，会告诉你贷款9成都行。当你真的决定要贷的时候，估价是一个问题（你要买的房子估价应该高过你的买价吧），另一个当然是你“错综复杂“的产权问题，你必须有心理准备只贷款7成。

还有，律师费是一个很大的成分，建议你找好一位律师让他处理所有的法律文件，不过有的银行只能用自己委任的律师。（比如ＵＯＢ、ＯＣＢＣ等）

如果买的房子还有租户或原来的物主的， 建议你准备好一笔钱来看如何以和平以及最少装修的方法获得这个被拍卖的房子。

无花

原帖由 tan81 于 17-1-2009 03:18 PM 发表
如果同样的一句话，是无花留下的，我会认为是在润我。

我是比较口賤一点的 ....不过我也会真心称赞人的

欧贝亚

其实一个成功的房屋投资者的circle of competence，还应该包括如何源源不断地找到适合的租户。对于大公司老板来说，他们可以让公司职员来住，从中确保回报。如果你的工作能让你拥有这种circle of competence，那投资房子的确比投资股票更好。

你现在住的房间租出去了吗？用了多久时间呢？

invest_klse

原帖由 ThermoFisher 于 17-1-2009 03:08 PM 发表
你是一个办事有计划，且严守纪律的人，我相信你会成功的。。。

支持。。。我也相信 tan 兄会成功 。

我也给点建议。以 tan81 的性格，我相信你的买入价一定是会让你产生 positive cashflow 的。
想提醒的是，除了从屋价寻求 safety margin，也请记得为你的现金流争取足够得的 safety margin： 假设 BLR 突然飙升 2 ~ 3%，你还能保持正现金流吗？由于你是杠杆买入，现金流的 safety margin 可能会比屋价上的来得重要。

tan81

我明白你的意思。也同意你的看法。
如果你还是没有买屋子的打算，以后考虑一下做我的tenant,
让我少一个问题。

所以一开始选择Tenant，就要非常小心和挑剔。他们属于你的投资的一部分。

tan81

谢谢你的建议。
贷款的确是一个难题。

tan81

还没有签下租约，就租出去了。
地点，真的很关键。


寻找人脉的工作，只要是做生意的，都是一定要做的事情。
你看一开始我要学投资时，我做了什么。

不过，要如何寻找适合的租户，我还不够班。没有实战经验。
心里已经有了谱，应该不难做到。现在，也开始和很多Agents ， Banker 建立交情了。

欧贝亚

现在ＲＰＧＴ已经被豁免了。
还有，tan81大大应该不是成立公司来买房子，因为这样的话，银行贷款很难处理。
只要你个人名下有四间出租的房子，你就可以利用B表格来交税，而且这收租活动属于一门生意。

tan81

有想过这个问题。
其实现在的制度比以前容易处理了。
因为有Flexi Loan。

只要你有一笔可以调动的现金，在BLR 上升，把上升部分的现金，存入贷款户口，
就可以保持一样的现金流。所以，资金的配合，还是很重要的。

另外，BLR上升周期，我相信是通膨时期。房价也会上涨的。
Refinance 也是可以解决这个问题。
真的不能解决，只好卖了来套现。

tan81

你又开始讲贱话了。
有这样的福利，也很不错。
下次带你一起去收租，有人证就不必担心出事了。
一举2得。

tan81

欧兄这么了解，你有了4间了吗？

tan81

先谢谢欧兄了。至少你帮我解决4间以后的麻烦了。
现在，我自己先解决4间以下的问题。不过可能要好几年。

理想的状况是2年后，就找欧兄。

欧贝亚

没有，不过我时常为拥有四间以上的投资者服务的。

我很看好你，希望以后有机会为你服务。

invest_klse

原帖由 tan81 于 17-1-2009 04:24 PM 发表
...
另外，BLR上升周期，我相信是通膨时期。房价也会上涨的。
Refinance 也是可以解决这个问题。
真的不能解决，只好卖了来套现。

BLR 上升时，房价升不升很难说哦。（房价不升，refinance 就解决不了问题）
再来，如果因为现金周转不灵而急着卖房子，你的卖价可能很难看，随时亏大本。

提醒：美国的房价泡沫，就是升息引爆的。

8years

也找我，我也是其中一个证人。

hancom

欧兄是身处什么行业的？律师？产业经纪？还是。。。？

草根一名

原帖由 tan81 于 17-1-2009 02:37 PM 发表
本来想只是回散叔和8年兄而已。因为他们让我感受到那份关怀和照顾后辈的想法。
可是看了Chon的留言，还是很“肚懒”，所以想要在肚懒完后，才好好和散叔、8年聊下去。

抱歉，没有想到我的说话会令你酱“肚懒”，

看来我也是时候，好好检讨本身的说话。