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发表于 25-9-2015 10:32 PM
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对呀，不是第一次了
完工后要供大概2000出左右
maintainence fees是0.3%，大概2000左右
怎么啦，想买房子吗？？
笋盘要有相熟的人才找到
你有路吗？？
如果有笋盘分享给我哦
我们交换交换情报
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发表于 25-9-2015 10:53 PM
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本帖最后由 middleagegirl 于 25-9-2015 11:14 PM 编辑
做个分析好了。。。
你的付出是30k头期，每月付RM200利息直到property起好开始供为止，所以大约利息总共RM7200.
所以用了不到40k就赚到150k, gross profit 有RM112,800.
但是你好像漏了其它的花费忘了算吧?
我比较保守，所以当拿了锁匙后就estimate我是用了大概3个月时间给agent去找buyer,然后估计用6个月的时间来搞定买卖合同，割名等其他律师的工作时间，所以头尾从拿到锁匙再卖出去前后9个月吧。。
我略略算过，因为我不是第一次买房地产所以RGPT没得waive...如果照你的脚步来做这项投资，我就不会放钱下去了。。。回筹每年才5.41%+-，倒不如直接买reits， 反正也是地产业
说得不中听的别喷我呀。。。
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发表于 26-9-2015 12:53 AM
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其实30k是我已经加完全部该扣除的费用，已经有多了
我上面没讲是省事啦
没有头期，只是booking fees rm15000
签买卖合同时候，这rm15000也拿回了
而拿锁匙的时候他还会给我大概6%搬迁奖励，大概rm40k
这个我也没在之前的算法里扣除出来
而买卖合同干嘛要6个月那么多，3个月搞定啦
我找相熟的agent卖，都是在1至1个月半帮我找到买家，甚至更快也试过
所以这个project是10%头期免费给你，和6%搬迁奖励
总共16%回扣
你说的reits我没接触过，也没熟人介绍和教我，所以不太敢动这方面
我赚的是小钱啊
这些钱如果是打工仔也没办法短期存这么多啊
所以知足常乐
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发表于 26-9-2015 04:25 AM
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投入40k，四年时间赚150k，年投资回酬率应该是 39.15%才对。
就算 gross profit 算 112,800，也有29.58%……
路过。你们继续。
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发表于 26-9-2015 04:32 AM
来自手机
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haryewkun 发表于 26-9-2015 04:25 AM
投入40k，四年时间赚150k，年投资回酬率应该是 39.15%才对。
就算 gross profit 算 112,800，也有29.58% ...
我有在pm解释过了。。。因为有其他的费用没在文里说到的。。
Agent fees at selling price 2-3%
Lawyer fees
割名
估计供期从拿钥匙到搞定完手续
门牌税
利息
Rgpt tax
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发表于 26-9-2015 04:36 AM
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发表于 26-9-2015 05:00 AM
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算下去应该也不会年投资回酬率只有每年5.41%……
40k投入回酬5.41%代表说每年只赚 RM 2,164…… |
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发表于 26-9-2015 05:41 AM
来自手机
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本帖最后由 middleagegirl 于 26-9-2015 05:57 AM 编辑
haryewkun 发表于 26-9-2015 05:00 AM
算下去应该也不会年投资回酬率只有每年5.41%……
40k投入回酬5.41%代表说每年只赚 RM 2,164……
用了保守算法。。可以讨论讨论 
可能每个人的计算角度不同哦。。。因为lz也有说道6% 的东西,缩短买卖期等, 律师resources等, 那也不一样了。
以下是用保守估计法: (一般没有kang tao时)
3.75=N
123,100 = pv
150,000= fv
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发表于 26-9-2015 10:50 AM
来自手机
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middleagegirl 发表于 25-9-2015 02:36 PM
跟你分享，我的朋友买的房子供要每月RM4500, 租只能RM2500,每月倒贴RM2000还有还maintenance fees...
...
一个旺区的二手房，尤其是双排，价格涨幅惊人。
没有足够的头期，又要住旺区双排，只能选择租。
我的情形跟你的朋友一样，供4135，租2100，不过我不在乎，毕竟有租金就是帮顶利息。 |
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发表于 26-9-2015 12:52 PM
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租客的素质往往是胜负的关键。 A租了2年，收24000。拿回屋子要花30000才做回原来的模样。B租了2年，收36000，收回屋子不需要做任何东西，还比刚租出去时干净。 |
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发表于 26-9-2015 09:25 PM
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什么时候都可以入场，前提是，你是否有holding power.如有建议买新的，因为不用一次过给很大的现金。 |
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发表于 27-9-2015 03:45 AM
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跟算法是否保守没有关系。
只是单纯按照“40k投入、四年内赚150k”的情况来算，年投资回酬率不可能是5.41%。
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发表于 27-9-2015 09:04 AM
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如果你是单纯用你的40k 来算当然对啦。。。
不是已经作出解释我用什么来算了吗? 还是你不明白? 
如果不明白pm我, 我可以解释给你听多一遍卖屋子时你要怎么做还有花费多少。。。
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发表于 27-9-2015 09:10 AM
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现在很多人都是这样。。。
别人帮你拱一半好过没有。。。然后等待对的时机就脱手或以后自住。
那你是哪一种, 投资的还是自住?
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发表于 27-9-2015 09:57 AM
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本帖最后由 haryewkun 于 27-9-2015 10:01 AM 编辑
是的，我的确不知道你是怎样算的。
chong大是没有写他的屋子买价多少，但他是说投入30k、三年内卖出赚150k，一门生意投30k/三年后拿回150k是怎样算出年投资回酬率 5.41%的？
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发表于 27-9-2015 12:14 PM
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发表于 27-9-2015 01:48 PM
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本帖最后由 haryewkun 于 27-9-2015 02:18 PM 编辑
是的，我的确不知道你是在算什么。你可能需要把你的计算过程及你做的假设、你的“默认”列出来。
都说了你算的是 gross profit 了。。。我要拿到的是nett profit回筹率, 那你就要把其他花的费用计算进去呀。
你把你认为的数据列出来看看。
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发表于 27-9-2015 02:27 PM
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倒不如大大可以用你的算法list出来然后大家交流交流。。。
不同切入方式的确计算不一样。虽然我是middleage了但还不敢搬门弄斧呢。
我的算法已经之前讲过把以下费用套进去了。。。当然不包括所谓的朋友agent/ 朋友律师等的做法,只是纯粹市价的算法。
Agent fees at selling price 2-3%
Lawyer fees
割名
估计供期从拿钥匙到搞定完手续 9个月
门牌税
利息
Rgpt tax
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发表于 27-9-2015 02:46 PM
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本帖最后由 haryewkun 于 27-9-2015 02:57 PM 编辑
你直接讲你认为这屋子买价是多少，以780k卖掉后，扣掉agent fee、RPGT，屋主拿到手的现金将会是多少。
然后30k是几时投下去的，是一次过或是分几次给，包不包括建筑期间的利息支出、建好到卖出的供期、agent fee。chong大好像是说这费用包完全部开支了，但没关系你可以按自己的假设讲。
还有买进和卖出差多少个月。
这样就能知道年度投资回酬率是多少了。 |
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发表于 27-9-2015 02:57 PM
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本帖最后由 middleagegirl 于 27-9-2015 03:00 PM 编辑
头期RM30,000
3年利息total RM7200
给agent赚的钱 rm19,500
律师费算个4-5千吧。。
RGPT RM25100
estimate9个月 installment，供 RM36k (from collect key --> find customer --> legal process， it depends how soon you can find the next owner)
然后头半年给的门牌税杂费什么的，算你RM500total RM123,300
3.75=N
123,300 = pv
150,000= fv
就是这样。。。。。。 |
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