槟城房地产投资

jeffanb

Follow up 我之前的post, 看来可以组个＂无中生钱＂ 透资团，二三十个人吧。 找个developer有新projects 的合作。先fix个Limit Price, 比如说3st, freehold landed in Jelutong，~1.1mil 吧。Starting Price 700k, 先让团员和developer members间来卖，然后 open 给朋友，亲戚，熟人之类的。每次转手收个10% cash as Booking fees, 以此为准。到meeting limit price 的时后，叫developer来搞个official launch, 找些水鱼来签s&P, apply loan. 团员们一分钱也不用出，出力就好了。Developer 也可已抽点油水，property也卖的出，最后的买家也觉的价钱和理， 也可以拥有这间property. 大家都高兴，The End.

个位大大 什么看发？

jeffanb

准备去property fair了， 没有什么expectation, projects 都很熟了，接受booking的应该没什么good deal 了，pearl regency，the peak, the latitude，４ seasons park,setia reflection  已经soft launch, launch, official launch 一年多了，好多次了,还在卖。Boon Siew Permai 太贵，mahsing的southbay city, The icon, Ferringhi residence 也不记得register了几次了，还是open for registration.

回来后再跟大家分享。

xiaokimbar

Follow up 我之前的post, 看来可以组个＂无中生钱＂ 透资团，二三十个人吧。 找个developer有新projects 的 ...
jeffanb 发表于 23-7-2011 10:50 PM

如果有developer愿意合作的话,也算我一份!!!

alesi616

pearl regengy 去年农历新年 henry butcher 的 agent 就死命游说我买, rm499psft. 到现在还卖不完。现在什么价位了？

Light Linear 应该不错，但当初 rm380psft 的价钱吓跑我了。走宝啊~~

jeffanb

The Light Linear 还有Pearl Regency 都是我miss掉的project. The Light Linear launch我半夜就去排队，但大部分units都给staffs, bulk buyers 买完了，只剩下lowest 4th floor.那时后的价钱已经是＞＝400psf 了，discount 只是给early bird.Zero Interest during construction.但那时候蛮气的，因为我喜欢higher floor 有 seaview 的都卖完了，就放弃了。照IJM project 的logic, completion 之后应该就起30%了吧，1450sf 都要750k。那时后应该买的，意气用事 吧。

Pearl regency 一开始让henry butcher做marketing agent 的时后，我已经受到消息了。~May'10 吧， 没记错的话。early bird price, ~499psf, 还记得在８－１０floor, seaview 才卖５００k.但那时候很多细节都没定好，我问他们有furnished吗， 有zero interest 吗，都说没有，所以我也give up了。之后又给了，真的被＂Wat" 到，but already too late. 现在起到６００psf 了吧。

jeffanb

今天去了property show, 易期之中，没什么好期待的。唯一一个觉得有潜能，而我还不是很updated 的就是Tambun Indah 的 Straits Garden project. 有 2 blocks of suites (from ~500sf, indicative 400psf), and one block of condo (from `1200sf, indicative 380psf). 高楼的有seaview, 还不错，蛮recent的一个project.

１１８＠Island Plaza seaview 卖到＞＝８００psf 了，而且之前卖的units还又那来卖，只是价钱上一轮了。真的假的，又跟singaporean 有关系， 看来是又是那很绝的 ＂无中生钱＂透资方试吧，我之前post过的。

jeffanb

Mansion One 还剩下一些lower floor, facing gleneagles 的units. Seaview units都被扫完了，而且没了5+10% discount, 只有５％，不过不用给３５％upfront 了，只须要大盖１５％吧，因为markup了价钱for bank-loan. 实在不明白developer 的strategy, 是要让bank多赚一点呢，还是想拿多是deposit.总之怪怪的，不是王道就是了，走lubang 的。

另一个引起我注意的是Ideal 的Fierra Vista project. 地点差了点，但如果到时pearl island 的 commericial started 的话，就比较方便了。facilities 和 Landscape都很棒，有个湖，然后swimming pool, sports courts 都不缺。问题是developer 吧，Ideal 在 penang 可说是臭名顶顶的。如果Singaporean Firm 是＂无中生钱＂ 的话，Ideal 就是＂有中生无＂吧。明明地都有了，construction 也started 了，但就是让你看得到，摸得到，得不到。他们就是喜欢delay project, I－world II 我之前＂差＂ 点book的时候，我baby还没生呢。现在我baby两岁了，今天竟然看到Ideal还在卖1 World II. Word-less....怪不得Mansion One 要隔夜把招牌换掉，变成什么magna putih, 都是Ideal 的， 很明显吧。

jeffanb

听说Gold Coast confirm repaint 了，昨天的AGM 通过了这个resolution. 会utilise sinking fund, 然后form 一个sub-committee 来manage. 看着吧，会不会带起小小的买气，因为gold coast 的地点和design都很不错的，就是旧了点。 很多人看到那些paint peel-off 都没胃口了，包括我之前在内。

alesi616

1-world 1 & 1-world 2 还好我没有下手，看到这个臭名的 developer (最会delay project) 然后又那个 75+25 年的地契都闲掉了。。。。

gold coast 不错，环境都很好。只是有点可惜是他的地契剩下 8x 年。。。

jeffanb

ivory标到这块Bayan Mutiara 地都不知道是不是有给freehold。 不要忘了新州政府的立场是添海地都是leasehold. Cp land given freehold as white knight to rescue Bayan Bay project. The Light Waterfront was due to agreement with previous government. 如果给的话，那The Brezza 和 gold coast 是不是也应该改成Freehold, application都sent 了。不过以rental return 来讲，tenant 是不管freehold/leasehold的， 最重要还是地点，还有接下来的其他因素。

jeffanb

我的同事有两间在gold coast, 一间在block 113, high floor garden&jerejak view, 租了2300／month. 他对面邻居看bridge的也一样。另一间1100sf, garden view, 租了2100/month. Subsale price 也起到＞４００psf了。比较一下tg bunga ratu mutiara 的coastal tower, twin tower 吧。Freehold, 同期的development.租金～2000都很难了，subsale也不过～４００psf max 吧。Freehold 不一定就好的。Bayan Indah 是黄金区，错不了的。

jeffanb

非常喜欢这个sunrise@Gurney 的design, 很有时代感和格调。这块面海地是gurney Drive硕果仅存的了。但一直都有留意有块蛮大的空地在sunrise tower 和 Gurney Ville，gurney drive&Kelawei Road 中间，时到今日竟然还有空地，super prime land, 蛮surprise的。有谁知道的请分享一下吧，不太清楚是不是Sp Setia 的Setia V？

jeffanb

刚check了Setia V 的post, location 好象是在Kelawei Road，Tenby Int School 的旧址。

alesi616

回复 50# jeffanb


    leasehold to freehold conversion 是很难的。看看完工了的 The Spring, The Breeza....这些就是失败例子。 除非在development 时发展商就耍手段弄出 freehold 来，不然的话简直是天方夜谭.

jack_2

各位槟城北海的投资者或想买屋者有救星咯：
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灵之语 发表于 25-7-2011 02:36 PM

太遲了，我上一個星期自行走去maybank申請了。

problem84

槟城的屋子如果要靠租金CASH FLOW非常难啊~
蛮后悔当初VILLA EMAS走着 2xx多千时，不敢买！唉

jeffanb

Villa Emas&Putra Place 两三年前分别在卖～１８０k 和 ２５０k 左右而已。租金来讲～１２００＆１５００，有>6% rental yield, 地确可以买。当然现在不行了，putra place 如果买350k,rent １５００， rental yield 才～５％，不值的。Thats why 我还推荐gold coast, 如果找到低楼，~400k reno&furnsihed 的话，租个2000, 还有6% yield. 其他还有rental yield 的， summerplace 吧。买个1000sf, 找得到~380k的话，make it FF,FF, 可以租~1900, 6% yield. 我agent friend 刚租了一间， 1109sf, FF, FF, high floor, sea&bridge view, １ car park, at RM2050/month. 也还好。 未来Maritime, The light waterfront completed 的时后，也有帮助的，必竟很近。