谁认为房地产是一很好的投资项目？

jasonhanjk

谢谢忠告。
现在在打听多方面的消息。
可能不会投资应为毕竟离我家300公里。

jasonhanjk

原帖由 kitkatlow 于 15-7-2008 09:05 PM 发表
你又拿产业投资的最差情况跟股票投资的最好情况来比较了。

帮你加多一句。房地产投资回报可到达无限制；infinite。

red_wolf

和大家分享一个Peter Lynch 的观点。。
希望各位大大别shoot我。。。
我认为他讲的有他的道理。。
但是也要根据产业的地点和买卖的时机。。
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买房子或公寓大概是许多人这辈子最赚钱的事了。

相对于其他投资方面来看，买房子有两大优点无人能及：

一是你自己可以住在里面。

二是房子在你进驻的同时还能增值，不管你是不是借钱买来的。

接下来让我们仔细计算一下。

房屋有个特性，就是它增值的幅度几乎和通膨是相同的。

从这样的观点来看，你只有损益两平。


但是，当你付了20%的头期款，从银行那里贷款了80%的资金后，你可能需要花上15年至20年的时间来偿清债务。

这段期间多长，完全要看你与银行间达成的协定而定。

在此同时，你自己又住在房子里，不太需要去担心不动产行情如何，至少不需要像担忧股价回档或崩溃那样提心吊胆。

只要住在里面，你的房子就会自动增值，你还不需要为这个增值付出资本利得税，而且你还有一生一次换屋可以享用的税赋优惠——就是卖屋后不需要缴所得税。

比方说，当你买了一间价值10万令吉的房子，第一年你的房子就会增值3千令吉，你可能会觉得这样的报酬率和放在银行订存里并无二致。

但买房子的好处在于，你只需要先付出2万令吉就可买下价值10万令吉的房屋，因此，这个房子的报酬率应该不是3%，而是15%。

当然，随着时间的流逝，还是得为房贷付出利息费用，但至少这些利息支出在年终报税时还可以作为减税之用，对个人理财务很有帮助。

而当还清全部房贷时，等于是增加了对这间房子的投资额，是另外一种储蓄的方式，只是一般人多半不这么认为。

而如果你的放贷是15年，你也在里面住了15年，则当付清10万令吉贷款时，随着每年3%的增值，你的房子的价值已经增加到15万797令吉。

jasonhanjk

Peter Lynch 并非房地产投资专家，因该用Dr. Dolf De Roos。

编辑一：

只要住在里面，你的房子就会自动增值，你还不需要为这个增值付出资本利得税，而且你还有一生一次换屋可以享用的税赋优惠——就是卖屋后不需要缴所得税

那是美国法律，必须住上几年，卖时才能免税。马来西亚不需还税。
而且通常美国投资家用 tax code 1031.

[ 本帖最后由 jasonhanjk 于 16-7-2008 10:38 AM 编辑 ]

cyng

。。。而且你还有一生一次换屋可以享用的税赋优惠——就是卖屋后不需要缴所得税。

- Real Property Gain Tax  已经不需要给了

coolguy88

KITKATLOW已经讲他的看法了。可惜您的头脑还未开发，所以看不到。


哈哈！也可能是我头脑还未开发吧。你就帮帮忙解释给我听听吧。

coolguy88

原帖由 kitkatlow 于 2008-7-14 21:31 发表
对不起楼主，我说话向来直接，如果有不悦的地方敬请见谅。
无论如何，也希望你能对相关事宜多加了解。

不用紧，我是抱着讨论和学习的心态开贴。
我不会的地方也有请你多多旨教。

heamq

我再解释为何一般上投资房产的平均回酬不会高过银行贷款利率。

如果所能收取的租金和增值高过银行贷款利率：
1〕发展商倒不如自己把房产抵押给银行，然后租出去。
2〕银行何必借钱给你，它倒不如自己买下那房产收租金。

所以聪明的发展商会先在它所发展的产业附近收集租金的资料，然后定下的房产售价和租金的关系，就是回酬率是在银行定期存款和银行贷款利率之间。

为什么发展商不能把它的房产高价卖，使到回酬率低过银行定期存款呢？
原因是很难卖出去，因为我们倒不如把钱放进银行吃利息。

那么为什么以往会有回酬率很高的房产投资呢？
那是因为我们很幸运，当发展商卖出有关房产后，
发生了预料之外的情况，如政府的政策改变，使到那区的人口激增。
又如果TARC决定扩建，增加所收取的学生数目增加30％，
那么WANGSA MAJU一代的房子售价和租金当然会大涨。
但是既然发展商都无法预测到的情况，难道我们能预料到吗？

你也许要问，为什么还有这么多人拿银行贷款买房产呢？
那是因为我们要拥有自己的房产，我们也可能是觉得搬来搬去会很累。

你也许要问，既然股票回酬率高，
为什么银行借钱给你买房产，银行倒不如自己买股票赚更多？
原因是房产的风险很低，银行利用存户的钱拿来买房产还好，
银行买股票的风险很高，银行何必冒如此风险呢？
我们也是如此，很多人借钱买房产，很少人借钱买股票的吧？

我之前说综合指数10年来涨了195％，就是等于每年涨11.4％，
如果从1977年的100点开跑到今天的1119。42点，等于每年涨8.1％，
以上是还没包括每年约3％到4％的股息。
这样的傻傻买综合指数的成份股，不算是股票投资的最好情况吧？

我个人认为：
1〕如果不想再投资股票，与其把钱放定期存款，不如现款买房产收租。
2〕如果为了情感，拿银行贷款买房产自己住，是应该的。
3〕如果为了赚钱，拿银行贷款买房产出租，请三思。

coolguy88

原帖由 kitkatlow 于 2008-7-14 17:05 发表
1. 很多东西楼上许多大大已经提及，而且我之前也跟大家讨论很多，不想重复了。
2. 说出来很容易，但让你理解很难，更别说是领悟了。
我可以跟你讨论踢球的心得，前提是你必须曾经踢过球。
即使不是参加比赛，好歹 ...

1)我也是才刚接触CARI不长时间，你的很多贴我也未看过。我希望你能再多说一次给小弟了解。
2) 你还未说就觉得我会不明白？你就用你认为最简单的方式来传达给我吧？还有是，没踢过球但经过你解释，我想我也应该会知道球是怎样踢的。就请再说多一次吧

coolguy88

原帖由 kitkatlow 于 2008-7-15 21:05 发表
你又拿产业投资的最差情况跟股票投资的最好情况来比较了。

很多人，公司即使有钱宁愿租也不买，一来因为他们只是打算住短期，不想被绑在一个产业上。二来公司需要把钱用在更大的赚幅上，租一栋房子算不了什么。
...

我们来这里是讨论不是看谁利害说话。
KITKATLOW，就请你帮帮忙说清楚一点。不要每次都模糊带过。

coolguy88

原帖由 heamq 于 2008-7-16 22:02 发表
我再解释为何一般上投资房产的平均回酬不会高过银行贷款利率。

如果所能收取的租金和增值高过银行贷款利率：
1〕发展商倒不如自己把房产抵押给银行，然后租出去。
2〕银行何必借钱给你，它倒不如自己买下那房产 ...

其实我的看法有一点和你相同。
现在我们就请不任同的清清楚楚传达你们的看法

kitkatlow

如果所能收取的租金和增值高过银行贷款利率：
1〕发展商倒不如自己把房产抵押给银行，然后租出去。
2〕银行何必借钱给你，它倒不如自己买下那房产收租金。

1. 发展商租出去可能会获得一年20% 以上的回筹，但他们拿资金去推另一个project，会赚取几倍的获利
2. 银行买下租出可能会获得10% 以上的回筹，但他们借钱给你会获得超过20% 的回筹。
请去了解银行的操作模式，他们手头上有一百万资金的话，是可以放出三百万以上的贷款的。

所以聪明的发展商会先在它所发展的产业附近收集租金的资料，然后定下的房产售价和租金的关系，就是回酬率是在银行定期存款和银行贷款利率之间。

为什么发展商不能把它的房产高价卖，使到回酬率低过银行定期存款呢？
原因是很难卖出去，因为我们倒不如把钱放进银行吃利息。

你所说的并不是我国目前的发展商定价模式。没有你说的那么片面，不妨多跟产业认识接触多家了解。

3〕如果为了赚钱，拿银行贷款买房产出租，请三思。

大部分买股票的人都亏钱，但大部分买产业的人都没有亏钱。
你所说的贷款买房子出租这个投资方式，我见过听过的肯定超过百个，认识的不少于五十个，至今，还没有一个是亏钱的。

请别凡是都往坏的方面想，客观一些会好很多。
很多事情，恕我直言，是你自己自以为是。

kitkatlow

那么为什么以往会有回酬率很高的房产投资呢？
那是因为我们很幸运，当发展商卖出有关房产后，
发生了预料之外的情况，如政府的政策改变，使到那区的人口激增。
又如果TARC决定扩建，增加所收取的学生数目增加30％，
那么WANGSA MAJU一代的房子售价和租金当然会大涨。
但是既然发展商都无法预测到的情况，难道我们能预料到吗？

一个产业投资赚钱的因素很多，比如地区人口增加，需求增加，收入增加，地价高涨，建筑材料高涨，交通开拓，附近发展等一大对的原因。
投资前除了要对市场多做了解，还要做好充分的资金管理。
如果你把一个投资成功的原因归咎与“幸运”，我实在无话好说。

heamq

的确有钱人在房产投资上是占尽优势的。

假设：
A先生很有钱，以现金100万买了一间店屋，
B先生没有钱，以现金10万加5％利率的90万贷，买了隔壁一间店屋。

如果有一个租户想租一间店屋，
A先生可以出价月租4千，扣了种种费用，收入已经高过定期存款，
B先生可以出价月租4千吗？扣了种种费用，收入不够还银行贷款的月供。

都市人

原帖由 heamq 于 16-7-2008 23:01 发表
的确有钱人在房产投资上是占尽优势的。

假设：
A先生很有钱，以现金100万买了一间店屋，
B先生没有钱，以现金10万加5％利率的90万贷，买了隔壁一间店屋。

如果有一个租户想租一间店屋，
A先生可以出价月租4 ...

如果100万的产业只租4千，那我让有钱人买好了，我不会跟他争。我替他找租户，赚他的佣金。

[ 本帖最后由 都市人 于 16-7-2008 11:12 PM 编辑 ]

kitkatlow

原帖由 heamq 于 16-7-2008 11:01 PM 发表
的确有钱人在房产投资上是占尽优势的。

假设：
A先生很有钱，以现金100万买了一间店屋，
B先生没有钱，以现金10万加5％利率的90万贷，买了隔壁一间店屋。

如果有一个租户想租一间店屋，
A先生可以出价月租4 ...

有钱人做很多事都可以占优势，这个事实我想没有人能会不理解吧，别埋怨了。
如果你懂得运用的话，银行是唯一一个可以让没有钱的人一起加入一些有钱人的游戏，比如投资，生意。
别再为一年区区五六个% 的利息一而再得怀疑银行欺压了。

kitkatlow

原帖由 都市人 于 16-7-2008 11:10 PM 发表


如果100万的产业只租4千，那我让有钱人买好了，我不会跟他争。我替他找租户，赚他的佣金。

kl 一带很多。
tmn tun，四百万的店租金不到两万。
puchong puteri，两百五十万，租金才一万出。。。

都是给资金丰厚的人玩增值的。靠租金的话肯定完蛋。

都市人

原帖由 kitkatlow 于 16-7-2008 23:11 发表


有钱人做很多事都可以占优势，这个事实我想没有人能会不理解吧，别埋怨了。
如果你懂得运用的话，银行是唯一一个可以让没有钱的人一起加入一些有钱人的游戏，比如投资，生意。
别再为一年区区五六个% 的利息一 ...

赞成。

agent联络我有一间condo急售80K，那里租金RM800以上，如果没有银行提供贷款，我只有眼巴巴的看着有钱人买去。现在我每个月以RM900出租。

heamq

该说的我已经差不多说完了，就让各位网友自己分析吧！

red_wolf

原帖由 jasonhanjk 于 16-7-2008 10:35 AM 发表
Peter Lynch 并非房地产投资专家，因该用Dr. Dolf De Roos。

编辑一：

那是美国法律，必须住上几年，卖时才能免税。马来西亚不需还税。
而且通常美国投资家用 tax code 1031.

原帖由 cyng 于 16-7-2008 12:26 PM 发表
。。。而且你还有一生一次换屋可以享用的税赋优惠——就是卖屋后不需要缴所得税。

- Real Property Gain Tax  已经不需要给了

谢谢两位提点。。。