【产业投资信托(REIT)交流区】

icy97

房產信托准备万全　第一轮升息冲击不大

财经 2014年7月12日
（吉隆坡12日讯）儘管国行周四宣布提高隔夜利率政策（OPR）25个基点，但分析员相信对大马房產信託（M-REITs）的衝击不明显，且此次升息动作早已反映在股价上。

肯纳格分析员表示，大马房產信託已在这两年为升息做好万全准备，例如將贷款的浮动利率转为固定利率，因此，这次升息將不会明显降低他们的净利表现。

然而，若接下来6至12个月进一步升息，大马房產信託的表现和估值预计將受影响。

此外，分析员基於欧洲潜在的经济刺激政策维持10年期大马政府债券（MGS）的收益率在3.8%，並指出，虽然理论上升息会导致政府债券收益率上升，进而减低房產信託对投资者的吸引力，但实际上，近年数据显示，隔夜利率政策和10年期大马政府债券互动减低。

肯纳格分析员维持大马房產信託领域「超越大市」的投资评级，首选KLCC產业信託（KLCC，5235SS，目標价6.90令吉），看好其盈利表现和潜在併购活动。

其他超越大市的房產信託股有柏威年房產信託（PAVREIT，5212，目標价1.41令吉）、怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，目標价1.35令吉）、双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，目標价1.56令吉）以及嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，目標价1.59令吉）。【东方网财经】

爱一个人

请问如果房市真的倒的话，就一定会影响到reit的股吗？派息会少咯。

williamnkk81

爱一个人 发表于 23-7-2014 11:13 AM
请问如果房市真的倒的话，就一定会影响到reit的股吗？派息会少咯。

要看地點和類型。。。 因為股息是收租的。。 都是有合同的。。。。 影響股價機會比較大。。 股息比較小。。除非沒有人租。。。

爱一个人

williamnkk81 发表于 26-7-2014 11:42 AM
要看地點和類型。。。 因為股息是收租的。。 都是有合同的。。。。 影響股價機會比較大。。 股息比較小。 ...

大大，就是说我们只怕股价跌而已，因为股价跌，乘以股息就赚少了？请问是这个意思吗？我是新手不好意思。

异端者

各位大大，我想慢慢堆积REIT来作为我的退休计划（靠派股息过活），我是看中UOA的，因为他派息（7%+呢）和股价都很稳定，还有就是纯粹对UOA比较熟悉而已....我很喜欢pavilion,sunrise那些公司的产业，但是他们派息好像很少（我看都5-6%之间），所以我不打算买他们，虽然很喜欢。请问我的看法和投资方向和观点会不会很奇怪或错了？

williamnkk81

爱一个人 发表于 26-7-2014 08:37 PM
大大，就是说我们只怕股价跌而已，因为股价跌，乘以股息就赚少了？请问是这个意思吗？我是新手不好意思。

不是不是。。。 股票價格是價格。。。 股息是股息。。。。

比如。。 你買入 1000units RM1 = 投資是RM1000。。 比如每年股息給RM0.05 X1000units = RM50 。。 你的股息率是5% 咯。。

如果股災。。 那家公司下調到RM0.50 .。 這次我買。。 也是1000 units = 投資是 RM500。。 股息還是一樣給RM0.05 X 1000 units 我的股息率就是 10% 咯。。。

pcy85

我9.20买amanah raya reit. 几个月了,价钱还在9.10 - 9.20 上下。想它再跌一点接一些便宜货。

williamnkk81

异端者 发表于 1-8-2014 10:45 AM
各位大大，我想慢慢堆积REIT来作为我的退休计划（靠派股息过活），我是看中UOA的，因为他派息（7%+呢）和股 ...

各位大大，我想慢慢堆积REIT来作为我的退休计划（靠派股息过活），我是看中UOA的，因为他派息（7%+呢）和股价都很稳定，还有就是纯粹对UOA比较熟悉而已....我很喜欢pavilion,sunrise那些公司的产业，但是他们派息好像很少（我看都5-6%之间），所以我不打算买他们，虽然很喜欢。请问我的看法和投资方向和观点会不会很奇怪或错了？

REIT 是不錯的退休計劃。。。。 但也要看行業。。。 有酒店。。辦公室。。醫院。。商場。。。工廠等等。。。

UOA是不錯的。。 因為那些大樓都是自己起的。。然後賣給基金的。。。所以和其他REIT不同。。

股息多寡 。。是差不多穩定的。。。 是要看回報率。。 這就要看你買入的價格咯。。。

你越便宜買入。。長期回報率就業來越好咯。。。。

icy97

產託股現時值得投資嗎？

2014-08-03 19:19      

陳姓讀者問：
目前的股市似乎是太高了，請問產業投資信托類股前景還好嗎？有哪些產業信托投資股還不錯可投資？

答：
分析員認為，國內產業投資信托領域（MREIT）未來6個月的資產併購環境持續淡靜，同時，中短期營運成本走高，將持續對大幅度上調租金的業者帶來潛在威脅。

肯納格研究在最近一項報告中指出，目前市場已經反映美國量化寬鬆貨幣政策退市的影響，惟潛在的歐盟量寬，將是估值重估的利好催化因素。

該行研究的產業投資信托股首季業績表現皆符合預測，除了雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）超越該行預測，而這主要是該行過於激進成本假設所致。

整體行業而言，按季營業額成長平平無奇，介於負1%至增長3%之間，特別是去年租金上調沒有前期來得強勁。

AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）及怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）表現較佳，核心淨利增長4%及9%，因前者脫售Axis大廈取得盈利160萬令吉，後者則受到營運成本走低的推動。

該行指出，KLCC產托（KLCC，5235，主板產業投資信托組），凱德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）及雙威產業信托的淨利，則下跌1%至6%之間。

KLCC產托在聯號公司持較少股份及稅務成本走高所拖累，凱德商托營運成本增加，雙威產業信托則因評估稅率撥備營運成本走高，且受到較疲弱的休閑款待及辦公室領域的影響。

大多數零售產托按年營業額成長較強勁，包括凱德商托，KLCC產托以及怡保花園產托等，增長率分別為6%,10%以及13%，主要是正面的租金上調及相對穩定的出租率。

怡保花園產托核心淨利成長最強，按年增長17%，因它獲得強勁的租金上調的全面貢獻所推動，比較其他零售產托則增長7%及8%。工業產托如AXIS產業信托營業額成長僅錄得2%，而核心淨利則增長9%（扣除脫售盈利後僅剩1%）。

肯納格研究認為，目前偏低的資本頂限環境，對產業投資信托的資產併購活動變得較為困難。自2013年1月以來，該行業沒有傳來任何的資產收購活動。估計目前的資本頂限率僅介於5%至6%。

AXIS產業信托預期在2014年財政年進行總值3億8千萬令吉的工業資產收購，預料在2014年第三季落實。

KLCC產托最近取得股東大會批准私下配售最多10%股權的新股，使它可籌得11億令吉至12億令吉的資金，管理層表示他們將著重在黃金三角的產業資產。

整體而言，預料大馬產業投資信托公司將著重在內部成長，而一些涉及工業資產的公司如AXIS產業信托將脫售一些成熟或疲弱的資產，特別是目前較低的資本頂限率。

該行對整體大馬產業投資信托領域維持“加碼”評級，給予超越大市評級的股項，包括首選股KLCC產托、雙威產業信托、凱德商托，以及怡保花園產托。（星洲日報／投資致富‧投資問診‧文：李文龍）

异端者

icy97 发表于 3-8-2014 10:10 PM
產託股現時值得投資嗎？

2014-08-03 19:19      

为什么报纸还有研究都不怎么提到pavilion呢？我朋友可是疯狂堆积了差不多700+K在里面，现在他都不需要工作，靠派息和其他股票组合来过活，还不到30岁（当然除了投资，他也很厉害赚钱，资本都是之前打拼回来的）。他很鼓励我也学他多买pavilion来堆积，我问他什么价买入他却说手头有钱就慢慢买，长期握着到后面赚头就很客观了。请问他的投资法适合我吗？（我可没700K，70K勉强还是能凑合）

我自己本身就想买UOA和IGB的...UOA派息稳定，IGB我看好它未来租金会再起伏更多

爱一个人

我是菜鸟，请问派息是怎样乘我的股价了？比如我买进1 lot是1.20，一年后涨到1.3，派息是乘1.3的吗？或者有什么formula的吗？感谢

越吻越伤心

请问下reit 收到的股息会被扣tax 吗？ 几多%%？

icy97

注入10亿零售资产 传柔佛机构设新产托

财经新闻 财经  2014-08-17 10:54
（吉隆坡16日讯）柔佛机构（Johor Corp）或把旗下零售资产，注入另一个新的产业投资信托（REITs）。

根据消息指出，柔佛机构新产托上市的详情不多，估计其中资产有大城市广场（Plaza Kotaraya）和新山城市广场（KOMTAR JBCC）。

其他可能注入产托的资产，有去年初私有化的肯德基控股和QSR品牌。

两家公司旗下经营的餐馆包括必胜客和肯德基连锁店，以及以Ayamas品牌，制造冷冻和罐头食品。

根据肯德基控股2011年报，公司在国内有数片土地，并拥有店面和厂房。

截至去年杪，国内有579间肯德基和332间必胜客，大部分店面属于机构，日后可能把部分注入产托。

已委估价师

据悉，该机构已委任估价师，精密审核程序也告一段落，接下来准备呈交申请给证券监督委员会。

若属实，这将成为柔佛机构第二个产托，另一个机构旗下已上市产托为回教实业投资（ALAQAR，5116，主板产业信托）。

市场人士认为，柔佛机构或考虑推出符合回教教义的产托。不过，该机构没有回应此事。

媒体早前报道，柔佛机构有意让旗下油气公司EA Technique今年上市，未来也可能让QSR品牌和肯德基控股重新上市。【南洋网财经】

icy97

生活成本高涨冲击消费力 大型综合商场具韧力

财经新闻 财经  2014-08-26 11:32
（吉隆坡25日讯）生活成本压力高涨，加上消费趋缓，城内购物中心零售表现将受到打击，不过，综合型大规模购物商场的表现仍可超越大市。

摩根大通（JPMorgan）认为，结合办公楼、酒店和住宅产业的大型综合购物商场，将持续优于其他业者。

短期内，怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）值得“增持”，因为其产业综合性、租金低，且可为零售业者带来内部增长动力。

中长期内，则给予双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）“增持”评级，因为相信双威太子购物广场（Sunway Putra Mall）修葺完工后，会进一步带动表现。

业者宁付高租

分析员说，在充满挑战的环境下，购物中心规模非常重要，因为大商场更多人流，零售业者宁愿支付高租金也不愿搬离。

最近，柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）、双威产托和怡保花园产托，因电费上涨和门牌税上扬，上调服务费达30至45%，业者也愿意吸纳成本。

今年首半年，尽管消费放缓，城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股）、怡保花园产托和双威产托表现，都较单纯购物中心业者如柏威年产托和凯德商用大马产托（CMMT，5180，主板产业信托股）来得好。

零售销售看跌

摩根大通分析员透露，最近与马来西亚零售调查行董事经理陈海信会面后得悉，今年首季，国内零售销售额扬4.9%。

但旅游业受到马航MH370飞机失踪事故打击，加上补贴合理化措施导致国内消费放缓，次季和第三季销售额会较预计低。

另外，明年消费税执行后，或打击旅游消费，所以分析员预见，以商务住客为及有设有酒店的购物中心，如双威产托和城中城产托，可抵消掉旅游消费放缓的冲击。

消费税前购兴强

此外，消费者料赶在消费税执行前购物，尤其“预购”大型商品，马零售调查行预计，今年末季和明年首季消费活动料增加，带动今年全年零售销售额增长6%。

消费税推行后，国内零售销售额会在明年次季和第三季转弱，末季才会在季节因素带动下回扬。

布城赛城蓄势待发

目前，巴生谷还是国内最大的零售市场，占了全国总零售销售额46%。

但零售业者内部增长潜能有限，需开拓新市场和新分行激励增长动力。

摩根大通认为，成本上扬加上竞争激烈，零售业者赚幅缩小，因此，不能再依赖内部增长。

该行分析员指出，吉隆坡南部地区在布城和赛城带动下，将成为零售业者拓展分行的目标，如IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）的IOI City商场。




【南洋网财经】

icy97

建筑成本扬抑业者赚幅 全年房产预售看跌20%
财经新闻 财经  2014-09-14 11:22
http://www.nanyang.com/node/649074?tid=462




综合型产托表现佳

至于国内产托，该机构指出，拥有综合资产的表现将比独栋资产或小型商场营运公司，如凯德商用大马产托（CMMT，5180，主板产业信托股），以及柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）来得好。

拥有综合型资产的公司计有怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）、双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）以及城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股）。

在产托股项方面，则看好怡保花园产托以及双威产托的获利增长。

甜心佳人

你好

想请问怎样计算 REIT 的 Basic Earning Per Unit （Sen） 是怎样计算

1.93 （Basic Earning Per Unit） 这个是等于多少钱 ？

谢谢

icy97

调整物价刺激销量租金上涨 零售业遇消费税惨输

落实消费税 财经新闻 财经 焦点新闻  2014-10-05 11:05
（吉隆坡4日讯）消费税开跑后，国内零售和商场租户将是最大受害者，面对3大挑战。

肯纳格投行指出，届时，零售或商场租户除了要调整产品售价，同时努力在消费意愿受影响下刺激销量，更要面对租金成本上扬的压力。

根据消费税，出租商用房产需要征消费税，所以零售空间租金开销自然就会上涨。

该行分析员说，消费税落实时，整个价值链都会受影响，进而推高原料价格，零售业者不得不提高产品售价，避免盈利赚幅被侵蚀。

“生活成本将随着消费税提高，打击消费能力和意愿，所以将减少购物，消费者需求放缓，零售业要设法刺激销量。”

因业者营运成本激增，零售空间租金的调涨空间，在短至中期内还是受限。

“零售产托业者为了保住租客，宁愿选择短至中期内，牺牲大幅调涨租金留住租客。”

不过，该分析员说，早在政府宣布消费税时，已将零售产托业者较不乐观的租金前景纳入计算。

所以，在消费者税直接或间接冲击下，加上各种成本压力，零售产托将以内部增长动力带动，增长介于3%至6.8%。

依营业额计算租金 怡保花园产托影响大

国内零售产托租金收入有2种计算方式，一是每月固定租金，另一种则是以每月占营业额多少巴仙来计算。

肯纳格投行指出，怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）大部分收入来自不稳定的营业额计算方式，料受消费税冲击。

不过，分析员又说，这种租金计算方式，在具挑战的营运环境下，租客租金压力较小，有助留住租客。

另一方面，该分析员指出，该行所检视的大马零售产托，大部分以每月固定租金方式计算，所以收入稳定。

同时，城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股）、柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）及双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）等购物中心，知名品牌较多，赚幅不会大受打击，所以租用率更有保障分析员还补充，明年更新租约的产托业者不多，所以料影响不大。

报道： 伍咏敏

【南洋网财经】

jfreeprop

请问有哪些reit是每季派息的？

icy97

回酬遜公債‧產託股評級下調

2014-10-17 17:04      
（吉隆坡17日訊）產托股回酬不如公債誘人，分析員下調評級至“中和”。

肯納格研究表示，早前對於公債市場的看法過於保守，在調整後，即使歐洲中行延遲量寬措施，無損他們對大馬公債維持正面的看法，大馬10年期的公債是3.8%，這是相當不錯的回酬。

不過，該行補充，若歐洲中行在年底前仍未正式落實量寬措施，屆時他們會再重新評估。

肯納格說，連同消費稅及其他成本算在內，明年產托股的內部成長平均在3至6.8%，唯一例外的是雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組），成長率可達10.6%，歸功於雙威布特拉廣場重新開張。

該行指出，產托股首半年業績大部份符合預期，除了AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）。該公司的首半年業績表現只有預期中的41%，主要是租戶減少及添置了新的單位。

該公司出售Axis廣場後，淨收入（RNI）增加了3%，若撇除這項活動，淨收入其實減少了1%。

零售產托營收按年增長3至10%，帶動了淨收入增加4至36%，而怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）及KLCC產托（KLCC，5235SS，主板產業投資信托組）分別增加了16%及36%的盈利。前者透過精簡成本，後者則是來自稅務獎掖。

凱德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）或因捷運工程影響了金河廣場的租戶，因而下調租金挽留租戶，直至捷運工程完工為止，肯納格因此下調公司2014及2015財政年的財測盈利。



（星洲日報／財經‧報道：謝汪潮）

icy97

受油電門牌稅上漲衝擊‧產託投資回酬仍不俗

2014-10-24 16:52      
（吉隆坡24日訊）油電雙漲，加上門牌稅上調對大馬的產業投資信托（Reits）帶來重大打擊，但分析員認為管理公司成功透過提高租金和轉嫁成本予租戶來稀釋效益，相信產托仍是投資者亂世的抗壓投資良品，而零售產托前景將比面對供過於求窘境的辦公樓產托來得好。

零售Reits優於辦公樓

豐隆研究表示，電費和門牌稅上調對大馬產托的衝擊開始顯現，RON95汽油漲價，以及白糖津貼取消都反應在高零售產品和服務、飲食和運輸價格上，這都令大馬產托情況雪上加霜，但營運成本的攀升將透過管理公司提高租金，以及轉嫁額外成本予租客有所稀釋。

額外成本轉嫁租戶

“儘管市場充斥負面因素，但多數大馬產托仍繼續交出穩定租金收入上揚的良好表現，主要歸功於管理公司成功將額外成本轉嫁租戶。”

傳統上來說，管理辦公樓組合要比零售組合來得輕鬆，因零售購物廣場需持續吸引人潮，而辦公樓並無此憂慮。但是，辦公空間供過於求卻令人日趨擔心。

根據全國產業資訊中心（NAPIC）2014年首季報告，吉隆坡有399棟辦公樓，總面積達8千340萬平方呎，平均租用率為80.6%，但AZMI產業管理私人有限公司分析未來吉隆坡將有高達1千630萬平方呎的新增空間湧現，其中包括敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange）、吉隆坡大都會（KL Metropolis）、獨立遺產大廈（Warisan Merdeka）等大型工程。

相比之下，零售產托擁有更高的議價能力，以及租金調整潛在提高租金收入等利好因素支撐，更獲豐隆青睞。

“根據我們的調查，黃金地點的購物中心租客等候名單甚長，其中柏威年購物中心的潛在租客等候名單即多達200人。”

更重要的是，以淨產業收入（NPI）來看，怡保花園產托（IGBREIT,5227,主板產托組）和凱德商托（CMMT,5180,主板產托組）為首的零售產托，4年和3年NPI複合年均增長率達7%和8.7%，而專注辦公樓、商業和工業產業的桂嘉資產管理（QCAPITA,5123,主板產托組）因併購活動緩慢，僅錄得4年NPI複合年均增長率負0.2%的表現。

綜合組合產托表現不俗，柏威年產業信托（P A V R E I T，5212，主板產托組）、和K L C C產托（K L C C，5235S S，主板產托組）2年和4年N P I複合年均增長率達3.6%和9%，而雙威產業信托（SUNREIT,5176,主板產托組）3年NPI複合年均增長率為8.2%。

整體來看，豐隆認為，隨著國家銀行暫緩升息腳步，加上經濟穩步增長，以及金融領域動蕩可能推高投資者對產托等防禦性領域的投資胃納，將是投資者在動亂市場的良好抗壓選項。

“但是，產托領域缺乏併購等催化因素，因此我們維持領域｀中和’評級不變。一旦柏威年產托、怡保花園產托和凱德商托潛在收購飛輪海88廣場（Fahrenheit88）、谷中城Southkey和檳城皇后灣廣場（Queensbay Mall）計劃成真，我們將重新探討相關公司和領域評級。”

選股方面，豐隆維持桂嘉資產管理“買進”評級，主要是白金中環（Platinum Sentral）資產注入計劃將在今年第四季完成，而馬資源（MRCB,1651,主板產業組）崛起成為大股東，可能將旗下更多資產注入產托之中。

“對於長期投資者，我們看好怡保花園產托和柏威年產托，因為前者母公司怡保花園（IGB,1597,主板產業組）正進行總值60億令吉的柔佛谷中城Southkey計劃，未來2至3年可能將之注入其中，而後者現積極洽購飛輪海88廣場計劃事宜。”





（星洲日報／財經）