马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

購屋須注意哪些交易細節？

    * 問診室

2008-04-05 15:59

當土地仍未測量、地契仍未發出時，這地契稱為Sementara，當土地面積已獲確認，地契顯示的字眼則Tetap，這兩張地契扮演的角色是一樣的，足以證明業主在有關產業的擁有權，業主不需對Sementara這個字過於擔心。

施先生對購買房屋存有不少疑問，他的問題，其實也是許多準備購買房屋一族的疑慮。

我們先來看他提出的問題，再看專業人士如何為他解答：

1. 請問有意購買一間12萬5000令吉的公寓，需準備多少的首期錢及律師費？

2. 請問如果申請銀行的房屋貸款，供期維持幾年？每月供期多少錢？

3. 請問律師是否有負責向銀行申請貸款？大概多久可以知道貸款是否獲批？申請貸款者需要怎樣的資格？

4. 請問簽了買賣合約後，多久才可以領取房屋鎖匙？

5. 如果公寓是租賃契約（Leasehold），到了期限政府會否收回公寓？

6. 請問Pelan Tanah是什麼？Hakmilik Tetap和Hakmilik Sementara有何分別？

Leasehold產業‧年限屆滿須付費更新土地租約

答：談到租賃契約的產業如公寓，黃振原律師（CY Wong）說，租賃兩個字清楚告訴我們，公寓所在的該片土地，是向政府“租”來的；因此在理論上，當土地契約期滿時，政府可以索回該土地。

不過，這麼多年來鮮少發生這種事，特別是在一個已建立起來的住宅區，政府更不可能這樣做。

當土地租約期滿時，政府可能要求業主支付更新土地租約費，以更新租期。

另外，所謂的Pelan Tanah只是土地的圖測，它告訴我們土地所在的位置。

提到地契指的Hakmilik Tetap與Hakmilik Sementara之間的分別，黃振原律師說，持有Hakmilik Sementara地契的業主，一樣可以進行產業的交易，證明自己在有關產業的擁有權。

有關地契之所以稱為Sementara，純粹只是因為這張地契，仍未獲得相關當局的測量，假如當一個人向發展商購買房屋時，買賣合約所誌明的面積是1650平方尺（22x75）；當發展商興建有關房屋時，他可能需順應土地的地形做出一些調整，因此，可能出現一些差異，就是比1650平方尺多一些或少一些尺寸。

當土地仍未測量、地契仍未發出時，這地契稱為Sementara，當土地面積已獲確認，地契顯示的字眼名為Tetap，這兩張地契扮演的角色是一樣的，足以證明業主在有關產業的擁有權，業主不需對Sementara這個字過於擔心。

申請銀行貸款‧聘律師處理買賣合約同時進行

針對施先生提出的其他問題，我們在徵詢銀行貸款部職員的意見後，這裡為他做簡要回答。

首先我們要指出的是，銀行的房屋貸款配套，個別銀行可能稍有不同。另外一點是，銀行在瞭解房屋貸款申請者提出的資料，就是他們個人的財務條件與能力、購買的產業類別、產業所在地點，才能做出適當建議。

為何這樣說，有些銀行對房屋所在的一些地點信心不大，因此可能不在他們考慮提供借貸的範圍內，除非貸款者降低本身的借貸比率。

還有一些產業的類型，譬如服務公寓，也不獲一些銀行提供較高比率的貸款，譬如只提供屋價的 60%，特別是有關產業仍未有分層地契。

另外一些情況是，如果是租賃契約的產業，所剩年限少過60年，也可能是一些銀行避開的原因。

回到購買一間12萬5000令吉的公寓，假設自付款是20%，需要2萬5000令吉，再加上其他費用，譬如律師費、印花稅及其他雜費，還需要一筆不小的費用。

以首期錢10%來計算，就是1萬2500令吉，加上其他費用，至少也要準備2萬令吉。

關於律師的收費，其架構是這樣：首15萬令吉1%，這位讀者的目標產業價格在12萬5000令吉，落在這一範圍內；至於產業印花稅是首10萬令吉1%、20萬至50萬令吉2%，以此類推。

另外，律師一般沒有代客戶向銀行提出貸款申請，比較常見的是，有些律師是某些銀行的律師團成員，他們應客戶要求，可能會提出建議，當然，也可能代客戶向銀行瞭解貸款額度、供期及分期付款的數目。

今天由於銀行業者之間競爭相當激烈，貸款的獲批一般在5個工作日之內，除非是個別申請者，條件很不理想，則另當別論。

條件欠佳的申請者若遭其銀行拒%B

blueyap82

律師費依估價師或市價計算？

    * 問診室

2008-04-05 16:00

史提芬來信說，他向其叔叔購買一間房屋，售價25萬令吉，律師協助他準備買賣合約，他曉得律師費是根據買賣合約誌明的價格；可是，他們卻告訴他說律師費是根據產業的市價，就是估價師在估價後說明的價格。

請問：實際情況是否如何？畢竟我向叔叔購買的房產，價格可能低於市場水平。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，律師費的徵收的確是根據屋價，就是買賣合約誌有的價格來計算；但是，在產業買賣這項交易，買方需繳付產業印花稅，印花稅的繳付是根據估價師建議的數目。

估價師則是以市價水平，對產業的合理價格做出建議。在這種情況下，律師也很可能按估價師計算的產業價格，向客戶徵收律師收費。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.05

blueyap82

非產業經紀可以代賣屋嗎？

    * 問診室

2008-04-12 18:50

    *

艾琳說：“我想詢問有關準備代屋主賣屋的問題。事情是這樣，屋主給我一個固定的價錢，交給我自己去賣這間房屋，這個手續應該如何進行？”

“假設我打算將屋價提高1萬令吉，可是我又擔心到時銀行根據買賣合約的價格（就是已提高1萬令吉的售價），將屋價轉給賣主，而賣主可能反口不付該筆錢給我，請問要怎樣做才比較妥當？”

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，假如艾琳不是合格的產業經紀，售賣產業形同市場上的不合法經紀在協助別人落實交易。

任何人要代第三者售賣產業，必須是合法或註冊的產業經紀人，他們一般會與業主簽署一份文件，雙方將受到這個形同協議的文件所約束，這樣就不會有不必要的擔心和煩惱。

假設艾琳不是合格產業經紀，可是仍執意要為屋主售賣產業，而且已有適當購屋人選；如果屋主肯簽字，表明準備賣這樣的價格，也許可以嘗試，就不必擔心屋主反口不付該筆錢，但還是一句話，這不受到鼓勵。

另一個可行的建議是將有關交易轉移給自己熟悉的經紀去完成，至於雙方如何協議，就看彼此的協商。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.12

blueyap82

店屋租戶想轉做業主

    * 問診室

2008-04-12 18:51

    *

在轉手市場購買產業，產業的價值介於哪一水平，有待產業估價師的估價報告，銀行將根據產業的市場價值，來決定提供給客戶的貸款數額。

劉先生來信提出有關租店屋的問題，他說目前他租的是3層樓的店屋，一個月租金2000令吉。

最近，其中一間店主準備出售，售價掛72萬令吉，這間店所在位置是工業地，他已在該地點租了9年。

在詢問過銀行該店屋的市價水平，有關職員表示60多萬令吉。

請問：類似這樣的情況，應該買還是租好？

假如準備購買，需要預算多少的首期錢，同時應該注意哪些事項？

答：在轉手市場購買產業，產業的價值介於哪一水平，有待產業估價師的估價報告，銀行將根據產業的市場價值、來決定提供給客戶的貸款額度。

如果業主叫價過高，買主又需要貸款，很可能影響貸款的比率，買主如果仍有意購買，可以和業主針對售價進行商議。

產業經紀公會的一名理事表示要租還是要買，不妨以租金報酬率3%做為基準，假如超過3%，買比租劃算、3%以下，租比較好。

該名理事說，舉個例子，以價格60萬令吉的店屋，如果租來做生意，一個月要付2000令吉的租金，一年要支付2萬4000令吉，換算報酬率大約是 4%。

在這種情況下，與其租這間店屋，不如籌錢買下來，但是假設這個單位的產業，價格是50萬令吉，換算租金報酬率可能達到4.8%，買來自己用當然比租劃算。

劉先生可以自己稍微算一算，有關待售的產業單位，最低的售價到底在哪一個價位，然後才決定。當然，如果自己準備在該地點繼續經營業務，而且本身財務能力許可，考慮購買也是可行方案。

假設售價是70萬令吉，簽署買賣合約時要付10%首期錢，就是7萬令吉，加上印花稅、律師費，數目相當可觀。

產業印花稅首10萬令吉1%

印花稅與律師費的徵收比率是這樣：產業印花稅：首10萬令吉：1%、接下來至50萬令吉2%、50萬令吉以上3%。

買賣合約律師費的徵收是首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、85萬令吉以上0.8%。

至於貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款50萬令吉，需付的印花稅是2500令吉，以此類推，還有貸款合約也需要一筆律師費，徵收的費用視貸款的數額而定。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.12

blueyap82

領鎖匙才知房屋被進凍結令

    * 問診室

2008-04-12 18:51

讀者王湯米來信敘述有關他購買產業的經歷。

他說，他與家人幾個月前在吉隆坡一帶購買了一間二手屋，在接近領取鎖匙時，才獲律師告知有關房屋被進了凍結令。

“對有關房屋進私人凍結令者是首位買家，事先我們並不曉得有首位買家、而我們卻是第二位買家這回事。”

首位買家進凍結令

據瞭解，首位買家在2007年6月與賣主簽署買賣合約後，由於申請銀行貸款獲批的時間，超出買賣合約議定的期限；因此，賣方在2007年10月22日終止了首位買家的合約，並沒收了他的10%屋款。

這是首位買家將該房屋進私人凍結令的原因。賣方在2007年10月19日收取他們的3%購屋訂金，同年11月6日簽署買賣合約及支付其餘的7%屋款，不過買賣合約的生效日是2007年11月22日。

到了今年2月26日，律師告訴我們該房屋被進了凍結令，買賣合約這樣說明：假如在4個月時間，如果賣方無法移交該房屋，賣方將承擔有關的開支與損失。

請問：假設我們有意終止這項協議，可是現賣主的財務可能出狀況，無法退回我們該筆10%屋款，誰該負起責任？產業經紀、賣主或律師？我們該怎樣辦？我們不是大富之家，無法承受失去該筆10%屋款的打擊。

答：林若輝律師說，在買賣雙方簽署買賣合約之前，律師通常會展開土地搜尋，以瞭解產業的狀況，就是有關產業是建在永久地契或租賃地契的土地。

土地的權益是否受到限制，意即產業的轉移或抵押是否需要尋求州政府當局的批准、產業是否被抵押，以及是否存在其他障礙，就是被進凍結令等等，這些因素都應該被考量。

他說，律師一般會展開土地搜尋，我只能設定，在簽署買賣合約之際，第一位購買者仍未對有關產業進私人凍結令。

在簽署買賣合約後，我想這位讀者的律師對有關產業進私人凍結令，以捍衛其客戶的利益。

法律的條文是這樣，首位進私人凍結令者，比接下來進有關凍結令者佔優勢，意思就是假如湯米進凍結令的時間比首位買家早，他在有關產業的權益獲保障。

現在情況是，首位購買者進了凍結令，撤消有關凍結令應該是賣方的責任，如果賣方無法履行買賣合約列明的條文，他應該承擔有關的責任，爭取賠償的細節不妨請示律師的意見。

另外，湯米最好保留他在有關產業的凍結令，以保障他的利益，假如是其律師疏忽，湯米可基以他的損失，對有關律師採取起訴行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.12

blueyap82

拍賣房屋有凍結令‧競標風險高

    * 問診室

2008-04-19 18:59

    *

任何人如果準備競標拍賣單位，最好先進行土地搜尋，包括查看業主是否有拖欠當局一些費用，譬如門牌稅、地稅、排污費、水電費，以及有關產業是否空置或有人居住。

陳小姐說，她有意購買位於新山的一間拍賣房屋，這是一間租賃契約的房產單位，第一次拍賣日期已過、第二次的拍賣會可能是在4月或5月。

她說：“我自己已經進行土地搜尋，發現已有第三者對有關產業進私人凍結令，那是2005年7月 20日的事。

我想請問：

1. 如果成功標獲這間房屋，我需要辦理哪些手續，以及需要支付哪些費用？

2. 轉換名字需要多久的時間？

3. 對於第三者進私人凍結令，我會面對哪些問題？

答：林若輝律師說，任何人如果準備競標

拍賣單位，最好先進行土地搜尋，包括查看業主是否有拖欠當局一些費用，譬如門牌稅、地稅、排污費、水電費，以及有關產業是否空置或有人居住。

針對陳小姐的問題，她需要展開進一步搜尋，例如是誰對有關產業進私人凍結令、進凍結令者的原因，因為假如凍結令無法撤除，銀行將無法釋出貸款。

此外，有關產業是租賃契約產業，轉移產業擁有權等事項，需獲得有關當局的批准。

假如有關產業被進了凍結令，土地局將不能處理轉換產業擁有權的申請，因此她的競標風險相當高，除非她準備以現金購買，然後耐心等待凍結令的撤銷。

至於費用，她需要支付的包括轉移產業擁有權的印花稅、註冊費等等，假如聘請律師處理這些事項，她需要支付律師費用及其他開銷。

林律師的意見是，假如陳小姐仍準備競標該產業，最好是諮詢律師的意見。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

blueyap82

發展商出租訪客泊車位

    * 問診室

2008-04-19 19:00

住在白沙羅地區的邱先生來信提出公寓居民常面對的問題。

他說，我們住的公寓單位，原本有一些訪客泊車位；可是發展商的管理公司，卻將它們租給公寓的居民，結果公寓範圍內連一個訪客泊車位都沒有。

請問：發展商能這樣做嗎？我認為這是不合理的，我們應該怎樣應對？希望能給我們一點指示。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商管理公司不可以擅自將公寓的訪客泊車位出租，造成居民親友前來到訪時極大的不便。

他說，在2008年4月之後，隨著居民與發展商代表成立聯合管理機構，居民代表居多的該機構，需將有關問題提出來討論；另外，在這期間的租金收入應該交給聯合管理機構。

此外，管理公司的稽查賬目，也應反映有關項目的收入列明在內，確保他們在處理這些收入的透明度。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

blueyap82

情侶分手後‧雙方不償還房貸

    * 問診室

2008-04-19 19:02

張先生說，我在2004年8月的發展商房產促銷計劃期間，與前女友聯名購買了一間共管公寓。

較後她表明準備接手該公寓的擁有權，可是她從2年前已暫停供款，我在該產業的擁有權仍未去除，就是說依然是該公寓單位的半個業主，雖然我在2年前已停止償付房屋貸款。

她曾經這樣說過，要我的名字保留5年，這樣她才不會遭銀行罰款，可是我不同意。

針對這點，我這方面有什麼選擇或辦法，以便可以更迅速解決問題？因為看情況她準備拖到2009 年8月，就是過了銀行對這個產業貸款的5年鎖定期。

至於她那一方面，又有什麼辦法可以解決問題？

答：陳鍾靈說，張先生與前女友如果繼續不按期供還銀行房貸分期付款，銀行將對他們採取追討欠款行動，同時產業可能遭拍賣。

根據張先生來信反映，估計有關產業的貸款鎖定期要到2009年8月才期滿，如果提早償清銀行貸款，預料需按貸款合約所誌明的條文，對銀行做出相關賠償。

現在的問題是，面對銀行採取行動付出的代價大，或是賠償銀行、造成自己損失較大？

最好是雙方做下來平心靜氣協商，尋求一個較妥善或理想的解決問題方案，這樣對雙方都有利。

至於張先生的前女友有意接過該公寓的擁有權，只要她個人符合貸款條件，應該可以如願，萬一她個人申請房屋貸款條件不符合，她可以與另一個人聯名，這樣獲批的機率會比較高。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

blueyap82

想脫離租屋的日子

    * 問診室

2008-04-19 19:02

阿明說，由於目前的房租平均每個月也要300令吉，如果是租一間房屋，單層排屋至少也要900令吉，如果是4房排屋，甚至要1200令吉；假如是雙層排屋，一般在1300令吉至1600令吉之間，因為有些是樓上加樓下有4間房，有些則有5間房。

他說：“我租了2年屋子後，開始有了購買一間屬於自己房屋的想法，至少貸款繳了還是自己的房子，房租即使繳再久卻還是別人的房屋；可是沒有自備款，想問看銀行方面有何貸款方案，或是有什麼其他的建議？”

答：我們準備購買房屋，不管怎樣，一定要有自備款，至少要有房價的10%，再加上5000到 8000令吉的相關費用。

任何人要申請房屋貸款，信用一定要好，之前就有朋友想向銀行貸款購屋，結果銀行在審核個人條件時，發現他在半年內有3次信用卡的遲繳記錄（後來在一個月內都有補繳），可是銀行卻因此而拒絕批准他的貸款申請。

這個例子給你參考，反映許多銀行的態度是，寧可選擇條件好的貸款者，也不願意隨便放貸，所以自備款不足，想要取得高額貸款並不容易。

另外也要衡量自己的償還貸款能力，房屋貸款的每月分期付款，不能超過凈收入在扣除其他大筆的分期付款，如汽車貸款後的三份之一。

譬如，你每月的凈收入是2500令吉，加上有汽車貸款負擔，每月大約是500令吉，剩下 2000令吉，那你的房屋分期付款不能超過700令吉，因為除了房屋貸款要分期償還，你每月尚有其他開銷，譬如伙食、水電、電話費、保險及其他雜費的開銷，一定要預算好才訂購房屋。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.19

blueyap82

購商業單位‧發展商清盤

    * 問診室

2008-04-26 16:58

    *

許女士來信說，她於1999年中在全球房屋發展商舉辦的房屋展銷會上，以現金購買了一間辦公室單位，並簽署一份租金回酬合約，以便將有關單位回租給發展商。

買賣交易完畢後，發展商沒有將分層地契歸還給她，後來才知道發展商將整座公寓的地契抵押給銀行，多次向發展商追討、找過議員、律師等都不得要領。

如今收到銀行通知書，限她在2008年5月24日之前，以一筆錢付於銀行，以便要回地契。

以下是她提出的問題：

1. 據瞭解，發展商已清盤，離開大馬前往澳洲定居，這座商業樓現由接管公司管理，請問接管公司是否能出面處理此事？

2. 銀行是否有權拍賣買主的產業？我已63歲，無法也無錢支付這筆款項？請問我應該怎樣做才能保住唯一的產業？

答：許女士面對的是不容易處理的問題，當我們向銀行提出貸款申請，假如發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，提供貸款的銀行在支付第一筆付款之前，須先獲得發展商的書面保證，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金，這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響。

換句話說，發展商在過後若要將產業抵押給金融機構，須先獲得購買者的同意。

許女士是以現金購買，相信少了這個環節。再加上所購買的是商業單位，若要對發展商採取法律行動，惟有通過民事法庭進行，假如發展商已經逃離本地，或是其公司已經被接管，又是一個傷腦筋且無奈的問題。

無論如何，許女士可以嘗試找接管公司協助。另外，銀行會在貸款者拖欠貸款一段時間、追討不果後才進行拍賣有關產業的行動。

（意見提供：購屋者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.26

blueyap82

房屋架構不符規格

    * 問診室

2008-04-26 16:59

劉先生於2005年在加影購買了一間兩層半排屋，並且在簽署買賣合約的2年內，領取新屋的入伙紙。

可是，正當在進行新屋裝修工程的時候，發現屋子的結構與建築條例和消防局的要求有些出入，按說地方政府與消防局是不會批准的，因為不符合安全規格。

據瞭解，每當地方政府發出發展准令給發展商時，地方政府也會同時發批發展商之前呈交的建築施工圖給發展商，發展商必須根據合法的建築圖施工。

他說：“我並沒有因為安全規格問題驚動發展商，之後致電發展商要求取得一份影印建築圖，可是發展商卻再三拖延，而且推卸說要向繪測師購買。”

“事後，我也向繪測師要求一份影印本，並且無奈的付了100令吉給繪測師，換來的卻是3張沒經過地方政府批准的建築圖，繪圖並沒蓋上印章說明。”

在此提出以下問題，希望能幫忙解答：

1. 要如何向地方政府獲取影印版及批准了的建築圖？

2. 假如地方政府不合作，有哪個監督委員會可供投訴？

3. 目前屋子的有效修補期是交屋後的18個月（2009年1月期滿），假如我呈上投訴已超過18個月期限，投訴是否有效？

4. 是否能自己處理？還是需要律師協助？

5. 投訴之前需要準備哪些資料？

6. 是否有更快的方法可供投訴，以便可以更快獲得賠償？

7. 對繪測師不誠實的行為可否提出投訴？可以向哪些部門提出？如何索取賠償？

答：劉先生若要投訴發展商、繪測師等，需要有證據，譬如圖片，如果自己可以處理，不需勞駕律師協助。

關於欲取得地方政府發批的建築圖影印本，可以向產業所屬的地方政府辦事處購買，最主要是帶齊有關產業相關資料，然後上門向負責的部門提出購買要求。

針對繪測師不誠實的問題，可以據情向繪測師公會投訴，該公會的地址與電話如下：

Pertubuhan Arkitek Malaysia
4&6 Jalan Tangsi
50480 Kuala Lumpur
電話：03-2693 4182

至於房屋問題的任何投訴，應在發展商提供的有效維修期內提出，逾期投訴恐怕失效。

（意見提供：購屋者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.26

blueyap82

入伙紙未到‧發展商先交屋

    * 問診室

2008-04-26 17:00

    *

陳昇說，他於2005年12月13日簽署買賣合約，發展商在2007年通知他說可以領取鎖匙。

發展商表示，即使不按時領取鎖匙，也被視為已經將屋子的鎖匙交給購屋者，於是他只好去領取鎖匙。

到了12月中，他撥電話給發展商，發展商辦公室的人表示，還未領取入伙紙，因為地方政府不批，說是有部份錯漏。

在提及遲交屋索償的問題，發展商卻說已在期限前交鎖匙，所以不能索取賠償。

當我們嘗試從各方面瞭解問題時，發現發展商若在期限前呈上E表格就不算遲交屋；可是，發展商那邊卻反問我們要哪一份E表格，他說他們手上有好幾份。

請問：究竟發展商呈上去的E表格是根據哪一份？如要索取遲交屋賠償，應該如何確認發展商遲交屋？

答：發展商若沒有呈上E表格，是不符合移交鎖匙給購屋者條件，沒有E表格，也不可能領取入伙紙。

陳昇是在2005年12月13日簽署買賣合約，過了2007年12月13日，發展商就被視為遲交屋，遲交屋的索償可申領至發展商呈上E表格給地方政府，並獲得有關當局接收的日子。

提到地方政府不批發入伙紙的問題，不曉得發展商是否有呈上E表格，若有呈上E表格，並獲得接收，表示發展商的建築計劃及相關設施已經齊備，譬如水電供應可接駁到個別單位、排水系統完善，符合交屋條件。

如果發展商不願對逾期交屋做出賠償，購屋者可以將事件帶上房屋仲裁庭，並提出索賠要求。

（意見提供：購屋者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.04.26

blueyap82

沒分層地契‧能售產業嗎？

    * 問診室

2008-05-03 18:05

    *

分層產業如公寓的業主，如果還未有分層地契，而又準備脫售有關單位，須向發展商申請批准交易文件，並支付手續費，不一定要有分層地契才能脫售有關產業。

沒分層地契能脫售產業嗎？

琪琪今年25歲，2004年10月購買了一間廉價組屋，為99年契約的單位，當時購買的價格是 4萬2000令吉。

請問：地契的年限是從什麼時候算起？要從律師或發展商處獲知有關資料？

另外，請問是不是所有組屋需有分層地契才能脫售？

她說已繳清屋款，可是還未有分層地契，請問應向哪方面瞭解有關進展？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，地契年限的有效期是從總地契分割為個別地契那天算起，如果是組屋或公寓等分層產業，則是從總地契分為個別座樓地契的日期算起。

分層產業的業主，如果還未有分層地契，而又準備脫售有關單位，須向發展商申請批准交易信件，並支付手續費，不一定要有分層地契才能脫售產業。

如果分層地契遲遲沒下文，應該向發展商瞭解及跟進，確保發展商儘快處理，以免夜長夢多。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

blueyap82

賣公寓‧要繳多少交易費用？

    * 問診室

2008-05-03 18:06

新山的余小姐說，她於2002年9月18日購買了一間城市公寓，該公寓仍未有分層地契，如果準備賣掉公寓，需付給發展商手續費，大約需要支付多少錢？

她購買的公寓價格是14萬令吉，需支付多少的律師費？至於管理費，發展商提醒她要支付3個月的費用，作為管理維修儲備金，這樣的徵收合理嗎？

另外，請問在2007年12月1日之前簽署的買賣合約，是否對屋主比較不利，以及比較難處理問題？

答：林若輝律師說，當公寓仍未有分層地契、業主欲脫售有關單位的話，需尋求發展商的同意或批准。在這個過程中，賣方需支付發展商50令吉的象徵式手續費。

提及律師費的問題，首15萬令吉的產業，買主需支付的律師費是1%，就是1500令吉。

談到管理維修費的問題，陳鍾靈指出，在標準的買賣合約，發展商會向購屋者徵收1+3的管理維修費，1個月是押抵、3個月是預付，至於管理維修儲備金，則是管理維修費的10%，假設每月的管理維修費是150令吉，維修儲備金只是15令吉，以此類推。

另外，在2002年12月1日之前簽署的買賣合約，並非對業主比較不利，只是在2002年12 月1日修訂之後生效的法令，購屋者獲保障的層面比較廣。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

blueyap82

銀行遲付款‧為甚麼罰我？

    * 問診室

2008-05-03 18:07

林先生說，他於2007年9月購買了一間40萬令吉的排屋，當時房屋興建工程已完成一半，之後有事出國公幹，10月份才簽買賣合約，以及銀行貸款合約。

他所選擇的貸款銀行是發展商指定的本地銀行，是其財團銀行成員之一，他貸款31萬令吉。

幾個星期後，發展商來信要銀行付款，大約是22萬令吉，可是銀行遲遲不付款，一直拖延至 2008年3月才支付發展商第一筆款項，大約是17萬令吉；遲了大約5個月，餘額因為買賣合約律師還未做好轉移產業擁有權備忘錄，無法依時發放。

發展商來信說，由於遲發放貸款，要他支付10%的利息給他們，假如以22萬令吉計算，5個月的罰款大約是9000令吉，（22,000X10%X5/12)。

請問：我可以要求銀行負責這筆罰款嗎？主要是因為銀行的延誤造成我被罰款，有沒有什麼條例可以保護購屋者免受這些不公平的對待？

答：陳鍾靈說，林先生購買的產業是建築工程已進行到一半的單位，在林先生簽署買賣合約、轉移產業擁有權備忘錄之前，應該針對付款方式、期限等講清楚。

林先生簽署的很可能非標準合約，可以針對買屋的一些條款和發展商協商，以便擁有較寬裕的時間安排銀行貸款、處理付款給發展商，避免被徵收大筆的遲付款利息。

一個已有個別地契的單位，在購屋者向銀行提出貸款申請時，地契將抵押給銀行，這個過程需要較長的時間，因為當發展商將個別地契登錄在買者名下後，再轉交給銀行做抵押，做為獲取銀行貸款的保證。

另外，若銀行蓄意遲付款，貸款者可以向有關銀行及國家銀行投訴，但要有確實證據，證明有關銀行的確存心這樣做；不過，林先生也可以從發展商處瞭解，發展商與銀行之間的聯繫，是否在哪一個環節有延誤，以致銀行不能依時發放貸款。

當然，如果購屋者不服被無理徵收遲付款利息，可以將事件帶上房屋仲裁庭，尋求司法的合理判決。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

blueyap82

起訴發展商有效期多少年？

    * 問診室

2008-05-03 18:08

劉先生說，他於2004年8月簽約購買一間服務公寓，預定交屋日是2007年8月。至今工程只完成大約50%，現在情況是：工程宣告停頓，發展商正接洽接管公司，接手有關工程，惟附帶的條件是現有投資者必須放棄起訴行動。

我們正考慮起訴發展商，請問：我國法律允許購屋者採取起訴行動的有效期限是多少年？

答：在房屋發展法令下標準的買賣合約，購屋者可對發展商採取起訴行動的有效期是，發展商應該交屋日算起的6年內，以這位讀者的情況是2007年8月起的6年內。

不過，劉先生購買的是服務公寓，當年簽署的合約可能非標準合約，再加上發展商若爭取到有意接管有關工程的投資者，他們接手的其中一個條件是：要購屋者對發展商放棄法律訴訟行動，否則不繼續有關建屋工程，這對購屋者是很無奈的事，但有一些發展商經常走這一步棋，造成購屋者的現金被套牢，而領取新屋鎖匙一事則遙遙無期。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.03

blueyap82

產業經紀‧不能向買賣雙方收佣金

    * 問診室

2008-05-10 19:01

    *

任何產業的交易，應該由合格的產業經紀協助落實，佣金通常由賣方支付，假如是買方要求經紀物色產業，而且事先同意支付經紀產業交易佣金，也是一個選擇性安排，惟產業經紀只能收取一方的佣金，不能要求買賣雙方支付佣金。

雪蘭莪州八打靈再也的林太太來信說，鄰居準備脫售她的單層排屋，恰好我的表妹準備物色一個產業單位，在看了該房屋後，她決定購買該房屋，在這種情況下，鄰居是否應支付我產業交易佣金？

答：假如林太太不是合格的產業經紀，雖然她可以兼當中間人或介紹人，但是卻不能收取產業交易佣金；不過，假如這個產業交易交由可信賴的經紀完成，她可以從經紀手中獲取介紹人費用，有關收費佔產業經紀佣金一個固定比率，比方說產業交易的佣金是 1000令吉，其中的200令吉需付給介紹人，以此類推，這只是個推算。

產業界一名有經驗的經紀指出，任何產業的交易，應該由合格的產業經紀協助落實，佣金通常由賣方支付，假如是買方要求經紀物色產業，而且事先同意支付經紀產業交易佣金，也是一個選擇性安排，惟產業經紀只能收取一方的佣金，不能要求買賣雙方支付佣金。

當產業交易佣金由買方支付時，買方可以在產業交易價格與賣方協商，要求調低成交價，畢竟佣金不是由賣方支付，他應該做出相應配合，以惠及買方。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

blueyap82

地契被銀行弄不見

    * 問診室

2008-05-10 19:02

Karen說，她於1999年購買了一間公寓，向一間銀行貸款。去年10月，房屋貸款完全繳清，但卻被告知她的房屋地契被銀行弄不見。

銀行說已報了警，需重新申請一張新的地契，律師樓的律師則說要等土地局通知說地契已經好了才能通知她去領取。

請問：

1. 我已等了超過半年時間，何時才能取回地契？

2. 我有撥電銀行，銀行的職員說聯絡律師樓，但律師說還沒有消息，要繼續等，到底應該向哪一個部門查問？

3. 一般這樣的問題需要多久才能解決？為什麼申請一份新的地契需要那麼久的時間？

4. 我可以投訴銀行方面的疏忽嗎？

答：林若輝律師說，假如正本地契被弄不見，業主可以向產業所屬的土地局提出申請，以便申請補發，以下是地契不見了，需要辦理的事項。

（a）須向警方備案、表明地契已經不見
（b）必須宣誓證明
（c）有了上述2份文件，再向土地局提出補發地契申請。

至於說新地契的補發需要多長時間，這很難說，通常有賴於相關土地局的辦事效率。

以這位讀者的情況，她可以向有關銀行要求一份申請補發地契的文件，證明他們已經提出申請，以便她可以向土地局跟進。

另外，她也可以向國家銀行投訴有關銀行的疏忽。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

blueyap82

發展商取消回酬保證協議

    * 問診室

2008-05-10 19:04

朱先生說，他在萬宜購買了一個產業單位，售價3萬3600令吉，並且與發展商簽署回酬保證協議。

遺憾的是，發展商在2004年收回了有關的投資回酬安排，多次以電話及書信詢問，都沒有回音，本來可以從回酬中付還貸款，可是，現在卻演變成負債過日。

在聯絡律師後，他們也說沒有辦法，權力都在發展商那邊，買方欲展開行動並不容易。

請問：在這種情況下，是否任由發展商為所欲為？

另外，身為購屋者，能從哪裡獲得協助？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，許多發展商為了加強產業能售出的吸引力，推出各式各樣的配套，與購屋者簽署保證投資回酬或回租協議，就是其中一個例子。

這其實是個不錯的概念，不過假如發展商推售的單位眾多，誰也不能確保他能爭取到100%的租戶、擁有穩定的租金收入，以及可觀的投資回酬。

我們不曉得受影響的購屋者、簽署的保證投資回酬協議或擔保租金協議，是否與發展商委托的另一家公司簽署；如果是，假如日後出現問題，欲對質也比較難，類似這樣的公司，往往是一家繳足資本微薄的私人有限公司，可輕易結束業務。

這位讀者面對的可能就是這樣的局面，不少類似產業單位的投資者，在開始的一年半載，可能有租金收入，勉強可以應付分期貸款或管理維修費的開銷。

另外一點是，這類產業單位的買賣合約，是否為標準的協議，也是個疑問，如果不是，欲對發展商展開司法行動，只能通過民事法庭進行。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10

blueyap82

“政府機構遲付款我須付利息”‧購屋者啞子吃黃蓮

    * 問診室

2008-05-10 19:05

    *

李小姐是一名公務員，她說2007年6月13日，她簽署買賣協議，購買一間服務公寓。這是一間已建好、備有家具的房產單位，售價19萬7000令吉。

她申請公務員貸款19萬令吉，在交屋之前，有關部門一次過發放19萬令吉貸款的97.5%款項；可是卻遲了大約2個月的時間，導致她被發展商徵收一筆龐大的遲付款利息。

她說：“遲付款錯不在她，可是她卻被迫面對遲付款利息的徵收，這是非常不公平的事。”

隨後，經過一番據理力爭，遲付款利息獲減至2000令吉，或是以2個月租金對扣。

“請問：可以向哪一個部門投訴？”

答：我們在向發展商購買即將完工、或已完工待售的房產單位，在簽署買賣合約之前，可以提出給予較長寬限期的要求，讓釋出貸款的銀行或政府機構，有充足的時間處理發放貸款事項。

陳鍾靈說，雖然遲付款一事錯不在購屋者或貸款者，但是發展商依買賣合約條文行事，向購屋者徵收遲付款利息，購屋者往往處於“啞子吃黃蓮、有苦自己知”的境地。

不論是被徵收遲付款利息2000令吉、或以2個月租金對扣，看來惟有李小姐自己權衡，李小姐購買的是服務公寓，類似這樣的個案，並不獲房屋仲裁庭審理。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.10