房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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允土著机构买土著单位
可减低成本发展商赞好


（八打灵再也23日讯）国内建筑及发展商认为，政府允许土著机构购买新产业发展项目中未售出的土著单位是一项好进展，有助于减少建筑商面对流动现金问题，减低运营成本。

马来西亚建筑商公会会长郑家恩指出，一般上，发展商都不容易售完土著单位，特别是高端住宅区，一般甚少达到设定的固打，造成发展商必须保留这些单位。

“我们之后要再刊登广告，然后才可以出售这些土著单位，这段期间都是发展商的成本。”

郑家恩是针对第11大马计划中，政府会推介一项允许土著机构购买未售出的土著单位，直至土著购买者有意购买为止措施，对《南洋商报》这么说。

只要购买肯定卖

不过，他说，政府目前仍未有很详细的说明，因此不清楚若土著机构会以什么方式购买。

“既然有这样的建议，相信政府会有准备一笔款项。”

马来西亚房地产发展商会前主席拿督黄腾亮也赞同政府这项措施。

“只要他们有钱购买，我们肯定会卖。”

他说，发展商关心的是出售单位，只要他们确定有钱，这项措施是好事。


报道：郑依妮



第11大马计划http://www.nanyang.com/node/702806?tid=460
全国
焦点新闻
   2015-05-24 12:20

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房市是时候撤“辣”？

为了压抑房市过热，近年，亚洲多过政府持续祭出“辣招”。

今年2月底，香港政府再次出“辣招”防止楼市过热；一个月后，中国大陆却偏偏开始“撤辣”，放宽房贷政策以刺激楼市回暖。熟悉中港楼市的本地房地产界人士，自然掀起一番讨论。

然而香港楼市进一步“加辣”，中国楼市却开始“撤辣”，新加坡楼市会何去何从？

今年至今，中港两地的房屋政策相继曝光，自然牵动亚洲主要房产市场人士的神经。

为了防止楼市过热，香港金管局2月底再出“辣招”，进一步压低多数房屋的贷款比例。

但另一方面，中国政府却频频为房市“解辣”。

分析员相信，中国政府过去半年来频频出手为楼市“注水”，相信是为了“保七”，即将今年的经济增长维持在7%的水平。

去年，中国的经济增长只达到7.4%，是自1990年以来的最低水平。

中国两度降息推动买气

由于房地产占国内生产总值的20%，政府因此被迫进场干预。

自去年11月以来，中国中央银行已经两度降息以推动买气。

3月30日，中国中央银行、住建部、银监会发出联合宣布，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，在购买第二套房时的首期付款比例，由原本60%降低至40%。

随着中港政府频频出招，业界人士也非常关注该国打房措施的未来走势。

今年初，有业内人士呼吁新加坡政府“撤辣”，其中呼声最大的是额外买方印花税（Additional Buyers'Stamp Duty，简称ABSD）和房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value,简称LTV）顶限。

根据新加坡《联合早报》，新加坡产业发展商公会（REDAS）的新任会长陈佩强认为，新加坡政府实施ABSD的做法，与政府推动外来投资以刺激经济、为国人制造工作的努力背道而驰。

“一些能为国人制造工作，在世界各地也有众多居住选择的外国投资者，现在觉得自己在新加坡不受欢迎。”

另外，随着各地中央银行近来接二连三减息，显示各国对经济前景不乐观。

于是更多人开始认为，新加坡政府或许会提早取消或者放宽部分的房地产降温措施。

新加坡房产濒临过剩

新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强早前就发出警告，如果房地产降温措施没有节制，可能造成价格出现意想不到的狂跌。

根据他所提供的数据，新加坡的房地产目前正处于房地产周期中的下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000个空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，多出54%。

他表示，根据过去的经验，新加坡可能很快就陷入供应过剩的局面。分析员估计从今年至2019年，新将有超过7万5000个私宅单位完工，这些未来供应很可能造成私宅空置率创下新高。这将造成租金和房价进一步下挫。

“对屋主来说，他们的投资将受到严重打击。当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善运用。一些人可能被迫售卖房地产。这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

迟早会放宽
时间是关键

其实，市场人士相信，新加坡政府迟早会对本地楼市“撤辣”，问题是什么时候而已。

几个月来，大多数人似乎较倾向于认为，该国政府应该会等到今年底，也就是大选之后（假设大选在8月份的金禧国庆庆典之后，也就是9月、10月才举行），才会取消或者放宽部分的降温措施。

一名市场观察者指出，官方数据显示，房价从2013年的高峰其实只下跌6%，新加坡的房价仍然很高，政府没有理由现在就急忙进场“救市”。

高档私宅市场的实际价格虽然下挫至少20%，但是，有能力购买高档公寓者，都是一些相对富裕的人士。

“大选在即，相信政府不会为了解救这些‘有钱人’，又或者为了让外国人买得起本地的房子，而撤销降温措施。”

新加坡金融管理局早前已放宽新元货币政策，促使该国经济学家进一步下调对该国今年的经济前景看法。再加上许多房地产业相关行业，包括建筑业、房屋经纪业、房贷业等，相继传出不利消息。

市场人士开始猜测，该国政府是否会跟着中国政府的脚步，通过“撤辣”来拉动经济增长，力图“保三”？

外资看好复苏
唱好高档公寓

鉴于房地产市场逐步冷却，市场持续呼吁新加坡政府放松打房措施，希望房地产市场“软着陆”。

不过，最近，一些私募基金开始进军新加坡高档住宅市场，例如黑石集团（Blackstone Group）一口气买下21Anderson公寓34个单位，以及Paterson Suites公寓18个单位。

111Emerald Hill的16个公寓单位，据说也被一组新加坡投资者联手整批买下；这些投资者似乎已经下注，赌高档住宅市场将在短期内复苏。

新加坡城市发展执行主席郭令明上个月也放话，唱好高档公寓市场。

“我相信高档市场应该会在短期内，一年或者两年内转向，三年或者四年内蓬勃起来。”

未来几个月的经济发展局势，相信将是“转向”的主要关键。

另一方面，不但发展商、买房者和卖房都在观望，政府相信也在寻找最适当的“撤辣”时机。

香港续打房
不敌中国客

香港在今年初继续大撒“辣椒粉”，主要是因为尽管政府连续七轮打压，这座紫荆花之城的房价总是在成交量缩减后，再掀一波升浪。

根据香港金管局，当地中小型住宅价格在去年下半年又涨12%，加上香港家庭负债占当地生产总值的比例持续上升，达到64%历史新高。

这令当局担心，一旦楼市出现重大下调，将会影响银行体系的稳定。

为了防止楼市过热，金管局2月底再出“辣招”，进一步压低多数房屋的贷款比例。

其中最受关注的是第一次对低价房“下手”，价格在700万港元（约322万令吉）以下的中小型住宅单位，最高房贷比例由房价的70%，缩减至房价的60%。

由于香港的房屋交易量超过70%是以700万港元或以下卖出，因此这次的楼市政策被媒体称为历来“最辣”，不但出手最重，涵盖范围也最广。

然而，更令人纳闷的是，消息传出后，香港首富李嘉诚位于香港将军澳日出康城的新项目“致蓝天”，以八折优惠开售，首次推出的740套单位在短短九小时内抢购一空。

港股大起推动房市

香港股市在中国投资者大量涌入的情况下大涨，更为香港楼市带来暖风，将股市获利投入香港豪宅市场。

分析人士也预测，这会激励今年香港楼市销售创纪录，政府打房措施似乎未能压抑中国投资者的房产需求。

随着港股近期大涨，香港房价已较2008年上涨一倍有余，房屋中介称，尽管港府尽最大努力抑制楼市过热，香港豪宅销售依然火爆。

且房价上涨的压力可能引发民众的不满，当地房价已经升至很多人无法承受的高度，要求政府考虑出台新举措的呼声日益高涨。

中原地产代理指出，香港富人需要找到存放资金之地，于是纷纷到港购买豪宅。

莱坊（Knight Frank）评估和咨询主管林汤姆斯则称，中国内地楼市放缓，也促使中国买家回到香港寻求更安全的投资。

增加供应平衡供求

香港运房局4月24日公布，未来3至4年，香港潜在新屋供应急升至7万8000单位，按季增加4000单位，也是连续第3个季度创历年新高。

香港政府近年不断增加土地供应，推高未来一手供应量。

业内人士指，供应创新高，动力主要来自已批出土地可随时动工项目。

数据显示，首季已批项目有多达2万1000单位，也是有纪录以来最多，按季激增6000单位，增幅高达40%，反映政府贯彻推售土地，每年建1万9200个私楼单位的目标已经达到。

同期的销售数字亦同步跳升，建筑中但已预售单位花高达1万个，按季急增3000个，升幅43%，同创历史新高。

扣除已预售单位后，建筑中的单位数目按季减少2000至5万1000单位，但随着可动工土地增加，最终潜在一手住宅供应仍然有增无减。

土地及新屋的产量和销量同时提升，有助楼市供求趋向平衡。



环球扫描
产业周刊
   2015-05-24 10:33

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房产供应过剩忧虑升温
UEM阳光搁置依区商场


（吉隆坡27日讯）UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）证实，搁置依斯干达特区亚洲商贸中心（Asian Trade Centre）购物广场的发展项目。

根据彭博社报道，UEM阳光在考虑营运执照和工作签证的条例后，基于商业考量，因此决定终止该发展项目。

早前，新加坡《海峡时报》报道了上述消息，该消息加剧了市场的忧虑，依斯干达特区房产供应过剩的问题再度升温。

亚洲商贸中心发展项目搁置的消息一经传出，就让许多房产专家感到震惊。

根据资料，亚洲商贸中心位于努沙再也门户（Gerbang Nusajaya），占地32英亩，广场总面积为140万平方尺。

这间巨型购物广场的发展总值超过6亿令吉，规模近似迪拜的龙城（Dragon Mart）购物广场，可容纳超过3000个商家。

发展商竞推产业

去年12月，UEM阳光董事经理兼总执行长安华沙林表示，公司在亚洲商贸中心项目中，负责占地约48公顷的工程。

“公司将与中国购物中心控股（ChinaMall Holdings）合作，共同负责这项计划，我们正等待相关单位的批准。”

早前，有分析员就对依区产业供应过剩的问题感到担忧，再加上政府的打房政策和市场消费情绪疲弱，预料会加重产业领域的压力。

由于多家发展商聚集在依区的产业发展热点，并竞相推介产业计划，已经引发供过于求的问题。

马银行投行分析员早前指出，如努沙再也（Nusajaya）和金海湾（Danga Bay）地区，已有大批公寓和零售商场的供应涌现。

这些热点可能会出现市场内爆（market implosion）的问题，中期内或造成产业价值大跌。

柔房价3年来首跌

另一方面，今年次季度的柔佛房价指数（HPI），按季下跌1.6%，这也是2012年首季以来，依区第一次出现房价走跌的形势。

分析员表示，许多本地发展公司，已开始暂缓依区热点的新项目推介，这些地区包括金海湾以及努沙再也-美迪尼（Medini）。此外，随着综合型商务房产和公寓的供应增加，房市竞争更加剧烈。

“依区发展活动马不停蹄，我们谨慎看待该区发展，热点地区如金海湾和努沙再也-美迪尼，出现公寓与零售单位供应过剩的现象，而这类型的产业，价格将在中期内下滑。”

穆迪：今年房市走缓

穆迪投资者服务也预测，我国今年的住宅房产需求会进一步走缓，归咎于打房措施及买家情绪疲弱。其中，住宅项目发展重心在大城市，如柔佛、吉隆坡、雪兰莪和槟城的发展商，会在达成销售目标的过程中，面临严峻挑战。此外，安华沙林早前也曾经预期，依区的产业市场将放缓1年，UEM阳光为了减少对南部区域的依赖，会把收购地皮的目标，转向巴生谷与槟城等地区。

该公司将在未来3至4年，每年拨出5亿令吉扩展地库，在巴生谷、沙巴及砂拉越等地购买土地。股价跌4.6%闭市时，UEM阳光跌5仙或4.63%，以1.03令吉挂收，总成交量为1318万8900股。

财经新闻
财经
   2015-05-28 10:21 http://www.nanyang.com/node/703598?tid=462

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产业倾情：房子追着高铁跑


千呼万唤，酝酿了多年的隆新高铁，在马新两国领导人进行了第6次非正式会议后，终于最近正式达成协议在2020年或后建成，以缩短两国的距离，促进双边经贸合作与人民往来。

隆新高铁计划一旦落实，势必将为马新两国人民，尤其是经商人士当天往返两地、实现“一日生活圈”的梦想。

隆新高铁将耗资逾400亿令吉，时速高达300公里，从吉隆坡到新加坡只需90分钟，长达354公里。

大马终点站预计将落在大吉隆坡新街场的“马来西亚城”（Bandar Malaysia），接着一路南下的6个分站包括布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖和努沙再也。

至于新加坡的终点站，则设在裕廊东（Jurong East）。

隆新高铁计划，其实早在90年代末及2006年，就有财团倡议兴建，鉴于当时经济不景气而搁置。

直到2010年，首相拿督斯里纳吉正式启动大马经济转型计划后，才又旧事重提，再次提上议程。

然后于2013年1月，马新两国领导人举行的双边会议中，正式决定兴建这条衔接马新两国的高铁计划。

往返两国“一日生活圈”

稍后，马新两国领导人在联合声明中指出，这项策略性的双边合作计划，从此将为两国迎来新的发展机会，马新两国又将迈向另一个新的里程碑。

隆新高铁计划一旦落实，势必将为马新两国人民，尤其是经商人士当天往返两地、实现“一日生活圈”的梦想。

届时，马新两国人民不仅可以在一天之内，往返马新两国商务、工作、教育、旅游、购物、休闲、娱乐、探亲等，还因为隆新高铁将两国距离大幅拉近，加强两国人民往来互动与产业投资双向发展。时间与空间的缩减，都将发生天翻地覆的变化。

拉近城乡生活差距

长远来看，隆新高铁能将原本需要5小时车程的距离缩短至90分钟，何尝不也是一个扭转城乡乾坤的发展机会？

是发展吉隆坡和新山等重点城市，甚至二、三线城市的一道催化剂。

城市人口爆炸

城乡之间的生活、高教水平、及工作发展机会的差距庞大由来已久，因此常逼得许多乡镇年轻人不得不涌入城市升学、就业、寻求发展。

结果造成城市人口爆炸，久而久之更使城乡人口与发展严重失衡。

根据大马统计局最新发布的数字显示，大马近70%人口都集中在城市，说明城市早已出现人满为患的窘境。

加上近几年来，城市节节上升的屋价房租，日递提高的生活水平，且日益严重的交通堵塞情况，往往逼得部分年轻人不胜负荷，慨叹生活迫人，城市居大不易，开始有返乡或迁到生活水平相应较低的二、三线城市居住、发展的决定。

促进沿路城乡产业发展

其中最显而易见的是，隆新高铁正式通车，两地交通衔接，并向四周延伸四通八达的交通便利，也将更进一步促进马新两国与高铁沿路周边城乡的产业，商业蓬勃发展。

除了房地有价，价值重估令屋/地主一夜暴富之外。

长期而言，也将提高马新两国人民与投资者对大马房地产的殷切需求，因而间接带动产业、建筑、甚至基建、和建材相关的活络发展。

毕竟以马新两国现有的产业价差高达700%、马新汇率兑换（2.7令吉兑1新元）值比，加上新柔长堤的拥堵情况等，相信隆新高铁将吸引更多的新加坡人与投资者越堤涌来大马置业，投资。

特别是最近柔州重点发展的依斯干达特区，以及柔州境内蓄势待发的多个二、三线城市，也莫不将从中受惠。

二三线城市也可安居乐业

随着隆新高铁计划正式定案，相信从此将有越来越多的年轻人愿意继续留在家乡或迁到二、三线城市发展，安居乐业。

只要乡下人在，乡镇活动活络，自然吸引更多的企业和厂商进驻，带动地方的商业、经济与产业发展。

房子追着高铁跑。谁说乡镇就不能跟城市比？罗马也不是一天造成的。

当然，这种城乡蜕变巨变，不是一朝一夕或一蹴而就；而是一步一脚印，循序渐进聚沙成塔。

只要地点优越、毗邻高铁附近、也有发展潜能与永续发展的魄力，并承先启后持之以恒。

相信假以时日，当有一天远离城市的乡镇发展生态，生活居住环境也逐渐逼近城市的发展格局时，你也不得不惊叹于隆新高铁计划连成城乡一线的惊人爆发力！


拿督林景清怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略
产业周刊
   2015-05-24 10:25 http://www.nanyang.com/node/702685?tid=686

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房产经济学：第11计划与可负担房屋
梦想和现实的差距



第11大马计划的宣布，象征大马已迈入2020年宏愿的最后一段路程。

但缺乏基础建设和经济前景蒙尘，让市场对政府雄心勃勃的计划，感到半信半疑。如今，社会上的许多问题仍未获得改善，第11大马计划是否真能带动可负担房屋的需求走高？

在抬头仰望星空的时候，人们往往忽略了脚下的坑洞。

第11大马计划的梦想与现实的差距，是否可在最后5年内拉近，是对政府和私人界的一项重大考验。最终，大马能否达成提高人均所得的目标，解决人民房产购买力不足的问题，将是未来数年最为瞩目的焦点。

上周，首相纳吉正式揭开了第11大马计划（11MP）的面纱，通往2020年宏愿的最后一张地图，终于呈现在大家眼前。

最让人感到鼓舞的是，政府将在5年内，致力提高40%最低收入社群（B40）的收入翻倍，从2537令吉提升至5000令吉。

这项计划可让B40的收入每年约增长13%，同时，预计可促使270万个家庭受惠。这将促成新兴的中产收入阶层，从而推高可负担房屋的需求。

理财教育应纳入蓝图

大马政府将通过技职和专业教育来提升人民的教育水平和工作能力，达到收入增长的目标。而我也希望政府将基本个人理财教育纳入发展蓝图当中，教育新兴的中产收入阶层理财观念。

乍眼看来，11MP似乎终于开始正视和解决大马人民购房能力的问题。然而，在一片叫好的呼声当中，我却无法感到鼓舞，因为并没有太多可行的方案来帮助这个问题。

最近，我们REI集团对大马的实际家庭收入水平作了一项调查。根据调查结果，我们发现大马存在缺乏低价房屋的问题，这影响了近600万低收入族群，相等于20%的大马人口。

假设每个家庭拥有3.5名成员，表示共有超过171万个家庭，正面临着没能力购买房屋的困境。至于占人口60%的中产阶层，也同样难以找到具备合理价格的产业。而这个问题，究竟该如何解决？

最近，我有幸参与亚洲策略与领导研究院（ASLI），共同举办2015年可负担房屋峰会。在峰会上，来自政府机构、私人界和专业领域的代表，针对大马迈向先进国所面临的阻碍与难题进行相关讨论，以探讨解决方案。

“可负担房屋”被滥用

可惜的是，私人界与公众代表却互相指责，把责任推卸到对方身上，并没有真正地寻找出创新和实用的方案。

另一个问题是，雪兰莪州的可负担房屋在移到其他州属后，很可能就不再是“可负担”的了。我认为，在“可负担房屋”已被滥用，而且众说纷纭的情形下，我们应该重新思索，为这个词设下合理的定义。更重要的，我们应该追溯最根本的问题，即购买力的形成，这样才能达到根治的效果。

财富与收入分配，构成了公众的产业购买力。也就是说，我们必须正视提高人均所得的方案，这也符合11MP的目标。

但能否在5年内达成提高人均所得的目标，依然是市场关注和怀疑的焦点。

产业项目勿迎合投机者

我在上一篇专栏《房产领域的南移趋势》中，阐述了产业发展往巴生谷南部和西部扩展的趋势。

土地价格昂贵，推高了巴生谷产业售价。但在雪兰莪南部和西部，地皮价格仍处于合理水平。因此，随着买家将目光转向这些区域，寻找合适的可负担房屋，当地的产业需求也大幅走高。

在加影、万宜、士毛月和龙溪等地，高级住宅单位和有地房产如雨后春笋般涌现，以极具竞争力的价格，获得买家青睐。

未来数年，各个家庭能够用少于50万令吉的价格，买到900至1300平方尺的产业，拥有本身的梦想家居。

基建催化南移趋势

政府也正规划和兴建各地的基础建设，有望进一步催化这股南移趋势。包括捷运（MRT）、轻快铁（LRT）和快捷巴士系统（BRT），都是推动南部发展走廊稳健发展的因素。

当然，基础建设还包括学校、医院和商业中心等，这些是组成永续发展的重要元素，也正是南部区域所缺乏的。

随着这股趋势的发展，将吸引投资者的目光，但同时也会招致投机者的觊觎。

我希望发展商的产业项目专注于真正的买家和长期投资者，而并非迎合这些投机者的贪婪之心。


文：Dr. Daniele Gambero丹尼尔博士（REI集团创办人兼总执行长）


产业周刊
   2015-05-31 12:45 http://www.nanyang.com/node/704341?tid=686

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http://www.nanyang.com/node/704335?tid=686

钱途屋语：租约保障双方利益

• 产业周刊
• 融资和贷款专科
  

  2015-05-31 12:23

出租房子时，租约的费用，无疑将降低屋主的赚幅。因此，许多人在出租单位时，会选择不和租户签约，以节省相关费用与开销。

但是，租约与其他商业合约一样重要。

接下来，让我们一起来探讨租约对屋主与租户的重要性！

租约无论对租户和屋主而言，都是非常重要的合约，因为租约将清楚阐明保障双方利益的重要条件，是一份保障双方利益的重要文件。

1.避免租金波动

双方签署了租约，就可避免租金价格波动，尤其屋主在租赁期间无故提高租金。

因此，有了租约，租户将在特定期限内受到合约的保护，即便市场上的租金价格持续波动，都将由业主承担，直到租约届满为止，才能更动。

相反，若租户与业主之间没有有效的租约，明确的阐明租金金额和租赁期，屋主可以随时在租赁期间提高租金。这时候，吃亏的就是租户，必须接受新租金或者另寻他处搬迁。

因此，一份有效的租约，能够保障租户在租赁期间的利益。

2.列保证金责任

一般上，租赁初期，屋主都会要求租户缴付保证金。

保证金的数额会被记录在租约里，因此租约也有效证明租户缴付了多少保证金金额。

当租户在选择与业主结束租约时，可以凭租约为证，要求业主退还保证金。

然而，若是租户与业主之间没有租约或其他收据证明已交付保证金，业主随时可拒绝退还保证金。

避免承担损失此外，租约会明确地列出租赁期间业主和租户的责任。若是期间屋主没有负起责任，如没有定期缴付管理费等，虽然租户的生活会受到一定的影响，但是至少租户不必负担起屋主应该负起的责任。

因此，租约除了可以保障租户在租赁期间的利益外，对于屋主本身也非常重要。一份有效的租约，可让屋主避免承担不必要的损失。

3.可增屋主信用

申请房屋贷款时，银行首先会审核贷款申请人的收入与收入来源。

若是屋主要申请房屋贷款时，可提交有效的租约，作为额外收入来源的证明，将有助于改善申请人的信用评分，贷款审批的成功几率也会提高。

另外，当发生突发情况时，租约有保障屋主的条件。比如，若租户拖欠数月租金，屋主就可要求结束与租户的租约。

业主只需要将租约作为证明文件，向法庭申请驱逐传票即可。屋主与租户之间若产生任何纠纷，都将参考租约里双方同意的条件，进而解决问题。

此外，若租户在租赁期间，破坏了所租的房子，屋主可依照租约的条款，没收租户保证金，减少损失。

另外，若租户在租赁期间，没有事前通知，突然迁出，早前所缴付的保证金就会全数被屋主没收。

短期出租不需租约

是否一定要订立租赁合约？

虽然租约对于屋主与租户来说非常重要，然而在一些特定情况下，屋主与租户之间可选择不订立租约。

若屋主只是短期出租物业，如为期3至6个月，草拟一份租约相当麻烦。

另外，有些租户因为自己的产业处于装修阶段，只需要租个短期居住单位，这类型的租户会偏好更灵活的租期。在这种情况下，租约也并不适合。

印花税不低

此外，一份有效的租约所需要缴付的印花税并不低。所以，有些屋主会为了节省印花税成本，选择不订立租约。

当然，还有一些屋主，就单纯的觉得租约麻烦，所以不想订立租约。

总结：租约的重要性众所周知，但是否订立租约，取决于业主与租户之间的协议然而，分析了订立租约的利与弊后，可见签订租约的保障，远胜于不订立租约，因此，我们也强力建议屋主和租户订立租约。

原文链接： http://loanstreet.com.my/learning-centre/do-houseowners-need-a-tenancy-a...

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购屋者协会：避免屋业搁置
严查发展商夸大广告


（八打灵再也31日讯）屋业广告内容受限制固然是好，但马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，房屋及地方政府部更应该在批准发展项目时，严查发展商的能力，以免搁置房屋计划一再重演。

他说，房政部限制屋业广告内容是好事，但并没有很明显的作用。

“广告内容中的免律师费、保证租金回酬及房屋全景等，还是次要的事项，只是可以提醒购屋者小心。

“最重要是房政部在批准发展项目的执照时，要审查发展商是否有能力准时建好。

“否则，就会继续有搁置房屋事件，而政府也要花钱去解决问题。”

7月起限制多

陈钟灵是接受《南洋商报》询问时这么回应。

从7月1日起，屋业广告内容不能含有免律师费、预料可得到的回酬或租金收入、从工程地点前往著名目的地的路程、可以看到全景及发展商无法证实的详情。

这项规定是在1989年房屋发展商（控制与执照）条例下第8（1A）条文下所阐明。

须衡量资料真假

陈钟灵说，购屋者本身也要去衡量发展商提供的资料，他们必须亲身到有关地方了解及检查资料真假。

他坦言，保证租金回酬的广告内容确实存在不诚实的因素，因为该协会曾接获许多相关投诉。

“购屋者都会担心租不出去，但既然发展商保证租金回酬，他们就觉得是稳赚而放心。

“我们处理过的案件中，发展商与负责出租的公司是不同的公司，有些人甚至连租金都收不到。”

至于到目的地距离，陈钟灵相信发展商不会欺骗，惟人民不能忽略塞车时间。


报道： 郑依妮



全国
   2015-06-01 13:04 http://www.nanyang.com/node/704520?tid=460

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隆市產業分歧


（吉隆坡30日訊）從破紀錄的發展用地和辦公樓交易價來看，過去18個月吉隆坡“大額項目”（Big Ticket）的商業產業市場已吸引龐大的投資興趣。



商業產業市場吸引投資
公寓服務公寓低迷不振




但有趣的是，縱然這些涉及企業買家和機構投資者的交易額大增，消費者對購買吉隆坡公寓和服務公寓的情緒卻低迷不振。

以城中城（KLCC）地區為例，非有地產業不僅交易量下跌或企平，平均售價更從2013年第四季的每平方呎1千167令吉走軟至去年第三季的每平方呎1千零76令吉。

相比之下，基於市場購興重燃，城中城的土地和辦公空間的每平方呎價位卻依舊強勢，現分別企於每平方呎3千280令吉和1千400令吉。

為反映出企業和機構買家的積極程度，《The Edge》根據過去一年半的報告和文告編纂數據，顯示出自去年初開始，完成或執行的土地和商業建築交易已超過67億令吉，而這並不包括敦拉薩國際貿易中心（TRX）3項至少價值27億令吉的交易。

35億商業建築放售

同時，吉隆坡市中心還有超過35億令吉的商業建築放售。

產業顧問形容過去的18個月是商業產業領域過去10年來最生氣勃勃的時光之一，而成交總值更是歷來之最。

Zerin產業首席執行員披文德蘭告訴《The Edge》：“市場充滿活力。上一次出現如此榮景是10年前。”

其實，國際產業顧問公司Rahim&Co在過去3個月成功促成20億令吉交易，就展現出吉隆坡商業產業充滿活力的景象。

產業代理兼Rahim&Co董事經理洪金闢受詢時稱：“在過去10年，我們沒有看到多少超過10億令吉的交易。受到資產通膨影響，價值已越發膨脹。以土地為例，價格已成長1倍至2倍（比10年前）。在2006和2007年，城中城地區的地價為每平方呎1千令吉，現已超過每平方呎3千令吉。”

產業專家認為，馬幣貶值和金融系統與資金市場充裕流動性是催化交易增多的因素。

披文德蘭說：“投資者興趣突然竄升可能與大馬市場誘人有關，主要是美元兌馬幣走強及我國產業市場基本面依舊強穩。

馬幣貶值提振購興

他點出，機構投資者經常放眼吉隆坡商業產業，而馬幣貶值也提振他們的購興。

洪金闢表示：“不論是否來自雇員公積金（EPF）或朝聖基金局（LTH），市場流動性非常充裕。同時，獲利甚豐的大型產業發展商也為產業市場流動性做出貢獻。”

他補充，當這些因素與穩定和低利率環境相結合，將鼓舞機構投資者投資產業。

更重要的是，財政部在去年12月指示政府相關公司（GLC）和法定機構，暫停在海外購置資產和優先投資國內活動，以應對原產品價格下跌和制止資金外流，也促使布城控股公司（PJH）和退休基金局（KWAP）等紛紛在吉隆坡週邊地區收購土地。

估價及實業諮詢公司LaurelCap私人有限公司董事杜史丹斯（譯音）同意馬幣走貶推動吉隆坡商業產業交易看法，但認為大馬土地價格相對廉宜，而外資也可能獨資擁有永久地契土地，與泰國、菲律賓和柬埔寨不同。

與此同時，吉隆坡現有顯著的商業建築——辦公樓、酒店和零售，甚至是土地待售。

洪金闢認為，隨著土地買少減少，預期未來吉隆坡“大額項目”的商業產業交易將持續充滿活力。

杜史丹斯補充，市場永遠有等待趁低買進的買家。

“市場永遠有手握滿滿現金，但卻採取觀望態度的買家。他們的目的是保存現金，以在產業市場走疲浮現良好交易時出手。”（星洲日報／財經‧The Edge專版）


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2015-05-30 16:51


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tboontan

韓德渥‧打房不如“打空房”



“打房”是各國政府，包括我國在內，眼下煩惱和焦慮的事。

因為房產業和國家經濟息息相關，扮演著帶動各行業龍頭的角色；一旦樓市不佳，往往牽一髮動全身，連帶著許多下游和相關行業的興衰。

有鑑於此，各國政府對“打房”常常有老鼠拉龜，無從下手之感。經常是虎頭蛇尾，力道用了一半，發現影響經濟導致各業不振，又只好鬆手。這一緊一鬆，得益的都是那些有閒錢，本就借房價起落猛賺的炒樓者。

固然我們不能說這些人不對，畢竟這並不是計劃經濟體，而是一個由市場主導價格的自由經濟體，有錢買房甚至炒房，只要符合條規，都不能說是違法的。即便這樣使到一些地區的房價去到了天價的位置，也是周瑜打黃蓋的事，旁人干預不得。有朝房價泡沫破了，燒到手的炒房者也不能怪他人的。這有點像買股票吧。

但我要說的一點是，雖然房子是個人資產，可是一個城市內的房屋租住率，卻應該說是屬於國家和人民共同的東西。把話題說得大一點，那就像是你有錢可以吃鮑魚龍蝦，那是你的自由，但你不能浪費食物，不能說把全部高價菜都點了，每樣吃一口就棄之。這種“老子有錢”的做法有必要受到管制和監督的。

房子亦然。西方國家就有監管房子租住率的條文。換言之，你可以自由擁有多間房產，但房子特別是市區內的，必須有人住。也就是說你必須把房子租出去，倘若在若干個月內仍然空置，那業主就得向地方政府“繳付”以市價為依據的房租。

個人認為這樣的規定非常好，它既不妨礙個人擁有資產的自由，同時也顧及城市資源的使用。說起來還是一個雙贏的規則呢。遺憾的是，我國政府及人民顯然並沒有這樣的思維。

在我國隨處可以見著丟空數月甚至數年的房子和公寓，而這些空房子周邊卻有很多想買或租房子卻無房可買和租的人。

大馬不少擁有多間房產的人的想法是，房子是我的，反正我也有錢，也不在乎那點房租，空著就空著吧的“有錢人思維”。

我們不能說這是犯錯，因為這種“城市資源共享”的概念是需要有良好教育制度配合的。那就像闖紅燈一樣的道理，說的全是公民教育是否良好。但如果我國要搭上高收入的台階，以目前情況來看，教育恐怕是來不及了，倒不由政府帶頭制定法律來改變這“有人有房無人住，有人找不到房子住”的狀況吧。

因為我們相信這種情況若不糾正於未惡化之際，等事情發生了再來辦那就來不及了。（星洲日報／言路‧作者：韓德渥）


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2015-06-03 10:02

tboontan

土著固打单位提高至50%
森即起无需建廉价屋

（芙蓉5日讯）森美兰州政府宣布新房屋政策，即日起州内发展商无需兴建任何廉价房屋，惟原有的30%土著固打单位将提高至50%！

新增至50%的土著固打单位将分为两类，其中30%为原有的“传统”土著固打单位，新增的20%则属于“公开式”土著单位，购买后者的土著只享有5%的屋价折扣，惟5年期限后即可公开出售，不受任何限制。

建50%可负担房屋

在新房屋政策下，房屋计划分为50%的可负担房屋及50%的发展商自由定价两大类，可负担房屋将分为3组，包括：（一）15%的房屋必须是8万令吉以下、（二）15%房屋必须是25万令吉以下及（三）20%房屋是40万令吉以下；另50%则由发展商自由定价。

森美兰州务大臣拿督斯里莫哈末哈山是于今日与州内50个发展商进行对话会后，召开记者会宣布州政府即日起推出新房屋政策。

出席者森美兰房地产商会主席黄丽萍、前任主席西瓦、秘书叶保倖、理事吴立沧及IJM置地公司总经理（中马区）胡天成。

他强调，以往的房屋政策中规定，发展商制定的每项新房屋计划必须兴建30%廉价屋，惟有关政策已不符合时代要求，尤其是家庭成员众多的市民，购买空间狭窄的廉价屋已无法满足需求，

将灵活处理土著固打单位

州政府灵活处理新房屋政策的土著固打单位。

莫哈末哈山披露，考虑到特定发展地区的土著固打单位需求不高，州政府将允许有关发展商降低土著的固打制。

他表示，州政府已做出统计，数千间截至目前为止已获得州政府批准却还未施工的廉价房屋计划，有关发展商可向政府申请进行改为执行新房屋政策。

至于推出公寓单位的发展商要如何适应新房屋政策，他则说，州政府将会监督及协助有关发展商适应新政策。

买8万以下可负担屋 土著非土著都没折扣

莫哈末哈山说，为了改善市民拥屋及提供更优质的居家环境，发展商做出新屋业发展时必须特别兴建15%售价8万令吉或以下的有地房产，屋身必须至少20’X60’或占地1200平方尺、拥有3房2浴室、建筑外观设计须一致、屋内建设较为基本。

他强调，凡购买8万令吉以下的可负担房屋，无论是土著或非土著都不会享有任何购屋折扣。

至于新增20%土著固打单位，他说，政府已制定一个长达5年的年限，凡购买土著只享有5%房屋折扣，惟5年期限后可自由买卖，包括出售予非土著。

新政策惠及各族——金群利集团董事经理‧拿督李典和

森州政府及州务大臣采取果断的决定执行新房屋政策，让发展商的收入增加15%。

由于廉价屋计划让发展商蒙受亏损，因此许多发展商都不愿兴建此类房屋。

虽然在新房屋政策下，我们赚取的盈利不多，但是至少不会面对亏损。我认为这是一项惠及各族人民的政策，也让中低阶层有能力购买房屋。

至于原有30%的土著房屋固打制将提高至50%，我觉得问题不大，因为州内的屋业发展都是依靠土著购买者。

如果无法售出土著房屋，还是可以向州政府申请另一个机制，转售予非土著。

廉屋政策不合时—森中华总商会会长‧拿督陈维年

州政府落实的新房屋政策对发展商来说是一项好消息，因为30%的廉价屋政策已经不符合如今的居住环境需求，而且发展商也常面对着无法脱售这些单位的问题。

州政府同时将30%的土著房屋固打制将提高至50%的做法，是可以被接受的，惟州政府不该采取封闭式固打，反之应设定一段期限，允许发展商将无法售出的土著房屋售卖出去。

我也认为州政府不该将土著地契“盖死”，否则这些房屋将无法脱售予非土著。

新政策更为实际———宏建发展有限公司董事主席‧拿督吕海庭

我认为新房屋政策比原有的廉价屋政策更为实际，甚至是照顾到一般民众。

廉价屋已不符合时代需求，而且也没市场，发展商往往蒙受亏损，最终也不愿意兴建廉价屋。

我认为州政府必须是弹性处理土著固打单位的问题，因为华印裔人民较多的地区，土著单位是很难售卖。为此，大臣应该兑现承诺允许华人区域调整土著固打。

其实，提升土著固打制也是鼓励巫裔购买房屋的方式，但州政府必须在发展商无法售出单位后，允许发展商转售予非土著。

廉屋不再受欢迎———森美兰房地产商会主席‧黄丽萍

由于4万令吉的廉价屋已不符合时代需求，加上很多民众一直申诉屋价过高无法购得房屋，因此我们多次与州政府商议后，州政府最终拟出新房屋政策。

30%的廉价屋政策至今已长达15年，其售价在新政策未宣布前依旧是4万令吉，基于价格廉宜及居住空间狭窄，已不受人民欢迎，同时也令发展商蒙受亏损。

我认为这项新政策比原有每项新屋业计划必须兴建30%廉价屋的政策来得好，因为它能照顾到各阶层购屋者。

不再为廉屋而亏损———IJM置地公司总经理（中马区）‧胡天成

相对于原有的30%廉价屋政策，今天宣布的新房屋政策对发展商确实是好事，因为廉价屋计划早已过时，而且对发展商来说也是一种负担，甚至会因为售价3万8000令吉至4万5000令吉的低廉屋价而蒙受亏损。

在新房屋政策下发展商会面对极大的挑战，主要是城市地段价值昂贵，如果只是兴建8万令吉的排屋是行不通的，州政府应该也允许兴建公寓。

至于土著固打增加至50%，州政府已说明会伸缩性处理，为此我希望州政府采取透明化制度让发展商转售卖不出的土著单位。



全国
   2015-06-06 09:22 http://www.nanyang.com/node/705293?tid=460

tboontan

辜永展：建材成本增加
令吉走低将推高屋价

（新山5日讯）大马产业经纪协会（MIEA）主席辜永展指出，令吉兑换率创新低肯定会推高国内屋价，因为建材成本增加，国内供需平衡也受到影响。

他今午出席为期三天的柔佛第二届二手房产展销会，在记者会后针对媒体询及令吉贬值，会否对房产带来影响时这么说。开幕嘉宾为依斯干达特区发展局总执行长拿督依斯迈。

房市料需半年回温

辜永展指出，早前因为消费税制度未明朗，导致投资者保持观望态度，他相信这种趋势在消费税落实后，再过3至6个月，市场将会回温。

他说，国内二手房产每年平均增长3%至4%，去年1760亿房产交易中二手房产占80%，而这其中的80%是住宅，其余是商用与工业单位。

另外，辜永展说，接受该会教育与训练课程的中介已经从去年的40%提升至80%，可见中介已经意识到获取合法认证卡和交易，才能对本身和顾客带来保障。

他说，依区房产前景乐观，因为隔壁就是有钱邻居，邻居购买依区二手房屋比他们国内的房产便宜60%。

依区有发展将利房市

依斯迈表示，只要依区持续成长，房市就有需求，以及完成所定下的2025年吸引3830亿令吉投资额目标。

他说，特区划分国际区是好的，可以保护本地投资者。

柔佛第二届二手房产展销会即起至本月7日，在士姑来五福城广场三楼举行。

大马产业经纪协会柔佛分会主席刘道森说，本届展销会吸引25参展商展出46个单位，共6000个二手及新房产单位供顾客选择。



全国
   2015-06-06 09:12 http://www.nanyang.com/node/705290?tid=460

tboontan

首购族，别怕


“房产领域的后消费税时代”圆桌会议

日期：2015年5月15日
地点：《南洋商报》总社G1会议室
主持：《中国报》执行编辑罗依薇
出席者：
怡克伟士董事经理拿督林景清
马星集团总财务长郭盛进
auctionguru.com总执行长谢廉义
国际地产主席兼执行董事饶安昌
大马产业机构投资金融副总裁潘荣德
MCT集团行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝
Chester房地产项目总监马子爵
列席者：
《南洋商报》执行总编辑冼慧欣
《南洋商报》华商总经理郭奕顺

随着政府多项打房措施，加上消费税开跑，我国产业市场开始“冷却”，房屋价格指数逐渐下滑。

根据国家产业资料中心（简称NAPIC），去年末季，房价指数全年增长7%，较2013年9.6%和2012年12.2%显着放缓；而首季数据也显示，多州交易量和成交值双跌。

产业市场过去几年炙热的交易盛况，难道一去不回？等待投资第一间房子的年轻购屋者何去何从？

配合本月26日至28日举行的南洋产业展，我们请来产业领域专家，为未来的房市走势把脉。

政府打房，银行收紧贷款条例，加上消费税时代来临，自去年，我国产业领域显着放缓；即便消费税开跑前，市场内也难掀起购屋潮。

NAPIC数据显示，国内多州，首季住宅产业交易量和交易值持续回软；这情况，令业者担忧，首购族更是不知如何是好。很明显，潜在购屋者倾向观望，房市已进入盘整期。首购族是产业市场最大的潜在买家，但有能力负担的屋子不多，到底该再等待，还是该先进场？

聚焦大众房屋

政府连番打房措施出炉，包括重新征收产业盈利税、控制贷款对估值比率（LTV）、提高外国人购买产业的底价至100万令吉及废除发展商承担利息计划（DIBS）后，房地产买气显着回缓。

尽管种种数据显示，产业供应没有过剩，反而是供应不足，却还是有很多人苦叹买不到房子。

尤其明显的是首购族，似乎寻遍整个市场，都难以找到合心意，更重要的是合价码的心水盘楼。

对于许多年轻人苦叹找不到适合的房子，MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝这么形容潜在买家：“四处都是美女或美男，却没一个是我老婆或老公！”！

目前身处房价高涨的年代，买房本来就不是轻易的事，如今加上政府使出的辣招和银行收紧房贷银根，买房对首购族来说，似乎是遥不可及的梦。同时，2008年至2009年后，很多发展商都把焦点放在，“升级房产市场”，瞄准要提升家园的购屋者。

但房市已进入盘整期，而新周期应该是时候脱离几年前主攻“升级”投资者的市场策略，张荣宝表示，发展商正在回归到倾向于大众市场（mass market）的房产种类。

“投资者市场”难持久

马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进认为，业界会持续探讨，如何迎合可负担房屋市场需求。

Chester房地产项目总监马子爵则认为，产业市场总不能永远成为“投资者市场”，最终必须回归需求最大的大众市场。

“投资者不能永无止境的购买产业，因为若无法出租，市场一定会慢下来。所以一定要回到最主要购屋族群的需求。”

可以预见，未来会有更多主攻首购族的房产；所以，之前苦于找不到理想家居的年轻人，不必慌张，机会很快就要到了。

最大市场 瞄准首购族

市场调查显示，市场上最大的潜在购屋者，莫过于年轻首购族。郭盛进说，人口年轻，尤其很多年轻人投入职场打拼，首购者是个不可小觑的市场。

“我相信，有能力的年轻首购族，只要地点好，看到合适房产还是会下手购买。”

近期内，马星集团的房产计划亦着重价格介于50万令吉至100万令吉间的可负担房屋就是此原因。

解冻DIBS助居者有其屋

在2008年之后的大牛市，虽也有发展商建造可负担的房产，但面积却很小，450平方尺要价30万令吉至40万令吉，平均尺价并不便宜。

要协助首购族，业者认为，这方面需要政府的干预，让发展商建造更多可负担房屋。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清认为，政府应该协助首购族拥有自己的房子。

为了打压房产投机活动，政府之前已禁止发展商利息承担计划（简称DIBS），但他认为政府应重新开发开放这计划给首购族。

“目前的产业价格涨幅实在太快，少了这个机制，恐怕很多首购族无法赶上产业价格增长率，无法拥屋。”

他解释，10年前，20万令吉在吉隆坡可能还可买到双层排屋；但今天，双层排屋价格高达达80万令吉，价格翻了4倍，但购屋者的薪金却没有大幅增长4倍。

张荣宝也有同感：“90年代年轻人毕业出来工作，一年至两年可有能力买房，现代年轻人工作3年至5年未必买得起…中国也面对的大问题。”

高价屋过剩可负担屋太少

业者认为，供应与需求不符，才是导致许多购屋者观望的主因。市场内，高价房产供应过剩，缺少可负担房屋。张荣宝指出，眼下的房地产市场，可以说是产品供需失冲，也就是业者提供的并非购屋者需要的。讲得白一点，这里指的是可负担的房产。

他说，有的住宅单位售价是可负担，但面积却很小，近乎只能容纳一人，就形同可负担，但不宜居住的产业。

“很多人认为供应过剩，但我看来却是需求过多。”

他表示，市场买气不振是因为很多人观望态度：“但不少人观望很久都还是在观望。”

若说市场供应过剩，问问身边年轻人“你有多少间屋子？”他会告诉你：“四处都是美女，没一个是我老婆”。

“有些人甚至觉得没本钱，连示范屋都不敢进。若说供应过剩，这些年轻人岂不都应该有房子了吗？”

无力供房加剧空置现象

马子爵则说，从数据来看，房产的供应实际上是不足够的，无奈，常常就会看到新楼出现空置的现象！

他以雪隆区为例，每年新增长人口约12万人，根据NAPIC数据，2013年，政府批准的新住宅单位仅约1万3000个。

若单纯的以这数字来分析，原本市场很容易就可消化这些房产的供应，我国理应不会出现产业泡沫化的现象。

假设12万新人口，其中四分之一将组织新家庭，所需的新房屋单位，3万户家庭比对1万的供应，还是不足。

惟令人意外的，四处可见不少空置单位，马子爵不排除，是因为还有很多人无力供房，多人挤在一个租借单位所致。

定价80万以上销路放缓

首购族占市场比例大部分，但融资却是令人头痛的问题。马子爵说，这群人收入水平介于每月3000令吉至5000令吉，但八打灵再也、白沙罗、梳邦等比较热门地点，屋价至少80万至100万令吉。

“若贷款90%，一个月的供款是4000至5000令吉，根本不可能买得起。”

因此他预见，陆续还会看到80万令吉以上的房产需求放缓。

“热门地点，一般年轻首购族即便想买也买不起，所以相反，价格低于70万令吉的产业，销售速度就可能会比较快。”

房贷太严谨专才难买屋

拍卖专家安德集团执行董事谢廉义认为，银行目前实施的放贷条件太严谨，严重程度已抑制到真正的买气。

他指出，有些在外国工作的购屋者，因为在马没有银行记录，即便是专业人士，却往往无法申请到贷款。

他认为，这种乖离现实的作业方式，反映出国内银行有太多严谨的贷款条件。

马子爵认为，银行应放宽贷款条件，比如只要有持续收入证明，有能力供房就可批准。他举例：“我一些客户，拥有固定收入，且能力也符合特定产业，但因为工作属于合约式，就被银行拒绝贷款。”

加快买基本盘保未来

这5年来，产业市场是前所未有的“超级牛市”，若想要再看到同样的盛况，可能要到下一辈子才会看到！

张荣宝总结，产业是个“斗长命”的游戏。就像香港人常说的：“上一代，没有破烂房子，下一代，你休想有一间鸽子笼。”

张荣宝解释，最近，产业价格飙涨，旧古仔（Kuchai Lama）以前价值9万令吉的单层排屋，短短几年就被推高到50至60万令吉。

而以前比较低级的组屋等，原本价值才区区的7万令吉，就被推高到30万令吉；这种价位，都是短短5年内，由市场所创造出来。

他认为，这都归功于上一代所建立的“基本盘”。

“一些屋主遇上好时机套现后，不但可解决一些贷款，还可到别的地方置业，甚至不必向银行贷款。”

说到更长远，若要衡量一个人的资产净值，产业还是最实际的计算方式。且在我国，对银行来说，最值得信赖的抵押品还是产业。

因此，他鼓励年轻人，一定要寻找自己的“基本盘”，必须从符合本身经济能力的大众房产开始入手。

他还说：“土地越来越稀少，产业供应有限，旧古仔（KuchaiLama）不会变成‘Kuchai Baru’。”

先买小屋再换大房

万丈高楼平地起，尽管鼓励年轻人买房，但张荣宝强调，必须有了一个基础，才能一步步升级，购买更大更贵的房子。

“就像以前我们一出到社会工作，先开摩托车，在升级一辆车子，再慢慢升级到更大更高级的车子。”

因此，他认同打房政策，甚至认为应该加重打房措施，才能遏制投机分子继续炒房。

现在屋价高达每平方尺2000令吉，未来可能增值到每平方尺2500令吉。但年轻人连每平方尺250令吉的房子可能都买不起，要如何去接手这些高价房屋？

年轻人必须建立基础才能一步步提升，小屋换大屋，最后还可能成为投资者接班人，营造一个永续的产业市场。

综合城镇成首要考量

一个房产项目要成功，需全面发展的综合城镇计划，将吃住玩乐的元素都集合在同一个地点！

也就是说，综合和完善的生活机能条件，是你投资房地产时的重要考量。

张荣宝解释说：“首先，最好可以吸引公司或办公楼进驻，才可为零售业者凝聚人气，带旺整个社区，单单只是单座办公楼缺乏人潮及泊车位，相对回酬低，也乏人问津。”

他以谷中城为例，2万5000人的工作人口，午餐时间一人消费10令吉，商家一天的营业额可达25万令吉，一个月就达到400万令吉，周末的人潮反而是额外获利。

且他指出，这些办公楼租约至少6年，都出租给跨国公司，建立了稳定的基础，吉隆坡中环也是另一个好例子。

相比投资店屋，以目前商店的高价位来计算，一栋价值300万令吉的店屋，租金至少需1万5000令吉才能回本。

若转手卖出400万令吉，下个店主的租金就要更加高！试问，有多少小商家付得起这么贵的店租？

因此，他相信，产业市场最终都必须回归大众市场可负担房屋，让年轻人居者有其屋，同时培养未来的房产投资新力军！

商居两用 靠谱吗？

很多人都说，2009至2012年入场的购屋者，都赚大钱！

但张荣宝看到另一个潜在问题：“2012年进场价格就显得有点高，且这段期间，很多购屋者买的大部分产品都是未经过市场考验的产品。”

“比如SOFO、SOVO等，都是没有历史的产品，所以我很质疑这些产品的潜能，真能有高租金？”

另外，他指出，未经市场测试的产品，还有分层零售购物中心或商业中心。

“目前产品很多，但未看到多少个是做得有声有色的。”

投资在未经市场验证的产品，如果无法出租，业主能否守住长达6月以上是关键。

若财力不足，业主无法守得住半年，最后最大的问题，可能就是违约而遭拍卖；当然，目前的情况还是看不出来，是否会有更多房贷变成坏账，还是未知数。

贪优惠导致债台高筑

之前涌现的SOHO、SOFO、SOVO等公寓，都是年轻人在买。这些买家本来只有能力买一间，在各种优惠和零头期配套下，买了3间，等于债台高筑。

张荣宝指出，很多商居两用的房地产项目，事实上并不够综合，也就是说生活机能不足。

他说，很多这类项目不像谷中城（MidValley）那样，有足够的办公人潮支撑商店，所以很容易就会陷入难看的局面，例如白天都无人，而晚间都变成夜店。

“试问人流复杂的地方，又有多少人会租住？”

房产拍卖年轻化

拍卖专家安德集团执行董事谢廉义则说，拍卖的确有年轻化的迹象，但目前为止，优质房子还是可以卖出，拍卖屋还是有人接手。

他解释，站在拍卖的角度，今年开始至消费税过后，拍卖数量反而越来越少。

“这个现象有可能是因为二手屋市场太好价，银行拍卖前，屋主已从二手屋市场转手，避免遭拍卖。”

他指出，目前全国拍卖屋的数量，从过去2年平均每月2000个至3000个单位，减少一半至今年到现在平均每月1000个单位。其中，高档房产及地皮拍卖更是少之又少，反而中低价位房产比较常见。

不过，谢廉义说：“一旦公开拍卖，即便是中低价位房屋，同样抢手。一般拍卖会，可达成交易的房产数量可达40%至50%。”

至于消费税推行后的影响，商用房产需缴交消费税，住宅房产则不需要，所以商用房产会受到影响，但是整体而言对拍卖市场影响不大。

慎防租金回酬陷阱

目前市场上的SOFO、SOVO售价不便宜，每平方尺至少500令吉，甚至高达1000令吉。

张荣宝反问：“租金回酬要达4至5%，每月租金若没有2000至4000令吉，如何应付供款？”

他指出，一些发展商承诺月租可达2000令吉，但这都没有之前的交易记录验证。

他表示，这些产品的供应量很高，即将完工的量更大，是市场未知的风险！

“话说回来，如果年轻人可支付如此高的租金，倒不如自己也买一间自己供？”

出租给外国专才吗？人有这么多？

张荣宝指出，城中城和满加乐，就面对供应过剩的窘境，但是，这些地方的购屋者是富裕人士，有能力守住，那些产业反而只是停放资金的管道之一。

银根收紧

最近银行贷款条件收窄，有人形容这如同下雨收伞，又或是加一脚，为打房助兴。到底银行贷款松紧，对产业市场有什么影响？

购屋者应该如何应对？

林景清：市场放缓元凶

林景清说，最近银行贷款条件收紧，确实犹如雨天收伞，让市场非常困扰，也是目前产业市场放缓最大的“元凶”。

他认为，虽然银行收紧贷款条件可打击房产炒作，但这情况若持续太久，也可能会对整个市场带来风险。

若市场买气低迷太久，我相信可能会陆续看到更多工程搁置的情况，因为一些小型发展商的发展计划若缺少买家，恐怕无法支撑太久。

同时，购屋者买房时，也要谨慎选择信誉良好的发展商，避免财务实力不足工程搁置。

郭盛进：如同一刀双刃

郭盛进则说，银行最近收紧房贷条例，无论是贷款申请、产业评估都非常严谨。他表示，这举措确实打击了投机分子，本地产业市场也有冷却下来的现象。

产业价格的涨幅也从20%左右，下降到单位数增长率。

不过，他认为，有经济能力的人，还是会继续买房，因此并不会太过担心。

饶安昌：只瞄准投机客

国际地产有限公司（GSRealty Sdn Bhd）主席兼执行董事饶安昌补充，虽然目前银行放贷严谨，但相信必须还是会推房贷等，毕竟这是他们的业务。

他表示，若银行完全不借房贷，未来2至3年内，恐怕就会冲击银行的业务表现。

“购屋者也不一定要只是向本地银行借贷，我认为许多外资银行包括华侨银行、大华银行甚至花旗银行（Citibank）还是非常愿意为合格的购屋者提供房贷。”

他相信，银行还是会贷款给年轻人购买可负担房屋，而收紧的部份主要是瞄准投机分子。

至于最近估价师的估价可能不及售价，购屋者若不满，其实还可以寻找不同的估价师的意见。

饶安昌也认同：“毕竟银行还是要做生意，所以贷款时，还是会谨慎遴选，尤其是纪录良好的首购者、小商家等，相信贷款不是问题。”

张荣宝：谨慎走得更远

银行对于房屋贷款的态度，张荣宝认同是较谨慎和小心。他说，银行业最近审核和批发房贷的确比较谨慎，那是因为担心有人滥用贷款便利。

他认为这是对的做法，因为如果不遏止炒作，对于市场未来的整体发展不利。

“比如一个人短时间内忽然拥有很多房子，非常吓人！”

据悉，最近，在零头期等优惠下，有人甚至一下子就买了5间房子。他说，有经济能力又真正需要房子的人，银行迫不及待，“昨天”就把钱借给你了。

马子爵：一刀切不妥当

马子爵也说，银行贷款条例的确拉紧了很多，对首购族也是如此。

“我不见得银行会宽容对待首购族，政府的打房措施和银行贷款收紧是一刀切，几乎所有人的受影响。”

然而他认为，买不买到房子，产业价格只是其中的原因，银行最终看的，还是购屋者的收入水平和偿还能力。

“像我一些顾客，他们不是没有收入，只是属于合约，没有固定收入来源。申请贷款也不获批准。”

而且现在的年轻人，如果有价位10万令吉左右的产业，他们也不会想要买，都会去追求生活环境比较好的产业，但价格却要从50万令吉起跳。

此外，政府的打房措施下，相比，住宅产业算是比较宽容，商业和投资性质的产业更难获得贷款。

量力而为 要能守业

如何确保房贷申请获批？

林景清说，要避免遭银行拒绝贷款，尤其首购者，购屋时要量力而为。

首先要对的地点，不要买得太远的地方的产业。接着不要买太大间，最后就是房屋的价位，必须是自己可以负担的。

他提醒说，审核本身的负债能力时，不单单是考虑每月供款。

林景清认为，购屋者还要考虑是否有能力，在若经济不好导致失业或有任何紧急事情，无法工作时，有紧急基金应对，持续付款。

“这是守住产业的能力。另外，我建议若要更轻松获得贷款，先整理好本身的现金流，比如做好现金流管理，以前贷款比率占现金流40%，现在可降低到30%。”

这样，可确保不会举债太高，更容易获得贷款。但，有危机就有商机，尽管银行贷款条例紧缩，但因房产市场放缓，有闲钱的买家反而可以乘机入场，说不定可捡到便宜货。


记录： 伍咏敏、张洁莹、李淑怡




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产业周刊
   2015-06-07 14:01 http://www.nanyang.com/node/705602?tid=688

tboontan

产业倾情：首购族 申请房贷不难


最近几年屋价飙涨，导致越来越多人，尤其是年轻人感叹买屋难。

一些年轻人更消极地决定不买房，因为买不起房了；然而，却也有部分年轻人反驳，不是不买房，是因为贷款难。

然而，这类指责不属实。国家银行总裁丹斯里洁蒂澄清，只要是首购族，并且有足够的偿还能力，一般房贷申请不难！

最近几年屋价飙涨，导致越来越多人，尤其是年轻人感叹买屋难。

面对这种境况，马来西亚房地产发展商会（REHDA）斥责国内房贷过于严苛，导致购屋者房贷申请难。

根据该商会最近发布的《2014年下半年产业调查》，产业市场大不如前；除了消费税，产业市场停滞不前的另一主要关键，是因为购屋者贷款难。

贷款难，不易获得银行批准贷款的主要原因，包括购屋者收入不符贷款条件、贷款额度低、信贷纪录不佳、银行要求更多辅助文件等。

针对这项指责，国家银行总裁丹斯里洁蒂则澄清，这些并不属实，只要是首购族，并且也有足够的偿还能力，一般房贷申请不难。

她解释，打房措施其实并未触及首购族，同时也没有限制首购族向银行贷款；打房措施只是针对购买第三间或以上产业的投资者或投机者。

显而易见，国家银行不惜出此下策，一方面是为了遏制投机者疯狂炒房，管控房价飙涨；另一方面，抑制大马家债继续企高，危及国家经济与金融体系。

根据国行发布的数字，目前大马家庭债务比率已占国内生产总值86%。

虽然家庭债务偿还比率超出80%，幸好坏账或呆账率偏低（介于1.2%），加上金融资产占债务比率达2.2倍，显示一般家庭的资产负债情况依然健康，偿债习惯依旧良好。

首购族可获90%房贷

尽管各银行都有自订的最高偿债比率（debt servicing ratio），但仍须遵守国家银行的最新规定。

年轻的首购族，除了可获至少90%，甚至100%、110%的房屋贷款以外，国行最新规定，购屋者的第三项房贷贷款顶限（LTV）限于70%，也多少减低了投资者的购兴，缓和贷款者的投资风险。

至于选择哪一种房贷类型？

房贷可分为定期贷款（Term Loan）、灵活贷款（Flexi Loan）或透支贷款（Overdraft Loan）。

而定期贷款和灵活贷款又可分别和透支贷款二合一，成为定期贷款和透支贷款配套；灵活贷款和透支贷款配套。

每月供款多少、供期多长等，都可根据个人财务情况与房贷需求，选择适合的房款。

定期贷款，每月摊还固定数额房贷，适合每月收入仅够生活开销、固定摊还银行贷款，而无多余储蓄的受薪阶级或打工一族。

活期贷款或透支贷款，每月随意摊还数额房贷，利息根据每日结算的欠款余额计算，利率较定期高。比较适合每月收入除生活开销，摊还银行贷款外，还有多余储蓄，可摊还大笔数额的高薪阶级、专业人士与生意人。

若是二合一配套，则结合两种贷款的特点，如定期与透支贷款，或活期与透支贷款，让贷款人根据个人财务情况，随心所欲将部分按期供款分作定期、活性或透支摊还，坐收两者之利。

每年建20万可负担房屋

再说，如果真的买不起城市地区40万或50万令吉以上的中高价房屋，或许可以退而求其次，选择城市以外、甚至面积较小或国家房屋公司（SPNB）等计划下兴建的40万令吉及以下的中低价可负担房屋。

根据国家房屋公司主席拿督卡玛鲁博士指出，为了达致2018年前，兴建100万间可负担房屋的目标，预计国家房屋公司或政府官联机构（如雪州发展机构、一个马来西亚房屋计划（简称PR1MA）等）与私人发展商公私联营，每年须在全国各地发展20万间可负担房屋，以迎合中下阶层对可负担房屋的需求。

而兴建这些可负担房屋（包括先租后买）的地点，目前已鉴定的3个地区，包括吉隆坡市中心或巴生谷郊区、新的经济中心如柔州依斯干达特区，及具有发展潜力的城镇如吉打亚罗士打、沙巴和砂拉越的城镇。

其中，雪州发展机构（PKNS）从今年至2019年，预计发展的18项可负担房屋计划，共7070单位。

这还不包括在这期间，拨款4090万令吉津贴其附属公司与联营公司所进行的15项、共2496单位可负担房屋计划。

总之，要解决年轻人买不起房的住房问题，并让居者有其屋，并不是一朝一夕就行的。

怪罪任何一方于事无补，反而使问题日益恶化，唯有公私双方开诚布公、同心协力共谋对策，才有助解决与纾缓中下阶层的住房问题，达到公私、买卖双方互惠共赢的目标。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略http://www.nanyang.com/node/705605?tid=686
产业周刊
   2015-06-07 14:47

tboontan

赋权共管机构拟内部条例
高楼住户违例可罚200

（八打灵再也8日讯）2013年分层管理法令第32条文赋权予共管机构（JMB）或管理机构（MC），通过会员大会制定内部条例，可向违例者征收不超过200令吉的罚款。

须会员大会通过

住户可在会员大会上通过内部条例的议案，拟定一系列针对管制、管理、使用或是享用公共范围的条例，包括保安措施、豢养宠物、停车位、垃圾管理、惹人不快的行为等，而所能征收的罚款不能超过200令吉。

房政部副部长拿督哈丽玛指出，该分层建筑物的内部条例需要在会员大会上取得多数票通过，获得住户的共同同意，例如规定不能饲养宠物、所有访客要向保安亭登记、不能随地乱丢垃圾等，并说明罚款的数额。

“一旦会员大会通过这项议案，管理层可向违例者征收罚款。”

哈丽玛今天在房屋及地方政府部举办的“落实2013年分层管理法令”媒体午宴上，讲解该法令内容时这么指出。出席者还包括及房政部副秘书长拿督哈利米、部门城市服务组秘书立祖安。

分层管理法令生效

2013年分层管理法令是于2012年获得国会三读通过，并在2013年2月8日颁布宪报。

这项法令于今年6月1日起在西马、吉隆坡、纳闽和布城直辖区生效，除了槟城是于6月12日起生效。

这项法令是取代2007年建筑与共同拥有财产（维修及管理）法令，并综合和统一其他所有涉及管理和协调分层地契的条规，包括1985年分层地契法令和1966年房屋发展商法令下的相关条文，以解决屋主、发展商、卖家在现有分层地契管理面对的问题。

立祖旺解说，建筑与共同拥有财产（维修及管理）法令和分层地契法令没有统一分层地契建筑物的公共范围的定义；以及在两项法令下成立的共管机构和管理机构，尽管都是属于管理分层建筑物的单位，但其会员人数也没有统一，因此经常会引起人民的混淆。

截至2014年12月，西马和联邦直辖区居住在分层地契建筑物的人民达600万人，涉及150万个单位。

租户可代缴管理费再扣租金

2013年分层管理法令允许租户可以先替屋主缴付管理费，再从租金中扣除。

立祖旺指出，以往的法令仅约束屋主缴付管理费，但新条例允许租户缴付管理费，之后再从租金中扣除，因此这交由屋主和租户协商，并在签署租赁合约上阐明。

申请销售证呈单位附表

根据该法令第79（5）条文阐明，租户或是住户为了阻止所租赁的单位因拖欠管理费而被扣押或变卖，他可以替屋主缴付管理费，之后在从缴付给屋主的租金中扣除这笔款额，但前提是他与屋主之间不存有任何相反的合约条文。

立祖旺指出，新法令阐明，发展商必须在申请销售准证前，提呈单位附表（Jadual Petak）予建筑委员会，清楚阐明公共资产和个人单位的范围，以免日后引起争议。

违例者将会面对最高50万令吉的罚款，或监禁3年，或两者兼施。

法令也为旧有的分层地契建筑物提供计算单位股份的方程式，同时也符合现今的发展趋势，针对综合式发展的建筑物的管理机构制定条例。

立祖旺说，这项法令也加强了管理机构违规行为的惩罚，从之前的最低500令吉罚款提高至5000令吉，最高罚款则从10万令吉提高至50万令吉，同时监禁的刑期也从3个月增至3年，以便能提高管理机构的素质。

楼下投诉漏水楼上置若罔闻 管理层可入屋调查

分层地契建筑物的屋主若接获楼下投诉漏水，再也不能置若罔闻，视若无睹了。因为屋主若置之不理，管理层可在取得建筑委员会（COB）的允许下，强制进入该单位调查。

2013年分层管理法令于6月1日在西马落实后，不论是共管机构或是管理机构的管理层，在符合一系列程序后，若仍无法取得屋主配合以调查单位漏水问题，他们可向建筑委员会申请，并在警方陪同下进入该单位调查。

城市和谐、房屋及地方政府部城市服务组秘书立祖安指出，住户若面对漏水问题可向管理层投诉，而管理层将会发出第一封通知信函予楼上单位的屋主来维修。

管理层将二度发函

“如果第一封信函没有回应，管理层可发出第二封通知信函，告知对方若没有维修，管理层将要进入其单位以调查。如果屋主还是没有回复，管理机构可以通知建筑委员会以取得允许。

立祖安解释，过去经常发生单位的住户是租客拒绝配合等问题，导致漏水问题无法解决，影响楼下住户，因此在将这项法令将租客和屋主都纳入管制范围内，以便可尽快解决问题。

“在这法令落实前，如果有投诉牵涉到租客，他们也会要求管理层通过屋主来通知他们。有时候管理层无法联络上屋主，使到问题久久无法解决。因此这法律将租客也纳入其中，无需所有问题都要通过屋主来解决。”

设分层管理仲裁庭须州会通过

在2013年分层管理法令下，将成立分层管理仲裁庭，提供更简单、廉宜和快速的方式解决住户所面对的问题。

成立分层管理仲裁庭是综合了1985年分层地契法令下的分层地契局和2007年建筑与共同拥有财产（维修及管理）法令下州政府权限的上诉机制。

哈丽玛指出，这项成立分层地契仲裁庭的法令需要取得各州统治者的同意，并在州议会寻求通过。目前霹雳州政府和马六甲州议会，还有联邦直辖区已经通过这项动议，而其他州政府相信会在下次或9月的州议会时提呈有关动议。

没削弱州政府权限

她强调，这项法令获得各州政府的同意，只是因为时机上的问题才导致动议还未提呈州议会和获得通过。

“我曾前往各州讲解这项法令，包括槟州首长林冠英和雪州大臣阿兹敏也都没有反对。

我们向他们解释，这项法令没有削弱了州政府的权限。”

根据该法令，部长将委任一名仲裁庭主席和副主席。仲裁庭有权聆审任何在该法令下的相关投诉或纷争，包括提出要求仲裁庭指示召开会员大会、要求裁定会员大会中的动议不合法等事项。

2013年分层管理法令改善事项

●综合并统一管制分层管理的条例，并更为全面

●规定发展商在取得销售准证前，必须提呈单位附表（Jadual Petak）予建筑委员会

●增设建筑委员会副主席一职‧提高抵触法令的罚款

●成立分层管理仲裁庭

●单位股份（Unit Syer）的计算方程式

●遴选管理单位的程序，协调召开会员大会的方式、管理单位的交接程序等

●针对综合式发展的建筑物的管理机构制定条例‧可向部长申请豁免权

●建筑物保险（指公共范围的保险）

●统一的上诉机制



头条http://www.nanyang.com/node/705780?tid=643
全国
   2015-06-09 07:19

tboontan

7专家把脉
房市严冬已过？

封面故事
产业周刊
   2015-06-14 14:12 http://www.nanyang.com/node/706841?tid=688


配合一年一度的南洋产业展热身活动，《南洋商报》请来了产业领域专家，包括发展商和房地产代理，为国内房市未来走势把脉。

上一期课题主要围绕在如何满足年轻人的可负担房屋需求！

这期将与读者分享整体趋势、消费税如何影响产业市场、发展商该如何应对高成本时代，及未来产业旺区。

少了投机市场更健全

随着消费税开跑，我国产业市场进一步“冷却”，不少人都在期盼，房地产市场严冬已过，展望回暖的一天。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清相信，市场现阶段的变化只是暂时性，买家买惯了没有消费税的房屋，所以消费税执行后还是会稍微迟疑。

他还说，现在包括买家及银行都采取观望态度，但随着捷运工程2017年竣工，相关地段都会被带旺，这段调整期不会维持太久，相信最长是一至两年。

马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进也赞同，但相对一年至两年，他更乐观，相信国人在习惯消费税后，房产投资情绪会在3至6个月内回暖。

他指出，尤其是年轻的首次购屋者。只要地点好、有能力，看到对的房产还是会下手。所以，近期马星集团的房产计划亦着重可负担房屋。

Chester房地产项目总监马子爵也说，每个新措施执行初期一定会有缓冲期，观望心态一定会有。

可是人都是健忘的，过去新措施执行后，过半年或一年后都会淡忘，需要适应或过度期，但暂时性的影响还是在所难免。

首季是传统淡季

经验丰富的产业经纪国际地产有限公司（GS Realty SdnBhd）主席兼执行董事饶安昌说，消费税的影响，不局限于房地产，而是全国各个行业。

他指出，从过往经验来看，其实每年1月到4月的产业销量都会稍慢，主要是因为家庭开销比较大，算是传统上的淡季。

因此，他认为，今年一月到现在的行销和销量等各方面影响都不大。预计，一般5月至6月市场就会回温。

“大部分发展商也会选择在这段期间推出新计划，届时市场就会再旺起来，动力维持至年底。”

展望今年趋势，饶安昌相信全年销量最多跌5%至10%，下半年动力料复苏。

“毕竟消费税不会影响住宅房地产，顶多是发展商购买建材时成本增加。但一些税务仍有下调空间，相信明年房屋价格也不会涨太多。”

消费税没影响外资情绪

大马产业机构投资金融副总裁潘荣德说，消费税确实影响到消费情绪，但对外国人来说，大马房产还是一样便宜，不会让他们却步。

他指出，产业市场外资购屋者的交投仍相当活跃，销量还是很惊人！

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝认为，消费税对住宅产业销售的影响相对小。

“如果有对的房产，又刚好符合预算，我觉得，购屋者不会因为消费税而不买等待已久的理想房产。”

至于供需问题，林景清坦言，目前市场可能有供应过多的现象。但他认为，政府推出多项大型基建及大吉隆坡计划，其中包括建造马新高铁，很多地段前景都相当好。

再者，房产买卖价格向来看信心，一旦买家调整好心态，相信购兴就会回扬。马子爵认为，衣食住行为人的基本需求，只要有人就需要屋子，即使不买也要租。

“且若以数据衡量，总人口持续增长，就一定会制造出需求。”

外资钟情主题式房产

近年我国产业也吸引外资关注，尤其柔佛依斯干达特区也吸引了不少中资发展商入驻。

潘荣德说，他常跟外国投资者接触，发现近期来马寻找房产的趋势，倾向具主题式、有概念的房地产，比如说养生医疗保健等与旅游相关的项目。

“毕竟其他国家公寓已很多，所以不需再来大马找同类型的房产。”

说到保健类型产业，他举例：“外国房产有蓝卡保健计划，每栋公寓或社区内都有24小时诊所服务，即使夜半紧急需要看诊，也可致电医生。这是一个趋势，而且中国已有这类型的房产计划，本地发展商也可考虑朝这方面概念去展开新计划。”

潘荣德也建议发展商不再只是为了建而建，反而要推出新概念。其中，我国推行的第二家园计划是很好的渠道，潘荣德透露，成功吸引许多中国买家到大马置产，而不到发达国家申请绿卡。

“因为我国生活水平相对便宜，适合移民及迁移前来经商，且手续非常简便，甚至提供10年免签证福利，相当不错。”

他说，外资眼中的热门景点还是在大吉隆坡。

热衷发展综合城镇

九十年代，我国产业市场发展以去中央化（decentralization）为主轴。当时发展商纷纷主打在距离吉隆坡30公里范围内，发展面积1000至3000英亩的城镇。

张荣宝说，甚至还有产业发展计划远到50公里以外，如武吉布伦东（Bukit Beruntung）；那个年代也非常流行高尔夫球场。

2000至2008年的产业发展潮流，他称为“升级市场”（upgraders market）。这时候推介的产业大部分是豪华排屋、半独立式和独立式等洋房为主，也流行发展综合型城镇。

2009年至今，则被誉为“增值市场”（enhance market）。

“现在区区20英亩的面积就可以发展综合型城市，如I公司（IBHD，4251，主板产业股）在莎阿南的i-City城镇，及MCT集团的One-City，小小面积，发展总值却可高达50亿令吉。”

以前森那美（SIME，4197，主板贸服股）在梳邦再也的旗舰发展计划，面积达3000英亩，发展总值才20亿令吉。

他预见，2015年后，大马产业市场将出现两极化，即吉隆坡市中心的产业价格会去到超级高端，周围地区则趋向大众市场。

“吉隆坡市中心的产业价格需外资等来持续推高，这样才能带动吉隆坡周边地带的产业价格。”

产业价格料续扬升

目前，产业市场内，供应过剩情况确实存在，且产业价格也正处于盘整期。加上消费税推行，不少购屋者都采取观望的态度，所以短期产业市场还是看淡？

但林景清认为，产业市场的基本面依然健全，长期内，价格将继续趋扬。而且，消费者会慢慢开始接受消费税，并习惯消费税的存在。

他坚信，市场因消费税放慢投资步伐，只是情绪反应，一旦做好心理准备，接受消费税，房屋买气就会开始恢复。

且长期内，吉隆坡和巴生谷的产业市场仍由大吉隆坡的发展计划支撑，且政府也大力发展捷运和轻快铁等基本设施，都是产业市场的长期支撑因素。

饶安昌说，吉隆坡和巴生谷的土地越来越少，长期内，产业价格不会下滑的。

尽管最近有打房措施，产业市场短暂回温，但，像土地交易等竞争却非常激烈，一片地，就可吸引10个发展商竞标。

现在进场捡便宜货

出席者坚信，房市目前放缓只是短暂的调整期，房价长远还是往上。林景清说，目前只是个调整期，到某个阶段购兴会回扬。

“有本钱的人现在买进，便会是日后赚钱的机会。但很多人一直等待，看到真正想买的房产时却已没有便宜货了。”

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝直指投资者过虑，观望太久，实则会失去机会。

“很多人左看右看，看了很久还是在看。”

但是，市场走势不会等人。

有捷运，住得远没问题

张荣宝认为，隆市房价飙涨没有坏处；届时，本地人可继续分散，住在近郊区，即便距离隆市50公里以外的巴生、士毛月和汝莱等也无大碍。

“大马人的生活方式和中港台等大城市也不一样。早上会到城里上班，但放工后，会倾向于在城市外围，生活环境更好的住宅区居住。”

张荣宝补充，发展商最近频频在旧区推介新的发展计划，产业价格和素质都高，也协助推高当地的产业价值。

“如马星集团近期在吉隆坡甲洞华友花园（Taman Wahyu），也带动了该区房价。”

潘荣德则补充，而且吉隆坡的土地也受到许多外国人青睐。因此产业价格料在需求不断下维持。

交通打通城市命脉

古人是靠河流打开城市命脉，现代人则依靠高速大道、捷运和铁路等。

是的，郭盛进就认为，这是未来发展的主轴。除了可负担房屋，他认为，未来无论是以地点、价格等种种考量，第一点是围绕着基建设施如大道、高铁、捷运等，这些基建经过的地点都是热点。

第二点则是最后是在有地房产方面的保安措施，所以马星集团，接下来会推出更多围篱保安社区（Gated&Guarded）类型的产品。

捷运高铁带旺沿线产业

90年代，我国注重高速公路的发展。现在政府更大力推动捷运、轻快铁和电动火车等的发展。

此外，隆新高铁若建成，到时候也将改变整个吉隆坡市的景观。

张荣宝相信，届时可以吸引更多来自新加坡的公司，在吉隆坡成立办事处。因为相对新加坡，吉隆坡的租金价格较低，可吸引更多商业活动。

“有了隆新高铁，吸引高铁线上的外州的人口如麻坡，到吉隆坡来工作更加容易。

“因为回家乡更快速方便，届时，更多人会把吉隆坡当做是周日栖息（weekday shelter）地，在家乡有个周末居家（weekendhome）。”

那么吉隆坡的产业也不愁没有租客了，就可以填满。

聚集人气最重要

首都是国家的核心，只要有物流、人流、商流，钱就会流。

张荣宝解释，早期吉隆坡的机场位于在新街场（即将发展为马来西亚城市）。当时，物流朝向联邦大道，工业发展需大块平地，带动八打灵再也、双溪威及莎阿南发展，去到巴生港口。后来，在梳邦建立机场，聚集物流及商流后，自然又聚集人潮，向当地找商机赚钱。

至于未来哪一个方向会继续兴旺？

张荣宝认为是大吉隆坡的西南部。原因无他，就因为西部有港口，南部有机场，符合了“物流”的条件。

“吉隆坡东部主要是山脉，而且主要是住宅区，缺乏就业机会。北边，曾因盛传将兴建机场而红极一时，但最后机场却建在南边。”

“我们要看以大吉隆坡为中心，还有哪一个地区拥有大平原，可以大规模发展，供城市转移，不必问风水师，都知道西南部最好。”

此外，以就业机会来看，张荣宝说，大吉隆坡计划下，3个地区将吸引许多跨国企业，即吉隆坡城中城，吸引油气及金融领域、八打灵再也有物流及制造业，接下来就是赛城的科技与资讯工艺。且有隆布大道（MEX）等高速大道，去到市中心，仅需短短半小时。

一条龙服务 助控制成本

当市场疲弱，产业需求不高时，产业发展商就会面对无法抬高产业售价的窘境，因此只能从控制成本着手。

张荣宝认为，如果无法控制土地成本，建材又受到令吉贬值的冲击，就必须另想它法，控制建筑成本。

“否则的话，产业价格太高，市场接受不了。”

现在发展商要节省成本，很多都提供“一条龙”服务，将大部分的工序，都变成内部处理，自己设计、直接到中国采购建材、建筑，甚至是销售都是内部资源完成。

这些工序若都减少依赖外包，至少都可节省10至20%成本。

“以前赚幅要20至25%，但现在行情不好，我们的产业赚幅即便15%都可以接受。因为我们在设计、采购和建筑都已节省了成本。”

现在发展商最注重建筑讯息模型，讲究在建筑活动开始前，设计阶段起，就必须有正确的设计和资讯，减少错误。

“因为在建筑期间任何更动都会造成工程变更令（variation order，简称VO），一个变更都将加重建筑成本。”

且他说，设计师若能根据标准的建材尺寸来设计，建筑时就可以减少不必要的浪费，因为不标准的设计，都要额外的费用。

模块建筑既快又好

使用模块建筑，不但大幅减少建筑错误，更加速建筑工程速度。业者认为，在手工人才缺乏的情况下，预铸的建材更精准，成品更完美，有品质获保证。

张荣宝说：“以前发展商一个月建筑一层楼层，现在用模块建筑，4天即可建好。”

他还说，尽量使用本地人才，设计等至少都可节省2至4%。

消费税冲击建材开销

郭盛进说，虽然住宅产业不受到消费税影响，但建筑时发展商还需支付一些消费税，成本肯定也会遭受到消费税的冲击。因此，建筑成本的消费税，对发展商来说，是很大的挑战。

不过，为了控制成本，该集团也放眼达到符合经济规模，更谨慎的成本控制，最终目的就是不要把消费税成本转嫁给购屋者。

林景清说，无疑，消费税推行将推高发展成本，但发展商是做生意的，都是“贵来贵卖”，即便发展成本上扬，一般都将转嫁消费者。

另外，针对很多人甚至产业顾问公司都建议发展商，把焦点转向发展可负担房屋。但他认为，发展商若将一些土地转换成可负担房屋，牺牲掉的赚幅，也是要转嫁到其他类型的产业。所以这边厢有可负担房屋，另一方面，别的产业还是得面对涨价的情况。

况且，目前市场上，太便宜的产业需求不高，大部分购屋者都会要求生活环境比较好的产业。

首购族，别怕


记录： 伍咏敏、张洁莹、李淑怡

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李义廉：增长虽放缓
大马房市没泡沫化

（吉隆坡20日讯）随着政府祭出数项打房措施，我国房市趋缓，没有出现泡沫化的迹象。

房地产评论家李义廉提出，在政府2013年祭出几项打房政策后，我国房市从牛市到增长逐渐放缓。

对比2013年出现10个州属的销售量和价格呈现“满江红”，尽管2014年的产业价格走势出现好转，但是目前的交易量仍属于减少的。

他认为，一个市场若趋向泡沫化，应会出现价格攀升且交易量仍不断上升，但国内的房市交易数据没有呈现这样的情况。

他是昨晚在马华大厦主讲《房产业的寒冬已过？2015年下半年大马房产趋势》讲座时这么说。

谈到大马市场是否往泡沫化的情况发展，李义廉指泡沫化的趋势应该是人人都在追着购买房产，而市场无法降温，最终因为投机者无法偿还，而被迫脱售，那时就会形成房市泡沫爆破。

“但是大马在2012年和2013年就做了几个措施，成功降温。”

可负担房屋供需失衡

李义廉虽然点出大马的房产短期内不会出现泡沫化的情况，但也点出国内出现可负担房屋供需失衡的问题。

他说，在建筑商不断高喊要“高端大气上档次”的时候，中等收入群只能“硬着头皮”买进这些高价的房屋。

他坦言，目前出现问题的地方在于供应的都是高档住宅，而这也让市场缺乏可负担房屋，而投资者也变得更为审慎，想要找一间价格合理的房屋。

其中20万令吉以下的房产，目前看似只要建商有供应，市场就能够吸纳。只是，目前的情况是这价位的房屋供不应求，而20万至50万令吉的住宅的供应量也有些变动。

50万令吉以上的高端住宅虽然出现放缓，但其幅度已经逐渐平稳，而李义廉对此的分析是这个价位的住宅房产有一定的市场。

节省成本 建商更爱商业房产

目前在上市公司担任企业拓展经理的李义廉也说，虽然国人大多偏好投资住宅房产，但其实建商更喜欢建商业房产，因为能够省下很多的成本。

目前建商卖住宅已经非过去一般的只是卖一间空屋，不能只有洋灰地，就连地砖都是要有讲究的，才能吸引投资者。

他说，现在的建商已经非如过往般的卖房子，已经上升到卖“生活方式”，甚至较新的房屋计划已经上升到“城中城”的阶段，无需走出小社区都能够完成衣食住行的需要。

和商业房产不同的是，国人对配套式的电器、家具、甚至地砖都有要求，建商不是轻易安装写ABC品牌就能够满足投资者的需求，成本相对高。

“ABC牌子还不能，要买东芝（Toshiba）。地砖尺寸1乘1还不可以，现在的人喜欢2乘2。”

反而是商业产业如店铺，对商家而言是利润较高。

尽管如此，但在6成房产交易都是住宅房产的情况下，住宅相信也将继续大行其道。

下半年房地市场会出现的现象
1.中价房产纵横2015
2.热点地区继续受落
3.跟随政府发展政策
4.二手房产备受关注
5.高价房产面临挑战
6.有地房产魅力依旧
7.综合项目未来趋势

消费税无碍投资住宅

虽然消费税被指可能对房产价格有所影响，但分析员认为这不阻碍国内投资者偏爱的投资住宅的趋势，料今年的房产投资将继续维持住宅交易分量占总交易额过半的趋势。

若根据2009年开始国内的交易量分布图，国人最喜爱投资的房产为住宅产业（60%左右），紧随在后的是农业产业（20%左右）、商业产业（10%左右）、发展产业（5%左右），最后才是工业产业（3%左右）。

李义廉认为，消费税的落实其实不会影响国内投资者的偏好，预料今年下半年房产交易主要市场还是在住宅和农业等行业。根据2012年至2014年的数据，其实这五个产业领域的成交量在2013年都是负增长，但住宅、农业和商业房产在2014年都出现正面增长，只剩工业和发展产业的成交量仍然不如往年。

根据产业市场报告，我国在2000年时期的市场吸纳率达34%，而2011年开始就出在40%以上的幅度。此外，他认为，目前市场上主要影响价格的因素在于供需平衡，而大多热点地区的产业价格都仍然维持高居不下，打房方案并不会造成太多的影响。




全国
   2015-06-21 08:42 http://www.nanyang.com/node/707955?tid=460

tboontan

产业倾情：屋比三家不买贵


投资产业，不像买菜，小小本钱，随便就买。

精明的投资者或购屋者，买屋之前，相信都做了很多功课与市场调查，左看右看、右挑右选，就看哪间最划算与合理。

特别是年少气盛、经验不足的年轻首购族，更应该在下订之前，多走、多看、多听、多比较、多考量；若买的是二手房，更要懂得讨价还价、屋比三家，以期万无一失、不致买贵。

1.先做功课，搜集资料
当然，决定投资、买屋之前，首先选定想要购买与属意的地点、区域。

接着，才开始投资买屋的第一步：多做功课，搜集资料，调查并询问该区的房价屋价，以及最近的成交行情。

通常产业经纪都会把该区的目前情况，甚至未来发展详述一番，帮助你了解实情，并借此打好买卖关系。

2.自住投资，各适其适
然后，产业经纪会询问购屋者是自住还是投资？有什么属意的购买产业类型、建筑面积、拥有产权（地契）、款式设计、周边基建与公共设施、价格范围、未来屋价上升空间等，来看看哪一种产业比较适合或更值得投资。

3.屋价计算，讨价还价
决定后，便是买卖双方正式进入讨价还价阶段。此时，屋主或产业经纪便会出价，或开出一个价格，让买家讨价还价。

至于房价如何估算，买家可以“货比三家”，参照邻近与周边地区的房价作一比较；或者以投资回酬率，计算房价或租金回酬（约5、6%）；或折旧率（约2%），并计算产业使用年限的折旧风险，从而计算与推算一个合理的房价、屋价。

当然，这个计算方式，也只是一般的标准计算方式，并非绝对。其中，还要看市场行情与卖方的出价，再评估自已是否真的负担得起，也合乎自己的需求。

4.第一次，由卖方出价
而在买家依然犹豫不决、举棋不定时，买家要慎防屋主或产业经纪，可能会用激将法来诱使买家贸然做出决定。

如：“这个价格已是目前市场上最低的了”与“还有另一个买主表示很喜欢，准备在近期内下订”等说辞，一再刺激买家的购买欲，并催促尽早下订，万勿错失良机。

切记第一次出价，必须由卖方或产业经纪出价。因为唯有他们最懂行情，也获得银行与产业估价师估值，以及屋主同意，知道底价的水平。此时，买家就要沉得住气，与卖方讨价还价。

5.真心诚意，感动对方
当讨价还价的过程进行得差不多，或陷入拉锯、胶着状态时，假设卖方也没有意思要降价，或产业经纪以各种理由希望买方加价时，买家就要以诚恳的态度、坚实的决心，加上真心诚意感动对方，逐步缩小买卖双方之间的价位差距。

6.哀兵策略，成全好事
若屋主或卖主仍不肯降低售价，而价位也高于心目中设定的买价时，此时买家不妨降低身段，并以哀兵策略，向屋主表明，自己真的很喜欢这间屋子，也真的很想买，只是资金还差那么一点点，希望屋主可以再酌量扣一些，以成全好事。

根据产业经纪多年的观察，只要讨价还价时间拉长，买卖双方有诚意、也有耐心努力达成这宗买卖，最终一般屋主都会被买家的诚意感动，再给多点折扣，完成交易。

未来资产非负债

总之，多看看、多比较，了解房价走势与行情；甚至以最近同区同类型房屋的公开拍卖价、或固定停车位、房屋装置与饰工、小区设施、邻里素质、交屋时间，抑或屋主的买入时间与价位等附加条件，为自已尽量争取更好的讨价还价条件，买到真正“屋”有所值、经济实惠的心水屋或风水屋，真正实现自拥住房、居者有其屋的目的，那你的第一间屋子，必将成为你未来的资产，而不是扛在肩上的负债了。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略
产业周刊
   2015-06-21 14:11 http://www.nanyang.com/node/708076?tid=686

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陈佐彬：投资好时机 “房产如芒果任摸任捏”

（吉隆坡27日讯）我国目前的房地产业投资状况就像卖芒果的人多，买芒果的人少，只要走在街上，芒果贩都会推出芒果任你摸和捏，因此现在这个时候也是投资的大好时机。

幽默的陈佐彬律师在“消费税时代的房产投资‘彬’法”的讲座会上，以芒果论来和广大群众分享目前是不是适合投资的心得和看法。

他说：“如果有一天变成芒果贩少，想买芒果的人多了，你可以想象会是个怎么样的局面吗？想做你生意的芒果贩只会给你看看，而且事先说明不准再摸或捏！”

“想要通过投资赚钱的朋友，2015年是好时机，2016年会热起来，更勿待我国在2020年或成为先进国后才出手，那个时候想买恐怕也买不到了！"

十富豪皆拥丰厚房地产

看看我国十大富豪中，虽然从事不同行业，但是他们的大部分身家也都来自房地产。

“如果拿新加坡和我国相比，投资者就明白为什么这里是赚钱天堂，原因不外几个，分别是高收益率、产权扩充、税务盈利、标杆作用和明确资产。”

他强调，我国购屋贷款高达90%，反观新加坡最高贷款只有80%，第二、三间房贷款只有60和40%，这也是为什么他们不要在自己地头购置更多产业，而选择越洋投资的原因。

天时地利人和兼具

陈佐彬说，更多人投资房地产也是因为我国宪法提供保障、良好规划、贷款容易，而且还是发展中国家兼门槛低、风险低等等。

“投资须具备三大条件，就是地点、时机和品牌，换成中国人的话说，就是天时地利人和。”

在天时里，包含供应与需求、基本设施完工、地区成熟度、就业率与机会、产权；地利所指就是人口增长、商业卖点、基本设施、交通便利、邻近地点、商业服务供应、市场与流动度。

最后谈及的人和也是风险认知、地点、政府、发展商等等。

产业投资热门地点不外是新加坡、伦敦、迪拜、东京、香港、纽约和墨尔本，我国的就是依斯干达特区、吉隆坡、槟城和亚庇。

陈佐彬也指出，投资不能再采取“等着瞧”的态度，不然出手比人慢，最后懊悔莫及。

http://nanyang.com.my/node/709184?tid=460

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何振顺:马新强化基建合作
依区房价超越隆市

全国
   2015-06-28 09:57


（吉隆坡27日讯）何振顺研究有限公司创办人何振顺强调，改善人口迅速移动的措施有助发展房地产，若大马中央政府、柔佛州政府及新加坡政府强化基建措施的合作，依斯干达特区房地产价格可比吉隆坡房地产价格更高。

他认为，大吉隆坡计划持续向南发展，南部房地产发展成功因素取决于如何人口移动连接上做得更好。

“新山可能需时间改善人口移动衔接，但长期而言是好事。”

马新通道严重阻塞

他在“赶上快捷移动的节奏”的讲座上提到，目前从新山往返新加坡的道路没有一刻不堵车，每天约有8万人口出入两地，其密度已达饱和点。

“新加坡预计2019年完成马新捷运系统的兀兰北站，大马政府也需尽快宣布我国新山连接这捷运站的地点。”

何振顺研究有限公司目前研究如何在先进社会让人口迅速移动，研究范围涵盖槟城、吉隆坡至柔佛的发展。该公司正在印制新的免费大马地图，包括列出所有地铁站及所延伸的巴士连接服务，预计下个月出炉。

何振顺提到，目前很多芙蓉人每日从芙蓉来回吉隆坡工作，一旦隆新高铁完工，只需35分钟就能从马六甲抵达吉隆坡。

“到时在马六甲的友人乘坐隆新高铁来吉隆坡找你，他抵达目的地时，你可能还塞在车龙中。”

看好隆新高铁沿线产业

何振顺也讲解隆新高铁分布国内的6站。大马终点站预计将落在大吉隆坡新街场的“马来西亚城”，接着南下的分站包括布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖和努沙再也。

提到许多本地房地产投资者以大马捷运计划的路线图作为购买房屋指标，惟成果往往与原本计划不同时，何振顺相信当局会致力按照原有计划进行。

http://nanyang.com.my/node/709183?tid=460

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米兰多施：公交带动隆市产业
75%资金可投资房产

（吉隆坡27日讯）Property Investment首席讲师米兰多施看好公共交通建设，可带动吉隆坡产业市场在2017年蓬勃发展，鼓励投资者将约75%的资金用来投资房产。

米兰多施今日在2015年南洋产业展讲座中指出，随着捷运第一路线和轻快铁路线完成，将在后年显著提振吉隆坡的产业市场。

他说，目前还不是对捷运第二路线和轻快铁第三路线感到鼓舞的时候，反而是即将竣工的MRT1和LRT，有望为市场捎来利好消息。

看好捷运沿线公寓

“公共交通的便利，可获得年轻人的青睐，进而促使周边产业发展和房价走高。”

他建议投资者，若想要投资高端产业，可考虑步行距离临近捷运或轻快铁站的公寓。

若投资有地产业，则可选择开车时间少于15分钟的房产。

米兰多施表示，良好的产业能够持续增值，为投资者捎来可观回酬；相比股市，产业投资不易受到市场波动影响，所以投资者应积极入市。

“投资者应把握商机，并将75%的资金投入产业领域，少于25%投资在股票等纸面资产，其余的则用作高风险投资。”

宜善用贷款累积财富

米兰多施说，虽然整体市场开始放缓，但只要仔细研究和观察，就能发现一些特定的地区依然处于上行趋势。

“不同地区会有不同的走势，发生在依斯干达区的情况，不一定就会出现在吉隆坡，因此，如今还是有充满商机的地点。”

所以，他鼓励投资者不应只依靠储蓄来投资，而是善用银行借贷，来加速财富的累积。

“我常常对学员说，我在投资房产有个终极目标，即购入优质产业的贷款，总值可达1000万令吉。”

在银行紧缩贷款政策下，投资者更需做足准备，否则难以获得贷款来投资产业。

“我在去年购入了7项产业，其实我是不符资格的，但银行却批准了我的申请。”

米兰多施认为，在长辈传统的观念中，非常不喜欢向银行贷款，但只有勇于向银行借贷，才能在产业投资中快速致富。

“让我们思考一下，你想当个无债一身轻的乞丐吗？还是个债务累累的亿万富翁？选择权就在你手中。”

忌贸然投资陌生地区

米兰多施也表示，投资产业必须做足功课和研究，一旦时机出现，就要勇敢地把握。

“千万不要贸然投资自己不熟悉的地区，在本身有深度了解的地方深耕，才能得心应手，把风险降到最低。”

同时，选择正确的发展商、产业类型、地点和投资时机，也可大大避免风险。

密切关注股市走向

他建议投资者要紧密地观察股市，来洞察产业市场的发展趋势。

“股市可以反映出经济表现，一旦股市出现变化，预计3至5个月后就会影响产业领域。”

而且还要注意市场的“黑天鹅现象”，比如一个马来西亚发展有限公司（1MDB）债务问题、“回教国”（IS）恐怖组织威胁全球和中东呼吸综合症疫情蔓延等造成的影响。

最后，还要把“3B”准备好，即勇气（Balls）、金钱（Bullets）和借贷能力（Borrowing Ability）。

“我相信接下来会有很多商机出现，希望投资者一旦发现商机，就停止过度观望，勇敢并迅速地抓住。”



全国
   2015-06-28 09:56 http://nanyang.com.my/node/709182?tid=460