房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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土著固打单位提高至50%
森即起无需建廉价屋

（芙蓉5日讯）森美兰州政府宣布新房屋政策，即日起州内发展商无需兴建任何廉价房屋，惟原有的30%土著固打单位将提高至50%！

新增至50%的土著固打单位将分为两类，其中30%为原有的“传统”土著固打单位，新增的20%则属于“公开式”土著单位，购买后者的土著只享有5%的屋价折扣，惟5年期限后即可公开出售，不受任何限制。

建50%可负担房屋

在新房屋政策下，房屋计划分为50%的可负担房屋及50%的发展商自由定价两大类，可负担房屋将分为3组，包括：（一）15%的房屋必须是8万令吉以下、（二）15%房屋必须是25万令吉以下及（三）20%房屋是40万令吉以下；另50%则由发展商自由定价。

森美兰州务大臣拿督斯里莫哈末哈山是于今日与州内50个发展商进行对话会后，召开记者会宣布州政府即日起推出新房屋政策。

出席者森美兰房地产商会主席黄丽萍、前任主席西瓦、秘书叶保倖、理事吴立沧及IJM置地公司总经理（中马区）胡天成。

他强调，以往的房屋政策中规定，发展商制定的每项新房屋计划必须兴建30%廉价屋，惟有关政策已不符合时代要求，尤其是家庭成员众多的市民，购买空间狭窄的廉价屋已无法满足需求，

将灵活处理土著固打单位

州政府灵活处理新房屋政策的土著固打单位。

莫哈末哈山披露，考虑到特定发展地区的土著固打单位需求不高，州政府将允许有关发展商降低土著的固打制。

他表示，州政府已做出统计，数千间截至目前为止已获得州政府批准却还未施工的廉价房屋计划，有关发展商可向政府申请进行改为执行新房屋政策。

至于推出公寓单位的发展商要如何适应新房屋政策，他则说，州政府将会监督及协助有关发展商适应新政策。

买8万以下可负担屋 土著非土著都没折扣

莫哈末哈山说，为了改善市民拥屋及提供更优质的居家环境，发展商做出新屋业发展时必须特别兴建15%售价8万令吉或以下的有地房产，屋身必须至少20’X60’或占地1200平方尺、拥有3房2浴室、建筑外观设计须一致、屋内建设较为基本。

他强调，凡购买8万令吉以下的可负担房屋，无论是土著或非土著都不会享有任何购屋折扣。

至于新增20%土著固打单位，他说，政府已制定一个长达5年的年限，凡购买土著只享有5%房屋折扣，惟5年期限后可自由买卖，包括出售予非土著。

新政策惠及各族——金群利集团董事经理‧拿督李典和

森州政府及州务大臣采取果断的决定执行新房屋政策，让发展商的收入增加15%。

由于廉价屋计划让发展商蒙受亏损，因此许多发展商都不愿兴建此类房屋。

虽然在新房屋政策下，我们赚取的盈利不多，但是至少不会面对亏损。我认为这是一项惠及各族人民的政策，也让中低阶层有能力购买房屋。

至于原有30%的土著房屋固打制将提高至50%，我觉得问题不大，因为州内的屋业发展都是依靠土著购买者。

如果无法售出土著房屋，还是可以向州政府申请另一个机制，转售予非土著。

廉屋政策不合时—森中华总商会会长‧拿督陈维年

州政府落实的新房屋政策对发展商来说是一项好消息，因为30%的廉价屋政策已经不符合如今的居住环境需求，而且发展商也常面对着无法脱售这些单位的问题。

州政府同时将30%的土著房屋固打制将提高至50%的做法，是可以被接受的，惟州政府不该采取封闭式固打，反之应设定一段期限，允许发展商将无法售出的土著房屋售卖出去。

我也认为州政府不该将土著地契“盖死”，否则这些房屋将无法脱售予非土著。

新政策更为实际———宏建发展有限公司董事主席‧拿督吕海庭

我认为新房屋政策比原有的廉价屋政策更为实际，甚至是照顾到一般民众。

廉价屋已不符合时代需求，而且也没市场，发展商往往蒙受亏损，最终也不愿意兴建廉价屋。

我认为州政府必须是弹性处理土著固打单位的问题，因为华印裔人民较多的地区，土著单位是很难售卖。为此，大臣应该兑现承诺允许华人区域调整土著固打。

其实，提升土著固打制也是鼓励巫裔购买房屋的方式，但州政府必须在发展商无法售出单位后，允许发展商转售予非土著。

廉屋不再受欢迎———森美兰房地产商会主席‧黄丽萍

由于4万令吉的廉价屋已不符合时代需求，加上很多民众一直申诉屋价过高无法购得房屋，因此我们多次与州政府商议后，州政府最终拟出新房屋政策。

30%的廉价屋政策至今已长达15年，其售价在新政策未宣布前依旧是4万令吉，基于价格廉宜及居住空间狭窄，已不受人民欢迎，同时也令发展商蒙受亏损。

我认为这项新政策比原有每项新屋业计划必须兴建30%廉价屋的政策来得好，因为它能照顾到各阶层购屋者。

不再为廉屋而亏损———IJM置地公司总经理（中马区）‧胡天成

相对于原有的30%廉价屋政策，今天宣布的新房屋政策对发展商确实是好事，因为廉价屋计划早已过时，而且对发展商来说也是一种负担，甚至会因为售价3万8000令吉至4万5000令吉的低廉屋价而蒙受亏损。

在新房屋政策下发展商会面对极大的挑战，主要是城市地段价值昂贵，如果只是兴建8万令吉的排屋是行不通的，州政府应该也允许兴建公寓。

至于土著固打增加至50%，州政府已说明会伸缩性处理，为此我希望州政府采取透明化制度让发展商转售卖不出的土著单位。



全国
   2015-06-06 09:22 http://www.nanyang.com/node/705293?tid=460

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辜永展：建材成本增加
令吉走低将推高屋价

（新山5日讯）大马产业经纪协会（MIEA）主席辜永展指出，令吉兑换率创新低肯定会推高国内屋价，因为建材成本增加，国内供需平衡也受到影响。

他今午出席为期三天的柔佛第二届二手房产展销会，在记者会后针对媒体询及令吉贬值，会否对房产带来影响时这么说。开幕嘉宾为依斯干达特区发展局总执行长拿督依斯迈。

房市料需半年回温

辜永展指出，早前因为消费税制度未明朗，导致投资者保持观望态度，他相信这种趋势在消费税落实后，再过3至6个月，市场将会回温。

他说，国内二手房产每年平均增长3%至4%，去年1760亿房产交易中二手房产占80%，而这其中的80%是住宅，其余是商用与工业单位。

另外，辜永展说，接受该会教育与训练课程的中介已经从去年的40%提升至80%，可见中介已经意识到获取合法认证卡和交易，才能对本身和顾客带来保障。

他说，依区房产前景乐观，因为隔壁就是有钱邻居，邻居购买依区二手房屋比他们国内的房产便宜60%。

依区有发展将利房市

依斯迈表示，只要依区持续成长，房市就有需求，以及完成所定下的2025年吸引3830亿令吉投资额目标。

他说，特区划分国际区是好的，可以保护本地投资者。

柔佛第二届二手房产展销会即起至本月7日，在士姑来五福城广场三楼举行。

大马产业经纪协会柔佛分会主席刘道森说，本届展销会吸引25参展商展出46个单位，共6000个二手及新房产单位供顾客选择。



全国
   2015-06-06 09:12 http://www.nanyang.com/node/705290?tid=460

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首购族，别怕


“房产领域的后消费税时代”圆桌会议

日期：2015年5月15日
地点：《南洋商报》总社G1会议室
主持：《中国报》执行编辑罗依薇
出席者：
怡克伟士董事经理拿督林景清
马星集团总财务长郭盛进
auctionguru.com总执行长谢廉义
国际地产主席兼执行董事饶安昌
大马产业机构投资金融副总裁潘荣德
MCT集团行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝
Chester房地产项目总监马子爵
列席者：
《南洋商报》执行总编辑冼慧欣
《南洋商报》华商总经理郭奕顺

随着政府多项打房措施，加上消费税开跑，我国产业市场开始“冷却”，房屋价格指数逐渐下滑。

根据国家产业资料中心（简称NAPIC），去年末季，房价指数全年增长7%，较2013年9.6%和2012年12.2%显着放缓；而首季数据也显示，多州交易量和成交值双跌。

产业市场过去几年炙热的交易盛况，难道一去不回？等待投资第一间房子的年轻购屋者何去何从？

配合本月26日至28日举行的南洋产业展，我们请来产业领域专家，为未来的房市走势把脉。

政府打房，银行收紧贷款条例，加上消费税时代来临，自去年，我国产业领域显着放缓；即便消费税开跑前，市场内也难掀起购屋潮。

NAPIC数据显示，国内多州，首季住宅产业交易量和交易值持续回软；这情况，令业者担忧，首购族更是不知如何是好。很明显，潜在购屋者倾向观望，房市已进入盘整期。首购族是产业市场最大的潜在买家，但有能力负担的屋子不多，到底该再等待，还是该先进场？

聚焦大众房屋

政府连番打房措施出炉，包括重新征收产业盈利税、控制贷款对估值比率（LTV）、提高外国人购买产业的底价至100万令吉及废除发展商承担利息计划（DIBS）后，房地产买气显着回缓。

尽管种种数据显示，产业供应没有过剩，反而是供应不足，却还是有很多人苦叹买不到房子。

尤其明显的是首购族，似乎寻遍整个市场，都难以找到合心意，更重要的是合价码的心水盘楼。

对于许多年轻人苦叹找不到适合的房子，MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝这么形容潜在买家：“四处都是美女或美男，却没一个是我老婆或老公！”！

目前身处房价高涨的年代，买房本来就不是轻易的事，如今加上政府使出的辣招和银行收紧房贷银根，买房对首购族来说，似乎是遥不可及的梦。同时，2008年至2009年后，很多发展商都把焦点放在，“升级房产市场”，瞄准要提升家园的购屋者。

但房市已进入盘整期，而新周期应该是时候脱离几年前主攻“升级”投资者的市场策略，张荣宝表示，发展商正在回归到倾向于大众市场（mass market）的房产种类。

“投资者市场”难持久

马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进认为，业界会持续探讨，如何迎合可负担房屋市场需求。

Chester房地产项目总监马子爵则认为，产业市场总不能永远成为“投资者市场”，最终必须回归需求最大的大众市场。

“投资者不能永无止境的购买产业，因为若无法出租，市场一定会慢下来。所以一定要回到最主要购屋族群的需求。”

可以预见，未来会有更多主攻首购族的房产；所以，之前苦于找不到理想家居的年轻人，不必慌张，机会很快就要到了。

最大市场 瞄准首购族

市场调查显示，市场上最大的潜在购屋者，莫过于年轻首购族。郭盛进说，人口年轻，尤其很多年轻人投入职场打拼，首购者是个不可小觑的市场。

“我相信，有能力的年轻首购族，只要地点好，看到合适房产还是会下手购买。”

近期内，马星集团的房产计划亦着重价格介于50万令吉至100万令吉间的可负担房屋就是此原因。

解冻DIBS助居者有其屋

在2008年之后的大牛市，虽也有发展商建造可负担的房产，但面积却很小，450平方尺要价30万令吉至40万令吉，平均尺价并不便宜。

要协助首购族，业者认为，这方面需要政府的干预，让发展商建造更多可负担房屋。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清认为，政府应该协助首购族拥有自己的房子。

为了打压房产投机活动，政府之前已禁止发展商利息承担计划（简称DIBS），但他认为政府应重新开发开放这计划给首购族。

“目前的产业价格涨幅实在太快，少了这个机制，恐怕很多首购族无法赶上产业价格增长率，无法拥屋。”

他解释，10年前，20万令吉在吉隆坡可能还可买到双层排屋；但今天，双层排屋价格高达达80万令吉，价格翻了4倍，但购屋者的薪金却没有大幅增长4倍。

张荣宝也有同感：“90年代年轻人毕业出来工作，一年至两年可有能力买房，现代年轻人工作3年至5年未必买得起…中国也面对的大问题。”

高价屋过剩可负担屋太少

业者认为，供应与需求不符，才是导致许多购屋者观望的主因。市场内，高价房产供应过剩，缺少可负担房屋。张荣宝指出，眼下的房地产市场，可以说是产品供需失冲，也就是业者提供的并非购屋者需要的。讲得白一点，这里指的是可负担的房产。

他说，有的住宅单位售价是可负担，但面积却很小，近乎只能容纳一人，就形同可负担，但不宜居住的产业。

“很多人认为供应过剩，但我看来却是需求过多。”

他表示，市场买气不振是因为很多人观望态度：“但不少人观望很久都还是在观望。”

若说市场供应过剩，问问身边年轻人“你有多少间屋子？”他会告诉你：“四处都是美女，没一个是我老婆”。

“有些人甚至觉得没本钱，连示范屋都不敢进。若说供应过剩，这些年轻人岂不都应该有房子了吗？”

无力供房加剧空置现象

马子爵则说，从数据来看，房产的供应实际上是不足够的，无奈，常常就会看到新楼出现空置的现象！

他以雪隆区为例，每年新增长人口约12万人，根据NAPIC数据，2013年，政府批准的新住宅单位仅约1万3000个。

若单纯的以这数字来分析，原本市场很容易就可消化这些房产的供应，我国理应不会出现产业泡沫化的现象。

假设12万新人口，其中四分之一将组织新家庭，所需的新房屋单位，3万户家庭比对1万的供应，还是不足。

惟令人意外的，四处可见不少空置单位，马子爵不排除，是因为还有很多人无力供房，多人挤在一个租借单位所致。

定价80万以上销路放缓

首购族占市场比例大部分，但融资却是令人头痛的问题。马子爵说，这群人收入水平介于每月3000令吉至5000令吉，但八打灵再也、白沙罗、梳邦等比较热门地点，屋价至少80万至100万令吉。

“若贷款90%，一个月的供款是4000至5000令吉，根本不可能买得起。”

因此他预见，陆续还会看到80万令吉以上的房产需求放缓。

“热门地点，一般年轻首购族即便想买也买不起，所以相反，价格低于70万令吉的产业，销售速度就可能会比较快。”

房贷太严谨专才难买屋

拍卖专家安德集团执行董事谢廉义认为，银行目前实施的放贷条件太严谨，严重程度已抑制到真正的买气。

他指出，有些在外国工作的购屋者，因为在马没有银行记录，即便是专业人士，却往往无法申请到贷款。

他认为，这种乖离现实的作业方式，反映出国内银行有太多严谨的贷款条件。

马子爵认为，银行应放宽贷款条件，比如只要有持续收入证明，有能力供房就可批准。他举例：“我一些客户，拥有固定收入，且能力也符合特定产业，但因为工作属于合约式，就被银行拒绝贷款。”

加快买基本盘保未来

这5年来，产业市场是前所未有的“超级牛市”，若想要再看到同样的盛况，可能要到下一辈子才会看到！

张荣宝总结，产业是个“斗长命”的游戏。就像香港人常说的：“上一代，没有破烂房子，下一代，你休想有一间鸽子笼。”

张荣宝解释，最近，产业价格飙涨，旧古仔（Kuchai Lama）以前价值9万令吉的单层排屋，短短几年就被推高到50至60万令吉。

而以前比较低级的组屋等，原本价值才区区的7万令吉，就被推高到30万令吉；这种价位，都是短短5年内，由市场所创造出来。

他认为，这都归功于上一代所建立的“基本盘”。

“一些屋主遇上好时机套现后，不但可解决一些贷款，还可到别的地方置业，甚至不必向银行贷款。”

说到更长远，若要衡量一个人的资产净值，产业还是最实际的计算方式。且在我国，对银行来说，最值得信赖的抵押品还是产业。

因此，他鼓励年轻人，一定要寻找自己的“基本盘”，必须从符合本身经济能力的大众房产开始入手。

他还说：“土地越来越稀少，产业供应有限，旧古仔（KuchaiLama）不会变成‘Kuchai Baru’。”

先买小屋再换大房

万丈高楼平地起，尽管鼓励年轻人买房，但张荣宝强调，必须有了一个基础，才能一步步升级，购买更大更贵的房子。

“就像以前我们一出到社会工作，先开摩托车，在升级一辆车子，再慢慢升级到更大更高级的车子。”

因此，他认同打房政策，甚至认为应该加重打房措施，才能遏制投机分子继续炒房。

现在屋价高达每平方尺2000令吉，未来可能增值到每平方尺2500令吉。但年轻人连每平方尺250令吉的房子可能都买不起，要如何去接手这些高价房屋？

年轻人必须建立基础才能一步步提升，小屋换大屋，最后还可能成为投资者接班人，营造一个永续的产业市场。

综合城镇成首要考量

一个房产项目要成功，需全面发展的综合城镇计划，将吃住玩乐的元素都集合在同一个地点！

也就是说，综合和完善的生活机能条件，是你投资房地产时的重要考量。

张荣宝解释说：“首先，最好可以吸引公司或办公楼进驻，才可为零售业者凝聚人气，带旺整个社区，单单只是单座办公楼缺乏人潮及泊车位，相对回酬低，也乏人问津。”

他以谷中城为例，2万5000人的工作人口，午餐时间一人消费10令吉，商家一天的营业额可达25万令吉，一个月就达到400万令吉，周末的人潮反而是额外获利。

且他指出，这些办公楼租约至少6年，都出租给跨国公司，建立了稳定的基础，吉隆坡中环也是另一个好例子。

相比投资店屋，以目前商店的高价位来计算，一栋价值300万令吉的店屋，租金至少需1万5000令吉才能回本。

若转手卖出400万令吉，下个店主的租金就要更加高！试问，有多少小商家付得起这么贵的店租？

因此，他相信，产业市场最终都必须回归大众市场可负担房屋，让年轻人居者有其屋，同时培养未来的房产投资新力军！

商居两用 靠谱吗？

很多人都说，2009至2012年入场的购屋者，都赚大钱！

但张荣宝看到另一个潜在问题：“2012年进场价格就显得有点高，且这段期间，很多购屋者买的大部分产品都是未经过市场考验的产品。”

“比如SOFO、SOVO等，都是没有历史的产品，所以我很质疑这些产品的潜能，真能有高租金？”

另外，他指出，未经市场测试的产品，还有分层零售购物中心或商业中心。

“目前产品很多，但未看到多少个是做得有声有色的。”

投资在未经市场验证的产品，如果无法出租，业主能否守住长达6月以上是关键。

若财力不足，业主无法守得住半年，最后最大的问题，可能就是违约而遭拍卖；当然，目前的情况还是看不出来，是否会有更多房贷变成坏账，还是未知数。

贪优惠导致债台高筑

之前涌现的SOHO、SOFO、SOVO等公寓，都是年轻人在买。这些买家本来只有能力买一间，在各种优惠和零头期配套下，买了3间，等于债台高筑。

张荣宝指出，很多商居两用的房地产项目，事实上并不够综合，也就是说生活机能不足。

他说，很多这类项目不像谷中城（MidValley）那样，有足够的办公人潮支撑商店，所以很容易就会陷入难看的局面，例如白天都无人，而晚间都变成夜店。

“试问人流复杂的地方，又有多少人会租住？”

房产拍卖年轻化

拍卖专家安德集团执行董事谢廉义则说，拍卖的确有年轻化的迹象，但目前为止，优质房子还是可以卖出，拍卖屋还是有人接手。

他解释，站在拍卖的角度，今年开始至消费税过后，拍卖数量反而越来越少。

“这个现象有可能是因为二手屋市场太好价，银行拍卖前，屋主已从二手屋市场转手，避免遭拍卖。”

他指出，目前全国拍卖屋的数量，从过去2年平均每月2000个至3000个单位，减少一半至今年到现在平均每月1000个单位。其中，高档房产及地皮拍卖更是少之又少，反而中低价位房产比较常见。

不过，谢廉义说：“一旦公开拍卖，即便是中低价位房屋，同样抢手。一般拍卖会，可达成交易的房产数量可达40%至50%。”

至于消费税推行后的影响，商用房产需缴交消费税，住宅房产则不需要，所以商用房产会受到影响，但是整体而言对拍卖市场影响不大。

慎防租金回酬陷阱

目前市场上的SOFO、SOVO售价不便宜，每平方尺至少500令吉，甚至高达1000令吉。

张荣宝反问：“租金回酬要达4至5%，每月租金若没有2000至4000令吉，如何应付供款？”

他指出，一些发展商承诺月租可达2000令吉，但这都没有之前的交易记录验证。

他表示，这些产品的供应量很高，即将完工的量更大，是市场未知的风险！

“话说回来，如果年轻人可支付如此高的租金，倒不如自己也买一间自己供？”

出租给外国专才吗？人有这么多？

张荣宝指出，城中城和满加乐，就面对供应过剩的窘境，但是，这些地方的购屋者是富裕人士，有能力守住，那些产业反而只是停放资金的管道之一。

银根收紧

最近银行贷款条件收窄，有人形容这如同下雨收伞，又或是加一脚，为打房助兴。到底银行贷款松紧，对产业市场有什么影响？

购屋者应该如何应对？

林景清：市场放缓元凶

林景清说，最近银行贷款条件收紧，确实犹如雨天收伞，让市场非常困扰，也是目前产业市场放缓最大的“元凶”。

他认为，虽然银行收紧贷款条件可打击房产炒作，但这情况若持续太久，也可能会对整个市场带来风险。

若市场买气低迷太久，我相信可能会陆续看到更多工程搁置的情况，因为一些小型发展商的发展计划若缺少买家，恐怕无法支撑太久。

同时，购屋者买房时，也要谨慎选择信誉良好的发展商，避免财务实力不足工程搁置。

郭盛进：如同一刀双刃

郭盛进则说，银行最近收紧房贷条例，无论是贷款申请、产业评估都非常严谨。他表示，这举措确实打击了投机分子，本地产业市场也有冷却下来的现象。

产业价格的涨幅也从20%左右，下降到单位数增长率。

不过，他认为，有经济能力的人，还是会继续买房，因此并不会太过担心。

饶安昌：只瞄准投机客

国际地产有限公司（GSRealty Sdn Bhd）主席兼执行董事饶安昌补充，虽然目前银行放贷严谨，但相信必须还是会推房贷等，毕竟这是他们的业务。

他表示，若银行完全不借房贷，未来2至3年内，恐怕就会冲击银行的业务表现。

“购屋者也不一定要只是向本地银行借贷，我认为许多外资银行包括华侨银行、大华银行甚至花旗银行（Citibank）还是非常愿意为合格的购屋者提供房贷。”

他相信，银行还是会贷款给年轻人购买可负担房屋，而收紧的部份主要是瞄准投机分子。

至于最近估价师的估价可能不及售价，购屋者若不满，其实还可以寻找不同的估价师的意见。

饶安昌也认同：“毕竟银行还是要做生意，所以贷款时，还是会谨慎遴选，尤其是纪录良好的首购者、小商家等，相信贷款不是问题。”

张荣宝：谨慎走得更远

银行对于房屋贷款的态度，张荣宝认同是较谨慎和小心。他说，银行业最近审核和批发房贷的确比较谨慎，那是因为担心有人滥用贷款便利。

他认为这是对的做法，因为如果不遏止炒作，对于市场未来的整体发展不利。

“比如一个人短时间内忽然拥有很多房子，非常吓人！”

据悉，最近，在零头期等优惠下，有人甚至一下子就买了5间房子。他说，有经济能力又真正需要房子的人，银行迫不及待，“昨天”就把钱借给你了。

马子爵：一刀切不妥当

马子爵也说，银行贷款条例的确拉紧了很多，对首购族也是如此。

“我不见得银行会宽容对待首购族，政府的打房措施和银行贷款收紧是一刀切，几乎所有人的受影响。”

然而他认为，买不买到房子，产业价格只是其中的原因，银行最终看的，还是购屋者的收入水平和偿还能力。

“像我一些顾客，他们不是没有收入，只是属于合约，没有固定收入来源。申请贷款也不获批准。”

而且现在的年轻人，如果有价位10万令吉左右的产业，他们也不会想要买，都会去追求生活环境比较好的产业，但价格却要从50万令吉起跳。

此外，政府的打房措施下，相比，住宅产业算是比较宽容，商业和投资性质的产业更难获得贷款。

量力而为 要能守业

如何确保房贷申请获批？

林景清说，要避免遭银行拒绝贷款，尤其首购者，购屋时要量力而为。

首先要对的地点，不要买得太远的地方的产业。接着不要买太大间，最后就是房屋的价位，必须是自己可以负担的。

他提醒说，审核本身的负债能力时，不单单是考虑每月供款。

林景清认为，购屋者还要考虑是否有能力，在若经济不好导致失业或有任何紧急事情，无法工作时，有紧急基金应对，持续付款。

“这是守住产业的能力。另外，我建议若要更轻松获得贷款，先整理好本身的现金流，比如做好现金流管理，以前贷款比率占现金流40%，现在可降低到30%。”

这样，可确保不会举债太高，更容易获得贷款。但，有危机就有商机，尽管银行贷款条例紧缩，但因房产市场放缓，有闲钱的买家反而可以乘机入场，说不定可捡到便宜货。


记录： 伍咏敏、张洁莹、李淑怡




封面故事
产业周刊
   2015-06-07 14:01 http://www.nanyang.com/node/705602?tid=688

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产业倾情：首购族 申请房贷不难


最近几年屋价飙涨，导致越来越多人，尤其是年轻人感叹买屋难。

一些年轻人更消极地决定不买房，因为买不起房了；然而，却也有部分年轻人反驳，不是不买房，是因为贷款难。

然而，这类指责不属实。国家银行总裁丹斯里洁蒂澄清，只要是首购族，并且有足够的偿还能力，一般房贷申请不难！

最近几年屋价飙涨，导致越来越多人，尤其是年轻人感叹买屋难。

面对这种境况，马来西亚房地产发展商会（REHDA）斥责国内房贷过于严苛，导致购屋者房贷申请难。

根据该商会最近发布的《2014年下半年产业调查》，产业市场大不如前；除了消费税，产业市场停滞不前的另一主要关键，是因为购屋者贷款难。

贷款难，不易获得银行批准贷款的主要原因，包括购屋者收入不符贷款条件、贷款额度低、信贷纪录不佳、银行要求更多辅助文件等。

针对这项指责，国家银行总裁丹斯里洁蒂则澄清，这些并不属实，只要是首购族，并且也有足够的偿还能力，一般房贷申请不难。

她解释，打房措施其实并未触及首购族，同时也没有限制首购族向银行贷款；打房措施只是针对购买第三间或以上产业的投资者或投机者。

显而易见，国家银行不惜出此下策，一方面是为了遏制投机者疯狂炒房，管控房价飙涨；另一方面，抑制大马家债继续企高，危及国家经济与金融体系。

根据国行发布的数字，目前大马家庭债务比率已占国内生产总值86%。

虽然家庭债务偿还比率超出80%，幸好坏账或呆账率偏低（介于1.2%），加上金融资产占债务比率达2.2倍，显示一般家庭的资产负债情况依然健康，偿债习惯依旧良好。

首购族可获90%房贷

尽管各银行都有自订的最高偿债比率（debt servicing ratio），但仍须遵守国家银行的最新规定。

年轻的首购族，除了可获至少90%，甚至100%、110%的房屋贷款以外，国行最新规定，购屋者的第三项房贷贷款顶限（LTV）限于70%，也多少减低了投资者的购兴，缓和贷款者的投资风险。

至于选择哪一种房贷类型？

房贷可分为定期贷款（Term Loan）、灵活贷款（Flexi Loan）或透支贷款（Overdraft Loan）。

而定期贷款和灵活贷款又可分别和透支贷款二合一，成为定期贷款和透支贷款配套；灵活贷款和透支贷款配套。

每月供款多少、供期多长等，都可根据个人财务情况与房贷需求，选择适合的房款。

定期贷款，每月摊还固定数额房贷，适合每月收入仅够生活开销、固定摊还银行贷款，而无多余储蓄的受薪阶级或打工一族。

活期贷款或透支贷款，每月随意摊还数额房贷，利息根据每日结算的欠款余额计算，利率较定期高。比较适合每月收入除生活开销，摊还银行贷款外，还有多余储蓄，可摊还大笔数额的高薪阶级、专业人士与生意人。

若是二合一配套，则结合两种贷款的特点，如定期与透支贷款，或活期与透支贷款，让贷款人根据个人财务情况，随心所欲将部分按期供款分作定期、活性或透支摊还，坐收两者之利。

每年建20万可负担房屋

再说，如果真的买不起城市地区40万或50万令吉以上的中高价房屋，或许可以退而求其次，选择城市以外、甚至面积较小或国家房屋公司（SPNB）等计划下兴建的40万令吉及以下的中低价可负担房屋。

根据国家房屋公司主席拿督卡玛鲁博士指出，为了达致2018年前，兴建100万间可负担房屋的目标，预计国家房屋公司或政府官联机构（如雪州发展机构、一个马来西亚房屋计划（简称PR1MA）等）与私人发展商公私联营，每年须在全国各地发展20万间可负担房屋，以迎合中下阶层对可负担房屋的需求。

而兴建这些可负担房屋（包括先租后买）的地点，目前已鉴定的3个地区，包括吉隆坡市中心或巴生谷郊区、新的经济中心如柔州依斯干达特区，及具有发展潜力的城镇如吉打亚罗士打、沙巴和砂拉越的城镇。

其中，雪州发展机构（PKNS）从今年至2019年，预计发展的18项可负担房屋计划，共7070单位。

这还不包括在这期间，拨款4090万令吉津贴其附属公司与联营公司所进行的15项、共2496单位可负担房屋计划。

总之，要解决年轻人买不起房的住房问题，并让居者有其屋，并不是一朝一夕就行的。

怪罪任何一方于事无补，反而使问题日益恶化，唯有公私双方开诚布公、同心协力共谋对策，才有助解决与纾缓中下阶层的住房问题，达到公私、买卖双方互惠共赢的目标。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略http://www.nanyang.com/node/705605?tid=686
产业周刊
   2015-06-07 14:47

tboontan

赋权共管机构拟内部条例
高楼住户违例可罚200

（八打灵再也8日讯）2013年分层管理法令第32条文赋权予共管机构（JMB）或管理机构（MC），通过会员大会制定内部条例，可向违例者征收不超过200令吉的罚款。

须会员大会通过

住户可在会员大会上通过内部条例的议案，拟定一系列针对管制、管理、使用或是享用公共范围的条例，包括保安措施、豢养宠物、停车位、垃圾管理、惹人不快的行为等，而所能征收的罚款不能超过200令吉。

房政部副部长拿督哈丽玛指出，该分层建筑物的内部条例需要在会员大会上取得多数票通过，获得住户的共同同意，例如规定不能饲养宠物、所有访客要向保安亭登记、不能随地乱丢垃圾等，并说明罚款的数额。

“一旦会员大会通过这项议案，管理层可向违例者征收罚款。”

哈丽玛今天在房屋及地方政府部举办的“落实2013年分层管理法令”媒体午宴上，讲解该法令内容时这么指出。出席者还包括及房政部副秘书长拿督哈利米、部门城市服务组秘书立祖安。

分层管理法令生效

2013年分层管理法令是于2012年获得国会三读通过，并在2013年2月8日颁布宪报。

这项法令于今年6月1日起在西马、吉隆坡、纳闽和布城直辖区生效，除了槟城是于6月12日起生效。

这项法令是取代2007年建筑与共同拥有财产（维修及管理）法令，并综合和统一其他所有涉及管理和协调分层地契的条规，包括1985年分层地契法令和1966年房屋发展商法令下的相关条文，以解决屋主、发展商、卖家在现有分层地契管理面对的问题。

立祖旺解说，建筑与共同拥有财产（维修及管理）法令和分层地契法令没有统一分层地契建筑物的公共范围的定义；以及在两项法令下成立的共管机构和管理机构，尽管都是属于管理分层建筑物的单位，但其会员人数也没有统一，因此经常会引起人民的混淆。

截至2014年12月，西马和联邦直辖区居住在分层地契建筑物的人民达600万人，涉及150万个单位。

租户可代缴管理费再扣租金

2013年分层管理法令允许租户可以先替屋主缴付管理费，再从租金中扣除。

立祖旺指出，以往的法令仅约束屋主缴付管理费，但新条例允许租户缴付管理费，之后再从租金中扣除，因此这交由屋主和租户协商，并在签署租赁合约上阐明。

申请销售证呈单位附表

根据该法令第79（5）条文阐明，租户或是住户为了阻止所租赁的单位因拖欠管理费而被扣押或变卖，他可以替屋主缴付管理费，之后在从缴付给屋主的租金中扣除这笔款额，但前提是他与屋主之间不存有任何相反的合约条文。

立祖旺指出，新法令阐明，发展商必须在申请销售准证前，提呈单位附表（Jadual Petak）予建筑委员会，清楚阐明公共资产和个人单位的范围，以免日后引起争议。

违例者将会面对最高50万令吉的罚款，或监禁3年，或两者兼施。

法令也为旧有的分层地契建筑物提供计算单位股份的方程式，同时也符合现今的发展趋势，针对综合式发展的建筑物的管理机构制定条例。

立祖旺说，这项法令也加强了管理机构违规行为的惩罚，从之前的最低500令吉罚款提高至5000令吉，最高罚款则从10万令吉提高至50万令吉，同时监禁的刑期也从3个月增至3年，以便能提高管理机构的素质。

楼下投诉漏水楼上置若罔闻 管理层可入屋调查

分层地契建筑物的屋主若接获楼下投诉漏水，再也不能置若罔闻，视若无睹了。因为屋主若置之不理，管理层可在取得建筑委员会（COB）的允许下，强制进入该单位调查。

2013年分层管理法令于6月1日在西马落实后，不论是共管机构或是管理机构的管理层，在符合一系列程序后，若仍无法取得屋主配合以调查单位漏水问题，他们可向建筑委员会申请，并在警方陪同下进入该单位调查。

城市和谐、房屋及地方政府部城市服务组秘书立祖安指出，住户若面对漏水问题可向管理层投诉，而管理层将会发出第一封通知信函予楼上单位的屋主来维修。

管理层将二度发函

“如果第一封信函没有回应，管理层可发出第二封通知信函，告知对方若没有维修，管理层将要进入其单位以调查。如果屋主还是没有回复，管理机构可以通知建筑委员会以取得允许。

立祖安解释，过去经常发生单位的住户是租客拒绝配合等问题，导致漏水问题无法解决，影响楼下住户，因此在将这项法令将租客和屋主都纳入管制范围内，以便可尽快解决问题。

“在这法令落实前，如果有投诉牵涉到租客，他们也会要求管理层通过屋主来通知他们。有时候管理层无法联络上屋主，使到问题久久无法解决。因此这法律将租客也纳入其中，无需所有问题都要通过屋主来解决。”

设分层管理仲裁庭须州会通过

在2013年分层管理法令下，将成立分层管理仲裁庭，提供更简单、廉宜和快速的方式解决住户所面对的问题。

成立分层管理仲裁庭是综合了1985年分层地契法令下的分层地契局和2007年建筑与共同拥有财产（维修及管理）法令下州政府权限的上诉机制。

哈丽玛指出，这项成立分层地契仲裁庭的法令需要取得各州统治者的同意，并在州议会寻求通过。目前霹雳州政府和马六甲州议会，还有联邦直辖区已经通过这项动议，而其他州政府相信会在下次或9月的州议会时提呈有关动议。

没削弱州政府权限

她强调，这项法令获得各州政府的同意，只是因为时机上的问题才导致动议还未提呈州议会和获得通过。

“我曾前往各州讲解这项法令，包括槟州首长林冠英和雪州大臣阿兹敏也都没有反对。

我们向他们解释，这项法令没有削弱了州政府的权限。”

根据该法令，部长将委任一名仲裁庭主席和副主席。仲裁庭有权聆审任何在该法令下的相关投诉或纷争，包括提出要求仲裁庭指示召开会员大会、要求裁定会员大会中的动议不合法等事项。

2013年分层管理法令改善事项

●综合并统一管制分层管理的条例，并更为全面

●规定发展商在取得销售准证前，必须提呈单位附表（Jadual Petak）予建筑委员会

●增设建筑委员会副主席一职‧提高抵触法令的罚款

●成立分层管理仲裁庭

●单位股份（Unit Syer）的计算方程式

●遴选管理单位的程序，协调召开会员大会的方式、管理单位的交接程序等

●针对综合式发展的建筑物的管理机构制定条例‧可向部长申请豁免权

●建筑物保险（指公共范围的保险）

●统一的上诉机制



头条http://www.nanyang.com/node/705780?tid=643
全国
   2015-06-09 07:19

tboontan

7专家把脉
房市严冬已过？

封面故事
产业周刊
   2015-06-14 14:12 http://www.nanyang.com/node/706841?tid=688


配合一年一度的南洋产业展热身活动，《南洋商报》请来了产业领域专家，包括发展商和房地产代理，为国内房市未来走势把脉。

上一期课题主要围绕在如何满足年轻人的可负担房屋需求！

这期将与读者分享整体趋势、消费税如何影响产业市场、发展商该如何应对高成本时代，及未来产业旺区。

少了投机市场更健全

随着消费税开跑，我国产业市场进一步“冷却”，不少人都在期盼，房地产市场严冬已过，展望回暖的一天。

怡克伟士（EKOVEST，8877，主要板建筑）董事经理拿督林景清相信，市场现阶段的变化只是暂时性，买家买惯了没有消费税的房屋，所以消费税执行后还是会稍微迟疑。

他还说，现在包括买家及银行都采取观望态度，但随着捷运工程2017年竣工，相关地段都会被带旺，这段调整期不会维持太久，相信最长是一至两年。

马星集团（MAHSING，8583，主要板房产）总财务长郭盛进也赞同，但相对一年至两年，他更乐观，相信国人在习惯消费税后，房产投资情绪会在3至6个月内回暖。

他指出，尤其是年轻的首次购屋者。只要地点好、有能力，看到对的房产还是会下手。所以，近期马星集团的房产计划亦着重可负担房屋。

Chester房地产项目总监马子爵也说，每个新措施执行初期一定会有缓冲期，观望心态一定会有。

可是人都是健忘的，过去新措施执行后，过半年或一年后都会淡忘，需要适应或过度期，但暂时性的影响还是在所难免。

首季是传统淡季

经验丰富的产业经纪国际地产有限公司（GS Realty SdnBhd）主席兼执行董事饶安昌说，消费税的影响，不局限于房地产，而是全国各个行业。

他指出，从过往经验来看，其实每年1月到4月的产业销量都会稍慢，主要是因为家庭开销比较大，算是传统上的淡季。

因此，他认为，今年一月到现在的行销和销量等各方面影响都不大。预计，一般5月至6月市场就会回温。

“大部分发展商也会选择在这段期间推出新计划，届时市场就会再旺起来，动力维持至年底。”

展望今年趋势，饶安昌相信全年销量最多跌5%至10%，下半年动力料复苏。

“毕竟消费税不会影响住宅房地产，顶多是发展商购买建材时成本增加。但一些税务仍有下调空间，相信明年房屋价格也不会涨太多。”

消费税没影响外资情绪

大马产业机构投资金融副总裁潘荣德说，消费税确实影响到消费情绪，但对外国人来说，大马房产还是一样便宜，不会让他们却步。

他指出，产业市场外资购屋者的交投仍相当活跃，销量还是很惊人！

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝认为，消费税对住宅产业销售的影响相对小。

“如果有对的房产，又刚好符合预算，我觉得，购屋者不会因为消费税而不买等待已久的理想房产。”

至于供需问题，林景清坦言，目前市场可能有供应过多的现象。但他认为，政府推出多项大型基建及大吉隆坡计划，其中包括建造马新高铁，很多地段前景都相当好。

再者，房产买卖价格向来看信心，一旦买家调整好心态，相信购兴就会回扬。马子爵认为，衣食住行为人的基本需求，只要有人就需要屋子，即使不买也要租。

“且若以数据衡量，总人口持续增长，就一定会制造出需求。”

外资钟情主题式房产

近年我国产业也吸引外资关注，尤其柔佛依斯干达特区也吸引了不少中资发展商入驻。

潘荣德说，他常跟外国投资者接触，发现近期来马寻找房产的趋势，倾向具主题式、有概念的房地产，比如说养生医疗保健等与旅游相关的项目。

“毕竟其他国家公寓已很多，所以不需再来大马找同类型的房产。”

说到保健类型产业，他举例：“外国房产有蓝卡保健计划，每栋公寓或社区内都有24小时诊所服务，即使夜半紧急需要看诊，也可致电医生。这是一个趋势，而且中国已有这类型的房产计划，本地发展商也可考虑朝这方面概念去展开新计划。”

潘荣德也建议发展商不再只是为了建而建，反而要推出新概念。其中，我国推行的第二家园计划是很好的渠道，潘荣德透露，成功吸引许多中国买家到大马置产，而不到发达国家申请绿卡。

“因为我国生活水平相对便宜，适合移民及迁移前来经商，且手续非常简便，甚至提供10年免签证福利，相当不错。”

他说，外资眼中的热门景点还是在大吉隆坡。

热衷发展综合城镇

九十年代，我国产业市场发展以去中央化（decentralization）为主轴。当时发展商纷纷主打在距离吉隆坡30公里范围内，发展面积1000至3000英亩的城镇。

张荣宝说，甚至还有产业发展计划远到50公里以外，如武吉布伦东（Bukit Beruntung）；那个年代也非常流行高尔夫球场。

2000至2008年的产业发展潮流，他称为“升级市场”（upgraders market）。这时候推介的产业大部分是豪华排屋、半独立式和独立式等洋房为主，也流行发展综合型城镇。

2009年至今，则被誉为“增值市场”（enhance market）。

“现在区区20英亩的面积就可以发展综合型城市，如I公司（IBHD，4251，主板产业股）在莎阿南的i-City城镇，及MCT集团的One-City，小小面积，发展总值却可高达50亿令吉。”

以前森那美（SIME，4197，主板贸服股）在梳邦再也的旗舰发展计划，面积达3000英亩，发展总值才20亿令吉。

他预见，2015年后，大马产业市场将出现两极化，即吉隆坡市中心的产业价格会去到超级高端，周围地区则趋向大众市场。

“吉隆坡市中心的产业价格需外资等来持续推高，这样才能带动吉隆坡周边地带的产业价格。”

产业价格料续扬升

目前，产业市场内，供应过剩情况确实存在，且产业价格也正处于盘整期。加上消费税推行，不少购屋者都采取观望的态度，所以短期产业市场还是看淡？

但林景清认为，产业市场的基本面依然健全，长期内，价格将继续趋扬。而且，消费者会慢慢开始接受消费税，并习惯消费税的存在。

他坚信，市场因消费税放慢投资步伐，只是情绪反应，一旦做好心理准备，接受消费税，房屋买气就会开始恢复。

且长期内，吉隆坡和巴生谷的产业市场仍由大吉隆坡的发展计划支撑，且政府也大力发展捷运和轻快铁等基本设施，都是产业市场的长期支撑因素。

饶安昌说，吉隆坡和巴生谷的土地越来越少，长期内，产业价格不会下滑的。

尽管最近有打房措施，产业市场短暂回温，但，像土地交易等竞争却非常激烈，一片地，就可吸引10个发展商竞标。

现在进场捡便宜货

出席者坚信，房市目前放缓只是短暂的调整期，房价长远还是往上。林景清说，目前只是个调整期，到某个阶段购兴会回扬。

“有本钱的人现在买进，便会是日后赚钱的机会。但很多人一直等待，看到真正想买的房产时却已没有便宜货了。”

MCT集团（MCT，5182，主要板房产）行销及办公楼租赁高级总经理张荣宝直指投资者过虑，观望太久，实则会失去机会。

“很多人左看右看，看了很久还是在看。”

但是，市场走势不会等人。

有捷运，住得远没问题

张荣宝认为，隆市房价飙涨没有坏处；届时，本地人可继续分散，住在近郊区，即便距离隆市50公里以外的巴生、士毛月和汝莱等也无大碍。

“大马人的生活方式和中港台等大城市也不一样。早上会到城里上班，但放工后，会倾向于在城市外围，生活环境更好的住宅区居住。”

张荣宝补充，发展商最近频频在旧区推介新的发展计划，产业价格和素质都高，也协助推高当地的产业价值。

“如马星集团近期在吉隆坡甲洞华友花园（Taman Wahyu），也带动了该区房价。”

潘荣德则补充，而且吉隆坡的土地也受到许多外国人青睐。因此产业价格料在需求不断下维持。

交通打通城市命脉

古人是靠河流打开城市命脉，现代人则依靠高速大道、捷运和铁路等。

是的，郭盛进就认为，这是未来发展的主轴。除了可负担房屋，他认为，未来无论是以地点、价格等种种考量，第一点是围绕着基建设施如大道、高铁、捷运等，这些基建经过的地点都是热点。

第二点则是最后是在有地房产方面的保安措施，所以马星集团，接下来会推出更多围篱保安社区（Gated&Guarded）类型的产品。

捷运高铁带旺沿线产业

90年代，我国注重高速公路的发展。现在政府更大力推动捷运、轻快铁和电动火车等的发展。

此外，隆新高铁若建成，到时候也将改变整个吉隆坡市的景观。

张荣宝相信，届时可以吸引更多来自新加坡的公司，在吉隆坡成立办事处。因为相对新加坡，吉隆坡的租金价格较低，可吸引更多商业活动。

“有了隆新高铁，吸引高铁线上的外州的人口如麻坡，到吉隆坡来工作更加容易。

“因为回家乡更快速方便，届时，更多人会把吉隆坡当做是周日栖息（weekday shelter）地，在家乡有个周末居家（weekendhome）。”

那么吉隆坡的产业也不愁没有租客了，就可以填满。

聚集人气最重要

首都是国家的核心，只要有物流、人流、商流，钱就会流。

张荣宝解释，早期吉隆坡的机场位于在新街场（即将发展为马来西亚城市）。当时，物流朝向联邦大道，工业发展需大块平地，带动八打灵再也、双溪威及莎阿南发展，去到巴生港口。后来，在梳邦建立机场，聚集物流及商流后，自然又聚集人潮，向当地找商机赚钱。

至于未来哪一个方向会继续兴旺？

张荣宝认为是大吉隆坡的西南部。原因无他，就因为西部有港口，南部有机场，符合了“物流”的条件。

“吉隆坡东部主要是山脉，而且主要是住宅区，缺乏就业机会。北边，曾因盛传将兴建机场而红极一时，但最后机场却建在南边。”

“我们要看以大吉隆坡为中心，还有哪一个地区拥有大平原，可以大规模发展，供城市转移，不必问风水师，都知道西南部最好。”

此外，以就业机会来看，张荣宝说，大吉隆坡计划下，3个地区将吸引许多跨国企业，即吉隆坡城中城，吸引油气及金融领域、八打灵再也有物流及制造业，接下来就是赛城的科技与资讯工艺。且有隆布大道（MEX）等高速大道，去到市中心，仅需短短半小时。

一条龙服务 助控制成本

当市场疲弱，产业需求不高时，产业发展商就会面对无法抬高产业售价的窘境，因此只能从控制成本着手。

张荣宝认为，如果无法控制土地成本，建材又受到令吉贬值的冲击，就必须另想它法，控制建筑成本。

“否则的话，产业价格太高，市场接受不了。”

现在发展商要节省成本，很多都提供“一条龙”服务，将大部分的工序，都变成内部处理，自己设计、直接到中国采购建材、建筑，甚至是销售都是内部资源完成。

这些工序若都减少依赖外包，至少都可节省10至20%成本。

“以前赚幅要20至25%，但现在行情不好，我们的产业赚幅即便15%都可以接受。因为我们在设计、采购和建筑都已节省了成本。”

现在发展商最注重建筑讯息模型，讲究在建筑活动开始前，设计阶段起，就必须有正确的设计和资讯，减少错误。

“因为在建筑期间任何更动都会造成工程变更令（variation order，简称VO），一个变更都将加重建筑成本。”

且他说，设计师若能根据标准的建材尺寸来设计，建筑时就可以减少不必要的浪费，因为不标准的设计，都要额外的费用。

模块建筑既快又好

使用模块建筑，不但大幅减少建筑错误，更加速建筑工程速度。业者认为，在手工人才缺乏的情况下，预铸的建材更精准，成品更完美，有品质获保证。

张荣宝说：“以前发展商一个月建筑一层楼层，现在用模块建筑，4天即可建好。”

他还说，尽量使用本地人才，设计等至少都可节省2至4%。

消费税冲击建材开销

郭盛进说，虽然住宅产业不受到消费税影响，但建筑时发展商还需支付一些消费税，成本肯定也会遭受到消费税的冲击。因此，建筑成本的消费税，对发展商来说，是很大的挑战。

不过，为了控制成本，该集团也放眼达到符合经济规模，更谨慎的成本控制，最终目的就是不要把消费税成本转嫁给购屋者。

林景清说，无疑，消费税推行将推高发展成本，但发展商是做生意的，都是“贵来贵卖”，即便发展成本上扬，一般都将转嫁消费者。

另外，针对很多人甚至产业顾问公司都建议发展商，把焦点转向发展可负担房屋。但他认为，发展商若将一些土地转换成可负担房屋，牺牲掉的赚幅，也是要转嫁到其他类型的产业。所以这边厢有可负担房屋，另一方面，别的产业还是得面对涨价的情况。

况且，目前市场上，太便宜的产业需求不高，大部分购屋者都会要求生活环境比较好的产业。

首购族，别怕


记录： 伍咏敏、张洁莹、李淑怡

tboontan

李义廉：增长虽放缓
大马房市没泡沫化

（吉隆坡20日讯）随着政府祭出数项打房措施，我国房市趋缓，没有出现泡沫化的迹象。

房地产评论家李义廉提出，在政府2013年祭出几项打房政策后，我国房市从牛市到增长逐渐放缓。

对比2013年出现10个州属的销售量和价格呈现“满江红”，尽管2014年的产业价格走势出现好转，但是目前的交易量仍属于减少的。

他认为，一个市场若趋向泡沫化，应会出现价格攀升且交易量仍不断上升，但国内的房市交易数据没有呈现这样的情况。

他是昨晚在马华大厦主讲《房产业的寒冬已过？2015年下半年大马房产趋势》讲座时这么说。

谈到大马市场是否往泡沫化的情况发展，李义廉指泡沫化的趋势应该是人人都在追着购买房产，而市场无法降温，最终因为投机者无法偿还，而被迫脱售，那时就会形成房市泡沫爆破。

“但是大马在2012年和2013年就做了几个措施，成功降温。”

可负担房屋供需失衡

李义廉虽然点出大马的房产短期内不会出现泡沫化的情况，但也点出国内出现可负担房屋供需失衡的问题。

他说，在建筑商不断高喊要“高端大气上档次”的时候，中等收入群只能“硬着头皮”买进这些高价的房屋。

他坦言，目前出现问题的地方在于供应的都是高档住宅，而这也让市场缺乏可负担房屋，而投资者也变得更为审慎，想要找一间价格合理的房屋。

其中20万令吉以下的房产，目前看似只要建商有供应，市场就能够吸纳。只是，目前的情况是这价位的房屋供不应求，而20万至50万令吉的住宅的供应量也有些变动。

50万令吉以上的高端住宅虽然出现放缓，但其幅度已经逐渐平稳，而李义廉对此的分析是这个价位的住宅房产有一定的市场。

节省成本 建商更爱商业房产

目前在上市公司担任企业拓展经理的李义廉也说，虽然国人大多偏好投资住宅房产，但其实建商更喜欢建商业房产，因为能够省下很多的成本。

目前建商卖住宅已经非过去一般的只是卖一间空屋，不能只有洋灰地，就连地砖都是要有讲究的，才能吸引投资者。

他说，现在的建商已经非如过往般的卖房子，已经上升到卖“生活方式”，甚至较新的房屋计划已经上升到“城中城”的阶段，无需走出小社区都能够完成衣食住行的需要。

和商业房产不同的是，国人对配套式的电器、家具、甚至地砖都有要求，建商不是轻易安装写ABC品牌就能够满足投资者的需求，成本相对高。

“ABC牌子还不能，要买东芝（Toshiba）。地砖尺寸1乘1还不可以，现在的人喜欢2乘2。”

反而是商业产业如店铺，对商家而言是利润较高。

尽管如此，但在6成房产交易都是住宅房产的情况下，住宅相信也将继续大行其道。

下半年房地市场会出现的现象
1.中价房产纵横2015
2.热点地区继续受落
3.跟随政府发展政策
4.二手房产备受关注
5.高价房产面临挑战
6.有地房产魅力依旧
7.综合项目未来趋势

消费税无碍投资住宅

虽然消费税被指可能对房产价格有所影响，但分析员认为这不阻碍国内投资者偏爱的投资住宅的趋势，料今年的房产投资将继续维持住宅交易分量占总交易额过半的趋势。

若根据2009年开始国内的交易量分布图，国人最喜爱投资的房产为住宅产业（60%左右），紧随在后的是农业产业（20%左右）、商业产业（10%左右）、发展产业（5%左右），最后才是工业产业（3%左右）。

李义廉认为，消费税的落实其实不会影响国内投资者的偏好，预料今年下半年房产交易主要市场还是在住宅和农业等行业。根据2012年至2014年的数据，其实这五个产业领域的成交量在2013年都是负增长，但住宅、农业和商业房产在2014年都出现正面增长，只剩工业和发展产业的成交量仍然不如往年。

根据产业市场报告，我国在2000年时期的市场吸纳率达34%，而2011年开始就出在40%以上的幅度。此外，他认为，目前市场上主要影响价格的因素在于供需平衡，而大多热点地区的产业价格都仍然维持高居不下，打房方案并不会造成太多的影响。




全国
   2015-06-21 08:42 http://www.nanyang.com/node/707955?tid=460

tboontan

产业倾情：屋比三家不买贵


投资产业，不像买菜，小小本钱，随便就买。

精明的投资者或购屋者，买屋之前，相信都做了很多功课与市场调查，左看右看、右挑右选，就看哪间最划算与合理。

特别是年少气盛、经验不足的年轻首购族，更应该在下订之前，多走、多看、多听、多比较、多考量；若买的是二手房，更要懂得讨价还价、屋比三家，以期万无一失、不致买贵。

1.先做功课，搜集资料
当然，决定投资、买屋之前，首先选定想要购买与属意的地点、区域。

接着，才开始投资买屋的第一步：多做功课，搜集资料，调查并询问该区的房价屋价，以及最近的成交行情。

通常产业经纪都会把该区的目前情况，甚至未来发展详述一番，帮助你了解实情，并借此打好买卖关系。

2.自住投资，各适其适
然后，产业经纪会询问购屋者是自住还是投资？有什么属意的购买产业类型、建筑面积、拥有产权（地契）、款式设计、周边基建与公共设施、价格范围、未来屋价上升空间等，来看看哪一种产业比较适合或更值得投资。

3.屋价计算，讨价还价
决定后，便是买卖双方正式进入讨价还价阶段。此时，屋主或产业经纪便会出价，或开出一个价格，让买家讨价还价。

至于房价如何估算，买家可以“货比三家”，参照邻近与周边地区的房价作一比较；或者以投资回酬率，计算房价或租金回酬（约5、6%）；或折旧率（约2%），并计算产业使用年限的折旧风险，从而计算与推算一个合理的房价、屋价。

当然，这个计算方式，也只是一般的标准计算方式，并非绝对。其中，还要看市场行情与卖方的出价，再评估自已是否真的负担得起，也合乎自己的需求。

4.第一次，由卖方出价
而在买家依然犹豫不决、举棋不定时，买家要慎防屋主或产业经纪，可能会用激将法来诱使买家贸然做出决定。

如：“这个价格已是目前市场上最低的了”与“还有另一个买主表示很喜欢，准备在近期内下订”等说辞，一再刺激买家的购买欲，并催促尽早下订，万勿错失良机。

切记第一次出价，必须由卖方或产业经纪出价。因为唯有他们最懂行情，也获得银行与产业估价师估值，以及屋主同意，知道底价的水平。此时，买家就要沉得住气，与卖方讨价还价。

5.真心诚意，感动对方
当讨价还价的过程进行得差不多，或陷入拉锯、胶着状态时，假设卖方也没有意思要降价，或产业经纪以各种理由希望买方加价时，买家就要以诚恳的态度、坚实的决心，加上真心诚意感动对方，逐步缩小买卖双方之间的价位差距。

6.哀兵策略，成全好事
若屋主或卖主仍不肯降低售价，而价位也高于心目中设定的买价时，此时买家不妨降低身段，并以哀兵策略，向屋主表明，自己真的很喜欢这间屋子，也真的很想买，只是资金还差那么一点点，希望屋主可以再酌量扣一些，以成全好事。

根据产业经纪多年的观察，只要讨价还价时间拉长，买卖双方有诚意、也有耐心努力达成这宗买卖，最终一般屋主都会被买家的诚意感动，再给多点折扣，完成交易。

未来资产非负债

总之，多看看、多比较，了解房价走势与行情；甚至以最近同区同类型房屋的公开拍卖价、或固定停车位、房屋装置与饰工、小区设施、邻里素质、交屋时间，抑或屋主的买入时间与价位等附加条件，为自已尽量争取更好的讨价还价条件，买到真正“屋”有所值、经济实惠的心水屋或风水屋，真正实现自拥住房、居者有其屋的目的，那你的第一间屋子，必将成为你未来的资产，而不是扛在肩上的负债了。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略
产业周刊
   2015-06-21 14:11 http://www.nanyang.com/node/708076?tid=686

tboontan

陈佐彬：投资好时机 “房产如芒果任摸任捏”

（吉隆坡27日讯）我国目前的房地产业投资状况就像卖芒果的人多，买芒果的人少，只要走在街上，芒果贩都会推出芒果任你摸和捏，因此现在这个时候也是投资的大好时机。

幽默的陈佐彬律师在“消费税时代的房产投资‘彬’法”的讲座会上，以芒果论来和广大群众分享目前是不是适合投资的心得和看法。

他说：“如果有一天变成芒果贩少，想买芒果的人多了，你可以想象会是个怎么样的局面吗？想做你生意的芒果贩只会给你看看，而且事先说明不准再摸或捏！”

“想要通过投资赚钱的朋友，2015年是好时机，2016年会热起来，更勿待我国在2020年或成为先进国后才出手，那个时候想买恐怕也买不到了！"

十富豪皆拥丰厚房地产

看看我国十大富豪中，虽然从事不同行业，但是他们的大部分身家也都来自房地产。

“如果拿新加坡和我国相比，投资者就明白为什么这里是赚钱天堂，原因不外几个，分别是高收益率、产权扩充、税务盈利、标杆作用和明确资产。”

他强调，我国购屋贷款高达90%，反观新加坡最高贷款只有80%，第二、三间房贷款只有60和40%，这也是为什么他们不要在自己地头购置更多产业，而选择越洋投资的原因。

天时地利人和兼具

陈佐彬说，更多人投资房地产也是因为我国宪法提供保障、良好规划、贷款容易，而且还是发展中国家兼门槛低、风险低等等。

“投资须具备三大条件，就是地点、时机和品牌，换成中国人的话说，就是天时地利人和。”

在天时里，包含供应与需求、基本设施完工、地区成熟度、就业率与机会、产权；地利所指就是人口增长、商业卖点、基本设施、交通便利、邻近地点、商业服务供应、市场与流动度。

最后谈及的人和也是风险认知、地点、政府、发展商等等。

产业投资热门地点不外是新加坡、伦敦、迪拜、东京、香港、纽约和墨尔本，我国的就是依斯干达特区、吉隆坡、槟城和亚庇。

陈佐彬也指出，投资不能再采取“等着瞧”的态度，不然出手比人慢，最后懊悔莫及。

http://nanyang.com.my/node/709184?tid=460

tboontan

何振顺:马新强化基建合作
依区房价超越隆市

全国
   2015-06-28 09:57


（吉隆坡27日讯）何振顺研究有限公司创办人何振顺强调，改善人口迅速移动的措施有助发展房地产，若大马中央政府、柔佛州政府及新加坡政府强化基建措施的合作，依斯干达特区房地产价格可比吉隆坡房地产价格更高。

他认为，大吉隆坡计划持续向南发展，南部房地产发展成功因素取决于如何人口移动连接上做得更好。

“新山可能需时间改善人口移动衔接，但长期而言是好事。”

马新通道严重阻塞

他在“赶上快捷移动的节奏”的讲座上提到，目前从新山往返新加坡的道路没有一刻不堵车，每天约有8万人口出入两地，其密度已达饱和点。

“新加坡预计2019年完成马新捷运系统的兀兰北站，大马政府也需尽快宣布我国新山连接这捷运站的地点。”

何振顺研究有限公司目前研究如何在先进社会让人口迅速移动，研究范围涵盖槟城、吉隆坡至柔佛的发展。该公司正在印制新的免费大马地图，包括列出所有地铁站及所延伸的巴士连接服务，预计下个月出炉。

何振顺提到，目前很多芙蓉人每日从芙蓉来回吉隆坡工作，一旦隆新高铁完工，只需35分钟就能从马六甲抵达吉隆坡。

“到时在马六甲的友人乘坐隆新高铁来吉隆坡找你，他抵达目的地时，你可能还塞在车龙中。”

看好隆新高铁沿线产业

何振顺也讲解隆新高铁分布国内的6站。大马终点站预计将落在大吉隆坡新街场的“马来西亚城”，接着南下的分站包括布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖和努沙再也。

提到许多本地房地产投资者以大马捷运计划的路线图作为购买房屋指标，惟成果往往与原本计划不同时，何振顺相信当局会致力按照原有计划进行。

http://nanyang.com.my/node/709183?tid=460

tboontan

米兰多施：公交带动隆市产业
75%资金可投资房产

（吉隆坡27日讯）Property Investment首席讲师米兰多施看好公共交通建设，可带动吉隆坡产业市场在2017年蓬勃发展，鼓励投资者将约75%的资金用来投资房产。

米兰多施今日在2015年南洋产业展讲座中指出，随着捷运第一路线和轻快铁路线完成，将在后年显著提振吉隆坡的产业市场。

他说，目前还不是对捷运第二路线和轻快铁第三路线感到鼓舞的时候，反而是即将竣工的MRT1和LRT，有望为市场捎来利好消息。

看好捷运沿线公寓

“公共交通的便利，可获得年轻人的青睐，进而促使周边产业发展和房价走高。”

他建议投资者，若想要投资高端产业，可考虑步行距离临近捷运或轻快铁站的公寓。

若投资有地产业，则可选择开车时间少于15分钟的房产。

米兰多施表示，良好的产业能够持续增值，为投资者捎来可观回酬；相比股市，产业投资不易受到市场波动影响，所以投资者应积极入市。

“投资者应把握商机，并将75%的资金投入产业领域，少于25%投资在股票等纸面资产，其余的则用作高风险投资。”

宜善用贷款累积财富

米兰多施说，虽然整体市场开始放缓，但只要仔细研究和观察，就能发现一些特定的地区依然处于上行趋势。

“不同地区会有不同的走势，发生在依斯干达区的情况，不一定就会出现在吉隆坡，因此，如今还是有充满商机的地点。”

所以，他鼓励投资者不应只依靠储蓄来投资，而是善用银行借贷，来加速财富的累积。

“我常常对学员说，我在投资房产有个终极目标，即购入优质产业的贷款，总值可达1000万令吉。”

在银行紧缩贷款政策下，投资者更需做足准备，否则难以获得贷款来投资产业。

“我在去年购入了7项产业，其实我是不符资格的，但银行却批准了我的申请。”

米兰多施认为，在长辈传统的观念中，非常不喜欢向银行贷款，但只有勇于向银行借贷，才能在产业投资中快速致富。

“让我们思考一下，你想当个无债一身轻的乞丐吗？还是个债务累累的亿万富翁？选择权就在你手中。”

忌贸然投资陌生地区

米兰多施也表示，投资产业必须做足功课和研究，一旦时机出现，就要勇敢地把握。

“千万不要贸然投资自己不熟悉的地区，在本身有深度了解的地方深耕，才能得心应手，把风险降到最低。”

同时，选择正确的发展商、产业类型、地点和投资时机，也可大大避免风险。

密切关注股市走向

他建议投资者要紧密地观察股市，来洞察产业市场的发展趋势。

“股市可以反映出经济表现，一旦股市出现变化，预计3至5个月后就会影响产业领域。”

而且还要注意市场的“黑天鹅现象”，比如一个马来西亚发展有限公司（1MDB）债务问题、“回教国”（IS）恐怖组织威胁全球和中东呼吸综合症疫情蔓延等造成的影响。

最后，还要把“3B”准备好，即勇气（Balls）、金钱（Bullets）和借贷能力（Borrowing Ability）。

“我相信接下来会有很多商机出现，希望投资者一旦发现商机，就停止过度观望，勇敢并迅速地抓住。”



全国
   2015-06-28 09:56 http://nanyang.com.my/node/709182?tid=460

tboontan

投机者不堪打房脱售
捡便宜屋看今明年

（吉隆坡28日讯）GPROP销售管理有限公司董事经理何雪芬表示，政府的打房措施已“打醒”许多无知的投机者，她预测今年和明年也是购屋者“捡便宜货”良机，一些投机者已经面对被逼脱售或拍卖房产的窘境。

将有更多房产被拍卖

她说，以目前的市道而言，在两三年前入市的投机者现在“顶不顺”了，开始在市场脱售他们的房产。

她直言，未来两年的房产业走势会“很可怜”，接着下来就会有更多房产被拍卖情况出现。

何雪芬今日在南洋产业展上主讲题为“政府打房有利购屋者？”

上说，购屋者除了不能盲从投机，亦要了解全球经济行情和房产展望。

她认为，今明年会是购屋者“捡便宜货”的良机。

不过，她提醒，购屋者要精明投资，在市场上依然有值得投资的房产，同时接着也会有许多房屋因还不起贷款而面临被迫拍卖的下场。

美升息冲击房产购兴

此外，她认为由于整个建筑领域的原料价格都走跌，纵然加上消费税，对建筑业的影响不大，最重要的还是供与求的问题。

“今明年的房产市场走势，最大关注点就是美国将要调高利息，这会进一步导致房产业的购兴下挫。”

何雪芬认为，政府应要协助中低阶层收入的人民，确保建设更多可负担房屋，以及保障青年的贷款。

“同时，政府要再深一层探讨降低更多的投机者。”


头条http://www.nanyang.com/node/709307?tid=643
全国
   2015-06-29 07:20

tboontan

槟城跌幅最严重
房价连续两季下挫

（吉隆坡30日讯）国家产业资料中心（NAPIC）最新数据显示，房价指数（HPI）出现6年半以来，首次连续两个季度按季下挫。

根据NAPIC，我国首季的房价指数按季挫1.8%，至211.1，是2008年末季以来，首次连续两个季度萎缩。我国的房价指数在2014年第四季，按季下跌0.2%。

隆房价逆势上扬

最新的首季数据显示，槟城的跌幅最严重，按季挫2.3%；接下来是雪兰莪和柔佛，分别跌2.2%和1.4%。

有趣的是，吉隆坡的房价则是逆势上扬，按季扬0.5%。

整体而言，MIDF研究分析员认为，市场需求主要受到消费税开跑后，疲弱的消费者情绪，以及银行紧缩贷款所影响。

然而，按年而言，房价指数始终取得4.1%增长。

NAPIC数据显示，我国的房价指数增长显著放缓，首季按年仅扬4.1%，是5年半以来最缓慢的增速，且低于5年10.1%的平均增长率。

其中，雪兰莪的增长最温和，按年起3.1%；槟城扬4.9%、柔佛涨5%、而吉隆坡则是写下7.8%的增长。





今年新房产销售放缓

基于银行收紧借贷条例，分析员预见，今年的新房产销售将放缓。

“在我们所留意的房产发展商中，大部分也预计今年的销售将持平或减少。”

另外，在今年次季，也只有实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）达到分析员的净利预测。

“我们维持领域‘中和’的评级，双威（SUNWAY，5211，主板产业股）是首选大型股，而高美达则是首选小型股。”

此外，分析员解释，双威近期的催化剂仍是超越22仙的股息预测。

至于高美达，则是看好该股是今年首家达到分析员预测的发展商，且周息率诱人，达5.5%，超越同行的3.5%。





全国
   2015-07-01 07:28 http://www.nanyang.com/node/709608?tid=460

tboontan

给我房子，我养你终老！



随着生活水平越来越高，加上现代家庭的孩子人数比较少，传统的“养儿防老”概念似乎已行不通！

再者，为人父母，也不忍心指望上有父母，下有孩子的年轻“夹心族”，在自己生活都无法保障的情况下，还要奉养父母。

若年轻时努力奋斗，买到至少一间属于自己的安乐窝，退休时，这房子能成为你老时依靠，会不会是一种不错的退休规划？退休负担是否不再那么沉重？

欧美流行已久的“以房养老”保单，不久前走进中国，但引起阵阵争议；我们访问专家探讨这个概念在本地的可行性。

“反向抵押贷款”盛行多国 以房养老潜力大

“你留下房子，我来为你养老。”不同的人听到这句话，各有不同的感受。

为人子女，若是财力许可又有孝心，肯定不加理会，但要是经济压力大得快连自己都养不起，家中老人又有物业，可能这是照顾家中长辈的一条出路。

为人父母，若是有物业又有儿孙，应该会想在自己的房子享天伦乐，对此概念可能不屑一看，但若有物业但膝下犹虚或和儿女不和，这可能也是退休规划的重要一环。

“以房养老”虽已在日本和新加坡推行，但马来西亚这个一直强调人口年轻的国家，有此需要吗？国人是否可接受这种概念？

始于荷兰的“房产反向抵押贷款（Reverse Mortgage）”概念，亦可被形容为“以房养老”。目前已是西方发达国家常见的一种养老模式。

在这个模式下，老人将自己的产业抵押或者出租给银行/金融机构出去，以定期取得一笔定额养老金，或者接受老年公寓服务。

尽管这种退休规划模式未在大马流行，但在亚洲多个国家包括日本和邻国新加坡，都有不同方式的“以房养老”计划。

中国不久前也推出了首个“以房养老”产品，只是引起许多争议。

随着“以房养老”计划陆续在亚洲各国推介，我国是否有这种市场？退休者是否需要？

马来西亚财务规划协会（FPAM）总执行长李琳乐（Linnet Lee）接受《南洋商报》访问时指出，若以婴儿潮时期出生的人（Baby Boomers）数来看，我国“以房养老”计划有市场潜能。

抵押产业获退休金

经过半个世纪，婴儿潮人口开始老化，且达退休年龄。然而婴儿潮的下一代，即现在年轻人，大部分都要为了自己的财务或生活而奋斗，要奉养父母成了很大的挑战。

因此她认为，这样的情况下，“以房养老”是可考虑的退休模式之一。

她解释：“老人将自己的产业抵押给金融机构等，获得退休金。离世后，产业由金融机构脱售，说不定还有余额，就可留一笔金额给至亲。”

“有瓦遮头”增现金流

李琳乐补充，对于许多大马人而言，房子可能就是他们人生中最大的资产，但是，缺少现金流来支撑退休生活。

因此“以房养老”的概念非常好，不排除大马未来会出现这种产品。

“通过这种退休模式，老屋主有管道释放现金，不需要再支付任何供款，却还是‘有瓦遮头’，直到离世。”

而且老人，一般都想要在自己原本居住的房子和社区度过余生。

毕竟他们对整个社群和设备都了如指掌，更重要的是还有熟悉的老朋友！

退休时需还清房贷

李琳乐强调，“以房养老”概念简单，大家都能了解，但若要推行，行政上需仔细考虑的细节不少！

首先，屋主必须确保自己到退休时，房贷已还清，且房价足够支撑退休生活。

此外，屋主一定要谨慎的把相关收费，把银行/金融机构将征收的利息计算在内。

对此，她也呼吁，银行/金融机构若推介“房产反向抵押贷款”计划，无论收费，条款都必须透明。

“屋主的亲人也必须了解整个计划，确保屋主离世后，能够正确的执行整个计划。”

此外，李琳乐还建议，“以房养老”计划不应该涉及中间人或经纪。

“因为只有这样，才能确保，把以房屋反向抵押给银行/金融机构时，所有释放价值都作为退休金。”

但一位受访资深保险专家也鼓励大众反向思考：“如果我有一个房子，把它卖了，同样有很多投资管道可获得更好回酬，确保退休生活安稳。为何要反向抵押给特定的银行/金融机构呢？”

他认为，屋主该如何确保银行或金融机构给予更好的回酬是关键之一。

他还强调，若这类产品推介，必须要双赢。

“消费者获得最大的利益，同时保险公司不会面对亏损。”

套现依照特定比率

“以房养老”是个长期计划，监管单位当然也需确保正确的条例，包括正确的评估房价，及提供及时资讯！

“比如，为了保障屋主，必须规定反向抵押时，套现要有特定比率，若低于这个比率，屋主就无法反向抵押。”

而且，还要考虑到反向贷款期间，产业价格大起大落等问题。

整体来看，李琳乐说，各单位包括屋主、银行/金融机构、监管单位、受惠者、产业顾问、财务规划师及税务专家，都需一同参与。她也建议向别的国家取经。

保险界：更需医疗保障

一名资深的保险界专家指出，他并不否定“以房养老”的好处及其市场潜能。然而他点出，数据显示，比较退休保障，国人更需要医疗保障。

“据本地媒体报道，国内达98%的投保者，即使买了保险，保障还是不足。且全国死亡人数中，95%因病离世，仅有5%是老死。”

在这大前提下，比较“以房养老”的退休保障，国人应该先确保本身的医疗保障足够，尤其是疾病相关的保障。

他续说：“95%因病离世的人数中，67%病因属36种重大疾病。”

而且，现代医疗费用已较20年前大幅增加。同一种癌症的疗程，20年前只需2万令吉，今天所需费用高达30万令吉。

因此，这名资深专家认为，“以房养老”无法解决疾病相关的问题。

“因此，这个产品仅适合已拥有足够医疗保障的人士。”

新闻背景
产业押银行 月领养老金

“以房养老”听起来似懂非懂，其实，这是房产反向抵押贷款（Reverse Mortgage）或倒按揭的俗称。在欧美已盛行许多，但在亚洲，只有中国刚刚试跑。老人将自己的房产业权抵押给银行、保险公司等金融机构，后者再每月给业主发放固定资金，作为养老生活费。

这概念有点像早年在国内流行的年金（Annualty）计划，差别在于以房养老是用房产抵押给保险公司，而年金则是在前期先付款给保险公司，同样都是在年老时定期定额获取养老金。

在“以房养老”计划下，当业主去世后，房产会由承担抵押的金融机构出售，所得用来偿还贷款本息；有的产品会在扣除所有开销和成本后，将余额退还给业主的后代。


报道： 伍咏敏、汪清吉



封面故事http://www.nanyang.com/node/711714?tid=688
产业周刊
   2015-07-12 13:33

tboontan

房产放缓 马币疲弱 投资者抢购农地保值



（吉隆坡12日讯）随着房地产成交放缓及马币疲弱之下，购置农业地“保值”成为投资者另一个留意的项目。不过位于策略地点的农业地已经出现非常惊人暴涨情况。

同时，房屋发展商近年也与农争地，他们的战略是在购入农业地后，就争取州政府转换土地用途批文，只要批文下来，有关地段价格几乎是“瞬间”大涨。

投资者及发展商除了在半岛内陆地区购农业地“库存”外，东马的农业地也成为另一个投资目标。

根据《南洋商报》探悉，在过去数十年，农业地涨幅非常惊人，那些早期购入及紧守不放的投资者经过数十年后，他们的投资已“翻了好几番”。

价格胥视地区

一般投资者投资农业地的3项策略是，一充作种植用途；二是保值及三，当完善的基建开始“接近”农业地段后，投资者就转换地段用途或高价出售。

马来西亚果农公会会长韩学习接受《南洋商报》专访时说，农业地大涨已是全面性的，价格高低胥视地区，越靠近城镇者越是抢手，也越可卖得好价。

他例举本身拥有坐落柔佛古来一块永久地契农业地，60年代一亩地只需200-300令吉，50年后的今天，因位于策略地点，已经飚升至160万至200万令吉。

而另一块在不同地区，在90年代买下的农业地，每亩地只需3万令吉，现在却叫价18万至20万令吉。

身为天主教徒的韩学习幽默地以“上帝造人，但忘记造大地”一语，认为农业地涨势仍将持续不断，永远不会停止。

黄汉良： 可媲美西马 东马农地每亩涨100万

国内农业地缺乏而市场需求殷切，加上人为的炒作致使价格不断飚升，与10年前比较涨了数倍，涨势未停。

这种农业地价格飚涨概括全国各地，东马也加入大涨行列，农业地价格涨势完全可以媲美西马。

来自砂拉越的马中总商会总会长拿督黄汉良说，他在距离古晋愈10公里的地方拥有一块农业地，已因近年来不断有人炒作而价格狂飚，每亩地涨到近100万令吉。

他说，在约10年前，当地的一亩农业地只需8至10万令吉，现在居然上涨至百万令吉，涨势之凌厉，令人乍舌。

黄汉良认为，农业地价格大起是全国性的，而砂拉越农业地大起的主要原因则是州政府正大力发展这个全国最大州属，以便与西马各州一样取得发展。

他说，正是在此情况下，整个砂拉越的农业地价格宣告飚升，尤其是古晋等城市周边地区土地被人炒起。

陈苏潮：市场需求大

马来西亚菜农总会长陈苏潮说，与10年前相比，南马的农业地价格已上涨数倍，例如东甲的农业地一亩只售5、6万令吉，现在则需20万令吉。

他说，他菜园所在地的武吉甘蜜每亩地10年前只需5、6万令吉，现则需10多万令吉。

陈苏潮说，农业地价格不断上涨的原因，乃因市场的需求大，集团或个体户的农民种植各种农作物诸如水果、蔬菜、橡胶及油棕等，不一而足。

他说，还有不少人栽种“罗汉松”等有美化环境作用植物的树苗，以供应国内需求，甚至岀口至新加坡。

“此外，更有人获得政府工程、提供各种种植在公路旁与大厦外等地方的具有绿化功效的多种树木的树亩。

“因此，本区已没有任何未开发的农业地，只看是否人有愿意岀售而已。”

不过，他说，农业地价格的涨势至去年杪后，进入今年涨势已大为缓和下来，主要原因是棕油的价格下跌及外劳短缺。

孔庆庶：暂避免入场

在彭亨州劳勿拥有大片榴梿园的七大乡团协调委员会前主席拿督孔庆庶，则劝请投资者“暂时避免入场”，因为该州的农业地价格已涨到了顶点。

他说，许多人炒作农业地，因为劳勿榴莲闻名遐迩，加上有人搞民宿旅游，那里的地价现在可说是最高的时候。

“若要购置农业地，我奉劝他们过了明年才看情况，现在不要进场。”

孔庆庶说，在劳勿很偏僻的农业地，现在一亩地竟然卖到15万至20万令吉，而这样地区的土地，在10年前每亩只需3万至4万令吉，分别太大了。


独家报道：冯运达 黄梓佑


头条
全国
   2015-07-13 07:32 http://www.nanyang.com/node/711750?tid=643

waynefu

nice report

tboontan

二维码证件可鉴定身分
非法经纪涉400亿产业交易


（吉隆坡13日讯）大马估值师、估价师及地产代理局（BOVAEA）预测，去年产业代理经手的房产交易额约1000亿令吉，其中30%至40%来自非法产业经纪，产业交易者受促要求产业代理或经纪出示印有二维码的产业经纪证，民众只要使用智能手机扫描，就能确认证件上的资料。

BOVAEA产业代理工作委员会委员索马苏德仁指出，去年全国产业交易额预计为1680亿令吉，包括政府、发展商、屋主及产业代理的交易。

“预计其中1000亿令吉来自产业代理及经纪，惟高达30至40%来自非法产业经纪。”

根据官方数据，2013年房产交易量为38万1130宗，交易额达1520亿令吉，然而预计高达60%交易额（约910亿令吉）由非法产业代理和企业经手。

盗用合法代理照片

有鉴于近期发生合法产业经纪照片被盗用行骗，大马估值师、估价师及地产代理局产业代理工作委员会今日召开记者会，呼吁公众提高警惕，提防非法产业经纪行骗。

大马产业经纪协会前主席西华山卡尔指出，1981年估值师、估价师及地产代理法令落实至今34年，没有非法代理或经纪被控，这是缺乏有效执法所致。

可依售价抽佣金 产业经纪禁赚差价

大马产业经纪协会前主席西华山卡尔今日出席记者会时指出，在1981年估值师、估价师及地产代理法令下，注册的产业代理及经纪只能依据售价抽取固定利率的佣金，绝对不能赚取差价，否则将违法。

他说，受害者不仅限于屋主，政府及关税局都是受害者。

“非法产业代理及经纪进行数十亿，甚至是数百亿交易，却没有缴纳任何税务，我们合法产业代理赚取的每一分钱都必须纳税。”

每月接40投诉

另外，大马估值师、估价师及地产代理局产业代理工作委员会主席林振兴补充，在这项法令下，违规的注册产业代理及经纪会面对惩罚，反观非法产业代理及经纪却不受影响。

他透露，当局平均每个月接获30至40宗各式各类的投诉。

“很多时候，受骗者向我们投诉，我们都不能采取任何行动，只能劝告他们报警，让警方采取行动。”

虚报房价牟利

也是BOVAEA产业代理工作委员会委员的西华山卡尔说，非法产业代理及经纪不仅会发生欺诈行为，也会导致房价受影响，并举例，非法产业经纪可能会虚报产业市价从中牟利。

“例如，一间市价200万令吉的产业，他向屋主宣称180万令吉，而他以190万令吉售出，从中就赚了10万令吉差价，但是，却没有人觉得受骗。

“许多屋主并不了解法令，也不管有关产业经纪是否有注册，只想要成功出售产业。”

出席记者会者包括BOVAEA产业代理工作委员会主席林振兴、委员东姑法伍兹、菲尔道斯及林联通。

知名租户当诱饵 骗业主佣金

国际地产有限公司执行董事主席饶安昌召开记者会解释，不法分子行骗手法，是向欲出租店铺的业主，宣称手上拥有数名知名公司租户，包括知名饼家及药剂行等等。

随后，骗子会移交租金支票给业主，通常选择在星期五转交支票给业主，再要求业主支付佣金，支票抬头写上自己的名字，等到业主发现支票无法过账时，骗子已经不知所终。

本月初，被冒名行骗的房地产中介到马华公共服务及投诉组，澄清本身是受害者，希望涉案的老千尽快被绳之以法。

被冒名行骗的受害者指出，本身的人头像被老千列印在别人的名片上，直到接获同行的询问时，才获悉照片被盗用一事，同时，他也饱受同行的议论和猜疑。

业主急售屋 致骗案增加

林振兴担忧，随着房产市场放缓，心急出售产业的屋主会导致非法产业代理及经纪案件增加。

5万非法经纪交易活跃

大马估值师、估价师及地产代理局估计，全国约有5万个非法产业经纪活跃于此领域。

林振兴呼吁，民众在进行任何产业交易前，应要求产业经纪出示产业经纪证（REN Tag）。

产业经纪证上印有经纪的个人资料，包括名字、照片、身分证号码、注册编号、所属的产业经纪公司及产业经纪的注册编号及有效日期等。

“只要使用智能手机扫描，就可确认这些资料。”

他提醒，贴在灯柱、树木等的宣传广告都是非法的，合法宣传材料都必须印有产业经纪证号码。

林振兴说，在1981年估值师、估价师及地产代理法令下，任何未经注册的产业代理及经纪进行产业交易都是违法，使用非法产业代理及经纪者都无法获得法律保障。

他解释，产业代理必须经过4年的考试及培训才能获得注册，而产业经纪则必须参与两天课程才能获得当局认证。

国际地产遭盗名行骗

“过去2年，共有1万6000名产业经纪获得认证。”

上月杪，国际地产有限公司（GS Realty）揭露，不法分子利用公司名义向业主骗取佣金，至今已经接获6宗投诉，损失金额约1万令吉。


头条
全国
   2015-07-14 07:24 http://www.nanyang.com/node/711906?tid=643

tboontan

房产经济学：高教贷款“烂账”殃及房市


随着发展商不断地推出新产业项目，并把售价调整到更合理的水平，可看出可负担房屋正大行其道，为首购族捎来佳音。

在巴生谷的南部和西部走廊，从巴生至莎阿南、史里肯邦安至加影，以及万宜至士毛月，正迅速崛起，闪耀亮眼光芒。而且，就算有大量房屋持续推出市场，仍难以满足庞大的需求。

照理说，在供不应求的环境中，产业领域前景应是一片明朗。然而，如今的买家难以获得贷款，即使可负担房屋供应充足，也只不过是“吃不到的葡萄”。

而且，此时更出现了意料之外的负面因素，进一步冲击已陷入放缓的产业领域。




从国家产业资料中心（NAPIC）的数据中，可看出市场对房屋的需求仍非常迫切，除非有意外出现，否则在2020年，房屋需求将继续提高至300万间以上。

强劲需求，加上发展商积极迎合市场的情形下，相信产业领域的前景，应该有看头。

然而，我向许多发展商和专业人士谈及有关话题时，却得到截然不同的反应。这是因为，几乎所有人都在抱怨，可负担房屋越来越难负担得起了。

但值得注意的是，人们如今说的是“很难买得起可负担房屋”，并非“再无法找到可负担房屋”。所以，我们都知道现在最难以克服的问题，其实是银行贷款。

政府规定，银行提供的按揭融资（Margin Financing），最多是房价的90%，而且，国家银行对借贷者的偿还率（DSR）要求也更加严格。而意料之外的打击，也在此时出现……，那就是借给国民深造的高等教育基金贷款（PTPTN）。

根据中央信贷资讯系统（CCRIS）资料指出，我国高教基金借贷者的拖欠期数和未偿还数额，相当惊人。

削减40万潜在买家

我们可看出，截至2013年的拖欠者超过40万人，而拖欠金额更高达13亿令吉。

这些拖欠者的信用状况，因高教基金而蒙上阴影，这相等于削减了40万名可负担房屋的潜在买家。

即使具备强稳的收入水平，以及符合银行贷款条件，对他们而言，拥有可负担房屋依然是个梦。

政府催“债”太宽容

有人表示，高教基金并不是问题，即使真的是个不利因素，也没有确实的解决方法。

但我认为，可能大马政府在催收高教基金贷款方面，太过宽容了。

在过去数十年来，高教基金为许多学子提供了许多优惠，包括相当长的偿还期限，以及非常低的还款额，即使拖欠者没依期还款，当局也没有强制催收。

每月固定扣薪偿还

现在应该找出这些拖欠者，并与各方协商，来找出解决之道。最简单的方法，就是跟税收局合作，为雇主、高教基金和雇员（即拖欠者）确立三方协议，每月固定扣薪来偿还。

与此同时，国行也应该建议银行，根据申贷者是否已签署协议，来审核贷款能力，而不是一味地驳回所有拖欠高教贷款者的申请。一旦获得银行放行，贷款者就能一边准时偿还高教贷款，一边购买产业了。

至于已在国外工作的拖欠者，就需要跟移民局携手，我相信这可在中长期内，追回可观的欠款。

所谓“欠债还钱，天公地道”，假设你很幸运地获得国家帮助，取得贷学金来完成学业，并找到一份好工作，就更应该在达成梦想和目标后，准时地把贷款归还给政府，而不是一味地拖欠。

银行要求准时还贷

我们都知道，银行对贷款者准时和稳定还款的能力，要求非常严格。

准时还款的能力，反映了贷款者的具备可靠与值得信赖的优势，一旦拥有这些特质，即使在政策严谨的环境中，也能顺利获得贷款。在政府和银行紧缩贷款政策时，准时还款的贷款者，还是应该得到信赖的。

从CCRIS的数据，可看出高教基金问题的严重程度，我认为，这的确需要获得政府正视。

假设没有获得改善，相信大马未来数年的财政将每下愈况，随着债务占国内生产总值（GDP）比例走高，大马信贷评级可能会出现下跌风险。


Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士 REI集团创办人兼总执行长



产业周刊
   2015-07-12 14:11 http://www.nanyang.com/node/711718?tid=686

tboontan

钱途屋语：破解房贷迷思


拥有属于自己的家，是每个人心中最大的愿望。

购买房屋并不是一朝一夕的事情，因为这决定会对我们未来的财务状况有着很大的影响。

大部分人无论购买房产供自居还是投资，都会选择向金融机构（如银行）贷款融资。

首次置业者在申请房贷过程中，往往会面对许多的疑问，好比如“哪一家银行可以提供最低的利息？”、“哪家银行可以免除买房入场成本？”等等。

因此，今天我们将一起探讨在申请房贷时所需了解的事项。

提到房贷，人们脑里闪过的第一个问题会是“哪家银行可以提供我最低的房贷利息？”。

然而，这问题并没有一个肯定的答案。

这是因为房贷利息的高低取决于各种贷款因素，如贷款额、期限和申请人的信贷记录等等。

另一方面，低房贷利息基本上代表低分期付款。

然而，若是只选择最低利息的房贷，而忽略了贷款合约里的细则与条规，并不是明智的决定。

利息越低未必越好

这些细则与条规一般上会列明每月分期付款的数额，以及其他重要事项如贷款锁定期、违约金巴仙率等等。

打个比方说，在你的房贷细则与条规章节里阐明，贷款锁定期为5年及违约金5%。

在锁定期期间，你不应鼓励还清贷款额或向其他金融机构再融资。利息在整个房贷中，依然占据很重要的一环。

像上述提及的低房贷利息基本上代表低分期付款，同时房贷利息也能显示出我们房贷所需偿还的总数额。

换句话说，利息间的差异会决定你的每月分期付款数额。

这些细微的差额相加后，将会是一笔巨额。因此，在选择房贷时候，我们也不可以忽略房贷利息的重要性。

哪家银行最快批准申请？

其实，每家银行的贷款审核程序都不同，所需的时间也不一；因此，不能单方面肯定哪一家银行的审核时间最短。

一般上，如果贷款申请人可提供完整的文件，一到二周的时间就可审核及批准。

因此，在提交房贷申请时，你可准备一个清单点算贷款申请所需的文件，这样可以避免审批时间延误。

锁定期VS违约金

除了贷款利息和贷款类型，贷款锁定期是你必须考虑的另一个因素。

顾名思义，在锁定期期间若是你提早偿还贷款、向其他银行做再融资或其他违约行为，你将必须缴付一笔违约金。

其他的违约行为包括违背合约里的细则与条规，解除合约以及合约转让。一般情况下，违约金为贷款额总数的2%至5%。

因此，在选择房贷的时候，建议选择提供最短贷款锁定期和最低违约金的房贷。然而，市场上也有一些银行不会向借贷者收取违约金，前提是借贷者必须提前通知银行。

另外，无锁定期的房贷，一般上的贷款利息都会比较高。

定期VS伸缩型贷款

或许有些人会不了解伸缩型贷款，半伸缩型贷款与定期贷款之间的差别。从本质上来说，拥有伸缩服务的贷款可以让你将多余的资金，存入你的贷款户口/来往户口里。

若是伸缩型贷款，当你提出这笔资金时无需缴付行政费用，反之半伸缩贷款同样可提取款项，但却必须缴付行者费用。

定期贷款则不允许借贷者提出已存入的多余资金，除非有相关文件成交给银行，再由银行作出适当的决定。若是你有多余的资金可预付部分或全数的贷款额，建议你选择伸缩型贷款。

当你将这笔多余资金存入你的贷款户口/来往户口后，银行在计算贷款利息时，将会从贷款额里扣除这笔资金的数额，再根据余额计算需偿还的利息与付款。在节省利息费用的同时，你也拥有更灵活的付款方式。虽说伸缩型贷款由很多好处，但半伸缩型贷款与定期贷款也有不同的好处。

选择适合自己的贷款，最终还是必须符合自己的需求而定。

总结

购买房屋有可能是你人生中一个重要的里程碑。在找寻适合的房贷的过程中，必须非常谨慎选择与决定。

虽然房贷的成本依据房贷期限被延长时间来偿还，但若没有妥善的规划与安排，借贷者会面临很多财务问题，如定期缴付分期付款。

因此，为了避免陷入财务困境，你可以在申请房贷前向有经验的专业人士为你作财务健康检查。


Loanstreet 免费贷款资讯及咨询网站


产业周刊http://www.nanyang.com/node/711717?tid=686
   2015-07-12 14:09

tboontan

产业倾情：令吉越贬越该买房


令吉又跌了，这是最近国人的热议课题。

鉴于国内政经因素，外加国际油价下跌、希腊债务危机等层层夹攻下，导致最近令吉跌跌不休，大家的脸色似乎也跟着令吉起落惨兮兮。

屈指一算，令吉兑美元从今年初春1月2日的3.51，一路往下探，截至上周二（7月8日）达到3.80，之后更跌破了3.80，写下自1998年9月令吉与美元挂钩以来，16年的新低、最低关键水平。

在短短半年内，令吉已贬值了将近8.3%，更令大家对手上持有的令吉忧心忡忡。

眼见令吉颓不成势，国家银行总裁丹斯里洁蒂终于出面信心喊话、力挺令吉，并在上周出手扶盘，才稍微稳住了令吉的跌势。

这一扶，让令吉止跌回扬，停留在令吉兑美元3.80以上的关键心理水平。

尽管国家银行指出，令吉如此跌势，已脱离了基本面，因此，国家银行才不得不入场干预，遏制令吉跌势加剧。

加重投资产业保值

令吉贬值，想当然的，令吉面值大幅缩水，钱更不够用了；今后采购入口产品，甚至出国旅行消费购物等，恐怕都要付出更高的代价、更多的令吉不可。

但另一方面，令吉贬值却也有助吸引更多外国游客来马消费购物；大马产品出口价格也更具竞争力。

对大马产业而言，令吉贬值，导致建筑成本加重之余，却也吸引国内更多资金充裕的投资者急着将资金转移，转向投资产业，甚至砸下重金加重投资保值，抗御令吉贬值。

特别是外国投资者，更是危机中见机会，还不趁着令吉贬值这个大好时机，赶紧抓住并加快、加大在大马的产业投资。

根据市场统计显示，外国投资者在大马的产业投资，仅占大马产业成交量的15%（主要集中在吉隆坡、柔州、槟城与亚庇这些商业繁荣、人口集中的大城市），相较新加坡外国投资者占35%，还有一段很大的距离。

这些外国投资者主要来自新加坡（达50%）、中国、台湾、日本、中东、印尼等地。

“大吉隆坡”利产业增值

就大马的投资环境而言，大马的政治稳定，每年保持5%的经济增长。

加上大马天然资源丰富、公共交通、基建设施、教育、医疗、休闲设备完善，生活水平相当、生活费不高，常年如夏、语言文化特色，又无天灾，曾被评为亚洲第八最宜居城市，以及“大马第二家园计划”（MM2H）等天时地利人和优势催化之下，更吸引了无数外国投资者的目光。

再加上最近大马政府耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡计划”，期望在未来10年里，将吉隆坡努力打造成为世界20个宜居城市之一的世界级大都会。

另外，在“大吉隆坡捷运计划”，涵括综合城市捷运系统（MRT）与城市轻轨系统（LRT）发展，努力打造的世界级大都会，马新合作兴建时速高达300公里、从吉隆坡到新加坡长达约354公里的马新高铁计划（HSR）、衔接新山与新加坡兀兰的跨国轻快铁系统（RTS）、东南亚最长大桥———槟城第二大桥、第三通道等等多项大道工程重大基础建设。

这些项目，不光是带来的极大交通便利，直接带动周边地区的产业发展与经济效益，也将继续吸引外国投资者抢进大马产业市场。

更重要的是，这足以加速推动吉隆坡与大马多个投资热点的经济与旅游蓬勃发展、产业增值与国际化进程。

大马房价仍是区域较低

虽然从去年1月1日起，我国提高了外国投资者在大马置业或投资产业的最低门槛，从原本的50万令吉到100万令吉（而柔州则是在去年5月1日才开始实行）。

之后，雪州政府也宣布，从2014年9月1日起，提高外资（包括个人与公司）与永久居民在雪州购置产业的最低价格介于100万至300万令吉之间；并且还将地区划为三个区块，即第一区（八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦与巴生）、第二区（瓜雪与瓜拉冷岳）、第三区（乌雪与莎阿南），以根据每个地区的产业最低价格划分、设限，限制外资大量购置雪州产业，然而却无阻于外国投资者投资大马产业的勃勃兴致。

最主要的原因是，大马的产业价格，在本区域中仍是相当低的。

根据国际货币基金组织（IMF）最近发布的一项数据显示，大马的房价，仍继菲律宾、香港、纽西兰、中国、哥伦比亚、爱沙尼亚、巴西之后，世界排名第八；而在亚洲则排名第四，也次于菲律宾、香港、中国。

同时在涨幅上，大马的产业也是本区域增值最慢的，整体涨幅约7%，比新加坡的38%、香港的24.5%、台北的12.74%来得还要低。

因此，在大马投资置业，增值潜能大、转售率也快；纵使出租，每年也一样可以赚取4至7%的净租金率。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理

投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/712744?tid=686
   2015-07-19 14:44