【产业投资信托(REIT)交流区】

upperLady

fithorse 发表于 31-10-2012 12:49 AM
謝謝大大，好像amfirst最高，哪如果我放10千一年后等於我賺800++羅？

AMFIRST接下来不会那么高，因为RIGHT ISSUE出了。如果8%一年就有RM800咯。

amanda_ng82

请问大大 AMREIT & ARREIT OK 吗？

icy97

16项市值244亿 大马产托亚太排第4

财经新闻 财经  2012-11-01 12:23
（新加坡31日讯）亚太房地产协会（APREA）彼得米切尔表示，马来西亚目前拥有16项产业投资信托（REITS），市值达到80亿美元（244亿令吉），在亚洲区域排名第4。

在击退诸多限制，加上实行有利的税务条例，而且采用最佳策略后，大马的产托在近年已大幅增长。

米切尔以电邮接受访谈时表示，自三年前成立以来，大马产托是亚太房地产协会奖项的常胜军。

询及大马产托所面对的挑战，以及继续推动该行业，米切尔表示，其中的挑战是产托的流通率和规模。

透明度和监管
他表示，流通率低和小规模产托对大型的机构投资者而言，缺乏吸引力。

“这导致产托不再他们的考虑范围内，也会使情况恶化。”

至于实行最佳实践方式，主要由行业领导者和投资者在金融危机后，对透明度和监管的需求推动。

“长期表现的不同和产托制度的稳定，很多时候与监管架构相连。”

米切尔认为，最佳实践方式包括自动揭露（disclosure）的品质，当中包括投资风险、财务报告与会计准则、监管单位和潜在产托保荐方（sponsor）的合作关系，也将鼓励更多产托的成立。

此外，股息收入的税务透明度，将避免双重征税，将继续提高投资回酬率。

他表示，在成立产托时税务透明，将让保荐方可推行免于支付高昂的税务。

企业监管、恰当的资本负债比率条例、产托可持有的房地产类别、以及可跨境投资产业的弹性与自由，均是最佳实践方式。

亚太房地产协会是一家非盈利机构，是业界的代表，同时也推动房地产。[Nanyang]

红魔仔

终于还是爬完了贴。。。
受益不少。。。
感恩感恩。。

icy97

竞争力等于吸引力 马新产托大斗法

封面故事 财经周刊  2012-11-19 14:43
我国早在7年前，便正式“进军”产托（REIT）市场，惟直至近期，产托才开始收到市场关注。

比起海外市场，尤其是临近的新加坡，我国产托领域还有很大的增长空间，因此，政府该如何拓展产托市场？如何增强竞争力？哪个领域的产托最具发展及投资潜能？

本期《财经周刊》特别收集了各相关领域的业者与分析员，剖析大马产托领域的投资展望，为投资者指引方向。

近年来，产业投资信托（REIT，简称产托）似乎已成为更多本地人考虑的投资项目之一，大马股市的产托数量，也增加了不少。

继双威产托（Sunreit，5176，主板产业信托股）两年前上市且晋升成为最大型大马产托之后，怡保花园（IGB，1597，主板产业股）旗下的怡保花园产托（IGB REIT），也于今年9月份挂牌，并且取代前者的最大产托地位。

然而，相对于多个海外市场，尤其是产托市场成就非凡的美国、澳洲、日本、香港，还有更贴近大马的新加坡，我国产托市场还有很大的进步空间。

无论是规模或市值，我国的产托领域比起本区域其他市场，都有一段相当大的距离，因此，首要任务就是要增强我国产托的竞争力。

据亚太房地产协会（APREA）资料，截至今年6月1日，日本总共有34项产托，市值达417亿美元（约1280.19亿令吉）、新加坡有25项产托，市值为312亿美元（约957.84亿令吉），香港虽只有9项产托，但市值却多达160亿美元（约491.2亿令吉）。

相比之下，大马产托于今年6月1日的市值只达55亿美元（约168.85亿令吉），共包含15项产托（其中3项为回教产托）。

欲追赶狮城须考虑放宽
多年来，大马政府的监管单位一直给予本地产托市场一定的支持，以便带动这市场增长，从而让大马产托处于能够媲美区域产托的地位。

但相对于表现优越的新加坡产托，大马产托的受欢迎程度，依然落后很多，本地业者推出产托的意愿，似乎也不太强。

双威产托管理私人有限公司总执行长拿督黄中立认为，欲强化大马产托的竞争力，本地的监管单位可考虑重新评估和放宽以下规定：
（一）下修预扣税
目前，投资大马产托的投资者，必须缴付10%预扣税（withholding tax），非当地营业公司（non-residential companies）则需缴付25%预扣税。

根据最新的宣布，这套预扣税的条例，政府已经决定延长至2016年12月。

相比之下，在新加坡投资产托的个人投资者无需缴税，非当地营业公司和机构投资者，也只需缴付10%预扣税。

黄中立指出，投资新加坡产托的非当地营业公司，将能享有10%优惠预扣税至2015年3月份，此举旨在进一步发展当地产托市场和鼓励外资参与投资。

他说：“欲提高竞争力，我国财政部应该考虑下调对非当地营业公司所征收的预扣税。”

“放宽对个人投资者的预扣税，也有助于鼓励更多散户投资大马产托。”


（二）提高负债限制
行内人士认为，允许产托业者承受更高的负债水平，将有助于业者收购资产并扩大规模。

根据条例，本地产托的总负债率，不可超过总资产价值的50%。

在新加坡产托方面，总负债率则不允许超过总资产价值的35%，惟如果取得惠誉（Fitch Inc）、穆迪（Moody's）或标普（Standard and Poor's）的信贷评级，负债限制可提高至60%。

截至今年3月，大马产托平均负债水平为31%。

而黄中立认为，允许更高的负债水平，可让产托公司透过债务方式收购资产，在买卖协议的法律程序方面，这比使用股票筹资方式来得更省时。

“若负债率能够在提高10%，资产规模庞大的本地产托将获益良多。”



（三）加快发行新单位程序
在我国，各产托发行新单位，若无需获得单位持有者授权，整个程序估计需要耗时10至11周；如果必须获持有基金规模20%的单位持有者批准，这程序则可能用上2至3周时间。

这两个程序的完成时间，远远无法和新加坡相比，后者分别只需4周和10个交易日。

黄中立称：“无需获单位持有者批准的新单位发行程序，定价过程其实并不太耗时。惟初期的程序，包括征求证监会和大马交易所的批准，以及发通告给单位持有者，却用上相当长的时间。”

“这方面，新加坡产托并无需取得新加坡金融管理局（MAS）的批准，可直接发通告给单位持有者，再召开特大、配售与定价，然后上市。大约4周时间，便可完成。”

他认为，我国的监管单位，或许可设法改善这方面的程序。

（四）允许包含新发展计划
根据规定，我国产托旗下未竣工的发展计划，不允许占总资产价值超过10%。

同时，上述情况也需符合数个条件，例如：建筑期间不会导致大幅冲淡每单位盈利、购买协议已考量建筑风险，以及完工后的展望良好。

黄中立指出，在已成熟的产托市场，由于有潜能的收购目标相当有限，因此，许多产托业者都参与新计划。

比如凯德商用产业有限公司（CMA）、嘉茂商产信托（CMT）和嘉德置地（Capitaland）联合发展裕廊商业区（Jurong Gateway），都是有参与新发展项目的新加坡产托业者。

10%限制阻碍未来增长
他说：“我国的10%限制，可能是产托市场未来增长的阻碍。我们不要求将限制提高至20%或30%，而只是稍高于10%，比如12%，这并不会影响相关产托的表现。”

“而且，欲打造更有竞争力的环境，任何超过这10%限制的建议，都应该透过特大征求单位持有者的批准。”

（五）产业收购评估———应更倾向“讯息公开”方式
本地产托的产业收购评估活动，如果是项相关人士交易，而这交易以债务方式融资和占收购后总资产价值超过5%，这交易必须征求单位持有人批准。

缩短评估时间
而若以股票来融资，无论此交易是否占收购后总价值超过5%，皆需要征求证监会的批准。

黄中立表示，征求证监会批准的过程相当耗时，因证监会的估值部门需要时间来评估相关产业。

“时间非常关键，如果使用过长的评估时间，产托可能会错失收购交易的机会。”

他建议证监会缩短上述评估时间，以及采纳全面“讯息公开”方式，让产托管理公司和独立的专业估值师全面负责。

他解释：“我们可效仿新加坡的做法，即各产托收购一项产业的估值工作，都是交由独立且专业的估值师来负责。”

“然后证监会拟定一系列的问题，让估值师解答。如果估值师能够提供所有必需的数据和方案，就可通过，这是非常高效率的做法。”


（六）估价师条例过时
业者认为，唯有注册独立估价师才可受委担任产托的产业管理人，这项条例既不合理也属于过时。

根据马来西亚1981年估价师、评价师与地产经纪法令第19（c）条文，只有注册独立估价师，才可受委担任产托的产业管理人。

产业基础行业获豁免
不过，产业基础行业如酒店、种植、戏院、医院等，则豁免遵守此条例。

黄中立认为，产托管理其实属于产业基础行业，应该也豁免遵守该条例。

“除了注册独立估价师，产托管理公司内的员工，如工程师、会计师，甚至很资深的购物商场管理人员，都可以是估价师。”

他也披露，上述条文如今是全球唯一的条例，而且1981年与目前已距离好长一段时间，即属于已过时的条例，因而有必要修改。

（七）保荐人和托管人
黄中立表示，产托管理人与保荐人（sponsor）有着一致的方向，拥有名气良好的保荐人，相关产托能让投资者有较好的印象。

应奖掖保荐人
他指出，产业投资公司脱售产业给产托时，豁免缴付产业盈利税（RPGT），产托则豁免支付印花税。

“由于保荐人对产托也很重要，我们觉得保荐人也该取得一些奖掖，如豁免支付印花税。这有助于提高市场的保荐人数量。”

另外，他也认为，负责观察基金运作与管理，确保单位持有者利益受保护的托管人，应该受邀出席董事部会议。

“在收购和脱售方面，托管人必须确保这些交易不会影响单位持有者的利益。因此，出席董事部会议，能让他们更了解相关产托的业务和运作，从而协助公司达致更好的企业监管。”

产托5大成功关键
其实，成功的产托需具备什么标准？或需要任何特别的条件吗？

德勤（Deloitte）Kassim Chan税务服务私人有限公司董事经理余永平认为，所谓成功的产托，应该是管理良好、拥有强劲且负责任的管理团队。

他说：“其管理团队，必须有远见，即除了专注短期的增长走势，也确保该产托长期内持续稳健增长。

当然，这产托也必须能够符合全球标准，而且在监管、财务揭露和风险管理等方面，都采纳最佳实践方式。”

除了上述较整体的说法，余永平相信以下几个要点，也是成功产托必须具备的部分条件：
1.具有规模
虽未有指定的规模，但产托的规模必须提供能进行投资交易的流通量（更大的规模允许更多投资者，包括机构投资者参与）、有能力雇请最佳人才，以及具备更好的筹资平台，以便可随时收购优质资产。

2.善用杠杆
产托的收入主要来自稳定且低风险的租金收入，而租金收入若超越须偿还的贷款和利息，就会取得净回酬和提高产托的价值。

综合融资便利
在融资便利方面，必须综合浮动和固定利率以及贷款期限（短期、中期和长期）。

短期贷款虽一般上比较便宜，但基于须短时间内更新，风险因而比较高；但如果拥有良好的租户和租金，这依然是值得考虑的融资方式。

同时，也要求银行提供其他中期或长期的贷款选择，好让业务经营不受干扰。

3.税务减免
产托需缴25%公司税，但如果将至少90%的总收入分派给单位持有人，它将豁免缴付这税务。

因此，若有能力，产托业者应设法享有这免税优惠，因在无需支付25%公司税之际，产托管理公司可利用这10%无派发的收入来增购资产，从而加强资产规模。

此外，产托管理公司也需了解，部分类型的资产如仓库、医院和酒店，可享有“工业大楼补贴”。

因此，它们可考虑拥有这些类型的资产，以取得有关补贴，因这有助降低公司的实际税率。

比如说，若以1亿令吉来购买一座仓库，如果合格取得该补贴，该公司将享有以1亿令吉为基础的税务优惠。

对于专注于办公楼资产的产托，可找寻估价师为大楼内的器材和家具拟定一个价值，以取得“资本补贴”，这也有助降低资本开支。

4.全面揭露
产托有别于一般上市公司，无需定时会见单位持有人之际，产托应鼓吹全面揭露财务和营运资料，以及以更透明化的方式经营业务。

定期与单位持有人对话，让他们了解产托的最新发展和表现，还有现有及未来的机会及挑战；这方面，各产托可根据各上市公司须遵守的条件，即除了按季宣布财报和定期召开汇报会，也包括企业社会责任等事宜。

5.管理团队
考量到产托的4大风险组合，包括商业、流通量、融资和变化（Variation）风险，产托的管理团队因而有必要由以下人士组成：
（一）产业界资深人士
（二）房地产专家（具备房地产经纪或代理背景，专业于找寻潜能资产）
（三）具金融背景的人士（时刻为产托找寻成本最低或最新的融资便利，与金融及银行界密切联系）
（四）具备各种技术和懂得加强产业价值的专才（有能力改善资产素质和提高资产价值）[Nanyang]

报道：沈素蕾

icy97

产托投资秘笈:了解产托风险

趋势焦点 财经周刊  2012-11-26 12:39
对于投资者来说，了解了监管单位应如何加强竞争力及众产托须具备哪些成功因素后，投资产托将会面临哪些风险，也是非常值得关注的。

凡是投资，都会涉及风险，因此，认清相关的风险是必须的。

谈及产托的风险，安联投资研究主管程宏扬，分析了以下6项风险因素：
1.可包含不同类型产业
投资者须了解，不同类型的产业，将对产托造成不同的影响，带有不同的风险。

因此，对于投资者，包含单一类型产业的产托，评估和管理或许会来得比较简单。

2.与资金市场息息相关
产托一直被视为具有抗跌能力，而且属于收入稳定的资产类型，但不幸的是，产托的部分回酬，是源自单位价格（即在交易所上市的“股价”）。

调查显示，虽然产业投资提供多元化的组合，但产托与全球股市相关，加上市场资金自由流动，加强了产托回酬与股市之间的关联；比如2008年全球经济趋弱时期，产托的表现也一样不理想。

因此，投资者必须了解相关产托的特质，并采纳长期展望来投资产托。

对于产托管理公司，股市波动也可能冲击他们的筹资活动，进而影响收购计划，特别是在低周期时以廉价购入优质产业的机会。

3.风险调整回酬率压缩
随着投资者因外围市况不明确，而采取谨慎投资态度，产托的风险调整回酬率，近期已被压缩。

必须注意的是，产托虽属低风险投资产品，但并非毫无风险。

在回酬稳定的政府债券回酬滑落之际，如美国10年国库券回酬率，从3.7%滑落至1.7%及大马政府债券回酬率从4%跌至3.5%，将进一步冲击投资者的情绪，包括了产托的表现。

4.平衡长短期融资计划
投资者必须知道，财务议决会影响产托的表现和回酬率。

较短期的融资如商业票据和透支的成本，一般上比长期融资来得更便宜。

不过，短期融资会让产托面临再融资的风险。

在全球陷入经济危机时期，这种情况相当常见，当时有许多产托拖欠贷款，一些更透过脱售资产来解决财务问题。

5.没有阐明增长潜能
资讯不足，导致投资者无法真正了解相关产托的特质，从而不能与市面其他产托做比较。

产托的回酬率，也依该产托的增长方式而定，即透过内部增长，或者是收购方式。

产托管理人持续加强现有资产和鉴定资产潜能的能力，以及拟定合适的融资计划等等，都会影响产托的表现。
投资者往往会觉得，更低的回酬分配，是为了该产托未来的增长潜能。

因此，分析员和投资者在鉴定产托的增长潜能方面，面对着一定的挑战，即该为未来的增长潜能支付多少的溢价。

6.交易流通量偏低
交易流通量偏低，是投资产托的主要风险之一；尤其在大马，本地产托的规模并不会很大。

不过，近期已有一些规模比较大的产托加入大马市场。

如何仔细分析风险？
程宏扬指出，产托的回酬率压缩并非不好，因这意味着资本回酬（即股价）走高；不过，回酬率压缩之际，每单位股息（DPU）同时必须增加，才符合原有的回酬率。

“因为这表示收入增长，抵消了回酬率被压缩的冲击。至于DPU的素质，产托透过收购或资产提升来给予更高的DPU，会比调整租金所带来的DPU更好，因为产托管理公司无法控制租金的调整，这是以市况而定。”

他补充，另一个有助于提高DPU的因素，是产托管理公司进行再融资，惟此情况比较少见。

程宏扬也指出：“从单位持有者的角度，他们可根据正常化或市场平均回酬率（如在大马是4%），在长期内评估相关产托价值，而不是根据现有利率。”

“从产托管理公司的角度，在融资产托时，他们也可使用同样的方式。他们在收购一项资产时，必须确保根据正常化利率（而不是现有利率），该资产长期内是项合理的收购。”

单一或混合类型？
Khong&Jaafar集团公司董事经理艾尔文费南德斯表示，很多人认为混合类型的产托比较复杂，特别是散户。

他称：“但精明投资者（sophisticated investors）却偏爱混合类型产托，因为综合多类型的产业，意味着该产托包含更多元化的类型，或者说分散风险。”

“这从而降低投资者可能面对的波动情况。因此，此类型产托相当具吸引力。”

程宏扬认同上述看法，因为市场上有部分管理非常良好的混合类型产托，此类产托也确实给予稳定的回酬。

但他说：“问题是产托管理公司和投资者之间，并没有很透明化的沟通，那投资者该如何评估混合类型产托的风险呢？”

他补充，目前，本地未设有任何法律架构，规定产托管理公司必须公开哪类讯息给投资者。

“如果相关产托管理公司未自愿提供所需的资讯，投资者将面对评估和决议方面的问题。”

外资流入带动
此外，在欧元区市况疲弱和展望不明确之际，当地的资金也不断流入亚洲。

古玛说：“这些资金过去多流向悉尼、新加坡和香港，惟随着这些经济体的产业价已过高，他们因而探讨其他潜能市场，包括大马、泰国和印尼。”

“这些因素，一一对大马产托的主要平台———零售产业市场，带有非常多的惠利！”

因此，他预见本地会有更多产托加入本地股市，如在本地拥有多间零售广场的永旺（Aeon，6599，主板贸服股）、拥有国油双峰塔的吉隆坡城中城（KLCC），以及拥有许多办公楼和医院的森那美（Sime，4197，主板贸服股）等等。

产托种类多元化
古玛相信，本地未来会增添更多种类的产托，其中之一就是基建产托，尤其是南北大道（PLUS）。

“关于基建产托，我不认为南北大道（PLUS）会持续维持私有地位，它是个良好的产托机会，因其现金流量稳定，也将会是深受本地人欢迎的产托！”

再来，是英国和美国相当盛行的学生住宿产托，古玛披露，目前，伦敦是此类型产托规模最大的市场。

他也说：“还有就是教育产托。更多教育城的发展，如在赛城和努莎再也，显示着本地非常有潜能推出教育产托和学生住宿产托。”

国内可探讨新产托类型
基建产托
●机会 收入稳定 轻资产服务供应商 有效的成本管理
●例子南北大道（PLUS）旗下大道、国能水力发电厂、港口、机场等。

学生住宿产托
●机会 长期收入担保 群集式教育中心
●例子 赛城、努莎再也、Seri Iskandar

教育产托
●机会 学生人口逐渐增加 更多优质的私人和外国大学
●例子 依斯干达教育区、多媒体大学


城市化催化产托发展
大马产业机构（MPI）总执行长古马塔马林甘指出，商务产业市场（包括零售、办公室、酒店和医院），是本地产托成功主要平台。

他说：“近年来，随着平均收入和旅游收入增加，本地的零售产业市场也表现不俗。国内主要的地区的零售产业仍相当健全，大吉隆坡内的零售空间租用率介于80%至85%水平。”

他补充，“城市化”情况增加，也持续支撑我国的零售产业市场。

“大马2010年城市化比率是71%，这表示只有29%本地人居住在郊区。国内搬迁进度一直在加快，一旦比率达致75%，我们将被视为‘全面城市化’国家。”

他指出，人们主要搬迁到国内的3个主要地区，即雪隆、柔佛和槟城，他们大部分的年轻的专业人士。

“随着每年都有新的毕业生加入社会，这3区的人口一直在迅速增加。其中，雪隆的人口在10年内便增加了200万人，即从2000年557万人在2010年增加至720万人。”

他补充，捷运（MRT）系统的发展，也塑造就业率、扩大联系网络，沿着捷运路线的产业和土地，皆会受到带动。

亚洲产托强劲复苏
过去11年内，亚洲的产托市场取得非常大的发展；据亚太房地产协会资料，本区域的产托数量从2001年仅有的两项激增至133项（截至今年6月1日），市值也从20亿美元（61亿令吉）大幅扩大至1013亿美元（3089.6亿令吉）。

亚太房地产协会总执行长彼得米切尔表示，虽然这期间，各类型产托曾受2007/2008年的金融危机影响，但亚洲产托市场在香港和新加坡的领导下，已重新强劲复苏。

“随着亚洲退休基金进行改革，这给予区域产托市场进一步发展和扩大的机会。”

据亚太房地产协会旗下一项关于“亚洲退休基金对产业的重要性”的研究报告，在全球20大退休基金当中，有8个来自亚洲。

报告也指出，亚洲的退休基金预计资产会在2006至2015年期间倍增，并且会在2020年增加至超过4.3兆美元（13.1兆令吉）。

彼得说：“然而，亚洲的退休基金，目前却鲜少将产业纳入它们的投资组合。

相比之下，西方国家的退休基金，一般上会有7%至10%的管理资产（AUM）是投资在产业方面。”

“这是因为，许多亚洲退休基金采纳比较保守的投资方式，即多专注在比较有保障的国内固定收入产品。”


基金不熟悉暂却步
他披露，随着老年人口迅速增加、退休计划的覆盖率较低及整体经济环境因城市化而转变，亚洲退休基金也正经历相当大规模的改革过程。

“持续专注投资低回酬的固定收入资产，将可能导致这些亚洲退休基金未来难以应付对老年人口的义务。”

他补充，这也是如今可看见一些亚洲退休基金，包括大马的雇员公积金局（EPF），开始将更多资金投入在产业方面的原因。

但彼得也称，对产业资产类型不熟悉、产业缺乏如其他资产类型的基准来做比较、资讯不足和缺乏技巧，是阻碍许多亚洲退休基金投资产业的原因。

“一旦有了能提供相关工具、风险管理和资讯的管道及产业业者积极提高退休基金的信心，后者自然会投资产业资产，产托从而具备良好的增长机会和潜能。”[Nanyang]

报道： 沈素蕾

alvinn

请问大大们现在什么reit值得买？？？

icy97

如何評估產托好壞？

投資致富  2012-12-10 11:27

我有幾個和產業投資信托（REITs）相關的問題，包括：
1.在產托領域中，是否也有所謂的“藍籌股＂？我很想投資，但又怕投資失當而導致資金化為烏有，該如何評估產托股的等級或好壞？可從哪找到相關資料？
2.產托股是否有期限，如債券股之類的？會否被列入PN4或PN17成為陷困公司，還須注意哪些風險？
4.產托股和封閉式基金有何不同？
5.產托股會否通過發附加股或債券之類來籌資？

答：
馬股僅有16隻產托股，產托股最大的吸引力是在於紅利派發及其抗跌性，尤其是目前整體市場走勢不明朗，較傾向於穩健發展及波動性較低的產托股都成為了投資者的首選。

當然，在眾多產托股中，也有一些較受看好的，可被稱為產托業的“藍籌股＂，而一般都捎來較高的週息，企於4%以上。投資者可以通過大馬交易所網站http://www.bursamalaysia.com/market/獲取產托股的最新資訊，包括業績及每股資產等。

產托股並沒有任何期限，就如同一般的掛牌公司，也會面對營運風險。不過，由於產托股主要仰賴產業投資來收取租金，只要擁有一定的租戶，加上租用費穩定，陷困的機會不會太大。

產托股的核心業務是進行資產投資活動，通過收購辦公樓及零售商場收取租金，之後再將可分配收益以紅利方式派發予股東。

所謂的封閉式基金，在大馬唯一上市的只有資本投資（ICAP，5108，主板封閉式基金組），該公司主要投資在本地市場的藍籌股及成長股。

若產托股有資金需要，也可通過資金市場籌股，包括發售附加股或債券等。

根據肯納格研究最近的一項分析報告，儘管避險情緒可能帶動大馬產托股股價上漲，但礙於投資回酬受限，產托業評級遭下調至“中和＂。

由於投資者紛紛尋求投資在抗跌股，導致產托股的週息率被嚴重壓縮，大多數產托股目前在歷史低位的週率息下交易。國內周息率最低的兩隻產托股分別是柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）及怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組），主要是因為兩家產托的規模和產業組合優勢值得較高溢價。

另外，最近KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）打造的“合訂＂KLCC產業投資信托（KLCCREIT）也受分析員唱好，尤以股息派發顯得誘人，不排除最高可捎來6.3%週息率。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）

icy97

大選趨近風險多‧產托股抗跌獲青睞

大馬  2012-12-20 17:45
（吉隆坡20日訊）雖然最近幾週產托股股價從高峰回落，不過在全國大選舉行前，分析員相信抗跌的產托股溢價估值可趨穩，邁入2013年，產托領域的內部成長料趨穩，平均約為4至5%，促使前景受看好。

儘管產托股的揚升空間有限，但興業研究不預見會出現顯著下滑風險，預計捎來約4.5%回酬，並相信產托業的動力將延續至KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）與旗下KLCC產托以合訂方式掛牌。

馬銀行研究則相信產托股可在明年首季獲投資者追捧，因為在大選來臨前，市場的投資偏好會轉向抗跌性股項，考量政治風險。

“產托股經過11月中的套利活動後，我們預見其價值將逐漸成形。＂

淨週息率約為6%
目前國內產托股淨週息率約為6%，雖比10年期大馬政府債券及新加坡產托股高出2.45%及0.56%，但卻低於去年杪錄得的6.7%。

肯納格研究認為接下來產托股估值可持續處於溢價水平，尤其是整體局勢不穩定，遇上舉行在即的大選，並相信產托股週息率仍與政府債券回酬出現一定的利差。

產托股的最大賣點是此領域的股息穩定，加上正處於低息環境。在全國大選來臨前，投資者將持續尋求“安全＂股項。國內產托領域股價表現仍超越馬股富時綜指，年初至今上漲了13.5%，相比後者只有8.8%。

產托市值規模
飆升至300億
馬銀行研究相信2013年上半年產托股將充滿活力，特別是隨著KLCC產托即將在明年上半年掛牌，將令國內產托業受到全球投資者的青睞。

在獲注入3項資產後，KLCC產托總資產值將達到87億令吉，遠遠拋離最接近對手雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）的40億令吉。這也意味著國內產托業的市值規模，將從目前的240億令吉，飆升至300億令吉。

同時，KLCC產業配合合訂上市計劃，重估旗下的大部份資產，興業認為這有助提昇柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）的資產值。與KLCC產業陽光廣場的每平方呎4千252令吉重估值計，柏威年廣場的2千571令吉顯著折價40%。

該行說：“為此，我們看好柏威年產托，因為潛在價值未全面反映在股價走勢中。＂

資產估值成長受抑制
基於產托股的大部份內部成長已反映在目前的估值中，因此興業認為產托業的重估催化劑，將來自於收購活動捎來的回酬增長。

“以目前的估值而言，加上低資本成本及低息環境，業者可收購具增值性的資產。＂

該行不諱言市場欠缺有素質的零售資產，因而導致資產估值成長空間受抑制，且處於下滑趨勢，從2008年的7%以上放緩至今年的5至6%。

“擁有強穩後盾的業者仍領先，這包括嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）、雙威產業信托、柏威年產業信托及AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組），歸功於資產組合穩定、資產規模龐大及低負債率。＂

馬銀行研究則表示，由於賣方出價較高及面對其他競爭對手，如保險及退休基金擋路，產托業者難以尋求高素質及可帶來高回酬的收購計劃。

“產托業還面對其他投資工具的挑戰，包括商業信托，當局料在明年初推介商托架構。＂

興業指出，一般上產托股擁有健康的債務股權比，平均負債率為30%，只有ALAQAR保健信托（ALAQAR，5116，主板產業投資信托組）及賀達產業信托（HEKTAR，5121，主板產業投資信托組）的負債率超過40%，並潛在影響未來的收購成長前景。

“無論如何，產托業者的籌資計劃都獲得市場的正面反應，因為可用作收購新資產。＂

馬銀行研究首選雙威產業信托，接著是柏威年產托及嘉德商托；興業則首選柏威年產托、雙威產托及怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）。

零售資產續強穩
分析員相信產托業者的零售資產將持續攫取強穩成長表現，歸功於零售開銷強韌、大型商場的主要租戶合約到期，加上資產增值努力推高租金及資產價值。

興業預計租金水平強穩利好可獲延續，受惠於中收入家庭增長及政府發放的援助金計劃推高零售開銷。

“明年下半年，三大購物廣場--柏威年廣場、雙威金字塔廣場及園中城將有大型租戶的合約到期，但不會擔心不續約風險，因為租戶仍要在人流龐大的商場佔有一席之地。＂

不過，肯納格提醒，基於經濟前景充滿挑戰，明年零售業成長或趨緩，導致消費者開銷走勢平平，或僅取得微幅增長。

興業建議投資者專注在獲後盾支撐的產托公司，特別是涉及在零售業，可帶來更高的內部增長，並首選柏威年產業信托、雙威產業信托及怡保花園產托。

該行指出，雖然對辦公室次領域前景表示擔憂，歸咎辦公空間需求減弱，但相信KLCC產托不會受影響，因為與國家石油（Petronas）及埃克森美孚簽署長期租賃合約。

馬銀行研究說，除了吉隆坡城中城一帶，國內其他地方都面對辦公空間供過於求困境。未來辦公空間料增加150萬平方呎至1千130萬平方呎，但需求卻低企於760萬平方呎。（星洲日報／財經）

bluevgo

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HugFen

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icy97

產业估值高　涨势料受局限

財经 2013年3月3日
过去一年，由于外围经济环境的不確定因素，加上大选风险因素，让许多投资者转向抗跌性强，以及可带来固定回酬的投资项目，让符合这两大条件的房產信託，从股价鲜少有变动，每日交易坐冷板凳，摇身一变成为大受欢迎的投资选项。       

大马房產信託在2012年取得26.8%的成长，超越大马富时综指的10.3%涨幅。此外，近期上市的大资本房產信託，已开始看到外资的购兴。

不过，野村证券（Nomura）认为，房產信託的基本面在很大程度上已反映其估值，料未来上涨空间不大。

2008年，全球笼罩不明朗因素，市场购兴纷纷涌向抗跌领域，如电讯、医疗，消费以及房產信託，导致这些股项价格已走高。

第13届大选即將来临，让大马在政治上带来不稳定因素，促使高周息率的抗跌股项受市场欢迎。

房產信託跑贏大市

野村证券指出，房產信託跑贏大市並不是大马的特有现象。2012年，大部份区域的房產信託股都提供双位数的回酬。

儘管如此，分析员认为大马房產信託的表现最好，尤其是以零售为主的房產信託。分析员指出，这是因为我国的国內房產信託市场相对较年轻，以及政治不稳定因素所致。

隨著大资本房產信託，如双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托组）、嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）、柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股），以及怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）在过去几年陆续上市，大马房產信託的市值从2010年6月份的57亿令吉，在2013年2月份扩大至250亿令吉。房產信託的高市值也吸引外资的购兴，如资本集团（Capital Group）和黑石集团（Blackrock）。

市场对大马房產信託的购兴强劲，可能因为其可预测性的盈利，以及更高的周息率。这让大马房產信託在2012年上扬26.8%，几乎是富时综指增幅10.3%的三倍。

更多资產转向REITs

发展商为了释放投资组合的產业价值，数项商场和办公楼已陆续注入房產信託。这主要是利用房產信託的税务透明度，即派发超越90%的收入作为利息，以扩大股东价值。

经过这一波將產业注入房產信託的趋势，分析员预期接下来还会有更多大型產业，以及建设中的產业被注入房產信託。

KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股）率先设立合股房產信託，预计在2013年次季將国油双塔、埃克森美孚大厦（Menara ExxonMobil）以及国油第三大厦（Menara 3 Petronas），注入在KLCC房產信託（KLCC REIT）。

此外，纳英控股（NAIM，5073，主板產业股）计划，当其產业投资资產已达到一定的规模时，推出房產信託。

儘管目前许多大型零售商场正在建设中，近期內市场会出现庞大的供应量，不过野村证券分析员预料吉隆坡和雪兰莪的零售市场不会供过於求。这是因为，分析员相信大马的零售市场仍然不足。同时，分析员认为，有利的人口状况和旅游发展，將进一步扶持零售市场。

同时，吉隆坡也被称为购物天堂。根据市场调查机构Global Blue和经济学人智库（Economist Intelligence Unit）作的2012（亚太区环球购物指数）调查，大马高居购物天堂第二名次，仅次於香港。

基於本地零售市场的普及程度，大马的每平方尺零售销售处在高水平。

大马有充裕的购物商场，从商场拥有大量的等待入驻客户名单，显示优质的零售空间仍有庞大需求。

根据野村证券分析员追踪由房產信託持有的商场，取得几乎100%的入驻率（Occupancy Rate），并且续约租金调涨强劲。

入驻率保持高水平

据分析员与管理层討论后了解，莎阿南实达城购物中心（Setia City Mall）和佰乐泰购物广场（Paradigm Mall）各別在2012年5月开张后，双威金字塔（Sunway Pyramid）的车流辆数额下滑3%。不过，有关数据迅速在3个月內恢復到正常水平，车流辆数额甚至比以前更多。

这促使分析员相信，新商场在开幕初期，可能吸引现有商场的人潮。但一旦新奇因素退去，对原有商场的负面影响就不会过於显著。

此外，营运中的商场也谨慎应对新加入的竞爭对手，不断为购物者提供新的变化，如引进新租户、改组租户组合，以及翻新商场。

隨著大马城市人口和富裕人口持续增长，来自消费者的需求，也將带动零售空间的需求。

截至2013年首季，双威太子购物中心的入驻率达73.8%。

双威房地產投资信托是在2011年9月收购双威太子购物中心，预计將从2013年5月开始进行长达22个月的大型翻新工程。其管理层冀望双威太子购物中心的入驻率可在完成翻新后达到99%。

除了双威太子购物中心，野村证券分析员所追踪的商场入驻率都超越95%，这包括谷中城广场（Mid Valley）、The Gardens Mall、吉隆坡柏威年广场（Pavilion KL）、双威金字塔购物中心、双威嘉年华会广场（Sunway Carnival）购物中心，以及双威城怡保霸级市场（SunCity Ipoh Hypermarket）。

办公楼失去魅力

在吉隆坡/雪兰莪的办公室空间的平均入驻率已处在低水平78%。新落成的办公楼面对需要填满入驻率的问题。

儘管政府提供激励，吸引跨国公司到马投资，可能略缓解供应与需求失调的问题。不过，分析员相信，即將在未来几年陆续新增的额外办公楼空间，將会加剧入驻率不足的问题。

儘管办公楼租金可能在未来几年呆滯，但依据野村证券分析员所追踪的房產信託，根据这些信託所持有的办公楼素质，分析员相信大部分租户会续租。

分析员预计，假设入驻率將保持在目前的水平，未来租金只可取得介於0-1%的成长。

旅游业让酒店受惠

根据联合国世界旅游组织（UNWTO）的2010年数据，大马是世界第九个旅游人数最多的国家。

另外，政府列出旅游业为重要的经济增长领域之一，为2014年观光大马拨款3亿5800万令吉，再加上新的旅游景点（如乐高乐园（Legoland）），分析员认为这將让酒店领域受惠。而高档住宿可取得良好表现，淘汰表现不佳的二线酒店。

分析员预计，双威房地產投资信托的酒店入驻率將从去年杪的低水平逐步回扬。

零售房產信託估值高

所有以零售为主的大马房產信託回酬率平均已缩减至1.6%。这导致大马房產信託的估值已不再像以前那样便宜。因此，野村证券分析员预计，將出现一些套利。而一旦大选悬念消除后，投资者的购兴將转向更高贝他值（Beta）的领域。

分析员认为，大马房產信託目前处於低水平的利息，不会进一步压缩，不过上涨空间也不大。

怡保花园房產信託、柏威年房產信託以及双威房地產投资信托的价格除帐面价值（P/BV）分別介於1.33-1.37倍，周息率介於4.8-5.3%。

从价格对账面价值和周息率估值看来，与歷史平均水平和其他区域业者相比，说明零售为主的大马房產信託以相对较昂贵的水平交易。

考量到即將新增的零售空间供应加剧竞爭，分析员预计週息率將进一步小幅压缩。

野村证券分析员给予大马房產信託「中和」的投资评级。

隨著基本面仍优异，分析员建议可增持房產信託。

怡保花园房產信託

怡保花园房產信託超越市场，其股价自2012年9月份上市以来已扬升9.6%，富时综指同期下挫0.6%。

怡保花园房產信託的两个资產取得100%或接近100%的入驻率，续租租金每年介於5-10%。

儘管市场即將出现庞大的零售空间供应，不过分析员相信怡保花园房產信託將保持相关强劲表现。

其Gardens Mall净可租用面积（NLA）当中，有54%將在2013財政年约满，將扶持怡保花园房產信託的盈利增长。不过，分析员认为，市场已经消化有关因素。这是因为，怡保花园房產信託的股价跑贏大市，以及丰富的估值与4.9%的周息率。

分析员给予怡保花园房產信託三年的年復合成长率（CAGR）每单位利息预测5.6%，大致符合市场的5.1%预测。

柏威年房產信託

儘管柏威年房產信託上市不久，不过其优质资產--Pavilion Mall已取得令人印象深刻的表现，租金处在高端水平，也享有接近100%的入驻率。

分析员预测，该商场將延续其成功故事，不过相信其他亮丽的续租租金前景已充分反映在股价上，股价自2012年上市以来攀升接近40%，富时综指增幅为5.4%。因此，分析员相信其上涨空间受到限制。另外，柏威年房產信託目前的周息率只有4.7%，不算太高。

分析员预计，更高的入驻率，以及Pavilion Mall佔大比重的净可租用面积即將到期，將带动柏威年房產信託未来两年的盈利成长。

分析员给予柏威年房產信託3年的年復合成长率每单位利息预测4.3%，大致上符合市场的3.9%预测。

双威房地產投资信托

双威房地產投资信托股价自2012年初已上扬18.4%，超越马股的5.4%增幅。

但相比之下，其他零售型的大马房產信託的股价平均增30.3%。

双威房地產投资信托的股价表现，落后其他大资本房產信託，如怡保花园房產信託和柏威年房產信託。分析员认为，这可能是因为双威房地產投资信托过於暴露在非零售业务（参考文字表1）。

不过，分析员相信酒店和办公资產將继续获得有所表现，不过不会看到显著的增长。

双威房地產投资信托2014財政年的营业额成长主要將来自于其最大的资產--双威金字塔。分析员预计，双威金字塔63%將在2014財政年到期的租约，料可取得19%续租租金。

分析员给予双威房地產投资信托的三年盈利年復合成长率预测8.8%，是野村证券分析员追踪的房產信託当中最高的预测水平。

分析员给予双威房地產投资信托三年的年復合成长率每单位利息预测5.6%，低於市场的7.5%预测。 [东方日报财经]

icy97

公交系統積極發展‧產託公司受惠大

大馬  2013-03-07 10:29
（吉隆坡6日訊）隨著輕快鐵／捷運以及馬新高鐵計劃陸續登場，大馬正迎來公共交通系統興建熱潮，分析員認為，更佳的交通連接網絡將令產業信托投資公司（REIT）從中受惠。

興業研究指出，較大型的產托股中，以柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）和雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）獲益最大。

不過，由於有關公共交通發展大計尚需時完成，短期內的衝擊微乎其微，因此對產托領域仍保持中和評級。

柏威年和雙威產托

受惠匪淺興業研究認為，捷運／輕快鐵／快捷巴士將成為產托股盈利成長的催化因素。交通網絡改善對產業發展影響深遠，而大部份產托股都擁有靠近有關交通網絡的產業，將可成為其中贏家，其中柏威年產業信托和雙威產業信托由於其產業連接新交通系統，因此將受惠匪淺。

該行相信，捷運系統一旦全面運作，將對大馬產託公司的租金收入和資產價值帶來顯著正面衝擊。

但是，這也可能引發更多競爭，因為捷運路線將途經主要零售熱點如The Curve和One Utama，以及其它商業區如Section16、吉隆坡中環以及人民巴剎（毗鄰建議中的敦拉薩交易中心）。

此外，捷運動工期間道路關封和交通大阻塞，也可能在短期內對盈利帶來負面影響。

“嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）旗下的金河廣場，客流量就已出現了一些下跌。＂

建議中總共有7個站點的快捷巴士（BRT）雙威線，是一項公共私人合作計劃，預訂於2014年杪完成，主要受惠者是在該區擁有不少資產的雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）。

馬新高鐵惠及
零售酒店產托股

馬新兩領域最近同意興建的馬新高鐵計劃，將改變市場格局，雖然此建議尚在初步計劃階段，但相信一旦完成後，將大幅縮短兩地行程，促進兩國人民往來，從而改變兩國的旅遊和商業版圖。目前新加坡是大馬最大的旅遊收入來源，同時有一半的旅客是來自新加坡。

興業研究相信，涉及零售和酒店的產托股將從中受惠，不過，商業/辦公樓產托則面對不利打擊，因為吉隆坡和新加坡之間的行程時間縮短，將可能導致更多大馬人到新加坡找工作。

馬新兩國也同意建造連接新山和新加坡的快鐵系統（RTS），估計可在2018年竣工，預料兩地行程將大幅縮短到低於30分鐘，在伊斯干達特區購買更多產業的AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組），在一定程度上可望獲益。

不過，興業研究相信，要等到2015年，輕快鐵延伸工程和快捷巴士系統完工，以及吉隆坡捷運首期工程接近成時，才會開始對產業價值帶來催化作用。由於短期內影響微不足道，加上大選帶來不明朗因素，因此保持中和評級，首選產托股為柏威年產業信托。（星洲日報／財經）

icy97

周息率稳具吸引力 高负债实业信托存忧

二零一三年三月二十四日 下午五时三十二分
基于稳定周息率，实业投资信托（REITS）在大马股市不稳定时期，继续成为分析师和投资者的选股。不过专家指出，一些大马上市实业投资信托的高负债水平，则是一些投资者决定进场时必须考虑的因素，因这是一个可能筹资的迹象。

举例来说，在新加坡，一些分析师已经对实业投资信托资产等级转为谨慎，因周息率相对无风险10年债券的利差收紧。

联昌研究行预料新加坡实业投资信托将有更多筹资活动，因它们物色新股份以作收购，尤其是丰树大中国区商业信托在3月7日成功上市，及腾飞房地产投资信托基金的3亿5000万新元（8亿100万令吉）二次新股配售的热烈反应后。

“我们预料更多新加坡实业投资信托将透过筹集现金融资收购，以迎合收入基金的需求以及物色周息率的投资者仍然无损。”

实业投资信托的附加股发行在新加坡相当热络，这是基于其规模以至常年派息率。

一些个案显示，附加股认购额实际成本超过单位持有人数年所获的股息总额。虽然如此，支持者仍然视附加股发行为未来扩充资产基础的投资。

而在大马交易所上市的16项实业投资信托当中，只有2家接近50%债务对资产顶限，5家负债则超过35%。

2家拥有最高债务对资产比例的实业投资信托是升禧实业信托（STAREIT，5109）的48.5%，以及KPJ实业信托（ALAQAR，5116）的47.0%；及5家负债逾35%的则包括Hektar实业信托（HEKTAR，5121）、双威实业信托（SUNREIT，5176）、UOA实业信托（UOAREIT，5110）、公共实业信托（ARREIT，5127）和桂嘉资本信托（QCAPITA，5123）。

从正面角度来看，4家大马实业投资信托截至2012年杪少于20%，让它们处于更大伸缩性，以融资透过收购的成长。

在大马的大型实业投资信托中，柏威年实业信托（PAVREIT，5212）和IGB实业信托（IGBREIT，5227）于触及50%顶限前已经拥有超过10亿令吉的债务净空；而嘉德大马信托（CMMT，5180）和双威实业信托则分别超过6亿令吉。

普遍上，分析师视实业投资信托的债务水平与50%顶限之间，为‘债务净空’（debt headroom），或实业投资信托无须透过发股予第三者或向单位持有人发行附加股筹资，可以以借贷方式融资收购最大数额。因而，实业投资信托的债务净空可象征着它可能着手收购的规模。

根据证券委员会的条例，实业投资信托的债务不可高于总资产50%，除非它已获得单位持有人的批准。

值得注意的是，在拥有较高负债的大马实业投资信托中，朝圣基金局于过去3个半月内，已经缩小在KPJ实业信托的持股。该实业投资信托是由其发起人柔佛机构旗下的柔佛医药保健有限公司（KPJ，5878，贸易服务组）所管理。

大马交易所的文件显示，从2012年11月19日的9816万单位，或14.1%股权，朝圣基金局至3月4日已经减持至5993万单位，或8.61%股权。

根据资料分析，在完成筹集2亿6000万令吉现金偿还借贷后，该实业投资信托的债务对资产比例将会下降到30%的舒适水平。惟这个数字已超过它过去6年已支付单位持有人的2亿1760万令吉股息。

附加股发行并非实业投资信托维持债务水平的唯一选择。分析师表示，大马实业投资信托普遍上热衷透过发行新单位以作收购，而不会纯粹集资减债及加强它们的储备。

在马来西亚，Hektar实业信托和大马第一产业（AMFIRST，5120）是少数曾着手筹集现金者。

大马第一产业去年7月透过5配3附加股发行，集资了2亿1360万令吉，远远高出其于2007至2012财政年间派发的1亿8000万令吉股息。Hektar实业信托则在去年9月进行4配1附加股发行，筹措了9840万令吉资金，相若于其过去3个财政年的派息总额。

惟并非所有人认为附加股发行会使实业投资信托成为一项不利投资。

一名分析师指出：“实业投资信托提供稳定周息率，这是许多退休基金所追求的，只要周息率继续良好，他们不会在意附加股发行。”

“对私人投资者而言，则必须考虑是否可承担债务水平偏高时的集资活动。一旦获利，实业投资信托仍可提供良好的周息率。”[光华日报财经]

stone888

为何没有人提起 twrreit? 他的股息不是最高吗？
@williamnkk81

williamnkk81

stone888 发表于 26-3-2013 11:48 PM
为何没有人提起 twrreit? 他的股息不是最高吗？
@williamnkk81

的确是很少人留意。。。 是很高的。。。 可能因为它太多大楼是办公楼。。。。市场担心。。。。

paperplaneinc

REIT我看好IGBREIT, CMMT, HEKTAR

icy97

REIT漲勢延燒

財經 2013年4月2日
（吉隆坡2日訊）雖然房地產信託（Reits）股價去年大幅上揚創新高，但拉昔胡申研究仍看好這類投資工具今年可維持超越大市的表現，雖然漲幅會在大選后因投資者風險胃納提高而受限。       

拉昔胡申研究相信，房產信託股在去年創下新高後，這股漲勢可持續，預計今年表現仍可超越大市5%。雖然股價已走高，但拉昔胡申研究分析員艾拉（Alia Arwina）表示房產信託在全國大選後可維持在高點。

無論如何，分析員同時指出，由於大選後投資者將轉向高貝他（beta）股，如房地產和建築領域，因此房產信託的上行空間會稍微受限。拉昔胡申研究給予房產信託「中和」投資評級。

分析員艾拉周二在「大馬房產信託：漲潮是否逆轉？」的市場展望講座中，看好該領域今年的走勢。

房產信託股今年第一季整體上揚4.5%，優於富時綜指的下跌0.6%。由於股價上漲，估值達到歷史新高，導致大型房產信託如：柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）、怡保花園房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）和嘉德大馬房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）的周息率已降至4.5%以下。

3正面因素帶動

艾拉指出，房產信託今年會由3項正面因素帶動，第一、零售銷售成長；第二、低利率環境；第三，產業價值的資本報酬率（Cap Rate）在下跌趨勢。

她表示，零售銷售今年預測成長6%，市場也預期國家銀行會維持利率在3%不變。此外，房產的資本報酬率從2008年的6%-7%，目前降低至5%-6%，顯示房地產的投資收益減少，將吸引投資者轉向房地產信託領域。

由於去年外圍環繞著經濟不穩定，以及我國的大選風險，投資者紛紛尋找防禦性和高週息率的抗跌股，房產信託股紛紛在2012年創下新高。

雙威房地產投資信托（SUNREIT，5176，主板房產信托組）股價去年共漲了24%，今年在1.50令吉水平波動，年初至今微揚0.6%。

柏威年房產信託股價2012年全年漲了27.5%，今年仍維持上升勢頭，今年已取得16%漲幅。雅飾房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股）股價去年上漲19.5%，今年漲勢不減，年初至今上揚15%。

艾拉表示，在2008年的全國大選後，房產信託股表現仍超越大市5%。比較當年全球面對美國次貸危機，現在外圍已轉好，相信今年在選舉後房產信託還是會保持漲勢，但料幅度不會高達5%。

此外，艾拉指出，柔佛伊斯幹達的產業市場會是領域另一個激勵因素。比較巴生谷地區的發展已成熟，當地還有很大的成長空間。

雅飾房地產會是主要受惠者，其在柔佛擁有數項工業資產。

看淡辦公樓信託股

在房產信託領域當中，拉昔胡申研究最看好零售類別股，如柏威年房產信託、怡保花園房產信託和雙威房地產投資信托。上述3家房產信託都在吉隆坡擁有地標性的大型購物商場，每個周末都吸引大量人潮，停車場一位難求。

艾拉預測，2013年零售信託股營業額平均可成長5%。

至於辦公樓環節的信託股則較為看淡，因辦公室空間已供過於求，預計在2016年之前市場會出現額外2480萬平方呎空間。而且，辦公樓信託也面對租戶約滿離開後，難以尋找新租戶的窘境。辦公樓租約一般為期3年。她舉例，桂嘉資本（QCAPITA，5123，主板房產信託股）位於八打靈的桂嘉大樓在去年4月因匯豐銀行離開，導致大樓空置。

在工業信託股方面，艾拉表示，領域的成長取決於宏觀經濟環境。但租戶擁有較高的議價能力，因業者的資產一般只面對一個租戶，導致租金上調空間不大，但優點是租約一般較長期在5年以上，可保證收入的持續性。[东方日报财经]

icy97

融資成本低‧佔重估優勢‧零售產託併購添魅力

大馬  2013-04-13 11:54
（吉隆坡12日訊）國內零售產業投資信托（REIT）領域下一波成長動力，將由併購活動催化主導，特別是擁有優先收購權的零售產托股，將在價值重估中占優勢，加上目前偏低融資成本“錦上添花＂，使併購行動更具吸引力。

回酬率回落至正常水平

大馬研究指出，目前零售產業投資信托回酬率已回落至正常水平，至接近債務成本，這可從該領域回酬率最近顯著擠壓回調顯示出來。該領域價格表現仍超越大市，主要是市場已反映它們未來盈利成長利好。

大馬研究指出，嘉德商托（CMMT,5180,主板產業投資信托組）、柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產業投資信托組），以及怡保花園產托（IGBREIT,5227,主板產業投資信托組）的單位回酬率，已擠壓至5%以下水平，比較大馬產業投資信托傳統平均回酬率介於7至8%之間。

大馬研究對整體產業投資信托領域保持“中和＂評級。

10年大馬政府債券與柏威年產業信托及怡保花園產托的利差，已分別縮減至77基點及74個基點，比嘉德商托的140個基點更低。比較新加坡產托利差約300個基點更低。新加坡產托的免風險率為1.5%，反觀大馬產業投資信托則落在3.5%水平。

嘉德商托或購皇后灣廣場

大馬研究認為，嘉德商托料將在短期內進行併購活動的可能性較高，特別是檳城皇后灣廣場（Queensbay Mall）租金回酬率已經穩定下來，取得20%的租金調整，平均租金為每平方尺6令吉，及出租率達到約95%。

嘉德商托已經暗示，該公司很可能收購皇后灣廣場；截至2012年財政年杪為止，該公司的負債率落在28%的可管理水平。

大馬研究認為，皇后灣廣場與同在檳城的合您廣場（Gurney Plaza），分別坐落在峇六拜及喬治市，不僅不會出現惡性競爭，反而有助相輔相成效益。

柏威年產業信托及怡保花園產托，雖有較清晰及大規模的資產供收購，不過，短期里將難以落實。特別是怡保花園產托在近期里，尚未見任何的資產收購潛能。

柏威年最早在2014年財政年才有望注入Fahrenheit 88，因後者的租金回酬率尚未穩定，預料在今年第三季才調整租金，至於首邦市購物中心及柏威年購物中心擴展資產，預料在2015年及2016年才有望注入。

最快展開併購
嘉德商託評級調升

大馬研究指出，隨著嘉德商托將最快展開併購，主要是收購皇后灣廣場的潛能，並相信是重新調升估值周期的開端，將其評級調升至“買進＂等級，合理價則為2令吉15仙，比較之前為2令吉。

預料皇后灣廣場的收購價為8億1千800萬令吉，或等於每平方尺594令吉。

大馬研究維持嘉德商托的2013年財政年淨利預測不變，惟2014年及2015年財政年的淨利預測，則分別調高至1億8千400萬令吉（增加18%）及1億9千400萬令吉（增加5%），而每單位派息率則揚升至10.4仙及11.0仙，比較之前為9.4仙及10.0仙。

嘉德商托為大馬研究首選產業投資信托股，在2014年及2015年財政年的回酬率分別為5.4%及5.7%，比較柏威年產業信托則分別為4.9%及5.3%。

柏威年產業信托，及怡保花園產托則保持“持有＂評級，而合理目標價分別為1令吉65仙及1令吉45仙。至今為止，這3個股項股價表現平均揚升9%及超越大市。

KLCC產業（KLCCP,5089,主板產業組）將在今年5月上市的產業投資信托股，預料資產價值達到150億令吉，為市值最大產托股，使產業投資信托領域成最為重要的資產類別，及加強在馬股的代表性。（星洲日報／財經）

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投資者焦點或轉移‧大馬產託後市看淡

行業走勢  2013-04-24 17:25
（吉隆坡24日訊）投資者預計在全國大選後採用更積極投資策略，加上其他類似投資產品競爭，馬銀行研究開始看淡大馬產業信託，將領域評級下修指“中和＂，各上市產托評級也同步遭下調。

馬銀行表示，雖然本地產業信託長期展望依然樂觀，但市場投資情緒改變可能轉移投資者焦點，加上上市產托普遍逼近目標價，以及隔夜政策利率可能在第四季上揚，才決定下調產托領域評級。

“在我們追蹤網底下的上市產託，從去年12月至今寫下2至22%漲幅，表現超越富時綜指2.1%漲幅，歸功於市場在大選前採取抗跌投資策略，惟隨市場近期投資態度轉向積極，加上產托回酬持續收窄，產托吸引力正逐漸流失。＂

馬銀行預計在政府獎掖帶動下，大馬中期內將迎來更多商業信託，讓產托承受更龐大競爭壓力，如數碼網絡（DIGI，6947，主板基建計劃組）即可能設立商託，提供比大型產托更具吸引力的週息率。

產托魅力受升息消息削弱

馬銀行估計大馬隔夜利率將於今年第四季上升25基點，以應付最低薪金和津貼合理化造成的通膨壓力，屆時產托魅力將被升息消息削弱。

同時，市場目前不乏其他潛在上市產托計劃，如WCT公司（WCT，9679，主板建筑組）、馬資源（MRCB，1651，主板建筑組）和成隆機構（DIJACOR，5401，主板產業組）等，都可能將旗下資產包裝成上市產托。

馬銀行預測，若選舉結果符合預期，即國陣以較少多數票勝出，市場承險胃納將於大選後擴大，上市發展商將在落後大市兩年後重回鎂光燈下，建議投資者趁低吸納，從“抗跌＂策略轉向“積極＂策略。

考量股價上升空間有限，馬銀行一口氣下調4隻上市產托評級至“守住＂，這些產托分別是柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）、KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）、雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）和怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）。（星洲日報／財經）