房产经济学：房产投资缺创新
大马的房地产价格，比区域其他国家来得低。 正迈向高收入先进国的远景，令大马房产未来增长潜力更值得期待。
但是，在房产投资项目方面，则略显缺乏创新，投资者选择有限。 在过去好几个月，我的朋友还有网友们都问我这个问题，“大马有什么好？为什么你选择来这里？”
对于认识我的人，都知道我的答案，那就是大马规划良好、公共基建计划执行佳、国行管控明智，这些因素都有助保障国家增长以及投资者的权益。 在谈到投资大马的时候，我们应该看看这国家目前所处何处，以及未来的发展方向。
最近更新档案资料，我发现区域各国的经济增长，大马经济表现略胜一筹，根据今年世界经济峰会发布的竞争力报告，大马排名第20，国家经济增长皆因高效率及创新所推高。 虽然大马政府在鼓励创新发展，以及培育创意世代所付出的心力值得表扬，但综观房地产市场，创新点子略显不足。
大马缺投资升级产品 大马地产经纪协会（MIEA）主席西华桑格近期在公开场合，曾谈到大马缺乏投资升级产品，我对此言论十分赞同。 一些房地产专家表示，我们已经进入挑战重重的时期，国内外经济增长及各行各业的经济展望，似乎都笼罩在一层不确定的阴霾中。
不过，也有人认为，令吉汇率走贬料可吸引外国投资者进入大马，进而推升房产需求，或可成为房市困境中的增长动力。 对于这番“简化”的言论，我有点不认同，因为单靠令吉走贬，并不足以提升大马置产吸引力，我们还需要其他的因素支撑，但许多人却忽略了这点。
更亲民的法律规范 房地产的价值或升值潜力，始终是投资者的关注焦点。 在这里我说的不是机构投资者，而是略有余裕的外国投资者，他们随便都能在大马购置数项房地产。
与其他国家相比，大马住宅房产的平均价值与人均收入比例相对较低，这也意味着，该国房价相对较低，这也是大马的最大吸引力。 现阶段进驻大马房市，是最佳时机，因为我国在未来5至6年，将成为高收入发展国，到时房屋价值势必飙升。
另一个衡量房屋价值的简单模式，便是观察当地的供需情况。 目前，供应远低于需求，保守估计，在2020年时，未能满足的需求将达300万间。 “ 需求推高价格”是个放诸四海皆准的原则，从去年的情况来看，即便国行祭出多项房市降温措施，但在价格上，只见些许调整。 这些都再再说明了需求旺盛，是支撑房市增长的主力。
房产种类有限 依斯干达在近年来逐渐成为当红炸子鸡，备受投资者青睐，该区的房地产供应，不管是住宅房屋、商务房产及工业房产均快速增长。
在综合发展计划下，依斯干达按照进度扩展，以期在2025年时吸引超过120万名住户进驻该处。 不过，时至今日，发展商只是推出普通的住宅、商务，以及工业房产供投资者选择。
此外，柔南区的教育中心计划预计吸引超过30家高等教育机构（或大学）进驻，发展商顺应这个趋势推出“鞋盒”型公寓投资产品，并为之冠上许多创新名称如SOVO、SOFO，以及SOHO等。
虽然这些产品因升值潜力备受看好而大卖，但综观未来发展，预计在未来2至3年，将有上千间这类型小单位公寓面世，加剧二手及租屋市场竞争。 在供应暴增后，预计到时将形成买家或租户市场，在卖家或业主急寻买家（或租户）之时，不排除业主或会将小单位房子分租给6名，甚至8名以上的学生，借此提高租金收入。
到时，租金收取、维护以及年度装修，将是困扰着投资者的最大问题，此外，房产升值也将面临挑战。
尽管大马朝向创新与创意面向前进，但在房地产投资方面，我们也应了解投资房产的需求以及潜力，在建设硬体之余，也不忘“软体”建设，这样才可为投资者创造更高价值，从而提升大马房产投资吸引力。 文：Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士（REI 集团创办人兼总执行长） | 
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发表于 17-3-2015 01:52 PM
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