槟城房地产投资

Leolabs

楼主，您skip掉俺。。。

jeffanb

浮罗山背就好象二十年前的sg. ara/relau吧，那时后都没有人要住的，也想象不到会发展到今天的局面。随着经际发展列车，加上土地的减少，balik pulau肯定回在十年内蓬勃的发展。现在那个地带已经有很多计划了，多数都是landed产业。未来会有international school, 购物商场，会蛮快的发展起来。2nd penang bridge 好的时后，如果到时的highway也link了起来，batu maung, Telk Kumbar, Sg Batu,最后到Balik Pulau， 也会连序或同步的发展。 我会推荐投资在semi-D,  gated and guarded 的那种，for capital appreciation. Rental yield 的话，找international school 附近的吧，最好也是 G&G 的，安全，舒适，可以租给学生。不果我不清楚会有hostel吗，有的话就不通了。Pavilion Tower 算是最近的Good condo 了吧，也可一考滤。听说有些州议员也买那边的property, 这些人都熟悉槟岛的远发展，更着买应该不会错吧。不果记的哦，Balik Pulau决对是长期的投资，不能buy&hold的话我不推荐。

sonystyle

relau 那一带呢？？ 新的Golden Triangle 对面那几个condo/apartment 会不会涨价？？
安孩 发表于 19-7-2011 11:59 AM

你的公寓我看到有人卖１７０k了。。。

jeffanb

Tg Tokong.近年来发展得最迅速，也最成功的沿海地区， 也是我本身最看好的地区之一。五年前看得上眼的也不过tg Park, 和Island Plaza, 但今日已经加倍发展，其中E&O 的Seri Tanjung Pinang 的掘起有莫大的关系。STP 五年前开始的时后，价钱有点高，前景不明朗，很多人都带着观望的态度。Landed Teres 才从700-800k起跳。但随这整个发展的型成，Straits Mall的开张，现在的屋价已经水涨船高，landed teres 已经卖>1.4mil, 而strait suites也从500k,到～６５０k. 外国人云集，也是少数landed property也能租好价钱的地方。Tesco 也已经开张了，phaseII 添海也confirm进行，前图不可限量。周围的发展也更着带起， Tg Park 价钱已从300k, 到现在~500k.The Brezza, 和Summerplace 是最近transaction最多的condo.新的计划就有：
１） The Jazz Residence. Commercial title. Price >=700psf. 就在Tesco隔壁。一launch 就被fully book 了。
２） 118@Island Plaza. Refurbished by Singapore Firm, Commercial suites, 没有car park, 价钱＞６００psf, seaview >=700psf.
3) Quayside Condo. Studio ~1100sf, 价钱＞＝800psf.
4) The Residence. 2 residential towers built on top of Tanjung Tourist Mall (City Mall). 在Tg Park 前面。还没launch, 但我本身最其待，是所有新projects里最有prospect 的。听说是residential title, freehold, >=1200sf, 2 front-to-back car park， tg tokong 里很难找了。价钱最少都要>600psf吧。
４） The Peak／The Latitude by Ivory. 都不错，价钱<500psf, 但接近cometery, 不介意的话是可以买的。

未来在tg Tokong这块2-3km radius 的弹丸之地，将会有新的golden triangle －－＞ Straits Quay Mall/Tesco, Refurbished Island Plaza, City Mall, 非常惊人。如果LRT and Penang Outer Ring Road 实行的话，也会从这里开始。Water Taxis 也会把Gurney->Rice miller/ferry, The Light, Queensbay, Southbay City 连接起来。大家多加留意吧！

黑客的眼泪

本身倒把注意力打向北海。。。。尤其，是现在很多发展商，趁着这股房产风气。大力发展和收购地窟，包含的因素第二与第三条大桥，在房产至于还密切分析着，所上上市的背景和其财力，所派发的股息。。购入其股票！

jeffanb

北海是不错的，以integrated development 来说，PJD's Habour front 是做的比较成功的，但需要继续push on Commercial development, 现在都还没有开始， 但这也是机会。跟据masterplan,未来这里将会是整个北海的交通输纽，在加上commercial development 的话，应该会有上升的空间。再未来的underground Tunnel (not bridge),也会联接这里附近，长远来说不错。 landed 的或也不便宜了，G&G 的话，如mega homes, Palm Villas，airmas development 都要400-５００千以上，可以考摅槟岛了。

mutant

请关注Ferringi Beach一带的吧~~

jeffanb

Tanjung Bunga。 这地区没有什么established的commercial centre, eg. shopping centre, integrated shoplots/office, 所以不太方便。学校，政府机购到是不缺的，加上矩离tg tokong 和town较近，拉长补短吧。这区有很多super condo, springtide residence, Infinity, Skyhome, Harmony residence, 1 Tanjung, The cove 等等，selling point都是seaview + luxury, 没甚么好说的。中上condo方面， Ratu Mutiara 的twin tower, coastal tower, Marina Tower 都大同小异，蛮旧了，built quality 和design也普通。 seaview 也都差不多，都face floating mosque, 有些人不喜欢，因人而异吧。我本身不推荐。最新的Waterfront，design and quality 还好，但对正mosque, １ car park, 用小的floor tile, 而且swimming pool 很小，普通啦。还在建的Surin其实不错，freehold residential title, 2 car parks, 2x2 floor tiles, >10feet ceiling, dry and wet kitchen, nice landscape and facilities, 3 tiers security, 现在刚油漆，也蛮美的，去看看吧。市场如果找得到＜4５0psf, seaview 的，可以买。Alila 是另一个值得推荐的，环境优雅，喜欢大自然的人最适和。价钱已经起了接近一倍了，like bsywater, 短期难在起。Alila2 也快要launch 了，green project, 我看价钱也要＞=６００psf.其他还有很多condo, 如straits regency, leader garden, Grand Ocean, Azuria,pearl view, Sri golden view, diamond villa, 都没甚么特点，就省略了。

jeffanb

Batu Ferringhi. 这个区有最美的seaview, 但因为交通和基本设施都不方便，所以本地人自己住是很少的，除非investment, 或holiday house.外国人也有很多买在这里，有community, 他们也喜欢这种比较宁静，有seaview, 接近beach的地方。这区有很多很旧的condo, 如eden seaview, Ferringhi delima, Mar Vista, aquarious, seaview garden, Sea range tower, eden fairway 等等。外观真的不入流，condition也普通，我不推荐。Miami Beach是不错的，landscape, facility, looks, 都maintain得好，找得到<400k的，可以买， 另外也可以注意新的development, 如bayu Ferringi, Ivory's 1 Island, 10 Island, and future Mahsing Ferringhi Residence. 价钱会高了点，但Batu Ferringhi 就是缺少这些比教新，然后design, facilties 都好的development, 我觉的有prospect, 可以买。

黑客的眼泪

第二是桥，第三才underground ，除此之外，大班涌现出来的外资，导致地以稀有，物价更急速飙升，如吉隆。大选不明朗，欧洲困境，美国债务危机，8月期限已到。希腊局市，印尼政府驱逐马行等，cimb，就连所谓蓝筹云顶也波动特强，持续下滑。。。不只屋价金价更创新高，突破每安司1600的关口，只一连串仿佛暗示了大家什么？人人都抢着去做的。。。。

jeffanb

房地产投资算是比较low risk 的 investment。虽然没有象股票这么dynamic and flexible, 回酬也没那麽快，是中短期的投资。但如果真的有Market Crisis, Economic Meltdown 的时侯， 股票，期票，信托 都可能跌至到谷底。房地产就不会了，在1997/8 crisis 的时候，KLSE lost ＞ 50% from above 1,200 to under 600，有些房产跌了30-40%, 但价值还在的。BLR 起了＞１２％，但一年内就下降到＜９％了。 个人还是觉得房地产投资好，当然可以balance out portfolio with shares, unit trust, gold, etc. 不过凡事都要留点后路， standby至少半年的sustaining cost， in case of emergency 啦。

jeffanb

Penang Star Property Fair is on from today, 21/7, till 24/7 at Gurney Plaza/G Hotel. 有谁已经去了，可以分享一下那边的情况，还有什么好的projects可以推荐的。我应该是weekend才去吧。

jeffanb

发觉最近真的很难找到subsale的good deal, 很多property都over Market Price. 好的如baystar, bayswater, gurney park, Alila 都挂着~500psf的价钱， 如bayswater 1176sf asking >600k, baystar 1500sf > 700k,gurney park 600k, Alila >700k. 可能就是这个原因吧，谁然整体的transactions 已经下降了，但new property launch 还是一样火热。大家都想以其透资在已经很贵的旧property, might as well 买新的，更有potntial 吧。

jeffanb

在槟城有些很奇怪的事。一群人，大大方方，明目张胆的霸占了沿海的黄金地，然后大刀阔斧的大兴土地，非法搭建了规模蛮大的海鲜餐馆cum mamak store. 把整个海岸都占据了，阻挡了seaview, 也破坏了生态。生意还很红火的，晚上的时侯可是灯火通明，人潮不断，weekend晚上甚至会有mini Traffic Jam. 这些没license的非法业者，捞的不错， 但赚的钱大概可是一分钱也没有缴tax 的， 可以说是对社会没有什么供献的一群。但如果到时要赶他们走，问题可就大了。分分钟钟政治化，一拖可是几年，或者就到时候就不了了只吧。真的要他们走，大都还需要＂赔偿＂，或"妥善＂的安置他们，比如说找个风景如画的岛，或起个规模一样的大的Food court之类的让他们搬迁。。这种让人无法明白，黑白不分，本末倒置的清况， 可能Malaysia到处都有吧， 但对与行政，执法的施行是非常有阻碍的。的确每个人都要混口饭吃的，但不表示就可以违法，甚至纵容了那些无良获益的商家。

alesi616

回复 34# jeffanb


    哈哈哈， jerejak jetty 附近。。。

jeffanb

是的...我没说出来你也知道:-). 其实我是想generalise的，但的确这个bayan indah/mutiara 是让我有感而发的。太瞎了，怪不得Malaysia到今天都还是developing nation。Bayan Mutiara D'Residence 的landed,luxury houses 都被他们害残了。

有空大家到Komtar去看看吧，真的有很大的改变，我有些感动，政府有做事的。我五年没去Komtar了 （除了去JBA 之外），因为之前真的不值的去，没有好的规划，building 旧，暗暗的。但现在upgrade了之后，让人耳目一新。Good Job.不用管那些纯心闹事，送棺材的野蛮人，做好你的本份吧，人民会看到的。

jeffanb

听说Mansion One 已经卖的七七八八了，Henry Butcher 是Magna Putih 的Marketing agency, 看来又会看到那群妹妹 / Aunty 党在Property show 了。对于这个project, 我是蛮喜欢的， 但中意的583sf, facing Sri Perdana and side seaview units 已经被book 完了。须要给35% upfront 也能卖得那麽好，Penang property 真的不是盖的。

jeffanb

最近有留意一个叫"Anson Cube"的commercial development。楼下下是店屋，楼上是shop office。属于singapore投资公司AZEA的发展（Johor danga Bay developer)。问了一下，也去了site做了survey, 觉得还可以吧，在town中间，距离college也近。 但价钱已经很高了。楼下店屋要1.7mil, 楼上shop offices 也要＞500psf. 但本人不看好　office lots, 拿E-gate 楼上做例子吧，可以说是失败的。Penang Island的residential 很旺，但office 就不是很成功，如e-gate, gurney tower, suntech, Ideal Avenue, 都一样。本来想买楼下店屋的，后来问了singapore friend 一下，才发现这个project早前已经在singapore launch, 之后到JB, KL, 才来Penang. 价钱也已经起了几轮了。新加坡人果然就是比较绝，property买卖都可已搞到象pyramid 直销一样，真让我大开眼界。怪不的梁自强在＂钱不够用 II＂ 说sentosa 的屋子还没建好已经转手二十多手，原来就是这样。还好我没买，Malaysia 经济已经够差singapore人，还要给他们挖钱，bottom of pyramid就是最后买最贵，sign bank loan and S&P 的人，so called ＂Mong Koi" lah (Cantonese).

alesi616

bayan mutiara 应该是槟城西南区最后一块黄金地，给 Ivory 标到了。Ivory 应该会重金打造这块地，因为这是他们的 seafront township, 要来跟 IJM 的 The Light Waterfront, E&O 的 Seri Tanjung Pinang, Mahsing 的 Southby City, CP gallery 的 Quensbay township 硬碰的。 SP Setia 就有点执输，但几年前 Setia Pearl Island township 也给他拿下头淡汤了，去年拿下 PISA 的 refurbish developement + new hotel 也不错。

Bayan Mutiara 的 new launch 应该是天价吧。

有没有听过 The Curve Condo? 驾车经过 N-Park highway 人行天桥看到。。。但没有 details 在那里。。。
http://www.thecurvepenang.com/ 什么鬼 detail 都没有

jeffanb

The curve 是名不见传的developer的project，叫lengkap ceria吧，没记错的话。Office 在MBF tower.两年前开始打广告的时后，我已经register了，那时后indicative price 说是~350psf, 现在>450psf. 那块地就在The View Twin tower 右手边，属于Batu Uban, 现在是kampung Batu uban, squatters 在住。赶不走吧，所以迤到现在。地点是不错的，接近大桥，QBM, FTZ,seaview 也美， 但不是所有units都face bridge的，有些face pulau jerejak的未来就会被Ivory的development 阻挡了。到时会开一条路通sultan azlan shah, 也可能有commercial development, 店屋之类的。 The View 的residence 应该受益最大吧，到时就不用illegal u-turn, 也可以enjoy commercial 带来的方便。不旧前我有打过去follow up, 说要launch了，看正麽样吧。如果是真的`450psf, 应该要早三天派队吧。