槟城房地产投资

yoeyo

waterfront 我之前有comment过了。低密度，海景美，这是最大卖点。缺点是一个car park, 小的floor tile, 对 ...
jeffanb 发表于 5-10-2011 02:32 AM

    嗯，说得很有道理，最近看了附近的几间，听别的业主说waterfront那边可能会另外起屋子，海景也会受影响，不知道是不是真的，咳，考虑前后，还是不关注这栋了。


   不过又看到了miami green的一间高楼的，它的sea view 很美，虽然10年的房子，他的各个设施，游泳池，健身房还算都ok，请教大大，觉得这个怎么样？rm580千（基本上拿衣服就可以进去住了），值得买吗？如果和alila 的condo比起来（750k sea view），哪个更值得买呢？

jeffanb

Miami Green, belleview 的project, 大概1000sf, 十多年的建筑了。Seaview 还好吧，很多units部分的seaview都会被前面的ferringhi beach + hydro hotel 阻挡,有点碍眼。保养的大致上不错，泳池有两个吧，很美。地点算是在接近tg bunga， 不用走太多弯曲路。不过旧还是旧，整个建筑的内在和外观已经蛮旧了，感觉不是很好. 一个car park, 小的floor tile。租金两千左右， 买了>550k 那可只有４％ rental yield.贷款方面也会蛮困难的，具我所知不会超过500k. 可以找得到＜５００k 以下的， 不用太担心装修，才1000sf花不到太多钱，会比较划算。

不过>500k我觉得应该投资在新的project。The Surin, Mahsing ferringhi residence（studio), Ivory Island plaza, 都会比miami green 来得好。

andy_pg

请教jeffanb      

N-PARK 250K~260K 有strata title,装修, Fully furnised 想买来 出租,可以给些意见吗？

jeffanb

N－Park ２５０k， fully furnished/reono 算是ok 啦。如果unit conditions 好，租个RM１２００， 还有～６％ rental yield, 可以买。

惠钰

回复 364# jeffanb
请教jeffanb      

Halaman Kristal 想买来 出租,可以给些意见吗？
现在大概市价多少可以买？
如果以350K这个价钱左右，还有什么介绍吗?

jeffanb

Halaman Krstal 吗...我觉得普通。考量如地点，租客／金，未来地区发展潜能来说都是普通。要投资就要找沿海的，从batu maung 到tg tokong 都是有高度发展，有潜能的地区。

我会推荐如n-park， sunny ville, putra place, villa emas, Summerplace, The curve studio (if any), Straits Garden Studio, silverdale 等等。leasehold/freehold 以现在的趋势来说，差别不大，尤其是出租的时候，最重要还是地点和便利。

cheewooi7849

请教jeffanb
BukitJambul的ParkviewTower..
4楼360k值得买吗？会太贵吗？
有装修。。plaster ceiling, 每间房都有wardrobe，kitchen cabinet。。
lcd, aircond, water heater, sound system。。
谢谢。。请给意见。。

LSSLSL

ParkviewTower 刚刚re-paint, 小弟之前也有留意.
如果买来自住要考虑交通阻塞问题,上下班时间会比较塞. 但那一区也蛮幽静, 再过就 Relau, 外劳很多.
如果买来投资，价格上的比较慢.必竟11年还是leasehold. 同样年龄freehold 如Vistaria, Pearl Garden都在400k上了. Leasehold 如 Gold Coast , Villa Emas 也有人买400k 上.
如果出租,可以考虑附近有International school 和 Inti college, 租金大概1.2k~~1.8k.

jasmineyap

最近买了Tambun Indah在Butterworth, Penang 的 Capri Park， 不懂值不值得。请问大大对这个计划有什么意见吗？

kykhor86

回复 369# jasmineyap


   哦， 我也是买在那边勒，不过我是买来自住的。。

louiswaw6363

北海那里有好的地皮? 想要买来建Banglo自己住. 有的介绍吗??

amanda012

回复  jasmineyap


   哦， 我也是买在那边勒，不过我是买来自住的。。
kykhor86 发表于 18-10-2011 11:54 PM

最近买了Tambun Indah在Butterworth, Penang 的 Capri Park， 不懂值不值得。请问大大对这个计划有什么意见 ...
jasmineyap 发表于 18-10-2011 11:38 PM

我们有capri park 的帖子。。
http://cforum3.cari.com.my/viewthread.php?tid=2239285&extra=&page=1

jeffanb

Bayan Indah 添土果然是不成。我想其实州政府也知道现在这是行不通的，摆明是用蕃薯换大米的建议，只是不知道该如何反悔，毕竟已经至少口头上同意了，在商业上，法律上还是有liability的。还好，刚好Bayan Indah的居民反对，州政府也来个顺水推舟，说是听民意，不再添土了。高招，虽然有点混，在商场上这是没有信誉的做法。希望州政府可以拿个lesson, 施政方面可以更成熟吧。

接下来就看boustead如何出招了。照理说州政府理亏，不过boustead 也只是要钱，还是可以达成协议的。听说赔偿金减少了，但我觉得boustead不会要分期付款，太麻烦耗时了，他们应该是要地。看着吧，这是art of negotiation.

jeffanb

北海的condo我觉得长远是ok，但回酬不会比槟岛的好和快，现况也的确是如此。Seaview, parkview, 和cassia 这几间最近比较入流的condo都还很难出租，租金也很普通，多数是Kulim Hi Tech 的员工。expatriate 较少，有也是短期或vendor租的，贪个方便，至少不用过桥。本地人租金是给不高的，给得起还需要租屋吗？但如果外国人在mainland或kulim工作，公司给钱租房，多数人都会选槟岛的，毕竟这个方向桥不会太塞车，然后有community。你有看过多少鬼佬在mainland 消遣？ 比较queensbay, gurney, straits quay 呢？ 很 明显的。还有，接下来太多development了，ocean view, capri park, dahlia park, tanjung park, Pinang Laguna，kelisa 等等，地还很多，竞争太大了，我觉得投资在mainland的condo蛮风险的。

有钱的话投资槟岛， 200-300k 还是买得到的， builtup小点也没所谓, 肯定比mainland有prospect.

黄大侠

回复 374# jeffanb


  高见。。jeff 是干哪一行的？对房产好熟悉哦！

jeffanb

打工的，白领阶级。兴趣是房地产投资， 但不投机。

jeffanb

最近跟几位地产经纪，和bankers聊起来，大致上是关于房地产的走向与趋势。基本上大家都觉得市场开始降温了，交易量跟去年比起来下降很多，贷款量也减少，银行也开始拘谨起来了。唯一勉强还撑的起市场的是＜３００k的房产，还有新的project launch. 不难想象的，<300k 都是大符分槟城中上工作阶级买来自住的，所以需求还是有的。而新的project 打着较好与较美的设计与设施，developer absorb legal fees, 还有未来的期待与潜能，也能引起兴趣。至于>500k以上的subsale, 市场很淡，有点有价无市的趋势。投资者可能会瞄准<400k 的房产，有潜力，因为first income scheme 可能会把房价调高到400k, 这将进一步带动<400k房产的需求。

还有也有听说政府会把net income 来做贷款上限， instead of current gross income. 着将会降低申请者的购买能力。

jeffanb

槟岛接下来值得留意的三十个计划，high rise, 还没推介，新的产业发展：

1）Southbay City, Batu Maung - Mahsing
2) Icon Residence, Pykett road (Next to anson rd) - Mahsing
3) Ferringhi Residence, BF - Mahsing
4) Setia green phase II, sg ara - Sp Setia
5) Setia Pearl Island commercial, sg. ara - Sp Setia
6) Setia V Residence, Kelawei rd - Sp Setia
7) Sg Nibong Condo, Sg Nibong - Sp Setia
8) 11 brookes Residence, jesselton - Sp Setia
9) Summerton (shops + condo), bayan Indah - GSD Land
10) Sierra Residence, Relau - GSD Land
11) TIme Square Phase III, dato karamat - Ivory
12) City Mall (condo), Tg Tokong - Ivory
13) Bayan Mutiara Mix development, Bayan Mutiara - Ivory
14) Super condo(The Edge?), Batu ferringhi - Ivory
15) By-the-beach, Batu Ferringhi - SDB
16) Future Development, Queensbay - Asia Green
17) The Curve, Batu Uban - Lengkap Impressif
1８) New condo, Bukit Gambier - Mutiara goodyear
19) Mix development, Ayer Itam - Farlim
20) The Light Collection IV, The Light Waterfront - IJM
21) The Address, Bukit Jambul - IJM
22) SIlverton, Sg Peark - Boon Siew
23) Straits Garden, Jelutong - Tambun Indah
24) Alila2, Tg Bunga - Hunza
25) Bayan Baru Mix development, Bayan Baru - Hunza
26) Lanai Seri??, Bukit Dumbar - MRCB
27) Riverside Residence, Relau - GIM
28) Shorefront Residence - YTL
29) E&O Quayside and Phase II, Tg Tokong  - E&O
30) New condo, Tg Tokong - OHM

jeffanb

某些政府机构，发展商协会／投资团体，金融体还对地产发出乐观的态度，认为接下来地产价还会在在上升，虽然没有去年的幅度。但本人对槟岛的情况来说，觉得已经疲软了。槟岛房产需求已到了一个饱和点，房价基本上已经到了一个新高峰，很难在突破。如果没有什么经济刺激或大型设施提升计划的话 （e.g.Monorail, Lrt, PORR, foreign investment..）房价应该会维持，甚至稍微下调。这点对高价屋（＞５００k)特别明显。中上condo也差不多到极限了，用400k来买Putra Place, d'piazza,３００k N-Park, symphony park 有点货不对价的感觉，condo 的条件与状况，基本上不值得这个价。银行的估价和卖价（asking price) 的不符也已经可以看出一些问题。

投资者应该谨慎了。在这情况下只有特定的计划能够给予升值保障，眼光很重要。地点方面要方便，必须有特定的条件和吸引了。如接近大学，学校，商场，海边等等。

rikimaru823

Jeffanb,你好。可以给我些意见吗？
我目前是做sales的，周末是最有空的了。我有想过直接做full time的agent因为没有底薪所以想先part time开始。 如过我辞去我的工作跑到developer做，至少有的basis可以生存不懂有没有1800呢??大慨1年左右才自己出来做。

Developer方面那个时常会有好的project呢？那property公司那个时常拿到好的project呢，Henry Butcher或是new bob那个会较有信誉， 你怎么看？