槟城房地产投资

lich

Ggaryk 发表于 7-4-2014 08:06 PM
idea 的imperial resicence买得过吗？打算买tower 1A，但不知环境条件和前景如何

考虑环境是吗？本身８００＋units，东边One Imperial７００＋units，西北有Sierra Residence和Garden Velle，北有Iconic，西南有Idaman Idris和其他low medium cost apartment，南有Golden Triangle。

那边都是新condo，如果不介意高密度，３－５年后会有一翻新气息。

饮食：北有Sri Aman Food Court，Bendara Flat小贩区，东有咖啡店和煮抄档，南有PISA Corner。

休闲有metapolitan和SPICE。

jeffanb

lich 发表于 10-4-2014 11:19 AM
其实屋价随GST涨6%是不合逻辑的。买地有付GST？工资也不用付GST，其他建筑原料本来都有0-5%的销售税，被G ...

消费税施行后，物价（包括房价）会比较便宜还是贵，总说纷纭。不过如果GST施行后税收会比之前低，那完全就是胡扯，因为消费税主要就是要增加国家税收。税收链环环相扣，而最后负担的就是最终消费者，这就是“accumulated Effect"， 并不是单一的程序那么简单。


“大马首相署利商特工队委员拿督蔡兆源表示，消费税并不会成为商家的成本，因为在整个供应链当中，无论中间涉及多少个买卖环节，每一个环节的商家都只是扮演代替政府征收税赋的角色，消费税将由供应链的最后一个环节，也就是最终消费者来承担”

”另一方面，肯纳格研究则表示，虽然新住宅将豁免消费税，但发展商却未能取得建材料、劳工成本等成本回扣，因此唯有将成本转嫁至消费者身上。“我们观察加拿大、澳洲和纽西兰等国家在落实消费税前的情况，发现普罗大众往往会赶在新产业价格上扬前入市，因此实际需求可能更高。”




陈耀星：量力而为 买房难逃消费税

April 7, 2014 壹周财经 在通货膨胀高涨的时代，很多人都会倾向于投资房地产，以达到保值的目的，然而为了避免政府明年实施消费税（GST）后受到的冲击，而采取购置产业的策略是否是明智之举呢？根据市场的预测，今年下半年的产业需求将回温，因为很多购屋者会赶在2015年4月1日实施消费税前，采取购买房屋的策略。此外，一些发展商也会趁着这个时候推出诱人的产业计划，这将吸引更多购屋者加入购置房地产的行列。尽管购置房地产是不错的保值策略，但是经济学家兼国际策略研究中心主席拿督陈耀星博士认为，为了避开消费税的冲击而购置房地产，并不是明智之举。他表示，其实，在当前利率低迷的时期，购置房地产已经是一个抗通胀的策略，因为目前利率只有3%，而目前非官方的通胀率已经超出了3%，所以购置房地产确实可以抵抗通胀。“但是，目前房地产价格飚涨，如果纯粹是为了避开消费税的冲击而贸贸然进场，可能就不太划算，万一买到地点不好的房地产，屋价不再上涨，有关投资将会蒙受亏损。”所以，陈耀星认为，投资者不应该人云亦云，一味跟风地购置房地产，投资房地产计划应进行很好的部署，然后根据自己的能力购买，这样才算是对的投资策略。其实，仔细留意，不难发现自从政府推出系列打房措施后，过去数月的本地产业领域活动低迷。此外由于打房措施，本地产业发展商在过去数月暂时展延推介新产品，购屋者则採取观望态度。

银行严厉把关低薪族无法贷款
陈耀星也表示，在国家银行的严厉措施下，许多购屋者目前已经面对借不到钱的窘境，因为房价现已飚高，但是我国人均收入并没有相应提高，所以很多人因工资不符合资格，而被银行拒绝贷款。他说：“据我了解，目前申请房屋贷款的100人当中，约有50到70%不获银行批准，这确实是非常严重的问题。”他认为这是可以理解的，因为国家银行以前接受贷款申请者以总收入申请贷款，现在则需要以净收入来申请贷款。也就是说，若贷款申请者的总收入是1万令吉，他可以用这个数额申请贷款，但是现在则必须以扣除开销后的净收入来申请贷款，也就是说，现在只有约5千令的净收入数额，可以用来向银行申请贷款。根据国家银行规定，房屋贷款者每个月所摊还的贷款，不可以超出净收入的三分之一。所以，可以预见的，现在可以符合房屋贷款条件的人并不多，因为现在位于城市地区的房价，至少都30万至40万令吉以上。

受MH370事件打击中国购屋者却步此外，另外一名从事第二家园计划的业者透露，马航MH370班机失联事件也对房地产业构成影响。“在MH370事件发生之前，很多中国购屋者前来马来西亚投资产业。”据了解，中国公司碧桂园在柔佛州伊斯干达发展的房地产计划，获得中国买家的青睐，碧桂园推出的计划很快被抢购一空。他表示，他们在MH370事件发生前到中国促销马来西亚的第二家园计划时，也获得中国购屋者的热烈响应，每一次巡回，他们都可以卖出三十至四十个单位。但是，他透露，马航班机失联事件发生之后，他们再次展开巡回展，中国购屋者的反应却出奇的冷淡。“相信房地产需要时间去消化这个不利因素，可能需要6个月时间，中国购屋者才会慢慢热起来。”较早前，市场人士也认为产业价格在过去数年显着飙升，新措施上路将保障产业领域持续健康，不过，他们不相信产业价格将会出现调整，反而将走向靠稳，以让更多新买家进场，确保未来需求的可持续性。 房产销售料回温“虽然我们相信政府冷却房市措施将影响发展商未来3至6个月的销售表现，但相信未来6至18个月，市场需求将显着浮现，因实际有需要的买家将会出面，而投资者也放眼透过投资产业来缓冲消费税落实和津贴合理化带来的高通胀压力。”因此，这对产业发展商今年底的销售有利，预期产业投资者和实际买家将在未来价格上涨前入市，毕竟一手市场的融资条件仍比二手市场来得更好，而产业发展商也会在需求畅旺下加速产业推介的步伐，大大提振未来盈利表现。另一方面，肯纳格研究则表示，虽然新住宅将豁免消费税，但发展商却未能取得建材料、劳工成本等成本回扣，因此唯有将成本转嫁至消费者身上。“我们观察加拿大、澳洲和纽西兰等国家在落实消费税前的情况，发现普罗大众往往会赶在新产业价格上扬前入市，因此实际需求可能更高。”此外，虽然银行在过去一年持续收紧信贷，但产业发展商销售仍不见疲势，而捷运、轻快铁等基础建设工程延续和潜在马新高铁等工程将继续拉动产业价格走高。 - See more at: http://www.eunited.com.my/?q=node/69519#sthash.vO3g4A23.dpuf





掌握消费税 从容应战


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掌握消费税 从容应战       
你真的了解消费税吗？
别以为消费税与你无关，
现在开始倒数计时，
你准备好了吗？



延宕多年后，马来西亚终于拍板敲定，从2015年4月1日起正式落实消费税（GST），引起全民热议。

消费税将推行的消息公布至今已近半年，而距离正式开征也刚好还有一年的缓冲期，但还有许多人并不清楚，明明6%消费税取代了高达16%的销售及服务税，为何专家却说百物将会看涨？明明住宅属于消费税豁免项目，为何税务专家和房地产业者却说房价楼价将会水涨船高？明明消费税还有一年才正式上路，为何现在买房也难以置身“税”外？

没错，消费税对你我的生活都将带来影响。无论是发展商、代理、投资者、购屋者、房东都必须先了解消费税的课题，以及消费税将带来的影响，以免自身的利益受损，甚至是成了“逃税”者而受到对付。

消费税已经倒数计时了，面对如此大规模的全国性税务改革，你，准备好了吗？归纳专家告诉我们的结论，如果现在还不开始准备，提早作好规划部署，等到消费税制全面启动时，就已经太迟了！

>>消费税影响

消费税影响
比你想的更深远

3大税务专家提出消费税10大解读，每个层面皆会被征税，让你避无可避

马来西亚政府早在1988年便研究推行消费税，但遭到工商界及老百姓的强烈抗议，只好一拖再拖。然而，政府的财政赤字越筑越高，同时也需要庞大资本来推动国家发展，首相拿督斯里纳吉终于在2014年财政预算案中宣布，将在2015年4月1日起正式落实6%消费税。

这种多层次征税方式，将提高国家税收系统的效率。显然，缴税更是人们无可避免的事了！

不过，预算案中也阐明，房地产的消费税仅限商业及工业房地产丶土地交易丶建筑材料等，居住用途的住宅可豁免缴交消费税，但这并不意味着期待“居者有其屋”的无殻蜗牛或正准备买房自住的首购族，可以置身“税”外。顾名思义，消费税就是消费越多，纳税越高，而缴税者就是整个供应链的最后一环──最终消费者。

解读一  消费税不会构成商家成本

至今还有不少人以为，消费税属于多层面征税系统，在供应链中的每一个环节都得缴税，形成重叠征税，将导致物价暴涨，其实不然。

大马首相署利商特工队委员拿督蔡兆源表示，消费税并不会成为商家的成本，因为在整个供应链当中，无论中间涉及多少个买卖环节，每一个环节的商家都只是扮演代替政府征收税赋的角色，消费税将由供应链的最后一个环节，也就是最终消费者来承担。

jeffanb

caoyun 发表于 10-4-2014 10:31 AM
最近感觉很多单位在放..
会不会有可能因为短期的太多 supply. 发展商为了销量, 把那 6% 也吸纳了. 反正不 ...

不太可能，现在的情况还不至于让发展商来减价促销。况且现在都是先售后建，发展商肯定要把未来的成本囊括在卖家内，转嫁到买家身上。别忘了大型发展商都是上市公司，profit margin很重要，他们也需要获得大众市场的信心，和向shares holders负责。

lich

jeffanb 发表于 10-4-2014 01:35 PM
消费税施行后，物价（包括房价）会比较便宜还是贵，总说纷纭。不过如果GST施行后税收会比之前低，那完全就 ...

具我所知，GST可以增加政府的收入是扩大了税收范围，不是深度。比如以餐厅来说，GST6%会代替共16%的tax，但征收GST的餐厅数量就多了3-4倍。之前有交16%tax的应该便宜了，其他的就贵了。换言之，商家逃税的数量减少了。

而产业一向都有激销售税，影响应该不会太大的，觉得很多商家会借用GST来增加profit。

jeffanb

lich 发表于 10-4-2014 02:00 PM
具我所知，GST可以增加政府的收入是扩大了税收范围，不是深度。比如以餐厅来说，GST6%会代替共16%的tax， ...

我觉得你形容得很好，是范围而不是深度。不过就是因为范围扩大了，增大了经济模式，牵涉的产品/服务就越廣，“范围”比“深度”阔额很多，而最后这些都会转嫁到消费者身上。拿房产来说吧，觉得屋价不会起价的理由有买卖不需要缴消费税或发展商原料，员工已经有缴税或不需要缴税等等。不过要知道，一个产业要推出市场前是要通过一个庞大的supply chain的，牵涉了专业咨询，运输，手续费，信息技术，印刷费，广告费，建筑器材购买/租用和其他，“范围” 廣了，当然成本也会提高。也因为预料的通货膨胀影响，员工也会要求加薪，这也是一大笔的成本增加。和之前的SST（sales&service Tax）相比，SST只集中在在货品生产和进口产品层面上。而另一方面，GST将会施加在制造过程的各个层面，包括进口或提供服务给顾客的时候。


虽然政府不断的保证说消费税实施后不会提高开支成本，哪为什么又要提议收税后明年把一马援助金提高RM300? 这不是自打嘴巴吗？

jeffanb

我本身并不抗拒GST，因为如果只靠单单占了人口《10%缴税者的税金和石油收入来维持整个国家的开支的确是很困难的。而GST的推出将会让之前不用缴税的人们也需要负担税金，只要你买产品/服务，你就逃不掉，除了可以赦免的项目除外。

不过推出GST后又要提高援助金，那就有点矛盾，基本上是“劫富济贫”的做法吧。中上收入层的影响也很大，毕竟收入可能没有起多少，要给income tax 又要给GST，income tax rate reduction 也不会降多少，double wammy。

lich

jeffanb 发表于 10-4-2014 04:10 PM
我觉得你形容得很好，是范围而不是深度。不过就是因为范围扩大了，增大了经济模式，牵涉的产品/服务就越廣 ...

说的也是，白物涨价是肯定的，尤其是那写容易跑税的。但发展商的成本主要是土地、工资和原料。原料顶多占售价的三份一，所以1-2%还合理，不可能是6%。

那援助金就不说了，政治因素居多。

darienong

lich 发表于 10-4-2014 02:00 PM
具我所知，GST可以增加政府的收入是扩大了税收范围，不是深度。比如以餐厅来说，GST6%会代替共16%的tax， ...

GST Act 2014 will replaces:

1) Sales Tax Act 1972; and
2) Service Tax Act 1975.

However, GST does not replace the service charges (Example: 10% charged by hotel or restaurant)

jeffanb

lich 发表于 10-4-2014 04:50 PM
说的也是，白物涨价是肯定的，尤其是那写容易跑税的。但发展商的成本主要是土地、工资和原料。原料顶多占 ...

油价和糖价之前起了几巴仙，商家几乎就以一样的涨幅起价，虽然他们的产品的成本并不是100%来自汽油或白糖。而之前汽油价有下调过，但商家并没有把价钱调低。有上没下， 这就是事实。而政府有多大的能力来控制货品的售价（除了受管制物品除外），这点我就不提了，大家心里有个底。而又有什么准则或指南来确定一项商品“应该”定的价钱，这点更是困难。没准则或指南，那又要如何执法？ 现今做法就是

1）“恐吓”商家说 - “你们不要乱乱起价，会被对付”， 或
2） 叫消费者自己抵制卖贵的商品”。

而房产这类根据市场需求定价的产品就更困难来管制。只要不是受管制的政府中廉屋，发展商要卖多少钱是他家的事，最多卖不出去，慢慢卖，这样也犯法吗？ 如Ivory的The Central, 定价超贵，发展商也不急，接下来应该还会慢慢的起价，他们犯法了吗？

lich

jeffanb 发表于 10-4-2014 05:10 PM
油价和糖价之前起了几巴仙，商家几乎就以一样的涨幅起价，虽然他们的产品的成本并不是100%来自汽油或白糖 ...

我赞成这些都是事实，所以也说了商家会趁GST增加自己的profit。

我只是提供买家一些point，如果发展商或sales拿GST做借口涨6%。

cmdrun

网上看到的。看来Batu Kawan 的前景非常好。

白乐集团巴都加湾开发教育城

马来西亚产业发展公司白乐集团(Paramount Corporation Berhad) 宣布收购巴都加湾地段，发展以教育城镇的概念发展产业项目，成为该州属的第一个教育城镇产业计划。以下分享简单土地资料：

成交产业：一亩发展地段(Batu Kawan, Mukim 13, District of Seberang Perai Selatan, State of Penang)

地点：此地段位于巴都加湾桂花城 (Bandar Cassia) 地区，也是槟城第二大桥在威省的首要接驳区。毗邻此地段是日前宣布进驻槟城开设全马第二间家具专卖店的宜家 (IKEA)。地段离开南北大道的Bukit Tambun 收费站大约5.5 公里，离开第二大桥收费站大约1.5 公里。

土地用途：可用来发展住宅城镇的地段

地契：永久地契(Freehold)

总面积：30.7 英亩 (30.7 acres) 包括10.4 英亩的教育机构用地以及20.3 英亩的综合发展用地。

发展概念：据了解，白乐集团将在占地约10.4 英亩的土地建造一所大专院校，好让该集团属下的高等教育集团 KDU 大专学院在此设立分校。其余的20.3 英亩则发展成为综合发展计划，相信以住宅单位为主。

交易价：RM 67,007,594.40

每方尺价格：平均每方尺五十令吉（Average RM 50 per square foot）

10.4 英亩的教育机构用地 = 每方尺 RM 40.50

20.3 英亩的综合发展地段 = 每方尺 RM 55

交易日期：24 / 3 / 2014

卖方（vendor）：槟州发展局 (Penang Development Corporation)

买方（purchaser）：白乐集团

备注：根据白乐集团与槟州政府的协议，该集团必须在5 年内完成建造大专院校的建筑计划而综合发展产业计划则必须在10 年内竣工。

sky_wei23

Summerplc6 发表于 4-4-2014 10:10 AM
关于 sg ara， relau， 我想分享一下我的看法， 同意的话请加分：-）：

从GoldenTriangle 和Sierra Re ...

我就是那个年轻人，我已经把TGT卖掉了

jeffanb

胡椒园的地点算是在Tg Tokong白云山， 比Ivory 的The Peak， The Latitude等等更深入，现在都是一些很有年代的板屋建筑。很遗憾的是这么偏僻，曾经的乐土也即将难逃发展的命运。地是freehold的，residential title，发展商是新加坡的oxley holding和Beverly Height Properties。以发展商的背景来看，走的是高级路线。据知还没提出发展申请。高楼建筑的话还可以有海景。


土地转售发展商面对拆迁命运
胡椒园三百户居民恐不获赔偿  

历史悠久的槟城胡椒园随着土地转售给发展商，如今正面对拆迁命运，而尚未获得赔偿的居民已陷入人心惶惶。

胡椒园临时居民协会主席安罗查丽奥（Ann Rozario）表示，多数村民都希望留守胡椒园，因为他们的先辈早在数十年前已来此建立家园。

“我们的家族在这里住了40多年，有者甚至居住更久，这是我们唯一熟悉的家园。”

她是今午在胡椒园举行的反拆迁集会向媒体控诉。

jeffanb

Ideal是UBB的大股东，又有大动作了，这次是收购了一栋25楼的办公楼，没错的话这应该是Menara Liang Court， 地点在mayfair斜对面，非常好的地点。 如果和Mansion One 一样翻修成Service Suite/SOHO的话，会很吃香。


By THE STAR

PETALING JAYA: United Bintang Bhd (UBB), via its wholly-owned subsidiary Platinum Manifest Sdn Bhd, has proposed to purchase a 25-storey office building in Georgetown, Penang for a cash consideration of RM15.04mil.

The company, an importer and exporter of used and reconditioned heavy machinery also proposed to diversify its business into property development. UBB also proposed a private placement of up to 16.2 million new ordinary shares of RM1 each to be used for the acquisition.

- Malaysia Real Estate News

lich

cmdrun 发表于 10-4-2014 09:07 PM
网上看到的。看来Batu Kawan 的前景非常好。

白乐集团巴都加湾开发教育城

对于Batu Kawan：

１。那边还是空无一物，好象只看到BoonSiew的厂。未来的发展目前都还是纸上谈兵。发展项目多数是5-10年以上的。
２。房地产已经涨一轮了。
３。第二桥收费第一天车流辆只6千辆。。。。

kingson

sky_wei23 发表于 10-4-2014 11:17 PM
我就是那个年轻人，我已经把TGT卖掉了

介意分享卖价吗？ OC前可以买卖了啊？ 在留意着。。。谢哦！

sky_wei23

kingson 发表于 11-4-2014 12:28 PM
介意分享卖价吗？ OC前可以买卖了啊？ 在留意着。。。谢哦！

卖520K，因为考虑到那边差不多同时间很多project要好了而我只是打算投资罢了所以先找买家！
现在还不可以sub sell但可以私低下和买家签合约

kingson

sky_wei23 发表于 11-4-2014 12:54 PM
卖520K，因为考虑到那边差不多同时间很多project要好了而我只是打算投资罢了所以先找买家！
现在还不可以 ...

哦。。。授教了。。。谢谢分享。。wei 哥！！

caoyun

http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=110766:27-1-2&Itemid=114
是 pulau tikus market 那边的那个 project 吗? 新城附近的?

（檳城10日讯）3名印尼籍建筑工友在27楼进行抹灰工作时，因鹰架上的支撑板不足以支撑3人的重量而折断，导致3人从27楼直坠下该公寓8楼的停车场，其中一人伤重要害，当场毙命，另外2人则受重伤而紧急送往檳城医院急救。

同时疑建筑工地工程没有做足安全措施，檳岛市政局即时向发展商发出停工令，復工期有待定夺。

这起工地意外于週四上午9时，在浮罗池滑的一个32楼公寓建筑工地內发生。

根据峇眼惹玛消拯局局长拉威指出，3个受害者于当天早上9时许开工，当时他们站在27楼鹰架上的一块板上，以在公寓的外墙上抹灰。3名死伤者的身份还在查证中。

没系上安全绳

拉威受询时表示，消拯员及医院医护人员抵达现场施援时，发现3个受害者身上都没绑上任何安全绳，所以他们在短时间就成功把伤者救出，並送往医院。

他指出，事发时，共有超过40名工人在该工地工作。消拯局接获投报后，共派出两辆消拯车及18名消拯员到现场搜救。

询及建筑工地工程是否没有根据建筑工地的安全措施，他则表示，一切有待警方、檳岛市政局工程局的调查报告出炉后才可作准。

支撑板断裂

据工地一名来自缅甸的工人莫哈末指出，事发时，他在3名死伤者工作处不远，突然听到木板的断裂声，接著就看到3人高喊著救命跌下去，工头事发后赶到8楼施救，不过其中一人已伤重去世。

另外，事发工地旁安奉了一座拿督公庙，事故后，多名建筑工地工友，因为担心人身安全，而纷纷到庙前烧香膜拜，祈求神明庇佑。

jeffanb

caoyun 发表于 11-4-2014 02:49 PM
http://www.orientaldaily.com.my/index.php?option=com_k2&view=item&id=110766:27-1-2&Itemid=114
是 ...

The Cantonment