房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

选择富足：放纵自由失自由

理财专栏
财经周刊
   2015-01-12 07:03 http://www.nanyang.com/node/674798?tid=687

这是许多“大师”、理财畅销书、成功大会、创业说明会、投资讲座等等都在提倡及推广。

奉行此信念的人，一想到达成财务自由后要什么就有什么，听到都爽啦！到时上餐馆岂不是只看左边（的菜单），不必看右边（的价钱）？

在一个产业投资讲座，有一位产业投资“专家”在台上道出他的投资威水史，并引以为荣向现场观众炫耀：“……在现实社会，拥有很多钱就能随心所欲、要什么有什么、过着财务自由的生活。我投资了过百间的产业，因此，我能财务自由！”

台下顿时引起一阵轰动，有的啧啧称奇，有的为之咋舌……。

我百思不解，到底拥有过百间的产业与财务自由有什么关系？再说买百间房产也不是一个小数目呢！

刚刚想到这里，讲员更嚣张地向大家宣称：“到目前为止，我向银行贷了整两千万。然而，这只是一个开始！”台下又是一阵哗然！

此刻，我更是莫名其妙，曾几何时，我们的社会竟然把借贷视为极之光采之事？更奇怪的是，难道这也是通往财务自由之道？

借贷财务自由

这时，讲员向观众抛出了一个问题：“你们当中，谁有投资房地产？”现场过半的人都举起手来。第二道问题又来了：“举着手的人，有谁是没有向银行贷款的请继续举手。”这时上千只的手顿时都放了下来，全场就只剩下稀稀落落的三两只手，我也是其中之一。

讲员继续讲道：“此刻手仍然举着的是老祖母方式（Old Grandmother Way）的投资者。如果能以别人的钱赚更多的钱，为什么只满足于自已的小钱？”最后还多加了“最给力”的一句：“Stupid！”

此时，那几只“笨蛋”的手想“缩”都来不及，哄得全场大笑起来。

而我却一点儿也不觉好笑，反而莫名纳闷。并非因为我被视为笨蛋，我原本就不算是什么料子，被叫笨蛋也没有关系。

再说，一个知道自己是谁，并不会因为别人的一句话而有所改变。

让我忧心的是：尊贵的讲员，你可知道自己在说什么？聪明的群众，你们可知道自己在笑什么？

财务自由＝要什么有什么？

当你有了“什么”，就能安于“什么”，不会再要些什么了吗？

难怪这位讲员声称买了过百间的产业、欠了近两千万的贷款只是一个开始！

就是因为他对自己想什么就要什么的财务自由意识心知肚明，而且知道自己想要的东西越来越多并越来越大，与自己无穷尽的欲望相比，现在这些怎么不是“才在刚刚开始”呢？

能节制欲望才算自由

任凭自己的欲望扩大，每个人都会，但别搞错了，那不是什么财务自由，而是放纵欲望！

只有能做到收得回、放得下，能节制自己欲望的人，才真正称得上自由。

话说回来，当时我也有几间在收租的产业，可是，我已经对那烦人的维修和管理工作吃不消，现在也只好缩减到剩下一间。我真的没有办法想象同一个时间必须管理过百间产业的状况。

我很很好奇，这种“财富自由”的定义是什么？

用别人的钱赚钱？当然很动听！但可否想一想，就算利息不高于租金回酬，又假设所有产业都能出租。这头进来（租金）那头出（贷款利息），也只不过是充当银行的收租代理而已。

此外，大家都知道，利率和房价都有周期，现在是产业起、利息低时代，盘算当然打得响。有朝一日两头U转，利率起、房价跌，到时不懂是用别人的钱赚钱，或是用力帮别人赚钱？

庞大贷款压心头

那些为了在产业赚快钱而债台高筑的，整个心情就被变化无穷的利率与市场风险左右，这种大起大落的心情，还可以称得上自由？

就以两千万的贷款来说，先别谈本金如何摊还，只要利率微涨1%，每年就必须多还20万利息，到时看是你自由还是银行比你自由？

虽然目前还不见产业市场有显着的泡沫现象，然而，只是蜜月期过去了，梦也醒了：产业已建好、分期付款开跑了，房子只是不如想象中容易出租和脱售，就已经有许多的人因“顶不顺”而纷纷来上课“求救”了。

想要财务自由？千万别因放纵自由而失去自由！

黄凯顺MonQ财商教育家 ■

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西华山卡尔： 只涨不跌 大马房市“不正常”

全国
   2015-01-13 10:59 http://www.nanyang.com/node/674877?tid=460



（吉隆坡12日讯）一般而言每7年房地产市场会有一个涨跌循环，可是我国房地产市场“不正常”的房价只会持续增涨，即使交易量减少房价也持稳，从未下跌过。

大马产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔指出，我国房产市场跟别的国家市场不同，这是不成熟的现象，因为我国房产市场充斥着许多投机活动。

需控制投机活动

“我们需要控制有关投机活动，恢复市场原有的成熟度。”

他是昨日在2015年房地产展望大会发表演说后，受记者询问时这么说。

他指出，唯有控制房地产投机活动，当屋价上涨时涨幅不会突然飙涨，而是慢慢地持续增长，这样房价也不会发生一次过暴跌的情况。

发展商承担利息计划 让投机分子推高房价

西华山卡尔说，2008年全球金融风暴时，美国、欧洲和新加坡的房产价格大跌30%至40%，可是在2008年和2009年，大马的房地产市场仅是放缓，房产价格没有下跌，就算有下挫，跌幅也不大。

“直到2010年，房地市场开始复苏，2011年和2012年时，市场上涌现许多房产投机分子，许多‘投资俱乐部’如雨后春笋般涌现，提供许多房产优惠配套，促使房地产市场交投炽热。

限制贷款门槛 交易减缓

他说，当时2年的发展商承担利息计划（DIBS）、豁免利息辅助、免印花税和免律师手续费等优惠配套，造成似乎不用花费分毫就可以买到房屋的优惠，“诱惑”许多没能力的投资者纷纷跳进来投资房地产，进而推动房屋价格升高。

“（投资者）他们无法承担房价，但因为是‘免费’的，所以他们就去买了。在房屋建成后，他们又将房屋卖出，到时房价已升值，他们无需费力，就可以赚到一笔，这导致越来越多人跳进这种投资的圈子内。”

他说，2012年1月1日，国家银行就实行《负责任贷款指南》，限制购屋者的贷款门槛，才开始减缓房地市场的交易量，从2011年的43万403次交易量，减少至2012年的42万7520次。

然而，我国房屋交易值依然没有下跌，持续走高，从2011年的1378亿3000万令吉，增加至1428亿令吉。

他说，房屋投资者依然有本钱继续投资，并未就此受到压抑而喊停，他们继续推高房屋的市价，尽管市场上的交易量已经减少，因为发展商推出许多诱人的配套，继续吸引投资者入场。

二手房屋市场成熟 交投减缓价格未降

此外，西华山卡尔也补充，二手房屋市场成熟，屋主不会轻易地减低屋价，因为他们有经济能力给首期，继续贷款供屋，有能力找到适合房屋的买家为止。

“虽然二手房市场的交投减缓，二手房价仍然不减。”

何文雄：具自我持续发展能力 应投资人口超过40万地区

投资房地产应锁定人口超过40万的地区，因人口少过40万的地区产业多为当地人买来自住。

何振顺研究私人有限公司总执行长何文雄指出，产业投资者在决定投资的房地产前，应将该地区的人口纳入考量的因素之一，并建议投资地区的人口需超过40万人。

人口多寡 影响发展

他说，少于40万人口的地区，其产业较为适合当地的居民买来自住；反观若是要投资，应考虑超过40万人口的地区，因为这说明该地区具有自我持续发展能力。

“很多时候问及投资者，在决定所要投资的产业时所考量的因素，他们多数会以地点、价格、基本建设为主，却忽略了人口这部分。”

他说，人口的多寡将会影响该地区的经济发展机会和发展资源，若是人口少过40万，不太适合投资。

何文雄昨日主讲“大吉隆坡计划的人口流动-捷运、轻快铁及巴生谷快捷巴士系统（BRT）”时这么指出，同时也与出席者分享，通过地图来预测这三项工程所会影响到的地区。

他较后受询时也强调，该公司所绘制的地图主要协助投资者了解，上述的基建工程会影响哪些地区，但并不意味着鼓吹投资者购买该地区。

“反过来看，我们让在有关地区的屋主了解到，该地区的房地产未来具有的发展潜能。”

无法获全额贷款购屋条件 改变二手房屋市场滞销

另一方面，西华山卡尔说，当时国行推出《负责任贷款指南》，新房屋市场并未受到打压，反而是二手房屋受到冲击。

“因为二手房屋的购屋者无法获得全额贷款，顶多只能借贷70%至80%，还需偿还印花费和律师费等费用，购买二手房屋者，需要存有一笔金额方可置产。

“二手房屋市场滞销，尤其是老旧房屋产业，其他原因包括购屋者的品味转变，他们想要追求新的生活方式，购屋条件也改变了，向往购买全新房屋。”

因此，他说，纵然二手房屋市场走跌，新房屋市场依然吃香，这也是为何我国房产交易量挫跌，房价依旧攀高的原因所在。

他说，直到2013年10月财政预算案宣布，政府要在2014年禁止发展商为购屋者提供DIBS等优惠后，震惊房地市场，2013年房产交易量就下跌10.9%，从2012年42万7520次跌落至2013年38万1130次。

报道： 郭美裙

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钱途屋语：土著产业特质与特权

• 产业周刊
  

  2015-01-09 16:36        http://www.nanyang.com/node/674181?tid=686

购屋者在物色产业时或许偶尔会看见一些字眼，例如：土著单位/产业（bumi lots）、土著折扣（bumi discount）、土著固打单位（bumi quotas）以及马来保留地（Malay reserved lands）。

这期，我们将逐一介绍这四种有关的土著产业特质。

在新经济政策下（NewEconomic Policy，简称NEP），政府推行土著固打制主要是为了提高土著的产业拥有权，固打制为30%或以上。

换言之，自1971年开始，发展商推出任何住宅或商用房产项目时，必须保留至少30%的产业单位给土著。

土著单位各州不同

根据马来西亚的宪法，各州政府被赋予其州属的所有土地管理权，例如土著固打制属于州政府的管辖范围内，因此各州的土著固打机制都各异。

土著固打单位是指只限土著购买及拥有的土地或房产单位，不过，这些土著单位有别于马来保留地。

对于买房自居的购屋者以及长期投资者来说，土著单位制是一项良好的措施，因为这些潜在的购屋者都不会迅速地出售该单位。

然而，当业主想出售其土著单位将面临以下的种种问题，当中包括：

-由于只有土著才有资格购买土著单位，一般上市场对土著单位需求并不高。

-土著单位的升值幅度较慢，因此业主出售该单位后赚取的收益也相对的不高。

-土地局往往会拒绝把土著单位转让给非土著等交易。

无论如何，土著单位仍有机会被开放给非土著购买，条件如下：-倘若发展商在刊登促销广告一段时间后仍有一部分的土著单位未能卖出，即拥有充足的理由向土地局申请释放给非土著认购。

-当申请被拒绝后可向土地局申请上诉。

-补偿发展商所提供的土著折扣数额

被释出不代表转为非土著单位

购屋者需了解所谓被释出的土著单位，并不代表该单位已被转换成非土著单位。

万一非土著要出售土著单位给另一个非土著买家，业主还是得向土地局重新申请同意书（consent）以把产业拥有权转换给其他人。

此外，根据当地州属的规定，该地契文件上或许会标明“土著单位”的字眼，然而，房屋买卖合约里则极少注明是否土著单位。因此，购屋着必须委托律师彻底地查阅地契内容以及向土地局查询有关记录。

如今并没有实际的政策或法律来管制二手房市场的产业买卖。

土著业主不容易出售

土著业主还是不容易出售该土著单位，主要原因是无论该产业是否土著单位，土地局人员经常拒绝将土著拥有的产业转让给非土著。

注意事项：一、相较于永久单位，土地局会更严格地管制租赁土地或房产。

二、不成文的政策显示，不管产业单位是否是土著单位，由土著转让给非土著的第一次产业转让申请都会一律被土地局拒绝。

马来保留地土著单位大不同

相信大多数人会把马来保留地和土著单位混淆，事实上，两者之间的差别甚大。

马来保留地是指只有马来土著才可持有的土地，与土著单位不同的是，马来保留地几乎不可能开放给非马来土著。

而只有当同样价值和大小的土地被申报为替代土地，马来保留地才可被批准解放。

为了成事，行政议员将会探查县内周围有无适用的土地。

此外，以下的几项特点也可区分马来保留地和土著单位：一.马来业主不容许出租建在马来保留地产业给非马来人。

二.只有马来土著才能在马来保留地上经营生意。

三.上市公司只能由马来股东所组成。

土著享折扣仍滞销

土著购买土著单位可享有原价的15%折扣。不同的州属有不同的折扣率，例如在柔佛，不同的房产售价会有不同的土著折扣率。

按照惯例，当房产在建设和发展的阶段时，发展商在获取州政府的同意下会标签几个单位并注明为土著单位，而这些单位便会被推销为土著单位并出售给土著。

不过，由于土著单位的需求量大幅度降低，所以发展商被迫尽快出售这些滞销单位以减低亏损以及避免遭罚款。

投资者不愿购买

与其注明和推销特定的单位为土著单位，发展商寻获土著购屋者并获取他们的同意后，将他们看中的单位标为土著单位再给予折扣。

取决于产业地点，土著单位一般上还是比较难出售，因为该市场只是限于土著。很多有能力的土著购屋者，尤其是房地产投资者皆因为这个劣势而不愿购买土著单位。

以基本的经济理论来理解，当需求低以及供应过剩会导致价格下跌。因此，当非土著单位的价格上涨时，同一地段的土著单位价格并没有以同样的幅度升值。

当然，以上的理论并不适用于所有的土著产业。在一些土著居住的密度较高的区域，例如沙亚南、龙溪和布城等就广受土著们的喜爱。因此这些地区的业主无需担心难出售其单位。

总结

先了解各类地契

了解大马各类型的地契类型和特点，对购屋者来说十分重要。

虽然那些寻求定居或长远投资者来说土著单位看似很棒，但当业主需要紧急的资金周转时，也需要注意这些土地一般上不容易脱售。

因此，在购屋前，购屋者需要向发展商询问所购买的单位是否为土著单位，并积极向土地局洽询有关土地的事项。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learning-centre/Bumi-Land-Jargons-Explained

loanstreet免费贷款资讯及谘询网站   

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仅20层商办出租 吉隆坡118不会供应过剩

• 财经新闻
  
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  2015-01-14 11:17 http://www.nanyang.com/node/675108?tid=462

（吉隆坡13日讯）市场传言，一旦“吉隆坡118大楼”（KL118）在2019年建竣，里头的办公室和商业空间将会被填满，不会出现供应过剩或需求不足的问题。

《商业时报》引述与国民投资机构（PNB）相关消息人士指，最初的目标是要填满所有的商业空间。

他指，只有100层楼是会开放出租，其中60层楼将保留给国民投资机构和部分涉足国际市场的子公司，20层楼将作为酒店，由一家国际高档酒店集团管理，共有250间房间。

“另外20层楼将分配给跨国和大马企业。

若租客要寻找一个享誉国际的标志性大厦经营生意，要出租吉隆坡118大楼的空间并不难。”

今年料颁30亿工程

至于剩余的18层楼，将包括在最高两层楼的观景台，其余则是用于商业中心、电梯、娱乐和维修设备、及停车场。

一名消息人士指，将会在今年中颁发价值约30亿令吉的总工程、采购及建筑（EPC）合约，建筑工程为期5年。

吉隆坡118大楼位于吉隆坡市中心，未来5年的发展总值（GDV）将超越60亿令吉。

消息人士指，PNBMerdeka联营已取得所有必要的批准，兴建吉隆坡118大楼。

“该大楼将会改变整个城市美景。同时，已聘请国际著名的建筑师设计该大楼。”

“吉隆坡118大楼”前称为独立世代大楼（Warisan Merdeka）。

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http://www.nanyang.com/node/675699?tid=643

房价便宜20％
7116一马房屋供申请

头条
全国
   2015-01-17 08:05

（八打灵再也16日讯）一个马来西亚人民房屋（PR1MA）机构宣布，在吉隆坡、霹雳、吉打、马六甲及柔佛的7项一马人民房屋计划即日起公开让民众申请。

该机构总执行长拿督阿都慕达立在文告指出，在以上7项计划下共有7116个一马人民房屋单位，而在吉打和柔佛就个别暂居了2项房屋计划。

他指出，该机构从即日开始公开让民众提出申请，而申请者有望以低于房屋市价20%的价格，购得有关一马人民房屋。

即日起，民众可以通过游览http://www.pr1ma.my，以提出一马人民房屋的申请，申请截止日期为2015年2月28日。

新建一马人民房屋地点：
吉隆坡：
PR1MA @ Alam Damai
霹雳：
PR1MA @ Bandar Meru Raya
吉打：
PR1MA @ Sungai Petani 1
吉打：
PR1MA @ Kuala Ketil
柔佛：
PR1MA @ Bandar Layangkasa
柔佛：
PR1MA @ Terbrau
马六甲：
PR1MA @ Melaka Tengah 1

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固打，痛到深处

封面故事
产业周刊
   2015-01-09 16:20

土著固打房屋滞销，是发展商心中的痛，但谁也不愿意多谈这个话题。

在土著固打制度下，未售出或滞销的土著单位逐年增加，不光冲击发展商的销售表现，更套牢庞大资金，是经济体中失去应有的效益。

保守估计，去年上半年滞销土著单位价值就已达113亿令吉，估计全年的滞销土著单位价值超越2013年的215亿令吉，这个数目若可兑现，将可进一步推动国内生产总值增长。

影响业者利益剥夺置业机会 土著固打制伤房市筋骨

土著固打制是影响房市发展的重大政策之一，在过去协助不少土著同胞拥屋，带动房屋发展。

但随着社经情况改变，一成不变的土著固打制不仅无法发挥预期效应，更伤及发展商与投资者，以及置产者的利益。

土著固打制度对房地产领域的影响，已不是房屋滞销那么简单。

一些小型发展商因为房子无法卖出，面临资金周转不灵的窘境，一些房屋则因长期搁置，引发许多社会问题。

面对土著固打的压力，发展商叫苦，纷嚷：“发展商真的不好做。”

土著固打制度因各州政府而异，有者30%，有者高达70%，主要视当地人口结构而定。

《南洋商报》询问多位房地产发展商，大多数虽认同土著固打制度的必要性，但也呼吁地方政府有必要检讨释出期限与机制。

应落实自动释出制度

他们认为，在不断进步的社会，商业环境与人们的生活水准不断地改变，政府政策也需要与时并进，才可让经济发展事半功倍，而不是因不适宜的政策拖慢发展进度。

最好的做法是落实自动释出制度，即在限定期限过后，发展商可把滞销的土著房屋单位脱售予非土著购屋者。

房地产发展商公会呼吁州政府，落实自动开放制度，即在限定期限过后，发展商即可把滞销的土著房屋单位释出市场公开发售。

如此一来，发展商可更有效地规划销售进度，减低发展商陷入资金周转不灵的困境，也可避免部分区域出现土著房屋单位滞销或过剩题。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）呼吁政府检讨现有土着固打制，并落实自动开放政策。

柔佛分会主席何美霖表示，当局肯定有相关土著单位的数据，若发现房产项目推出一段时间，土著买家不踊跃，当局应自动开放或调低保留单位，这也能让更多非土著买到理想地点的屋子。






滞销越久越难卖

马六甲州政府房屋局董事拿督魏佑杰受询时说，土著固打房屋单位滞销时间越久，越难卖出。

“因为滞销越久，将面对基本设备被偷，被破坏或遭白蚁蛀蚀，同时屋子设计可能过时。”

他说，甲州的住屋需求高，尤其是非土著购屋者，一般在新屋业计划兴建初期，甚至是兴建前就已热烈预购。

他指出，非土著单位建竣后滞销的只有少数，其中可能是所在地理位置有欠理想，如大门对准大路、电房或是化粪池等。

魏佑杰说，土著购屋者较能负担的是约20万令吉的屋子，超过30万令吉的就乏人问津。

“因此我们在图测上规划屋子种类时，尽量将多一些的单层排屋申请为土著固打单位，设法减少滞销数量。”

建竣10年 都无法解禁

房地产商会马六甲分会主席拿督曹天汉受询时说，在马六甲的一些发展计划，甚至在建竣10年后，也未获地方政府允许释出相关单位。

曹天汉说，滞销的土著单位一直累积，意即土著买家选择多，一般会认购较新产业，之前未售出的单位变得更难吸引土著买家。

“试想想，当多家发展商都面对同样问题，市场的未售出土著单位数量是多么惊人。”

据悉，一些商铺在滞销多年后，原有屋价虽扬升，但为了脱售房产，发展商反而以旧价沽售，以便尽早倾销滞销保留给土著的商铺。

更难解决的是，滞销单位空置多年，会引发卫生、美观等问题，若非围篱社区，空置单位随时被毒友霸占，甚至引发社会问题。

开放土著单位 须依市价出售

和丽园董事经理拿督张润安指出，过去不同房产种类和价位的土著固打不一。

当中，商用房产如工厂和公寓，若售价25万令吉以内，40%保留给土著；售价25万至35万令吉，固打30%；售价35万令吉以上则只保留20%。

他认为，旧制度比较合理，且更有效减少土著单位滞销问题。

根据目前规定，若房产计划建竣9个月后，保留的土著单位仍卖不出或是工程已完成50%，发展商就可向政府申请开放。

但张润安指出，开放后的土著单位售价不享有原本给土著的15%折扣优惠，而是依非土著市价计算。

何美霖说，开放后的土著单位售价必须调回原本的市价。其中是在转换这些单位的拥有权时，发展商必须缴付房价7.5%的税金给政府。

200亿套牢 无经济效益

业界人士表示，平均来说，大多发展商手上至少有20%是未售出的土著固打单位。

保守估计，滞销单位价值相当于房屋交易值的20%。

根据财政部房产估价及服务局（JPPH）旗下国家产业资料中心（简称NAPIC）数据，2013年，全马商务与住宅房产销售价值总计为1076亿2235万令吉，2012年则为955亿5436万令吉。

以20%的保守值推算的话，2013年滞销的土著单位价值或超过215亿，2012年则超过191亿令吉。

NAPIC截至去年上半年数据，商务和住宅成交值565亿2448万令吉，若以20%为基础，估计去年全年的滞销土著单位总值会超越前年。

至少需等4年

房地产发展商公会彭亨分会主席蔡世才表示，申请以及等候土著单位释出的这段时间，可能需要4至5年。

他说，这期间，发展商除了需承担银行利息成本，资金周转压力，同时也面对屋子空置所引发的社会问题风险等。

“即使开放后，依当时市价转售，发展商因需承担吃重的利息，利润相对减低，甚至无赚头可言。”

土著单位滞销期间，发展必须承担银行贷款，还要花钱保养维修，因此拖得越久，发展商承担的成本会更高，也影响现金流动。

有发展商更因为土著房产滞销，流动资金全被套牢，步上关闭的命运。






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土著也不买固打房

土著房产滞销另一个的肇因，是土著本身也不买土著单位。

在二手市场，土著单位其实是可转售给非土著，但必须得到地方当局的同意，且业者指出，一般并不顺畅，一宗交易往往拉扯几个月都无法完成。

产业代理指出，了解这点的土著购屋者，情愿不要享有折扣买非土著单位，避免往后难找买家接盘。

一名发展商就说：“尤其是以投资为主的土著买家，下单前都会强调不要土著固打单位，而这也加剧滞销情况。”

霹雳

在一些土著固打制度比例偏高的州属或地区，发展商与非土著购屋者面临有屋不能卖或不能买的情况，供应与需求之间也因此出现严重缺口。

不爱商店工厂

根据怡保成远产业发展有限公司（Villa world）执行董事许美远多年经验，土著不爱商店或厂房，也因银行银根收紧，对高价房屋不感兴趣。

“他们比较喜爱甘榜与重组村计划，自己设计建屋，造成市区，尤其华人区的房屋计划30%土著保留单位常常卖不出。”

他说，假使土著对高档房产缺乏购兴，发展商必须通过程序申请开放给非土著购置，否则流动资金会被套牢。

由此可见，一般马来人是以地点及楼价为选购的考量，轻松取得政府贷款的公务员比较倾向中价房产，对于高档房产却兴致缺缺。

发展商必须拥有雄厚的储备金，或者为了组合资金采取应变措施，与同业联手集资推出更大型、更符合时代要求的庞大房屋计划。

彭亨 申请转售非土著耗时

本报访问一位准备购二手房自居的投资顾问，他忆述，交易拖3个月仍未完成，幸好有房产仲介协助。

他表示，当时相中的单位地点正合他意，同时因为屋主没自居，所以看房时也并没留意到是土著单位，直到要拍板购买时，仲介才指那是土著单位。

“但他当时强调没有问题，只需要通过律师楼办一些文书呈报等等即可；谁料一拖就是3个月。”

他表示，律师提呈给地方当局的函件中，必须提出屋主必须脱售给非土著买家的原因，但提呈又被弹回，这样往来非常耗时。

开放须符合附带条件

依据彭亨目前条规，若房产项目拿到住用证超过一年，有关土著单位仍售不出，可向州政府房屋部申请开放转卖给非土著。

房地产发展商公会彭亨分会主席蔡世才指出，开放的过程有附带条件，包括在这一年内，在马来报章登至少3次卖屋广告。

若广告还是无效，则需在屋业计划处置放大型广告牌，并注明“土著单位供售”的字眼。

“假如依据这些条规做足，有关土著房屋单位还是卖不出，那么，发展商才可向州政府提出申请，释出市场公开发售。”

开放新规更严苛

霹雳州政府根据地区人口分布，来设定土著单位固打制，原是好事，但一些地区的土著保留单位要申请公开销售时，手续复杂和更严格。

手续繁琐耗时

陈志强指出，在新指南下，除了廉价屋不可申请开放，其他项目可在工程进度达70%时，要求开放转售土著保留单位。

他说，发展商只需填报地方政府认同施工水平的G和H的申请书通知土地局，但这过程相当耗时。

但他提到要求放宽的项目，发展商必须连续两个月，在电台以及主流马来报章刊登4次星期天广告。

开放须缴5-7%献金

反观旧有的条例只规定发展商在适当时段，至少在马来及英文报章分别刊登两次广告，以及在5天内连续安排30次电台广告，就可向土地局提出申请。

“待申请开放获准后，35万令吉以下的房屋，必须将有关房屋的5%土著折扣价缴给州发展机构属下的土著地产信托户头；而35万令吉以上的房屋则须缴7%。这个也是全新的规定。”

他说，新指南也限定发展商提出公开转售申请的同时，须通知至少10个政府及土著组织，并在一个月内取得书面表决，假如在指定限期内无异议，则表示各机构不阻止。

发展商就可把完整的报告提呈给州务大臣或行政议会考虑放行，上缴献金后需等待土地局决定性批文，才可正式开放转售。

“零固打区”只闻楼梯声

怡保成远产业发展有限公司（Villaworld）执行董事许美远受访时坦言，发展商都不清楚州政府如何理性规划土著保留固打，尤其鉴定与分配受到业者叫好的所谓“零度”土著固打的房产计划。

“业者迄今都只是道听途说，没有看过分配额的批文。同业有听说新房屋政策在华人区不设土著固打，但一直没有人接获官文印证，也摸不着头脑。”

他说，产业界近日传出，华人麋集的万里望，据说将施行20%的土著固打，也有人说九洞美露，及红毛丹的土著保留单位达50%，但却求证无门。

“政府应尽快厘清疑云，尤其是哪一区将带头全国，实行土著零固打？”

制度不透明 发展商叫苦

霹雳州因人稀地广享有廉价土地及便宜房产的好处，但好景不在，自大部分土地逐渐收罗到州政府投资臂膀或福利机构名下后，不透明的土著固打制度已让不少发展商资金周转不灵，吃尽苦头。

霹州政府去年中宣布新的房地产指南，从今年1月1日起生效，将原本一概30%的土著固打，调整成0%至50%不等。

新政策的土著保视地区而定，一些地区甚至完全不设土著固打。

部分华人区零固打

马来西亚房地产发展商会霹州分会秘书陈志强向《南洋商报》解释，一般房屋发展计划仍以30至50%的土著固打作分配，马来人占七、八成的地区，最高保留为50%；一些华人区的土著单位可调至0%，一些则是10%或20%。

但是他也指出，零固打地区清单，属于政府机密文件，房地产发展商会也未接获正式指南。

意即至今，没有人知道霹州无需保留土著单位的确实地点，令目前新旧制交替时候更混乱。

中价屋攻马来市场

成远产业发展集团目前在霹州多个地区推行发展计划，包括高乌、江沙、和丰、巴占及拿乞，兴建房产有中价房屋、高级公寓以及商店。

该公司在拿乞两个地点，分别推行两大发展计划，其中一座是中、高档房屋的华城阁，另一个是专为马来同胞兴建的特惠中价房屋，而在江沙也有另一项主攻马来市场的项目。

许美远说，拿乞和江沙主攻马来市场的项目，因为价格优惠，丝毫没受固打制影响，甚至是非土著单位，也很快就售罄，且买家全是马来同胞。

谈到华人区高价房产，他也表示销售相当顺利。

固打洋房仍难销售

但是华城阁最新一期的高级洋房因地价和建材暴起，加上设计用料豪华，平均售价追上40万令吉门槛，非土著的购买力不俗，但10间总价值达400万令吉的土著保留单位，迄今无人问津，庞大资金被套。

公寓保留单位滞销发展商套牢2千万

成远产业发展集团最近在华人集中的巴占入口处，23层的东环高级公寓，也是怡保最高建筑物。

因是之前批准的项目，因此必须遵守原有的30%土著固打。

吁华人区零固打

但预料3年内竣工的项目，共68个总值2000万令吉的土著保留单位，从推介至今仍无法吸引土著订购。

许美远希望通过向土地局上诉程序，要求特别个案处理，让它享有华人区零土著固打。

他也建议州政府，根据地点和人口分布松绑土著固打，或落实类似马六甲的对换政策，允许发展商将未售出的土著单位，转移到新发展项目。

例如，A发展计划的土著固打称到B发展计划，让马来区更多的马来买家享受到更多的土著优惠单位；同样道理，华人也可在华人集中的A区购买到价格合理的房产。

甲州“对换政策” 无济于事

甲州的房产土著保留单位没有自动松绑年限，发展商可向州政府申请开放，但批准与否由马六甲首席部长一人决定。

马来西亚房地产商会马六甲分会主席拿督曹天汉受询时指出，自2013年5月全国大选后，甲州新首长拿督依德利斯哈仑上任至今，不曾无条件开放土著固打单位。

土著库存一间不少

据悉，州内有些单位已建竣超过10年，仍未获开放。

曹天汉说，顺应发展商的诉求，甲州政府今年推出对换政策（Swapping Policy），允许发展商将旧屋业发展计划中滞销土著单位的同样数量，转移到新发展计划中，但这两项进行“对换”固打的新旧屋业计划地点，必须是在同一个州选区内。

他指出，即使是允许对换，州内所累积的土著库存，一间都没有减少。

“其实而且这个政策对小型发展商来说不公平，因为他们并没有这么多新的屋业发展计划，而且一般规模比较小，更何况限定必须是在同一个选区内的新旧屋业计划，才能进行对换。”

他说，这项新政策推出半年来，只听闻有一个规模较大的发展商提出申请，并已获得州政府批准。

“在我的印象中，这10多年来，只有在2012至2013年前甲首长丹斯里莫哈末阿里在位时，曾大幅开放10%至15%的土著固打单位，稍为纾缓当时积累的滞销数量。”

固打屋折扣10-15%

甲州政府也规定，同类型的屋款，土著固打单位售价，必须比非土著便宜10%至15%。

举例说，一间定价10万至15万令吉的房子，土著固打单位售价必须折扣10%；15万令吉至20万令吉必须折扣12.5%；20万令吉以上则必须折扣15%。

他说，土著固打单位经申请获开放后，出售时，发展商需另缴付售价的7%献金予州政府。

前景暗淡 发展商改行

州政府房屋局董事拿督魏佑杰受访时说，在州政府日益拉紧房屋政策的情况下，甲州屋业发展前景暗淡。

“很少外地发展商要来甲州发展，甚至是州内的发展商，有些已放弃，改行。”

他说，近来年，有甲州发展商被逼出走到芙蓉发展，结果也踢到板，碰上森州政府也推出新房屋政策，将原本30%的土著固打提升至50%。

成本转嫁非土著单位

另一位发展商则表示，若州政府再不无条件开放土著单位，建筑发展业前途更加暗淡，而且节节高升的屋价也没有喘息的空间！

他坦言，一些发展商预见土著保留单位滞销情况严重，根据经验大概估算出无法找到买盘的单位，再将这些单位的成本“转嫁”到其他非保留单位的售价上来自保。

“一些项目的非土著单位是在补贴这些相信售不出的单位，整体房屋售价于是被推高。”

报道： 陈爱玲、冯国芳、陈美灵、李明珠、王秉彬

tboontan

2015 步步为营或赢

封面故事
产业周刊
   2015-01-02 15:43 http://www.nanyang.com/node/672683?tid=688

2014年，对大马来说，是充满泪水的一年。

在国内憾事与外围不确定因素冲击下，房地产市场如同预期般，虽未交出好成绩，但也不至于满堂红。

面对新的一年，有什么值得我们期待？

历经火红的旺期，大马房市难以避免地进入了一段冷静时期。

在这段期间，发展商、投资者以及购屋者应是步步为营，还是在风险中找到好时机步步为赢？

买家喊跌，卖家喊涨，2015上半年可以是买家主导，也可以是卖家主导。

市场预期，上半年交投将因购屋计划提前大热，许多发展商已做好准备蓄势待发，下半年的种种不确定因素，发展商、投资者，还有购屋者又该如何应对。

总结分析界以及业界对于今年的房市展望，四大因素需要提防：

一‧房市降温措施，贷款审核条件继续收紧

二‧消费税开跑后的种种变数

三‧竞争加剧、成本扬升，赚幅压缩

四‧外围环境增添不确定因素，冲击置产信心

其中，借不到钱的困扰，将继续成为发展商与购屋者最感头疼的事情。

数据显示，截至2014年7月，房贷增幅按年跌13%，瑞士信贷分析员指出，虽然购屋者买气旺盛，但房贷申请难获批准，部分地区或发展项目的房贷申请回拒率甚至高达60%。

房贷增幅按年跌13%截至去年底，家债比例高达86.8%，其中房屋贷款比例达52%，在此前提下，相信政府绝不轻易放松房贷审核。

市场需要买气才能延续增长，无奈去年的多重消息，包括汽油涨价，以及2015年4月开跑的消费税，冲击消费意愿。

事实上，消费者的意愿去年首季起便下滑，可见消费税的威力，这项政策因充满许多灰色地带，也成为房市增长的最大疑虑。

银行持续收紧贷款

肯纳格投行指出，房产领域的景气下行期发生在2008年至2009年的金融海啸时期，当时欧美国家的经济不景气冲击全球，国内房市也难以幸免。

投资房产成风潮，带动需求增长，以及低利率环境，让我国房市在近三年取得佳绩。

贷款存款比例偏高

银行贷款审核未有放松的迹象，至今没有任何征兆银行会放松贷款，而且，目前的贷款与存款比例已处偏高水平，截至2014年次季，平均约为81%，而5大银行的贷款与存款比例介于87.8%至100.8%。随着银行贷款增加，他们需要更多的存款平衡，因此，各大银行均各出奇招，吸引人们存款，更有一些银行甚至推出高达4.5%利率，吸引人们选择定存产品。

虽然不能确定房市下行时期是否来临，但可以确定的是，发展商在这段期间，销售与发展步伐将同时放缓，特别是在消费税开跑后，整个房产发展领域的结构也将出现改变。

倾向选择名牌发展商

安联星展研究指出，在连串房市降温措施下，城镇住宅项目因拥有较佳的升值潜质，因此将继续受市场欢迎。

面对2015年的不明朗，市场人士认为，具有信誉的名牌发展商而言，不受放缓之势影响。

“相反的，由于市场充满不确定因素，投资者或购屋者心态趋向谨慎，更倾向于选择售价虽贵，但产品素质与日后资本升值潜质获保证的房产。”

近几个月，国际原油价格因产量大增，以致价格节节败退，布兰特原油价格更一度滑落至65美元以下水平，年初至今，累计跌幅已达42%。

油价动荡冲击

原油价格走跌，油气领域受挫，我国多家油气相关公司均遭殃，就连国家石油公司也坦言将降低开销支出，政府也不例外。

油价动荡也冲击国内其他领域，如银行与零售业，房地产市场也受到波及，因许多企业公司暂缓扩充或办事处搬迁计划。

房市增长靠年轻人口

年轻人口依然是支撑房市增长的最大动力，加上城市化步伐加速，这也将带动市场对于住宅、办公、零售，以及工业房产的需求。

丹尼尔指出，在家庭户收入以及经济改善后，人们将提升房屋，转购更大或更高级的房子，企业公司将扩充营业，零售房产也将获带动。

他认为，强劲的服务领域，以及大马作为回教金融中心的优势，将成为大马往前迈进的一大推动力。

“在转型成为高收入发展国的同时，可以预期的是，市场对于住宅以及办公单位的需求将大增。”

预算案及第11计划 迈向先进国最后一击

衣食住行，“住”成为了人类的必要生存条件之一。

也因为这个原因，即使情势再为险峻，房地产市场也不会因此陷入难以回弹的衰退期。

REI集团总执行长丹尼尔受询时指出，去年的预算案将是大马迈向先进国的最后一击，预算案中有许多策略有助于国家经济及房市发展。

“别忘了还有今年5月即将推介的第11大马计划，也是大马朝向发展国家目标的最后一步。”

房市步步为赢因素

一.强劲需求

二.置产计划提前，推高上半年销售表现

三.可负担房产继续大热

四.旅游业“游兴大起”

五.捷运与公共设施计划带动购兴

房价不断攀扬，家庭债务比例高企，引起政府担忧，以一系列的降温措施调控房市，这些措施的效果已逐渐反映在销售表现上。

景气循环来到高峰时期，不少业界人士担忧，下行期或许就在不远处。

许多房地产公司过去数季的销售表现递减，也让人忧心衰退势头已来临。

肯纳格投行认为，消费税开跑，预计将使市场在3至6个月期间“安静”下来，2015年下半年市场预期升息。

也因为预期消费税将导致房产售价提高，购屋者或将置产计划提前至首季，上半年的销售表现料骤增。

经济放缓竞争更大

在金融海啸后，国家经济跟随中国以及亚洲区域经济同步增长，市场充斥大量资金，我国的置产投资热潮也因此兴起，许多企业公司纷纷赶搭建商列车，多元化业务当起发展商。

在经济增长趋缓之时，市场竞争并未停下，成本扬升速度也一样续增。

在此前提下，发展商更加无法将成本完全转嫁，惟有压缩赚幅。

暂缓发展项目

一些发展商因此决定暂缓发展项目，资金雄厚的发展商，则会以先建后售方式应对，但对小型发展商来说，市场购兴放缓对他们冲击最大。

大马占地理优势

世界经济焦点由“西”向“东”

转，东方、中国以及南太平洋区域，已吸引约4000亿美元（约1.4兆令吉）的外企直接投资，先进国家也相中该区域的增长潜质，竞相将焦点转向这些区域国家。

丹尼尔表示，大马因地理优势，可成为中国以及东南亚市场的中心点，本地船运领域料将获带动。

从房市发展角度出发，随着许多船运港口出现，以及清真认证开跑，预期将会有许多物流中心因需求崛起。

他说，这些工业区也将跟随趋势形成，并且凝聚人气，带动城镇发展计划，连接住宅城镇的工业区，未来将成为投资热点。

和其他国家相比，国内算是地广人稀，他认为，每个州属都有各自的独特优势，若规划良好，将可让经济增长以及人均收入，分布更为平均。

旅游业支撑房市

大马旅游年计划成功打响大马于国际上的知名度，在过去两年，旅游业更成为国内生产总值的主要贡献之一。

不过，2014年的两宗客机失事事故，却为我国蒙上阴影，但相信今年将渐步复苏。

2014年游客增9.7%

之前不少人可能暂缓旅游计划，但相信很多游客将恢复行程，因旅游推广活动暂停，而受冲击的领域如零售业以及酒店餐饮业，也将慢慢恢复增长。

2014年1月至7月，前来我国的访客共达1610万4966人次，相较2013年同期的1468万2124人次，按年增幅达9.7%。

前10大到访我国的游客依序来自新加坡、印尼、中国、汶莱、泰国、印度、澳洲、菲律宾、日本及台湾。

不过，中国的游客人数，相较前年首7个月，按年下滑11.8%，由113万721人，降至99万7370人。台湾访客人数也按年减少2.9%，由17万3921人次，减至16万8962人次。

基建发展不停滞

尽管大市放缓，但在市场步伐放慢之际，有利于国家未来建设的发展项目可不能停下脚步，特别是经商环境优化工作，更应趁着这个时机加速进行。

丹尼尔表示，大马虽拥有地理优势，深受国际投资者青睐，但要迈向先进国，还必须加强工业园素质与设施，以便与先进国较量。

“未来5年至10年，工业园以及与之相连的住宅城镇，需求势必大增，现在开始进行发展，正好可以占尽先机。”在优化经商环境计划中，政府若能与私人界配合及合作，更能收得事半功倍的效果。

政府在预算案的宣布，可为私人界带来更多参与基础设施工程的机会，除了推升经济增长，新增公路、达到、火车轨道、巴士通道、社交与教育服务，也将惠及人民。

创新活动 催化房市

不仅如此，政府着重于创新活动开发，也将鼓励更多人参与创意与创新事业。

创新科技降低成本

同时，吸引更多外国创新领域公司进驻，开拓国内的知识经济领域，也是房市的催化剂。

新科技或创新点子的出现，也将为房市发展注入新意。

丹尼尔说，发展商在建造住宅与工业房产时，可以借用创新科技或技术，降低成本，或在设计中引入创新点子，增加产品吸引力。

例如，发展商可在发展项目设计中加入绿建筑特色，或运用资讯科技，加强保安系统，这也是吸引买家与租户的方式之一。

中小企业发力

中小企业是经济发展与增长的背脊骨，政府若能优化本地经商环境，同时为他们提供支援配套，有助进一步鼓励人们创业，同时让中小企业扩大规模。

须加强国人教育素质

中小企业也是本地房市的其中一股支撑动力，该领域为国家制造1200万个工作机会，若中小企业茁壮成长，势必推动房市发展。

在推广中小企业的同时，年轻人转型计划也是国家经济更上一层楼的关键，因为除了硬体（基础设施），国家往前迈进更需要软体（人力智力）。

要让年轻人转型，首先必须先加强国人的教育素质，为他们提供更好的工作机会以及接触优质生活环境，这样一来，才能逐步提升环境，让房市发展迈向更高层次。




可负担屋成主打

可负担房产热潮将继续成为2015年的主色调，特别是对巴生谷、柔佛州以及槟城一带。

因为大量的人潮聚集，未来需求依然旺盛，但发展商是否能提供符合需求的房屋将是确保获利增长的关键。至于供过于求的部分，仅锁定在公寓房产，但巴生谷问题不大，柔州以及槟城较为严重。

虽然政府在近两年不断讨论这个可能性，但是，有关当局推行的可负担房屋计划供应进度，却一直赶不上暴增的需求速度。

有报道指出，2014年预算案提出的14万间房屋，最后只推出了9600间，2015年的新增可负担房屋目标为14万3000间，加上之前未建的项目，总计需要推出27万3000间，这对政府来说，是项很大的挑战。

年轻世代成增长关键

大马人口相当年轻，未来数年，Y时代以及Z世代将形塑国家新面貌，并且成为迈向增长的关键。

青年城市旗舰计划

丹尼尔说，若能加强他们的知识水平，并且鼓励他们敢于创新与追求梦想，大马未来的局面将不一样。

他们同时也是房市的下一轮需求增长动力，在一个马来西亚青年城市（1Malaysia Youth City）旗舰计划，年龄介于25岁至40岁，且合计月薪低于1万令吉的夫妇，可认购这项计划价值50万令吉以下的房子。

不仅如此，政府也将为成功获得贷款申请者提供10%的头期款贷款担保，以及首两年给予200令吉的补贴。但可惜的是，这项计划仅开放予2万人申请，若以年轻人口统计，至少需要10万或15万个名额。

购屋者转二手市场

僧多粥少，使得购屋者还是必须转向私人发展商或二手市场寻找心仪的房屋，这也将成为房市增长的另一契机。

瑞士信贷指出，根据国人收入数据推断，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限，介于68.2万令吉至83.3万令吉；柔州顶限为45.2万令吉；槟城则为49万令吉。

国人收入平均增18%

该机构预计国人收入自2012年起至2014年，平均增长18%，推算出可负担房价顶限。

根据2012年国人收入数据计算，巴生谷购屋者所能负担的房屋价格顶限为62万令吉至75万8000令吉；柔州顶限为41万令吉；槟城则为44万6000令吉。

tboontan

首季30亿打造7计划
89万人抢10万一马房屋

全国
   2015-01-23 07:32 http://www.nanyang.com/node/676961?tid=460

（吉隆坡22日讯）截至今天，共有89万人登记，申请购买一马人民房屋。

该机构至今批准兴建10万5000单位房屋，其中600单位将于今年杪移交予购屋者。

有关房屋计划分别位于槟城泊淡及吉打瓜拉吉底，每项建屋计划为300单位。

一个大马人民房屋机构（PR1MA）总执行长拿督阿都慕达立今天向媒体汇报该机构的最新进展后说，一马人民房屋机构今年首季将进行7项建屋计划，次季则是14项，预测接下来会推出一系列房屋计划，希望符合资格者尽快向当局登记，以免坐失良机。

他说，该机构兴建排屋及高楼，前者的承建期是24个月，后者则为36个月。

他说，首季推出的7项房屋计划耗资30亿令吉，马来亚银行将为该项计划提供融资，融资合约可望在3月份签订。

首阶段推介3.6万单位

“我们在首阶段将推介3万6105单位房屋，所有融资及租赁后购买详情将会在2月或3月份公布。”

首相拿督斯里纳吉宣布调整2015年财政预算案后，大马人了解国家经济状况，更踊跃向一个大马人民房屋机构登记，申请购买一马人民房屋。

吸引发展商合作减风险

阿都慕达立指出，这项宣布让该机构受惠，更多人登记申请购买一马人民房屋。

“其次是，一些有意自行发展屋业计划的发展商，转而考虑与一马人民房屋机构合作，以期减少风险。”

他说，私人屋业发展商向该机构提呈建议书，兴建30万单位房屋。

经过当局筛选后，最终只批准10万单位的房屋计划，当中涉及74名发展商。

心急拥屋误信“中介” 137人各被骗2千

由于心急要购买一马房屋，共有137人受骗，缴付2000令吉予中介，作为取得一马房屋的代价。

阿都慕达立揭露，受骗的137人全是华裔，他们误以为一马人民房屋机构委任中介，纷纷掏出2000令吉，希望取得一马房屋。

未委代理中介

他澄清，该机构不曾委任任何人担任代理或中介，符合资格者都有平等机会通过抽签方式购买房屋。

“希望人们不要相信中介，以为付钱肯定买到房。”

他说，警方已介入调查此事。

为了避免欺骗事件一再发生，一马人民房屋机构除了在网页提醒购买者，也在报章上登刊广告，表明该机构不曾委任代理处理销售房屋事项。

一个大马人民房屋机构兴建的房屋售价介于10万至40万令吉，让年届21岁，个人或家庭收入介于2500令吉至1万令吉大马公民申请。

出席记者会的包括一马人民房屋机构总财务长哈斯林及总营运长阿米鲁丁。

今年将推出5万单位

一马人民房屋机构今年将推出25项房屋计划，届时将兴建至少5万单位房屋。

阿都慕达立说，申请者非常踊跃，往往一项只有2000单位的发展计划，有超过1万人申请。

“对于有兴趣申请一马房屋者，希望他们尽快登记，若一马人民房屋机构推介新房屋计划，我们将通知登记者申请，过后才公开抽签。”

他说，根据过去的经验，一些申请者在抽签仪式结束后，因错失机会而要求该机构考虑其申请。

“我们不可能在抽签过后接受任何人的申请，无论如何，往后我们在相同地区推介房屋计划时，错失机会者仍然可以申请。”

针对一马人民房屋机构原定计划在今年兴建8万单位房屋，这是否意味着该机构将无法达标，阿都慕达立解释，当局在完成建屋程序后，它不可能在1年内建竣，购屋者在签约后的24至36个月才可取得房屋。

tboontan

钱途屋语：买房 入场成本

产业周刊
   2015-01-23 15:05 http://nanyang.com.my/node/677163?tid=686


当我们谈及或有意购买产业时，会马上考量到须预付的头期，但这就是全部了吗？

当然不止，在签署买卖合约、贷款合约时还会有其他开销，例如律师费、印花税等等。

以下，和大家更详细的谈谈，基本入场费用。

事实上，购屋者除了需要支付头期或定金，也得准备其他的入场成本，包括律师费、印花税、估价费以及仲介费。

可是，这些重要的费用往往会被忽略纳入成本预算中，购屋者在置产时难免会因此面临周转不灵的情况。

这期，让我们来了解购买房地产所涉及的费用。

一、头期

房价，或者贷款额与房价的差额的10%。

二、买卖合约的相关费用（律师费以及印花税）

律师费与印花税的计算法各如下表：





注意：政府为了协助减少首购族购屋的负担，根据“2015年财政预算案”，首购族签署的买卖合约与贷款和约皆可获得50%的印花税折扣。

屋价的最高顶限从40万令吉提升至50万令吉，这项优惠已延长至2016年12月31日。

三、贷款合约的相关费用（律师费以及印花税）

律师费

贷款合约与买卖合约使用同样的律师费计算法。贷款合约的律师费采用所申请的贷款额来计算，买卖合约的律师费则基于购买的房价。



注意：政府为了协助减少首购族购屋的负担，根据“2015年财政预算案”，首购族签署买卖合约与贷款合约皆可获得50%的印花税折扣。

屋价的最高顶限从40万令吉提升至50万令吉，这项优惠已延长至2016年12月31日。



总结

一些购屋者或许在未正式够买房屋前低估了所须的入场成本。

购屋者可使用Loanstreet.com.my提供的偿还贷款与入场成本计算器，在预先参考和了解每月供款额以及入场成本，再评估本身的财务能力是否能够负担所有费用。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... sts-buying-property
loanstreet免费贷款资讯及谘询网站

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没地契‧管理差‧邻里吵
分层房屋问题累累

全国
   2015-01-27 07:51 http://nanyang.com.my/node/677795?tid=460

（八打灵再也26日讯）马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵受《南洋商报》询问时说，分层房屋住户面对的问题可谓一箩筐，但因没有统一及更快速的解决管道，导致问题久久不能解决。

应赋权仲裁庭更大权力

他说，分层房屋住户通常面对的包括难获分层地契、管理不善，管理费争议、租户闹事、邻里吵闹、楼上漏水等。

因此，他希望当住户面对问题带上分层管理仲裁庭所作出的裁决，会是最后裁决，而非让发展商一再把问题带到民事法庭，导致许多投诉屋主因律师费昂贵而却步或更耗时，也导致仲裁庭裁决起不了作用。

他说，现有房屋仲裁庭处理购屋者及发展商案件时，纵使判决购屋者胜诉，但他们也未必能马上获得发展商赔偿，因为发展商往往会把问题再带到民事法庭。

他指按照规定，房屋仲裁庭的裁决就是最后裁决，但很多发展商不接受，坚持把案件带到民事法庭，导致仲裁庭判决无效。

“我们欢迎政府设立分层管理仲裁庭，但希望它的裁决更有力，否则起不了大作用。”

分层地契成问题根源

分层房屋住户面对的问题甚多，而难获一纸分层地契，堪称是问题根源。

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵说，一般而言，发展商在分层房屋建成6个月后就有责任申请分层地契，但很多发展商没如此积极。

屋主不重视

“一些屋主也不注重分层地契，好像没拿到也没关系。”

他回应宣布通过2013年分层管理法令，设立分层管理仲裁庭处理分层房屋问题时这么说。

他促请分层房屋屋主积极行事，包括组成居民协会向发展商施压，取得分层地契。

问题租户扰民

他提到，一些屋主把分层房屋租给外劳或黑人，可能引发某些问题导致其他住户不满、邻居半夜吵闹等，这些也是分层房屋住户可能会面对的头痛问题之一。

“这种情况在中低价房屋最普遍，但大家都不能限制屋主要把房子租给谁。”

至于管理费争议，陈钟灵指包括屋主不满管理层表现，拒绝缴付管理费，管理层则因屋主欠管理费而拒绝提供服务，各有说法。

漏水须协商

另一方面，针对分层房屋单位漏水问题，他坦言若楼上或楼下单位不配合，漏水单位屋主也没办法，因为现有房屋管理层只能扮演“中间人”角色与两者沟通，不能强制对方配合维修，除非当事人把问题带上民事法庭。

tboontan

PR1MA 推介建筑信息模型
建一马房屋须遵守指南

全国
   2015-01-28 11:07 http://www.nanyang.com/node/678065?tid=460

（莎阿南27日讯）一个大马人民房屋机构（PR1MA）正式推介“建筑信息模型（Building Information Modelling,BIM）指南”，并规定该机构所有承包商都必须使用此指南。

该机构总营运长阿米努丁说，这是为了效减少工程时间、浪费、失误及成本，并确保一马房屋建筑计划的一致性。

宽限期至9月

阿米努丁在记者会上说，该机构给予一个大马人民房屋机构房地产卖方（vendor）及开发商今起至9月的宽限期，让他们在建筑工程里推行建筑信息模型。

他说，透过使用建筑信息模型指南，可减少设计草图约1个月时间，同时也可节约每个建筑环节的10%，包括劳工、建筑时间等。

出席者包括一个大马人民房屋机构建筑信息模型助理副总裁何嘉俊、成本策略副主席莫哈末哈山。

结构草图至工程完成 省时省成本不影响质量

询及不使用建筑信息模型指南的一马房屋机构开发商会否被罚款，他说，该机构目前仍未规范罚款，但这些开发商将面临无法接到一马房屋新建筑计划的风险，因为该机构会优先考虑使用建筑信息模型的公司。

阿米努丁说，一马人民房屋机构将协助房地产卖方及开发商寻找一个最佳的配套及价格，让他们在公司里应用这项指南。

“建筑信息模型的应用是从结构草图直到工程完成，可协助降低工程耗时及成本且不会影响房屋质量。”

建筑信息模型是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。

具有五大特点

它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。

从建筑信息模型设计过程的资源、行为、交付三个基本维度，给出设计企业的实施标准的具体方法和实践内容。建筑信息模型是一种数字信息的应用，并可以用于设计、建造、管理的数字化方法。

这种方法支持建筑工程集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险、更具成本效益。

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经济变数多销售料放缓
房地产商或暂缓新项目

财经新闻
财经
   2015-01-30 09:03 http://www.nanyang.com/node/678466?tid=462

（吉隆坡29日讯）国际综合产业咨询公司Rahim & Co认为，国内外经济增长变数多，国内今年的房价与销售增长预计放缓，发展商也将重新调整策略，暂缓推行房地产计划。

该公司董事经理洪金辟，今天在“年度房市展望汇报会”上说，自去年起，已明显可见发展商推迟发展计划，相信今年业者也将衡量经济增长，以及消费税后的情况，决定新计划的推介。

外国投资者开始脱售

需要关注的是，国内外置产人士已受不景气传闻影响，有意脱售所持房屋。

他透露，以往外国投资者对于本地房市情况并不在意，他们所持的单位，有者甚至空置两年之久，但今年随着多项不利消息传出，公司已开始收到脱售房产的要求，也可看到一些高档公寓出现在拍卖市场。

不过，他对于这个现象并不担忧，因本地房市流动性依然强劲，近期拍卖市场的竞标相当踊跃，这显示拥有充沛资金的购屋者依然大有人在，只是持有力较弱的投资者因此却步。

在最近的拍卖会中，隆市一间高档公寓的数个单位拍卖价均以200万令吉以上成交，更有一间阁楼单位以500万令吉成交。

“虽然市场传出许多悲观言论，但发展商依然与我们接洽，探讨购地机会，这显示他们仍有意发展，目前的波动只是市场进入盘整期。”

持有力备受考验

该公司执行主席拿督阿都拉欣拉曼、评估服务董事朱国钦，以及董事苏莱曼阿克马迪，亦出席汇报会回应媒体询问。

洪金辟表示，几年前在发展商利息承担计划（简称DIBS）下置产的购屋者，在所购房产陆续完工并交匙后，现在面临偿债挑战，许多持有力不足的人，大多选择减少赚幅脱售房子，二手市场购兴料将提升。

阿都拉欣拉曼表示，首相拿督斯里纳吉近期公布的2015年调整财政预算案，只是削减行政支出，但基建工程开销支出照旧，这对房地产市场来说是一大助力，有助推升国家经济增长。

询及消费税对房市影响时，他说，建筑材料及其他费用因消费税增加，将使住宅房产价格提高，但预计增幅不高，市场有能力吸纳。

去年销售优于前年

根据Rahim&Co的报告，相较2013年，去年上半年房市交易宗数明显增加，交易宗数达19万3405宗，按年增幅达3.3%，预计全年交易宗数可达39万至40万宗。

在住宅房产方面，去年上半年房地产交易宗数达2783宗，按年微扬2.3%，增幅最大的是森美兰州（年增32.8%）、柔州（扬18.7%），以及霹雳州（增7.6%）。

去年上半年交易宗数显著滑落的州属，则有吉打州（年跌6.5%）、吉兰丹（17%），以及雪兰莪（跌6.5%）。

40万房产占27%

其中，40万令吉以上的房地产，占去年上半年交易宗数的27.2%，相较去年同期的16.8%。

在办公单位方面，去年上半年供应达8420万平方尺，平均认租率达80%，预计未来3至5年，市场将新增900万平方尺。

至于零售单位，随着本地消费意愿扬升，加上旅游业带动，预计需求以及租金增幅均稳健增长。

可负担房产成焦点

人们对于可负担房屋需求旺盛，但市场供需差距甚巨，发展商未来焦点将锁定在价位可负担但面积较小的单位。

苏莱曼阿克马迪表示，虽然之前以短期投资为目的的置产者有意脱售房屋，但往往在价格上会出现分歧，以致供应无法迎合需求。

比如说，人们想要的是价格在30万令吉左右的房子，但市场售价往往却高于这个价格，因为卖家不能亏本卖。

“人们对于可负担房产的需求呼声高昂，未来发展商将朝小单位可负担价格方向前进。”

阿都拉欣拉曼说，政府对于推行可负担房屋计划非常看重，不过，仍需借助法令让私人界参与可负担房屋，例如城市和谐、房屋及地方政府部可规定发展商在每项发展项目设下固定比例，规定发展商必须兴建可负担房屋。

平均年收入3.6倍

根据房屋可负担能力指数（housing affordability），以一间单层排屋平均售价计算，平均家庭户的可负担能力，从年收入的3.4倍（2009年）增至3.6倍（2014年）。

这也就是说，平均一间单层排楼的价格，相当于是一个家庭户年收入的3.6倍。

在吉隆坡，家庭户可负担能力为年收入的5.6倍，槟城为5.9倍，以及沙巴为6.2倍。

他指出，相较其他国家，如香港的17倍，我国尚处合理水平，但如果问题不解决，恐怕未来将步上其他国家的后尘。

依区房市备受考验

依斯干达供应近年供应爆增，随着之前以DIBS计划认购的房屋陆续完工，投资者的持有力备受考验，但不排除令吉汇率下滑，将提升在我国置产的吸引力。

阿都拉欣拉曼表示，依斯干达在大热时期，新推介项目房价每个季度增幅约为3%，房价飙升吸引国内外发展商纷纷进驻，但随着发展项目进入尾声，以高价购入房产的投资者，现在面临持有力的考验。

“在过去数年，虽然教育城概念带动当地发展，但之后就业率并未见显著增长，在种种因素下，预期依斯干达部分地区土地售价增幅将放缓，进而影响高档房屋售价。”

不过，令吉汇率走跌，对于外国投资者，特别是邻国新加坡而言，作为长期投资的话，依斯干达仍是诱人置产地点。

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REHDA： 避免发展商转嫁成本
50万以下住宅应零消费税

财经新闻
财经
   2015-01-30 08:59 http://www.nanyang.com/node/678465?tid=462

（八打灵再也29日讯）马来西亚房地产发展商会（REHDA）前主席拿督黄腾亮，呼吁政府将50万令吉以下的住宅，从目前的豁免消费税转为零消费税，否则发展商在无法索回进项税的情况下，最终将把成本转嫁给购屋者。

他指出，住宅产业被归类为“豁免消费税”，意味着发展商不能索回进项税，在这种情况下，将会把成本转嫁给购屋者。

他补充，消费税落实在即，房地产领域仍有许多问题悬而未解，该会已经向政府提呈备忘录，希望政府在落实消费税前，宣布相关应对措施。

他说，该会的建议包括把大型的建筑材料，例如洋灰、混凝土与钢铁等，列为零税率。

他今日主持“2015年马来西亚产业展”（MAPEX2015）的记者会时，这么说。

根据消费税运作模式，豁免消费税意味着商家不能向消费者征收消费税，也无法索回进项税。

购屋者被双重课税

针对转嫁消费人一事，马来西亚房地产发展商会马六甲分会主席拿督曹天汉补充：“这是经商的手腕。”

“我们并没有向购屋者征收消费税，而是将成本纳入屋子售价，为了避免加重购屋者的负担，我们希望政府能够将50万令吉以下的住宅产业纳入零消费税。”

他补充，目前购屋者必须支付印花税，若再加上消费税，将变成双重课税。

另外，黄腾亮说，落实消费税后，地主与发展商联营计划也将受影响，他认为，地主及发展商应该被视为一体。

他解释，落实消费税后，地主将会向发展商征收6%消费税，导致建筑成本上涨，意味着许多发展商将会受影响。

他也建议，所有在买卖合约内阐明的发展商所提供的设施，都应该免消费税。

他说，目前的情况是基本（basic）设施免消费税，额外（extra）设施如冷气及厨房橱柜，必须征收消费税。

“我们很难归类到底哪些是基本，哪一些是额外设施。”

今年前景不乐观

黄腾亮指出，在令吉汇率及原油价格节节下滑之际，预计今年的产业前景并不乐观。

他强调，这是个人意见，令吉汇率下滑导致许多进口货品成本上涨。

他说，马来西亚房地产发展商会也与政府紧密合作，希望能够为人民提供更多50万令吉以下的可负担房屋。

他也呼吁，银行业者应该提供可负担房屋购买者，尤其是首次购屋者提供更好的协助。

另外，曹天汉则说，购屋者分为两类，即自住及投资，今年前者仍然会购买房屋，后者则会放缓。

“仍然有许多人等待购买可负担房屋，惟投资及投机的市场则会放缓。”

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屋理絮闹：若1998 市况重现，产业价格跌多少？

屋理絮闹
产业周刊
   2015-01-30 15:56 http://nanyang.com.my/node/678640?tid=686


大马会否陷入1997/1998年亚洲金融风暴般的经济衰退，是一个非常难回答的问题。

没有人可以给明确答案。

然而，最近国际媒体和银行纷纷提醒，大马经济亮红灯。

其中德意志银行月初发表的《2015年亚洲宏观经济展望》报告中提到，衡量债务4项指标中，大马的结果显示出情况最疲弱。

报告指大马债务处于令人担忧水平、财政赤字会超过目标、家债也偏高，且来往账项面对陷入赤字的风险。

且还预测令吉也将下滑至2008年金融风暴的水平，达3.73令吉。

从这些资料，我试着预测，若97和98年经济市况再现，将对国内购屋者有什么冲击？

98亚洲金融风暴 雪隆产业跌30%

众所皆知，1997/1998年亚洲金融风暴始于泰铢贬值，而大马也无法从该风暴中幸免。

无疑，还对国内的产业领域造成非常严重影响。

当大马陷入金融风暴时，因为许多购屋者还不起房屋贷款，导致呆账率高企。政府还成立国家资产管理公司（Danaharta）来吸纳还不起贷款的产业。

当时，国家资产管理公司从银行领域收购的产业相关呆账高达162亿令吉。

参考文字表，我以1997年为比较基础，就可以看出金融风暴前后的产业市场走势。

假设1997年有100宗交易，1994年的交易有79宗。

金融风暴前，1994年至1996年间，国内的产业交易和价值都呈扬势。

到了1998年，产业交易和价值纷纷跌了至少30%。

购屋者亏2.5至5倍

现在，我已看到吉隆坡产业价格开始下滑。

假设价格下滑程度如1997/1998年亚洲金融风暴后的市况，预计今年底或2016年初，巴生谷地区产业价格会将从2012年或2013年的顶峰回跌30%。

刚刚所提，包括华联花园、快乐花园、吉隆坡郊外岭、孟沙及敦伊斯迈医生花园的排屋价格及辉白高原公寓的价格，也会下跌30%。

然而更重要的是，两个时期，产业价格回调幅度都是30%。

但今年内，产业价格若回调30%，购屋者所承受的亏损，却是亚洲金融风暴期间的2.5倍至5倍，影响程度非常深。

因此，我相信产业价格一旦回调，对许多家庭来说都将是很大的挑战。



金融风暴后隆6社区屋价下跌

金融风暴后，吉隆坡区内，6个中产阶级为主的社区包括华联花园（Taman OUG）、快乐花园（Happy Garden）、吉隆坡郊外岭（Taman Desa）、孟沙（Bangsar）及敦依斯迈医生花园（Taman TTDI）的排屋价格及辉白高原（Faber Heights）公寓的价格都较1997年低。






张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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超级包租任务

封面故事
产业周刊
   2015-01-23 15:25 http://nanyang.com.my/node/677165?tid=688


近几年，游资充足，利率低，人们贷款和购买力都随着提升，带动大马产业市场交投活动，价格激烈上涨。

然而，屋价屡屡创下新高，租金价格却跟不上产业交易价，导致产业租金回酬率缩小。

面对这样的窘境，要卖屋收租是不是不可能的任务？若想要租金收入作为未来的理财资产一部分，要采取什么样的调整策略？

产业投资成幻影？租金涨幅追不上屋价

我国产业价格近年迅速激烈上涨，租金增长幅度和速度都赶不上，导致租金回酬率下滑。

但产业投资是理财资产分配中其中一项重要且长期的投资工具，尤其站在理财的角度来看。

面对租金回酬下滑，屋主的租金或难以应付房屋供款，陷入现金流不足窘境，难道要获得长期的产业租金收入只是梦？

过去几年，大马房产市场炙热的程度，大家有目共睹，购屋者漏夜排队争购新楼盘，买房易如反掌。

在游资充足、低利率、政府宽松政策加上发展商利息承担计划（简称DIBS）等促销手段，人人都想购屋。

贷款变便宜了，有人想用宽松的贷款低买高卖，通过产业买卖发一笔横财。也有人买了一个自住单位，还有贷款能力和空间，就再买一个单位收租。

但产业租金不及产业增值速度快，产业租金回酬率随之缩小。

租金回酬率跌至6%

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong，简称WTW）董事经理符儒仁接受《南洋商报》访问时说，过去2至3年，我国产业租金回酬率呈下滑趋势。

他引述数据指出，商务产业租金回酬率从7%至7.5%，下滑至6至6.5%。

“住宅产业的投资回酬，大部分也从一般的4%至5%，下滑至3%至4.5%。”

SK Brothers Realty（马）私人有限公司总经理曾爱珍指出，产业价格迅速上扬，租金增长幅度和速度赶不上，导致租金回酬率下滑。

她说，房价涨幅太大，基本上产业租金价格的涨幅无法跟随产业价格上扬。

一般上，公寓租金回酬率会比有地产业高，介于5%至8%，有地产业大约维持在3%。当然，产业租金回酬也有赖于地点、产业面积等因素。

免费租金吸引租户

尽管过去数年，我国产业领域大热，交易活动甚至创下记录，租用市场却未必。

驱车四周看看，不难发现挂满招租布条的产业，尤其是店铺。

有些店铺无法出租，还要以免费租金来吸引租户；像为租户提供优惠，租用1年，一个月免租，只需支付11个月的租金。

租约“锁死”租金

是的，产业售价与租金回酬走势相反，因为租金会锁死一段时间，未能随时随着产业价格调涨，所以产业售价一上扬，将导致租金回酬率下滑。

符儒仁说，只有等到现有租约到期或是新租约，才能上调租金。不过，他强调，就算产业租金可上调，幅度仍赖于市场动力及租客多寡。

产业租金市场的动力还受到投资市场、建筑成本及时机等因素的影响。

他预计，今年内，公寓租金回酬率将介于4%至4.5%，独立式洋房的租金回酬率则处于3%至3.5%。

业主不敢贸然起租

若购入产业已有一段时间，租金回酬率料比现在才买入的价格高。

曾爱珍指出，赖于合时买入该些产业，一般上，很早期就买下的产业，因为购买价格相对低，所以现在的租金回酬会比较高。若是现在才买，可能就要等待一下，才能等到租金回酬率上扬。

不过，产业投资专家黄雯嫒说，产业租金回酬率萎缩，另一个原因就是屋主不敢上调租金。

10年不起租

“随着国内通货膨胀，电费、门牌税等费用都多次上调，产业租金价格应该随着上调才对。”

但她发现，很多屋主并没有随着这些因素上调租金，甚至有屋主维持租金水平长达10年。

她说，食物价格也今非昔比了，更何况是产业租金。

还有不少屋主为了留住现有租户，不敢上调租金。但她认为，只要适度上调，例如一年涨10%开始，其实对租户的影响不大。

“如果房屋月租2000令吉，10%涨幅等于约200令吉，是大部分租客都可以接受的范围。”

非理想投资勿急着买

租金回酬萎缩，不买房子不可以吗？

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭回应说：“当然可以。”

大致上，我们都只需要一个家，若购买产业是为了投资或增加收入而已，还有很多其他投资选择。

就像之前所提，可以全面及精心投资规划来互补产业投资。

他认为，如果产业投资回酬只有5%至6%的现金回酬率，在门槛不低，且还必须拿出时间照料房子及应对租户的前提下，其实并非最理想或有效益的投资。

所以，是否要投资产业，还有赖于适合自己的财务目标，投资计划及资产分配。

产业“蜜月期”结束

产业投资专家黄雯嫒接受访问时形容：“我国产业‘蜜月期’已结束。”

她说，过去5至6年内，因贷款容易，加上发展商各种促销手段，购屋者可说是一获得贷款核准，就开始赚钱。”

确保足够现金流

但她提醒：“产业和股票不同，想要低买高卖，是很危险的。

“所以产业投资，一定要确保有租客，有足够租金，能够带来足够现金流。”

她认为，产业投资一定要选择低于市价的产业，这样不仅一到手就赚一笔，租金收入还足以应付房贷每月分期付款。

符儒仁说，以今年内的3.5%至4.5%的租金回酬率来看，产业投资仍比定期存款高，租金回酬率还是不错的投资回酬。

“因此，产业投资最重要的就是现金流。”

收租养房好日子不再

与身边友人聊天，用租金养房的日子已逝去。

是的，随便做个简单的市场调查，就会发现，最近才建竣并移交的房子，租金往往无法抵销房贷的分期付款。

幸运的只需倒贴管理费和维修费，不幸的还要倒贴部分租金。

无法应付贷款

上数个产业网，简单的搜寻和计算，就可得知现在产业租金无法应付房贷的每月分期付款。

比如武吉加里尔The Z Residence公寓，售价约60万令吉左右，但每月租金才1500至1800令吉。

55万令吉房贷，以4.5%年利计算，贷款20年每月要供3400令吉，贷25年供3000，贷30年需供2700令吉。

以1800令吉月租来看，业主每月还要自己承担900至1600令吉的供款，加上管理和维修费、地税和门牌税等等杂费，虽然屋价过半百万，身为屋主每月还需倒贴不少现金。

贷款越少回酬越高

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，参考以下例子，就可得知要有理想的现金回酬率，投资者需提高自己的投入成本，贷款越少，回酬率相对提高。

第一个情况下，回酬率低于定存。但在第二个情况，若提高投入成本，就可以取得更高的回酬率。

包租公第一条规：保现金流

要保持好的租金回酬率，就必须确保产业能够带来现金流，这是当包租公首要坚守的规条。

说到回酬率和现金流，梁键铭指出，计算物业的现金回酬率（cash on cash yield），可协助投资者判断，一个产业是否值得投资。

他说，通常投资房地产时会向银行借贷，所以真正投入成本是头期款，加上其他费用如印花税、律师费和装修费用等。

累积产权等待增值

“每月房贷供期扣掉利息，就可以慢慢累积业主产权，等待增值。

而多出来正现金流则能够增加我们的收入。”

他指出，现金回报率可准确的让投资者知道每年所投放出的现金会得到什么回报率。

投资如做生意：避免倒贴

想要产业投资成功，首先一定要了解本身的财务状况，做好计算，确保自己有能力负担。

更重要的是，必须确保这项投资可带来现金流，而不是负现金流（倒贴）。

产业投资专家黄雯嫒说，产业投资就是经营生意，没有一门生意是放眼负现金流的，所以，产业投资一定要有正现金流。

要如何选择可带来正现金流产业？梁键铭说，想要从出租产业得到理想租金，投资者必须做功课及付出努力。

“所谓的付出，是指钱财以外的付出。例如，花时间在购买产业前，了解该地区的租金市场，进一步了解该花园或公寓的租金市场等。

投资产业4要点

1.别因促销小利受困

租金回酬率下滑，对于原本就现金有限，靠银行贷款来圆屋主梦的购屋者来说，并不是好事。

租金不足应付房贷每月分期付款，反而会被房贷缠身。

零头期免利息诱惑大

黄雯嫒指出，现产业投资者，很容易被市面上零头期款等促销手法蒙蔽了双眼。

她说：“很多人听到零头期款和免利息等优惠，无需支付任何成本，就觉得事情很美好，自己很容易就可以当屋主了！”

的确，即使没有做功课，没有了解特定产业附近的租金市场，就贸然下单，初时不会感到如何，但长久下去就可能悔不当初了。

“当房屋建成，一个月的供款可能是7000令吉，你却只有5000令吉的租金收入，每月负现金流超过2000令吉。”

因此，产业投资并需经过周详的计算、考察和思考。

2.绝对不能大概随便

梁键铭提醒投资者，必须摒弃“大概”、“认为”及“随便”的态度，一定要以认真态度来看待产业投资。

他也分享了一个客户的经验。

成本勿超过租金30%

为了招新租客并争取多35%租金（原本租金约1万令吉），这名客户决定更换家具，但没有准确计算。

这位业主很大方，没有计算，就大概给了约1万令吉的预算来更换家具。

针对这个例子，梁键铭建议，屋主若要提高租金收入，需付出的额外成本不应该超过额外租金的30%。

因此，最多只应该用3000令吉作为购买家具的成本，超过这数额就不值得了。

所以用大概来计算，并不是一个好的投资习惯，不能为投资者带来最高回酬。

3.面对亏损果断止亏

租金回酬率萎缩，一些业主的租金收入甚至不足应付房贷，入不敷出，黄雯嫒建议业主果断卖掉。

“懂得在适当的时机止亏，也是投资必学的知识。”

黄雯嫒认为，若无法承担这个产业了，卖掉拿回本钱，至少也赚到一次教训，得到新的体验。

卖掉套现再投资

“今天，尽管你亏了一笔钱，但卖掉产业套现，还可利用这些本钱再去投资，赚更大笔的回酬。最后扣掉之前的亏损还是有赚钱。”

她续解释：“如果一个产业每个月要从自己的口袋里掏出5000令吉补贴，卖掉反而可拿回50万令吉现金，为何不要把握那50万令吉呢？”

把握50万令吉的机会成本，重新学习，调整投资策略，未来还是有机会。

黄雯嫒还强调，凡事都要从基本开始，投资产业也不例外。

“现在很多人，尤其年轻人有贪念，想要一步登天，但欲速则不达。我建议的产业投资策略，是要先建立基础。”

应从低价房投资

应该从价值不太高，如价位介于7至8万令吉的组屋开始，有了正面回酬，懂得如何管理租户，学习到各种谈判和寻找优质产业技巧后，才一步步将投资格局放大。

且从小型产业开始投资，计算失败，打击也可以承受，成功了反而有助于建立投资信心。

4.道途听说难觅良宅

目前，市场上产业价位都太高，公寓单位售价高于40万令吉，有地产业则超过100万令吉，要取得不错的回酬，要学习如何寻找低于市价的产业。

黄雯嫒说：“你若只是上网、听发展商的或道听途说，将无法找到低于市价的产业。”

亲自拜访交流

她认为，市场上存有低于市价的产业，关键投资者有没有付出努力和实践等去寻找。

她说，寻找也是一种技巧！这是向发展商直接购买房子学习不到的技巧。

“如果你亲自去看，去打电话给产业经纪交流，久而久之，就可以掌握到符合自己投资回酬要求的产业。”

她举例，一些屋主，因急于筹集教育费、集资还债或是移民等，都会急着出售房子，若以低于市价20%脱售，买家在承接的一刻就赚钱了，加上固定的租金，就算是成功的投资。

这些，都是想要成为屋主，获得产业租金收入的投资者们必须先学习的沟通技巧。

拍卖屋二手市场寻宝

现产业价位高，还值得投资吗？

有经验的投资者是不会把产业买下来后才希望它会增值的，也不会一直等待好的时机才继续投资。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，要投资产业，就要积极做市场调查和分析市场内的好坏机会。

“如果现在产业价格偏高（尤其新建的产业），可以寻找一些比市值较低的产业，例如拍卖的产业，和二手产业等。”

再来，可重新探讨现有产业种类和资金等筹码，才作出下一步的投资决定。

做好风险管理

从理财的角度来看，即使是产业投资，也要确保自己已做好风险管理，如应对不景气，本身的健康因素等，因为这些事情都可影响投资者的供款偿还能力。

另外，他说，普遍上资产类别可分为三大类，纸资产如股票，基金投资和债券等；有形资产如房地产业和贵金属等，及生意资产和知识产权等。

资产分配得当的投资组合，可降低投资风险，且可提供稳定回酬，所以投资者必须了解自己的财务目标后才做出决定。

不能因为对于产业情有独钟，就集中投资在产业。

举个例子，若一个人80%的财富都属于产业，产业市场的起落就会造成极大的影响。

参与“保证回酬”计划

产业价格激增，拖累了产业租金回酬率，加上明年即将施行的消费税，产业租金回酬率将进一步受到打击。

这时选择“保证回酬”的产业计划可行吗？

安达产业管理私人有限公司董事经理拿督斯里张孙通博士指出，要确保产业的售价合理，“保证回酬”才能给予合理的回酬。

因为有许多这种投资计划，发展商都将未来保证回酬都计算在成本内。

比如原本市价是每平方尺450令吉的公寓，最终因为是“保证回酬”计划，售价被定在每平方尺650令吉。

不过，他说，发展商若把售价定在合理价格，“保证回酬”计划可降低投资者的风险，确保他们有正现金流。

参与“保证回酬”计划

“保证回酬”计划一般是发展商售卖房子给购屋者后，再向他们租回，并出租给第三方，给予投资者承诺的回酬率，如6%。

假设一个产业售价50万令吉，6%的回酬率，每年租金收入就是3万令吉。

“保证回酬”计划也有很多形式，一些是担保2年的租金回酬，一些则高达25年。有的租金回酬是月付的，有的是每个季度。

张孙通指出，安达至今共推介了超过2000个“保证回酬”产业，过去5年内，租金回酬率平均取得8%。

一般上，该公司将与附近的大学和学院签订租约，就可以保证有固定租金收入。

张孙通也提醒，选择“保证回酬”产业投资计划，除了购价和租金回酬率，还要考虑过了担保回酬期限后，能不能自己找到租客。

此外，产业类型和地点也有影响，是否容易找到租客，或能否转手。如面积很小，只有300平方尺的度假村单位，长期持有或未来转售可能面对一些障碍。

报道： 伍咏敏

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产业倾情：洪涝过后
重建现生机

产业周刊
   2015-01-30 16:05 http://nanyang.com.my/node/678646?tid=686


去年年终的连绵豪雨，导致大马8个州属，包括吉兰丹、登嘉楼、彭亨、槟城、吉打、玻璃市、霹雳及沙巴，遭遇45年来最严重的一场大水灾，灾民人数高达12万人。

这场大水灾的突发肇因，追根究底众说纷纭。大马气象局说是气候变迁、东北季候风肆虐，暴雨连绵比往年超常增多（40%），加上海水涨潮，造成上游雨水不能顺利流出大海等所致。

经济损失高达10亿

无论基于何种原因，这场大水灾造成的庞大经济损失，包括灾民的房屋损毁、基本建设（如道路、桥梁、学校、政府诊所等）破坏，估计高达10亿令吉。

根据统计，灾后需要重建的费用，预计也需要20亿令吉，包括3亿5000万令吉修复5州学校、2亿令吉修复损坏房屋、1亿令吉修复丹州公路、1亿3200万令吉修复登州公路，与9600万令吉修复4州损毁公路的93处坍塌山坡。

而这还不包括橡胶、油棕及农业领域的损失；以及人民面对的居家损失、商界因货物被浸坏的损失等。

森林近年逐渐消失

根据大马水务与能源研究协会的研究发现，非法或滥伐森林，造成大马原始森林逐渐消失，是导致这场大水灾如此严重的最大祸首；并且警告如果砍伐活动持续进行，直到大马原始森林仅剩一半时，届时灾情严重度将更加不堪设想。

而根据环保网站的勘察发现，大马的原始森林，近几年来消失非常迅速。

等同不见一个丹麦

大马在过去短短3年里，消失的森林面积达472万公顷，比一个丹麦还大，导致大马的森林保留地，如今只剩56.4%（其中27.4%属于原始森林），余者全被砍伐殆尽或转为种植油棕、橡胶、橡胶木与其他发展用途。

因此，为了避免类似的大水灾再度发生，有关当局务必尽快加强保护原始森林与颁布土地保护法令。

唯有在尊重大自然的法则下，大自然才不会对人类反扑；毕竟原始森林一被摧毁，就一去不复返了。

今年拨款10亿治水

政府也应重新审视、并正视国内的治水、防洪计划，包括检视在第十个大马计划下，拨款50亿令吉的治水工程进展。

根据2015年的财政预算案，按照原定计划，大马水利灌溉局应在2011至2015年期间，展开高达46亿3800万令吉的治水计划，但至今却仅有大约24亿5900万令吉拨款到位而已。

为了应对这场突如其来的严重大水灾，最近政府也已宣布额外拨款5亿令吉，大力展开治水防洪计划。

而这还不包括在2015年财政预算案中，政府已宣布今年将拨款10亿令吉展开的治水防洪计划在内，如8亿9320万令吉治水防洪计划、8740万令吉防海滩受侵蚀与4050万令吉挖深河床工程计划等。

治水防洪纳第11计划

至于中长期的治水防洪计划，则将会纳入第11个大马计划（2016至2020年）中，以一劳永逸解决国内的水灾问题。

根据统计，水灾，尤其在东海岸几乎年年发生。每年因水灾造成的损失，估计约10亿令吉；换言之，在过去10年里，因水灾造成的损失，累积损失已高达100亿令吉之多。

借鉴外国治水经验

上善若水，水善利万物而不争。又说水可载舟，也可覆舟。

水有情时，可以水利灌溉、美化环境；一旦无情洪水汹涌反扑过来时，却摧枯拉朽，足以毁灭大地，威胁人命安全。

因此，如何治水、防洪、抗灾，便成了这次堪比海啸、突发严重大水灾的重要反思，亡羊补牢，防止悲剧一再发生。

有破坏才有建设

而放眼世界，借鉴国外的成功经验，譬如韩国首尔的清溪川、美国德萨斯州的圣安东尼奥河岸大道的整治、通渠、防洪、美化中，或者可以从中管窥一斑。

有破坏才有建设，而破坏之后的重建工程往往令人惊喜。不幸灾难既已发生，能够侥幸活着便是不幸中之大幸；从积极的层面来想，却也未尝不是一件好事。

洪水退去之后，在系列治水防洪计划的励精图治下，或许若干年后，在洪水泛滥之处，我们又将看到另一个充满无限生命活力、与大自然共存的“生命之河”，甚或结合当地地方经济与旅游特色的河岸乡镇浴水重生！


拿督林景清 ==怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

tboontan

当房东5大考量

产业周刊
焦点
   2015-01-30 15:53 http://nanyang.com.my/node/678639?tid=686

有多余的房产可出租，并不代表你就有“资格”当房东。

去年产业领域充满挑战，今年将更受到关注，要当房东就不容易了。

市场上，供应多，租客可以有更多选择，自然就对屋主要求更加严格。

在成为房东之前，必须先学习如何成为一位业主。

当你有超过一项房产时，就会想说一间自居或自用，另一间出租，每月赚取租金创富。

然而，并非每个人都适合做房东，理想中的房东必须具备一些条件，有意或想当起房东的你，必须仔细透彻的想清想楚以下5大考量。

1.不定时工作

身为房东，你必须随时待命，因为房子发生大小事情，你都必须担起责任。

譬如房子喉管在半夜突然破裂渗水，租户若致电求救，你就必须担起处理责任。

至于支付额外预算，聘请师傅前来处理，还是节省开支自己下手，你还是有决定权的。

2.整修房子

出租一所不适合居住的房子，绝对是不负责任的行为。

所以，房产出租前，必须至少漆上一层新漆，让房子看起来更光鲜。

其他如更换灯泡、检查水管以及电力，确保水电供应和运作正常等，都是最基本准备工作。\

3.长期投资

做房东，不但工作时间长，且不能为你带来即时回报。

无论租户是长期居住一年、两年或更长久时间，还是只短期居住，唯有持之以恒提供稳定水准的服务，才能够累计财富。

4.储备应急资金

就算出租房子的初衷是为了赚钱，但为了应付突发状况，还是得拨出一笔资金在个别户口，以防不时之需。

举例说，若房子水管破裂，或者灯泡需要更换，可用应急资金处理，因为旨意租户支付房子设施费用是不道德的。

所以，时刻确定有充足资金应急，就是在出租房子前最必要的准备。

5.社交应酬

喜欢打交道对业主来说很重要，更何况业主的工作之一就是与人打交道。

如果你是不爱交际应酬，这可能无助你的出租事业。

勿持高高在上业主心态

在接触租户时，应抱着提供服务的心态，而并非高高在上的业主心态，因为若没有租户，就等同于没有额外收入。

同样的，若你难以相处，租户大可以在网络上给予负面评语，影响声誉。

一旦成功租出房子，可以把自己想象为服务式公寓或酒店的经理、技术人员、销售人员、维修人员、收账员等集合一身的服务人员，这对提供令人满意的服务是有帮助的。

虽然要谨记，业主首要任务是为租户在居住期间，提供滴水不漏的完善服务，但你也没有必要，满足租户提出的所有要求。

设下一套指标和原则可以保护自己的利益，但也别忘把自己放在租户的立场上，成为你乐意遇见的业主。

最常见5误区

1.无需太认真

若置业的目的只是出租，其实就是等于投资一门生意，所以必须认真看待。不幸的是，很多人都把产业出租当做是业余嗜好或赚快钱的方式，没有考虑过可能会引起一些问题。产业投资要摒弃这种不正确的观念，设立一个正式的户头、做好财报及采取所需行动来为自己的产业赚钱。

2.别依据喜好装潢

一些业主会将出租的房子布置成自己喜欢的模样，这是不对的。出租房子就如同把房子卖掉，不应该依据自己的风格或爱好来布置，应该用最基本和简单的布置，保留空间给住户自行发挥。

3.保持良好状况

很多房产的租金都无法满足业主的要求，是因为屋子的状态实在是太糟糕了，没有人愿意租用。维修和保养是产业投资其中一个重要的环节，若脑一直只是为了节省成本，绝对是错误的投资决定。像酒店般，整齐、干净、和令人舒适的产业，才会有人想要居住。

4.与租户太熟悉

就像聘请亲戚或朋友到自己的公司上班一样，出租产业给关系太密切的亲朋戚友，不是很好的主意。因为关系好，可能未来会引起一些问题，如可能会迟较房租，或者忽视你的规定。所以，应该与你的产业租客保持专业的距离。

5.不起房租

担心起了房租会赶走租客是正常的；但如果你的租金涨幅跟着市场走势，且是渐进式的，一般上租户都可接受。作为业主，要了解市况，依时调升租金。

出租房产3步骤

当你装修好准备出租的房子，就可开始思考3个成功出租产业的重点，这包括租金、租约和宣传。

当然，租金是最难拿捏，因为业主往往无法理清什么成本应计算在内。

业主在出租房子前，也应该开设一个独立的户头，将租金和个人户头分开，不但可直接追踪租金汇款情况，也省去日后整理税务的麻烦。

项目

租金：装修房子后，应重新为房子估价。自己没有办法处理，可聘请专业估价师代劳，提供意见。

租约：通过代理招租，通常可利用准备的租约。这份租约只是一般的条件，业主可与租户谈妥条件后再更改。通常，租约的基本内容包括访客人数、宠物和噪音限制。虽然有权决定内容，但业主切忌，要保留修改租约内容的空间。

广宣：定租金和租房规则，可开始宣传房子。通过代理、上网或在报纸上刊登广告。

关注产业条例变化

业主不仅得更加透明，还需要关注产业条例的变化和出租屋业的情况。

租屋资料网Ready Rentals提出了一些屋主可趁着新年进行检讨的课题。

1.年度缴费

产业有许多定期开销，如更新保险、门牌税和地税等。同时，要定期检查一些基本设备。这些例常费用若忘了缴，可能就要受到惩罚或罚款。

2.房产保险

你屋子保险有什么保障？是否包括意外、遭蓄意破坏等？若保险即将到期更新，就应该改乘着更新之前，好好检讨，确保自己获得足够保障。

否者有意外发生时，赔款不足是非常大的困扰。

3.检查硬体

你上一次彻底检查出租的房子是什么时候呢？出租房子的硬体，应该定期检查，确保房子的状况良好，和是否有要修整的地方。要检查的基本设备包括电路、水喉、烟火检测器、厕所设备及若有提供的冷气和电器是否依然操作正常？或者，还可以去看看租户，是否未经同意就擅自装修或破坏房子的架构。这些检查看起来很麻烦，令人却步。但你可以上网找一些检查项目格式，自己修改一些，然后跟着使用。

4.检视契约

租约是否还有效？有没有跟上最新的条例？比如屋主出租房子时，定金是否要调高？租户要退租的通知应该有多少时间等。

5.定期翻新

第一印象很重要，新的一年里，不少人可能会想要去健身房运动，让自己外表更好看。房子也一样，屋主应该考虑提升房子的外观或内部环境，尤其想要吸引新租户的时候。检查墙壁是否需要再粉刷、砖块是否脱落、锁头和门把等是否仍操作正常？

了解基本权利

身为业主有产业出租，租金收入来源确实令人羡慕。

但事实上，要当房东，除了财务资源，还有更多必须注意的角色。

业主和租户受限于租约，双方的权利都是事前协商好。基本上，租约并没有一定的规则，都是业主和租户之间的协议。

为了保护本身的权益，业主一定要与租户定下明确的合约条件；同时需注意以下事项：

1.保护产业责任

租约其中一项最值得关注的就是租户不能随意破坏房屋的墙壁。

若租用2个单位，要打通，必须事先取得业主的同意，否者不能随意改变房屋的外观。

租户有责任确保业主所提供的配件和家具等条件良好，一旦坏了，就要负起责任，维修该些配件或家具。

2.账单

不少租客没有通知或缴清房租，就悄悄搬走了，为业主留下一堆未还清的账单。

虽然业主可以终止租约，但我国的法律是维护租户的，所以没有庭令，业主不得随意将租户驱逐。

一些业主会以停水电供来威胁不想续约租户搬离，但这些供应一般上属于业主名下，所以若被驱逐的租户拖欠账单，业主被迫偿还该些欠款。

为了保护本身利益，业主必须在租约内阐明，租户要负责支付的账单有哪一些。