房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

打房“殃及”房市新计划纷取消

新屋销量半年低于50%

全国
   2014-09-12 09:37 http://www.nanyang.com/node/648541?tid=460

（八打灵再也11日讯）政府在2014年财政预算案中宣布一系列打房措施，导致今年上半年房产销售量下降，新推介房屋认购率首次低于50%！

马来西亚房地产发展商会（REHDA）会长拿督斯里法特依斯干达指出，根据该会对会员进行的调查显示，今年上半年共推介1万189个房屋单位，仅有4989单位即49%获得认购。

“虽然认购率下降，但是购屋者的需求量仍然不变。”

他也表示，基于政府的打房措施，85%屋业发展商表示产业销量放缓，许多发展商也取消原本欲推出的新计划。

57%为有地房产

“去年下半年，150家受访的屋业发展商中，45%有推出新计划；今年首半年，152家受访的发展商中仅有39%推出新计划，与去年下半年相比稍微下降。”

他解释，在新推介的住宅产业中，57%是有地房产，比去年下半年的53%增加，主要位于雪兰莪、马六甲及森美兰。

“目前，受欢迎的仍是有地产业。”

他今日公布大马房地产发展商会2014年上半年产业调查报告时，这么说。

出席者包括马来西亚房地产发展商会前会长拿督黄腾亮、署理会长拿督孙兴存、副会长拿督曹天汉、委员陈健明、槟城分会主席拿督陈福星及大马经济研究院（MIER）高级研究员沙亚哈欣。

中价住宅应免消费税

马来西亚房地产发展商会会长法特依斯干达预计，明年落实消费税后，房屋价格将上涨3%，他呼吁政府给予40万令吉以下的住宅产业零消费税率，以便维持房屋价格水平。

他说，目前，住宅产业豁免消费税，虽然消费者购买时不需支付消费税，但是发展商在建筑过程中，所支付的消费税无法索回，房屋价格相对将会提升。

“如果是零税率，意味着发展商可以索回已经支付的消费税，因此有望维持屋价水平。”

他补充，40万令吉以下属于可负担房屋，维持现有的屋价将有助首次购屋者购买房子。

询及屋价上涨3%趋势将维持多久时，他表示，需视政府最终的决定。

“我们已与关税局会谈，如果维持住宅产业豁免消费税而非零消费税率的决定，建筑成本肯定上涨。”

法特依斯干达也预计，明年4月落实消费税之前，房产供应及需求将会上升。

“今年上半年152家受访的发展商中仅有39%推出新房屋计划，但下半年将会增加至49%。”

购屋者房贷难获批

法特依斯干达说，房产销量下降的主要原因是购屋者的贷款不获批准。

“15家受访的屋业发展商中，53%表示发展商面对最大的挑战是购屋者贷款不获得银行批准，反观仅有16%受访发展商面对融资问题（过渡时期贷款Bridging Financing）。”

他补充，购屋者贷款面对的问题包括收入不符合资格、无法获得所需融资数额、银行要求许多文件及信用记录等。

法特依斯干达说，房价介于25万至50万令吉的贷款，最容易被银行拒绝（30%）。

他坦言，我国家庭债务比率虽然很高，但是马来西亚也是东南亚国家中储蓄率第二高的国家，仅次于新加坡。

“虽然房子是人生中最大的投资，但是也是最大的创造财富来源，并不会如汽车般贬值。”

他说，其他导致房产销量放缓的原因包括政府调高产业盈利税、禁止发展商利息承担计划（DIBS）、负责任贷款指南及限制房贷摊还期最长35年。

他认为，政府应该考虑将发展商利息承担计划开放给特定价格房屋及首次购屋者使用。

“此外，银行应该伸缩性处理负责任贷款指南，我相信，许多年轻购屋者有能力承担房贷分期付款，惟肯定无法拿出30%首期买屋的钱。”



雪800工程申请水供被拒

雪州水供问题不仅影响人民的日常生活，产业领域也深受影响，雪隆地区超过800个工程项目向雪州水供公司（SYABAS）申请水供时，被该公司以水供不足为由拒绝，影响屋业发展。

法特依斯干达指出，57%发展商在建筑过程中，申请公用设施服务时都面对问题，其中，最严重的是水供服务申请被拒绝。

他说，发展商在为新工程申请水供时，透过第一次申请都会被拒绝，必须多次上诉才能获得批准。

法特说，在152家受访的屋业发展商中，45家受访者表示曾面对水供申请不获批准问题。

“国内发展商，尤其是雪隆一带的发展商是雪州水供问题的受害者，我们希望能够尽快解决。”

法特说，中央政府和州政府在水供问题中的分歧，发展商成为受害者。

他补充，申请被拒绝的原因是因为水量不足，因此第二冷岳河滤水站计划是必要的，为雪隆地区提供足够水源。



33%屋商对房市悲观

大马房地产发展商会2014年上半年产业调查报告显示，152家受访屋业发展商中，33%对今年下半年产业市场感到悲观，明年下半年增加至41%。

法特依斯干达表示，2%受访者对今年下半年的房产前景感到非常悲观，中立者占45%，另外20%感到乐观，没有人感到非常乐观。

“对明年上半年产业市场感到非常悲观者增加至5%，41%中立；对产业前景感到乐观者也相对减少至13%，没有人感到非常乐观。”

他补充，75家受访的屋业发展商中，35家预计新推出的房屋单位认购率介于26%至50%，25家预测认购率达51%至75%，仅有7家认为可以售出75%的单位，8家认为只能售出1%至25%的单位。

“自动发放”土著单位免滞销

法特依斯干达说，房地产发展商会支持政府的保留30%土著单位政策，惟希望政府能够推出“自动发放机制”（automatic release mechanism），避免单位滞销。

他说，发展商支持这项政策，惟一些地方政府却将保留给土著的固打提高至50%至70%。

“152家受访屋业发展商中，57%受访者面对单位未出售的问题，主要受访者来自霹雳、柔佛及雪兰莪。”

他补充，无法发放土著单位是单位滞销的主因，一些地方并非土著属意的地点，他们肯定不会购买当地的房屋单位。

“这并非种族主义，例如华裔肯定不愿购买隆市拿督克拉末（Dato Keramat）地区的房屋，就像巫裔也不会购买位于增江地区的房子。”

霹彭雪柔多滞销屋

法迪建议，政府可以落实“自动发放机制”解决这项问题。

“发展商在马来报、电台登广告及宣传，若半年后仍然无法售出土著单位，就自动发放10%土著单位，一年后无法售出，再发放10%土著单位，以此类推。”

他说，滞销房产中，以价格25万令吉至50万令吉房产居多，达34%，主要是坐落于霹雳及彭亨的房产。

“50万令吉至100万令吉的滞销房产高达31%，主要坐落于雪兰莪及柔佛。”

今年通胀率料达3%

大马经济研究院（MIER）预测，今年通货膨胀率将达至3%，明年进一步上升至3.3%。

大马经济研究院高级研究员沙亚哈欣说，随着国家银行上调隔夜政策利率至2.25%、政府合理化补贴行动、最低薪金制及明年即将落实的消费税都导致通膨上涨。

他说，该院今年第二季度调查显示，89%受访者预计百货价格即将上涨，并且购买欲望也随之减低。

他说，我国通膨率仍维持在中等水平。

他今日在马来西亚房地产发展商会媒体汇报会上，分析2014年至2015年大马经济状况及前景。

沙亚哈欣补充，今年大马经济成长将保持在中上水平，明年预计也将维持此趋势。

“主要是来自强劲的外需及适度的内需推动国内经济成长，预计达至5.5%。”

他说，该院将与下月22日公布正式报告，详细分析我国经济状况及前景。

雪隆人口将破千万 5大热点产业热卖

调查报告显示，雪隆5大置业热点是八打灵再也、白沙罗、蒲种、梳邦再也、莎阿南及加影。最受欢迎的3种产业是排屋、公寓及服务式公寓。

法特依斯干达说说，调查显示，今年首半年雪兰莪及吉隆坡推出的房屋价格都比去年下半年高，因为61%发展商面对营运成本上涨达20%。

“去年下半年，雪州推出的屋子价格介于20万至50万令吉，今年上半年上升至50万至100万令吉；吉隆坡地区则从50万至100万令吉增加至100万令吉以上。”

法特说，共有600万人居住在雪隆一带，随着城市化人口迁移，2020年雪隆地区人口将增加至1000万人。

“在未来6年，将有400万人移居巴生谷，若以每户家庭4人计算，还需要建多100万间房屋，即每年平均需兴建16万6000间屋子，才能应付需求。”

在可负担房屋计划中，47家受访的屋业发展商中，38%达到兴建30%可负担房屋的要求，62%无法达标。

法特依斯干达说，我国房产市场仍然由本地购屋者主导，外国购屋者仅占20%。

他说，如果排除柔佛房产，全国各州房产的外国购屋者事实上少过5%。

“85%本地购屋者是买来自居，仅有10%用以赚取租金。”

tboontan

一马房屋： 助难获房贷青年购屋

预算案设特别融资计划

全国
   2014-09-12 07:22 http://www.nanyang.com/node/648470?tid=460



（八打灵再也11日讯）一个大马人民房屋机构主席拿督斯里贾马鲁丁将向首相拿督斯里纳吉建议，在明年的财政预算案中设立一项特别融资计划，以帮助无法向银行贷款的乡镇青年们，完成居者有其屋的梦想。

收入不稳难获贷款

他说，该机构发现许多乡镇的青年收入不稳定，有者甚至没银行户头，他们欲向银行房屋贷款却不受理，该机构与州政府商量，建议政府在财政预算案里，通过特别融资计划，协助那些无法符合银行传统贷款条件的低收入青年置屋。

他今日在一马人民房屋机构与吉打建筑子公司Darulaman Reality私人有限公司的“整批土地购买协议”签约仪式上致词时，这样说。

贾马鲁丁表示，一个大马人民房屋机构研究推出三房式单层排屋“三房先建售一房”的概念计划。

三房先建售一房

他解释，这意味着在一间拥有三房式的可负担人民单层排屋，会先建好一间房间售出，其它两间未建好的房间，买主未来可以自行扩建及完成，或找该机构发展商协助完成。

此概念的主要目的是让无法负担三房式屋子的中低阶层人民，能够以更廉价购买可负担房屋。

“人民能够在自己可负担的经济能力范围里，选择在拥有三房式的房屋中，仅购买已建好1间房、或两间房的屋子，其它未建成的房间，则待屋主日后有经济能力时再完成。”

“房屋基本措施、水电会先安装，假设屋子1800平方尺，会先建600平方尺的房子售出，其余两间房间日后再建。”

他举例，如果房屋是1000平方尺，屋价或达17万或18万令吉，但倘若只是600平方尺的房子，买主可能只需要10万余令吉或少过10万令吉就可置屋。

他认为，他们贯彻的概念就如Soho住宅单位或工作室模式，这对刚入社会工作的职场新人、新婚夫妇、及只有1名子女的家庭都是可以负担的屋价范围。至于其他可负担者者，照样可以购买建好三房式的屋子。

拟建“妈妈一马房屋”

贾马鲁丁说，一马人民房屋机构也寻求其他方法，协助年轻家庭及单亲家庭拥有房屋。

他说，该机构在未来兴建的房屋单位，将贯彻以上概念，即分阶段建好一间房、两间房、三间房的房屋概念，以符合市场需求。

概念源自甘榜屋

“我们会与吉打及霹雳州政府合作，经同意后才提出以上概念给购屋者选择。”

贾马鲁丁将以上概念计划名为“妈妈一马人民房屋”（Pr1ma rumahibu），有关概念是源自于以前甘榜屋父母及孩子是没有分房睡的，父母都是等孩子长大后才会分一间房给孩子睡。

他说：“基本上房屋的大小是随着家庭成员的数目扩大，就如职场新人的薪水也会随着资历增加而提高。”

此外，他预料有关房屋单位将于明年公开让市民注册购买，而明年出售的房屋价已包含消费税在内。

目前逾有70万大马人注册一个马来西亚人民房屋计划，其中吉打有1万335人。

吉打拟建4万可负担屋

吉打州务大臣拿督斯里慕克力说，州政府目标是吉打州能在2018年建成4万间可负担人民房屋单位，同时每年在州内建6000个房屋单位，今年内，州政府就已批准兴建9100单位，超过预期目标。

他说，去年该州共批准6898间房屋单位，其中一马房屋有1349间单位，希望我们所设下在2018年完成4万间可负担房屋单位的目标，或许可比预期更早实现。”

他欣慰州政府努力有成果，希望假以时日人民所面对的房屋问题得以解决，让中低阶层收入人民及青年也可以购屋。

慕克力说，廉价房屋的市价低于16万令吉，可负担房屋则介于22万至24万令吉之间，一马人民房屋，屋价通常低于市价至少20%。

一个马来西亚人民房屋机构与吉打建筑子公司Darulaman Reality私人有限公司的签署“整批土地购买协议”，拟耗资7200万令吉在吉打瓜拉吉底兴建323间可负担双层排屋单位，目前工程已完成60%。

出席该仪式者包括一个大马人民房屋机构总执行长拿督阿都慕达立及吉打建筑有限公司（BDB）集团董事经理依占尤索夫。

tboontan

估值vs投资决定

产业周刊
   2014-09-12 13:07 http://www.nanyang.com/node/648659?tid=686


无论你是潜在购屋者或是房地产的投资新手，投资房地产几乎都会围绕着产业估值（或估价）。你或许听说过有经验的房地产投资者谈及“房产估值”，但房产估值如何影响你购买房产，你又了解多少呢？

何谓产业估值？

房产评估价是指采取房产价格评估的市场比较法，根据同类型的房产实际成交价格进行专业处理。

然后，结合待评估房屋的实际情况，包括产业类型、面积、建造年份、建筑质量、朝向、装修状况、基础设施、其它特征因素等等。

此外，也考量标准和市场供求情况，再具体计算出该房屋相对合理的市场参考价。

房产估值计算法考量了从政府机构的产业服务及估计局（JPPH）获得的近期交易售价。

此外，新房产和即将推出市场的房产也成为其中关键因素，在完成估值后，银行通常会借贷逾估值的90%款项。

譬如说，你对一间公寓单位有兴趣，在与业主谈判后，最终双方同意的买卖价是50万令吉。

若你向银行借贷90%，表示你需要支付头期5万令吉，另外再加其它的费用，而这时候也开始涉及产业估值。

贷款需估值报告

在获得房屋贷款之前，你需要一份由该银行认可的持牌房产估值服务公司所提供的估值报告。

如果房产估值公司只是将该房产估值为45万令吉，你只符合申请45万令吉的90%贷款。

基本上，这也表示如果你决定购买该产业，你需要承担及支付差额9万5000令吉，而不是一开始所预期的5万令吉。

为何出现价格悬殊？

如果你常关注马来西亚房地产市场，或许你大概知道一些特定区域的产业价格正飙涨。

产业服务及估计局需要6个月的时间来收集与分析交易数据，估价公司的计算法都是参考这些数据。

基本上，这也表示房产估价会集中于过去六个月前的售价，估价也很有可能低过目前的市价。

虽然不少公司都不计麻烦地考量众多因素，确保准确与公平的估值，但也有很多其他公司只进行基本所需的程序，造成普遍上产生的估价和谈判价之间的差距。

购屋者如何应对？

如果你已锁定一个房产但不确定是否能获得原本想要的估值，那是否就没有挽回的余地？

其实并不然，购屋者只要在订金收据中，确保立下这一项条款：倘若所申请的贷款无法通过，买房有权利获得订金退款。

这样一来，就可以确保购屋者不会因估值问题，损失巨额订金。

总所周知，不同的银行可以提供不同的估值于单一的产业，比较积极的银行销售员会积极地尝试推高产业的估值，以获取更多的交易。

购屋者可以借着这个优势，向多家银行申请贷款，以及为产业估值，从多个管道下手。

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房产升值3补

照料住家情况和周边环境，是一个能协助你实现成功销售的路径。在还未将家门打开，让买家进入前，你的家园必须看起来干净整洁。

实际上，仍有数个因素可以纳入估值考量，当中有大部分不在你的控制范围内。

因此，要懂得如何辨别它们，这将能协助你取得合理且准确的价格。以下就是3项可协助将产业价值提升的小贴士。

1.学校
邻近校园能让每个社区加分，尤其该学校范围是在步行距离之内。如果你的住家处在明星学校附近，你的住家相信将能引来更多兴趣。

2.休闲区
公园、沙滩、运动俱乐部、健身室、商场和零售分店都集中在同一地区，将能提升你产业价值。
倘若附近有湖泊，且受到很好的维护，也能助你一臂之力。许多绿色开放空间都能使住宅区变得更有吸引力。加上邻近商场和店家的便利，你产业价值将能大幅增长。

3.高档设施
这些高档措施如高尔夫球场，能引来一些特定人士，尤其是愿意花钱的买家。邻近高尔夫球场将能提振产业价值，但不能过于接近，以免被噪音干扰。一些维护良好的网球场也能取得更高要价。

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tboontan

产业倾情：居大不易 唯小而美

投资策略
产业周刊
   2014-09-12 13:09 http://www.nanyang.com/node/648660?tid=686


世界因小而美丽！

早在70年代，英国舒马赫教授（德国籍）曾在其著作的《小而美》（Small is beautiful）中，提出“小而美”的概念时，阐述小的优越，并认为不能一味求大，而应以人为中心，克服对大的迷思。

之后，阿里巴巴集团创始人兼董事主席马云在2009年“亚太经合峰会”（APEC）上《未来世界，因小而美》的演讲中也一再强调，“小而美”的本质，是某种意义上的生态多样化与可持续发展，以针对消费者更高层次的需求，如产品结构、客户体验、仓储物流等不断革新、逐步完善。

小商品如此，放诸大产业又何尝不然？

我国的产业，自多年前掀起一股豪宅大院热潮之后，鉴于地价、建材连涨等客观因素，如今似乎又逐渐回归到“小而美”的小户型单位了，尤其是在寸土尺金的大吉隆坡这个未来国际大都会。

这些小户型单位，一般为800方尺以下，介于500方尺至800方尺之间；因此，非常适合单身或小家庭居住。

根据统计数字显示，随着近几年来屋价大幅上涨，一般年轻人（若无父母资助），可选择与购买的似乎也只有这类小户型单位了。

麻雀虽小，五脏俱全。小户型单位，无论一房、或二房一厅一厨房一浴室，对一个单身或小家庭来说，还是绰绰有馀的。

虽然小户比梦想中的豪宅大院小了点，但有一间总比什么也没有来得好。暂且买着住着，等到打拼努力赚够了钱、经济宽裕了，到时才来买或提升一间更大的也不迟啊。

毕竟在加薪与储蓄永远也追不上屋价飙涨的情况下，你手中持有的产业，纵使是小户，也一样跟着屋价上涨的浪潮而水涨船高。

家庭结构越来越小

而从我国的人口结构也显示，随着现代年轻人崇尚自由，不婚或不生，或只生一个或两个的少产少子非常普遍。

加上不喜与父母同住的习性使然，使得家庭规模也变得越来越小，因此在外购置一个小户单位、组织一个小家庭，自然便成了时下最新流行的家庭模式。

放眼世界，情形也一样。不独有小家庭，也有小户，甚至更小的微型公寓。

好比在香港这个弹丸小地，由于楼价为全球第一最高，一般的香港小市民别说买不起豪宅大院，及连中价公寓也一样买不起，于是微型公寓（约350方尺以下）便成了许多香港人蜗居的无奈选择了。

再如亚洲生活水平最高的城市，日本东京及其他人口稠密的国际大都会如纽约、伦敦等的高房价，也迫得一般的小市民不得不选择微型公寓或迁往房价比较便宜的郊外居住了。

随着人口集中迁往城市、加上城市地狭人稠，预计小户产业将成为世界未来的发展趋势。

小中挑大首重设备齐全

尽管小户是许多离不开城市的城市人迫不得已的无奈选择，然而在选择小户时，购屋者最好还是能够小中挑大，建筑与人口不会太过密集的社区。

除了注意户型格局，明厨明卫通风透气、光洁敞亮实用易住以外，也要留意周边环境的基础建设、公共设施、交通系统（如捷运、快铁等）、康乐休闲、绿化景观与人性设计等设备完善一应俱全。

最好是出外购物休闲娱乐近在咫尺，非常方便，纵使足不出户，也一样住得惬意快活。

住在这样的小户，当然已不在于大，而在于取其“小而美、小而实在”了。

唯有如此，产业增值才会快，纵使有一天不想住了，脱售或出租，或以小换大，也一样非常抢手！

事实证明，在过去年来，小户单位的产业增值与租金涨幅，绝不逊于甚至比一般的大型产业来得高，说明小户产业在大吉隆坡（尤其是热点区域）大有市场潜能无限，并且颇受投资者的广泛青睐！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

gipsydanger

tboontan 发表于 27-7-2014 01:10 PM
槟城SOHO风暴

封面故事

产业周刊

我不能苟同相关不知情的说法。

我很多朋友都购买相关单位。而且他们当年也邀请我一起购买

说法是：既然D'piazza能够转换去residential title，这个计划肯定也可以转换。放心购买，稳赚的！

结果我猜的没错就是政府拒绝相关申请。一部分的购屋者存着侥幸的心态来购买相关单位。

当时的售价没有过400千，属于比较能负担得范围。我也理解一部分人的确是打算购买当住房。可是更多的人打算转换residential后暴利卖它。

至于租金方面不好说，我看到最低1300出租。也看到2500出租。前者一年15600零吉，后者3万元！ 政府的估值并没有太大的错误。只是当到太高。如果拿个平均2万元，门牌税就要一年大约2千左右。是非常合理，也是大部分打算炒房的买家清楚理解的最坏情况。

这个事件可怜的是真正打算购买来自主的屋主。毕竟300多千的房子又漂亮地点，可能他们没有考虑太多就购买吧？（当时有golden triangle，他们又不买？）

我觉得州政府不能再妥协。不然，州政府以后很难收回这些应该的门牌税。

还有一个就是相关的单位一千多方尺居然利用SOHO来申请很明显是跑法律漏洞。看看雪隆大部分都是400~650方尺，发展商自己也有责任。我去看屋的时候，他们也没有解释给我知道这点。

tboontan

gipsydanger 发表于 15-9-2014 08:40 PM
我不能苟同相关不知情的说法。

我很多朋友都购买相关单位。而且他们当年也邀请我一起购买

还有一个就是相关的单位一千多方尺居然利用SOHO来申请很明显是跑法律漏洞。-------------------请问，用SOHO的方式及用非SOHO 方式对发展商有什

么分别？

gipsydanger

tboontan 发表于 15-9-2014 12:52 PM
还有一个就是相关的单位一千多方尺居然利用SOHO来申请很明显是跑法律漏洞。-------------------请问，用S ...

相关地段属于黄金商业地段。如果residential肯定不被批准。所以为了方便批准就规划出超级大的SOHO单位。然后再隔出房间，客厅等等。

这个是一个买来自主的业主向我吐苦水的时候说的。（也是我其中一个朋友啦）

所以我说，真正受害的人是买来自主的人。他们当初看到便宜就购买来住，没有考虑那么多。毕竟槟城第一个SOHO嘛

但是其他炒家已经经验丰富，知道相关的风险。所以他们借这个机会拉拢其他业主一起抗议。就算不能转换residential，有residential这么便宜的门牌税也肯定可以卖好价钱。

我很不爽那些炒家，但是还是希望能降低。不然我的朋友就很麻烦了。人家还有老婆孩子，买个房子住都那么多问题。

tboontan

政府拟设房屋银行

助中低收入群购屋

全国
   2014-09-19 08:41 http://www.nanyang.com/node/650030?tid=460


（布城18日讯）城市和谐、房屋及地方政府部将探讨设立房屋银行的建议，以让中低收入群有机会购买房屋单位。

房政部长拿督阿都拉曼说，基于商业银行的贷款条件严苛，中低收入难以获得贷款，因此设立房屋银行是其中一个解决方案。

他说，将把这项建议带入内阁讨论，才做决定。

将带入内阁讨论

“同时，我们也在探讨，让在房政部下注册的借贷公司贷款给中低收入群体。”

阿都拉曼今日出席全国地方政府理事会会议后，在记者会上这么说。副首相丹斯里慕尤丁主持这项会议。

据了解，政府也在探讨，允许大型保险公司和合作社，发出贷款予中低收入人士，以购买可负担房屋房屋。

tboontan

分清购房产目标

屋理絮闹
产业周刊
   2014-09-19 14:39 http://www.nanyang.com/node/650207?tid=686


过去8个月内，我与读者分享了大马产业领域一些时事课题。

接下来，我想与读者分享一些产业领域的知识，包括认识不同的产业、产业投资的原则、了解屋主的权利、影响产业价值的因素，及租用地契到期会怎样等课题。

当然，我也欢迎读者来信，非常愿意回答读者们的疑问。

一般上，我们购买房子都是为了有一个家，让一家人有安身之所。

但，有些幸运的人还有多余的钱，可以再购入其他房产作为投资用途，等待房屋增值或出租等待额外的收入来源。

还有一群人，向发展商购买未建好的新房子，等待项目一完工就转手，短期内就赚钱了。

这一期，我将与读者们讨论购买房产的各种目的。

房地产实际上就是一个市场，有参与者、有规则，也有决定输赢的标准。

然而，若我开口问“产业市场走势如何？”，并没有精简而明确的答案。

区分产业类型

因为不同地方和类型的产业，价格都不一样；像孟沙高档公寓与赛城高科技工业园，及吉隆坡市公寓的市价便差异很大。

除了地点，产业市场还以产业类型来区分。

每一个条件都会导致价格差异。

房地产同样由市场主导，基本上分成三种参与者，即投资者、自己住用的购屋者和投机者。

产业投资者是通过购买或发展产业来得到资本回酬。这也包括购买产业收租，或者购买未开发土地等待资本增值。

投资产业最主要的目的，就是通过产业投资，获得比政府债券或定期存款等工具更高的回酬。

若将产业出租，投资者除了固定租金收入，也可在最后脱售资产时，获得资本增值，回酬更高。

自居房产价值 非金钱可衡量

住在自己拥有的屋子，满足感绝对不是用金钱可以衡量的。

比如，一个购屋者要在万挠购屋，原因可能是他在附近工作、年迈的父母住在附近或者万挠的一些条件非常吸引他。

所以，万挠的租金回酬率等条件，都不会是他购屋的考量。

自用或自居的房产，不能用金钱来衡量价值，不过，对一个产业的期望，会影响他所愿意支付的价格。

也有人为了地址、形象，支付昂贵租金，租用国油双峰塔附近的公寓或是城中城内的店铺单位。

除了房子，店主想要拥有自己的店铺、制造商投资自己的工厂、政府拥有的办公楼，甚至是非营利团体的宗教中心等，都是购买产业，作为本身用途的例子。

出租产业回酬高于定存

假如一个人，将10万令吉存入银行的定期存款户头，2年后，若年利率是3%，回酬就是6000令吉。

不过，如果用10万令吉购买每月可带来500令吉租金的组屋，2年后卖掉套现。

假设1年租金回酬率约4.8%，两年回酬约9600令吉；加上产业增值所带来的套现盈利，回酬高于定存。

当然，这样的投资看起来很诱人，但我也注意到一些买来投资的房产却一直空置着，可能是业主很难找到租客。

单位空置太久，这也有可能导致产业投资回酬低，甚至没有回酬。



产业投机成功率不大

我认为产业投机是我国投资活动特别的景象，且投机分子可能占了产业投资相当大部分。

产业投机分子，想要通过房产买卖，短期内赚大钱。

我记得在1970年代，人们为了购买孟沙的排屋，在发展商办公室前排队；当时，只要支付1000令吉成本，在对的时间内以1万令吉套现，就有高达9000令吉的盈利。

结果，政府为了压抑产业投机活动，推介了1974年土地投机税（Land Speculation Tax1974），也就是1976年产业盈利税的前身。

不过，我认为今天，随着国内的产业领域蓬勃发展，购屋者的选择更多。产业市场内的投机活动成功率不会太大。

现在，市场内，无论任何领域的产业，都有非常多新供应，且供应都超越需求。

当然，大部分人包括父母、产业经纪和投机分子都认为产业还是最稳定、最有保障和可赚快钱的工具，我也见证不少没有说出来，投机失败的例子。

地契分租用和永久 其他注意事项

购买产业时，也要注意各种事项，尤其是地契。

在马来西亚，产业拥有权就分成租用地契和永久地契；租用地契又可分为期30年、60年或99年。

地契还分永久性和暂时性；至于分层地契，在取得个别的地契前，受到买卖合约保护。

根据土地局的文件，永久地契被称为Certificate of Title、Grant for Land、Entry in the Mukim Register、State Lease（Pajakan Negeri）、Geran和Geran Mukim。

暂时性地契则被称为Hak Milik Suratan Sementara Daftaran和Hak Milik Suratan Sementara Mukim。

土地也可分为农业地、住宅地、商务地、工业地和矿地。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

蒲种 华丽蜕变

封面故事
产业周刊
   2014-09-19 15:13 http://www.nanyang.com/node/650215?tid=688


吉隆坡或雪兰莪州子民，谁会不知道蒲种？外州人大概也不会对这个地方陌生。

这里半个世纪前的废矿潮和橡胶园，如今已无迹可寻，取而代之的是商场、大量的住宅区和商业中心。

发展商无不以争取在此占一席之地而骄傲，这里的房价不但追上了雪州很多地区，就连发展范围也不断扩大，如今已延伸到雪州梳邦和政府行政中心布特拉再也和大马矽谷赛柏再也边界。

小镇蜕变卫星市 蒲种兵家必争之地

追溯1960年代，位于雪兰莪州八打灵县的蒲种（Puchong）是个充满丰富天然资源的小镇，橡胶园和锡矿山镇比比皆是。

随着人口逐渐增加，眼光独到的产业发展商把握商机，精心打造各类型产业，满足市场需求，让商用、工业与住宅产业，如雨后春笋般崛起。

经过逾半个世纪的蓬勃发展，这个小镇已经蜕变为一个成熟且魅力四射的城镇，各种基本设施一应俱全，包括高速大道、霸级市场、购物中心、学校与其他等等。

实际上，相对于国内其他大型城镇，很少城镇能够与蒲种的迅速发展与蜕变过程媲美。

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）董事经理符儒仁曾经如此形容：“蒲种不再是一个远离吉隆坡市中心的地点，因为它将像八打灵再也与梳帮再也那样，发展为卫星城市。”

16项目陆续面市

他指出，早于2年前，蒲种的发展趋势已经越来越夯，高达16个住宅与商用产业发展项目陆续面市，让买家目不暇接。

从最早发掘蒲种潜能的IOI集团（IOICORP，1961，主板种植股），蒲种之后陆续迎来更多的大型发展商，例如合成统一（HAPSENG，3034，主板贸服股）、林木生集团（LBS，5789，主板产业股）、新丰尼生活（SYMLIFE，1538，主板产业股，前前称宝敦）、杨忠礼集团（YTL）、高美达（Glomac）、马顿（Malton）等等。

马星购地大展拳脚

可以说，蒲种成了发展商兵家必争之地。

就在上月，马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）便在IOI广场后面，收购了一片占地88.7英亩的地皮，以打造大型综合发展项目，预计发展总值约93亿令吉。

集团董事经理兼总执行长丹斯里梁海金表示，此项目将是该公司2016年时主打项目之一。

“蒲种是发展热点，我们相信该区已经没有那么大片的地皮，供我们发展综合产业项目。”

据悉，I&P也将在蒲种推出新项目。

发展迅速催生大蒲种

蒲种的开端是从衔接旧巴生路（Jalan Klang Lama）开始，除了蒲种市中心、蒲种再也和蒲种公主城，她的范围已经超越了既定的概念。

因为沿着蒲种路一直往内还有蒲种金山园（Puchong Hartamas）、蒲种乌达玛（Puchong Utama）、蒲种柏丽马（Puchong Prima）、蒲种岭（Bukit Puchong）和绍嘉娜蒲种（Saujana Puchong）。

因为越来越多发展商进驻，加上生活机能如学校、商场等逐一建起，蒲种这块沃土的范围也逐渐扩大，发展一直延伸到与布城（Putrajaya）、梳邦再也（Subang Jaya）、沙登（Serdang）、武吉加里尔（Bukit Jalil）等接壤。

甚具商业头脑的产业发展商灵机一动，把曾经被遗忘的地库改造为新发展区，当然更多人往偏离蒲种市中心的地方寻宝地。

金融中心锦上添花

再之后，更提出了大蒲种区（Greater Puchong）的概念，并与蒲种结合，成为全新城镇，成为人口激增催化剂。

当中，必须要提的是IOI集团推动的蒲种金融中心（PFCC）。

蒲种金融中心就在公主城旁，与赛城接壤，且属于多媒体超越走廊（MSC）地区。

占地8英亩的地段，兴建5座大楼，强调绿色概念，全获得绿色建筑指数（GBI）认证，且离轻快铁站才数分钟之遥。

将原本只是住宅区为主的蒲种，与金融服务衔接一起，如此新颖和大胆概念，令蒲种的地位和身价进一步提升。

雪人口增长最快地区

蒲种人口约40万，是雪兰莪州人口增长最快的地区。这里由梳邦再也市议会管辖，面积有162平方公里，当中有95平方公里是蒲种国会选区。

蒲种能迅速发展，创造大量工作机会并吸引庞大新人口，再到蜕变为现今的成熟城镇，有赖几个利好因素，但最重要的还是生活机能和便利。

交通：四通八达

再来就是交通网，从蒲种可轻易衔接至多条主要道路与高速大道，包括白蒲大道（LDP）、莎阿南大道（KESAS）或是取道联邦大道，可直通八打灵再也或梳邦，再往莎阿南或巴生。

若要南下或北下，也可轻易从这连里连接到武吉加里尔大道（Bukit Jalil-Puchong Highway），再取道南北大道或新巴生谷高速大道（NKVE）即可、要往东海岸可取道第二中环大道（MRR2）。此外，政府也在规划兴建巴生河流域南部大道（SKVE），完成后，蒲种的基建设施与交通网络进一步提升。

捷运计划（MRT）估计将在2017年竣工，届时可与现有轻快铁及电动火车网络连接，有望进一步加强巴生谷的交通网络。

地理：靠近重镇

首先，这里与吉隆坡、梳邦再也及八打灵再也接壤。

回首1980年代，发展商寻求市中心以外的地区发展，以地理位置占优势的蒲种，自然成了首选。当政府宣布布城为中央行政中心后，再加上邻区赛城迅速崛起，促使蒲种的发展势不可挡，让其他城镇望尘莫及。

踏入1990年代，蒲种已经成为一个集中点，由布城、赛城、梳邦再也、八打灵再也、武吉加里尔及吉隆坡围绕着。

基建：应有尽有

蒲种的公共设施，比许多地区都完善。有多元化图书馆、公园、公共交通综合车站等等无一缺乏。

有人说，有学校就有人口，尤其是华小。蒲种国会选区内就有3间华小，包括益智华小、汉民华小和新明华小；之后又加入了从霹雳州迁校来的哈古乐华小以及竞智华小。

另外，泰莱教育集团正在蒲种岭打造1间国际学校，预计明年2月启用。基于蒲种已经应有尽有，因此用“前进与向上”来形容这个蓬勃发展城市的未来，相信是最贴切不过了。

李深静“妙手回春”

说到蒲种产业发展先驱，不能不提丹斯里李深静和他领导的IOI集团（IOICORP，1961，主板种植股）。

李深静是靠油棕起家，但他另一个强项就是善用油棕园的地库，再将之转为发展商地段，大事发展房地产，从住宅到商场，甚至是商业区，从有地物业到公寓。

蒲种从一个新村，发展到今天自成一格的城镇，与他不无关系。

与产业发展，蒲种就是他早期的杰作，至今仍让人津津乐道。

当年的蒲种以橡胶园和锡矿山镇为主，另一特色就是野味店，但对吉隆坡或雪兰莪州人来说，是个偏远寥了无朝气的地方，没有人会想住在那里。

胶园建屋震惊市场

但眼光独到的李深静却大胆购入406英亩地皮，推出发展总值达10亿令吉的综合产业发展项目，震惊整个市场。

当时，很多人都在质疑李深静如何能在辽阔无边的园丘地盖房子，而且那时候蒲种距离吉隆坡市中心偏远，谁会对他的房子感兴趣呢？

任谁也想不到，这么一个毫不起眼的小镇，经过李深静的“妙手回春”，竟然可摇身一变为今日投资者热烈追捧的新城镇。

由此可见，IOI集团比其他产业发展商更有先见之明，最先抢到经济蛋糕，而最大功臣非李深静莫属。

李深静改造蒲种的成就，为他摘下2001年大马国际不动产业联合会（FIABCI）的产业人物大奖，实至名归。

全盘规划建城造镇

IOI集团作为蒲种最大的发展商，一手规划推动蒲种房地产发展的蓝图。

从蒲种市中心（Pusat Bandar Puchong）开始，IOI集团最大的发展城镇要数蒲种再也（Banda rPuchong Jaya）和蒲种公主城（Bandar Puteri Puchong）。

蒲种市中心有蒲种最大的地标IOI广场，而公主城则是综合概念，住宅约有3500间，商铺则有超越1000个单位。

这里的住宅单位概括组屋、公寓、排屋和独立洋房。

庞大人口支撑商业活动逢勃，除了一般商店还吸引了多家银行在此设分行，另有巨人霸市。

IOI集团之后又推出了的低密度别墅区Puteri Hills、约有200个单位的超级排屋16 Sierra，可一览窗外景色的Vista Residences和La Thea Residences等。

金銮镇身价水涨船高

和蒲种市中心毗邻的金銮镇（Bandar Kinrara），发展早期以那里的高尔夫球场闻名，但较后有了武吉加里尔，加上蒲种区的发展，身价水涨船高。

金銮镇位于蒲种市和武吉加里尔之间，属于梳邦再也市议会管辖之地。

随着武吉加里尔和大马科技园（Technology Park）发展起来，早年无人川行的一条路，之后提升加宽，成了今天的BukitJalil-Puchong Highway。

另外，政府规划中的其他要道还有Kinrara-Dammansara高速公路（KIDEX）和Serdang-Kinrara-Putrajaya高速公路（SKIP）。

捷运衔接隆市

这些连接，大大拉近了从蒲种往南的距离，连带居住需求也急速上扬。

金銮镇在1990年代开始发展，城镇分为9个区，从BK1到BK9，建有商业区、住宅区和休闲远设等等，算是发展相当完善的城镇。

新的捷运系统正如火如荼兴建中，往后到吉隆坡市中心或连接到其他城镇将更便利。

Setia Walk新浦点

要说蒲种，IOI Mall肯定是最大的地标，而新兴商业区也陆续冒现，例如就在IOI Mall对面的Boulevard、Setia Walk等。

由实达集团发展的Setia Walk，是一个结合工作、居住、娱乐和学习的生活圈。

这个占地20.8英亩的新兴社区，发展总值8亿令吉，计有商场、店铺、公寓和办公楼。

除了应付日常生活所需的店铺，这里更有各种体现时尚生活的便利，例如健身中心、娱乐场所、卡拉OK、各式精品食肆等等。

正因为这样，这里无论是白天或黑夜，总是热闹非常，可说是蒲种区的新浦点。




旺区屋价涨2.2倍

近年来，发展商皆对蒲种周边未发展地区虎视眈眈，冀望可分一杯羹。

蒲种成为发展商分土必争之地，吸引投资者追随，房价自然也水涨船高。

事实胜于雄辩，蒲种一直不断增长，而且毫无放缓迹象，这是投资者与居民都认同的事实。

实际上，自从增设了购物中心与高速大道后，已经看到蒲种取得复合增长。

例如TAHPS集团（TAHPS，2305，主板产业股）产业臂膀BukitHitam Development，2008年推出的Park Villa联栋住宅，每单位建筑面积介于1259至1560平方尺，当时售价21万8000令吉，但现在二手市场交易价则高达65万令吉，涨幅接近2倍。

同样的，该公司2007年推出的中档公寓Baiduri Courts，单位面积约774平方尺，时价8万7000令吉，但最近成交价达28万令吉，涨幅达2.2倍。

房价普遍涨30%

若要谈最近的趋势，产业代理提供的非正式统计，蒲种房价过去3年至少涨了30%，预计未来10年，房价涨幅可高达60%。

产业代理指出，金銮镇的有地住宅如排屋或洋房，以及往上发展的公寓，2000年起需求大增，但去年销售量则大幅放缓，这或许和政府打房措施有关。

但销售量下跌并没有影响房价，在该区的房价，从2000到2013年间，公寓至少涨了50%到60%，排屋涨幅也有约40%。

趋精品化吸引买家

符儒仁指出，市场上产品种类繁多，发展商必须注入更多创意元素，才能引起潜在买家的瞩目。

他说，当蒲种的发展越来越成熟，市场上将会出现越来越多精品式发展项目，尤其是那些面积不到5英亩的地皮。

“这是我们在发展成熟的城郊，如八打灵再也及梳帮再也，所看到的发展模式。”

近几年，蒲种确实是越来越多高级公寓项目，而且人口持续增加，也带动商用与零售产业蓬勃发展。

轻快铁纾缓交通拥堵

尽管许多产业项目已经在近几年相继竣工，而且有些新产业项目正在或即将进行，但符儒仁相信蒲种不会那么快饱和。

询及交通拥堵会否影响投资潜能时，他说：“这个从来都不是影响房价的因素。”

他指出，投资房屋最重要的是当地的各种设施及商用店铺，而且迟些完成轻快铁延伸计划后，将有助于舒缓现有交通状况。




多元房产 总有一款适合你

想在蒲种置业，一点都不难，因为不管你的要求是什么，这里多元化房产种类总有一款适合你。

有地住宅如排屋、洋房或联栋住宅，往上发展的组屋或公寓，大众化价格或是高尚的豪宅，这里都应有尽有。

马星集团‧蒲种曼哈顿 集团最大综合计划

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）8月宣布以6亿5690万令吉，在蒲种购入一块面积88.7英亩的地皮，以打造蒲种曼哈顿（Manhattan）。

发展总值93亿

该项计划发展总值约93亿令吉，料耗时10年，也将是马星集团在国内的最大综合发展项目。

位于蒲种IOI广场后面的优质地段，该土地卖主还同意授权予马星集团，收购或联营发展隔壁占地170.58英亩的地段。

马星集团董事经理兼总执行长丹斯里梁海金指出，蒲种是发展热点，且相信该区已经没有那么大片的地皮供发展综合产业项目。

2公里5轻快铁站

蒲种曼哈顿所在地四通八达，可轻易衔接至多条主要道路与高速大道，如白蒲大道（LDP）、莎阿南大道（KESAS）、武吉加里尔大道、联邦大道、新巴生谷大道（NKVE）与第二中环大道（MRR2）。

而且轻快铁延伸计划在未来2年完成后，该地皮的2公里范围内，就有5个轻快铁站。

Bukit Hitam ‧蒲种岭 发展先驱回酬稳定

蒲种岭（Bukit Puchong）是TAHPS集团的旗舰项目，面积达1290英亩，涵盖住宅、商用与工业产业，并提供完善公共设施。

显然的，大蒲种区已做好准备，以继续昂首阔步发展，而这归功于发展商的持续投资和信心，包括Bukit Hitam Development。

Epic Suites 1天卖70%

作为蒲种的产业发展先驱，Bukit Hitam Development打造了无数产业项目，而且多年来一直提供稳定且持续增长的回酬。

Bukit Hitam Development从来没有停止过发掘蒲种这块瑰宝。

该公司的最新佳作就是在推介首天，便成功售出70%单位的EpicSuites。

该公司规划把蒲种打造为可自给自足的城市，以满足市场需求。

林木生‧翠湖新城 首推旗舰豪华住宅

林木生集团（LBS，5789，主板产业股）在蒲种发展的翠湖新城（D'Island Residence）是该集团首推的旗舰豪华住宅区，也是进入高档房地产市场的首个计划，占地175英亩的计划，被1000英亩的湖水围绕。每个住宅或商店都可见湖景或与湖景相近，具度假屋时尚风格，令人耳目一新。

翠湖新发展单位组合包括237个豪华超级排屋单位、298个半独立洋房单位、148个独立式洋房、352个超级公寓单位，商务中心和俱乐部。

为了给居者更美好的绿色生活环境，整个发展计划纳入了多项环保元素。如公园和行人走道皆用二极管路灯和太阳能照明，户外空间及每栋洋房采雨水采集系统。

且区内有全长4公里的跑步径、脚车道和户外健身器材和休闲设施，供运动爱好者或住户与家人一起进行户外活动。

因环抱湖水，翠湖新城旨在让购屋者尤其年轻人，可感受岛屿度假休闲生活。

新丰尼生活：Taman Tasik Prima建悠闲湖滨度假村

新丰尼生活推介的Taman Tasik Prima城镇也是以湖滨度假村为发展概念。

占地345英亩，该城镇围绕着一个占地200英亩的天然湖泊。其中The Wharf是整个城镇的发展重点，占地20英亩，总发展价值达4亿5000万令吉。

俯瞰湖泊美景

除了可俯瞰200英亩大的湖泊美景的公寓，The Wharf里，还有BizWalk（32座3层楼的精品陈列室和分层办公室）、64间排屋和占地30万2739平方尺的零售商场。

Taman Tasik Prima就坐落于多媒体超级走廊（MSC）区域内，卓越的地理位置为它加分不少。

此外，社区毗邻学校、幼稚园、商店、小贩中心、诊疗所、私立医院、银行、回教堂等，并衔接多条主要高速大道，包括白蒲大道、莎阿南大道和宜力大道（Elite）。

Taman Tasik Prima距离吉隆坡市，车程需约40分钟，但往梳邦USJ只需短短15分钟，到布城和赛城则仅需20分钟。

合成置地‧Urbana@D'Alpinia四季景观雅丽脱俗

由合成统一（HAPSENG，3034，主板贸服股）产业臂膀合成置地发展私人有限公司发展的低密度与围篱社区Urbana@D'Alpinia相当吸睛。

Urbana@D'Alpinia是个集合四季分明景观主题的综合项目，提供当代和现代生活方式概念。

先建后售

社区位于蒲种、史里肯邦岸和布城南部金三角的策略地点，能直接进入白蒲大道（LDP）。

此外，Urbana@D'Alpinia是以先建后售的概念发展，所以投资者不需担心无良发展商会无法完成计划，购屋者可先看到所能买的房屋。

房屋外观雅丽脱俗，具任何摩登城市家居所需的设计、宽敞空间和舒适捷便的设备。

该计划共有26间两层半的独立洋房，38间两层半半独立式洋房和双层排屋。




新闻背景：蒲种地名起源3说法

蒲种这名字的由来，有几个说法。

巴生河有一条支流叫Sungai Puchong，蒲种可能就是以此河为名，中文则取其音。

另一说法是早年的蒲种，遍山满地都是蒲公英，而且很多华人都爱栽种，因为蒲公英可以入药，因此取用栽种蒲公英之意，再简写成蒲种。

在马来社会，则流传另一种说法，指早年的蒲种常看到一种名叫Pucung的鸟，要取其音但又不想直接用这种鸟的名字，所以用了谐音Puchong。

不管那一说法，反正以蒲种今天的发展和形态，蒲种肯定是好名字。

报道： 魏素雯

tiramisu83

soho都是卖来住的吧，你们看那些show unit，都是设计到可以住的那样
但还不清楚到时gst来后，会有什么影响
cukai tanah 和pintu都会要付比较高的是吗？

elmond

楼主，没有发放 selangor 外国人新政策？

http://www.thestar.com.my/Busine ... -in-some-districts/

tboontan

elmond 发表于 22-9-2014 12:12 PM
楼主，没有发放 selangor 外国人新政策？

http://www.thestar.com.my/Business/Business-News/2014/09/2 ...

还未有中文版新闻

tboontan

担心预算案条件更苛刻

全国
   2014-09-23 08:49 http://www.nanyang.com/node/650917?tid=460

（八打灵再也22日讯）雪州政府毫无预警地颁布新条例，规定外国人在雪州7个县购买产业的价格必须是200万令吉或更高，导致发展商和投资者无法适从，也令房地产市场预计会进一步冷却。

马来西亚房地产代理员协会（MIEA）主席西华桑格指出，中央政府在今年1月落实外国人在大马购屋的最低门槛是100万令吉，如今时隔9个月，雪州政府进一步将门槛上调到200万令吉，令发展商和投资者感到错愕，同时也担忧10月即将公布的2015年财政预算案中，也会针对外国人购买本地房产落实更为苛刻的条例。

外资持狮城四成房产

他说，虽然没有外国人在大马拥有产业的确凿数据，但一般而言是占了本地房地产的4%至7%，其实只是很小的百分比，不过政府却一直在打击这领域。

“新加坡大约有40%的房地产是外国人所拥有，但依然还是欢迎外国投资者，而我们却不断的落实苛刻的条件，这是会让外国投资者却步的。”

西华是受《南洋商报》询问时这么指出。

市场缩小打乱买卖规划

西华指出，新条例也使到外国投资者无法适从，因外国投资者很多时候偏向将手中的产业出售给外国人，所以这新条例打乱了外国投资者的规划。

“例如，一名新加坡人在数年前购买了雪州一间50万令吉的房子，原计划出售给其新加坡友人，但因今年落实的100万令吉门槛而无法售出，唯有打算等多两年房价涨到100万令吉时再出售。

“但是现在他要等到多少年，那间房子价格才能涨到200万令吉呢？在这情况下，他唯有出售给本地人。”

房市恐再冷却

西华说，一旦外国人目前手中持有的房地产只能出售给本地投资者，意味着市场将会缩小，如此一来需求将会减少，因而导致目前已经放缓的房地产市场，进一步冷却。

他也提及这项新条例对发展商的影响，因部分发展商为了针对外国人市场，兴建了100万令吉或以上的房地产，并投资前往外国参与展销会，如今却落得人财两失。

非外资“朝圣地” 料不会冲击房市

尽管雪州向柔州政府看齐，提高外国人购买产业的门槛，不过产业界专家指出，雪州并非外国人的“朝圣地”，顶限调升并不会冲击雪州市场。

马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）集团董事经理丹斯里梁海金，接受《南洋商报》电访时指出，雪州产业一直都由本地买家推动，因此新政策并不会带来显著冲击。

他说，外国人比较钟情位于吉隆坡、柔佛、槟城与亚庇的产业，雪州产业不是他们的主要考量。

截至目前，马星集团旗下产业项目发展总值（GDV）高达36亿令吉，外国买家仅占5至10%。

须直接向发展商买房

新条例同样波及“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H），外国人必须直接向发展商购买产业，而不能通过二手市场购买，而且每个家庭只限购买一间。

台湾房屋地产集团总营运长周家庆认为，新条例实效不大，但或多或少会带来一些负面影响。

“我们的外国客户主要是购买位于吉隆坡城中城及依斯干达特区一带的产业，因此，雪州的产业新条例冲击应不会太大。”

不过，他不排除这会制造一些负面影响，让外国人对本地政府的多变政策失去安全感。

限购更能遏制炒房

他认为，雪州政府与其调高顶限，遏制外国人炒房，不如限制购买数量，更加实际。

“我认为，购买1、2间房子是合理的。若政府想打房，可从第三间开始下手。”

他指出，政府希望通过“马来西亚我的第二家园计划”，吸引条件不俗的外国买家前来本地置业，但又通过大幅度调高房价顶限，遏制外国人炒房，或许会让外国人觉得政府抗拒外资。

转投澳英日怀抱

“政府把房价顶限设得那么高，外国买家可能会转投澳洲、英国及日本的怀抱。”

他表示，新条例可能会吓跑真正想在本地置业，视我国为第二个家的外国人。

台湾房屋地产集团为我国引进的外国买家主要来自台湾、中国、香港、日本及美国。

tboontan

本月生效‧遏制炒房
外资雪州置产顶限200万

全国
   2014-09-23 08:48 http://www.nanyang.com/node/650916?tid=460


（吉隆坡22日讯）雪州政府从本月起，提高外国人、永久居民和外国公司在雪州购置产业的顶限，介于100万至300万令吉。

新条例已从本月1日起生效，雪州政府将地区划分为3个部分，即第一区（八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦及巴生）、第二区（瓜拉雪兰莪及瓜拉冷岳），以及第三区（乌鲁雪兰莪及沙白安南）。

每个地区的产业价格顶限不一，介于100万至300万令吉。

根据《星报》报道，雪兰莪州土地及矿务局局长拿督卡马鲁查曼是在志期8月28日的通令中，公布这项措施及相关指南。

比中央规定增一倍值得一提的是，政府去年10月公布的财政预算案，已把外国人购买本地产业的原来价格顶限，增倍至100万令吉，从今年1月1日起生效。

如今，雪州政府再度出手遏制外国人炒房，把第一区和第二区的住宅产业价格顶限，从100万令吉，倍增至200万令吉。

第三区的住宅产业价格顶限维持不变，但仅限于分层地契及有地分层地契。

商用产业大调至300万

商用产业方面，除了第三区不受影响，第一区和第二区的产业价格顶限皆从100万令吉，大幅调高至300万令吉。

至于工业产业，3个地区的价格顶限皆从100万令吉，飙升至300万令吉。

此外，外国人也不能购买土著单位。至于非土著单位，他们可购买最多10%单位。

农业地、土著保留地、非分层有地住宅产业，以及拍卖产业，统统不可购买。

勿抵触第二家园计划

征阳集团（SUNSURIA，3743，主板产业股）执行主席拿督戴良业认为，雪州政府应抱持更为开放的态度，不让现有措施与“马来西亚我的第二家园计划”相互抵触。

他说，这项政策，可能影响外国人在马的置产意愿，何况现阶段在我国置产的外国投资者并不是很多。

再者，去年财政预算案也将外国人在我国置产的房价底限为100万令吉，现在进一步提高，会造成混淆，也让外国投资者对我国措施的稳定性无所适从。

不仅如此，各个地方政府之前为遏制外国投资者炒作房产，早已对外资置产设下许多限制，包括限制发展商可以出售予外国人的房屋比例。


报道： 魏素雯

tboontan

tboontan

294 楼的新闻报道里， 字眼有误。

顶限应该是下限

tboontan

关于KLIBOR房贷配套

产业周刊
   2014-09-26 13:05 http://www.nanyang.com/node/651800?tid=686


最近市场盛传，吉隆坡银行折息率（KLIBOR）可能在未来取代基本贷款利率（BLR），成为贷款利率的计算指标。

究竟何谓吉隆坡银行折息率，若采用这个计算指标，消费者是否可以取得更好的贷款利率？

当我们谈到房屋贷款，相信多数人都知道市场上的房贷配套是以基本借贷率（BLR）或基本融资率（BFR/IFR）为参考利率。

然而，市场上还有其他类型的贷款配套可作选择，其中有KLIBOR利率的房贷可供选择。

KLIBOR全名是Kuala Lumpur Interbank Offered Rate，是在1987年6月推行，是银行领域借贷利率的正式指标。



基本上，银行和金融机构以KLIBOR利率互相借贷，简单来说，KLIBOR是12个月吉隆坡银行同业拆息率，国家银行指定12间银行综合他们的利率，计算出来的同业利率。

因此，KLIBOR也极可能是反映出银行真正的资金成本的一个更好的指标。

三个月期KLIBOR房贷

三个月期的KLIBOR房贷配套在2008年期间推行，多数房贷的贷款利率皆以基本借贷率或基本融资率为基准，而革新的KLIBOR房贷则用3个月期的KLIBOR利率为房贷参阅利率。从2008年至2013年的数据显示，KLIBOR利率通常低过基本借贷率。

此外，基本借贷率和KLIBOR之间也彼此有关联，当KLIBOR扬升或下降时，基本借贷率也会跟随浮动，不过，上升或下降的幅度或许会不同。

KLIBOR贷款性质

KLIBOR贷款的特质，包括利率以及利率更新期限。

一‧利率就如其他浮动贷款利率一样
有效利率（effective interest rates）是根据三个月期的KLIBOR利率，再加上固定的价差（spread）计算出来的年利率。

例如：KLIBOR（3.31%）+1.10%=4.41%（每年）

相对的，基本借贷率和基本融资率的房贷则是用这个参考利率，扣除价差。

例如：BLR（6.6%）-2.2%=4.4%（每年）

二‧KLIBOR利率每三个月更新
KLIBOR和基本借贷率最显著的差别是，一家银行可无需任何公告，可以随时更改基本借贷率，3個月期KLIBOR房屋贷款利率，则是每三个月更新。

基本借贷率的配套可以随时变动起伏，但KLIBOR利率则每三个月更换一次。在运作上来说，第一笔贷款发放日前一天的KLIBOR利率，会是首三个月的贷款利率，接下来的三个月的利率，便会采用固定在三个月期的最后营业日利率计算。

总结

KLIBOR利率房贷是一项新的替代型的按揭贷款，因此，当比较房屋贷款配套时，不妨考虑以KLIBOR为房贷基本利率的配套。

目前，只有两家银行提供3个月期KLIBOR贷款，分别为丰隆银行的Mortgage KLIBOR和渣打银行的Mortgage KLIBOR。

欲查询最新的基本借贷率和KLIBOR为基准的贷款配套，不妨使用Loanstreet.com.my的贷款比较计算器，了解详情。

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tboontan

财政预算案期待惊喜？

投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/651796?tid=686
   2014-09-26 12:59


又是10月了！还有不到一个月的时间，又是一年一度的财政预算案即将发布的关键时刻。

每年每到这个时刻，国人都在引颈期待国家发布的新财政好消息、好方案。那今年呢？

明年是我国推行第10个大马计划（2011年至2015年）的最后一年；因此总结过去、展望将来，2015年也将是我国为第10个大马计划作个总结报告，并为下一个5年计划———第11个大马计划作好准备、策略规划的一年。

同时2015年（从4月1日起），也将是我国首次正式实行消费税（GST）关键的一年，从此大马将进入消费税的年代。

人民谨慎消费精打细算

因此不管你喜不喜欢、愿不愿意，从衣食住行到吃喝玩乐巨细靡遗，人人都得做好缴付6%消费税的心理准备。可以想像《2015年财政预算案》，预计将是一个痛苦的预算案，也不敢奢望会有任何惊喜。

事实上，为了因应即将于明年正式实行的消费税，消费人从今年起已经开始精打细算、谨慎消费，消费情绪一路下滑。

根据统计数字显示，国内的消费开销已从2014年首季的7.3%，一路滑落至次季的6.5%；预计明年还会继续下滑至6%。

同时，根据尼尔森所作的一项最新调查也显示，10个人中，已有8个人开始改变消费习惯，并减少家庭开销，提高储蓄，包括减少添购衣物、户外娱乐、煤气电费、名牌产品、度假休闲、房屋装修等。

同样地，产业领域也面临冲击。

自今年起，政府正式出台一连串的打房措施，包括提高产业盈利税（RPGT）、废除发展商承担利息计划（DIBS），以及提高外国人购屋屋价顶限（限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令）。

此外，净房贷房价比（以净售价决定房贷与房价的价值对比（LTV））、以及个人限购单位（一人团购4个单位以上必须登记）等，也导致买气减弱、成交骤减。

人均收入不及房价飙涨

根据大马经济研究院发布的住宅产业指数显示，大马住宅产业指数，今年次季已跌至109.9点，按季跌1.3%，按年挫28.3点。

这说明政府自今年严厉打房以来已见成效，昔日火红的买气已减，未售新住宅单位剧增。

此外，国家银行发布的大马房价指数也显示，去年末季已跌至9.6%，这是自2011年第三季以来，首次跌破10%水平。

在产业新项目推介放缓，以及拥有3个以上房贷者，仅占贷款总数的3%（84%房贷者仅有一项未偿房贷）等种种考量之下，来临的财政预算案预计政府不会再度侧重打房，反而将心思用在如何帮助特定群体，发展可负担的房屋。

这些措施包括为低收入族群提供补贴，为发展商提供奖掖发展中低价房屋等。

根据国家产业资讯中心发布的《2013年房价数据》显示，房价增长指数平均11.6%，但国民人均收入却远远不及房价飙涨，因而导致中低层收入人民（月入2千500令吉以下者）无法也无能力买房。

兴建100万间中价房屋

为了确保居者有其屋，在新的财政预算案下，预计房屋与地方政府部将与私人机构合作，在2017年以前，兴建100万间可负担中价房屋，以迎合中低收入人民的需求。

在“一个大马房屋計划”下（PR1MA2014），政府已拨出10亿令吉兴建8万间比市价低20%的可负担房屋（介于10万至40万之间），予月入介于2千500至7千500令吉的购屋者（夫妻或家庭）购买。

这些购屋者必须是购屋自住，并以抽签方式认购，另外，在10年內不得将房子转售他人。

在房屋政策上，政府也将重新审视、检讨，包括土地使用与发展条规，如分区政策、土地使用限制、发展费用、设计要求等，以更好地推行利民惠民房屋计划。

加速落实新房贷机制

同时，在房屋贷款架构上，政府也计划重新检讨，包括探讨设立房屋银行、或发出融资执照予大型保险公司与合作社的可行性，并加速落实新的房贷机制，为中低收入、贷款不易的购屋者提供房贷融资便利。

总之，一系列的计划、规划财政预算，无论是喜是忧、是悲是乐，再多的猜测徒增烦恼暂且放下，就以平常心，兵来将挡水来土淹，就等10月10日那一天，拭目以待吧！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

jackphang

很好的帖子，留下脚印。谢谢分享。