房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

去年交易跌11%升息消费税冲击
房地产98年以来最冷

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  2014-08-08 12:29 http://www.nanyang.com/node/640554?tid=462

（吉隆坡7日讯）升息时代再碰上消费税（GST），发展商将面对自1998年经济衰退以来，最严重的产业销量暴跌，收益能力面临重大考验。

彭博社报道，国家产业资讯中心数据显示，去年产业交易年跌11%，是自1998年大挫32%以来的最大跌幅。

同时，房屋价格指数今年首季仅涨8%，写下自2010年第三季以来的最慢增速。

更甚的是，今年首季发展商推介的新单位仅6339个，较前一季度缩水近半，当中也只有30%成功售出！

如今，国行从去年开始收紧借贷条例，市场认为，今年还会再有一轮打房措施，再加上7月时的升息压力，已大大冲击买气和发展商推介新房产的能力。

或慢销一年

当消费税在明年4月开跑时，产业销量跌幅势必受到冲击再度扩大，或许再重演1998年来的颓势。

苦苦挣扎于高成本的产业发展商，已做好准备接受盈利缩水的最坏打算，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）今年6月已表明，消费税将导致明年第二季盈利下跌。

UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）执行董事依沙丁接受彭博社电邮专访时也点出，消费税将推高建筑原料价格，但一些成本无法转嫁出去，将影响赚幅下滑。

“销量衰退可能延续一年，目前公司正重新审视一些项目。”

双威（SUNWAY，5211，主板产业股）受访时也预测，消费税的部分成本无法转嫁到买家身上，最坏情况赚幅将受3%冲击。

买家赶消费税前进场

UEM阳光执行董事依沙丁表示，并非所有成本都可转嫁到消费者身上，像是住宅产业豁免消费税，发展商无法索回进项税（InputTax）的成本。

因此，大部分承包商和供应商在竞标项目时，已经考虑到消费税可能提高的成本幅度。

转向中国狮城

在消费税落实前，相信买家会赶着进场，短期产业销量可能会上扬，但在新税制开跑后，销售将再次放缓。

他指出，产业市场有本身的周期，UEM阳光会力求灵活，并灌输所有员工新意识，将成本保持在低水平。

产业指数年内恐跌12%

市场预期，大马产业指数在未来12个月将会下滑12%，反而吉隆坡综合指数可再升5%。

管理10亿令吉资金的Fortress资本总执行长杨汤姆斯（译音）指出，由于对大马产业展望不佳，因此已脱售部分股票，转而投资在中国和新加坡。

大马产业指数今年至今已涨16.5%，今日闭市报1507.57点。

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柔新通关该不该涨?

• 产业倾情
• 产业周刊http://www.nanyang.com/node/642085?tid=686
  

  2014-08-15 08:57

从8月1日起，公共工程部突然大幅调涨新山关卡（新山关税、移民与检疫大厦，Sultan Iskandar CIQ Complex，简称“新关卡”）的出入境过路费，以回应新加坡调高外国车辆的入境与过路费。

这突而其来的决定，在民间掀起轩然大波，人人都在呐喊，涨480%太离谱了。
为了抗议东部疏散大道新山关卡新过路费，措施生效第一天，厂巴罢驶，越堤工作的大马人宁可步行，或共车或改搭公共巴士入境。

有者甚或改用第二通道等越过长堤，总之想方设法能避则避。

当新加坡政府宣布，从8月1日起将外国车辆入境费调至35新元（约89令吉25仙），另加1.20新元（约3令吉6仙）过路费时，我国政府旋即宣布，也在同一天相应调整东部疏散大道新山关卡过路费，并从单程改为双程收费，即从新山入境新加坡的过路费从零收费收取6令吉80仙，出境则从2.90令吉增至9.70令吉。

每天16万人往返马新
乍看之下，此举似在反击新加坡，而其实却是在向国人开刀，加重国人的负担。若以一个月计算，每日往返马新两地，单是通关费就高达将近500令吉，对一般打工族来说，都是一笔不小的开支。

根据资料显示，目前我国约有16万人，每日往返马新两地，到一公里外（约40分钟车程）的新加坡工作，赚取2.5倍的工薪汇率价差。
也就是说，全柔约有30%的家庭有家人或将近一半的家庭有亲人，每日往返马新两地在新加坡工作。反之，每日往返马新两地的新加坡人却少之又少。

所以，这次大马突然提高所有车辆的出入境过路费，对新加坡人说，无甚大碍，大不了周末假日减少入境到大马消费、购物；因此，直接影响的也是大马的零售与消费市场。

然而影响最大的，恐怕是新山甚至柔州的产业市场，尤其是刻正如火如荼大兴土木发展的依斯干达特区。
而从民间调查取得的反应显示，不少大马人（尤其是持有新加坡永久公民者）或决定脱售大马的房屋，直接迁到新加坡居住，以省却每日往返马新两地高昂的过路费与舟车劳顿。

如此一来，新山与柔州的产业市场预料将会需求过剩，导致房价停滞不前或增值缓慢。

依斯干达特区或受冲击
特别是最近几年来，发展气势如虹的依斯干达特区，也会因为这项新的措施大受打击。

依斯干达特区，从2006年开展以来，如今已成为全马成长最快的经济走廊、国际资金的投资热点。
尤其是产业发展，在过去7年来，其发展速度更是远远超过经济成长，达到令人惊叹的地步。

房屋供应激增38.3%
根据最新统计数字显示，柔州（包括依斯干达特区）的房屋供应从2013年至2017年激增38.3%；其中，住宅将从约69万7000单位增至96万5000个单位，高楼住宅则激增145%，从3万2000增至7万8000个单位。这也意味着到2017年，将有26万7125个新单位投入市场。

截至今年6月，依斯干达特区取得的累积投资额达1462亿令吉，其中已落实的投资额约695亿3000万令吉。这与依斯干达特区预期到2025年达到3830亿令吉投资目标，已达标38%（真正落实的投资仅8.15%），成绩相当令人鼓舞。

政府冒然调高新山关卡的过路费，相信将令许多有意投资依斯干达特区的潜在投资者望而却步，并离既定的目标愈来愈远。

马新高铁促进两国交通
在民间一片反对声浪中，政府过后表示将会聆听各方意见，重新检讨再作调整，这或许有助减轻新山关卡出入境过路费对柔州产业的冲击。
当然，这也仅属暂时现象，也仅限于马新两国现还未有完整的公共交通系统替代方案，改善每日往返情况的窘迫阶段，从而暂时影响零售单位的推售。

至于住宅单位，长期而言，将会从没有调高过路费且收费较为便宜的第二通道中受惠。
其实，第二通道作为越过新柔长堤的替代高速公路，不仅促进稍为落后的地不佬周边地区的发展，也有助纾缓新山市区与基建完善的努沙再也的堵塞与车流。

因此，柔州与依斯干达特区的长远发展趋势，加上马新两国一衣带水唇齿相依、天然优越的地理优势，在多项公共交通计划逐一落实后，将改变衔接马新两国与柔州许多城镇的交通面貌。这些计划包括预计将在2020年之前完成的马新高铁（HSR）丶柔新轻快铁（RTS）、捷运计划（MRT）及轻快铁（LRT）延伸工程等公共交通系统。

在这些计划落实后，除了带给马新两国人民每日往返的交通便利，也势必带动的人口增长与迁徙、经济旅游活动与产业增值，刻正闹得沸沸扬扬的新山关卡出入境过路费问题，相信不再是一项课题！

拿督林景清-- 产业倾情,  怡克伟士（ Ekovest ）董事经理 ,,依斯干达海滨控股董事

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拥抱海外房产
宜vs忌

• 产业周刊
  

  2014-08-15 09:07 http://www.nanyang.com/node/642086?tid=686

做任何事，总是有宜和忌。

尤其在海外投资房地产，涉及的款额大，更必须步步为营，免得赔了夫人又折兵。

本周就和大家分享我经营投资海外房产多年来所累积的一些心得，希望大家拥海外房产时更得心应手。

想要在短期内了解海外产业投资的贸易技巧，几乎是难如登天。

因此，请参考以下的国际产业投资快速入门指南，足以替代全球产业投资指南。

宜

1.聘请熟悉当地法律的专家

由律师、专家至财务顾问，当地人必定知道如何协助你在海外通行无阻。

2.做好事前准备工作

持续进行研究很重要，仔细地研究你想要投资的项目，确保地点处于兴旺地区或正在进行架构振兴（例如推介新设施、道路等等）。

同时，并要追踪具体进展，因为产业蓝图可能会不断演变，你不可能知道一切。

准备一份清单，衡量每一项投资的优劣点。

假如你明智地规划，在产业蓬勃发展前，抢先以较低的价格购买，当产业趋向成熟，资本成长增值后，你可以考虑出售以获得可观的回酬。

3.检查融资资格

聘请当地房贷经纪人，协助你向当地银行申请贷款。

这些当地贷款专家最了解各地银行的要求，而且知道如何为你取得最佳的利率。

4.掌握注资和撤资成本

哪一项投资最值得？你必须考虑注资和撤资的成本。当中，注资成本包括头期、印花税和律师费；而撤资成本包括产业盈利税（RPGT）和律师费。

5.考虑你的当地租户

寻找能吸引当地租户的产业，而不是你自己感兴趣的产业。

了解你的目标市场的“需求”趋势，确保你的投资产业可以迎合目标市场的需求。

6.计算投资回酬

在进行投资前，就要计算好你所预测的租金收益和成本增长。

作为指标，租金收益必须相等或超过产业贷款的利息，而你的成本增长就是以当地的通货膨胀率为指标。

若通货膨胀率上升，成本就会增长。

忌

1.自行处理租金管理

大部分海外产业拥有专业产业经理人，以合理收费为你管理产业，包括收租和缴付开支等等。

产业经理是经验丰富的专业人士，他们非常了解租赁合约的条规，而且会经常检查，比你更了解租户的行为，免除你对租赁管理的烦恼。

2.忘记兑换率

趁着兑换率浮动的最佳时机购买产业，以免兑换率侵蚀你的资本成长或租金收益。

谨记，你的资本成长也可能会在波动不定的兑换率中亏损。

3
.依靠租金支付开销

投资者经常忽略的另一个事项，就是疏忽产业投资的长期前景（例如资本成长）。

大部分投资者只专注在短期利润（例如租金收益）而不是产业潜在的成本利润，即将来转售时所获得的利润。

假如你认为一项产业已经达到健康的成本增长，把握机会脱售，再利用所得盈利投资在新的产业。

假如你决定不要出售产业，另一项选择就是重新融资！通过重新融资同样的产业，你可以在未来拓展和多元化产业投资组合。

例如，早期购买时，你的产业价值50万英镑，贷款为80%（40万英镑）。

在5年后，基于通货膨胀和成本增值，银行现在估价你的产业价值为70万英镑。

你可以选择将产业重新融资，得到80%贷款即56万英镑，在偿还了首次贷款后，将会剩余21万英镑。

所余下的款项可以作为购买新产业的头期款，因此，你就可以展开一个新的循环，将投资组合多元化。

4.过度投资

经济周期是难以预测的事；当经济低迷时，必须要有能力承担没有租金收入的时期。

每个月固定检查你的现金流动，显得非常重要。

同时，在评估和决定投资时，保持敏锐和谨慎以免投资过度而难以负荷。

总执行长曾子勤

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认识公开拍卖市场

屋理絮闹
产业周刊
   2014-08-22 14:23 http://www.nanyang.com/node/643879?tid=686


之前，我曾经与读者们分享过，如何避免被银行拍卖产业。

这一期，我想与大家讨论产业公开拍卖的其他观点，解除大家心中的疑惑和迷思。

对大部分大马人来说，去竞购拍卖产业等于捡便宜货。

不少人认为，产业被拍卖，是因为可悲的贷款者已陷入困境，等着被银行“埋葬”，所以他拥有的产业只能以任何价格被拍卖掉。

“公开拍卖等于出让便宜货，可以找到便宜产业。”大马人会有这种想法，是因为我们根深蒂固的文化所影响，总是想要天降横财。

很可悲，这种想法导致银行和法庭，无法通过公开拍卖程序，把产业以合理市价卖出。

我们应该改变这个想法，参考在英国、澳洲、纽西兰和加拿大等的产业拍卖体系，以让公开拍卖惠及购屋者。

在澳洲，屋主可通过小型私人拍卖活动，脱售私人产业。

拍卖是一个很好且有效的机制，因为可排除产业经纪的操纵、非法谋利及给予错误讯息等。

然而，对大马人而言，拍卖就是拍卖，无论是产业遭银行拍卖或自愿拍卖，都一样。

多年前，我尝试通过私人拍卖活动为客户脱售产业，都不成功。

勇敢参与竞购 拒绝拍卖集团

市场中不缺乏害群之马。

我发现，国内每个州高庭公开拍卖时，总会出现一些“拍卖集团”。

这些集团成员会出席每一场拍卖活动，除了竞标拍卖屋，还会耍一些小手段。

若底价高于预期，会想法子迫使拍卖师放弃拍卖；但若底价符合他们的预期，就会想办法阻止大众竞标。试图以最低价，买到拍卖屋。

我认为，他们虽然成功购得拍卖屋，但对于银行和被拍卖的屋主，却是一首悲歌。

贿赂助长拍卖集团

多种因素助长了这些不法集团，其中一个因素就是贿赂。

但无论是大众贪小便宜接受贿赂，还是怕事而不与他们竞购，这些行为都应该被阻止。

有意购买拍卖屋的购屋者，应该拒绝贿赂，勇敢参与竞购，拒绝拍卖集团。让整个拍卖过程更加公平，产业的拍卖价格才能去到合理水平。

私人拍卖产业好处多

事实上，通过私人拍卖来脱售产业有不少好处。

首先，拍卖活动公开且透明，因为拍卖前，必须给予公众所有相关的讯息，不能有所隐瞒。

然后，想要竞标的公众，就根据特地产业的讯息决定是否要竞购。

当然，拍卖时，竞标者还会获得一些额外资讯。

货物出门概不退换 买家应先调查观察

购买拍卖产业时，将受到“Caveat Emptor”

法律限制，意思是指货物出门概不退换，竞投者必须留心。

买家须承担所有后果

该法律原则提醒购物者，购买前，事先必须自行检查和了解想要的产品，因为购买后必须自己承担产品所有瑕疵和风险。

所以，若公众要从公开拍卖购买产业，他必须要事先调查和去到现场观察。如果做好事前的功课，就去竞购，买家必须承担所有的后果。

举例，若一位竞投者通过拍卖购得一间公寓单位后，发现厨房内冰箱藏有一具尸体，但他必须自行承担，包括如何处理掉尸体及面对接下来的问题。

法律漏洞 没监管拍卖师条例

我国拍卖活动还面对一个法律漏洞，即是没有监管拍卖师的条例。

尽管在国内，大致上，拍卖师扮演的角色与产业经纪相同，但前者却不受法律监控。

我国中央政府并没有管制拍卖师的条例，所有的拍卖法都由各州政府自行制定。

国内的产业经纪由1981年评估师、估价师及产业代理法令所监管，但拍卖师却只需由各州政府发出执照，在相关州属内进行公开拍卖活动。


张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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买房置业

别高不成低不就


投资策略
产业周刊
   2014-08-29 12:36 http://www.nanyang.com/node/645474?tid=686


“屋子是用来住的，不是用来炒的！”

这是上周国内逾32个非政府组织成员齐集城市和谐、房屋与地方政府部门前，高举横幅地高声呐喊，抗议政府无力遏制国内炒房活动，以致房价飙涨，越来越多的人买不起房子。

过去6年，国内的房价连连飙涨了40%、房价租金也节节上升；怎不教薪资永远追不上房价的打工一族，情何以堪？

根据国际货币基金（IMF）最近发布的一项数据显示，大马的房价，在亚洲排名第四，仅次于菲律宾、香港，以及中国；但在东协国家中，却是第二高的。

尽管有人说，类似的抗议行动，对原已暴涨的房价根本无济于事。

最实际的做法，就是与有关政府部门商讨，并拟定一套可行方案，以更好地管控国内的房价与发展。

抗议行动传达讯息

但无论如何，这项抗议行动，至少已成功传达了一项讯息，如今高涨的房价已令市民感觉购屋难，并祈求政府严正看待。

其实，政府也早已看出端倪，并从今年起接二连三地祭出多项打房措施。

这些措施包括提高产业盈利税（RPGT）、撤销发展商承担利息计划（DIBS）、提高外国人的置业门槛（限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令）。

此外，也以净售价决定房贷与房价的价值对比（LTV），以及一人团购4个单位以上必须登记等措施管控房市。

勿瞧不起小户单位

在户型方面，为了尽量拉低房价，近年来发展商也致力开发更多令人负担得起的一房式公寓，以及小型办公室或家居办公单位和其他小户住房单位。

可惜，有些似乎仍然难以引起第一次买房的首购族或中等收入者的兴趣（地点优越者除外）。

他们不是嫌这些小户单位太小，就是嫌它的价格，若以每平方尺计，仍然比当地或邻近的其他发展项目高。

不妨先买了再算

但他们从不会考虑，先买了才来打算，直到有一天，经济能力许可或宽裕时，再提升或更换较大户型。

有实业在手，真的比什么都实在，因为没有人一开始，就住独立或半独立洋房，除非是祖传的产业。大富大户，也是从小户住起。

纵是小户，无论什么价位、面积多大，总会随着时间推移与通货膨胀，因势所趋翻倍增值。等到你的小户，让你赚到了你的第一桶金之后，那时才来换大宅大院也不迟啊！

别好高骛远、高不成低不就，否则两头不到岸，怨天尤人，谁也帮不到你！

房价高企全球趋势

最新统计数字显示，在今年上半年，产业发展已稍微放缓、推出的发展项目也不多。

然而，整体而言，还是属于平稳成长，一般介于5%至8%之间，一些甚至还可取得10%的增值。

（这个数字显然远较前几年高达20%、30%的涨幅逊色得多。）另一方面，发展商也在无奈慨叹，房价高涨或居高不下，也并非马来西亚而已，其他国家如中国、香港、台湾、新加坡、泰国、英国等皆然。

随着可供开发的土地越来越少，地价房价也跟着屡屡推高。

再加上建材、承包、工程顾问、人力资源及即将于明年4月1日实行的消费税，这些额外的税费与开销无一不日益加重，加剧发展商的成本，进而层层相压，转嫁给购屋者。

今年建逾22万可负担房屋

实际上，为了协助低收入家庭也能实现居者有其屋的梦想，政府与私人界也计划在今年兴建大约22万3000单位可负担房屋。

其中，国家房屋局获配5亿7800万令吉发展的人民住屋计划（PPR），就计划兴建1万6473间房屋。

同时，在人民住屋和综合人民住屋计划下，国家房屋局也计划耗资1亿4600万令吉兴建600间房屋。

另外，一个大马人民房屋机构（PR1MA）也计划拨款10亿令吉兴建8万间售价低于市价20%的房屋。而国家房屋公司（SPNB）也计划兴建2万6122间可负担房屋。

此外，在政府推出售价介于4万5000令吉至6万500令吉的亲民房屋计划下，政府也将为每个单位提供1万5000至2万令吉的补贴。

除了政府努力外，在私有可负担房屋计划下，政府也鼓励私人界兴建更多中低价房屋，并给予私人界每个单位3万令吉的补贴。

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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再融资或加贷比一比

产业周刊
   2014-08-29 11:54 http://www.nanyang.com/node/645472?tid=686


对于许多拥屋者来说，再融资（Refinance）是获取资金最经济实惠的一个方式。

不过，“再融资”这名词过于广泛地用在房产和贷款传销，导致一些人对它有一定的误解。

我们将会在这篇文章解说再融资，与探讨相关类型的贷款如装潢贷款（Renovation Loan）和加额贷款（Top-up Loans）。

再融资套现

房贷再融资是将原有的房贷转换成新的贷款配套，包括新的期满日、利率或每月供款额。

假如一项房产没有抵押融资，则可重新申请贷款，进行再融资。

例子：黄先生在12年前向A银行借了27万令吉，购买30万令吉的公寓，尚欠20万令吉的贷款余额。



如今，黄先生向B银行申请房贷再融资。

这间公寓目前市价50万令吉，B银行根据市价和之前贷款余额的差额（市价50万令吉-贷款余额20万令吉=30万令吉）某个比重。

B银行评估黄先生的信贷能力后，根据公寓现时市价50万令吉x90%（相等于45万令吉），在扣除20万的贷款余额后，重新借贷给黄先生。黄先生可得到差额款项25万令吉的资金套现。



再融资的好处是你可从众多银行贷款配套中，选择最佳优惠的配套。

须额外付费

缺点则是，由于再融资同等于重新申请新的贷款，因此涉及申请房贷所需的标准成本费用，包括律师费和印花税，还得额外支付清还原来房贷的收费。此外，若在锁定期内提前终止房贷或许会被征收退出罚款。

你可以使用Loanstreet.com.my网站的“房贷及成本费用计算器”，获取再融资所涉及的律师费和印花税。

如果你正考虑再融资，我们极力推荐你参考上一期的《再融资的基本知识和贴士》，了解更多资讯。

加额贷款套现

加额贷款（Top Up Loans）是依据房贷的目前市价，来增加贷款额，适合需要马上套现的借贷者。

根据每家银行的政策而定，加额贷款的资金或许会汇入另一个别的户头，而两笔贷款会有两个不同利率；也或者只采单一户头和单一利率。

一些银行也会重新拟定新贷款合约，有的则会以旧合约追加并重新计算。

例子：陈先生9年前向Y银行申请12万令吉的贷款，购买了一间公寓。



公寓现时市价25万令吉，陈先生向原有的贷款银行申请加额贷款。

银行Y考量陈先生的偿还力及其他因素后，根据市价25万令吉x80%=20万令吉，扣除10万令吉贷款余额，银行批准10万令吉差额的增加贷款。



因此，陈先生的每月供款总数额是1181令吉（608令吉+573令吉）。

借贷者只能向原本的金融机构申请增加贷款，但相比于再融资，加额贷款的好处是只需为原有的合约盖章，因此所需的费用较低。

此外，原有的金融机构一般不会征收提前终止贷款的罚款。

装潢贷款

装潢贷款是特别设计给想装潢家居业主而设，如果将装潢贷款涵盖进贷款配套，银行通常会提供更优惠的房贷利息，但借贷者必须提供订单作为文件证明。

申请装潢贷款无须任何抵押，只涉及简单的贷款文书，因此所需的费用比较便宜，银行发款也比较快。

正如其他类型的个人贷款，大多数的装潢贷款都使用统一利率（flat interest rate）的计算方式；但安联银行提供“Home Complete Renovation Loan”，特别使用余额递减法（Reducing balance method）的计算法。

装潢贷款计算方式

郑先生购买了一间二手产业，并向X银行借了60万令吉的贷款。


X银行评估郑先生的贷款信用和还款能力后，批准黄先生15万令吉的装潢贷款申请。


因此，黄先生每月需要供款5276令吉（3076令吉+2200令吉）。

总结

无论选择再融资、增加贷款或者装潢贷款配套，都因个人需求而定。以下概括这3组贷款的差别，让大家对照。


国家银行已发出新指示，房贷再融资涉及增值套现的部分，最长摊还期是10年。因此需注意套现部分，银行会按照10年摊还年限来评估贷款信用度或还款能力。最后，如果你打算再融资，可使用Loanstreet的再融资贷款比较计算器以寻找最适合你的需求的贷款配套。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... ing-Loans-Explained
loanstreet 免费贷款资讯及谘询网站

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第二计划年底定案

捷运点置产热潮放缓

财经新闻
财经
   2014-09-07 11:25 http://www.nanyang.com/node/647465?tid=462


（吉隆坡6日讯）第二巴生谷捷运计划（KVMRT2）在年底定案后，预计将引起另一轮捷运热点置产热潮，但强度料不及第一项计划般狂热。

马银行投行认为，贷款利率扬升以及申请难度提高，加上消费税开跑，都将影响人们的拥屋能力。

计划中的第二捷运，将连接大巴生谷的西北与东南走廊地区，途经冼都、沙登、南巴生谷大道（SKVE）、沙叻丁宜（Salak Tinggi）、赛城，以及布城。

尽管第二捷运和环线捷运详情计划还未宣布，但早有投资者在潜在的捷运经过之处购置房产。

房价飙20%至30%

杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板产业股）于冼都的Fennel公寓计划，以及实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）于布城的DwiputraResidences公寓计划，因第二捷运计划的宣布引起强劲购兴，而Fennel计划售价更达每平方尺700令吉。

至于辟捷控股（PJDEV，1945，主板产业股）位于蕉赖的You City计划，首期项目的售价平均为每平方尺500令吉，第二期计划平均售价则介于600至700令吉，预计第三期计划售价可增至800令吉。

该行预测，靠近捷运站的地点，邻近房价增幅料介于20%至30%。

环线捷运带动产业股

根据捷运机构（MRT Corp），内阁已批准总值25亿令吉的第二捷运计划，但因许多细节如轨道调整研究、成本分析以及工程交付伙伴（PDP）详情仍在探讨中，因此至今未有新宣布。

该行看好之前获得第一捷运计划的马矿业-金务大联营公司，有潜力成为第二捷运计划工程交付伙伴。

第三捷运计划，也就是环线捷运，将与这两项捷运计划路线交汇，并经过马来西亚城市（Bandar Malaysia），也就是现在的新街场机场所在地，再连接上隆新高铁（HSR）。

该行追踪的公司，如实达集团、高美达（GLOMAC，5020，主板产业股），以及金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股），将因此计划受惠。

其他受利好带动的公司，还包括杨忠礼置地、辟捷控股、IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、马资源（MRCB，1651，主板建筑股）、华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）、一个大马发展有限公司（1MDB）、置地通用（L&G，3174，主板产业股），以及谢氏兄弟机构（SBCCORP，5207，主板产业股）。

购房力降冲击销售

银行业目前的房贷拒绝率高达40%至50%，相较一年前的10%至20%，这意味着人们拥屋能力下降，房地产销售表现料受冲击。

房屋可负担能力仍是置产计划的主要考量，在房市降温措施下，面对不断扬升的房屋价格，人们的房屋可负担能力降低。

尤其是在银行放贷利率跟随国行政策上调25个基点至6.85%后，人们的置产能力更进一步滑落，在此情况下，房地产销售表现也将受牵连。

该行向房地产发展商了解情况，发现除了Dwiputra Residences的买家多为公务员，其他发展计划的主要买家多为投资者。

建筑业将成大赢家

马银行投行对房产发展领域维持“中和”评级，不过，相信在新捷运计划开跑后，建筑领域将成为大赢家，给予该领域“增持”评级。

在房产发展领域中，该行首选绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股），因该公司管理团队强劲，推介的发展计划位于策略性地点，并取得极佳的认购率。

今年首7个月，该公司的销售已达21亿4000万令吉，超越早前订下的20亿令吉目标。

该公司目前正积极添置地库，早前也已在武吉免登一带，以及士毛月购置土地，潜在的每股实际净资产价值（RNAV）介于36仙至41仙。

至于建筑领域，则看好金务大将因此受惠。

此外，也看好IJM（IJM，3336，主板建筑股）、嘉登（GADANG，9261，主板建筑股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）、阿末查基（AZRB，7078，主板建筑股），以及成荣集团（MUDAJYA，5085，主板建筑股）将获颁部分工程。

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通过仲裁解决纠纷



屋理絮闹
产业周刊
   2014-09-05 15:00 http://www.nanyang.com/node/647088?tid=686


1950年之前，国内的商业纠纷都必须带到法庭，由法官裁决。法律诉讼是解决纠纷的唯一正式渠道。

有了1952年仲裁法令后，国内的纠纷就有替代渠道解决，不限于法律诉讼。

一般上，合约内会有仲裁协议。

不过，若合约已签订，没有仲裁协议，后来出现纠纷时却不想带到法庭，就可签署附加合约，通过仲裁来解决纠纷。

若主要合约没有仲裁协议，要通过仲裁解决纠纷就需要双方达成共识，因为单方面不能强迫另一方进行仲裁。

比较于法庭，仲裁更灵活。因为在法庭，涉及纠纷单位不能选择法庭或法官，须由律师代表辩护，更不能掌控时间及整个程序何时完成。

相反，仲裁的话，双方可以选择想要的仲裁员，还可以选择相关的条例和程序，加快仲裁过程。

可委任中立仲裁员

双方还可委任中立的仲裁员，公平地对待双方；且还可以委任有特别专长或专业知识的仲裁员，如建筑仲裁员、产业仲裁员或海事仲裁员等。

法律诉讼必须由律师代表辩护，但仲裁过程可由任何人代表，不一定是律师。

仲裁的程序更加灵活，例如为了省钱和时间，可以只通过文书进行仲裁。

根据仲裁法令，仲裁裁决是最终决定，双方都须遵从，任何一方都不能向法庭提出上诉。

在大马获得仲裁裁决后，是通过法庭执行，效力如法庭的裁决；而且通过纽约公约，大马的仲裁裁决也在国际上受承认。

另外，就算仲裁在大马进行，也未必一定要根据大马法律，可以根据其他国家的法律。

仲裁员无权传召证人

当然，仲裁庭也有一些缺陷，仲裁员的权力有限，如法官可以传召证人出庭，或将不遵守庭令的证人收监，但仲裁员没有这种权力。

若纠纷涉及多个单位，仲裁程序不能同时解决；而法庭的裁决可以对付纠纷以外的第三者，仲裁裁决只有效于涉及的单位。

仲裁裁决的结果有赖于仲裁员的能力，所以，想要针对专业的领域仲裁，就应该委任有专业知识或专长的仲裁员。

仲裁的程序也可以非常昂贵，但涉及单位可以控制成本。

在大马提供仲裁服务的单位包括吉隆坡仲裁区域仲裁庭（KLRCA）、英国皇家特许仲裁员协会（CIARB）大马分会、大马仲裁员协会（MIArb）、马来西亚建筑师协会（PertubuhanAkitek Malaysia）和大马工程师协会等。

身为英国皇家特许测量师，我的公司也提供专业的产业相关仲裁服务。

包括产业管理与相关的纠纷、产业发展与相关纠纷、产业联营发展计划与相关纠纷，及侵占索赔或相关纠纷。

我也是吉隆坡仲裁区域仲裁庭的仲裁小组成员。

土地搜寻出错可索偿

1965年土地法令也允许通过仲裁来解决土地纠纷；第434条文阐明，任何人或单位，可以通过仲裁裁决获得赔偿。

每天，国内都有数千宗土地交易进行，难免出现错误或遗漏。所以，当这类型的纠纷发生时，相关单位可通过仲裁来追讨损失。

一般上，最容易涉及业主、买家或土地局的土地交易纠纷，是第384条文和第385条文下的土地搜寻活动。

因为电脑出现之后，到土地局搜寻程序不同，也引起了一些纠纷。

现在，私人土地搜寻，将得到一份电脑打印副本；正式土地搜寻同样也获得电脑打印副本，不过多了土地局官员的签名。

由于两种文件非常类似，所以很容易引起争议。

此外，土地局官员可能没有及时更新地契的资料，引起搜寻结果不同，造成交易损失等。

第386条文允许土地购买者、转让者或是地主，因土地搜寻时的错误或疏忽，通过仲裁索偿。


张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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纳吉： 一马房屋与银行达协议
租住30年获拥屋权

头条
全国
   2014-09-10 07:29 http://www.nanyang.com/node/647997?tid=643

（芙蓉9日讯）首相拿督斯里纳吉披露，一马人民房屋机构与银行达成协议，通过给一马发展计划购屋者以租购方式，在缴付20至30年的租金后，获得房屋拥有权。

解决申请房贷难题

他说，因为担忧一些有意购买房屋者没法获得银行提供房贷，或因偿贷记录不良，而遭到银行拒绝批准贷款，因此才有此贷款便利。

他今日在芙蓉为芙蓉中环花园“一马房屋计划”主持动土仪式致词作这么披露。

他说，芙蓉是未来的发展热点，赛城及布城的发展轴线渐趋向芙蓉，未来10年芙蓉会很蓬勃发展，到巴生谷工作的人能乘搭火车返芙蓉及在芙蓉居住。

tboontan

移居隆南吧！

封面故事
产业周刊
   2014-09-05 15:23 http://www.nanyang.com/node/647098?tid=688


吉隆坡南部迅速崛起为移居新亮点，归功于政府大力推动捷运计划（MRT）、吉隆坡人口飙涨，以及可负担房屋供应量剧增。

大吉隆坡最有前途的热点，非加影-士毛月增长走廊莫属，因这里拥有大量廉价地库，而且还有现成基建设施，自然吸引发展商与产业买家蜂拥而至。

同时，一旦完成吉隆坡-新加坡高速铁路（HSR），公共交通系统将更加完善。届时，有望进一步催化吉隆坡南部的发展。

大吉隆坡饱和 焦点转向隆南 加影士毛月下一个亮点

大吉隆坡或巴生谷依旧是政府的重心发展区，政府希望通过经济转型执行方案（ETP），把大吉隆坡人口从目前的700万人，提高至2020年的1000万人。

安联投资银行分析员表示，这意味着大吉隆坡人口将按年平均增长5.2%，高过全国人口平均涨幅（1至4%）。

倘若政府顺利达致目标，大吉隆坡每年将需要8万间房屋，相对于去年全国只需7万8000间房屋。

因此，分析员估计，未来大吉隆坡的房屋需求应该持稳。

“然而，通货膨胀压力、补贴减少及最低薪金制等因素推高了房价，将会导致买家更加挑剔。”

冷岳加影拥便宜地库

同样的，发展商面对赚幅受到侵蚀的风险，自然把目标转向便宜地库，以及拥有现成基建设施与人口持续增长的地区。

分析员称，自从政府落实打造双溪毛糯-加影捷运线后，迅即让位于雪州乌鲁冷岳县（Ulu Langat）的加影-士毛月增长走廊成为众人焦点。

两地不仅拥有大量廉价地库，而且还获政府点名为其中一个捷运站（将于2017年竣工），加上可轻易衔接至多条高速大道，交通四通八达，让加影与士毛月成为发展商打造城镇项目的不二选择。

这条捷运线连接双溪毛糯西北方及加影东南方，长达51公里，共有31个站，包括16个停泊及转乘设施和4个转站。

为提升居住环境移居

基于巴生谷地皮价格昂贵，很多发展商认为，在巴生谷推出可负担房屋已经不可行，因此持续推出高价产业，以致可负担产品买少见少。

随着捷运网络延伸至加影，公众将对加影与士毛月的住宅产业项目另眼相看。

此前，他们觉得加影和士毛月，与吉隆坡市中心的距离偏远。

靠近布城占优势

一位发展商坦言，与一些发展成熟且拥有良好公共交通连接的城镇相比，如八打灵再也及哥打白沙罗，加影与士毛月的有地产业价格确实是很便宜。

“加影与士毛月的另外一个优势是，靠近布城联邦政府行政中心，这显著提振了该区的产业销售。”

他续称，当居住在蕉赖、布城与赛城的人们想要提升居住环境时，自然会想到在加影与士毛月购买围篱式与保安住宅产业。

而目前居住在隆大城堡（Sri Petaling）或沙登（Seri Kembangan）者，则会往森州的汝来（Nilai）、万宜（Bangi），甚至是达城（Enstek）等移居。

区域内仅存可负担排屋

对真正买家或提升居住环境的购屋者来说，围篱式与保安住宅产业是最吸睛的，因为价格非常诱人。

然而，发展商把建筑成本与地皮价格上升反映在售价上，以致大吉隆坡其他黄金地区的年轻打工族，越来越无法负担该类型房屋。

强化基建潜能无限

现在，由于加影、士毛月和万宜拥有大量地库，发展商可趁机提供更多有地产业，满足市场的殷切需求。

一位分析员说：“这几乎是大吉隆坡内，最后一个仍提供合理价格产业的地区。”

他表示，这些地区的基建设施与设施正逐步改善，将有助于提高其吸引力，进而强化其增长前景，因此，非常看好加影和士毛月将成为下个热点。

对产业发展商而言，市场对有地产业的殷切需求，将可以让产业市场更加地稳定发展。

近年来，排屋一直卖得不错，因为供求是由领域基本面驱动；反之，高级公寓项目严重依赖市场情绪。

捷运2催升身价

政府已经批准打造捷运计划第二路线（MRT Line2），该路线将连接双溪毛糯与布城的南部。

分析员预计，政府将在明年下半年颁发合约。

“虽然政府还在调整该计划，但把路线延伸至其他地区的建议，如沙登及布城，将可吸引更多人前往吉隆坡南部居住。”

他表示，捷运计划第一与第二路线的覆盖范围非常广泛，将可进一步带动相关地区的产业发展。

我国有了这个最摩登的公共交通系统后，便可让人们轻松抵达大吉隆坡的任何一个主要地点。分析员表示，随着人们可以更低价格，在加影-士毛月增长走廊享受更好的生活方式，相信该区产业市场将会出现新面貌。

隆新高铁添魅力

除了捷运计划延伸至吉隆坡南部，公交导向发展（TOD）也即将迅速起飞。

基于这是我国单一最大基建设施项目，不仅全国人民引颈期待，连新加坡与香港等外国产业买家，也纷纷赞赏。

雄心勃勃的高速铁路项目，将于2020年竣工。届时，往返吉隆坡和新加坡的路程，将从目前的开车需4.5个小时，缩减至90分钟。

新加坡还未落地终站地点，但我国政府已宣布把隆新高铁终点站，设在位于吉隆坡新街场空军基地的马来西亚城市。

根据初步计划，隆新高铁全长330公里，大马的靠站服务车站将设在森美兰、马六甲及柔佛，因此行程可能延长至2个小时。

分析员指出，我国政府正在针对建议的靠站服务车站及拟议路线等等，进行技术调查与社会经济分析。

“隆新高铁服务有望刺激两国旅游业，显著推动两国经济增长。”

他还认为，政府把隆新高铁终点站设在马来西亚城市，为吉隆坡南部居民捎来意外惊喜，因这可为大马产业市场带来外溢效应。

总括而言，隆新高铁项目及捷运计划第一与第二路线，将让加影与士毛月从中受惠。



发展商抢进 地价急升

据非正式调查，隆南地区的新房产项目，数年来的销售一直都很标青。

在加影、万宜和士毛月一带，许多大型发展商不只是抢购地皮，更发动全速攻势，加速推出新楼盘。

例如马星集团（Mah SingGroup）之前在万宜（Bangi）推出的Southville城镇，之后又宣布以3亿5956万令吉，在森美兰的晏斗（Rantau）购入今年以来最大地库，面积1051.3英亩，准备推出75亿令吉的大型城镇计划。

实达大手笔购2千亩地

绿盛世（Eco World）、来自中国的碧桂园也相继在土毛月推出大型项目。

实达集团（SP Setia）早在2011年就在加影至土毛月大手购地，目前推有约2000英亩，并要在那里复制实达阿南及生态景苑计划。

另外，UEM阳光（UEM Sunrise）、美景控股（MKH）和丽阳机构（Tropicana），也相继加入战围，希望能分享经济蛋糕。

此外，Kontan Emas在士毛月的Camellia Residence，更会在本周六和日推介开售。

一位分析员声称，购屋者早期都觉得加影与士毛月的发展规划杂乱无章、缺乏优质产品和基础设施欠佳，忽略了这两个地区的产业发展。

乌鲁冷岳急起追赢隆灵

分析员发现乌鲁冷岳区的排屋价格，持续跑赢吉隆坡与八打灵地区，这或许是两者价格差距甚大所致。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）今年首季数据，吉隆坡与八打灵地区的排屋均价，分别比乌鲁冷岳高出121%及65%。

围篱保安住宅崛起

因此，分析员相信巨大的差价，推动更多人前往“加影-士毛月增长走廊”购买产业。

基于需求殷切，两地最近的围篱式与保安住宅发展项目，如雨后春笋般崛起。

实际上，自从政府宣布双溪毛糯-加影捷运线后，加影和士毛月的有地产业需求应声而起。

作为雪州第二受欢迎地区，人口迅速增长，促使产业销售走势凌厉。

眼看越来越多人前往吉隆坡南部居住，加影与士毛月的主要产业发展商不落人后，赶紧购入地皮。

捷运3年后建竣

因此，分析员看好这个地区将会成为热点之一。

他说：“我们相信未来几年，加影与士毛月是其中一个发展热点，当捷运站于2017年建竣后，这个效果应该更加彰显。”

加影三大优势吃香

沉寂已久的加影，急需催化剂带动产业市场发展。

一位业界人士称，自从政府规划在该处打造3个捷运站后，多个上市产业发展商便踊跃来抢地。

“产业发展商认同加影是个发展城镇项目的理想地点，因为这里不仅毗邻吉隆坡市中心，而且还可提供可负担房屋及拥有现成基建设施。”

教育枢纽交通发达

因此，许多大型发展商，如实达集团（SPSetia）、马星集团（Mah Sing Group）、UEM阳光（UEM Sunrise）、绿盛世（EcoWorld）及丽阳机构（Tropicana），相继加入战围，希望能够分享经济蛋糕。

分析员列出了加影成为移居新亮点的三大优势，包括教育枢纽、交通发达及人口迅速增长。

他说，把加影形容为教育枢纽，是因为该区拥有数间教育机构，包括新纪元大学学院（New Era University College）、马来西亚国民大学（Universiti Kebangsaan Malaysia）、马来西亚博特拉大学（Universiti Putra Malaysia）、诺丁汉大学校园（Nottingham University campus）、马来西亚国能大学（Universiti Tenaga Malaysia）、德国马来西亚学院（German Malaysia Institute）及澳洲国际学校（Australia International School）。

“同时，这里拥有多条高速大道，计有加影外环大道（SILK）、南北大道（NKVE）、蕉赖-加影高速大道及巴生河流域南部大道（SKVE），可贯穿至巴生谷的其他主要城镇。”

此外，随着人口往郊外移动，加影成为雪州其中一个人口增长最快速的地区。

人口增长雪最快

根据大马统计局数据，2010年加影人口接近80万人，占雪州总人口（540万人）的15%。加影市议会预计，去年当地人口超过100万人。

隆南涨幅超越隆北

吉隆坡北部地区，如双溪毛糯、八打灵再也及哥打白沙罗的地皮价格，已经远远超越南部地区。

但随着捷运计划为加影-士毛月增长走廊注入新活力后，这个命运即将改写。

实际上，相对于3、4年前，现在加影与士毛月的地皮价格已经翻涨接近2倍。



拥电动火车捷运

分析员以加影（位于乌鲁冷岳区）及双溪毛糯（位于八打灵区）进行比较，因为这两个地区拥有类似的人口和公共交通连接。

“加影和双溪毛糯是雪州最受欢迎的地区，目前这两个地区都有电动火车（KTM）服务。”

同样的，这两个地区也即将有捷运站，并在2017年投入运作。

可是，两个地区的产业价格却有天渊之别，显然北部地区比较旺盛。

分析员相信双溪毛糯-加影捷运线完成后，有望拉近两个地区的房价距离，因届时买家将以房价作为主要考量。

此外，大众越来越关注的另外一个问题，就是产业可负担能力，这主要是近年来，产业价格不断飙高及新产业供不应求所致，特别是低至中价房屋。

没泡沫，不用怕

政府不断祭出打房措施，导致市场的情绪疲弱，但房价依旧高企不下，主要是供应继续落后于需求。

我国的产业需求是由有利的人口统计学支撑，包括年轻和成长人口（和劳动力）、城市化水平提高，以及家庭规模缩小。

今年，我国经济有望增长5.3%（去年为增长4.7%），失业率维持在3%健康水平。

经济基本面强稳

分析员说：“有人担心家庭债务不断上升，可能会严重威胁经济发展，但金融机构采取更严格的借贷准则，或有助于缓解压力。”

去年，家债缓慢增长，仅上扬11.7%，前年则提高13.5%。

分析员认为，我国不会出现产业泡沫风险，因为我国拥有强劲的经济基本面及稳健的银行体系。

“整体家庭财务状况是稳定的，因家庭负债率为45%，而全国总储蓄对全国总收入比率则是31%。”

同时，多年来，住宅产业贷款的呆账也一直改善，呆账率从2010年的3.5%，降低至目前的1.5%。

分析员指出，银行越来越谨慎审批贷款，导致有些买家很难取得房贷，但批准个案已在近几个月回升。

升息无阻吸纳力

国家银行不久前上调隔夜政策利率（OPR）25个基点，但业界深信，不会导致产业市场显著放缓。

据统计，基本贷款利率（BLR）调高25个基点，为期30年的50万令吉房贷，仅需每月多付74令吉，比目前的每月分期付款2445令吉，仅增加3%。

“话虽如此，一旦商业银行调整了利率，产业市场情绪可能会受到短暂冲击。”

国行调高利息，是因为担忧经济与金融越来越不平衡，可能破坏我国的经济增长前景。

分析员说，如果国行因经济持续增长，而逐步调高利息，相信不会对产业销售增长不利。

家庭收入增加

“根据过去的趋势，即使消费者情绪受到影响，也无阻产业销售继续增长。”

虽然近年来房价剧增，但可负担能力依然保持在健康水平，主要是利率偏低及家庭收入增加。

去年，87%住宅产业交易售价是低于50万令吉，我国依然是本区域房价对收入比率最低的国家。

展望房价走势，分析员相信房价在近几年飙高后，应该会维持在现有水平。

他续称，产业供不应求将继续支撑房价走势，因年轻劳动力（60%低于40岁）将会寻求住宅产业。

近年来，每年有6万5000至8万间新房屋建竣，但每年则有10万户家庭形成。

分析员表示，越来越多家庭形成以及容易取得房贷，是支撑产业需求走强的关键因素。



新产业征消费税

成本推动因素如建筑成本增加以及政府将于明年4月正式推行消费税（GST），将继续为房价带来压力。

分析员说：“我们从新招标工程中，看见更高的报价，部分原因是我国推出大型基建项目，导致原料与劳工竞争剧烈。”

他指出，发展商已经把消费税反映在新产业项目。



建高楼 优化回酬

大吉隆坡地皮价格不断提高，以致可负担产业的供应有限，发展商因而调高产业售价。

分析员指出，此举可能导致产业需求走软，但有地产业的需求应可继续保持强劲。

“黄金地区的地库越来越少，导致发展商选择发展高层建筑物项目，以优化回酬（每英亩对总发展盈利）。”

其他挑战包括增加合规成本。这涵盖土著折扣与固打（5至15%与30至60%，取决于地点与土地现状），中低价房屋固打（30至50%，取决于土地面积），以及政府保留或公共地方，这些因素都导致产品的交叉补贴。

建1廉屋亏10万

根据分析员，发展商每兴建1间廉价房屋，便亏损约10万令吉，因为即使建筑成本不断上涨，政府依旧维持廉价房屋售价顶限，即每间4万2000令吉。


报道： 魏素雯

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打房“殃及”房市新计划纷取消

新屋销量半年低于50%

全国
   2014-09-12 09:37 http://www.nanyang.com/node/648541?tid=460

（八打灵再也11日讯）政府在2014年财政预算案中宣布一系列打房措施，导致今年上半年房产销售量下降，新推介房屋认购率首次低于50%！

马来西亚房地产发展商会（REHDA）会长拿督斯里法特依斯干达指出，根据该会对会员进行的调查显示，今年上半年共推介1万189个房屋单位，仅有4989单位即49%获得认购。

“虽然认购率下降，但是购屋者的需求量仍然不变。”

他也表示，基于政府的打房措施，85%屋业发展商表示产业销量放缓，许多发展商也取消原本欲推出的新计划。

57%为有地房产

“去年下半年，150家受访的屋业发展商中，45%有推出新计划；今年首半年，152家受访的发展商中仅有39%推出新计划，与去年下半年相比稍微下降。”

他解释，在新推介的住宅产业中，57%是有地房产，比去年下半年的53%增加，主要位于雪兰莪、马六甲及森美兰。

“目前，受欢迎的仍是有地产业。”

他今日公布大马房地产发展商会2014年上半年产业调查报告时，这么说。

出席者包括马来西亚房地产发展商会前会长拿督黄腾亮、署理会长拿督孙兴存、副会长拿督曹天汉、委员陈健明、槟城分会主席拿督陈福星及大马经济研究院（MIER）高级研究员沙亚哈欣。

中价住宅应免消费税

马来西亚房地产发展商会会长法特依斯干达预计，明年落实消费税后，房屋价格将上涨3%，他呼吁政府给予40万令吉以下的住宅产业零消费税率，以便维持房屋价格水平。

他说，目前，住宅产业豁免消费税，虽然消费者购买时不需支付消费税，但是发展商在建筑过程中，所支付的消费税无法索回，房屋价格相对将会提升。

“如果是零税率，意味着发展商可以索回已经支付的消费税，因此有望维持屋价水平。”

他补充，40万令吉以下属于可负担房屋，维持现有的屋价将有助首次购屋者购买房子。

询及屋价上涨3%趋势将维持多久时，他表示，需视政府最终的决定。

“我们已与关税局会谈，如果维持住宅产业豁免消费税而非零消费税率的决定，建筑成本肯定上涨。”

法特依斯干达也预计，明年4月落实消费税之前，房产供应及需求将会上升。

“今年上半年152家受访的发展商中仅有39%推出新房屋计划，但下半年将会增加至49%。”

购屋者房贷难获批

法特依斯干达说，房产销量下降的主要原因是购屋者的贷款不获批准。

“15家受访的屋业发展商中，53%表示发展商面对最大的挑战是购屋者贷款不获得银行批准，反观仅有16%受访发展商面对融资问题（过渡时期贷款Bridging Financing）。”

他补充，购屋者贷款面对的问题包括收入不符合资格、无法获得所需融资数额、银行要求许多文件及信用记录等。

法特依斯干达说，房价介于25万至50万令吉的贷款，最容易被银行拒绝（30%）。

他坦言，我国家庭债务比率虽然很高，但是马来西亚也是东南亚国家中储蓄率第二高的国家，仅次于新加坡。

“虽然房子是人生中最大的投资，但是也是最大的创造财富来源，并不会如汽车般贬值。”

他说，其他导致房产销量放缓的原因包括政府调高产业盈利税、禁止发展商利息承担计划（DIBS）、负责任贷款指南及限制房贷摊还期最长35年。

他认为，政府应该考虑将发展商利息承担计划开放给特定价格房屋及首次购屋者使用。

“此外，银行应该伸缩性处理负责任贷款指南，我相信，许多年轻购屋者有能力承担房贷分期付款，惟肯定无法拿出30%首期买屋的钱。”



雪800工程申请水供被拒

雪州水供问题不仅影响人民的日常生活，产业领域也深受影响，雪隆地区超过800个工程项目向雪州水供公司（SYABAS）申请水供时，被该公司以水供不足为由拒绝，影响屋业发展。

法特依斯干达指出，57%发展商在建筑过程中，申请公用设施服务时都面对问题，其中，最严重的是水供服务申请被拒绝。

他说，发展商在为新工程申请水供时，透过第一次申请都会被拒绝，必须多次上诉才能获得批准。

法特说，在152家受访的屋业发展商中，45家受访者表示曾面对水供申请不获批准问题。

“国内发展商，尤其是雪隆一带的发展商是雪州水供问题的受害者，我们希望能够尽快解决。”

法特说，中央政府和州政府在水供问题中的分歧，发展商成为受害者。

他补充，申请被拒绝的原因是因为水量不足，因此第二冷岳河滤水站计划是必要的，为雪隆地区提供足够水源。



33%屋商对房市悲观

大马房地产发展商会2014年上半年产业调查报告显示，152家受访屋业发展商中，33%对今年下半年产业市场感到悲观，明年下半年增加至41%。

法特依斯干达表示，2%受访者对今年下半年的房产前景感到非常悲观，中立者占45%，另外20%感到乐观，没有人感到非常乐观。

“对明年上半年产业市场感到非常悲观者增加至5%，41%中立；对产业前景感到乐观者也相对减少至13%，没有人感到非常乐观。”

他补充，75家受访的屋业发展商中，35家预计新推出的房屋单位认购率介于26%至50%，25家预测认购率达51%至75%，仅有7家认为可以售出75%的单位，8家认为只能售出1%至25%的单位。

“自动发放”土著单位免滞销

法特依斯干达说，房地产发展商会支持政府的保留30%土著单位政策，惟希望政府能够推出“自动发放机制”（automatic release mechanism），避免单位滞销。

他说，发展商支持这项政策，惟一些地方政府却将保留给土著的固打提高至50%至70%。

“152家受访屋业发展商中，57%受访者面对单位未出售的问题，主要受访者来自霹雳、柔佛及雪兰莪。”

他补充，无法发放土著单位是单位滞销的主因，一些地方并非土著属意的地点，他们肯定不会购买当地的房屋单位。

“这并非种族主义，例如华裔肯定不愿购买隆市拿督克拉末（Dato Keramat）地区的房屋，就像巫裔也不会购买位于增江地区的房子。”

霹彭雪柔多滞销屋

法迪建议，政府可以落实“自动发放机制”解决这项问题。

“发展商在马来报、电台登广告及宣传，若半年后仍然无法售出土著单位，就自动发放10%土著单位，一年后无法售出，再发放10%土著单位，以此类推。”

他说，滞销房产中，以价格25万令吉至50万令吉房产居多，达34%，主要是坐落于霹雳及彭亨的房产。

“50万令吉至100万令吉的滞销房产高达31%，主要坐落于雪兰莪及柔佛。”

今年通胀率料达3%

大马经济研究院（MIER）预测，今年通货膨胀率将达至3%，明年进一步上升至3.3%。

大马经济研究院高级研究员沙亚哈欣说，随着国家银行上调隔夜政策利率至2.25%、政府合理化补贴行动、最低薪金制及明年即将落实的消费税都导致通膨上涨。

他说，该院今年第二季度调查显示，89%受访者预计百货价格即将上涨，并且购买欲望也随之减低。

他说，我国通膨率仍维持在中等水平。

他今日在马来西亚房地产发展商会媒体汇报会上，分析2014年至2015年大马经济状况及前景。

沙亚哈欣补充，今年大马经济成长将保持在中上水平，明年预计也将维持此趋势。

“主要是来自强劲的外需及适度的内需推动国内经济成长，预计达至5.5%。”

他说，该院将与下月22日公布正式报告，详细分析我国经济状况及前景。

雪隆人口将破千万 5大热点产业热卖

调查报告显示，雪隆5大置业热点是八打灵再也、白沙罗、蒲种、梳邦再也、莎阿南及加影。最受欢迎的3种产业是排屋、公寓及服务式公寓。

法特依斯干达说说，调查显示，今年首半年雪兰莪及吉隆坡推出的房屋价格都比去年下半年高，因为61%发展商面对营运成本上涨达20%。

“去年下半年，雪州推出的屋子价格介于20万至50万令吉，今年上半年上升至50万至100万令吉；吉隆坡地区则从50万至100万令吉增加至100万令吉以上。”

法特说，共有600万人居住在雪隆一带，随着城市化人口迁移，2020年雪隆地区人口将增加至1000万人。

“在未来6年，将有400万人移居巴生谷，若以每户家庭4人计算，还需要建多100万间房屋，即每年平均需兴建16万6000间屋子，才能应付需求。”

在可负担房屋计划中，47家受访的屋业发展商中，38%达到兴建30%可负担房屋的要求，62%无法达标。

法特依斯干达说，我国房产市场仍然由本地购屋者主导，外国购屋者仅占20%。

他说，如果排除柔佛房产，全国各州房产的外国购屋者事实上少过5%。

“85%本地购屋者是买来自居，仅有10%用以赚取租金。”

tboontan

一马房屋： 助难获房贷青年购屋

预算案设特别融资计划

全国
   2014-09-12 07:22 http://www.nanyang.com/node/648470?tid=460



（八打灵再也11日讯）一个大马人民房屋机构主席拿督斯里贾马鲁丁将向首相拿督斯里纳吉建议，在明年的财政预算案中设立一项特别融资计划，以帮助无法向银行贷款的乡镇青年们，完成居者有其屋的梦想。

收入不稳难获贷款

他说，该机构发现许多乡镇的青年收入不稳定，有者甚至没银行户头，他们欲向银行房屋贷款却不受理，该机构与州政府商量，建议政府在财政预算案里，通过特别融资计划，协助那些无法符合银行传统贷款条件的低收入青年置屋。

他今日在一马人民房屋机构与吉打建筑子公司Darulaman Reality私人有限公司的“整批土地购买协议”签约仪式上致词时，这样说。

贾马鲁丁表示，一个大马人民房屋机构研究推出三房式单层排屋“三房先建售一房”的概念计划。

三房先建售一房

他解释，这意味着在一间拥有三房式的可负担人民单层排屋，会先建好一间房间售出，其它两间未建好的房间，买主未来可以自行扩建及完成，或找该机构发展商协助完成。

此概念的主要目的是让无法负担三房式屋子的中低阶层人民，能够以更廉价购买可负担房屋。

“人民能够在自己可负担的经济能力范围里，选择在拥有三房式的房屋中，仅购买已建好1间房、或两间房的屋子，其它未建成的房间，则待屋主日后有经济能力时再完成。”

“房屋基本措施、水电会先安装，假设屋子1800平方尺，会先建600平方尺的房子售出，其余两间房间日后再建。”

他举例，如果房屋是1000平方尺，屋价或达17万或18万令吉，但倘若只是600平方尺的房子，买主可能只需要10万余令吉或少过10万令吉就可置屋。

他认为，他们贯彻的概念就如Soho住宅单位或工作室模式，这对刚入社会工作的职场新人、新婚夫妇、及只有1名子女的家庭都是可以负担的屋价范围。至于其他可负担者者，照样可以购买建好三房式的屋子。

拟建“妈妈一马房屋”

贾马鲁丁说，一马人民房屋机构也寻求其他方法，协助年轻家庭及单亲家庭拥有房屋。

他说，该机构在未来兴建的房屋单位，将贯彻以上概念，即分阶段建好一间房、两间房、三间房的房屋概念，以符合市场需求。

概念源自甘榜屋

“我们会与吉打及霹雳州政府合作，经同意后才提出以上概念给购屋者选择。”

贾马鲁丁将以上概念计划名为“妈妈一马人民房屋”（Pr1ma rumahibu），有关概念是源自于以前甘榜屋父母及孩子是没有分房睡的，父母都是等孩子长大后才会分一间房给孩子睡。

他说：“基本上房屋的大小是随着家庭成员的数目扩大，就如职场新人的薪水也会随着资历增加而提高。”

此外，他预料有关房屋单位将于明年公开让市民注册购买，而明年出售的房屋价已包含消费税在内。

目前逾有70万大马人注册一个马来西亚人民房屋计划，其中吉打有1万335人。

吉打拟建4万可负担屋

吉打州务大臣拿督斯里慕克力说，州政府目标是吉打州能在2018年建成4万间可负担人民房屋单位，同时每年在州内建6000个房屋单位，今年内，州政府就已批准兴建9100单位，超过预期目标。

他说，去年该州共批准6898间房屋单位，其中一马房屋有1349间单位，希望我们所设下在2018年完成4万间可负担房屋单位的目标，或许可比预期更早实现。”

他欣慰州政府努力有成果，希望假以时日人民所面对的房屋问题得以解决，让中低阶层收入人民及青年也可以购屋。

慕克力说，廉价房屋的市价低于16万令吉，可负担房屋则介于22万至24万令吉之间，一马人民房屋，屋价通常低于市价至少20%。

一个马来西亚人民房屋机构与吉打建筑子公司Darulaman Reality私人有限公司的签署“整批土地购买协议”，拟耗资7200万令吉在吉打瓜拉吉底兴建323间可负担双层排屋单位，目前工程已完成60%。

出席该仪式者包括一个大马人民房屋机构总执行长拿督阿都慕达立及吉打建筑有限公司（BDB）集团董事经理依占尤索夫。

tboontan

估值vs投资决定

产业周刊
   2014-09-12 13:07 http://www.nanyang.com/node/648659?tid=686


无论你是潜在购屋者或是房地产的投资新手，投资房地产几乎都会围绕着产业估值（或估价）。你或许听说过有经验的房地产投资者谈及“房产估值”，但房产估值如何影响你购买房产，你又了解多少呢？

何谓产业估值？

房产评估价是指采取房产价格评估的市场比较法，根据同类型的房产实际成交价格进行专业处理。

然后，结合待评估房屋的实际情况，包括产业类型、面积、建造年份、建筑质量、朝向、装修状况、基础设施、其它特征因素等等。

此外，也考量标准和市场供求情况，再具体计算出该房屋相对合理的市场参考价。

房产估值计算法考量了从政府机构的产业服务及估计局（JPPH）获得的近期交易售价。

此外，新房产和即将推出市场的房产也成为其中关键因素，在完成估值后，银行通常会借贷逾估值的90%款项。

譬如说，你对一间公寓单位有兴趣，在与业主谈判后，最终双方同意的买卖价是50万令吉。

若你向银行借贷90%，表示你需要支付头期5万令吉，另外再加其它的费用，而这时候也开始涉及产业估值。

贷款需估值报告

在获得房屋贷款之前，你需要一份由该银行认可的持牌房产估值服务公司所提供的估值报告。

如果房产估值公司只是将该房产估值为45万令吉，你只符合申请45万令吉的90%贷款。

基本上，这也表示如果你决定购买该产业，你需要承担及支付差额9万5000令吉，而不是一开始所预期的5万令吉。

为何出现价格悬殊？

如果你常关注马来西亚房地产市场，或许你大概知道一些特定区域的产业价格正飙涨。

产业服务及估计局需要6个月的时间来收集与分析交易数据，估价公司的计算法都是参考这些数据。

基本上，这也表示房产估价会集中于过去六个月前的售价，估价也很有可能低过目前的市价。

虽然不少公司都不计麻烦地考量众多因素，确保准确与公平的估值，但也有很多其他公司只进行基本所需的程序，造成普遍上产生的估价和谈判价之间的差距。

购屋者如何应对？

如果你已锁定一个房产但不确定是否能获得原本想要的估值，那是否就没有挽回的余地？

其实并不然，购屋者只要在订金收据中，确保立下这一项条款：倘若所申请的贷款无法通过，买房有权利获得订金退款。

这样一来，就可以确保购屋者不会因估值问题，损失巨额订金。

总所周知，不同的银行可以提供不同的估值于单一的产业，比较积极的银行销售员会积极地尝试推高产业的估值，以获取更多的交易。

购屋者可以借着这个优势，向多家银行申请贷款，以及为产业估值，从多个管道下手。

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房产升值3补

照料住家情况和周边环境，是一个能协助你实现成功销售的路径。在还未将家门打开，让买家进入前，你的家园必须看起来干净整洁。

实际上，仍有数个因素可以纳入估值考量，当中有大部分不在你的控制范围内。

因此，要懂得如何辨别它们，这将能协助你取得合理且准确的价格。以下就是3项可协助将产业价值提升的小贴士。

1.学校
邻近校园能让每个社区加分，尤其该学校范围是在步行距离之内。如果你的住家处在明星学校附近，你的住家相信将能引来更多兴趣。

2.休闲区
公园、沙滩、运动俱乐部、健身室、商场和零售分店都集中在同一地区，将能提升你产业价值。
倘若附近有湖泊，且受到很好的维护，也能助你一臂之力。许多绿色开放空间都能使住宅区变得更有吸引力。加上邻近商场和店家的便利，你产业价值将能大幅增长。

3.高档设施
这些高档措施如高尔夫球场，能引来一些特定人士，尤其是愿意花钱的买家。邻近高尔夫球场将能提振产业价值，但不能过于接近，以免被噪音干扰。一些维护良好的网球场也能取得更高要价。

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tboontan

产业倾情：居大不易 唯小而美

投资策略
产业周刊
   2014-09-12 13:09 http://www.nanyang.com/node/648660?tid=686


世界因小而美丽！

早在70年代，英国舒马赫教授（德国籍）曾在其著作的《小而美》（Small is beautiful）中，提出“小而美”的概念时，阐述小的优越，并认为不能一味求大，而应以人为中心，克服对大的迷思。

之后，阿里巴巴集团创始人兼董事主席马云在2009年“亚太经合峰会”（APEC）上《未来世界，因小而美》的演讲中也一再强调，“小而美”的本质，是某种意义上的生态多样化与可持续发展，以针对消费者更高层次的需求，如产品结构、客户体验、仓储物流等不断革新、逐步完善。

小商品如此，放诸大产业又何尝不然？

我国的产业，自多年前掀起一股豪宅大院热潮之后，鉴于地价、建材连涨等客观因素，如今似乎又逐渐回归到“小而美”的小户型单位了，尤其是在寸土尺金的大吉隆坡这个未来国际大都会。

这些小户型单位，一般为800方尺以下，介于500方尺至800方尺之间；因此，非常适合单身或小家庭居住。

根据统计数字显示，随着近几年来屋价大幅上涨，一般年轻人（若无父母资助），可选择与购买的似乎也只有这类小户型单位了。

麻雀虽小，五脏俱全。小户型单位，无论一房、或二房一厅一厨房一浴室，对一个单身或小家庭来说，还是绰绰有馀的。

虽然小户比梦想中的豪宅大院小了点，但有一间总比什么也没有来得好。暂且买着住着，等到打拼努力赚够了钱、经济宽裕了，到时才来买或提升一间更大的也不迟啊。

毕竟在加薪与储蓄永远也追不上屋价飙涨的情况下，你手中持有的产业，纵使是小户，也一样跟着屋价上涨的浪潮而水涨船高。

家庭结构越来越小

而从我国的人口结构也显示，随着现代年轻人崇尚自由，不婚或不生，或只生一个或两个的少产少子非常普遍。

加上不喜与父母同住的习性使然，使得家庭规模也变得越来越小，因此在外购置一个小户单位、组织一个小家庭，自然便成了时下最新流行的家庭模式。

放眼世界，情形也一样。不独有小家庭，也有小户，甚至更小的微型公寓。

好比在香港这个弹丸小地，由于楼价为全球第一最高，一般的香港小市民别说买不起豪宅大院，及连中价公寓也一样买不起，于是微型公寓（约350方尺以下）便成了许多香港人蜗居的无奈选择了。

再如亚洲生活水平最高的城市，日本东京及其他人口稠密的国际大都会如纽约、伦敦等的高房价，也迫得一般的小市民不得不选择微型公寓或迁往房价比较便宜的郊外居住了。

随着人口集中迁往城市、加上城市地狭人稠，预计小户产业将成为世界未来的发展趋势。

小中挑大首重设备齐全

尽管小户是许多离不开城市的城市人迫不得已的无奈选择，然而在选择小户时，购屋者最好还是能够小中挑大，建筑与人口不会太过密集的社区。

除了注意户型格局，明厨明卫通风透气、光洁敞亮实用易住以外，也要留意周边环境的基础建设、公共设施、交通系统（如捷运、快铁等）、康乐休闲、绿化景观与人性设计等设备完善一应俱全。

最好是出外购物休闲娱乐近在咫尺，非常方便，纵使足不出户，也一样住得惬意快活。

住在这样的小户，当然已不在于大，而在于取其“小而美、小而实在”了。

唯有如此，产业增值才会快，纵使有一天不想住了，脱售或出租，或以小换大，也一样非常抢手！

事实证明，在过去年来，小户单位的产业增值与租金涨幅，绝不逊于甚至比一般的大型产业来得高，说明小户产业在大吉隆坡（尤其是热点区域）大有市场潜能无限，并且颇受投资者的广泛青睐！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

gipsydanger

tboontan 发表于 27-7-2014 01:10 PM
槟城SOHO风暴

封面故事

产业周刊

我不能苟同相关不知情的说法。

我很多朋友都购买相关单位。而且他们当年也邀请我一起购买

说法是：既然D'piazza能够转换去residential title，这个计划肯定也可以转换。放心购买，稳赚的！

结果我猜的没错就是政府拒绝相关申请。一部分的购屋者存着侥幸的心态来购买相关单位。

当时的售价没有过400千，属于比较能负担得范围。我也理解一部分人的确是打算购买当住房。可是更多的人打算转换residential后暴利卖它。

至于租金方面不好说，我看到最低1300出租。也看到2500出租。前者一年15600零吉，后者3万元！ 政府的估值并没有太大的错误。只是当到太高。如果拿个平均2万元，门牌税就要一年大约2千左右。是非常合理，也是大部分打算炒房的买家清楚理解的最坏情况。

这个事件可怜的是真正打算购买来自主的屋主。毕竟300多千的房子又漂亮地点，可能他们没有考虑太多就购买吧？（当时有golden triangle，他们又不买？）

我觉得州政府不能再妥协。不然，州政府以后很难收回这些应该的门牌税。

还有一个就是相关的单位一千多方尺居然利用SOHO来申请很明显是跑法律漏洞。看看雪隆大部分都是400~650方尺，发展商自己也有责任。我去看屋的时候，他们也没有解释给我知道这点。

tboontan

gipsydanger 发表于 15-9-2014 08:40 PM
我不能苟同相关不知情的说法。

我很多朋友都购买相关单位。而且他们当年也邀请我一起购买

还有一个就是相关的单位一千多方尺居然利用SOHO来申请很明显是跑法律漏洞。-------------------请问，用SOHO的方式及用非SOHO 方式对发展商有什

么分别？

gipsydanger

tboontan 发表于 15-9-2014 12:52 PM
还有一个就是相关的单位一千多方尺居然利用SOHO来申请很明显是跑法律漏洞。-------------------请问，用S ...

相关地段属于黄金商业地段。如果residential肯定不被批准。所以为了方便批准就规划出超级大的SOHO单位。然后再隔出房间，客厅等等。

这个是一个买来自主的业主向我吐苦水的时候说的。（也是我其中一个朋友啦）

所以我说，真正受害的人是买来自主的人。他们当初看到便宜就购买来住，没有考虑那么多。毕竟槟城第一个SOHO嘛

但是其他炒家已经经验丰富，知道相关的风险。所以他们借这个机会拉拢其他业主一起抗议。就算不能转换residential，有residential这么便宜的门牌税也肯定可以卖好价钱。

我很不爽那些炒家，但是还是希望能降低。不然我的朋友就很麻烦了。人家还有老婆孩子，买个房子住都那么多问题。

tboontan

政府拟设房屋银行

助中低收入群购屋

全国
   2014-09-19 08:41 http://www.nanyang.com/node/650030?tid=460


（布城18日讯）城市和谐、房屋及地方政府部将探讨设立房屋银行的建议，以让中低收入群有机会购买房屋单位。

房政部长拿督阿都拉曼说，基于商业银行的贷款条件严苛，中低收入难以获得贷款，因此设立房屋银行是其中一个解决方案。

他说，将把这项建议带入内阁讨论，才做决定。

将带入内阁讨论

“同时，我们也在探讨，让在房政部下注册的借贷公司贷款给中低收入群体。”

阿都拉曼今日出席全国地方政府理事会会议后，在记者会上这么说。副首相丹斯里慕尤丁主持这项会议。

据了解，政府也在探讨，允许大型保险公司和合作社，发出贷款予中低收入人士，以购买可负担房屋房屋。

tboontan

分清购房产目标

屋理絮闹
产业周刊
   2014-09-19 14:39 http://www.nanyang.com/node/650207?tid=686


过去8个月内，我与读者分享了大马产业领域一些时事课题。

接下来，我想与读者分享一些产业领域的知识，包括认识不同的产业、产业投资的原则、了解屋主的权利、影响产业价值的因素，及租用地契到期会怎样等课题。

当然，我也欢迎读者来信，非常愿意回答读者们的疑问。

一般上，我们购买房子都是为了有一个家，让一家人有安身之所。

但，有些幸运的人还有多余的钱，可以再购入其他房产作为投资用途，等待房屋增值或出租等待额外的收入来源。

还有一群人，向发展商购买未建好的新房子，等待项目一完工就转手，短期内就赚钱了。

这一期，我将与读者们讨论购买房产的各种目的。

房地产实际上就是一个市场，有参与者、有规则，也有决定输赢的标准。

然而，若我开口问“产业市场走势如何？”，并没有精简而明确的答案。

区分产业类型

因为不同地方和类型的产业，价格都不一样；像孟沙高档公寓与赛城高科技工业园，及吉隆坡市公寓的市价便差异很大。

除了地点，产业市场还以产业类型来区分。

每一个条件都会导致价格差异。

房地产同样由市场主导，基本上分成三种参与者，即投资者、自己住用的购屋者和投机者。

产业投资者是通过购买或发展产业来得到资本回酬。这也包括购买产业收租，或者购买未开发土地等待资本增值。

投资产业最主要的目的，就是通过产业投资，获得比政府债券或定期存款等工具更高的回酬。

若将产业出租，投资者除了固定租金收入，也可在最后脱售资产时，获得资本增值，回酬更高。

自居房产价值 非金钱可衡量

住在自己拥有的屋子，满足感绝对不是用金钱可以衡量的。

比如，一个购屋者要在万挠购屋，原因可能是他在附近工作、年迈的父母住在附近或者万挠的一些条件非常吸引他。

所以，万挠的租金回酬率等条件，都不会是他购屋的考量。

自用或自居的房产，不能用金钱来衡量价值，不过，对一个产业的期望，会影响他所愿意支付的价格。

也有人为了地址、形象，支付昂贵租金，租用国油双峰塔附近的公寓或是城中城内的店铺单位。

除了房子，店主想要拥有自己的店铺、制造商投资自己的工厂、政府拥有的办公楼，甚至是非营利团体的宗教中心等，都是购买产业，作为本身用途的例子。

出租产业回酬高于定存

假如一个人，将10万令吉存入银行的定期存款户头，2年后，若年利率是3%，回酬就是6000令吉。

不过，如果用10万令吉购买每月可带来500令吉租金的组屋，2年后卖掉套现。

假设1年租金回酬率约4.8%，两年回酬约9600令吉；加上产业增值所带来的套现盈利，回酬高于定存。

当然，这样的投资看起来很诱人，但我也注意到一些买来投资的房产却一直空置着，可能是业主很难找到租客。

单位空置太久，这也有可能导致产业投资回酬低，甚至没有回酬。



产业投机成功率不大

我认为产业投机是我国投资活动特别的景象，且投机分子可能占了产业投资相当大部分。

产业投机分子，想要通过房产买卖，短期内赚大钱。

我记得在1970年代，人们为了购买孟沙的排屋，在发展商办公室前排队；当时，只要支付1000令吉成本，在对的时间内以1万令吉套现，就有高达9000令吉的盈利。

结果，政府为了压抑产业投机活动，推介了1974年土地投机税（Land Speculation Tax1974），也就是1976年产业盈利税的前身。

不过，我认为今天，随着国内的产业领域蓬勃发展，购屋者的选择更多。产业市场内的投机活动成功率不会太大。

现在，市场内，无论任何领域的产业，都有非常多新供应，且供应都超越需求。

当然，大部分人包括父母、产业经纪和投机分子都认为产业还是最稳定、最有保障和可赚快钱的工具，我也见证不少没有说出来，投机失败的例子。

地契分租用和永久 其他注意事项

购买产业时，也要注意各种事项，尤其是地契。

在马来西亚，产业拥有权就分成租用地契和永久地契；租用地契又可分为期30年、60年或99年。

地契还分永久性和暂时性；至于分层地契，在取得个别的地契前，受到买卖合约保护。

根据土地局的文件，永久地契被称为Certificate of Title、Grant for Land、Entry in the Mukim Register、State Lease（Pajakan Negeri）、Geran和Geran Mukim。

暂时性地契则被称为Hak Milik Suratan Sementara Daftaran和Hak Milik Suratan Sementara Mukim。

土地也可分为农业地、住宅地、商务地、工业地和矿地。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问