槟城房地产投资

jeffanb

槟政府卖地240psf, 太贵，会使到屋价飙升？我完全不认同 如果这个区的屋价可以卖600psf, 有这个市场与需要，那就算ivory 用100psf标到这块地，他们还是会与600psf的价钱来卖。难道因为地买的便宜就会给折扣给买家吗？就算是PDC Mutiara Pica 没有cancel, 他们也要卖>=500psf 吧，不过整个计划还有品质就当然没私人发展商的好。, 毕竟这不是中廉价或政府屋发展，价钱都是跟着市场需求和供应，demand vs. supply，丁福南的说词真的没有说服力. 难道要把这块黄金地发展成政府屋区吗？像在KLCC 起一个Taman Jelutong Indah II?， 象样吗？

其实硬规定developer在槟岛起屋子需要建low-medium cost apartment也是蛮不通的。如Berjaya的跑马场这块地，多么珍贵，但还要在里面硬硬起low-medium cost apartment, 很奇怪，格格不如吧。就象Seri Tanjung Pinang 的flat 一样，起在世界级的发展地计划中。起中／廉价屋是州政府的义务，不应该转嫁到私人developer 身上。就是这样才有这么多黑箱作业，黑幕等等的问题。


(槟城30日讯)槟州民联政府以每平方尺约240令吉左右地价，将峇央珍珠(Bayan Mutiara)交给私人发展商，将不可避免造成发展商将屋价成本转嫁至购屋者，届时发展地屋价将飙升，每平方尺屋价将比市面屋价高出10%。

这也意味原本30万令吉的屋价，将在加上10%成本后，将飙高至33万令吉，使到槟州屋价进一步抬高，购屋者欲取得一屋遮顶更形不易，也被指造成槟州中产阶级在购置可负担得起屋产上面对“边缘化”。

私人发展商玮力产业(Ivory Properties)于7月25日宣布，已获槟州政府发出授权书，以发展峇央珍珠约100依格土地，其中包括后期的填海造地权。州政府是以每平方尺200令吉作为献议地价，唯据市面了解，玮力是以每平方尺约240令吉取得发展权。

槟州国阵工作委员会主席拿督丁福南医生受询时表示，有关地价将造成发展商承建的屋价成本高涨，使屋价飙升。他表示，一般上一依格地，除建造沟渠道路及其他设施，可发展空间只有60%，扣所以每依格即4万3560平方尺计，土地成本为870万令吉。

土地成本转嫁购屋者

“然而，实际可发展的面积只有2万6000平方尺，造成每平方尺可发展地的价格高达400令吉。”

他认为，发展商为了平衡收入，必然将土地成本转嫁购屋者，所打造的屋子也违反了可负担得起房屋(affordable housing)原则，造成一般市井小民只能望屋兴叹。

移交发展权前 槟政府应先列明条件

槟州政府在将发展权移交发展商前，必须先列明条件，包括承建廉价屋，丁福南举例国阵政府在授权“怡保工程”(IJM)发展日落洞填海地时，即规定发展商必须承建5000个单位的廉价屋。

他认为，州政府将峇央珍珠交给发展商前，必须先向对方说明条件，可是他认为在峇央珍珠中，州政府却以公开招标方式下进行，一旦政府没在公开招标前列下条件，那计划导权将旁落在发展商，使到发展商除了承建廉价屋责任外，不能施加任何其他条件，造成主导权也从政府手中过渡至发展商。

他表示，国阵政府致力提供廉价屋不遗余力，同时坚持发展商的廉价屋须座落在槟岛，不能将廉价屋另建在威省。他说，前朝政府在执政时在新港也盖不少7万令吉廉价屋单位，在武吉占姆Vistana酒店一带也有不少前政府指示兴建的廉价屋。峇央珍珠黄金海岸(Gold Coast)也有一栋提供分配的廉价屋组屋。

丁福南：屋价高企 中产阶级面对边缘化

屋价高企，政府将地交给发展商建高档屋，造成槟州中产阶级面对边缘化，未来乔治市将成为另一个“比华利山庄”(Beverlly Hill)，中产阶级将一屋难求。

丁福南表示担心，目前槟州屋价已高企，情况持续，即使政府也将政府地拱手予发展商打造私人发展地，那么乔治市将不是一般人能负担可入住，最终人口可能逼使到峇都加湾买屋。

应先规定照顾穷人

他认为，政府在移交上述土地给发展商时，必须先规定对方照顾贫穷人及打造其他必要的基本设施，再来他认为，峇央珍珠是政府地，政府是有能力通过槟州发展机构自行承建，无须交予第三者。

“槟州发展机构可将一半的产业作为自由市场，其中10%可承建20万令吉房屋、10%可承建15万令吉屋业、另10%承建7万2000令吉的中价屋、最后10%承建4万2000令吉的廉价屋单位。”

黄泉安：避免情况加剧 吁向狮城取经

日落洞区国会议员黄泉安硕士认同槟州中产阶级在屋产购买能力上面对边缘化，他也预测情况将加剧。

他受询时指出，除非政府向新加坡的房屋发展局(HDB)取经，包括中廉价屋不能拿来炒作，再来中廉价屋的分配通过政府完善机制处理，包括单位必须重新卖给政府及重修后转手，以免政府必须不断找地来盖房子。

他尤其提到中廉价屋更面对发展商变相抬高屋价的受操控局面，这情况更进一步加剧中产阶级无法取得一屋遮顶的困局。不过，黄泉安反对槟州发展机构涉及独力承建房屋业，质疑槟州发展机构的能力，认为不足与房产业者竞争。

他质疑槟州发展机构在掌握建屋成本的能力，反之外界竞争高手如云，槟州发展机构却缺乏此方面人才。
相关照片

■ 中产阶级在槟岛面对边缘化，将无可避免的被“逼迁”至威省？

ben123

知道了。。。谢谢啊

游记分享

Taman Jelutong Indah II的地点是非常好的，交通方便，又有海景，没得挑。也不希奇吧，Jeletong 的中廉屋一 ...
jeffanb 发表于 31-8-2011 12:15 PM

请问Taman Jelutong Indah II是私人develoepr起的还是政府起的 ?

jeffanb

SP Setia 不断的扩大在Sg Ara 和 relau 的发展。其实这个地点是蛮普通的，没有seaview, 交通也比较塞，离georgetown 和jelutong hwy也比较远，接近坟场，但大型的发展商就是有能力来设计和包装， 让整个发展计划变得有吸引力。除了Reflection 之外，又有一个新的condo, The Wave. 加上reflection 旁的商场发展，使到整个integrated development蛮有看头的。我觉得那些找landed 的人可以考虑Pearl Island, 毕竟价钱现在还合理，找的到~800k的，未来当整个社区发展成熟的时候，交通也有改善的话，应该有上升的空间。

（槟岛西南区1日讯）由于槟岛东北县的发展已近饱和，许多发展商纷纷将投资重地转移西南县，使到原本只是传统乡村的湖内什公司蜕变成潜力无限的新兴住宅区。

当实达集团于2006年进军峇六拜什公司，在当地推行占地112英亩的Setia Pearl Island 首个屋业计划，为当地的发展掀开新一页。之后，许多发展商也看中该处的地理优势及发展潜能，陆续到该处大兴土木，进一步带动峇六拜什公司的发展，使当地逐渐迈向繁荣。

实达发展延至湖内新港

目前该集团的发展脚步已延伸到湖内及新港，尤其是在新港推行的Setia Green更是槟城首个申请绿色建筑指数（GBI)的房屋计划，为人民打造绿色家园。

实达集团北马区产业部总经理拉祖接受本报记者的访问时表示，由于靠近机场及峇六拜自由工业区的策略性地点，加上推出的屋业计划备受好评，Setia Pearl Island 已成为峇六拜什公司及新港的地标。

他指出，当地产业很抢手，绝对是居家及增值投资的明智选择。高档的平地屋可能超出许多年轻专业人士的购买能力，不过，介于40至50万的屋价则迎合了他们的需求。

他认为，槟城可发展的土地愈来愈少，平地屋供应也短缺，相信未来的房产市场将走向高楼和高屋价时代。

谈到Setia Green房屋计划，拉祖说，该单位的特别之处，在于具备6项绿色建筑特色，包括快速冷却系统的通风屋顶、太阳能热水系统、雨水储存系统、节水设备装置、低甲醛低VOC 油料(low voc paint) 及近乎所有单位面朝南北方向，避免阳光直透屋内。

“此外，我们也在Setia Green里头建设3个主题公园，分别是艺术公园、水瓶座岛公园及滨海主题公园，让住户享受户外活动，落实绿意生活。”他如是说。

至于第一个屋业计划－Setia Pearl Island 工程分为两期进行，已建竣及正在兴建中的单位共有1100多个，其中800余个是平地屋单位，317个高楼单位，接下来还会建高级公寓。

以前大片椰林　如今洋楼处处

在峇六拜什公司土生土长的社区发展暨治安委员会主席（也称村长）的谭玉华对本报说，以前的什公司有大片的椰林，山边则是橡胶园，屋子不超过百间，随着时代发展，旧时的板屋和亚答屋全消失了，取而代之的是高档排屋、半独立及独立洋楼。

他回忆说道，50、60年代的什公司，居民多数用木材或椰叶取火，用井水作为冲洗及食用，主要以脚车代步，就连摩托车也不多，不过，随着人民生活水准的提高，摩托车及汽车已成为人们的主要代步工具，甚至一间屋子有几辆车也不出奇。

“以前还未发展时，清凉的山水24小时不停流入河中，平时可见人们取水冲凉及洗衣服，现发展后，水源已变小。虽然一些居民因让路发展，搬离什公司，不过，因为房屋如雨后春笋，四处林立，引来外地人大量迁入，使到人口激增，交通日益繁忙。”

他指出，如今的社区面貌已完全不同，策略性地点，加上屋业的带动，它的发展更具潜在魅力。

jeffanb

网上看到有人卖Gurney Park:

http://classified.apartment-penang.com/property/22104.html

价钱是我看过最低的了。Fully furnished, reno, 而且还有两个car park. 虽然低楼，不介意没海景或景色，但又希望可以享受这个地点和便利的人可以考虑。

月牙儿99

请问 DESA GOLF－RM340K（850 SQ FT），屋价合理吗？屋价还可升置吗 ？

herrhughie

请问VST development Sdn Bhd OK ma?

louiswaw6363

我个人觉得Bayan Mutiara的黄金海岸Gold Coast Resort Condo最值得。未来的发展很不错，起码能旺10-20年No Problem...

herrhughie

我个人觉得Bayan Mutiara的黄金海岸Gold Coast Resort Condo最值得。未来的发展很不错，起码能旺10-20年No  ...
louiswaw6363 发表于 2-9-2011 09:48 PM

   price range?

jeffanb

回复 249# herrhughie


Gold Coast 价钱450psf 左右吧，built-up 有～950, ～1100, ～1200, 1400, 1600sf 等等。优点是近queensbay Mall, 大约7-8mins 脚程吧。交通方便，不管到georgetown, bridge, 2nd bridge, 或FTZ 都很近而且没有塞车问题。临海，有海景。landscape garden 和设施都很不错，泳池大和美，有tennis court, squash court (刚修好）， sauna, spa, gym etc. 有strata title, JMB 也听说不错，sinking fund 还有～１.5mil, 有钱来维修和维持。Neighbourhood 不错，不会杂。设计很美，之前有拿过奖的。
缺点是leasehold, 应该还剩87年左右吧。有点旧，不过听说要重油漆了。未来临海地可能会添海，Ivory 的project, 附近的residents 在protest 着。
大至上是不错的，未来的添土还也不需要太担心，毕竟长远对Gold Coast 也是有好处的。买高楼点吧，至少如果未来是low rise/landed 的话，也不怕view 被block.

jeffanb

回复 246# 月牙儿99


340k, 850sf, ~400psf. 有装修吗？几个car park? 这个价钱短期比较难起吧，投资吗？340k 如果要有6% rental yield 的话， 要租1700 左右，而那里的市场应该在1500以下吧。照这个逻辑来说，价钱是高了点。当然也要看屋子的装修和保养程度。我看mudah.com有人卖280k而已，好象没装修。如nego后270k,850sf用个30k来fully furnished/reno也办得到的, ~300k.现在6% rental 只需要1500, 比较合理。

25k 的装修tips,小的unit:
1) Kitchen Cabinet +hoods, Hob - 6000
2) 4 aircons - 3500
3) 灯光，风扇， wiring － 2500
4) 2 Water heaters, 加装 - 500
5） 冰箱 － ８００
6） 3 bedroom sets + mattress - 6000
7) Living room sets + TV - 3000
8) 窗廉 － １０００
９） washing machine - 700
10) 油漆 － 1000

穷光蛋

SP Setia 不断的扩大在Sg Ara 和 relau 的发展。其实这个地点是蛮普通的，没有seaview, 交通也比较塞，离ge ...
jeffanb 发表于 2-9-2011 01:08 PM

    昨天到那边走走，虽然不算市区，但show house的设计我蛮喜欢，不过价钱也上到9xxk了。

月牙儿99

回复 251# jeffanb

１个car park，整间经以装修，fully furnished. 可以PM你吗？

worldisyours

楼主，你对Midland Condo 有何看法？出租率高吗？rental return 好吗？

jeffanb

很抱歉其实我对bkt jambul区的公寓并不是很熟，大概看了网上的卖价和租金，我只是以很客观，用投资的角度来分析。你本身对desa golf 的考量是什么呢？ 那些因素是你觉得喜欢和担心的？给你个checklist 吧：

１) 地点对你来说便利吗？那里附近好象没有什么商场吧。
２）有没有考虑和比较过其他的选择？如within desa golf， 附近如desa bkt jambul, Sri bkt jambul, victoria height, jambul view, jambul view 等等， or other condo.
３) 问过了banker price valuation 了没有？
４) Desa Golf 已经十二年的建筑了，maintain 得还好吗？
５) Strata Titile?
６) mnt fees 多少？ Sinking fund 还有多少钱?
７) JMB 有问题吗？
８) 对那个方向？有夕照吗？
９）Neighbourhood ok吗？会不会很杂？邻居是什么人？
１０）security ok吗？
１１）是顶楼吗？有没有漏水的迹象？
１２）风景ok吗？ 附近有没有mosque?
１３）附近有空地吗？会不会有future construction?

louiswaw6363

回复 250# jeffanb
黄金海岸Gold Coast 1200sft 两个carparks, 全修全家私? 价钱大盖MYR 550k .能买吗?

jeffanb

midland 有至少十四五年的历史了吧。有点旧，泳池很小，tennis court也非常残旧了。leasehold, 没有title.跟gurney park一样，很多人拿来做短期出租，环境很杂。Mgmt 有尝试对付那些非法业者，但听说不是很成功，也有人闹事之类的。

优点是地点。近商场，学校，医院，走路也可以到gurney plaza, paragon. units 有seaview.

卖价３00k-350k上下，看是800sf 或1000sf 的。租金1500左右，我有个同事租出去了1700, 高楼gurney view, fully reno/furnished, 算不错了。如果是买来投资，一只眼开一只眼闭，什么都不管的吧， 可以买的，如果找得到300k以下的话。毕竟地点很好，很容易出租。

jeffanb

回复  jeffanb
黄金海岸Gold Coast 1200sft 两个carparks, 全修全家私? 价钱大盖MYR 550k .能买吗?
louiswaw6363 发表于 3-9-2011 12:18 PM

多大？~1100sf or 1184sf? 对那个方向？

worldisyours

回复 257# jeffanb


    对，那里的地点是它的卖点，而且相对其它的condo，它的价格也最低。你所谓的杂是在哪方面？

louiswaw6363

回复 258# jeffanb


是1184 sqt的。直接望Putra Marine的花园及可以看到槟威大桥；风景蛮美的。而且两个泊车位是左右连在一起的；从楼台直接可以看到自己的车那里的单位通常都只是一个泊车位。听说有人出租泊车位每月100++。我很看好对面Summerton的商业广场计划好像Queensbay Mall，肯定会带动的屋价。现在买550k，到时后卖650k应该没问题吧！更何况那边出租有容易出手；非常好的地点。