房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了

allfree

街坊甲 发表于 30-9-2014 08:40 PM
最候倒数吗???

完全可以忽略这个倒数活动。。呵呵

没什么人接的盘，还要定盘吗？？。。。谁知盘中产，间间皆辛苦

大局已定啊

麻米挖

超笨无比 发表于 30-9-2014 02:36 PM
其实越复杂的计算, 出错的机会越高.................方向很难掌握
最简单的分析才是最好的。有人说房价会 ...

1. GST4月实行
是
2. GST后肯定inflation高
应该是
3. 对抗inflation的方法就是加息
应该是
4. BNM对于是否加息有三个考量, inflation rate, 大马GDP rate和外围国家的加息举动
我也这么觉得，当然还有国内的经济状况，出口等，这些你也知道的
5. 到目前为止, 大马GDP好于预期
是的（但有时计算 GDP 数据，有点奇怪，这个不理啦）
6. 美国年尾退出QE
目前来说是
7. 美国明年加息
应该会
8. 美金会逐渐走强, 期货价跌
美金会走强，期货价格涨跌则不知道。

如果拿论点 8 来叙述一下，其实猜想最后，世界的热钱，还是会流入美国。
要是其他国家，如中国、澳洲的房地产，加上欧洲经济没见好转等，若这些国家爱经济严重到崩盘，
最后，还是美国占尽优势。

因此之前说过，08年的欧美金融股灾后，
世界各国配合性地印钞票。
但由于美元仍然是世界主要货币，
已经暗中将风险从美国转嫁到全世界。
这个状况，看似已经成型。最后会演变成如何局面，
要看各国政府和央行的政策。

就不说这么远，拉回主题来说。
比较自家的、国内的事情，房地产吧。

由于这轮通膨主要来自房地产、股市等，因此若调整（大马金融体系尚算稳固，也比较严格，应该不会崩盘），
首先遭遇的大概是股市，然后就是房地产了。

大马和其他国家较为不一样的是。
纵观历史，大马的房地产从来没试过短时间内涨价这么多，（当然一些发展中国家也是和大马一样，历史上首次涨价太快、太多）
因此最后局面究竟会演变成如何，真让人好奇。
究竟，政府会出手相救？
还是任由房地产商自生自灭？

对于这，我好奇心是蛮大的。

麻米挖

allfree 发表于 30-9-2014 10:37 PM
完全可以忽略这个倒数活动。。呵呵

没什么人接的盘，还要定盘吗？？。。。谁知盘中产，间间皆辛苦 {:s ...

的确，成交量每况愈下。

房地产下跌风险几乎已成定局。

除非，世界各国再来一次大量印钞票，
再度拖延这个经济问题。

当初 Bernanke 以为直升机撒下的钞票，一定可以救到经济的 不循环。
他当教授期间，就经常鼓吹这个方式。

可是，现在各国政府开始理解，经济循环，不能用印钞票来救的。
当沙土不能承担地上的日益加剧的重量时，陷出个大洞，
然后拼命往洞里填沙土，并不是长期的解决方法。
最好的方法，还是移走沙土上面的不良重量。

各国政府已经知道，继续印钞票，只是拖延经济危机的发生，
由于牵涉到大选和被人指责等政治因素，因此理所当然政府会继续祭出印钞票的方式。
但政治人物也害怕自己成为历史罪人，能的话，大家都希望自己变成自己国家的经济救世主。

已经买了房地产一段时间的人也不用怕，
反正已经赚到了，最多少赚一些。

反而是刚刚买，或者希望近期购买的人，
风险相当高。

但是，无论什么形式的经济金字塔，总会陆续下面有人去承接底部的。
直到最后承接底部的人数少了，撑不住上面的重量，而慢慢垮下。

离调整还有一段时日，但也不远了。
呵呵。

aidj

storm0227 发表于 26-9-2014 11:00 AM
如果你有去了解过保险经纪有的佣金是多少，那么你还会买储蓄险的话，我给你一个赞
而且除了寿险以 ...

想起周星星在情圣对午马那句话。呵呵！

1:40 PM 9/19/2014
https://www.facebook.com/NTUCIncomeInsurance
未来的你 会感激你
https://www.youtube.com/watch?v=iWPpN2EVP_g

城市英雄

"反而是刚刚买，或者希望近期购买的人，
风险相当高。"

这要看地点和价钱，不能一概而论。有能力及眼光的人从来不担心风险。

mchen3389

当一个人手中有数項甚至很多房地产时，
他也必然会去估自己总资产，净值，债务。。
当面对危机，
拥有数项资产的人，
他就可以比没有资产的人有多选择，
更灵活去应用和周转，
有收有放，
房地产在进到"多产"阶段，
我会放，
提升自己的生活品质，
再收一些。。
不是每个多资产的人，
都是玩投机的。。

麻米挖

城市英雄 发表于 1-10-2014 03:29 PM
"反而是刚刚买，或者希望近期购买的人，
风险相当高。"

『有能力及眼光的人从来不担心风险。』
没错，以上说法，任何时候都是对的。

可惜，现在发展商心态已经改变，就算地皮价格高了，
好像怕死买迟了就吃亏那样。
有些有土地的人，被发展商劝卖时，开出的条件太丰厚了，
又给钱、又送房，为的就是劝服地主卖出地皮。
连原本打死不卖的地主都动摇了。
旁人听了都愣住，『这样还能赚钱？』

能啊，因为这些成本，都转嫁给买主了。

老百姓的风险已经谈得差不多了，
这次也随便讨论对发展商、建筑商、地产商面对的风险吧。

如今地产商一间接一间开张，
因为发展商给出的佣金太丰厚了。
分分钟，那些地产经纪的收入，比一般管理层的打工族更高。
有些发展商给钱开 booth （roadshow），有些资助部分。
无论是地产商还是发展商出钱在吧生谷的购物广场，要做个像样的 roadshow，
两个星期，租金不用三万，也要一万多。还要传单、set up 等。
地产经纪的佣金据说有 2-3%（看计划啦，1%的也有），但地产商的佣金肯定更高，
5-10%都有。

平面媒体广告更是不用说。
每日各语文报章的媒体，广告大打特打的。
又请风水师、艺人什么的。

有时我在计算，那些新发展的计划，总额也不过数千万左右。
这些非土地与建筑开销的成本，都去了近千万。

拿某个计划的例子做随便估计（请别问哪个发展商的例子，没人敢直接讲出名字的，找事咩）。
倘若 20%是土地成本，建筑加劳工成本 30%，其他的则是盈利和非建筑成本的开销。
（每个计划不同，有点土地成本很贵的，但重点是，一般上，销售价一般都尽量控制在成本的两倍）

之前，比较多发展商和建筑商是分开的，遴选建筑商的投标的。
但最近很多例子都是发展商自家建的。
也有建筑商摇身一变，晋身更高层次的发展商行列，好赚嘛。
所以利润幅度应该更好控制了。

在想，若能降低非土地与建筑开销的成本，加上土地价格稍调整（房地产价格下跌，土地价格也会跟随下跌的），
再加建筑成本因需求量低也许一样跟着下跌。

因此，发展商至少还有 30-40% 的价格下跌控制，
发展商是不会倒闭的。除非是资金不足的中小型发展商，另当别论。
地产商则没这么好运，因为像蘑菇般如火如荼地一直打开市场，
所以成本控制应该是刚刚好罢了。
预见会有一部分地产商倒闭。

总结：
一些小型发展商会完蛋。大型发展商会继续生存。
建筑商是接 project 的，最多减少开工，炒掉一些人。应该也还可以生存。
地产商由于扩张速度太快，成本控制得刚刚好，销量少了直接影响他们的生产机会，因此，很多地产商会支持不住而关闭。

这是个人愚见。

mchen3389

超笨无比 发表于 1-10-2014 05:25 PM
其实现在的经济没有说不好................除了欧洲

再印钞票与否都没大影响

言之有理，
外围环境並不是很差，
所以QE才会结束。。

超笨无比

麻米挖 发表于 1-10-2014 03:05 AM
的确，成交量每况愈下。

房地产下跌风险几乎已成定局。

其实现在的经济没有说不好................除了欧洲

再印钞票与否都没大影响

超笨无比

mchen3389 发表于 1-10-2014 05:25 PM
言之有理，
外围环境並大是很差，
所以QE才会结束。。

退出QE就代表美国经济复苏...............是好事

外资会从亚洲市场慢慢撤离, 但这不是经济风暴.............因为外资赚了钱take profit, 这也是好事

没看出经济有什么不妥

lich

allfree 发表于 30-9-2014 08:23 PM
局已定。。。。。大家保重吧。。。。

到现在还抱着希望的。。尤其投资高价公寓。。新山iskandar会是第一 ...

既然局已定，何来拭目以待？拭目以待便是局未定。

一切都是自圆几说。感觉不到什么局已定。你还有一年三个月来证明自己，多多保重。。。

mchen3389

10月1日，
2014年进入最后季度，
买气减缓，
房价不跌。。
然而，
不景气来临，
房价崩盘这戏码，
到2014年12月31日就有分晓。。
期待。。

lich

麻米挖 发表于 1-10-2014 03:05 AM
的确，成交量每况愈下。

房地产下跌风险几乎已成定局。

＂离调整还有一段时日，但也不远了。＂那就是还没调整，那何来大局已定？还有一段时日，那是多远？那位大哥从去年唱到现在，在加上你的＂一段时日＂，到时的调整能抵消这段日子的涨幅吗？

mchen3389

其实房价升或跌，
当中因素太多太复杂。。
真的不是三言两语就道破，
反正还有3个月，
2015年就到了。。

y2ksaw18

lich 发表于 1-10-2014 05:46 PM
＂离调整还有一段时日，但也不远了。＂那就是还没调整，那何来大局已定？还有一段时日，那是多远？那位大 ...

问题是没有看到现金为王的迹象。

storm0227

汽油为王啊
又起了20仙呢

wooyen

allfree 发表于 30-9-2014 08:23 PM
局已定。。。。。大家保重吧。。。。

到现在还抱着希望的。。尤其投资高价公寓。。新山iskandar会是第一 ...

又多了一根稻草
汽油又涨20仙了

wooyen

lich 发表于 1-10-2014 05:46 PM
＂离调整还有一段时日，但也不远了。＂那就是还没调整，那何来大局已定？还有一段时日，那是多远？那位大 ...

能否请老大明确指出还能涨多少与多久呢?

allfree

lich 发表于 1-10-2014 05:34 PM
既然局已定，何来拭目以待？拭目以待便是局未定。

一切都是自圆几说。感觉不到什么局已定。你还有一年 ...

哈哈。。。。盘局已经定型了！！眼睛还是可以看盘的。。。

lich

wooyen 发表于 1-10-2014 07:44 PM
又多了一根稻草
汽油又涨20仙了

全球都在调底油价，大马能！