房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了

总司令

popcomp 发表于 28-9-2014 01:38 PM
以前是有市场了才有价值，现在是没市场，价值还在，就算空置着！！ 大家认真去思考吧！！

目前的舊屋定價方法之一：一個住宅區一個房產有valuer肯提高估價來達到asking price（爲了讓沒那麽多現錢的買家達成交易）而也交易了，那一個估價就成爲"市價"。但如果同時同一區有一個房產便宜賣（也很快賣出了），反而那個價格直接被跳過，不被當為"市價"。

粮草为

加息的话会有多严重呢？ 看看这个

耶倫: 加息討論進關鍵階段

　　Jackson Hole全球央行銀行家年會上周舉行，聯儲局主席耶倫作出開幕演說，承認加息討論已進入重要階段。她認為美國經濟日益接近儲局定下的目標，局內焦點很自然地轉移到加息的時機，討論的將包括市場疲弱的程度、復甦的進度，以及在何種情況下縮減貨幣寬鬆政策。

　　不過，耶倫不忘重彈7月國會聽證會的論調:如果就業市場大幅改善或通脹高過儲局2%目標，便可能早過預期加息；但一旦進度放緩便會持續低息。

　　向來關注工資增長的耶倫，亦提出「壓抑已久的工資通縮」(Pent-up Wage Deflation)這個新詞彙，凸顯儲方不滿意市場的工資增長幅度，並質疑就業市場的疲弱程度，以及應對這程度的加息時機。

　　耶倫半鷹半鴿的論調，反映她希望為政策預留彈性，根據經濟增長，尤其是工資方面的情況改變貨幣政策。



加息時機未明朗 首季末? 年中?

　　雖然美國明年加息機會漸高，但對於加息時機，儲局官員卻有不同意見。聖路易斯聯儲總裁布拉德表示，聯儲局會可能會早於決策者們先前預期開始收緊貨幣政策，而亞特蘭大聯儲總裁洛克哈特則敦促更耐心一些。

　　布拉德表示，有證據顯示加息會早於今年先前預期，勞動力市場相對於委員會先前判斷有相當好轉。布拉德的講話呼應了聯儲局7月會議記錄。記錄顯示，與會者提高可能會早於預期加息的可能性。

　　洛克哈特預計，儲局會將在2015年中首次加息。布拉德重申，預計會在明年第一季度末開始收緊政策。洛克哈特仍就提前行動並扼殺一些進展的風險提出警告。他表示，希望謹慎行事，並「再稍微等一等。」

　　要留意，洛克哈特和布拉德今年在聯邦公開市場委員會(FOMC)都沒有投票權。



儲局又多一新指標: 勞動力市況指數

　　Jackson Hole的另一焦點，是耶倫利用一個最近開發的工具，令闡述貨幣政策如何響應美國就業市場形勢時更加簡便，這就是儲局工作人員利用19種勞動力市場指標匯編的勞動力市場狀況指數(Labor Market Conditions Index)。

　　這一最近剛開放出來的模型囊括了耶倫上任之前就常常提到的幾個指標，其中包括勞工部職位空缺和勞動力流動調查報告中的招聘率和離職率等。此外還有兩個工時長度指標，三個就業水平指標(私營部門、政府部門和臨時工)，以及一系列調查數據，包括世界大型企業研究會的就業崗位充裕度指標、美國獨立工商業者聯合會的招工難度指標與雇主招聘計劃等。

　　聯儲局發言人Eric Kollig表示，這項研究發布於三個月前，利用的是截至4月底數據，至今再也沒有更新。當時的數據顯示勞動力市場狀況指數自2009年7月經濟開始擴張以來上漲290點，依然沒有收復18個月經濟萎縮中370點的失地。耶倫在銀行家年會上就曾表示，衰退結束五年後，勞動力市場依然沒有完全復甦。



加息周期不能避 買樓要計掂數

　　雖然目前仍未可百分百肯定明年美國一定會步入加息周期，但要總結明年內出現加息的機會，可套用內地官員對香港政改的一句話: 「八九不離十」。

　　在香港，債券少人買，受息口影響最大的投資，離不開兩者: 收息股和物業。在聯繫匯率之下，倘若美國加息，香港幾乎可肯定會跟隨。更何況一向有分析推段，港銀有可能比美國更早加息。最近樓市愈旺，愈令人擔心，尤其是細價樓屢見呎價創屋苑新高，更令人擔心入市的買家是實力蹦蹦緊的用家，一旦市況逆轉，而供款能力又出問題，後果便很嚴重。

　　還未上車的準業主，除了要平衡現時樓市風險外，若計算得失仍是有買樓需要，更要仔細做好風險管理，即透過壓力測試，看看按揭供款額在加息後是否仍然能夠承擔。目前銀行的壓力測試是計算一旦加息三厘後，按揭供款額佔入息是否在六成以下。但筆者建議，最好當然是更穩陣，若加息三厘後，供款佔入息在五成或以上，這就顯示物業很可能會成為閣下未來的主要負擔。

　　畢竟低息不可能長久維持，按揭年期更可達30年，不想長遠拖累日後生活，便要小心考慮是否應在這個時候、這個價位置業了。




另一则

美国经济正在处于一个复苏的过程之中，美联储为了避免挫伤经济，势必会保持加息步伐。类似1994年一年内加息300个基点的情况并不会重演，美联储很有可能会在18个月内温和加息250个基点。与此同时，日本央行和欧洲央行保持宽松的姿态。这意味着全球性流动性充裕并不会发生质的变化。从这个角度来看，美联储加息不会重创风险资产。

然而对于此前过度依赖流动性的投资者和风险资产来说，美联储对于货币政策的调整并非是固定模式，不确定性依然存在。从历史数据来看，美联储最后一次降息至其后首次加息的平均周期为15个月左右，之前最长的一次周期则是37个月。显然，美联储存在“不走寻常路”的概率。这样的尾部风险可能引发市场猛烈的抛售，过去几周风险资产的下跌已经反映了市场的这种担忧。

在市场“快钱”减少之后，短线投资者很有可能会汹涌而出。更为长线的保险和养老基金如何接盘将是关键——接飞刀还是抄底决定了风险资产的下跌幅度。市场对于加息是由于经济复苏还是通胀走高而引发，也会有不同的应对方式。一般而言，如果通胀走高引发加息压力的话，市场抛售的力度会更为强劲一些。

不过可以肯定的是，一旦美联储开始加息，那么短期市场的唯一反应就是抛售，市场将会抛售一切。流动性的问题只会在中长期走势上造成影响。

mchen3389

升息，马来西亚已经先加一轮了，
第二轮，9月份加不成。。。
那又怎样??
经济数据不好，
就加息不成，
数据好才加，
不然，
为加息而加息吗??
加息对股市有立竿见影的效果，
对马来西亚房市，
你认为呢??

麻米挖

这是一则旧新闻，刚才无意中再阅读。

可是，里边提到一句

“这几年，吉隆坡的房价上涨非常明显。”马来西亚首都吉隆坡居民Kesuari对《国际金融报》记者表示，３年前13万马来西亚林吉特（约合人民币25.2万元）的房子（40平方米左右）如今售价达40万林吉特（约合人民币77.8万元），吉隆坡的房价在３年之内涨了３倍多。

之前不断说的，吧生谷， 7年升值了两倍，例子比比皆是。
上面这则新闻，说吉隆坡 3年涨了 3倍多。

可是很多网友一直说看不到例子，等于乱说。
不需要给例子的，如果谁问，表示那个人对吧生谷一带的房价，懂得不够多。

除了 lowcost，市中心的高价房产，这些比较特殊例子，几乎其他房地产都是翻了几倍。

很多人屋主，无端端手上多了数百千，有两间房屋以上的，还即可晋身为百万富翁。

反倒是刻苦耐劳，辛勤工作的年轻人，就算夫妻双薪，两人月入过万，还是追不上。

这个情况，是不合理的。终究会被纠正过来。

但是，懂得把握机会，何时买、何时卖的投资者，反而从这次机会中，赚了一笔。

mchen3389

如果，
5年前300千买入双层排楼，
今天的二手屋还是300千，
可以想象发生什么事情吗?
其实，房地产升值，
当中涉及因素太多，
不是三言二语就可道破。。

麻米挖

吧生谷地带 - 雪州政府也开始打房了



从原本今年 1月1日生效的 100万门槛，提高到 200万以上。
（除了比较 ULU 区的，仍然保留 100万门槛，这些地区，连当地人也不太投资的）

地方政府也开始打房了。
若中央政府还留手，政治角度来说，等于不体恤人民的辛苦。

Zeti 会否在 11月升息呢？机会越来越大了。

mchen3389

说实话，
200万的门槛，
对大部份要买房的人，
有差别吗??
没差。。。
700千的排楼，
一般普百姓都难负担，
喊贵，
那外囯人买房门槛，
从一百万提升到二百万，
对大家要买百万以下的房价并没帮助。。
我的看法是，
外国人限购二百万房产，
说明了百万房产已是一般化，
很多人买得起。。。

超笨无比

麻米挖 发表于 26-9-2014 01:58 PM
超笨无比网友说得其实一点也不笨，反而非常好。
赞！

其实越复杂的计算, 出错的机会越高.................方向很难掌握
最简单的分析才是最好的。有人说房价会起也有人说会跌, 争论是没答案的, 未来的事情没人懂, 婆说婆有理, 公说公有理

只从已知将会变成事实的来分析就足够了
1. GST4月实行
2. GST后肯定inflation高
3. 对抗inflation的方法就是加息
4. BNM对于是否加息有三个考量, inflation rate, 大马GDP rate和外围国家的加息举动
5. 到目前为止, 大马GDP好于预期
6. 美国年尾退出QE
7. 美国明年加息
8. 美金会逐渐走强, 期货价跌

这些都是已知会发生的事情

大马明年加息可以说是跌一般的事实了, 我想最少会BLR+0.50%
这会提高借贷的压力和门槛, 明年的房地产会比往年静.
但除非是失业率提高很多, 否则大马地产还是难跌价. 很大机会处在有价无市情况

超笨无比

那个200w外国人买房门槛, 对于打房或小市民没什么影响................

有能力买得起100w房产的一群都不是普通人了, 这群人不会喊房价高而买不起房的

kanakkanak.my

要来得终究会来，不用急。

allfree

局已定。。。。。大家保重吧。。。。

到现在还抱着希望的。。尤其投资高价公寓。。新山iskandar会是第一炮！！！躲不了。。。

去年已经说很明白了，现在可能你才会明白我这贴的用意了！

花无百日红。人无百日好！

接下来，我真是没眼看那些高杠杆买房者。。。以前敢敢买，现在偷偷哭。。房地产悲歌

备注：明天关卡新收费。。会是压倒骆驼背后一根草吗？？大家拭目以待。。。

街坊甲

最候倒数吗???

condomx

超笨无比 发表于 30-9-2014 02:36 PM
其实越复杂的计算, 出错的机会越高.................方向很难掌握
最简单的分析才是最好的。有人说房价会 ...

对抗inflation的方法就是加息??? 你是在网上还是课本抄过来的?

为何一般场合来说对抗inflation的方法就是加息,那是因为一般场合通膨是因为经济好,需求多过供应,所以供应商在提高价格以后,消费者还是照买,供应商的利润增加,然后大手大脚的消费,再把赚来的钱花入经济里,让经济越来越热. 那么提高利息就可以增加借钱的成本和做生意的成本,顺便提醒众人不要乱乱来

不过如今的通膨真的是经济好吗?如今的通膨是因为政府这里加税那里减津贴,政府的动作已经令整个市场一大笔资金从百姓的口袋转移到政府和朋党的口袋里,使到整个经济的消费能力减少掉一大部分.如果在这个时刻乱乱加息只能让商家更惨,而进一步使到打工仔更惨, 把市面上大量资金短期内拿掉会使大量商家倒闭关店,那样如何能达到2020宏愿呢? 要知只有6年罢了哦.....

加息一定能救通膨? 幸好洁蒂知道她在做什么,所以没有在九月升息, 即使未来有起息也不会起得太快

很多时候看到论坛的半桶水经济理论就好笑,误导自己没所谓,误导别人就不好啦

allfree

街坊甲 发表于 30-9-2014 08:40 PM
最候倒数吗???

完全可以忽略这个倒数活动。。呵呵

没什么人接的盘，还要定盘吗？？。。。谁知盘中产，间间皆辛苦

大局已定啊

麻米挖

超笨无比 发表于 30-9-2014 02:36 PM
其实越复杂的计算, 出错的机会越高.................方向很难掌握
最简单的分析才是最好的。有人说房价会 ...

1. GST4月实行
是
2. GST后肯定inflation高
应该是
3. 对抗inflation的方法就是加息
应该是
4. BNM对于是否加息有三个考量, inflation rate, 大马GDP rate和外围国家的加息举动
我也这么觉得，当然还有国内的经济状况，出口等，这些你也知道的
5. 到目前为止, 大马GDP好于预期
是的（但有时计算 GDP 数据，有点奇怪，这个不理啦）
6. 美国年尾退出QE
目前来说是
7. 美国明年加息
应该会
8. 美金会逐渐走强, 期货价跌
美金会走强，期货价格涨跌则不知道。

如果拿论点 8 来叙述一下，其实猜想最后，世界的热钱，还是会流入美国。
要是其他国家，如中国、澳洲的房地产，加上欧洲经济没见好转等，若这些国家爱经济严重到崩盘，
最后，还是美国占尽优势。

因此之前说过，08年的欧美金融股灾后，
世界各国配合性地印钞票。
但由于美元仍然是世界主要货币，
已经暗中将风险从美国转嫁到全世界。
这个状况，看似已经成型。最后会演变成如何局面，
要看各国政府和央行的政策。

就不说这么远，拉回主题来说。
比较自家的、国内的事情，房地产吧。

由于这轮通膨主要来自房地产、股市等，因此若调整（大马金融体系尚算稳固，也比较严格，应该不会崩盘），
首先遭遇的大概是股市，然后就是房地产了。

大马和其他国家较为不一样的是。
纵观历史，大马的房地产从来没试过短时间内涨价这么多，（当然一些发展中国家也是和大马一样，历史上首次涨价太快、太多）
因此最后局面究竟会演变成如何，真让人好奇。
究竟，政府会出手相救？
还是任由房地产商自生自灭？

对于这，我好奇心是蛮大的。

麻米挖

allfree 发表于 30-9-2014 10:37 PM
完全可以忽略这个倒数活动。。呵呵

没什么人接的盘，还要定盘吗？？。。。谁知盘中产，间间皆辛苦 {:s ...

的确，成交量每况愈下。

房地产下跌风险几乎已成定局。

除非，世界各国再来一次大量印钞票，
再度拖延这个经济问题。

当初 Bernanke 以为直升机撒下的钞票，一定可以救到经济的 不循环。
他当教授期间，就经常鼓吹这个方式。

可是，现在各国政府开始理解，经济循环，不能用印钞票来救的。
当沙土不能承担地上的日益加剧的重量时，陷出个大洞，
然后拼命往洞里填沙土，并不是长期的解决方法。
最好的方法，还是移走沙土上面的不良重量。

各国政府已经知道，继续印钞票，只是拖延经济危机的发生，
由于牵涉到大选和被人指责等政治因素，因此理所当然政府会继续祭出印钞票的方式。
但政治人物也害怕自己成为历史罪人，能的话，大家都希望自己变成自己国家的经济救世主。

已经买了房地产一段时间的人也不用怕，
反正已经赚到了，最多少赚一些。

反而是刚刚买，或者希望近期购买的人，
风险相当高。

但是，无论什么形式的经济金字塔，总会陆续下面有人去承接底部的。
直到最后承接底部的人数少了，撑不住上面的重量，而慢慢垮下。

离调整还有一段时日，但也不远了。
呵呵。

aidj

storm0227 发表于 26-9-2014 11:00 AM
如果你有去了解过保险经纪有的佣金是多少，那么你还会买储蓄险的话，我给你一个赞
而且除了寿险以 ...

想起周星星在情圣对午马那句话。呵呵！

1:40 PM 9/19/2014
https://www.facebook.com/NTUCIncomeInsurance
未来的你 会感激你
https://www.youtube.com/watch?v=iWPpN2EVP_g

城市英雄

"反而是刚刚买，或者希望近期购买的人，
风险相当高。"

这要看地点和价钱，不能一概而论。有能力及眼光的人从来不担心风险。

mchen3389

当一个人手中有数項甚至很多房地产时，
他也必然会去估自己总资产，净值，债务。。
当面对危机，
拥有数项资产的人，
他就可以比没有资产的人有多选择，
更灵活去应用和周转，
有收有放，
房地产在进到"多产"阶段，
我会放，
提升自己的生活品质，
再收一些。。
不是每个多资产的人，
都是玩投机的。。

麻米挖

城市英雄 发表于 1-10-2014 03:29 PM
"反而是刚刚买，或者希望近期购买的人，
风险相当高。"

『有能力及眼光的人从来不担心风险。』
没错，以上说法，任何时候都是对的。

可惜，现在发展商心态已经改变，就算地皮价格高了，
好像怕死买迟了就吃亏那样。
有些有土地的人，被发展商劝卖时，开出的条件太丰厚了，
又给钱、又送房，为的就是劝服地主卖出地皮。
连原本打死不卖的地主都动摇了。
旁人听了都愣住，『这样还能赚钱？』

能啊，因为这些成本，都转嫁给买主了。

老百姓的风险已经谈得差不多了，
这次也随便讨论对发展商、建筑商、地产商面对的风险吧。

如今地产商一间接一间开张，
因为发展商给出的佣金太丰厚了。
分分钟，那些地产经纪的收入，比一般管理层的打工族更高。
有些发展商给钱开 booth （roadshow），有些资助部分。
无论是地产商还是发展商出钱在吧生谷的购物广场，要做个像样的 roadshow，
两个星期，租金不用三万，也要一万多。还要传单、set up 等。
地产经纪的佣金据说有 2-3%（看计划啦，1%的也有），但地产商的佣金肯定更高，
5-10%都有。

平面媒体广告更是不用说。
每日各语文报章的媒体，广告大打特打的。
又请风水师、艺人什么的。

有时我在计算，那些新发展的计划，总额也不过数千万左右。
这些非土地与建筑开销的成本，都去了近千万。

拿某个计划的例子做随便估计（请别问哪个发展商的例子，没人敢直接讲出名字的，找事咩）。
倘若 20%是土地成本，建筑加劳工成本 30%，其他的则是盈利和非建筑成本的开销。
（每个计划不同，有点土地成本很贵的，但重点是，一般上，销售价一般都尽量控制在成本的两倍）

之前，比较多发展商和建筑商是分开的，遴选建筑商的投标的。
但最近很多例子都是发展商自家建的。
也有建筑商摇身一变，晋身更高层次的发展商行列，好赚嘛。
所以利润幅度应该更好控制了。

在想，若能降低非土地与建筑开销的成本，加上土地价格稍调整（房地产价格下跌，土地价格也会跟随下跌的），
再加建筑成本因需求量低也许一样跟着下跌。

因此，发展商至少还有 30-40% 的价格下跌控制，
发展商是不会倒闭的。除非是资金不足的中小型发展商，另当别论。
地产商则没这么好运，因为像蘑菇般如火如荼地一直打开市场，
所以成本控制应该是刚刚好罢了。
预见会有一部分地产商倒闭。

总结：
一些小型发展商会完蛋。大型发展商会继续生存。
建筑商是接 project 的，最多减少开工，炒掉一些人。应该也还可以生存。
地产商由于扩张速度太快，成本控制得刚刚好，销量少了直接影响他们的生产机会，因此，很多地产商会支持不住而关闭。

这是个人愚见。