房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了

storm0227

麻米挖 发表于 26-9-2014 01:27 AM
最近美国股市有点波动。
可是分析员东讲西讲，还是讲不出问题在哪。
这个有点类似股市拐弯点的到来。

经济学和金融学的本质被资本主义包装了许多层的糖衣
所以要和他们说清楚事情的本质是很难的
每个人说的东西也是以自己的利益为主导
相信在马来西亚，能分辨通货膨胀和cpi的差别的人不会多过1%

ajguy

vincentsieng 发表于 18-9-2014 04:41 PM
买来那么多年的condo经验所得，我觉得是马来西亚的人民质数有问题。很多人都没有去还管理费，就因为我们还 ...

最后那一点正中我的下怀。

5月份前想要当个好屋主，付了半年的管理费，直到12月，怎知7月还是8月收到通知我拖欠管理费。翻查了银行月结单确定那一张支票已过账。打电话通知管理单位他们说会查，怎知一直没有消息。不久前又接到通知说我拖欠了4个月的管理费，再一次拨电询问还是一样说在查。

所以说在大马好人难当，因此还是别当好人的好。

麻米挖

storm0227 发表于 26-9-2014 11:09 AM
经济学和金融学的本质被资本主义包装了许多层的糖衣
所以要和他们说清楚事情的本质是很难的
每个人说的 ...

的确，很多人发言是以自己利益为出发点。
比如说，房地产公会的，很少会说房地产面临困境，最多说销售稍微下滑。
地产经纪为了找吃，多贵的屋子都拍胸口说卖得出。
因为他们怕你把屋子交给其他会拍胸口的人。

但经济道理真的没这么难啦。
1%咩，哈哈。

也许你将这些所谓的经济学知识看得太深奥了。以为1%大概是那些博士级人马，他们头上有什么光环。
很多学术性的博士级人马，并非他们洞悉能力比任何人更强，
而是他们对学术界作出了一篇贡献，多是论文形式的。
比如说，经济学博士，用几个自己修改的公式，对市场动荡作出一个解释。
却在这个论文上，要用上千百个各个学术界前辈的指引来证明自己的论点站得住脚。

但这些简单的加息、债务、通膨，你只要日复一日去阅读有关的书籍，
经过长时间累计，其实道理是很浅显又简单的。
为何加息，为何不，为何要拖，你会明白的。

麻米挖

超笨无比网友说得其实一点也不笨，反而非常好。
赞！

看法蛮一致的。
道理就是这么简单而已，没有复杂化。

如果能举出一些个人看法来支持这些论点，会更妙！
加油！加油！   

iused2bpro

无意中发现这个热贴，不错不错，有那么多网友参与讨论关于房产的想法。

我是支持楼主的看法的，纯粹因为马来西亚的房产让很多本来因该能买自己房子的人望门兴叹。很多大型发展商又有政府的背景，比如　ＳＰ　ＳＥＴＩＡ，ＳＩＭＥ　ＤＡＲＢＹ，ＵＥＭ　ＬＡＮＤ，ＩＪＭ，ＵＭ　ＬＡＮＤ　ＥＴＣ

这样，政府对于发展与规划一个房产计划就有了利益冲突，非常不好。房屋不是人民的基本需求吗？

无论如何，请原谅我重贴一篇旧回复，因为我觉得明年ＧＳＴ施行过后，房价会进一步往上调整，原因如下：

每个人都可以有自己分析事情的角度与观感。

有些网友用经济学的供需关系来预测房价走势，
有些相信国阵政府的公关宣传说辞说进口材料少交10% sales tax所以房价会跌，而且很多东西也会跟着跌价，
有些网友根据自己投资房产的经验预测房价起伏，
有些网友不置可否站在十字路口观望。

我算有幸地接触了一些有关GST的一点点知识。
在这里我想分享一些切切实实，已经快变成法律的GST操作准则与执行细节供大家参考，让大家自己分析房价（不管新或久）是会跌还是会涨。

基本知识，马来西亚的GST是有三种类别的（可谓是全球领先的模式，大多国家都没有这种类别），参考下图（出处CUSTOM MALAYSIA - GST GENERAL GUIDE)

图1

a) standard rated

供应商卖货给零售商多征收6%消费税，零售商从消费者身上收取多6%消费税。这个叫做standard rated supply.大多的货品与服务都是这个类别。

b) zero-rated

供应商卖货给零售商征收0%消费税，零售商从消费者身上收取0%消费税。这个叫做zero rated supply.大多的统治品如鸡蛋，百米，油盐等日常所需都是这个类别。

c)exempted

供应商卖货给零售商多征收6%消费税，零售商不能从消费者身上收取任何消费税（被政府赦免了，注意更zero rated supply 又分别的）。这个叫做exempted supply。托儿服务，医院，高等学府，住宅产业，大道收费等等是这个类别的。

回到这个贴的主题，房产会涨价吗？

用基本逻辑分析，现在发展商建住宅单位得自己承担供应商多征收的6%消费税，还不能跟政府索回（non claimable，图1)。
很明显，这笔帐肯定算到消费者头上，而且如果把一层层的成本如材料，专业费用，工人要求加薪等等算计一遍，这涨幅想了都

有可能发展商会钻法律漏洞，都建参杂商业单位的住宅，就是所谓的mix development，有办公室，有商场，有酒店，有公寓那种，现在已经很流行了，这样就能跟消费者征收6%消费税了。但，商业单位的常年费用与保养也是一笔大开销，那是另一课题了，这里不谈。

还有一项很重要的咨询，根据custom malaysia的网站 GUIDE ON CONSTRUCTION INDUSTRY，发展新房产时，发展商想银行收取的progressive payment (就是依照工程进度想消费者的贷款银行收钱）是要换消费税给政府的。
我截取了一点例子让大家参考：




所以，房价会如何？


我想，未来的房价是会向上调整的，因为承包商的成本明显加重了。至于会不会有价无市，也有可能，就用楼主说的“让时间证明一切”来回答吧。


而且，GST一施行，很有可能连带引起经济萧条，消费意愿放缓，市场泣风惨雨的，短则半年，长则数年不等。


所以，从现在开始，各位投资房地产的网友得做好最坏打算，要嘛自己的收入顶着供款，要嘛降低租金减轻负担，要嘛价钱不错现在套利
自己看着办，我也很希望我担心的不会发生，但。。。人终得尽最大努力，做多坏打算啊

六脉神剑

目前房地产的确很静，但我相信未来的日子还是会上涨的

popcomp

以前是有市场了才有价值，现在是没市场，价值还在，就算空置着！！ 大家认真去思考吧！！

总司令

popcomp 发表于 28-9-2014 01:38 PM
以前是有市场了才有价值，现在是没市场，价值还在，就算空置着！！ 大家认真去思考吧！！

目前的舊屋定價方法之一：一個住宅區一個房產有valuer肯提高估價來達到asking price（爲了讓沒那麽多現錢的買家達成交易）而也交易了，那一個估價就成爲"市價"。但如果同時同一區有一個房產便宜賣（也很快賣出了），反而那個價格直接被跳過，不被當為"市價"。

粮草为

加息的话会有多严重呢？ 看看这个

耶倫: 加息討論進關鍵階段

　　Jackson Hole全球央行銀行家年會上周舉行，聯儲局主席耶倫作出開幕演說，承認加息討論已進入重要階段。她認為美國經濟日益接近儲局定下的目標，局內焦點很自然地轉移到加息的時機，討論的將包括市場疲弱的程度、復甦的進度，以及在何種情況下縮減貨幣寬鬆政策。

　　不過，耶倫不忘重彈7月國會聽證會的論調:如果就業市場大幅改善或通脹高過儲局2%目標，便可能早過預期加息；但一旦進度放緩便會持續低息。

　　向來關注工資增長的耶倫，亦提出「壓抑已久的工資通縮」(Pent-up Wage Deflation)這個新詞彙，凸顯儲方不滿意市場的工資增長幅度，並質疑就業市場的疲弱程度，以及應對這程度的加息時機。

　　耶倫半鷹半鴿的論調，反映她希望為政策預留彈性，根據經濟增長，尤其是工資方面的情況改變貨幣政策。



加息時機未明朗 首季末? 年中?

　　雖然美國明年加息機會漸高，但對於加息時機，儲局官員卻有不同意見。聖路易斯聯儲總裁布拉德表示，聯儲局會可能會早於決策者們先前預期開始收緊貨幣政策，而亞特蘭大聯儲總裁洛克哈特則敦促更耐心一些。

　　布拉德表示，有證據顯示加息會早於今年先前預期，勞動力市場相對於委員會先前判斷有相當好轉。布拉德的講話呼應了聯儲局7月會議記錄。記錄顯示，與會者提高可能會早於預期加息的可能性。

　　洛克哈特預計，儲局會將在2015年中首次加息。布拉德重申，預計會在明年第一季度末開始收緊政策。洛克哈特仍就提前行動並扼殺一些進展的風險提出警告。他表示，希望謹慎行事，並「再稍微等一等。」

　　要留意，洛克哈特和布拉德今年在聯邦公開市場委員會(FOMC)都沒有投票權。



儲局又多一新指標: 勞動力市況指數

　　Jackson Hole的另一焦點，是耶倫利用一個最近開發的工具，令闡述貨幣政策如何響應美國就業市場形勢時更加簡便，這就是儲局工作人員利用19種勞動力市場指標匯編的勞動力市場狀況指數(Labor Market Conditions Index)。

　　這一最近剛開放出來的模型囊括了耶倫上任之前就常常提到的幾個指標，其中包括勞工部職位空缺和勞動力流動調查報告中的招聘率和離職率等。此外還有兩個工時長度指標，三個就業水平指標(私營部門、政府部門和臨時工)，以及一系列調查數據，包括世界大型企業研究會的就業崗位充裕度指標、美國獨立工商業者聯合會的招工難度指標與雇主招聘計劃等。

　　聯儲局發言人Eric Kollig表示，這項研究發布於三個月前，利用的是截至4月底數據，至今再也沒有更新。當時的數據顯示勞動力市場狀況指數自2009年7月經濟開始擴張以來上漲290點，依然沒有收復18個月經濟萎縮中370點的失地。耶倫在銀行家年會上就曾表示，衰退結束五年後，勞動力市場依然沒有完全復甦。



加息周期不能避 買樓要計掂數

　　雖然目前仍未可百分百肯定明年美國一定會步入加息周期，但要總結明年內出現加息的機會，可套用內地官員對香港政改的一句話: 「八九不離十」。

　　在香港，債券少人買，受息口影響最大的投資，離不開兩者: 收息股和物業。在聯繫匯率之下，倘若美國加息，香港幾乎可肯定會跟隨。更何況一向有分析推段，港銀有可能比美國更早加息。最近樓市愈旺，愈令人擔心，尤其是細價樓屢見呎價創屋苑新高，更令人擔心入市的買家是實力蹦蹦緊的用家，一旦市況逆轉，而供款能力又出問題，後果便很嚴重。

　　還未上車的準業主，除了要平衡現時樓市風險外，若計算得失仍是有買樓需要，更要仔細做好風險管理，即透過壓力測試，看看按揭供款額在加息後是否仍然能夠承擔。目前銀行的壓力測試是計算一旦加息三厘後，按揭供款額佔入息是否在六成以下。但筆者建議，最好當然是更穩陣，若加息三厘後，供款佔入息在五成或以上，這就顯示物業很可能會成為閣下未來的主要負擔。

　　畢竟低息不可能長久維持，按揭年期更可達30年，不想長遠拖累日後生活，便要小心考慮是否應在這個時候、這個價位置業了。




另一则

美国经济正在处于一个复苏的过程之中，美联储为了避免挫伤经济，势必会保持加息步伐。类似1994年一年内加息300个基点的情况并不会重演，美联储很有可能会在18个月内温和加息250个基点。与此同时，日本央行和欧洲央行保持宽松的姿态。这意味着全球性流动性充裕并不会发生质的变化。从这个角度来看，美联储加息不会重创风险资产。

然而对于此前过度依赖流动性的投资者和风险资产来说，美联储对于货币政策的调整并非是固定模式，不确定性依然存在。从历史数据来看，美联储最后一次降息至其后首次加息的平均周期为15个月左右，之前最长的一次周期则是37个月。显然，美联储存在“不走寻常路”的概率。这样的尾部风险可能引发市场猛烈的抛售，过去几周风险资产的下跌已经反映了市场的这种担忧。

在市场“快钱”减少之后，短线投资者很有可能会汹涌而出。更为长线的保险和养老基金如何接盘将是关键——接飞刀还是抄底决定了风险资产的下跌幅度。市场对于加息是由于经济复苏还是通胀走高而引发，也会有不同的应对方式。一般而言，如果通胀走高引发加息压力的话，市场抛售的力度会更为强劲一些。

不过可以肯定的是，一旦美联储开始加息，那么短期市场的唯一反应就是抛售，市场将会抛售一切。流动性的问题只会在中长期走势上造成影响。

mchen3389

升息，马来西亚已经先加一轮了，
第二轮，9月份加不成。。。
那又怎样??
经济数据不好，
就加息不成，
数据好才加，
不然，
为加息而加息吗??
加息对股市有立竿见影的效果，
对马来西亚房市，
你认为呢??

麻米挖

这是一则旧新闻，刚才无意中再阅读。

可是，里边提到一句

“这几年，吉隆坡的房价上涨非常明显。”马来西亚首都吉隆坡居民Kesuari对《国际金融报》记者表示，３年前13万马来西亚林吉特（约合人民币25.2万元）的房子（40平方米左右）如今售价达40万林吉特（约合人民币77.8万元），吉隆坡的房价在３年之内涨了３倍多。

之前不断说的，吧生谷， 7年升值了两倍，例子比比皆是。
上面这则新闻，说吉隆坡 3年涨了 3倍多。

可是很多网友一直说看不到例子，等于乱说。
不需要给例子的，如果谁问，表示那个人对吧生谷一带的房价，懂得不够多。

除了 lowcost，市中心的高价房产，这些比较特殊例子，几乎其他房地产都是翻了几倍。

很多人屋主，无端端手上多了数百千，有两间房屋以上的，还即可晋身为百万富翁。

反倒是刻苦耐劳，辛勤工作的年轻人，就算夫妻双薪，两人月入过万，还是追不上。

这个情况，是不合理的。终究会被纠正过来。

但是，懂得把握机会，何时买、何时卖的投资者，反而从这次机会中，赚了一笔。

mchen3389

如果，
5年前300千买入双层排楼，
今天的二手屋还是300千，
可以想象发生什么事情吗?
其实，房地产升值，
当中涉及因素太多，
不是三言二语就可道破。。

麻米挖

吧生谷地带 - 雪州政府也开始打房了



从原本今年 1月1日生效的 100万门槛，提高到 200万以上。
（除了比较 ULU 区的，仍然保留 100万门槛，这些地区，连当地人也不太投资的）

地方政府也开始打房了。
若中央政府还留手，政治角度来说，等于不体恤人民的辛苦。

Zeti 会否在 11月升息呢？机会越来越大了。

mchen3389

说实话，
200万的门槛，
对大部份要买房的人，
有差别吗??
没差。。。
700千的排楼，
一般普百姓都难负担，
喊贵，
那外囯人买房门槛，
从一百万提升到二百万，
对大家要买百万以下的房价并没帮助。。
我的看法是，
外国人限购二百万房产，
说明了百万房产已是一般化，
很多人买得起。。。

超笨无比

麻米挖 发表于 26-9-2014 01:58 PM
超笨无比网友说得其实一点也不笨，反而非常好。
赞！

其实越复杂的计算, 出错的机会越高.................方向很难掌握
最简单的分析才是最好的。有人说房价会起也有人说会跌, 争论是没答案的, 未来的事情没人懂, 婆说婆有理, 公说公有理

只从已知将会变成事实的来分析就足够了
1. GST4月实行
2. GST后肯定inflation高
3. 对抗inflation的方法就是加息
4. BNM对于是否加息有三个考量, inflation rate, 大马GDP rate和外围国家的加息举动
5. 到目前为止, 大马GDP好于预期
6. 美国年尾退出QE
7. 美国明年加息
8. 美金会逐渐走强, 期货价跌

这些都是已知会发生的事情

大马明年加息可以说是跌一般的事实了, 我想最少会BLR+0.50%
这会提高借贷的压力和门槛, 明年的房地产会比往年静.
但除非是失业率提高很多, 否则大马地产还是难跌价. 很大机会处在有价无市情况

超笨无比

那个200w外国人买房门槛, 对于打房或小市民没什么影响................

有能力买得起100w房产的一群都不是普通人了, 这群人不会喊房价高而买不起房的

kanakkanak.my

要来得终究会来，不用急。

allfree

局已定。。。。。大家保重吧。。。。

到现在还抱着希望的。。尤其投资高价公寓。。新山iskandar会是第一炮！！！躲不了。。。

去年已经说很明白了，现在可能你才会明白我这贴的用意了！

花无百日红。人无百日好！

接下来，我真是没眼看那些高杠杆买房者。。。以前敢敢买，现在偷偷哭。。房地产悲歌

备注：明天关卡新收费。。会是压倒骆驼背后一根草吗？？大家拭目以待。。。

街坊甲

最候倒数吗???

condomx

超笨无比 发表于 30-9-2014 02:36 PM
其实越复杂的计算, 出错的机会越高.................方向很难掌握
最简单的分析才是最好的。有人说房价会 ...

对抗inflation的方法就是加息??? 你是在网上还是课本抄过来的?

为何一般场合来说对抗inflation的方法就是加息,那是因为一般场合通膨是因为经济好,需求多过供应,所以供应商在提高价格以后,消费者还是照买,供应商的利润增加,然后大手大脚的消费,再把赚来的钱花入经济里,让经济越来越热. 那么提高利息就可以增加借钱的成本和做生意的成本,顺便提醒众人不要乱乱来

不过如今的通膨真的是经济好吗?如今的通膨是因为政府这里加税那里减津贴,政府的动作已经令整个市场一大笔资金从百姓的口袋转移到政府和朋党的口袋里,使到整个经济的消费能力减少掉一大部分.如果在这个时刻乱乱加息只能让商家更惨,而进一步使到打工仔更惨, 把市面上大量资金短期内拿掉会使大量商家倒闭关店,那样如何能达到2020宏愿呢? 要知只有6年罢了哦.....

加息一定能救通膨? 幸好洁蒂知道她在做什么,所以没有在九月升息, 即使未来有起息也不会起得太快

很多时候看到论坛的半桶水经济理论就好笑,误导自己没所谓,误导别人就不好啦