槟城房地产投资

Mr.Business

caoyun 发表于 5-4-2013 07:44 AM
感觉以后要出现家庭主妇应该是不太可能了...
不懂在 condo 做小型托儿所可否赚吃.. 呵...

公寓樓下有托儿所在KL/PJ很流行。我很好奇這概念在檳城能不能實行。

babytaro

Mr.Business 发表于 5-4-2013 11:36 AM
公寓樓下有托儿所在KL/PJ很流行。我很好奇這概念在檳城能不能實行。

如果托儿所安全又有品质的活应该是可行的。

babytaro

cmdrun 发表于 4-4-2013 06:15 PM
又是山坡发展的问题。这个在Sungai Ara 的project 是Sunway 的，对吗？

Regency heights 那边吗？

路卡

Mr.Business 发表于 5-4-2013 11:36 AM
公寓樓下有托儿所在KL/PJ很流行。我很好奇這概念在檳城能不能實行。

看过N Park那里有托儿所 可是生意很差

ben7814

caoyun 发表于 5-4-2013 07:44 AM
感觉以后要出现家庭主妇应该是不太可能了...
不懂在 condo 做小型托儿所可否赚吃.. 呵...

那是十多年前新加坡仿效香港，現在是檳城在仿效新加坡。

alesi616

这两天有人去 g.hotel 的 property fair 吗？ 有什么好康？

caoyun

ben7814 发表于 6-4-2013 12:51 PM
那是十多年前新加坡仿效香港，現在是檳城在仿效新加坡。

能仿效也是不错的.. 至少有前路可探.
虽然慢了一点, 但因为我们的发展模式也是慢了, 所以刚刚好... 呵.

caoyun

Mr.Business 发表于 5-4-2013 11:36 AM
公寓樓下有托儿所在KL/PJ很流行。我很好奇這概念在檳城能不能實行。

不懂 kl 人有没有这样的心态..
这里的很多问过有孩子的... 如果是送去那种家庭型的, 他们的要求是.

1) 保母假期不多的. (最好只放华人新年)
2)不要太贵的. (少过ＲＭ８００　的)
３）最好只顾自己孩子,　不可以兼顾别人孩子的.
４）最好是非常有经验顾孩子的　ａｕｎｔｙ，要慈祥有商量的.
５）可以放　７ａｍ　ｔｏ　７ｐｍ　又不计较加钱的.

老实说.．．　我觉得这价钱很难找到.．　毕竟顾孩子没那么容易，　但只收 RM800 ，　很难生存．　这里很多工厂也还没实行 flexi hour, 会导致很多父母天天跳脚.

如果是那种大型幼儿园 franchise 的.．　家长比较喜欢．．　因为
１）　有什么闪卡,　速读,　心算,　听写，　右脑培训.　（发现全部吃　DHA powder 的孩子特别活跃　），　怕孩子以后跟不上.
２）　有同伴
３）　有比较系统化的规模.
坏处:　
１）贵,　听说费用年年涨．．　
２）什么表演都要购买制服，　钱不够用.
３）最早七点半才能送去.　如果父母八点上班,　会出现迟到的现象．　　
４）最迟六点要接了,　如果再迟到,　听朋友说是算小时的,　老师的　ＯＴ　算在你头上.　

结论，　如果收费可以大众化,　但又有全部上面说的好处，　应该很多人会送.　毕竟，　同一栋里面，　走下楼就是了.　但前提是,　公寓要够住户,　才能让比较规模的教学幼儿进来．　

jeffanb

Nadayu 290， Bukit Gambier 的计划：

Agensi : Majlis Perbandaran Pulau Pinang, P.Pinang
No. Rujukan Projek : MPPP/OSC/PM(1914)/12(LB)  
Nama Projek : Permohonan Kebenaran Merancang Bagi Cadangan Mendirikan 1 Blok Pangsapuri Yang Mengandungi: a) Pangsapuri 25 Tingkat (282 Unit), 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat, Kemudahan Masyarakat Di Aras 8, 2 Unit Gerai dan Pejabat Pengurusan Di Tingkat Bawah b) Pangsapuri Kos Sederhana Rendah 17 Tingkat (84 Unit), Surau dan Ruang Serba Guna Di Aras 4, Kemudahan Masyarakat dan Pejabat Pengurusan Di Aras 3 dan 3 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat (Semua Jenis Pembangunan Dinyatakan Tersebut Adalah Jenis Pembangunan 'Strata Title') Di Atas Lot 1555 (Lot Baru 6400), Persiaran Bukit Gambier 1, Mk. 13, D.T.L., Pulau Pinang  
Untuk Tetuan : Jurus Positif Sdn. Bhd.  
Kategori Projek : A - Projek Biasa  
Jenis Pemajuan : A - Perumahan  
Rancangan Tempatan (RT) : Tiada RT (Rancangan Tempatan)  
No. Lot  : 1555 (Lot Baru 6400)  
Mukim : Mk. 13  

Bil Tarikh Permohonan  Borang2 : Jenis Permohonan : Piagam  Tkh Lulus Jabatan Teknikal PBT  Status / Tkh Lulus
Tempoh  
1. 23-Nov-2012  A13 (Kebenaran Merancang (KM)) : 108 hari  -  Proses

lich

jeffanb 发表于 8-4-2013 10:53 AM
Nadayu 290， Bukit Gambier 的计划：

Agensi : Majlis Perbandaran Pulau Pinang, P.Pinang

这个去年已经开始炸山打地机了，office目前在Palazzia。

jeffanb

lich 发表于 8-4-2013 11:14 AM
这个去年已经开始炸山打地机了，office目前在Palazzia。

的确， 不过计划还没有被批准。 这个也是其中一个敏感的计划，环境方面的课题， 所以批不批看来是大选后的事了。

jeffanb

马来西亚大选后6大因素 槟城房价只涨不跌发布日期:2013-04-03  来源：东方日报  编辑：赵世耕  

（槟城29日讯）槟州房地产公会主席拿督陈福星指出，6大原因导致槟房地产价将在大选后继续走高，欲买房产的消费者受促尽早「下手」。

陈福星今日在「2013马来西亚房地产展」（MAPEX 2013）新闻发布会上说，槟城房地产价格只会一路攀升，绝没有下降的可能性，尤其是过了这个大选之后。

他表示，电费涨价、各类型津贴缩减、消费税的落实、房屋先建后售模式、最低薪金制的落实、槟州人口暴增，将是导致房产价格再攀高峰的6大原因。

他说，中央政府已同意国能提呈电费调涨配套的献议，并将在2016年调涨一倍的电费，也会逐步删减汽油津贴。

「虽然还不知道消费税会定在4%或5%，但这项措施肯定将导致建筑费上涨。另外，消费者在买卖房产时也得额外缴付4%至5%消费税，加重房屋成本。」

他也说，一旦政府采纳房屋先建后售模式，将导致房产供应萎缩70%至80%。

「发展商并没有这么大资金来先建后售，若向银行贷款这么大笔资金会增加贷款费，最后还是会转嫁在购屋者身上。」

5日起房地产业展

他说，建筑业最仰赖外劳，一旦最低薪金制落实，薪金开支将大幅增加，意味房屋价也会再升。

另外，他预测2020年槟州人口将达到200万人，这暴增的50万人口需要至少10万个新房屋单位来负荷需求。

「这代表从现在开始，每年需要建1万5000个新房屋单位才足够应付，但我不认为槟房地产业做得到。」

因此，他说，槟房地产价格只有继续往上攀升，没有下滑的可能性，而越早购入房产越有利。

他预测，2013年槟城房地产市场将有5%至10%的成长率，尤其是今年9月槟二桥通车后，将再为这个行业打入强心针。

chiakchiak

想请问各位大大，觉得asia height如何？
我看到一个100k内，550sqft。
因为工作地点在bayan lepas一带，所以地点来说不是很方便。
如果买来收租的话ok吗？
谢谢大家。

Mr.Business

Mr.Business 发表于 4-4-2013 04:27 PM
我懷疑將來在Penang普通人住的舒服的公寓，差不多1200sf上下，價錢將在RM600千-RM800千。

40年45年的貸款 ...

SP Setia要在Relau推出Setia Sky Vista了.
Setia Sky Vista, a condominium development within Setia Vista in Relau by SP Setia. Comprises two 30 & 34-storey towers that house a total of 426 residential units. These units come in built-up sizes ranging from 926 sq.ft. onwards.
Property Project : Setia Sky Vista
Location : Setia Vista, Relau, Penang
Property Type : Condominium
Built-up Area: 926 sq.ft. onwards
Total Units : 426
Indicative Price : RM550 psf. onwards
Developer : SP Setia

跟我預測的一樣，為了讓買家能負擔高價錢，公寓的體積需要縮小。每方尺RM550的價錢是放爽而已，RM600比較可能。

RM600 X 926 = RM555600

全額跟銀行借，40年貸款期限，4.25%利息，每月供期RM2409。加上管理費RM200，每個月需RM2609，兩公婆供得起，沒問題。

新推出的單位體積應該會繼續縮小，也許會到700方尺，甚至更小。

總結，新公寓單位：
1. 高級公寓，完善設施
2. 體積小
3. 密度高
4. 賣價可負擔
5. 發展商提供優惠，費用全免，買家也許只需給1%首期甚至0首期，就能買房子（重點是銀行肯借錢給買家）

jeffanb

Mr.Business 发表于 8-4-2013 02:45 PM
SP Setia要在Relau推出Setia Sky Vista了.
Setia Sky Vista, a condominium development within Setia V ...

未来的趋势。 的确在好的地点， 如大城市的中心地带， 房产的价格已经高出一般人所可以负担的了。 如你所言，折衷方案就是推出面积较小的单位， 这样就算psf 高， 整体价格还算可以负担， 而年轻一代的确也较中意这样的单位。 这种小型服务单位已经在KL大行其道了， 槟岛的地理环境也的确符合这种需求。

2013大馬房產‧10大新趨勢

• 焦點資訊
  

2012-12-31 10:42

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房產的設計、格局與發展趨勢，跟隨時代的腳步不斷演進。近年來，馬來西亞在房屋特別是高檔公寓的設計、格局與配套也開始革新，並出現新的趨勢，其中一部份是參考澳洲、香港及新加坡的模式，使到房產的面貌展現百花齊放的景象。
這些年來，通過業界人士、產業行家的觀察，不難察覺房產的設計與格局已不斷在革新，這是之前未有的現象，預料未來將朝這個趨勢繼續邁進。本期文章將房產十大新趨勢綜合起來，為大家簡略敘述。
1.提供一攬子配備
香港、新加坡地少價格昂貴，許多時候，房屋發展商善用公寓寶貴的空間，讓冰箱、冷氣各置其位，不只不會阻礙空間、也整齊美觀。
這些標準化的設計，讓買家在購買房屋後，不需煩惱物色裝修商，同時，也讓先後遷入新居的業主，不需因為鄰居正在進行新屋裝修，影響生活的質量。
不論是安裝壁櫥、冷空調系統及其他的裝修工作，都會帶來嗓音及影響週遭環境的衛生，因此，一攬子配備，其實利多於弊，當然，業主需要接受這樣的售屋配套，包括接受某個品牌的電器，例如冷氣機、冰箱、熱水器、電視機等等。
今天，吉隆坡不少新建的高檔公寓或服務公寓，也採用這樣的建築模式，Bukit Kiara產業公司在滿家樂一帶的高檔公寓，有許多是這樣的格局，發展商與電器供應商合作，讓後者為公寓提供優質家居配備，買家省卻領取新屋後的許多後續工作，只需拿起裝了衣物的旅行箱、餐具、書本及基本的屋內用具即可入屋居住。
坦白說，有過搬家經驗的業主都會同意，搬家是一件累贅的事，而且許多時候，在搬運的過程中，一些家具可能受損，幾乎是很難避免。
2.增建服務公寓
前面說到，可供建屋的土地日漸稀少，為了應付單身上班族的需求，以及讓更多人有能力購買所建的單位，興建面積較小的服務公寓，已經成為城市新建房屋的新趨勢。一個面積在1千平方尺以內的單位，對一個單身的上班族來說，活動空間是足夠的。
這些服務公寓，多數建在基本設施，如購物商場及辦公樓附近，步行以內的距離即可抵達目的地，雖然每平方尺售價並不便宜，不過，由於建築面積嬌小，折合起來還是可以負擔。
服務公寓多數是一房或二房式單位，對於單身的上班族來說，比較容易維持，加上樓下有便利商店，加大這類型產業的賣點與吸引力。
另外，作為居家辦公單位的服務公寓也開始普及，現代無線科技發達，在家辦公、進行網絡生意的人逐漸增多，一些建在商業地段的服務公寓，業主也可以在公寓內辦公，前提是從事的業務不會干擾鄰居的生活。
3.突出低密度特色
城市中一些新共管公寓的發展趨勢：高聳，但密度不高，每層樓可能只有4個單位，共用空間寬敞，單位總數不到100個，低密度的房宅確實給人不一樣的感覺，上、下電梯的人不多，花在等候電梯的時間也比較少，減少煩躁的情緒，這些單位至少備有兩個泊車位。
舊式的公寓吸引力褪色，其中一個原因是：泊車位不足，對城市人來說，只有一個泊車位的確不夠，泊在公寓外有一定的風險，要租多一個車位，未必有空出的車位供業主租。
看到泊車位不足造成的不便，發展商近年來新建的分層產業，例如共管公寓或服務公寓，多數分配兩個車位，甚至有讓業主多買一個車位的選擇，省卻車位不足的煩惱。發展商會將一些車位出租，賺取穩定的租金收入。
4.雙鎖匙公寓日趨普遍
近年來崛起的一個新趨勢是雙鎖匙公寓，這是一個參考澳洲、新加坡房產設計的公寓。雙鎖匙公寓指的是兩個不同的公寓單位，共用一個鐵門，但是進入屋子的大門則是兩支分開的鎖匙，一個是主要單位，另一個是套房公寓，自己可以住在主要單位，父母或住在套房公寓，方便有個照應，也可以將套房公寓作為居家辦公空間，或是出租給上班族。
這類型公寓突出的是住在兩隔壁，即方便又有隱私權的三代成員單位，個別單位皆有臥室、客廳、廚房、浴室、泊車位及活動空間，不過，售價並不便宜，幾乎接近百萬令吉或超過百萬令吉。
在馬來西亞，Mayland發展公司旗下的Royal Regent-Double Deluxe是其中一個例子，售價在90萬令吉起跳，另一個是位於白沙羅地區的Aragreens Residence，建築面積寬敞，售價介於130萬至180萬令吉。
年輕有孩子的家庭，可以選擇住在面積較大的公寓，將套房公寓出租，當孩子長大加上工作關係，擁有自置產業遷出有關單位，夫婦兩人可以選擇遷入套房公寓，將面積較大的公寓出租，以便擁有較高的租金收入。
一些雙鎖匙產業附近也有日間托兒設備，由專業的教職人員負責管理，方便雙鎖匙的家庭，父母可以安心工作，附加設施也可為這類型產業加分。
5.鄰近零售產業
值得一提的是，近年崛起的另一個產業發展趨勢：樓下是辦公或零售單位，樓上是住宅單位分層產業，這些高檔產業的售價，面積較小的從80萬令吉起跳，較大面積的超過百萬令吉。
在這些產業單位居住，週末或假期，業主不需驅車出外購物或用餐，也適合年長的產業投資者，要購物或用餐，只需採用電梯即可，八打靈再也、白沙羅一帶地區，有相當多類似的產業計劃，UptownResidence是其中一個例子，只是各家發展商突顯本身產業的特色。
除了文中提及的設計，還有不少在興建中的分層產業計劃，皆貫徹這樣的特色，當然不一定是住宅單位建在零售產業樓上，也可能是搭建一道步行橋樑，從住宅單位走數分鐘的時間，就可以到毗連的辦公樓或購物商場。
除了附有零售商場帶來的便利，城市中也有不少產業計劃，毗鄰就有辦公樓，這一點也可以為住宅單位加分，假如買來投資，不難物色到租戶，如果租戶是在毗鄰的辦公樓上班，相信他們會考慮在附近租屋，省卻塞車造成時間、精神與車油的浪費。
6.展現假日度假屋格局
假日度假屋的供應開始增加，居家如同度假或酒店式單位，是投資者屬意的產業類型，容易出租賺取租金收入。
越來越多的家庭，對假日度假屋的購興保持濃厚，他們購買來當假日房屋，也有一些是買來投資供出租給租客，租客分中、短期類型，從數天、一星期、一個月至一年半載不等。
這些房屋讓租戶或住客在度假時，有如歸家的感覺，而且比酒店客房寬敞，所付的可能只是廉價酒店的收費，不過，卻可享有結合酒店與住宅設施的便利。
在香港、澳洲、新加坡、美國、英國等地，假日度假屋已相當普遍，馬來西亞正迎頭趕上，增建假日度假屋，以應付日益增加的需求。
這些假日度假屋，不只是在旺季才有需求，有些本地人的另一半是外國人，每當另一半的外國親人前來度假，他們會租下假日度假屋供親人住宿，至少比酒店來得經濟。
另外一類型租客是：在外國求學的本地人，他們會租下假日度假屋，作為團聚的場所，也有電視製作小組，租下假日度假屋拍電視節目或電影。
購買這類型產業的投資者，通常會交給產業管理人打理，一些客戶也可能轉為假日度假屋的投資者。
這是一個成長中的市場，5年前，當我們提到假日度假屋，知道的人並不多，不過，今天，在首都吉隆坡、檳城、國內其他一些度假勝地，假日度假屋已相應增多，業界人士看到這個成長趨勢，紛紛增建這類型產業，以應付市場人士的需求。
7.多合一產業特色
多合一產業計劃不是最新的產業格局，不過，卻是巴生河流域產業市場的參考典範，在一個社區包括住宅、商業、辦公樓、醫藥中心、購物商場、遊樂園、學院、會展中心、酒店，雙威集團屬下公司發展的雙威城，是其中一個典型的例子。
谷中城、吉隆坡中環的產業類型，也許沒有雙威集團的多元化，不過，也屬於多合一產業計劃，除了住宅單位，有辦公樓、購物商場、酒店，附近也有學院，各行業商店，吉隆坡中環廣場還是交通樞紐的終站。
除了谷中城、吉隆坡中環，雪州的郊外園城鎮、萬達鎮、八打靈再也新都、首邦市新鎮，皆展現多合一產業特色，以突顯整個社區發展的完善水平。
8.社區基本設施齊備
新的產業發展計劃，強調基本設施完善，例如步行以內距離有公共巴士、輕快鐵、捷運站、便利商店、銀行或郵政局、熟食店、零售商店，這些都是學院學生、上班族屬意的地點。
雪蘭莪州的八打靈再也、首邦市、沙亞南、吉隆坡文良港、蕉賴、甲洞等城鎮，都是一些基本設施齊備的地區，足以應付市民在衣食住行的需求。
除了文中提及的基本設施，另一個可以為產業計劃加分的特點是建有學院與辦公樓，有了這些商業產業，將可提昇住宅產業的價值。
9.圍籬排屋炙手可熱
由於社區治安紅燈亮起不熄，新建有地排屋多數備有圍籬設施，售價大幅提高，有些市民或業主比較傾向於有地房屋，發展商掌握產業買家對這對類型房產的需求，在市郊地區增建圍籬產業。
圍籬產業的優勢有保安員看顧，減少破門偷竊的案例，而且管理與維修費比共管公寓便宜，視產業的面積而定，好比說獨立式洋房與半獨立式洋房的保安費，比雙層排屋較高。
雪蘭莪不少新建的房產計劃，例如分佈在白沙羅、沙亞南等地區，多數備有圍籬設施，以加強其賣點，而且一般都悉數售出。
10.強調綠色房屋
當我們談及綠色產業時，除了擁有較大面積的綠肺，也涵蓋產業的綠色特點，例如節能減碳，備有儲存雨水的系統，可以充當環保水來使用。
關於較大面積的綠肺，多數設有高球場，當然，個別單位的售價並不便宜，多數從百萬令吉起跳，比較普遍的是獨立式、半獨立式洋房，也有一些是超大型的雙層或三層排屋，建築面積寬敞，深受多活動空間買家的支持。
綠色產業包括分層單位與有地住宅，善用太陽能以減少對能源的消耗，安裝儲存雨水的系統，可以充當花園灌溉與清洗溝渠用途，達到節能省水的環保目標。
產業的設計與格局必須不斷革新，才能跟隨時代的腳步邁進，革新將改善產業的使用價值，給予業主更多、更大的便利，體驗產業基本設施的時代感；當然，也可以讓我們的產業登上國際產業舞台，以便和其他國家/市場的產業計劃一較高低，讓促銷“大馬：我的第二家園計劃＂更有吸引力。
一直以來，發展商會抽空前往外國產業市場進行考察，參考其他市場發展商/建築師的產業設計，然後再配合我國的氣候增減使用，取其他業者之長、以補己之短，確保我國的產業設計與格局繼續改善，吸引力不斷提昇。（星洲日報／投資致富

jeffanb

Sunway 在 Sg Ara 的大型hillside发展：

jeffanb

之前题过Prima Prai 的Runnymede 计划， 不过好像已经被搁置了。非常好的地点。Source: http://www.e-architect.co.uk/malaysia/runnymede_development_penang.htm

jeffanb

海底隧道和另三条道路计划：

Mr.Business

jeffanb 发表于 8-4-2013 03:36 PM
之前题过Prima Prai 的Runnymede 计划， 不过好像已经被搁置了。非常好的地点。Source: http://www.e-archi ...

是的，其實我們看看KL的發展就知道檳城接下來的發展會是如何。

我們一直說檳城是除KL後第二大城市，如果大家常去KL就知道檳城還是很城鎮而已，還是要靠PWC，The Lights, Seri Tanjung Pinang和Southbay，才能讓檳城邁向更先進的城市。

jeffanb

Mr.Business 发表于 8-4-2013 04:33 PM
是的，其實我們看看KL的發展就知道檳城接下來的發展會是如何。

我們一直說檳城是除KL後第二大城市，如 ...

槟城如果真要成为大城市， 就不能单单只是依靠电子制造业。制造业在很多大城市如新加坡已经是夕阳工业了， 连主要的政府投资机构如EDB 和 Temasek 都不屑往这方面投资。 而应该在槟城很吃香的旅游业也其实也没有让多数的本地槟城人直接受惠。 槟城要转形， 就需要趋向多样化， 如引进金融服务业， 生物制药业， 革新科学研究等等， 这些才是未来的趋势。另外， 单靠大型的屋业发展如Penang World City, The Light Waterfront, E&O Seri Tanking Pinang, Southbay City 等等并不能有效的提高槟城的地位， 相补相承的城市规划其实更重要。 如公共交通， 公共设施， 道路规划， 休闲公园， 教育， 和医药设施等等， 这方面其实槟城整整落后了KL 至少十年， 而落后新加坡甚至三十年。

槟城人杰地灵， 的确是有条件成为大城市的。 可惜过去十几二十年都被浪费了， 而接下来也会因为政治因素而被边缘化。 要如何脱离现境只有依靠Penang Lang 的智慧了。