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楼主: allfree

房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金,现金为王时代来了

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发表于 18-9-2014 10:44 PM | 显示全部楼层
lhshyong 发表于 18-9-2014 03:16 PM
这时,这个快速演算法,3秒钟可以让你知道,600k 但 25% 小数点移前两位数,
1500,有无超过 ...

若供完 30年后,每个月的平均利息。
其实是比较少一点,大概 45%,
但利息这种东西,算多好过算少。

短信投资者,这个算法不适合他们。

但可以快速算出每个月供期。
30年,4.4%。
贷款额除于100,再一半就对了。

比如,贷款 500k,月供 2500。
如果银行配套好一些,就供少点咯。
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发表于 18-9-2014 10:49 PM | 显示全部楼层
condomx 发表于 18-9-2014 03:15 PM
麻兄,你有住过高价公寓吗? 月租4-5k,住得起的人会任公寓变得破破烂烂吗? 管理费会涨,租金不会上涨吗?

你是 agak-agak 觉得,高价公寓,因为装潢美轮美奂,
就假定它的租价一定只涨不跌?

就凭自己 agak 而已?

如果我们不谈假定,只谈真实数据。
告诉你,4、5k 的高价公寓,租金起伏很大,比起租金 2k 的来得大。
这个你接受吗?

别说 4、5k,15k 以上的公寓,公司包起来租给老外高层的也有。
但一旦行情坏了,10k 都没人要。

这种事情,你还没听过,对吧?
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发表于 18-9-2014 10:51 PM | 显示全部楼层
ss24 发表于 18-9-2014 03:16 PM
我预计5年后会有市价大概150万。。但是如果没有意外应该不会卖。。我不像其他一些很厉害赚了头一笔钱后拿 ...

千金难买心头好。

如果喜欢,就恭喜你了!
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发表于 18-9-2014 11:59 PM 来自手机 | 显示全部楼层
麻米挖 发表于 18-9-2014 10:49 PM
你是 agak-agak 觉得,高价公寓,因为装潢美轮美奂,
就假定它的租价一定只涨不跌?


老兄,你以为是1929年的七年大萧条啊? 之后没有萧条超过3年的,而且每次萧条过后货币大贬值,资产价格爆升

上次死的是美国,下次怎么死都不会是美国了,欧洲如今有点小问题,不过问题也不会太大,亚洲死了,他们都未必能死,萧条来临,賺美元的还是賺马币的更有实力呢? 你会对那一种租客更有信心呢? 美国是在复苏着,如果你有搞货币的话,接下来这几年玩对抗美元是死路一条

而且如果你的公寓是在学费一年80k而且排队都未必能进的国际学校对面,那4-5k的房租你怕会没人租吗?

高价公寓是因为装潢美轮美奂罢了吗? 地点永远是最重要的,老兄,地点好你怕租不出?最多不是降点价

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Hong6493 + 5 地点永远都是重要的

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发表于 19-9-2014 12:07 AM 来自手机 | 显示全部楼层
麻米挖 发表于 18-9-2014 10:49 PM
你是 agak-agak 觉得,高价公寓,因为装潢美轮美奂,
就假定它的租价一定只涨不跌?


要不要开堂课跟你讲解1929年的大萧条为何拉到7年吗? 还是讲解为何1997年大马会被玩得那么惨,直到老马和达因出手吗? 还是要讲解货币战争和利率升降对经济的影响?

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凡人,烦人? + 5 可以分解一点吗?谢谢。。

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发表于 19-9-2014 12:30 AM | 显示全部楼层
麻米挖 发表于 18-9-2014 10:49 PM
你是 agak-agak 觉得,高价公寓,因为装潢美轮美奂,
就假定它的租价一定只涨不跌?

你有听说过行情坏LV降价卖的吗?高租金的产业一般上比较不受市场好坏的影响,将毕竟它正对的市场不同。可能对你来说15k很高,可是对于老外集团来说只不过是九牛一毛而已。。。
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发表于 19-9-2014 07:04 AM | 显示全部楼层
condomx 发表于 19-9-2014 12:07 AM
要不要开堂课跟你讲解1929年的大萧条为何拉到7年吗? 还是讲解为何1997年大马会被玩得那么惨,直到老马和达 ...

其实97年风暴老马的决定和华哥的做法比较,我只想知道谁是谁非?
为何华哥会坚持他的做法,然而被老马的决定拉下台?

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ball + 1 我也想知道!

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发表于 19-9-2014 09:14 AM | 显示全部楼层
麻米挖 发表于 18-9-2014 10:42 PM
不知道你哪里不明白,所以不晓得如何解释你的疑问。

760K 貸款90% 684K 利息4.7%
5年利息是 154237 租金 96000 供款  212849 採購成本 4% 30400
如果賣 1000K -3% 傭金 = 970000
銀行970000 - 貸款684000 + 供款 212849 - 利息154237 = 收入 344612
投入成本: 首付 76K + 採購成本 30400 + 現金流 116800 = 223200
ROI: 154%
實際利潤: 升值+租金-採購成本-傭金-利息 或則 收入-投入成本 = 121K
ROI: 54%/5年 或則  9%/年

我不明白你說賣100萬沒利潤

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发表于 19-9-2014 09:17 AM | 显示全部楼层
Hong6493 发表于 19-9-2014 07:04 AM
其实97年风暴老马的决定和华哥的做法比较,我只想知道谁是谁非?
为何华哥会坚持他的做法,然而被老马的 ...

马来西亚经济正在走向正确的方向, 那吉政府取得比预测中更好地增长率
http://cforum.cari.com.my/forum. ... amp;fromuid=1744759

我的帖子, 里面有讨论到马来西亚在97 年经济风暴, 蛮有深度的讨论.

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Hong6493 + 5 谢谢分享
ball + 5 谢谢分享

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 楼主| 发表于 19-9-2014 12:35 PM | 显示全部楼层
20140919 更新如下;

2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部!! sinchew 今天报道 这个贴也是从2013年下半年开始。。拐头了吗??呵呵

备注:大家看到08-09 和13-14的指标很像吗。。。08-09就是雷曼兄弟倒闭之时。。呵呵


本帖最后由 allfree 于 19-9-2014 12:42 PM 编辑

house 1314.jpg

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eheheh81 + 1 不错还有8%增长

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发表于 19-9-2014 01:27 PM | 显示全部楼层
allfree 发表于 19-9-2014 12:35 PM
20140919 更新如下;

2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部!! sinchew 今天报道 这个贴 ...

买空也不要误导假的希望。

年增长% 都是 "正“, 如何来跌?只是起没有去年多。

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eheheh81 + 5 Bingo!!!

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发表于 19-9-2014 02:14 PM | 显示全部楼层
elmond 发表于 19-9-2014 01:27 PM
买空也不要误导假的希望。

年增长% 都是 "正“, 如何来跌?只是起没有去年多。

你會錯意了 不一定是要負數才不值得投資

樓主說既然後續增值不高 所以現在買房地產 那投入的資金在這時段就白白浪費了
假設 2015-2018 增值低於0-2% 租金只有 3-4% 扣除花費 基本就沒賺
這機會成本如果放在其他投資 或則就算只放在定期 也有 3%的回酬
到 2018 或者你認為開始有高增長跡象才入手才劃得來
本帖最后由 pml_318 于 19-9-2014 02:15 PM 编辑

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发表于 19-9-2014 02:21 PM | 显示全部楼层
pml_318 发表于 19-9-2014 02:14 PM
你會錯意了 不一定是要負數才不值得投資

樓主說既然後續增值不高 所以現在買房地產 那投入的資金在這時 ...

你的解释就合理多了。
看那图,跌价还是没看到头绪。
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 楼主| 发表于 19-9-2014 02:22 PM | 显示全部楼层
elmond 发表于 19-9-2014 01:27 PM
买空也不要误导假的希望。

年增长% 都是 "正“, 如何来跌?只是起没有去年多。

那么这两位大大一定要守住或者再下一间。。应为还有8%。。。

去了解什么是“有价无市”或去看看0809年是什么市场。。
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发表于 19-9-2014 02:24 PM | 显示全部楼层
allfree 发表于 19-9-2014 02:22 PM
那么这两位大大一定要守住或者再下一间。。应为还有8%。。。

去了解什么是“有价无市”或去 ...

我2013买,起了40%,年率是20%

真确来说是 15 个月。



本帖最后由 elmond 于 19-9-2014 02:25 PM 编辑

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发表于 19-9-2014 03:03 PM | 显示全部楼层
2013到现在。。。。。。在KL有哪个住宅的卖价是跌价的?
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发表于 19-9-2014 03:15 PM | 显示全部楼层
wooyen 发表于 18-9-2014 10:29 PM
五条洛威拿就已經15千了,还沒算看兽医,每月吃用,呵呵。。。不简单啊

还好,还好。为了自身安全,没办法的,养狗好过请保安。

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发表于 19-9-2014 03:32 PM | 显示全部楼层
allfree 发表于 19-9-2014 12:35 PM
20140919 更新如下;

2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部!! sinchew 今天报道 这个贴 ...

这个是平均数,马来西亚最喜欢玩这种把戏。的却有些地方真的跌了,比如一些动一下就百万的condo,可是一般平民住的地方却没什么跌倒,有些还渐渐起价。

我就来的例子吧!

我每月收入10000

老兄你每月收入2000

那么我要恭喜您了,因为你已经成为高收人士了。因为我们的平均是6000,那么我们今年已经达标了。

注:只是比喻罢了,如有得罪,请见谅。

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发表于 19-9-2014 04:34 PM | 显示全部楼层
假設一下看看

760K 貸款90% 684K 利息4.7%
5年利息是 154237 租金 96000 供款  212849 採購成本 4% 30400
投入成本: 首付 76K + 採購成本 30400 = 106400+ 現金流 116849 (23370/年)
損益平衡點 = 760000 + 154237 - 96000 + 30400 = 848637
如果自己賣掉 Cash Out = 223249 (拿回首付+現金流+採購成本)
這代表房價增長了 88637 或 11.66%/5年 或 2.23%/年
五年後還欠款 625388 (還了58612本金)

假設你不買房 利用定期存款 3% 5年后再買 房價 848637
106400 放定期 3% = 123347 (多了16947)
116849 流動現金的回報 = 127797 (多了10948)
算法是 X(Y^5+....+Y) = X(Y^6-Y)/(Y-1), Y=1.03, X=23370
現金 251144 - 購房成本 33946 = 剩餘 217198
貸款 848637 - 217198 = 631439 還是比早五年買多了6051
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发表于 19-9-2014 07:00 PM | 显示全部楼层
pml_318 发表于 19-9-2014 04:34 PM
假設一下看看

760K 貸款90% 684K 利息4.7%

还没算一些比较难计算的:

1)货币在5年的贬值程度
2)GST对屋价/装修费/律师费/估价费/经纪费的影响
3)利率在未来5年的浮动
4)个人在未来5年的财务状况变化。手上有多余钱就会拿去用(拍拖,结婚,买车,旅游,吃喝玩乐),或拿去做其他如股票/基金/保险之类的。。。手上没有多余钱就会省省用。。。。这是人性。
5)政府/银行在未来5年的房屋/房贷机制变化。。。如放贷意愿,放贷LTV等等。。。又譬如如果政府在今年宣布的财政预算案没有延长第一间屋子400千以下印花税折扣的话(不过我相信应该会延长吧,为了拿民心),那么可能过了今年就没有了这优惠了。。
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