房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了

pml_318

麻米挖 发表于 18-9-2014 10:42 PM
不知道你哪里不明白，所以不晓得如何解释你的疑问。

760K 貸款90% 684K 利息4.7%
5年利息是 154237 租金 96000 供款  212849 採購成本 4% 30400
如果賣 1000K -3% 傭金 = 970000
銀行970000 - 貸款684000 + 供款 212849 - 利息154237 = 收入 344612
投入成本: 首付 76K + 採購成本 30400 + 現金流 116800 = 223200
ROI: 154%
實際利潤: 升值+租金-採購成本-傭金-利息 或則 收入-投入成本 = 121K
ROI: 54%/5年 或則  9%/年

我不明白你說賣100萬沒利潤

u0508950

Hong6493 发表于 19-9-2014 07:04 AM
其实97年风暴老马的决定和华哥的做法比较，我只想知道谁是谁非？
为何华哥会坚持他的做法，然而被老马的 ...

马来西亚经济正在走向正确的方向, 那吉政府取得比预测中更好地增长率
http://cforum.cari.com.my/forum. ... amp;fromuid=1744759

我的帖子, 里面有讨论到马来西亚在97 年经济风暴, 蛮有深度的讨论.

allfree

20140919 更新如下；

2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部！！ sinchew 今天报道 这个贴也是从2013年下半年开始。。拐头了吗？？呵呵

备注：大家看到08-09 和13-14的指标很像吗。。。08-09就是雷曼兄弟倒闭之时。。呵呵

elmond

allfree 发表于 19-9-2014 12:35 PM
20140919 更新如下；

2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部！！ sinchew 今天报道 这个贴 ...

买空也不要误导假的希望。

年增长% 都是 "正“， 如何来跌？只是起没有去年多。

pml_318

elmond 发表于 19-9-2014 01:27 PM
买空也不要误导假的希望。

年增长% 都是 "正“， 如何来跌？只是起没有去年多。

你會錯意了 不一定是要負數才不值得投資

樓主說既然後續增值不高 所以現在買房地產 那投入的資金在這時段就白白浪費了
假設 2015-2018 增值低於0-2% 租金只有 3-4% 扣除花費 基本就沒賺
這機會成本如果放在其他投資 或則就算只放在定期 也有 3%的回酬
到 2018 或者你認為開始有高增長跡象才入手才劃得來

elmond

pml_318 发表于 19-9-2014 02:14 PM
你會錯意了 不一定是要負數才不值得投資

樓主說既然後續增值不高 所以現在買房地產 那投入的資金在這時 ...

你的解释就合理多了。
看那图，跌价还是没看到头绪。

allfree

elmond 发表于 19-9-2014 01:27 PM
买空也不要误导假的希望。

年增长% 都是 "正“， 如何来跌？只是起没有去年多。

那么这两位大大一定要守住或者再下一间。。应为还有8%。。。

去了解什么是“有价无市”或去看看0809年是什么市场。。

elmond

allfree 发表于 19-9-2014 02:22 PM
那么这两位大大一定要守住或者再下一间。。应为还有8%。。。

去了解什么是“有价无市”或去 ...

我2013买，起了40%，年率是20%

真确来说是 15 个月。

maxmaxloke

2013到现在。。。。。。在KL有哪个住宅的卖价是跌价的？

vincentsieng

wooyen 发表于 18-9-2014 10:29 PM
五条洛威拿就已經15千了,还沒算看兽医,每月吃用,呵呵。。。不简单啊

还好，还好。为了自身安全，没办法的，养狗好过请保安。

vincentsieng

allfree 发表于 19-9-2014 12:35 PM
20140919 更新如下；

2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部！！ sinchew 今天报道 这个贴 ...

这个是平均数，马来西亚最喜欢玩这种把戏。的却有些地方真的跌了，比如一些动一下就百万的condo，可是一般平民住的地方却没什么跌倒，有些还渐渐起价。

我就来的例子吧！

我每月收入１００００

老兄你每月收入２０００

那么我要恭喜您了，因为你已经成为高收人士了。因为我们的平均是６０００，那么我们今年已经达标了。

注：只是比喻罢了，如有得罪，请见谅。

pml_318

假設一下看看

760K 貸款90% 684K 利息4.7%
5年利息是 154237 租金 96000 供款  212849 採購成本 4% 30400
投入成本: 首付 76K + 採購成本 30400 = 106400+ 現金流 116849 (23370/年)
損益平衡點 = 760000 + 154237 - 96000 + 30400 = 848637
如果自己賣掉 Cash Out = 223249 (拿回首付+現金流+採購成本)
這代表房價增長了 88637 或 11.66%/5年 或 2.23%/年
五年後還欠款 625388 (還了58612本金)

假設你不買房 利用定期存款 3% 5年后再買 房價 848637
106400 放定期 3% = 123347 (多了16947)
116849 流動現金的回報 = 127797 (多了10948)
算法是 X(Y^5+....+Y) = X(Y^6-Y)/(Y-1), Y=1.03, X=23370
現金 251144 - 購房成本 33946 = 剩餘 217198
貸款 848637 - 217198 = 631439 還是比早五年買多了6051

ss24

pml_318 发表于 19-9-2014 04:34 PM
假設一下看看

760K 貸款90% 684K 利息4.7%

还没算一些比较难计算的：

1）货币在5年的贬值程度
2）GST对屋价/装修费/律师费/估价费/经纪费的影响
3）利率在未来5年的浮动
4）个人在未来5年的财务状况变化。手上有多余钱就会拿去用（拍拖，结婚，买车，旅游，吃喝玩乐），或拿去做其他如股票/基金/保险之类的。。。手上没有多余钱就会省省用。。。。这是人性。
5）政府/银行在未来5年的房屋/房贷机制变化。。。如放贷意愿，放贷LTV等等。。。又譬如如果政府在今年宣布的财政预算案没有延长第一间屋子400千以下印花税折扣的话（不过我相信应该会延长吧，为了拿民心），那么可能过了今年就没有了这优惠了。。

pml_318

ss24 发表于 19-9-2014 07:00 PM
还没算一些比较难计算的：

1）货币在5年的贬值程度

我在排除你提到的variable 或 noise
單純想摸索出現金投資回報率和產房升值率的regression model
直到找到答案為止，只能簡單手動計算參考參考

pml_318

有沒有發現 就算房產不賺錢也比拿著現金滾動賺3個點來得好

mchen3389

买气减少，但是房价不跌，
那就各自解读吧。。
叧外，就是升息的疑虑，
今天报纸都有报导，
美囯没加息，
而大马国家银行也没升息。。
这算是好消息吗??
房市不是股市，
每天随消息政策上下调整，
大部份的人买房是自住，
不会随便就卖。。

mchen3389

pml_318 发表于 19-9-2014 07:32 PM
有沒有發現 就算房產不賺錢也比拿著現金滾動賺3個點來得好

很多人的确抱此态度。。

pml_318

mchen3389 发表于 19-9-2014 07:45 PM
很多人的确抱此态度。。

有興趣可以按我上面的算算
以預測增長率反算出相對現金投資回報率
決定怎麼最大利益化投資

六脉神剑

vincentsieng 发表于 19-9-2014 03:15 PM
还好，还好。为了自身安全，没办法的，养狗好过请保安。

大大，其实养狗的话也是一样的，可以先杀掉狗狗再打劫。
政府高官的家里也会被打抢，更何况是我们老百姓的，只能只求多福了

wooyen

u0508950 发表于 19-9-2014 09:17 AM
马来西亚经济正在走向正确的方向, 那吉政府取得比预测中更好地增长率
http://cforum.cari.com.my/forum. ...

可惜好景不长


彭博-摩根大通亚洲美元指数追踪了亚洲10个国家地区的货币（除日元）对美元汇率，该指数本月跌幅近1%，其中印尼盾最近一周以下跌1.5%，马来西亚林吉特下跌1.4%。菲律宾比索昨日下跌1.2%，该国金融市场今日因洪水关闭。
马拉西亚对于外资流出的抵抗能力在新兴市场国家里可谓最弱，央行数据显示截止7月其32%的国债掌握在外国投资者手中，相比之下泰国只有17%。
马拉西亚央行昨日将利率维持在3.25不变，此前7月为3年多来首次加息。 马来西亚丰隆银行高级经理Choong Yin Pheng表示，“美联储暗示其升息路线，俄马来西亚央行原地不动，这使得林吉特下跌。”