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房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了
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发表于 18-9-2014 10:44 PM
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lhshyong 发表于 18-9-2014 03:16 PM 
这时，这个快速演算法，3秒钟可以让你知道，600k 但 25% 小数点移前两位数，
1500，有无超过 ...
若供完 30年后，每个月的平均利息。
其实是比较少一点，大概 45%，
但利息这种东西，算多好过算少。
短信投资者，这个算法不适合他们。
但可以快速算出每个月供期。
30年，4.4%。
贷款额除于100，再一半就对了。
比如，贷款 500k，月供 2500。
如果银行配套好一些，就供少点咯。
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发表于 18-9-2014 10:49 PM
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condomx 发表于 18-9-2014 03:15 PM
麻兄,你有住过高价公寓吗? 月租4-5k,住得起的人会任公寓变得破破烂烂吗? 管理费会涨,租金不会上涨吗?
你是 agak-agak 觉得，高价公寓，因为装潢美轮美奂，
就假定它的租价一定只涨不跌？
就凭自己 agak 而已？
如果我们不谈假定，只谈真实数据。
告诉你，4、5k 的高价公寓，租金起伏很大，比起租金 2k 的来得大。
这个你接受吗？
别说 4、5k，15k 以上的公寓，公司包起来租给老外高层的也有。
但一旦行情坏了，10k 都没人要。
这种事情，你还没听过，对吧？
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发表于 18-9-2014 10:51 PM
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ss24 发表于 18-9-2014 03:16 PM
我预计5年后会有市价大概150万。。但是如果没有意外应该不会卖。。我不像其他一些很厉害赚了头一笔钱后拿 ...
千金难买心头好。
如果喜欢，就恭喜你了!
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发表于 18-9-2014 11:59 PM
来自手机
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麻米挖 发表于 18-9-2014 10:49 PM
你是 agak-agak 觉得，高价公寓，因为装潢美轮美奂，
就假定它的租价一定只涨不跌？
老兄,你以为是1929年的七年大萧条啊? 之后没有萧条超过3年的,而且每次萧条过后货币大贬值,资产价格爆升
上次死的是美国,下次怎么死都不会是美国了,欧洲如今有点小问题,不过问题也不会太大,亚洲死了,他们都未必能死,萧条来临,賺美元的还是賺马币的更有实力呢? 你会对那一种租客更有信心呢? 美国是在复苏着,如果你有搞货币的话,接下来这几年玩对抗美元是死路一条
而且如果你的公寓是在学费一年80k而且排队都未必能进的国际学校对面,那4-5k的房租你怕会没人租吗?
高价公寓是因为装潢美轮美奂罢了吗? 地点永远是最重要的,老兄,地点好你怕租不出?最多不是降点价 |
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发表于 19-9-2014 12:07 AM
来自手机
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麻米挖 发表于 18-9-2014 10:49 PM
你是 agak-agak 觉得，高价公寓，因为装潢美轮美奂，
就假定它的租价一定只涨不跌？
要不要开堂课跟你讲解1929年的大萧条为何拉到7年吗? 还是讲解为何1997年大马会被玩得那么惨,直到老马和达因出手吗? 还是要讲解货币战争和利率升降对经济的影响? |
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发表于 19-9-2014 12:30 AM
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麻米挖 发表于 18-9-2014 10:49 PM
你是 agak-agak 觉得，高价公寓，因为装潢美轮美奂，
就假定它的租价一定只涨不跌？
你有听说过行情坏LV降价卖的吗?高租金的产业一般上比较不受市场好坏的影响,将毕竟它正对的市场不同。可能对你来说15k很高,可是对于老外集团来说只不过是九牛一毛而已。。。
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发表于 19-9-2014 07:04 AM
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condomx 发表于 19-9-2014 12:07 AM
要不要开堂课跟你讲解1929年的大萧条为何拉到7年吗? 还是讲解为何1997年大马会被玩得那么惨,直到老马和达 ...
其实97年风暴老马的决定和华哥的做法比较，我只想知道谁是谁非？
为何华哥会坚持他的做法，然而被老马的决定拉下台？
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发表于 19-9-2014 09:14 AM
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麻米挖 发表于 18-9-2014 10:42 PM
不知道你哪里不明白，所以不晓得如何解释你的疑问。
760K 貸款90% 684K 利息4.7%
5年利息是 154237 租金 96000 供款 212849 採購成本 4% 30400
如果賣 1000K -3% 傭金 = 970000
銀行970000 - 貸款684000 + 供款 212849 - 利息154237 = 收入 344612
投入成本: 首付 76K + 採購成本 30400 + 現金流 116800 = 223200
ROI: 154%
實際利潤: 升值+租金-採購成本-傭金-利息 或則 收入-投入成本 = 121K
ROI: 54%/5年 或則 9%/年
我不明白你說賣100萬沒利潤
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发表于 19-9-2014 09:17 AM
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楼主 |
发表于 19-9-2014 12:35 PM
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20140919 更新如下；
2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部！！ sinchew 今天报道 这个贴也是从2013年下半年开始。。拐头了吗？？呵呵
备注：大家看到08-09 和13-14的指标很像吗。。。08-09就是雷曼兄弟倒闭之时。。呵呵
本帖最后由 allfree 于 19-9-2014 12:42 PM 编辑
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发表于 19-9-2014 01:27 PM
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allfree 发表于 19-9-2014 12:35 PM
20140919 更新如下；
2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部！！ sinchew 今天报道 这个贴 ...
买空也不要误导假的希望。
年增长% 都是 "正“， 如何来跌？只是起没有去年多。 |
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发表于 19-9-2014 02:14 PM
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elmond 发表于 19-9-2014 01:27 PM
买空也不要误导假的希望。
年增长% 都是 "正“， 如何来跌？只是起没有去年多。
你會錯意了 不一定是要負數才不值得投資
樓主說既然後續增值不高 所以現在買房地產 那投入的資金在這時段就白白浪費了
假設 2015-2018 增值低於0-2% 租金只有 3-4% 扣除花費 基本就沒賺
這機會成本如果放在其他投資 或則就算只放在定期 也有 3%的回酬
到 2018 或者你認為開始有高增長跡象才入手才劃得來
本帖最后由 pml_318 于 19-9-2014 02:15 PM 编辑
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发表于 19-9-2014 02:21 PM
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pml_318 发表于 19-9-2014 02:14 PM
你會錯意了 不一定是要負數才不值得投資
樓主說既然後續增值不高 所以現在買房地產 那投入的資金在這時 ...
你的解释就合理多了。
看那图，跌价还是没看到头绪。
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楼主 |
发表于 19-9-2014 02:22 PM
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elmond 发表于 19-9-2014 01:27 PM
买空也不要误导假的希望。
年增长% 都是 "正“， 如何来跌？只是起没有去年多。
那么这两位大大一定要守住或者再下一间。。应为还有8%。。。
去了解什么是“有价无市”或去看看0809年是什么市场。。
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发表于 19-9-2014 02:24 PM
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allfree 发表于 19-9-2014 02:22 PM
那么这两位大大一定要守住或者再下一间。。应为还有8%。。。
去了解什么是“有价无市”或去 ...
我2013买，起了40%，年率是20%
真确来说是 15 个月。
本帖最后由 elmond 于 19-9-2014 02:25 PM 编辑
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发表于 19-9-2014 03:03 PM
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2013到现在。。。。。。在KL有哪个住宅的卖价是跌价的？.gif) |
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发表于 19-9-2014 03:15 PM
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wooyen 发表于 18-9-2014 10:29 PM
五条洛威拿就已經15千了,还沒算看兽医,每月吃用,呵呵。。。不简单啊
还好，还好。为了自身安全，没办法的，养狗好过请保安。
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发表于 19-9-2014 03:32 PM
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allfree 发表于 19-9-2014 12:35 PM
20140919 更新如下；
2013 到 2014 房价指数 = 马来西亚财政部！！ sinchew 今天报道 这个贴 ...
这个是平均数，马来西亚最喜欢玩这种把戏。的却有些地方真的跌了，比如一些动一下就百万的condo，可是一般平民住的地方却没什么跌倒，有些还渐渐起价。
我就来的例子吧！
我每月收入１００００
老兄你每月收入２０００
那么我要恭喜您了，因为你已经成为高收人士了。因为我们的平均是６０００，那么我们今年已经达标了。
注：只是比喻罢了，如有得罪，请见谅。
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发表于 19-9-2014 04:34 PM
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假設一下看看
760K 貸款90% 684K 利息4.7%
5年利息是 154237 租金 96000 供款 212849 採購成本 4% 30400
投入成本: 首付 76K + 採購成本 30400 = 106400+ 現金流 116849 (23370/年)
損益平衡點 = 760000 + 154237 - 96000 + 30400 = 848637
如果自己賣掉 Cash Out = 223249 (拿回首付+現金流+採購成本)
這代表房價增長了 88637 或 11.66%/5年 或 2.23%/年
五年後還欠款 625388 (還了58612本金)
假設你不買房 利用定期存款 3% 5年后再買 房價 848637
106400 放定期 3% = 123347 (多了16947)
116849 流動現金的回報 = 127797 (多了10948)
算法是 X(Y^5+....+Y) = X(Y^6-Y)/(Y-1), Y=1.03, X=23370
現金 251144 - 購房成本 33946 = 剩餘 217198
貸款 848637 - 217198 = 631439 還是比早五年買多了6051 |
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发表于 19-9-2014 07:00 PM
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pml_318 发表于 19-9-2014 04:34 PM
假設一下看看
760K 貸款90% 684K 利息4.7%
还没算一些比较难计算的：
1）货币在5年的贬值程度
2）GST对屋价/装修费/律师费/估价费/经纪费的影响
3）利率在未来5年的浮动
4）个人在未来5年的财务状况变化。手上有多余钱就会拿去用（拍拖，结婚，买车，旅游，吃喝玩乐），或拿去做其他如股票/基金/保险之类的。。。手上没有多余钱就会省省用。。。。这是人性。
5）政府/银行在未来5年的房屋/房贷机制变化。。。如放贷意愿，放贷LTV等等。。。又譬如如果政府在今年宣布的财政预算案没有延长第一间屋子400千以下印花税折扣的话（不过我相信应该会延长吧，为了拿民心），那么可能过了今年就没有了这优惠了。。
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