槟城房地产投资

jeffanb

雨化田 发表于 20-3-2013 02:56 PM
敢问LZ, 如果现在放弃 Pearl Avenue 会可惜吗？
facing hyper market 单位，谢谢！

能收的话应该收，Tambun Indah 的整体规划的很出色，这个地点的前景也非常好。Pearl City 将会有Hypermarket, Cinema, 和 Karaoke 之类等等的设施，未来会很热闹， 放弃了店屋会很可惜。

jeffanb

足球小将 发表于 29-3-2013 08:38 AM
大大，我对这些没有经验
通常程序是怎样的呢？

直接走进银行，找负责贷款的人就是了， 就那么简单。 提供你有兴趣的单位的资料如project's name, Unit #, 面积，楼层，装修／家私之类的， 银行职员会联络估价师然后给你市价。
当然你必须说是想要向银行申请贷款，否则他们不会单单帮你拿估价。

Mr.Business

我只買island的房子，不買mainland的房子。

PS:我承認我有偏見。

jeffanb

cmdrun 发表于 28-3-2013 10:43 PM
有百万的毫宅，治安問題一箩箩。多悲哀啊。地点是甘密山路的ashley green。

3天1爆竊案居民難入眠 怕到買 ...

的确， 拥有百多万的房产但保障不了家人和自身的安全， 这比住在打枪铺的flat还不如。治安真的是一向很大的课题， 这也就是为什么未来gated&guarded 的房产会在槟城大行其道 － 至少KL已经是这样了。
警察就别说了， 大家都知道不能期待太高，毕竟人手永远太少，薪水永远太低， 动力可能就和Peraduo Viva 一样。不过说回来， 为什么当地居民不请人巡逻呢， 如KL 大多数的taman都这样。  钱越多越kiam siap, 或觉得这是警察的责任？

jeffanb

Sunway Cassia Phase II （Batu Maung) 这个星期天（31/3/13) open for preview, 3 storey teres, 要价～1mil起跳。 有兴趣的人不妨到Sunway Tunas 的sales office 看看。

jeffanb

~雲~ 发表于 29-3-2013 12:52 PM
請問200k左右的能不能投資呢?
哪裡有這個價錢的房產值得投資呢?

如果是槟岛的话， 那就只有中廉屋（要申请）或那些很旧的apartment/flat 了，什么设施都没有，环境又杂， 不值得。 可以考虑北海的seaview tower 或 wellesley 的 studio units. 我觉得有潜力， 也有出租市场。

足球小将

jeffanb 发表于 29-3-2013 11:21 AM
直接走进银行，找负责贷款的人就是了， 就那么简单。 提供你有兴趣的单位的资料如project's name, Unit # ...

我有个朋友是在银行做贷款经理的
找他应该也可以对吗？

他是在beach st 那边的

jeffanb

Mira Residence, Boon Siew Property, Permai, Tg Bungah. from 1350sf

alphaque

Jeff 大大

Sunway Cassia Phase II （Batu Maung)  值得投资吗? 被 low cost apartment 包围, 离 second bridge 满远 :-(

谢谢

cmdrun

alphaque 发表于 30-3-2013 11:56 AM
Jeff 大大

Sunway Cassia Phase II （Batu Maung)  值得投资吗? 被 low cost apartment 包围, 离 second ...

我也是因为low cost apartment 和出入口不这么理想而不敢下手，也想听听Jeff的看法。

Sky+Moon

想问下jeff大大，queensbay旁边asia green project值得投资吗？如果1000psf的话，会不会很贵？比pwc的发展商好吗？

andy_pg

jeffanb 发表于 29-3-2013 10:46 PM
Mira Residence, Boon Siew Property, Permai, Tg Bungah. from 1350sf

请问1Sf多少钱?

jeffanb

Sky+Moon 发表于 31-3-2013 12:52 AM
想问下jeff大大，queensbay旁边asia green project值得投资吗？如果1000psf的话，会不会很贵？比pwc的发展商 ...

如果studio， 而又semi reno + furnished 的话, 1000psf 买的过。 baystar的问题是最小的单位都要>=1500sf, 对西方，设施有普通， 所以有局限. 如果Asia Green 能够慷慨的把设施做好， 如大点的泳池， 漂亮的landscape, 1000psf 绝对买的过， 毕竟queensbay 已经是非常成功的integrated development. 想象<500k 就能拥有步行到queensbay mall 的 面海单位加上first class 的 设施， 很有前景。
Asia Green 在槟岛红毛路的sales galery 地皮就不简单了， 时中分校也是他们的地皮，绝对有子弹。 能用420psf买下queensbay 的这块地， 也绝对不简单， 它们的潜能绝对不能轻视，不会比Ivory 差。 至少queensbay 已经是非常成熟的地区了。
槟岛已经每剩下什么沿海发展能期待了， Victoria bay 绝对是其中的佼佼者， 大家来排队吧！

jeffanb

cmdrun 发表于 30-3-2013 04:31 PM
我也是因为low cost apartment 和出入口不这么理想而不敢下手，也想听听Jeff的看法。

最大的卖点就是有绿地， 这点在槟岛其他地区已经是不可能的事。 就算有， 如sp setia 在 tg bungah 未来的发展， 价钱也绝对不只百万而已。 加上第二大桥的加持， 未来五到十年绝对有升值的潜能。唯一的遗憾就是这不是gated & guarded 的计划， 但至少未来物主可以自己决定做些东西， 不一定就是大问题。
我会推荐给那些短期自住， 未来capital appreciation 的买家， 绝对有前景。 我也很有兴趣。

jeffanb

槟城屋价已经到了一个饱和点， 现在已经进入消化期了。 二手市场已不再活跃， 唯一可取的就是新房产计划， 因为speculative 的情绪， 加上发展商的策划如DIBS 等等。

现在投资能做的有两种：

1） 找二手的好交易， 如低过市价的；
2） 新的， 有前景的产业。 尽量避开sg ara, relau, jelutong 内陆的计划。 专著在沿海的， 不会错， 从quensbay 到 tg bungah. 耐跌性强， 需求高， 供应缺少， 这才是jewel.

jeffanb

那些投资在sg ara, Relau 地区的人应该要谨慎， 毕竟很多人都被发展商价钱和配套所吸引， 也想在建好后来个"flip", 出售来赚取短期利润。 但我想说的就是， 这个区域没有rental demand, 外国人或本地有公司资助的人都较喜欢沿海区。 》400k 的房产要租个rm2000-2500才有利润， 但这个区域暂时没这个需求， 这是不争的事实。最新的房产报告也点出总和交易量已经降低， 除了沿海的产业之外。 太多新产业， 竞争大，而又没需求， 就是危机， 需要慎重呀。唯一的boost factor 就是elite height 的 jusco, 和 Hunza 的 integrated development, 但到如今都还是未知数。

槟岛中上房产的投资（》=400）已经到了饱和点， 现在是“眼光” 的时刻 － 投资在好的地点， 好的房产才能保障回酬，谨慎从事。

cmdrun

jeffanb 发表于 31-3-2013 01:21 AM
如果studio， 而又semi reno + furnished 的话, 1000psf 买的过。 baystar的问题是最小的单位都要>=1500s ...

Asia Green 还在针对Victoria Bay的设计做市场调查。调查里有提到600-700sq ft (2+1 rooms), 750-800sq ft (3 rooms), 850-900sq ft (3+1 rooms).看来主要是走和PWC一样的Studio unit比较多，大的unit 应该比较少。最小的unit 应该也要> 500k以上。我刚买了Baystar, 剩下的子弹要看Victoria Bay 的价钱了。Baystar的facilities 还好，有间squash room (每天都是外国人在打），Gym room 蛮大，适合我Gym kaki。泳池稍为小，landscape 一般。其他都还好。很方便。

cmdrun

jeffanb 发表于 31-3-2013 01:31 AM
最大的卖点就是有绿地， 这点在槟岛其他地区已经是不可能的事。 就算有， 如sp setia 在 tg bungah 未来的 ...

Sunway Cassia 三层1M+其实是还算Ok 的。附近的Sunway TunasJaya 双层几个月前的成交价都900k以上了(我的Agent经手的）。

Sky+Moon

jeffanb 发表于 31-3-2013 01:21 AM
如果studio， 而又semi reno + furnished 的话, 1000psf 买的过。 baystar的问题是最小的单位都要>=1500s ...

等很久了这个计划，还没什么消息，到时又像pwc这样抢光光，他们都好像买菜这样。。真恐怖，不用考虑就买了就像pwc！！如果有部分装修就好，1000psf就值得，就怕他们学ivory这样，什么都没有，也卖的很贵！！

yang15

jeffanb 发表于 29-3-2013 01:46 PM
如果是槟岛的话， 那就只有中廉屋（要申请）或那些很旧的apartment/flat 了，什么设施都没有，环境又杂， ...

请问jeffanb,

1.你比较倾向(rental yield 高/positive cash row)出租 或者capital appreciation 5-10 年后出售？
2. 槟岛中廉屋200K +/-,出租可以得到少少positive cash row, 你认为这种小资本投资可行吗？
3. 假如投资威省的landed, 是不是只能期望capital appreciation? 因为租金比较低。。
    在hold 着等待capital appreciation 的同时，你建议出租吗？

先谢谢你的回复。