房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了

vincentsieng

pml_318 发表于 18-9-2014 01:39 PM
可以自己在Spreadsheet 算
Loan Amount        100000 (B1)
Loan Duration        360        (B2)

的却是高手中的高手。

vincentsieng

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:01 PM
哈哈，没这么差了。
这是『保本』计算演算法。
如果遇到最差的情况，3% 租金回酬率。

你这个方法实在好用，今天我又学到一门知识。

pml_318

利息按貸款算 租金也一樣
利息越來越低 租金越來越高

ss24

vincentsieng 发表于 18-9-2014 01:37 PM
哇！800k才租2000（3%），真的超低，没想到你那区那么的悲。。。。。

我的760K才租1400

虽然如此，可是蛮庆幸自己买得到。。。

vincentsieng

ss24 发表于 18-9-2014 02:26 PM
我的760K才租1400

虽然如此，可是蛮庆幸自己买得到。。。

晕，听你们那样说，真的吓一跳了。

我昨晚看的condo，永久地契，6年屋，3房2厕1车位，1150方尺。卖540k，现租客租1800。我都有一点难接受，没想到你的更离谱。

condomx

vincentsieng 发表于 18-9-2014 02:43 PM
晕，听你们那样说，真的吓一跳了。

我昨晚看的condo，永久地契，6年屋，3房2厕1车位，1150方尺。卖540 ...

S大的是landed

其实为何不考虑高价公寓呢? 1m-1.05m左右,可以出租4.5-5k,管理费700左右

麻米挖

ss24 发表于 18-9-2014 02:26 PM
我的760K才租1400

虽然如此，可是蛮庆幸自己买得到。。。

嗯，好像很低下。
原因是连利息也抵不了。（不能『保本』）

如果是 30年，4.4%，贷款 90%。月供 3426.
第一年利息支付接近 RM30k。
首5年利息支付大约 144k 左右。

但你得到的租金第一年只是 RM16,800。
如果租金还是没涨，首5年租金则是 RM84,000。

也就是说，若把利息亏损算进去，再加 RPGT（第5年15%），还有 agent 的佣金，
就算刚好5年时，涨了 30%，大约卖 100万，也只是刚好『回本』。

要是这几年房产价格没涨太多，必须继续持有。
或 RPGT 没了，5年后。（但不知道政府随时改变措施的）
然后想办法提高租金，才能算『有回报的投资』。

无论如何，若你觉得『庆幸』，这是最至高无上的境界。
买到一间自己喜欢的屋子，有时候，这种满足感，金钱是没法衡量的。

麻米挖

乍看之下，高价公寓虽然租金比较好，但由于管理费长期只涨不跌，
未必能抵得了价格的涨幅。

再说，如果管理层倒闭，或者还没出 strata title，
有些公寓十年后很难卖得出。

加上，公寓的水费等，未必是合理的。有些人也不喜欢明明『到家』了，
还要花几分钟，转几圈进停车场，再乘搭电梯，才到家的感觉。
早上赶着上班，又要硬挤电梯。

必须保证有个优秀不会倒闭，却不会涨价的管理层。
矛盾吧？

说穿了，公寓是适合让学生暂时居住的学院区，或者靠近办公室附近的上班族区，
不适合全家大小的。

这是投资公寓的小缺陷。

pml_318

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:46 PM
嗯，好像很低下。
原因是连利息也抵不了。（不能『保本』）

麻米挖兄
你近年來有投資房地產嗎

lhshyong

pml_318 发表于 18-9-2014 12:17 PM
年租金多少(扣除費用所得) / 貸款 = 年回酬 對比 利息

大大们可否详加解释呀？小弟不明白。。

为什么年租金/贷款呢？那应该是多少才算好？

pml_318

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:46 PM
嗯，好像很低下。
原因是连利息也抵不了。（不能『保本』）

如果是 30年，4.4%，贷款 90%。月供 3426.
第一年利息支付接近 RM30k。
首5年利息支付大约 144k 左右。
但你得到的租金第一年只是 RM16,800。
如果租金还是没涨，首5年租金则是 RM84,000。
也就是说，若把利息亏损算进去，再加 RPGT（第5年15%），还有 agent 的佣金，
就算刚好5年时，涨了 30%，大约卖 100万，也只是刚好『回本』。

沒這麼高 我假設 貸款90%  利息4.7% 租金 19200
5年利息是 154236 租金 96000 採購成本 4% 30400 綜合虧損是 88636
那5年后的Breakeven point 應該是848636 加傭金也就 874095 (增長率15%/5年)
據說那裡目前的房價大部份接近1M了 你是怎麼算的?

condomx

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:55 PM
乍看之下，高价公寓虽然租金比较好，但由于管理费长期只涨不跌，
未必能抵得了价格的涨幅。

麻兄,你有住过高价公寓吗? 月租4-5k,住得起的人会任公寓变得破破烂烂吗? 管理费会涨,租金不会上涨吗?

lhshyong

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:01 PM
哈哈，没这么差了。
这是『保本』计算演算法。
如果遇到最差的情况，3% 租金回酬率。

这时，这个快速演算法，3秒钟可以让你知道，600k 但 25% 小数点移前两位数，
1500，有无超过『保本』。不然，那些 agent 会拿出纸张和计算机拼命讲，
试图说服你，这间屋子有多值得，回扣了多少，你赚了多少，而忘了去计算，真正的『保本』价值。

不过，现在行情也真的不好。



这个除2再除2 的 1500是指什么？租金？ 利息？
超过的话会怎样？少过就亏了？

ss24

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:46 PM
嗯，好像很低下。
原因是连利息也抵不了。（不能『保本』）

我预计5年后会有市价大概150万。。但是如果没有意外应该不会卖。。我不像其他一些很厉害赚了头一笔钱后拿那笔钱用来flip来flip去赚钱的人，我只求把买到的屋子作为我的终生资产以及留给后代的财富。。。所以我最多只会拿来re-finance套现来炒炒股。。希望不会炒焦卖屋。。

那时晚上突然间网上看到这间屋子的照片就很喜欢了，立刻向几位banker查询valuation......立刻约agent立刻明天早上看屋子，看了屋子迟了干脆拿假，几位banker回复了说可以拿到valuation，考虑一下后就决定下订了，当天就给支票。。。。租金什么的不在考虑范围了，只知道心里想只要valuation拿得到不用top up就一定要买。。

pml_318

lhshyong 发表于 18-9-2014 03:05 PM
大大们可否详加解释呀？小弟不明白。。

为什么年租金/贷款呢？那应该是多少才算好？

利息按貸款算的呀 只要你的(租金-成本)/貸款 % 接近貸款利率就不虧了
看看下面計算, 貸款利率是隨時間降低的

假設貸款 100K 4.7%
Interest Y1 4667
Interest Y2 4592
Interest Y3 4514
Interest Y4 4432
Interest Y5 4345
Interest 5 Years 22549

vincentsieng

麻米挖 发表于 18-9-2014 02:55 PM
乍看之下，高价公寓虽然租金比较好，但由于管理费长期只涨不跌，
未必能抵得了价格的涨幅。

也不一定的，我认识一位律师，他就喜欢住condo，而且还不喜欢那种周围安装cctv那种。

因为他说他不想给人知道他住那里，如果是排屋，独立式那种，很容易被人查到住哪儿的，很危险。

而condo的就比较适合他，因为住condo的，回家时要进过guard house，如果不是里面住户的人根本没有pass card。进到里面的car park，转多几转，

如果有人跟踪你，他很快就知道了。搭lif时明明是住10楼的，但是也可以喜欢就按上几层或按下几层楼，然后在爬1，2层楼梯回家。

家里的门口只有1个，其它窗口不容易进入，所以只要安装足够的保安系统，那就不怕晚上睡不了觉。

vincentsieng

ss24 发表于 18-9-2014 03:16 PM
我预计5年后会有市价大概150万。。但是如果没有意外应该不会卖。。我不像其他一些很厉害赚了头一笔钱后拿 ...

赞，我也是这样想的。我也想将我的产业当成是孩子们的大学后备金，不然就是留给他们以后结婚或创业用的资金，以期许他们不必学老爸那样辛苦，而可以少奋斗多几年。

不过最近给一位朋友扑了冷水，说我留给他们的就算现在是好产业，但是10多20年后未必是好产业。到时候那些产业破破烂烂的，孩子们还会怨你留下垃圾给他们去收拾，还一直叫我和他们一起集资去炒房。

storm0227

vincentsieng 发表于 18-9-2014 03:31 PM
也不一定的，我认识一位律师，他就喜欢住condo，而且还不喜欢那种周围安装cctv那种。

因为他说他不想给 ...

不懂要说是危机意识太好，还是草木皆兵

JamesPat

allfree 发表于 18-9-2014 01:13 PM
请留意最近尤其是新山新公寓要拿key那种，拿了不是很开心，还是拿了很开心。。。前者我看会是80%,后者是20% ...

还记得我吗？card counting？卖了我的Setia tropika 角头 40×70 DST, 售价730k.

好价钱?

pml_318

vincentsieng 发表于 18-9-2014 03:31 PM
也不一定的，我认识一位律师，他就喜欢住condo，而且还不喜欢那种周围安装cctv那种。

因为他说他不想给 ...

吉隆坡治安導致部份人都有些神經質了