房价已经开始拐头了。。准备好你们的现金，现金为王时代来了

麻米挖

ball 发表于 17-9-2014 12:44 PM
麻米挖兄不要氣餒,繼續你的思維,繼續你的意見,
真理是越辯越明的,時勢是越辯越清的,
看到多帖的激辯擦出 ...

功夫兄您太客气了，论坛就大家争下论下才有意思。

听到您这番话语，觉得你才是有实力的那个。
希望能听到一些意见，让小弟能从中学习。

你觉得，本地房地产价格，还能维持一直涨下去的势头吗？

pml_318

麻米挖 发表于 18-9-2014 11:32 AM
不开帖了，反正和楼主的看法接近。

集思广益。

我在別的論壇 大部份人都是直接以指定房地產開貼討論 優點缺點 選擇 投訴等等
在佳禮 大部份人都在討論心理學 房價心態 觀點 利空利多 並且大量使用了非近代用語
大家都把理科變成文科 讓人感覺很難抓摸 而且發現很多人都在糾結著發言定義等

所以我才建議數據化討論 避免會錯意 (排除個人本意抓扶不定)

wooyen

麻米挖 发表于 18-9-2014 11:32 AM
也对。

location 这个因素还蛮主观的。

也许某个 600千屋子，现在租 1500，看似很糟糕，只有 3%。
也许再过3-4年变 4%。
再过7-8 升至 5%。。。以此类推。

个人愚见,撇开房价涨跌,升不升息不谈(不确定因素)
租金回酬3%,还不包括杂费,实际上是亏了(银行利息4.2%++)
这房价还算值得吗?值得。。。。。。。。。。。。。

深思

pml_318

wooyen 发表于 18-9-2014 11:53 AM
个人愚见,撇开房价涨跌,升不升息不谈(不确定因素)
租金回酬3%,还不包括杂费,实际上是亏了(银行利息4.2 ...

你的租金回酬是怎麼算的 直接給了實際例子算來看看

wooyen

pml_318 发表于 18-9-2014 11:57 AM
你的租金回酬是怎麼算的 直接給了實際例子算來看看

小弟就是不太会算,才搞到今时今日囊中羞澀的地步

pml_318

wooyen 发表于 18-9-2014 12:12 PM
小弟就是不太会算,才搞到今时今日囊中羞澀的地步

年租金多少(扣除費用所得) / 貸款 = 年回酬 對比 利息

ball

麻米挖 发表于 18-9-2014 11:39 AM
功夫兄您太客气了，论坛就大家争下论下才有意思。

听到您这番话语，觉得你才是有实力的那个。

小弟無德無能,那能給兄意見,
我只能從多派,空派的近日討論中,
體驗到最近的未來一,两年間,
樓價將會放緩上升,但不會下跌,
日後跟隨通貨膨脹,政府積極在加强市區建設及
人民收入方面有意追近先進國等,此等正面訊息,
對末來樓價有一定正面影響,可能再為走上,
至於世界動盪,大局不穩,利息向上,
不是大馬獨有,亦是避不了亦怕不了,
以上是個人見解不是學術理論,
可能令兄見笑了。  

wooyen

pml_318 发表于 18-9-2014 12:17 PM
年租金多少(扣除費用所得) / 貸款 = 年回酬 對比 利息

这才对嘛,早说过佳礼臥虎藏龍,果真不假
只需將刚才例子代入程式中,答案既可揭曉

也许某个 600千屋子，现在租 1500，看似很糟糕，只有 3%。
也许再过3-4年变 4%。
再过7-8 升至 5%。。。以此类推。

兄台算盘打得嗶哩啪啦响,敢问从事哪一行?

ball

wooyen 发表于 18-9-2014 12:29 PM
这才对嘛,早说过佳礼臥虎藏龍,果真不假
只需將刚才例子代入程式中,答案既可揭曉兄台算盘打得嗶哩 ...

既是臥虎藏龍,職業當然是.........


不會告訴你...

麻米挖

wooyen 发表于 18-9-2014 11:53 AM
个人愚见,撇开房价涨跌,升不升息不谈(不确定因素)
租金回酬3%,还不包括杂费,实际上是亏了(银行利息4.2 ...

3%是最差的情况。

因为新房价格，一般是包括了 SPA 的 stamp duty 和 legal fees（多数没包 loan legal 和 stamp duty，后者 比较少）。
但一般也有 rebate。拉长补短，杂费就算了。

每几年租金涨，3%升些成4%，然后5%，嗯。。。算起来，不亏啦。

有个快速算法，30年，4.4%，大约是贷款一半，再 /100。
若贷款 500k，每个月是 2500。30年利息大约是总缴付款额 45%。
保险些，算 50%。

我知道的有些投资者，要避免亏损，用这种方式计算的。
总额除于一百，一半然后再一半（四分一，也就是25%），就是银行的利息。
就是说，如果贷款 500k，1250，是银行的平均利息（如果早卖，这个方式就不准了，所以只适合长期投资者）。

现在吧生谷很多公寓卖 800k，要出租 2000，年租 24k，3% 回酬率。
刚好是这个除于100，一半再一半。
刚好至少支付银行利息。
期望以后涨价，可以超越银行利息，然后再寄望房屋升值。

打的就是这个『保本』算盘。

麻米挖

以上『保本』情况是给有 holding power 的人玩的。

flipping 或短线投资的不适合这种算法。
他们要求的租金回酬率，必须 6%以上。

因此，如果行情下跌，这群短线投资者，没持有能力，
最先『漏跑』的。

发觉吧生谷现在越来越多这类投资者，
很多“房地产专家”开办讲座，说『没钱』也可以投资，
针对的就是行情好的时候，
行情没有持续上涨的时候（也就是要来了），这些资金不足的人，注定亏钱的！

allfree

请留意最近尤其是新山新公寓要拿key那种，拿了不是很开心，还是拿了很开心。。。前者我看会是80%,后者是20%。。。我的8/2定义已经倒反了。。。80%不快乐vs20%快乐！！！

我已经说明了，房地产和房地惨只是差那么一个字！！还是老话。。投资不一定是房地产，房地产不一定就能赚！

去年听了我的话没买新公寓的话。。现在可能会请我喝茶了。。。 呵呵

麻米挖

ball 发表于 18-9-2014 12:18 PM
小弟無德無能,那能給兄意見,
我只能從多派,空派的近日討論中,
體驗到最近的未來一,两年間,

嗯，如果通膨来了，
应该升息的。

可惜，现在世界各国面对一个大难题，其实经济表现没真的好转。
都是『热钱』四处窜动，造成的经济循环假象。
说动听一些，印钞票是救了几年前的欧美经济危机。
说不好听的，其实这些自私先进国家，只是缓延了一个应该更早爆破的泡沫。

Peter Schiff 等人，主张让泡沫自动爆破，然后从低点自动爬起，更是适合的方式。
当初很多企业家不敢出声，因为自己多面临账面上的亏损。
但今天他们都复原的差不多，有些还赚翻了。因此比较敢站出来讲，
Carl Icahn，bill gross 等大鳄，说经济开始泡沫，已经对放空虎视眈眈了。
连李嘉诚等人，也撤出风险更大的中国房产，转战风险相对低些的欧洲国。

局势仍然不稳定，只怕利息升了，经济往下滑，
因为通膨只怕越来越糟糕（看房地产价格就知道）。
但若不升息，只怕泡沫越吹越大。
有人说，当年老潘正是 2000年初期低息的始俑者，造成 07-08年的美国金融危机。
要是早晚会爆破，
何苦到无可挽救才来戳破它呢？

因为人性的『贪婪』与『自私』啊。
每个人都希望自己能多赚一些。若能迟些破，自己会多赚一点。

由于全世界都在印钞，美国的经济，其实经济泡沫化减低了。
反而是欧洲各国的风险提高了。
不得不写个『服』字给老美。口里将是为了全球经济，但他们最厉害嫁祸给其他人。
现在泡沫吹向中国，要是中国房地产一垮下，老美就算受到影响，
也没中国来得严重。

马来西亚属于小国一个，是非常被动的国家。
加上 zeti 蛮保守的，她是那种品行一等的好学生。
因此，我们不会面临什么泡沫，说得都是国外。
我们最多是稍微调整吧。

通膨造成升息而价格继续上涨，
是经济没问题时发生的。
虽然升息、通膨的后果理论一样，但方向不同。

也就是说，你觉得短暂未来，不会有经济危机。
但我觉得有。

没错，如你说，这些问题不是大马独有的，（其实根本不关我们的事，我们真的只是很被动的小国）
但也避不了。

vincentsieng

我还没买就很开心，事关昨晚我和老婆有去看一间condo，看到老婆开心的样子，连我也被感染到很开心。

vincentsieng

麻米挖 发表于 18-9-2014 12:49 PM
3%是最差的情况。

因为新房价格，一般是包括了 SPA 的 stamp duty 和 legal fees（多数没包 loan lega ...

哇！800k才租2000（3%），真的超低，没想到你那区那么的悲。。。。。

pml_318

可以自己在Spreadsheet 算
Loan Amount        100000 (B1)
Loan Duration        360        (B2)
Loan Interest        4.70% (B3)       
Monthly Installment        $518.64         =PMT(B3/12,B2,-B1,0)
Total Installment        $186,710        
Total Interest        $86,710        

網上很多template可以自己研究下

condomx

vincentsieng 发表于 18-9-2014 01:35 PM
我还没买就很开心，事关昨晚我和老婆有去看一间condo，看到老婆开心的样子，连我也被感染到很开心。

大大还打算入货? 不等了?

vincentsieng

chengbf 发表于 18-9-2014 01:36 PM
两公婆都很开心，

到最后也很开心的买下了？

还和屋主拉锯着价钱，所以还没敲锤。

不过今晚我还要看另一间，再考虑要买那一间。

vincentsieng

condomx 发表于 18-9-2014 01:43 PM
大大还打算入货? 不等了?

我们年头已经计划好今年最少要买3间（1月，5月和10月）。现在看的来，时间刚刚好。因为snp那里也要拖3个月，如果太迟了，就要拖过年了。

麻米挖

vincentsieng 发表于 18-9-2014 01:37 PM
哇！800k才租2000（3%），真的超低，没想到你那区那么的悲。。。。。

哈哈，没这么差了。
这是『保本』计算演算法。
如果遇到最差的情况，3% 租金回酬率。

这个快速演算法其实很好用的。

比如。当 roadshow 时，
agent 推销一间屋子给你，说 600k。
你反问，请问那边行情的租价是？（其实心里有数了，再拿个肯定）
若是有经验的 agent，他回答，2400 没问题（也许那是附近同级公寓，fully furnished 的价格？）。
我会 discount 20-30% 左右。
等于说，partial furnished 或原装的，大概 1800 以下。
若是他是初出茅庐，胡乱回答 3000 可以，我会问大堆问题，比方附近的 condo 现在租者多少，等等，
直到他自己承认，那个价格是不合理的。呵呵。

这时，这个快速演算法，3秒钟可以让你知道，600k 但 25% 小数点移前两位数，
1500，有无超过『保本』。不然，那些 agent 会拿出纸张和计算机拼命讲，
试图说服你，这间屋子有多值得，回扣了多少，你赚了多少，而忘了去计算，真正的『保本』价值。

不过，现在行情也真的不好。

我那区，二手新房（也就是向 flipping 购买的），只有不到 4% 回酬率。