槟城房地产投资

sem

smartbk 发表于 6-3-2013 11:50 AM
我同意, 很多租不出也賣不出.... 要買請買prime location....

太多有价无市了

jeffanb

sem 发表于 6-3-2013 01:29 PM
太多有价无市了

也不是绝对的。 以二手市场来说，银行的估价其实也跟着提高， 这很大程度取决与市场的实际交易价。而新房产的价钱虽然已经很高，so called "future price factor", 但银行还是愿意提供贷款。这表示：
1） 价钱虽然高企，其实还是有人买；
2） 价钱会飙升也是出自买方的需求。羊毛出在羊身上，如果不是因为"Greed" 和 "Fear", 一窝蜂买楼／炒楼，楼价也
    不会这么高；
3） 银行是最保守的，但它们还是愿意提供贷款。表示它们并不担心屋价会垮，而只是缩紧审核， 确保贷款者还得起
    钱。
“有价无市”现象是绝对有的，但价钱还是取决与supply vs. demand, 也有自我调整的空间。 真正可怕的还是“无价无市”，但应该还没到那种地步。

sem

jeffanb 发表于 6-3-2013 05:25 PM
也不是绝对的。 以二手市场来说，银行的估价其实也跟着提高， 这很大程度取决与市场的实际交易价。而新房 ...

哦， 谢谢

看到很多oc 已经拿了的新屋很多牌子写着for sale

空着那么久还是没人住
有些就租给外劳
所以就这样讲罢了

Beebeeee

sem 发表于 4-3-2013 11:04 AM
不是绝对， 很多都租不出

哪里租不出的？ 给我地址和屋主电话，我帮他租出去，哈哈

jeffanb

市场影响●不比往年凌厉　槟屋价料10%涨幅
二零一三年三月七日 凌晨十二时十三分


(北海6日讯)受市场需求影响，今年槟州屋价预料将持续走高，唯走势不复往年凌厉，涨幅预料在10%平稳发展。权威产业市场估价公司亨利行 （Henry Butcher）以去年截至10月的数据指出，虽然去年的产业交易量因银行新房屋贷款政策而减少，但由于市场需求量大，因此，预料今年的屋价还是会持续上 扬。

“去年上半年的产业交易量同比前年下降了11.09%,去年前半年的产业交易额则是69亿令吉，所有产业交易量相比前年都显示下降趋势，唯独商业单位（店屋）逆流而上，上涨了4.4%。”

亨利行也说，发展商普遍认为新房屋贷款政策的影响只是暂时性，而且槟州因为受制于土地有限，屋价指标是西马之冠，许多槟岛市民都把家园迁移至威省一带，威省产业市场需求量依然可观。

他补充，除了市场购买力，房屋价上扬也受整体市场活动包括成本上扬、新房屋计划的设计及概念大受欢迎、发展商免息优惠及中央政府的房屋政策等种种因素所影响，造成槟州整体产业市场活络。因此，发展商还是保持乐观态度看待市场。

jeffanb

【今日北馬頭條】威省2012/2013產業評估報告‧大選年高樓價平穩 有地住宅料貴一成
北馬地方06/03/2013 15:56
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2013年威省高樓價格將保持平穩，但租金收益卻有4%至5%不等。
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　（北海6日訊）受大選因素影響，2013年威省高樓價格將保持平穩；有地住宅價格或稍微增長10%，但會維持在50萬令吉以下的關卡。

　亨利行國際產業公司威省分行高級經理傅頓發預測，第13屆大選后，威省將有更多的房屋發展項目，在供應充足的情況下，高樓價格一般上不會有太大的變動。

　至于有地住宅，因發展用地買少見少，價格將逐年增長10%。

　傅頓發今早向媒體匯報2012/2013年產業市場走勢時，這麼預測。

　他強調，盡管威省2012年上半年的產業成交量下滑38.45%，但產業價格在過去2年似乎未有冷卻跡象，反而繼續保持高姿態階段。

檳島人買不起檳島房

　“價格居高因素，其中包括檳島人買不起檳島的房子，紛紛把目標轉向威省，在需求量高的情況下，價格只漲不降。”

　“另一個因素是在發展商承擔利息計劃（DIBS）的催化下，讓需求量一直保持在高的水平。”

　他指出，今年主要成長區域仍舊在拉惹烏達、詩布朗再也、大山腳、阿爾瑪及新邦安拔。

　至于新發展項目，最大的集中區會集中在武吉敏惹、大山腳、馬章武莫發展走廊。

　此外，隨著檳城第二大橋工程于今年底完成，將有助刺激二橋周圍的峇都交灣、武吉淡汶及華都村的屋業發展。

　至于州政府准備落實興建銜接峇眼亞占及檳島新關仔角的海底隧道計劃，將促使峇眼亞占及雙溪浮油成為第二個成長區。

傅頓發：地價或起20%

傅頓發預測，2013年的土地價格還有10%至20%的成長空間。

　他說，發展商受到市場謹慎情緒影響，威省的發展用地在2012年上半年略有放緩，成交量及交易值分別面對16%及24%的雙位數下滑。

　但踏入2013年，他相信成交量有所提升，其中最活躍的是佔總成交量52%的威中區。

　他透露，今年重大的成交記錄包括柔魯汽車城后面一塊39畝發展用地，總交易值為8200萬令吉。

　據悉，上述土地于4年前僅賣每平方尺4令吉，現在翻倍上漲至48令吉。

　其餘的交易項目包括，威南武吉淡汶一塊11畝發展用地售價2350萬令吉、峇東丁宜的17.3畝售2114萬令吉，而威北雙溪浮油的9.27畝地售價1656萬令吉。

去年農地交易值減近半

農業用地價格今年預測會取得穩定表現。

　去年，因缺乏銷售活動及棕油園的土地交易量下降，威省的農業用地總交易值減少45.7%。

　威省的農業地當中，空置農地佔56.4%的市場、稻田佔37%，其中威北貢獻最多稻田交易，而威中則是以空置農地交易居多。

　過去，威北及威中總成交量分別取得12.7%及30%的增長，但威南在2012年上半年同比下滑36.8%。

推出數大型住宅區

自銀行採取緊縮房貸政策后，2012年上半年的產業交易活動普遍全線放緩，尤其是住宅房產，其成交量更下挫25%。

　鑒于發展商仍抱樂觀態度，房屋數目不斷增加，房價定位依舊很高；一般上，在北海及大山腳的雙層排屋價位約在30萬至50萬令吉，威南則是介于20萬至30萬令吉。

　威北是全威省成交量最高的區域，佔47%，威中30%、威南23%。

　目前大山腳馬章武莫的Tropicale Residences，其雙層排屋在2011年年底售價39萬8000令吉，如今已漲至41萬8000令吉至43萬8000令吉，增長約5%至10%。

　租金表現方面，北海的Parkview與Seaview公寓其租金介于750令吉至2500令吉，收益率大約在4%至5%。

　傅頓發透露，今年內推出的大型住宅發展包括IJM置地在峇東丁宜的Permatang Sanctuary、Sunrise Manner，在阿爾瑪的Hill Park Residences、BM City Realty & Construction，在柏達鎮的BM City、Taman Jadi Sdn Bhd，在馬章武莫的BM Highland、大東方集團在武吉敏惹的 Carnation Villa及恆大置地在新邦安拔的Pearl Residence。

商業重區店舖只租不賣

在求“店”若渴的情況下，威省商用產業在2012年上半年的表現，輕微下跌1.39%，但一些商業重區的單位，價格持續走高，甚至出現“只租不賣”的情況。

　至今，雙威鎮、拉惹烏達、武吉丁雅、宋萬慶走廊及阿爾瑪仍是威省的主要商業重區。

　這些區域內的商業單位租金非常穩定，如在Sunway Perdana一間面積1650平方尺的單位租金每月7000令吉；第一樓層每月租金2300令吉，3層樓的總收益率估計在6%至7%。　

　在峇眼亞占，3層樓角頭間，土地面積達2628平方尺，總樓面面積9030平方尺每月出租5400令吉，而在北海珍菲市Taman Limbungan Indah的商店租金每月3600令吉。

　新興的商業區包括武吉丁雅的iCon City、大山腳市區的Sunway Wellesley、宋萬慶路旁的Taman Lembah Permai商業區、北賴新路的“FRONTAGE”商業中心。

　其中位置靠近柔魯的iCON CITY，其3層樓商用單位售價160萬令吉，但推介的那一天，卻被一掃而空，可見反應熱烈。

刺激二手屋市場

新的房屋計劃不斷推高房價，也激發了二手房屋的市場。

　傅頓發認為威省的住宅產業雖然不至于泡沫化，投機活動也不明顯，但房價是基于土地成本的高漲所致。

　他建議投資者可從二手房屋下手，如拉惹烏達、北賴及大山腳這些熱門區域，其回酬率或許會有增長。

　他認為發展商需評估檳州人民的消費能力，是否應該興建更多40萬令吉以下的可負擔房屋。

　“這些可負擔房屋不僅需求高，而且也有抗經濟衰退的能力。”

　他也建議發展商注重房屋的實用性，將一般的20尺屋款改建成16尺或18尺，無需3層樓，一來可節省用地，二來可拉低房價。

　另外，他認為發展商必須考慮到北海市中心還未開發的木屋區，如紅毛井路、甘榜孟加里、北海新路。

　上述位置具備成熟條件，設施齊全，雖然高樓發展是唯一的選擇，但發展商可從面向道路的商業單位中取得最大的收益。

工業單位前景佳

工業單位在有限的供應量內，具備良好的發展前景，特別是面積介于8000平方尺至2萬平方尺的半獨立式和獨立式廠房。

　傅頓發認為，目前有潛在增長能力的區域，包括威北雙溪羅甘、柔魯、武吉敏惹、峇東丁宜走廊，發展商可捉住這個機會填補工業單位需求。

　他說，威北及威南在2012年上半年的成交量分別取得54.55%及68.57%的成長，可見工業單位高需求的現象非常顯著。

　舉例武吉敏惹工業區，一間佔地面積3畝的廠房拍賣保留價是700萬令吉，但成交價為782萬令吉，增長率近12%。

　位于華都村的半獨立輕工業廠房，所在位置靠近檳城第二大橋及峇都交灣的新市鎮，在上述利好因素下，4年前原本售價30萬令吉，增值到目前的50萬令吉。

　至于工業用地價格，會因位置的不同起變動，武吉敏惹工業園及檳城科學園在第二大橋帶動下，每平方尺售價30令吉；相反，同樣的工業地條件，對岸的峇六拜工業地售價是每平方尺60令吉至100令吉之間。

cmdrun

jeffanb 发表于 8-3-2013 10:18 AM
市场影响●不比往年凌厉　槟屋价料10%涨幅
二零一三年三月七日 凌晨十二时十三分

屋价每年涨10%，薪水要每年涨10%以上才可以追得上房价。难怪有能力的都把钱放在屋产来保值。苦的是中下层的打工一族。

jeffanb

cmdrun 发表于 8-3-2013 02:48 PM
屋价每年涨10%，薪水要每年涨10%以上才可以追得上房价。难怪有能力的都把钱放在屋产来保值。苦的是中下层 ...

每年涨10% 是现在的情况，长期平均数据可能也是如此， 以复利（compound interest）来算， 7－8年房价就翻倍了。其实不只马来西亚是这样， 新家坡，香港，台湾，甚至澳洲都是如此， 从进口的房产投资书就可以读到了。但现在是"Boom Cycle", 你现在买的房产不一定就可以在接下来几年， 每年拿到10%, 因为涨幅是不consistent 的。如果你可以buy-and-hold个十年， 10％平均涨幅是可以期待的。

jeffanb

cmdrun 发表于 8-3-2013 02:48 PM
屋价每年涨10%，薪水要每年涨10%以上才可以追得上房价。难怪有能力的都把钱放在屋产来保值。苦的是中下层 ...

每个人的负担能力都不一样， 但都可以买个人所可以负担的房产。房产投资并非只有高收入群受益，或中低一群受害这种说法。 如槟城组屋价钱近几年也涨得非常厉害。

cmdrun

jeffanb 发表于 8-3-2013 04:36 PM
每个人的负担能力都不一样， 但都可以买个人所可以负担的房产。房产投资并非只有高收入群受益，或中低一群 ...

应该如你说的，买个人所可以负担的房产。可是问题是可以负担的房产不是每个人所要的。大多数的人都喜欢新屋的设计和概念，但这些新房屋可能就超出了他们的负担能力。如果只是买个人能力所及的，应该就不会有那么多的人说钱不够用了。

jeffanb

听到很多的打工仔都有这样的抱怨 － 工作太忙，没时间研究，学习或做投资。 其实朝九晚五的打工仔也是可以致富的，但永远不能发达，也要作出很大的牺牲。 每天规律性的早起晚归，费尽了宝贵的时光，有时还要加班，周末还需要担心公事，能剩下多少时间给自己和家人，朋友？ 公司里还要看老板脸色，要达到KPI, 要应对麻烦的员工， 要带着面具做人。 还要面对办公室政治， 要爬上有时比登天还难的企业阶梯。慢慢孩子长大了，负担加重了， 年纪大了， 找工越来越难，更加厌倦这种生活但却更加不能失去工作。在大企业中永远只是一个棋子－对公司衷心，但公司不赚钱了就第一件事就是裁员，公司可没跟你讲情份。自觉自己的工作无可替代，但如果你离职后， 有很多人都可以取代你，而公司也不见得没有你就会倒闭。十年，二十年机械化的生活匆匆过去了，你可能还不知道你人生中要的，得到的是什么，你到底有没有达到你要的人生目标。 而可能根本就没有设定目标， 因为你认为这就是基本模式。

房产投资绝对是一个可以让你脱离现境的工具， 你需要相信，不管有多忙都要认真的去尝试，和探索。

jeffanb

有趣，Penang World City 不知道是不是每亩建87单位， 而又不遵守条规的计划。


槟放宽住宅密度 是毒药或解药？
封面故事产业周刊 2013-03-08 13:40
  
曹观友： 每亩建87单位政策， 让槟城可建更多可负担房屋。

郑两明： 新政策和槟城环球城中城计划相比，只是“小巫见大巫” 。

倪川鹏： 科技专才房屋规划势在必行。

非政府组织警告， 高密度发展将加剧槟岛的交通阻塞情况。
低密度的居住环境，私隐高又悠静，任谁都响往；只是，当空间有限，原有的住家密度无法再满足居住的需求时，私隐和空间就必须牺牲。

像槟城这颗寸土如金的弹丸小岛，民联政府眼见住宅供应远追不上需求，2010年放宽了房产容积率（影响单位密度）的政策，允许发展商在一英亩地兴建87个住宅单位。

这项看似解决无壳族居住问题的灵丹良药，在一些人眼中成了槟岛拥挤交通的毒药。

实情如何？就让本期的《产业周刊》为大家一一探索。

放宽住宅密度 每亩建87单位 槟推动建可负担屋

除了建材和人力成本高涨，槟城房产价格直线飙升的其他主因也包括土地有限、地价超贵以及住宅供应有限等等。

无壳族要找一间可负担房屋，可说是挑战和考验重重。

为了增加住宅供应，落实居者有其屋的目标，槟州民联政府于2010年6月28日修改沿用了27年的房屋发展政策，放宽了房产容积率（plot ratio，影响单位密度）提高至1对2.8，或每英亩建87单位的密度，以增加住宅供应。

槟城原本的房屋发展指南是每英亩只能建60至68单位，若超标达到100单位，发展商则必须提供30%廉价单位。

一些发展商为了逃避兴建中廉价屋的固打，改建面积更大的豪华公寓，定价更高，使市场上难以找到20至30万令吉，也就是人民有能力负担的房子。

槟州民联政府自2008年3月8日执政后，了解这项困境，为了让更多购屋者有机会购置美满家园，修改发展指南，规定每英亩土地可建87单位的房屋。



减建超豪华公寓

这主要是让发展商再没有借口，随意将所有发展计划都兴建每单位数千平方尺的超级豪华公寓。

掌管槟州地方政府事务委员会的行政议员曹观友说，州政府这项决定主要是让购屋者有更多机会根据本身能力及适合性，购置瞩意的单位。不过，相信因为发展指南中出现一些模糊地带引起争议，支持和反对的声音却不断。

有者认为州政府的做法将让槟州变得更密集，恐导致“槟城环球城中城（PGCC）效应”扩散，届时，槟城随处可见40层或更高钢骨森林林立。

也有人认为，这会让原本拥挤的交通情况更严劣。

为此，槟州房地产发展商会狠批非政府组织，反对每亩可建87间单位新指南，导致槟城恐失去至少15项发展总值高达10亿令吉的计划。

曹观友大派定心丸，指每英亩建87单位指南不会撤回，也不会有变卦。

40万以下单位需占25%

曹观友说，在新政策下，州政府也针对不同售价住宅的比重做了规划。

发展商所兴建的单位中，必须保留25%售价40万令吉以下单位，其余的75%房屋价格则可由发展商决定。

“每单位40万令吉以下的25%比重，包括5%售价20万令吉以下、15%售价20万至30万令吉及5%售价30万至40万令吉的单位。”

没有依据这项规定的发展商，最终必须为每单位交付12万令吉给州政府。

31计划排队落实

但发展商仍必须遵守在同一个县属内兴建30%廉价和中廉价屋的条件，提供所规定的停车位数量及符合交通评估报告。

让人感到意外的是，新政策非但没引起抗拒，反而让发展商趋之若鹜，31项发展计划排队在槟岛东北区的乔治市矗立，可见其双赢的利害效益。

270亩地供建高密度住宅

根据官方数据，槟岛目前只剩下270英亩地段有“潜能”申请提高容积率（Plot Ratio）。

曹观友指出，如果有关地段的发展商都选择每英亩建87单位的指南，槟岛将会增加2万3490个房屋单位。

他说，这270英亩的发展地段面积只占槟岛总面积的0.37%；地主有权选择，要采纳每英亩建87单位指南、保持原有每英亩建30单位的指南，甚至不发展。

额外增1.5万单位

“如果所有发展商选择每英亩兴建30个单位，270英亩的地段可兴建8100个不受价格和面积限制的单位；但若全选择以87单位为标准，共可建2万3490个单位，表示槟岛将会获得1万5360个额外单位。”

曹观友也指出，早在槟州政府推出可申请提高发展容积率至87个单位的指南前，槟城已有每英亩获准建100个单位的先例。

他说，由于土著公司有30%的额外单位优惠、申请加入赔偿元素等，都有发展商可在每英亩的土地兴建100个单位。

根据探悉，在2008年前发展的垄尾青草园组屋的容积率，甚至达到每英亩建120单位。

拉低屋价好处多

曹观友形容，每英亩建87单位政策，不但可促成更多可负担房屋，也拉低槟城高居不下的屋价。

他说，发展商不能随意提高发展计划的密集度，只有原本被规划为每英亩30个单位的发展计划才能向槟岛市议会提出申请。

“而且，必须符合包括发展面积、售价、地区等的严格限制。”

在发展面积受限方面，发展商可以在每英亩建87单位，或者所有单位总面积不可超过12万2000平方尺。

这也意味着，随着密度提高后，槟岛市议会管辖范围的可负担房屋数量将剧增。

批14计划审17申请

槟岛市议会建筑局主任尤端祥指出，自新指南实施迄今，槟岛有14个发展计划申请获批，以每英亩兴建87住宅来发展。另外，有17个发展计划已提呈申请，目前等待审核及批准。

随着市议会公布14项获批发展计划后，也让槟岛的购屋者欣喜若狂，有如发现新大陆，希望马上掌握这些发展计划的所在地及更多详情。

《南洋商报》记者也多次联络掌管槟州房屋委员会的行政议员黄汉伟掌握进一步资料，但对方表示官员还未收集到最新资料及数据，无法提供详情。

6“禁区”拒高楼

州政府放宽住宅兴建容积率的同时，也列出了一些限制，有6种情况不可提高密度，包括发展计划于位世遗区、古迹区、旅游区、原本被规划为低密度的住宅区等。

槟岛市议会城市规划局代主任罗斯兰说，其中一项不被允许申请提高密度的“禁区”是亚逸布爹选区与亚依淡选区交界处。

“这主要是因为有关地区是通往升旗山、极乐寺等旅游区的必经之路，交通已达饱和点。”

针对遭到居民反对的拜吉路发展计划，是否也被列入可申请提高密度的地区时，槟岛市议会主席拿督芭提雅指出，拜吉路被圈定为低密度的成熟住宅区，所以发展密度不会有改变。

不可提高密度的“禁区”

1.被规划为低密度的成熟住宅区
2.乔治市世界文化遗产区
3.丹绒武雅（从丹绒武雅酒店到Mar Vista海滨渡假村）
4.新关仔角旅游区
5.亚逸布爹选区与亚依淡选区交界处
6.农业转为住宅发展地段

反对 高楼密集

槟岛前市议员郑两明说，槟州政府在没有咨询民意下通过“每英亩建87间单位”政策，将导致“槟城环球城中城（PGCC）效应”在槟城扩散，届时随处可见40层或更高的建筑物林立，要求作出检讨。

槟城环球城中城计划在3‧08大选前，是当时还是反对党的行动党猛力批评的计划，因该计划要兴建40栋40层高的房屋计划、2间五星级酒店和7000个平地房屋单位，也引起激烈反弹。

密度增加2.4倍

他说，3‧08大选民联执政槟州后，却在2010年静悄悄地通过每英亩建87单位政策，此政策若相比起槟城环球城中城计划，只是“小巫见大巫”，因为该计划是以每英亩建37单位为标准，87对37，足足超过2.4倍。

“若对比每亩建37间单位和民联州政府批准的每亩可建87间单位，那么原本高40层的建筑物，将增加至96层，原本40栋的建筑物，也将增加至96栋。”

郑两明举出，以目前的道路情况来看，多数发展计划的“环境评估报告”（Environment Impact Accessment,简称EIA）已经变得不重要，最重要的是“交通评估报告”（Traffic Impact Accessment,简称TIA）。

“但发展商通常只评估新发展计划的周遭地区，不曾考量到新计划对整个槟岛交通流量的影响。”

他说，曹观友声称槟岛只有109公顷土地受到每英亩建87单位新指南影响，但是，根据“槟州地方发展蓝图”，却阐明1631公顷土地被列为中等密度发展计划。

“这相等于3000个足球场将受到新指南约束。”

郑两明要求曹观友公开证据，到底是109公顷或1631公顷将面对新指南限制？

赞成 控制房价

槟城著名估价师倪川鹏认为，早在10年前槟州政府就应该修改严重“过时”的城乡规划条例，全面朝向每英亩建87单位的高密度政策发展，今天槟州房屋价格疯狂飙涨的程度可能将受到控制。

他说，同样是弹丸小岛的新加坡及香港，早在10年前就已批准发展每英亩建120单位更高密度发展。

“如果鉴定乔治市更多策略性地点、批准更多高密度发展，吸引更多发展商参与提供可负担房屋供应下，房屋价格有望拉低。”

增建一房公寓吸引外国专才

此外，让他感到难以置信的是，以朝向国际城市及教育枢纽自称的槟城，竟然没有一房式的住宅办公室公寓，或者二房式的执行人员办公室公寓。

他说，目前迅速朝国际城市成长，以及打造成教育中心的槟城，非常欠缺以上类型的公寓策划，以供应予外国留学生或高科技专才。

他说，早在5、6年前，当他到菲律宾首都马尼拉考察时，当地已经拥有非常完善与集中的科技专才房屋规划，20栋办公楼旁建有另20栋的高楼住宅，让这些专才可以步行到近在咫尺的办公室上班。

他说，沿用27年的槟州城乡规划条例，由于规定发展商建超过99间单位，就必须兴建30%廉价及中廉价屋，导致发展商为了逃避兴建可负担房屋的责任，兴建二、三千平方尺的大型超级公寓，售价超过一、二百万令吉。

“这导致中下阶层人民买不起房屋，我看不到非政府组织反对的基础和理据。”

腰斩15计划损失10亿

槟州房地产发展商会主席拿督陈福星狠批非政府组织，反对每亩建87间单位房屋发展指南，导致至少15项发展计划批准放缓，受到影响的工程总值高达10亿令吉。

这些计划分布在拜吉路、双溪里蒙、日落洞及丹绒武雅等。

他说，州政府将兴建可负担房屋的责任交给私人界发展商，发展商为了承担兴建可负担房屋的成本，将压力转移到消费者身上，因此这项措施只会导致槟城的屋价抬高。

成本转嫁消费者

“兴建可负担房屋是中央政府的责任，因为中央政府向人民征税，就有责任为人民提供房屋、保健、交通等。”

陈福星说，市议会过去没有一个统一的规定导致让发展商为难，因为过去每亩都可建超过87单位，为何现在却被限制？比如在上世纪80年代于加拉歪路，由城市发展机构所建的组屋，每亩地建180个单位，而且也有一项组屋计划，每亩地更建了165个单位。

“州政府限制发展商必须建可负担房屋，这样将导致发展商必须一直建高级豪华公寓来承担，而且如果不是每亩地建87个单位的措施，发展商何来能力建可负担房屋？”

他不反对每亩可建87个单位的措施，但并非全部地区都该受限制于这个措施，有些地区需要高楼，况且在2020年槟州的人口将增加40万人，届时对房屋的需求更高。

本报抽样调查揭发没建20万以下单位 揪违例发展商

《南洋商报》独家揭发参与发展商未遵守指南保留25%价格控制单位，槟州政府下令彻查。

槟州政府修改房屋发展指南，让发展商提高发展密度至每英亩建87单位房屋，但也指示必须保留40万令吉以下的单位达到25%；这包括5%是20万令吉以下、15%是20万至30万令吉以下，以及5%是30万至40万令吉。

一房单位售30万以上

但根据《南洋商报》记者根据槟州政府之前公布的14项已获批准每英亩建87单位发展计划地点展开抽样式调查，发现将近所有发展商都没有根据指南提供5%的20万令吉以下价格保留单位。

据查，一些发展商规划的发展计划，单单面积最小的一房式住宅办公室公寓单位（比400平方尺略大），售价也在30万令吉以上；一些发展商的计划，甚至售价介于30万至50万令吉（超过1000平方尺单位）。

轻快铁势在必行

针对出现发展商可能没有依据指南，槟州行政议员曹观友受询感到震惊，表示将向槟岛市议会了解，并将指示官方展开调查。

他说，一般上槟岛市议会在批准发展商提呈的图测时，都必须确保依据每英亩建87单位的指南，保留25%的价格控制单位。他说，政府也将指示发展商提呈报告。

陈福星也对此大为不悦，认为没遵守指南的发展商是自找麻烦。

他说，该会在槟州政府通过这项新指南时，已将新指南发予属下会员，指示会员们遵守，没有遵守者须面对代价。不过，他也将了解有关售价是否包括提升配套。

谈及非政府组织担心的提出高密度发展将引发对槟岛交通流量的冲击，陈福星与倪川鹏皆异口同声认为，槟州政府需要制定更完善的公共交通规划，而单轨火车及轻快铁是势在必行。

基建费调高4倍恐抬高房价

槟岛市议会于去年12月19日召开的常月会议通过修改政策，住宅发展计划的每单位基建费调高4倍，即从每方尺3令吉调高至15令吉，恐引发槟岛新建房屋恐贵上加贵。

在新政策下，如果发展商遵从市议会建议的容积率，即每英亩兴建15间单位，便可申请豁免缴交基建费。

但目前，为了获取更多利益，大部分发展商都兴建超过15单位的房屋。

房屋仍供不应求

在槟州，发展计划容积率被放宽后，每英亩地可建15单位变成87个单位，让更多购屋者受惠，基建费也调高。

究竟发展商会不会因为基建费调涨而调高屋价，暂时还没有一个定案，但从目前槟岛房屋供不应求的情况来看，肯定的是发展商绝不会为了逃避缴交费用而减少建屋的数量。

jeffanb

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檳海濱城市沿海腳車道 首段2公里10月竣工
北馬地方08/03/2013 16:28
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　（檳城8日訊）檳城首段2公里的檳城海濱城市（THE LIGHT WATERFONT CITY）沿海腳車道，將在今年10月竣工，屆時，腳車愛好者可在充滿綠意及休閒的腳車道上遨遊。

　檳政府為打造“腳車州”，早前通過市局擬定從皇后灣至喬治市，設立全長12.5公里的腳車道。其中由怡保置地（IJM LAND）負責承建的6.2公里腳車道，即首段在敦林蒼祐大道，實施的2公里檳城海濱城市沿海腳車道計劃，目前腳車道已成形。

　怡保置地北馬區總經理杜進良說，該公司共耗資約400萬令吉在3英畝地段，打造檳城海濱城市沿海大道直線公園，預料在9個月內完工。

建築費為57萬

　他說，至于腳車道總建築費為57萬令吉，目前已成形的2公里腳車道，即從特易購對面沿海大道至當地怡保置地辦公室一帶路段。

　他今早陪同檳首長林冠英及地方政府委員會主席曹觀友，為上述腳車道推介時，這麼說。

　他說，這個2公里腳車道也將連接至敦林蒼祐大道漁村及垃圾場，由于當局尚需時間處理漁民住戶問題及設法“繞過”垃圾場，因此其餘腳車道路段有待問題解決后才能動工。

　另外，據知，約有5家發展公司聯資打造皇后灣海邊至喬治市腳車道，怡保置地除了將在檳城海濱城市完成首段2公里沿海腳車道外，較早前也于新新關仔腳設立部分腳車道。

計劃完成交檳島市局管理

檳城海濱城市沿海腳車道計劃一旦完成，將移交檳島市局管理。

　林冠英希望，市局計劃的全長12.5公里腳車道，可在5年內完成。

　“檳州已在打造腳車州計劃上，跨出了一小步。”

　他建議怡保置地在即將完成的首段2公里腳車道，在樹上設置燈光設備。至于管理事宜，將由市局內部商討。

　另外，行動黨丹絨武雅區州議員鄭雨週，週五（8日）早上陪同林冠英及曹觀友踏腳車，試用沿海腳車道時皆讚好。

caoyun

jeffanb 发表于 8-3-2013 05:14 PM
听到很多的打工仔都有这样的抱怨 － 工作太忙，没时间研究，学习或做投资。 其实朝九晚五的打工仔也是可以致 ...

是的.. 不能一直同样的生活下去.. 怕失去工作的担心如果要一直担心到退休也是很可怜的..

RyanYee

jeffanb 发表于 8-3-2013 05:14 PM
听到很多的打工仔都有这样的抱怨 － 工作太忙，没时间研究，学习或做投资。 其实朝九晚五的打工仔也是可以致 ...

我很认同地产是可以致富的一项相对低分险投资，打工的一群可以好好研究和加以学习。不要浪费时间。。

cmdrun

jeffanb 发表于 9-3-2013 12:01 AM
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檳海濱城市沿海腳車道 首段2公里10月竣工

Jeff, 你认为沿海腳車道会为沿海的公寓带来什么正面/负面的影响？影响力又会有多大呢？

jeffanb

cmdrun 发表于 9-3-2013 11:17 PM
Jeff, 你认为沿海腳車道会为沿海的公寓带来什么正面/负面的影响？影响力又会有多大呢？

很遗憾的是槟城人的室外活动与运动的风气非常差。 年轻人宁愿花钱到健身房，羽球馆，也不愿意到外头去踩脚车／跑步之类的－可能治安也是一个考量， 尤其对女生而言。年级较大的多喜欢到山上／botanical garden 徒步／步行, 空气较好，也许没有那么激烈。槟城人到外用餐或购物，也要尽量把车子放在正门口，走两不路都不怎么积极的。所以外头看到很多身形较丰满的槟城人，如男的很多顶个大肚腩， 也不见怪。

言归正传，脚车专道会对附近的房产什么影响？ 槟城有很多脚车狂热分子，不过这些人会觉得这个十几公里的专道不够挑战性，也不想和业余分子共享，可能也不稀罕用。 Gurney 和 Summer Place 前的promenade 其实已经是很好的脚车／跑步专道， 但可惜并不是很受落。尤其是summer place 前的新新关仔角， 一个崭新的沿海公共休闲路径， 却被严重的滥用 － 用于一群uncle骑电单车， 玩“竞技”风筝，车大炮；友族同胞亲亲我我的低级用途。 悲哀，但这也显示槟城的公共意识不高的问题。 其实我很期待这能向新加坡的east-coast park 一样， 沿海， 然后跑步， 踩脚车，溜直轮等等的活动非常受落，几乎每个周末都人山人海的。 不过综合以上我所提到的， 槟城人并不会那么热衷， 而这个脚车专道也不会象east-coast 那么有水准。 我估计到时会用的可能就是游客， 和作为家庭式成员的休闲用途。这其实也不错， 至少家门前推辆脚车出去就有一个有水准的专道， 算是一个奢侈了。

整体我觉得正面， 但影响不大。我个人非常支持与喜欢，因为我热衷于户外运动如跑步／踩脚车等等， 但我绝对是少数。

caoyun

jeffanb 发表于 10-3-2013 10:55 PM
很遗憾的是槟城人的室外活动与运动的风气非常差。 年轻人宁愿花钱到健身房，羽球馆，也不愿意到外头去踩脚 ...

就个人意见啦.. 为什么不去外面运动

1) 安全问题
2) 气温, 这里的树林没那么多, 除了少数的公园外, 其他地方踏脚车非常的危险和热. 危险是没有专道, 热就不比说了, 很容易嗮伤.
3) 这个也许就敏感一点, 就多数的华人对于去太多友族聚集的地方会有点不安. 就旧关仔角好了, 小时候很喜欢去那边玩, 很多老伯伯去那边打太极. 但现在那边都很难看到华人, 只看到一堆的人在那边野餐, 垃圾, 还有那些友族小贩. 就是没有我族文化的地方, 感觉就是..

snoopytan86

jeffanb, 想请教一下，budget 400-500k, 买来自己住的，买 leasthold 说真有分别吗？比如one world? or summer place? or putra place?现在市价是大概多少了？

snoopytan86

Hallo,
靠海， 新的计划：
4) The Curve - Lengkap Impressif, Batu Uban
5) Sg Nibong Residence - PLB Homes, Batu Uban
6) The Peak, SP Setia - Sg Nibong
7) Maritime Square & The Light Collection IV - IJM Land, Jelutong
8) Grace Residence - Nova Mulia, Bukit Dumbar
9) D'mansion - Mansion property, Bukit Dumbar
10) Quattro 360 degree  - Marvellous Homes, Bukit Dumbar
12) Saandilands - Heng Lee group, Jelutong
13) Silverdale - Boon Siew, Jelutong
14) Skyview residence - Gema Intan, Jelutong
说真靠海不会潮湿吗？还有那一些condo 是值得买的？靠近Bayan lepas, jelutong express 区？谢谢